Pembiayaan Pembangunan Perumahan untuk M

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH

(Studi Kasus: Rusunawa Gunungsari, Surabaya)

oleh:

Fitri Dwi Agustina

361100004

Atina Ilma

3612100018

Theresia Damayanti T.

3612100050

Satya Jalu Sephastika

3612100073

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ... 0

BAB I PENDAHULUAN ... 2

1.1 Latar Belakang ... 2

1.2 Tujuan ... 2

1.3 Sistematika Penulisan ... 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 3

2.1 Kebijakan Rumah Susun ... 3

2.3 Sumber-Sumber Pembiayaan Pembangunan Rumah Susun ... 3

BAB III ... 6

PEMBAHASAN ... 6

3.1 Gambaran Umum Rusuwana ... 6

3.2 Komponen Biaya Rusunawa ... 7

3.3 Kajian Struktur Anggaran Daerah dan Pusat ... 11

3.4 Sumber-Sumber Pembiayaan Rusunawa ... 12

BAB IV ANALISA ... 13

4.1 Analisa Manfaat ... 13

4.2 Analisa Biaya ... 14

4.3 Strategi Implementasi Sumber Pembiayaan ... 14

BAB V KESIMPULAN ... 16

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pertumbuhan penduduk perkotaan yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun telah menimbulkan peningkatan permintaan terhadap kebutuhan akan tempat tinggal atau perumahan di perkotaan. Peningkatan permintaan akan perumahan ini secara nasional sangat menguntungkan bagi pertumbuhan ekonomi akan tetapi hal ini hanya menjadi prospektif bagi penyediaan rumah untuk kalangan menengah-atas (high-middle income).

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic needs) manusia selain pangan dan sandang, maka pemenuhan kebutuhan akan rumah menjadi prioritas yang tidak dapat ditangguhkan. Pembangunan perumahan merupakan salah satu hal penting dalam strategi pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan ketahanan nasional. Dengan demikian rumah sudah menjadi kebutuhan dasar seluruh manusia untuk membina keluarga dalam rangka menjaga kelangsungan kehidupannya. Dari seluruh manusia yang membutuhkan rumah terdapat kelompok yang memiliki kesulitan yang cukup besar dalam memenuhi kebutuhan perumahannya, yakni kelompok masyarakat berpenghasilan rendah.

Di sisi lain, masyarakat mempunyai kemampuan terbatas untuk mencukupi biaya pengadaan perumahan, karena tidak mampu mendapatkan lahan yang legal di pusat kota, maka masyarakat berpenghasilan rendah menduduki tanah-tanah secara illegal di sepanjang jalur kereta api, kuburan, tebing tinggi, pinggiran sungai dan lahan-lahan terlantar lainnya. Tindakan tersebut mengakibatkan timbulnya permukiman liar (squatter) yaitu lahan yang tidak ditetapkan untuk hunian atau penempatan lahan yang bukan miliknya (Budihardjo, 1997 : 12).

Berdasarkan kajian yang dilakukan oleh Direktorat Pengembangan Permukiman, Ditjen Cipta Karya tahun 2006 diketahui bahwa kebutuhan rumah saat ini mencapai 800 ribu unit per tahun. Sedangkan kemampuan penyediaan rumah hanya mencapai dua puluh persen (20%) dari total kebutuhan rumah, bahkan sampai tahun 2000 masih terdapat 4.338.862 jiwa rumah tangga yang belum memiliki rumah, dan tujuh puluh persen (70%) diantaranya adalah masyarakat golongan berpenghasilan rendah. Peningkatan permintaan terhadap perumahan ini ternyata juga menghadapi persoalan ketersediaan lahan bagi pengembangan rumah di perkotaan. Kondisi keterbatasan lahan perkotaan ini semakin berat dirasakan terutama bagi penyediaan rumah untuk masyarakat golongan berpenghasilan rendah. Pemerintah maupun lembaga non profit telah memulai prakarsa untuk mengatasi kelangkaan rumah bagi masyarakat golongan berpenghasilan rendah ini dengan berupaya membuat perencanaan dan pola pembiayaan perumahan bagi masyarakat golongan berpenghasilan rendah.

Fenomena ini juga terjadi di Kota Surabaya. Kepadatan penduduk di Surabaya menimbulkan masalah untuk pemerintah kota dalam hal pengadaan hunian yaitu munculnya pemukiman kumuh dan rumah– rumah liar. Untuk mengatasi hal tersebut, pemerintah kota membuat suatu sistem hunian yang layak dan dapat terjangkau oleh masyarakat golongan ekonomi lemah, yaitu rumah susun.

Makalah ini memfokuskan pada penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah melalui program Rusunawa di Gunungsari melalui strategi pembiayaannya.

1.2 Tujuan

Adapun tujuan penelitian yang ingin dicapai adalah:

1.3 Sistematika Penulisan  BAB I Pendahuluan

Bab ini membahas latar belakang, tujuan penelitian dan sistematika penulisan  BAB II Tinjauan Pustaka

Bab ini berisi tentang kajian teori terkait sumber pendanaan dan mekanisme pembiayaan pembangunan rusunawa di Indonesia

 BAB III Pembahasan

Bab ini berisi tentang uraian mengenai data dan studi kasus yang diterapkan dalam pembangunan rusunawa di Indonesia

 BAB IV Analisa

Bab ini berisi tentang uraian mengenai strategi pembiayaan yang diterapkan  BAB V Penutup

Bab ini berisi tentang kesimpulan dan daftar pustaka

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Kebijakan Rumah Susun

Menurut UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Secara garis besar, rumah susun dibagi menjadi dua:

 Rumah susun umum, yakni rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

 Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.

Rumah susun tersebut terdiri dari dua bagian yaitu rumah susun sederhana milik dan rumah susun sederhana sewa. Praktek di masyarakat, banyak masyarakat yang masih belum mampu membuat rumah sendiri, sehingga pemerintah mendirikan rumah susun bagi masyarakat yang belum mampu memiliki rumah sendiri dengan cara menyewakannya.

2.3 Sumber-Sumber Pembiayaan Pembangunan Rumah Susun

Secara umum pembiayaan pembangunan rumah susundi Indonesia masih bersumber pada dana APBN dan APBD, sehingga dengan adanya ketergantungan terhadap APBN dan APBD akan ada permasalahan bila sewaktu-waktu dana yang didapatkan tidak sesuai dengan rencana anggaran. Untuk itu, perlu adanya strategi pembiayaan yang relevan dengan menggunakan alternatif-alternatif sumber pembiayaan. Sumber-sumber pembiayaan pembangunan secara umum dapat dibagi menjadi sumber pembiayaan konvensional dan sumber pembiayaan non-konvensional. Alternatif penerapan sumber pembiayaan pada kawasan industri, antara lain adalah :

Beberapa sumber pembiayaan konvensional, menurut Irawan (2012) yang dapat diterapkan dalam pembiayaan pembangunan kawasan industri antara lain adalah :

 Transfer

Pemerintah daerah akan menerima dana alokasi sebagai sumber pembiayaan akibat pengembangan suatu kawasan industri. Contoh dana alokasi dapat datang dari DAU, DAK dan lain-lain, dalam pelaksanaannya dana alokasi ini dapat menjadi alternatif sumber pembiayaan tergantung dari political will dari pemerintah daerah terhadap kepentingan operasional berkaitan dengan tujuan dan arahan perencanaan, terutama berkaitan dengan sektor perekonomian.

 Hutang

Hutang diterima dari pemerintah pusat/daerah dengan kewajiban mengembalikannya pada jangka waktu tertentu kepada pemberi hutang, hutang yang dapat menjadi alternatif adalah hutang dari daerah lain, hutang luar negeri dapat dilakukan hanya jika terpaksa dalam keadaan darurat untuk penanganan bencana atau keadaan lain.

 Laba Perusahan

Laba yang diterima pemerintah pusat/daerah yang berasal dari laba perusahan milik daerah, laba BUMN, BUMD, laba perusahaan khususnya perusahaan yang memanfaatkan keberadaan kawasan industri tersebut, dapat diikat dengan perjanjian kontrak bagi laba antara perusahaan – pemerintah.

2.2.2 Sumber Pembiayaan Non-Konvensional

Beberapa sumber pembiayaan non-konvensional, menurut Irawan (2012) yang dapat diterapkan dalam pembiayaan pembangunan kawasan industri antara lain adalah :

 Development Exaction

Merupakan pembangunan prasarana terhadap developer yang ditentukan berdasarkan negosiasi/perjanjian antara developer dengan institusi yang mewakili aktifitas masyarakat, masyarakat dapat ikut berpartisipasi melalui suatu badan independent sebagai pendukung, sementara peran pemerintah dalam hal ini adalah menjembatani antara organisasi pendukung dengan perusahaan-perusahaan/developer yang mungkin memberikan intensif biaya, karena dalam hal ini pemerintah memliki akses ke developer.

 Join Venture

Merupakan pengelolaan bersama-sama dengan memadukan keunggulan yang dimiliki oleh swasta dan masyarakat secara seimbang, kawasan industri dapat dijadikan sebagai ikon suatu wilayah yang membuka lapangan pekerjaan bagi masyarakat, sehingga menjadi potensi masyarakat berupa keinginan untuk mempertahankan keberadaan kawasan industri di wilayah sekitar tempat tinggal masyarakat seperti pada development exaction, sementara pihak swasta mempunyai kelebihan dari sisi biaya, konsep pembiayaannya adalah memberikan kesempatan pada pihak swasta sesuai perannya dengan adanya keterlibatan dari pihak masyarakat.

 Obligasi

Analisa Biaya dan Manfaat

Analisa biaya dan manfaat digunakan untuk mengetahui besaran maupun kerugian serta kelayakan suatu proyek pembangunan, yang meliputi pembiayaan maupun manfaat dari suatu program pembangunan. Analisis biaya-manfaat (CBA), kadang-kadang disebut analisis manfaat-biaya (BCA), adalah proses sistematis untuk menghitung dan membandingkan manfaat dan biaya dari proyek untuk dua tujuan:

 Untuk menentukan apakah itu adalah investasi yang sehat (pembenaran / kelayakan).

 Untuk melihat bagaimana membandingkan dengan proyek-proyek alternatif (peringkat / prioritas tugas). Ini melibatkan membandingkan biaya total diharapkan setiap pilihan terhadap manfaat yang diharapkan total, untuk melihat apakah manfaatnya lebih besar daripada biaya, dan seberapa banyak.

Menurut Lawrence dan Mears (2004), tahapan dasar dalam melakukan analisis biaya manfaat secara umum meliputi:

a. Penetapan tujuan analisis dengan tepat

b. Penetapan perspektif yang dipergunakan (identifikasi pemangku kepentingan yang terlibat) c. Mengidentifikasi biaya dan manfaat

d. Menghitung, mengestimasi, menskalakan dan mengkuantifikasi biaya dan manfaat e. Memperhitungkan jangka waktu (discount factor)

f. Menguraikan keterbatasan dan asumsi Biaya (Cost)

Menurut Kadariah (1999), biaya dalam proyek digolongkan menjadi empat macam, yaitu Biaya Persiapan, Biaya Investasi, Biaya Operasional, dan Biaya Pemeliharaan dan Perbaikan.

1) Biaya Persiapan

Biaya persiapan adalah biaya yang dikeluarkan sebelum proyek yang bersangkutan benar-benar dilaksanakan, misalnya biaya studi kelayakan pada lahan yang akan digunakan untuk proyek termasuk di dalamnya studi kelayakan pada daerah dan masyarakat sekitarnya dan biaya untuk mempersiapakan lahan yang akan digunakan.

2) Biaya Investasi atau Modal

Biaya investasi biasanya didapat dari pinjaman suatu badan atau lembaga keuangan baik dari dalam negeri atau luar negeri. Yang termasuk biaya investasi adalah biaya tanah, biaya pembangunan termasuk instalasi, biaya perabotan, biaya peralatan (modal kerja).

3) Biaya Operasional

Biaya operasional masih dapat dibagi lagi menjadi biaya gaji untuk karyawan, biaya listrik, air dan telekomunikasi, biaya habis pakai, biaya kebersihan, dan sebagainya.

4) Biaya Pembaharuan atau Penggantian

Pada awal umur proyek biaya ini belum muncul tetapi setelah memasuki usia tertentu, biasanya pada bangunan mulai terjadi kerusakan- kerusakan yang memerlukan perbaikan. Tentu saja terjadinya kerusakan-kerusakan tersebut waktunya tidak menentu, sehingga jenis biaya ini sering dijadikan satu dengan biaya operasional. Selain itu, masih ada lagi biaya yang mencerminkan true values tetapi sulit dihitung dengan uang, seperti pencemaran udara, air, suara, rusaknya/tidak produktifnya lagi lahan, dan sebagainya.

Manfaat (Benefit)

Manfaat yang akan terjadi pada suatu proyek dapat dibagi menjadi tiga yaitu manfaat langsung, manfaat tidak langsung dan manfaat terkait (Kadariah, 1999).

Manfaat langsung dapat berupa peningkatan output secara kualitatif dan kuantitatif akibat penggunaan alat-alat produksi yang lebih canggih, keterampilan yang lebih baik dan sebagainya. 2) Manfaat Tidak Langsung

Manfaat tidak langsung adalah manfaat yang muncul di luar proyek, namun sebagai dampak adanya proyek. Manfaat ini dapat berupa meningkatnya pendapatan masyarakat disekitar lokasi proyek. (sulit diukur)

3) Manfaat Terkait

Manfaat terkait yaitu keuntungan-keuntungan yang sulit dinyatakan dengan sejumlah uang, namun benar-benar dapat dirasakan, seperti keamanan dan kenyamanan. Dalam penelitian ini untuk penghitungan hanya didapat dari manfaat langsung dan sifatnya terbatas, karena tingkat kesulitan menilainya secara ekonomi.

METODE CBA

Pada dasarnya untuk menganalisis efisiensi suatu proyek langkah-langkah yang harus diambil adalah :

- Menentukan semua manfaat dan biaya dari proyek yang akan dilaksanakan - Menghitung manfaat dan biaya dalam nilai uang

- Menghitung masing-masing manfaat dan biaya dalam nilai uang sekarang.

Metode-metode untuk menganalisis manfaat dan biaya suatu proyek yaitu Metode payback period (PP), Metode Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan perbandingan manfaat biaya (BCR = benefit-cost ratio).

BAB III

PEMBAHASAN 3.1 Gambaran Umum Rusuwana

Rusunawa ini dibangun oleh pemerintah Provinsi Jawa Timur pada bulan maret 2011 diatas tanah seluas ±6.799 m², terletak di Gunungsari, Surabaya. Rusunawa Gunungsari terdiri atas lima lantai dan memiliki 268 unit kamar. Rusunawa ini memiliki 22 stand pertokoan dan dilengkapi dengan fasilitas umum, seperti lapangan bulu tangkis, mushola, lahan parkir, saluran pembuangan limbah, taman bacaan, taman bermain anak-anak dan sarana prasarana lainnya.

Adapun batas - batas wilayahnya, sebagai berikut : 1. Batas Utara adalah Kali Jagir

2. Batas Timur adalah Kali Jagir

3. Batas Selatan adalah Jl. Gunung Sari 4. Batas Barat adalah Jl. Gunung Sari

Target untuk calon penghuni rusunawa ini adalah warga gusuran dari stren kali Jagir, buruh pabrik, sisanya akan ditawarkan kepada warga masyarakat umum lainnya yang berpenghasilan rendah dan tidak memiliki tempat tinggal. Sehingga diharapkan pemerintah dapat mewujudkan sistem tata kota yang teratur dan rapi, serta masyarakat yang kurang mampu dapat memiliki hunian yang layak dan murah.

Data umum dari proyek pembangunan rusun Gunungsari adalah sebagai berikut :

1. Nama Pemilik: Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Cipta Karya Satuan Kerja Pelaksana Pengembangan Permukiman (Satker Lak Bangkim)

2. Konsultan/Kontraktor : PT. Widya Satria.

3.1.1 Manfaat Pembangunan Rusunawa Gunungsari

Manfaat yang didapat dari pembangunan Rusunawa Gunu dapat ditinjau dari sisi pemerintah, penghuni Rusunawa Gunungsari, para pengusaha di sekitar Rusunawa Gunungsari dan masyarakat setempat.

 Manfaat bagi pemerintah adalah berupa pendapatan dari harga sewa unit Rusunawa Gunungsari

 Manfaat bagi penghuni Rusunawa Gunungsari adalah berupa penghematan biaya listrik serta penghematan biaya sewa

 Manfaat bagi pengusaha di sekitar lokasi Rusunawa Gunungsari adalah berupa peningkatan pendapatan usaha.

 Manfaat bagi masyarakat menengah kebawah adalah dapat memiliki tempat tinggal yang layak dan memiliki harga sewa cukup murah

3.2 Komponen Biaya Rusunawa

Pada penelitian ini subsidi yang diberikan oleh Pemrov sebesar Rp. 288.000.000,00 akan dimasukan pada perhitungan biaya tetap. Biaya tetap yang dimaksud adalah biaya pengelolaan dan operasional antara lain : biaya gaji pegawai, biaya listrik fasilitas umum, biaya pemakaian telepon, biaya pemakaian air pegawai, biaya perawatan, biaya penggantian, dan biaya pajak. Sedangkan biaya variabel pada Rusunawa Gunungsari ini adalah biaya pemakaian air penghuni rusun.

3.2.1 Analisa Kebutuhan Biaya

Analisa kebutuhan biaya-biaya yang terjadi di rusunawa Gunungsari dihitung berdasarkan konsep pembiayaan yang diterapkan di rusunawa ini, anatara lain adalah:

1. Biaya gaji pegawai

Perhitungan kebutuhan biaya gaji pegawai rusunawa tergantung dari jumlah pegawai pengelola rusunawa dan besar gaji yang diterima tiap bulan sesuai dengan jabatan dan jenis pekerjaannya. Jumlah pegawai yang dibutuhkan oleh pengelola Rusunawa Gunungsari ditentukan berdasar jumlah pegawai di Rusunawa Jambangan 1 dan 2. Besar gaji pegawai yang diterima sesuai dengan gaji pegawai di Rusunawa Jambangan 1 dan 2. Pada Rusunawa Jambangan 1 dan 2 terdapat 15 orang pegawai yang terdiri dari 1 orang koordinator, 2 orang staf administrasi, 3 orang teknisi, 3 orang kebersihan dan 6 orang keamanan yang dibagi dalam 3 shift.

2. Biaya listrik fasilitas umum

Biaya listrik fasilitas umum dihitung berdasarkan jumlah pemakaian listrik untuk penerangan luar dan pengoperasian pompa air. Adapun data-data penunjang yang digunakan dalam perhitungan ini antara lain :

1. Beban listrik terpasang sebesar 285,5 kVA.

2. Komponen pencahayaan dan pompa rusunawa berdasarkan utilitas bangunan. 3. Tarif dasar listrik tahun 2011 berdasarkan data dari internet.

Biaya beban akan dikenakan jika jumlah tagihan rekening kurang dari rekening minimum yang telah ditentukan oleh PLN yaitu 40 Jam Nyala. Dimana jam nyala adalah kWh per bulan dibagi dengan kVA tersambung. Selain itu juga terdapat biaya tambahan untuk Pajak Penerangan Jalan (PPj) sebesar 5% dari total biaya listrik.

a. Perhitungan biaya listrik penerangan luar. Perhitungan kebutuhan daya listrik untuk penerangan luar didasarkan pada jumlah lampu dan daya listrik yang dibutuhkan tiap lampu, dengan asumsi waktu pemakaian 13 jam perhari mulai pukul 17.00 hingga pukul 06.00.

b. Perhitungan biaya pengoperasian pompa air. Dalam perhitungan biaya listrik pompa terlebih dahulu dilakukan perhitungan terhadap kebutuhan daya listrik yang dipakai oleh pompa di Rusunawa Gungsari. Pada rusunawa Gunungsari jumlah pompa yang digunakan adalah 4 buah dengan besar daya 4 kW/buah dengan asumsi waktu pemakaian 14 jam perhari yaitu pukul 04.00-08.00, 11.00-14.00 dan 16.00- 23.00.

c. Perhitungan rekapitulasi biaya listrik fasilitas umum Kebutuhan biaya listrik fasilitas umum adalah jumlah dari biaya penerangan luar dan pengoperasian pompa ditambah dengan biaya beban 285,5 kVA selama 1 tahun. Pada perhitungan ini biaya beban diterapkan rekening minimum (RM1) sebesar Rp. 8.565.000,00/bulan yang didapatkan dari rumus dibawah ini :

RM1 = 40 (jam nyala) x besar daya tersambung (kVA) x biaya pemakaian LWBP RM1 = 40 x 285,5 x 750 = Rp. 8.565.000,00

3. Biaya pemakaian telepon kantor

Perhitungan biaya pemakaian telepon kantor dihitung berdasar jumlah unit telepon yang digunakan dengan pengeluaran biaya maksimum sebesar Rp.250.000,00 per bulan. Berdasarkan informasi yang didapat dari pihak pengelola Rusunawa Gunungsari, unit telepon yang digunakan adalah sebanyak 4 unit.

4. Biaya pemakaian air

Perhitungan biaya pemakaian air dipengaruhi oleh jumlah pegawai dan pemakaian air rata-rata/orang/hari. Pada rusunawa Gunungsari, terdapat 15 orang pegawai yang mengelola dengan tingkat pemakaian air 100 liter/orang/hari. Rusunawa Gunungsari termasuk pada jenis kelompok pelanggan V (kode tarif 3B) dengan rincian besar tarif untuk pemakaian 0-10 m3 sebesar Rp 1.500,00/m3 , 11-20 m3 sebesar Rp 3.500,00/m3 , > 20 m3 sebesar Rp 6.000,00/m3. 5. Biaya perawatan

Biaya perawatan digunakan untuk kegiatan merawat dan menjaga komponen gedung agar tetap terjaga keawetannya sehingga dapat berfungsi dengan baik untuk kepentingan bersama. Pada penelitian ini, besar biaya perawatan gedung diasumsikan sebesar 5% dari total kebutuhan biaya operasional rusunawa. Biaya ini juga termasuk biaya tukang dan peralatannya. 6. Biaya penggantian

tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung. Item komponen yang terpilih antara lain :

1. Pengecatan interior dan eksterior :

 Pengecatan dinding dan kolom (tiap 7 tahun)  Pengecatan plafond (tiap 6 tahun)

 Pengecatan daun pintu dan jendela (tiap 6 tahun)

 Pengecatan railing tangga dan pagar selasar (tiap 6 tahun) 2. Penggantian Komponen Pintu

 Dua pintu (usia 20 tahun)  Kunci pintu (usia 20 tahun)  Engsel Pintu (usia 20 tahun) 3. Penggantian komponen mekanikal

 Pompa air (usia 15 tahun)  Kran Air (usia 20 tahun) 4. Penggantian komponen elektrikal

 Saklar tunggal (usia 20 tahun)  Saklar ganda (usia 20 tahun)  Stop kontak (usia 20 tahun) 7. Biaya Pajak

Biaya pajak berdasarkan nilai harga jual bangunan dan tanah di lokasi rusunawa tersebut didirikan serta luas bangunan dan tanah yang ada. Pada penelitian ini digunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi untuk lokasi Gunungsari sebesar Rp. 2.000.000,00; NJOP Bangunan sebesar Rp. 1.500.000,00 dan NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) untuk wilayah Surabaya sebesar Rp. 12.000.000,00

8. Biaya Tetap

Berdasarkan penjelasan tersebut, selanjutnya dilakukan estimasi kebutuhan biaya tetap tiap tahun pada masing-masing jenis pembiayaan yang terjadi untuk periode perhitungan selama 25 tahun dengan memperhitungkan persentasi kenaikan tiap komponen.

a. Perhitungan Biaya Penggantian

Perhitungan besar biaya penggantian ditentukan berdasarkan tingkat inflasi dari biaya penggantian pada tahun ke-0.

b. Perhitungan Biaya Tetap

Analisa aliran kas biaya tetap untuk operasional dan pengelolaan rusunawa Gunungsari yang harus dikeluarkan tiap tahun dihitung berdasarkan kenaikan tiap komponen biaya tetap. Kenaikan biaya tipa komponen dihitung berdasrkan prosentase kenaikan komponen-komponen tersebut tiap tahunnya. Kemudian dilakukan perhitungan untuk mencari Present Value (PV), yaitu nilai sekarang (tahun ke-0) dari total biaya yang harus dikeluarkan pada akhir tahun investasi dengan menggunakan rumusan sebagai berikut (Soeharto,1997) :

Dimana :

PV = Nilai saat ini (tahun ke-0) AV = Nilai per periode Fn = Nilai yang kan datang i = Bunga tiap tahun

Perhitungan dilakukan dengan prosentase bunga sebesar 7,70 % tiap tahun. Prosentase ini diperoleh dari perhitungan rata-rata tingkat suku bunga pinjaman Bank Indonesia dalam kurun waktu 5 tahun terakhir, terhitung mulai 2005-2010 .

Present Value untuk biaya tetap selama 25 tahun pada tahun ke-0 sebesar Rp. 13.747.282.928,66. Nilai tersebut kemudian akan diubah menjadi Annual Value tiap tahun selama 25 tahun dengan rumus berikut :

AV = P (A/P,i,n) Dimana :

n = 25 tahun i = 7.70 % Sehingga :

AV = P (A/P,7.7%,25) AV = Rp. 1.254.988.598,27 / tahun

Berdasarkan perhitungan tersebut didapatkan besar biaya tetap yang terjadi tiap tahunnya adalah Rp. 1.254.988.598,27. Dikarenakan Rusunawa Gunungsari menerima subsidi dari pemerintah tiap tahunnya untuk membantu biaya pengelolaan, maka subsidi sebesar Rp. 288.000.000,00 akan mengurangi besar biaya tetap yang terjadi. Sehingga biaya tetap yang akan digunakan dalam perhitungan berikutnya adalah sebesar :

Biaya Tetap = Rp. 1.254.988.598,27 − Rp 288.000.000,00 = Rp. 966.988.598,27 / tahun

9. Penetapan Harga Sewa Berdasarkan Metode Titik Impas

Penetapan harga berdasarkan metode Titik Impas (BEP) dilakukan setelah total biaya variabel dan biaya tetap didapatkan. Dari perhitungan sebelumnya, didapatkan total biaya tetap (FC) sebesar Rp. 966.988.598,27 dan total biaya variabel (VC) sebesar Rp. 297.450,80. Biaya-biaya tersebut merupakan Annual Value per tahun dari kenaikan biaya-biaya selama 25 tahun berikutnya. Biaya-biaya tersebut kemudian dimasukan dalam rumusan sebagai berikut :

Total Pendapatan (TR) = Total Biaya (TC) Dimana :

TR = Harga Sewa (S) x Jumlah Unit tersewa (Q) TC = Biaya Tetap (FC) + [Biaya Variabel (VC) x Jumlah Unit Tersewa (Q)]

Sehingga didapatkan :

S = (FC/Q) + VC Dimana :

Q = X % dari Q max

Q max = Jumlah unit rusun yang tersedia.

X = Tingkat hunian rata-rata rusunawa Gunungsari (%). S = Harga sewa tiap tahun tiap unit rusun.

hunian di rusunawa Gunungsari mencapai 100 % atau tersewa 276 unit. Jadi untuk penentuan harga sewa, jumlah unit yang tersewa (Q) diasumsikan sebanyak 276 unit.

Dari data-data yang telah didapat, maka dapat dihitung harga sewa tiap bulan tiap unit rusun di Rusunawa Gunungsari dengan rumusan sebagai berikut :

S = Rp. 3.801.032,68 / unit / tahun

= Rp. . , ≈ Rp. . , / unit / bulan

Dengan demikian harga sewa minimum untuk menutup biaya tetap dan biaya variabel adalah Rp. 317.000,00 tiap unit per bulan.

3.3 Kajian Struktur Anggaran Daerah dan Pusat

APBN atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara, adalah rencana keuangan tahunan pemerintahan negara yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat. APBN berisi daftar sistematis dan terperinci yang memuat rencana penerimaan dan pengeluaran negara selama satu tahun anggaran (1 Januari - 31 Desember). Struktur APBN yang sekarang dilaksanakan oleh pemerintah Indonesia adalah :

 Belanja Negara. Belanja terdiri atas dua jenis:

a. Belanja Pemerintah Pusat, adalah belanja yang digunakan untuk membiayai kegiatan pembangunan Pemerintah Pusat, baik yang dilaksanakan di pusat maupun di daerah (dekonsentrasi dan tugas pembantuan).

b. Belanja Daerah, adalah belanja yang dibagi-bagi ke Pemerintah Daerah, untuk kemudian masuk dalam pendapatan APBD daerah yang bersangkutan

 Pembiayaan. Pembiayaan meliputi:

a. Pembiayaan Dalam Negeri, meliputi Pembiayaan Perbankan, Privatisasi, Surat Utang Negara, serta penyertaan modal negara.

b. Pembiayaan Luar Negeri, meliputi:

1. Penarikan Pinjaman Luar Negeri, terdiri atas Pinjaman Program dan Pinjaman Proyek.

2. Pembayaran Cicilan Pokok Utang Luar Negeri, terdiri atas Jatuh Tempo dan Moratorium.

Gambar. Skema Penyusunan APBD

Berdasarkan skema diatas maka dapat dilihat tahapan proses pengadaan anggaran diawali dari penyusunan anggaran atau biaya dari pusat yang disusun dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara. Selanjutnya pemerintah pusat memberi kebijakan pada tiap pemerintah daerah untuk menentukan kebijakan fiskalnya sendiri melalui otonomi daerah. Dan dari otonomi daerah tersebut, setiap pemerintah daerah membuat anggaran atau biaya melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Derah (APBD).

Kesimpulan yang dapat diambil dari skema diatas yakni antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah terdapat hubungan yang saling mengacu serta perlu adanya penyelarasan melalui musrenbang. Menurut undang-undang No.25 tahun 2001, rencana pembangunan terdiri dari Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP), Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM), dan Rencana Kerja Pemerintah (RKP). Rencana pembangunan memuat arahan kebijakan pembangunan yang dijadikan acuan bagi pelaksanaan pembangunan di seluruh wilayah Indonesia. Selanjutnya, daerah akan menyusun RPJPD dan RPJMD yang mengacu pada RPJP dan RPJM Nasional serta membuat program pembangunan dan kegiatan pokok yang akan dilaksanakan melalui Rencana Kerja Pemerintah (RKP) yang disusun oleh Kementerian/Lembaga. Rencana kerja tersebut dijadikan pedoman untuk membuat RAPBD yang selanjutnya akan digunakan sebagai acuan dalam penyusunan APBD.

3.4 Sumber-Sumber Pembiayaan Rusunawa

Dilihat secara umum, pembiayaan pembangunan rusunawa Gunungsari di Surabaya bersumber pada dana APBN 2009 dimiliki oleh Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jendral Cipta Karya Satuan Kerja Pelaksana Pengembangan Permukiman (Satker Lak. Bangkim) dan dikelola oleh Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Pemerintah Kota Surabaya. sehingga dengan adanya ketergantungan terhadap APBN akan ada permasalahan bila sewaktu-waktu dana yang didapatkan tidak sesuai dengan rencana anggaran. Untuk itu, perlu adanya strategi pembiayaan yang relevan dengan menggunakan alternatif-alternatif sumber pembiayaan.

Setelah ditinjau berdasarkan jenisnya, maka dapat diketahui bahwa pembangunan rumah susun sederhana sewa Gunungsari Surabaya menggunakan satu sumber penerimaan Pembiayaan Konvensional yang berasal dari pemerintah yaitu Anggaran Pendapatan dan belanja Negara 2009.

BAB IV ANALISA

Dalam studi ini dijelaskan bahwa kegiatan investasi untuk pembangunan rumah susun pada umumnya merupakan bentuk investasi yang bersifat social (social investment) sehingga biaya yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam pembangunan hanya sebatas menggunakan anggaran yang tekah dipersiapkan. Apabila diteliti lebih lanjut, investasi yang dilakukan pelaksana pembangunan baik pemerintah ataupun perumnas kurang efisien apabila dipakai seluruhnya untuk pembangunan rumah susun. Dengan memakai keseluruhan anggaran untuk pembangunan rumah susun berarti pemerintah harus mempersiapkan anggarannya kembali untuk melakukan pembangunan rumah susun lainnya di lokasi yang berbeda. Apabila dalam investasi pembangunan rumah susun, biaya yang dikeluarkan tidak berasal seluruhnya dari modal sendiri tetapi melibatkan modal pinjaman. Dengan melibatkan modal pinjaman maka modal pemerintah yang bersisa untuk pembangunan dapat digunakan untuk membangun kembali rumah susun di lokasi lainnya. Dari kasus diatas dapat diberikan sebuah analisa mengenai pembiayaan pembangunan antara lain prinsip Joint Venture, prinsip Joint Operation dan prinsip BOT.

 Prinsip Join Venture

Kerja sama ini merupakan kerja sama pemerintah dan swasta dengan tanggung jawab dan kepemilikan ditanggung bersama dalam hal penyediaan pelayanan infrastruktur. Hal ini bisa diimplementasikan dalam proyek pembangunan Rusunawa Gunung Sari, dengan mempertimbangkan keuntungan secara profit (bagi swasta) dan sosial (bagi pemerintah). Salah satu cara penerapan joint venture yakni dengan pembangunan dilaksanakan oleh swasta, sementara penyediaan lahan dan biaya pengelolaan ditanggung oleh pemerintah.

 Prinsip Joint Operation

Perkumpulan dua badan atau lebih yang bergabung untuk menyelesaikan suatu proyek, penggabungan ini bersifat sementara sampai proyek tersebut selesai.

 Prinsip BOT

Build, operate, and transfer (BOT) adalah perjanjian untuk suatu proyek yang dibangun oleh pemerintah dan membutuhkan dana yang besar, yang biasanya pembiayaannya dari pihak swasta, pemerintah dalam hal ini menyediakan lahan yang akan digunakan oleh swasta guna membangun proyek. Pihak pemerintah akan memberikan ijin untuk membangun, mengopersikan fasilitas dalam jangka waktu tertentu dan menyerahkan pengelolaannya kepada pembangunan proyek (swasta). Setelah melewati jangka waktu tertentu proyek atau fasilitas tersebut akan menjadi milik pemerintah selaku milik proyek.

Kejasama yang kooperatif sangat diperlukan dalam menunjang keberhasilan proses pembiayaan Rusun Gunung Sari, tindakan hubungan antar stakeholder sangatlah diperlukan guna mengadakan suatu kegiatan yang memang berbasis investasi sosial. Berdasarkan analisa di atas, didapatkan sumber pembiayaan yang sekiranya sesuai untuk digunakan dalam kasus ini, yaitu pembiayaan non konvensional dengan prinsip BOT dan Join Venture dan Joint Operation. Melalui sumber dan prinsip pembiayaan tersebut, akan didapatkan biaya manfaat yang lebih sesuai dengan kebutuhan dari Pengembangan Rumah susun.

4.1 Analisa Manfaat

Manfaat bagi pemerintah adalah manfaat yang bersifat tangiable atau manfaat yang bisa dihitung dalam nilai rupiah, diperoleh dari harga sewa yang ditetapkan oleh pemerintah. Rincian pendapatan harga sewa per – tahun dapat dilihat pada Tabel 5.1.

Tabel 5.1. Pendapatan dari Harga Sewa Rusunawa Per – Tahun Uraian

Total Pendapatan / TB : Rp. 1.049.904.000,00

Total Pendapatan x 2 TB : Rp. 2.099.808.000,00

Sumber : Dinas Pengelolaan Bangunan Dan Tanah

Dengan asumsi tingkat bunga 10% per-tahun dan umur rencana bangunan 30 tahun, maka nilai sekarang (Present Value) dari pendapatan pemerintah adalah :

P = pendapatan pertahun ( P/A, 10%, n ) = Rp. 1.049.904.000 ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 1.049.904.000 ( 9,4269 ) = Rp. 9.897.340.017,00

4.2 Analisa Biaya

Dalam pembahasan analisa biaya ini semua biaya dirubah menjadi present value (PV).

1. Biaya investasi awal; hanya terjadi satu kali yaitu sebelum rusunawa dihuni dan sudah berupa present value (PV) sebesar Rp. 13.747.282.928,66.

2. Biaya operasional; terdiri dari biaya listrik untuk fasum dan biaya operasional gedung. Biaya ini berupa annual worth yang dirubah menjadi present value.

a) Biaya listrik

Jadi, total Biaya Operasional = Biaya Listrik + Biaya Opr ( - Subsidi Pemerintah) = Rp. 968.896.783,00 + Rp. 286.091.815,27 ( - 288.000.000,00) = Rp. 966.988.598,27

4.3 Strategi Implementasi Sumber Pembiayaan

Berdasarkan pembiayaan pembangunan yang sudah ada yakni menggunakan strategi pembiayaan yang konvensional dengan dana seluruhnya berasal dari APBN Pemerintah. Dalam kasus pembiayaan pembangunan rumah susun Gunung Sari ini dapat juga menggunakan strategi sumber biaya menggunakan pola investasi swasta. Pada pola sebelumnya pengeluaran investasi yang dilakukan merupakan murni investasi sosial dengan sumber dana berasal dari pemerintah (anggaran) sehingga pihak pelaksana pembangun tidak menggunakan modal pinjaman dari luar.

perbedaan antara pola pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rumah susun studi sebenarnya yang menggunakan pola UPT dan PMN dan pola swasta. Pada pola UPT dan PMN pengeluaran investasi yang dilakukan merupakan murni investasi social dengan sumber dana berasal dari pemerintah (anggaran) sehingga pihak pelaksana pembangunan tidak menggunakan modal pinjaman dari luar. Adapun pada pola investasi swasta yang akan disimulasikan pada bab ini sumber dana yang digunakan berasal dari proporsi perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman.

Sumber : Hasil Analisis 2014

Sumber : Hasil Analisis 2014

Diagram 1 Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan menggunakan Pola UPT dan PMN

BAB V KESIMPULAN

Pembangunan Rusunawa Gunungsari dilaksanakan oleh pemerintah dan menggunakan dana APBN 2009 dimiliki oleh Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jendral Cipta Karya Satuan Kerja Pelaksana Pengembangan Permukiman (Satker Lak. Bangkim) dan dikelola oleh Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Pemerintah Kota Surabaya. Artinya, sumber dana pembangunan adalah sumber dana konvensional.

Dalam proses analisa pembiayaan pembangunan Rusunawa Gunungsari, digunakan analisa biaya dan manfaat. Adapun manfaat bagi pemerintah adalah manfaat yang bersifat tangiable atau manfaat yang bisa dihitung dalam nilai rupiah, diperoleh dari harga sewa yang ditetapkan oleh pemerintah, yakni sebesar Rp. 9.897.340.017,00 pertahun. Sementara dengan analisis biaya, diketahui jumlah biaya yang dikeluarkan pemerintah adalah biaya pengadaan dan biaya operasional sebesar Rp 15.683.168.309,93. Dalam kasus pembiayaan pembangunan rumah susun Gunung Sari ini dapat juga menggunakan strategi sumber biaya menggunakan pola investasi swasta. Pada pola sebelumnya pengeluaran investasi yang dilakukan merupakan murni investasi sosial dengan sumber dana berasal dari pemerintah (anggaran) sehingga pihak pelaksana pembangun tidak menggunakan modal pinjaman dari luar.

DAFTAR PUSTAKA

Andi Hamzah & I Wayan Sudra. 2000. Dasar-dasar Hukum Perumahan. Jakarta : Rineka Cipta

Kebijakan Pemerintah Tentang Rumah Susun Sederhana

(https://agussuparman2008.wordpress.com/kebijakan-pemerintah-tentang-rumah-susun-sederhana/) diakses pada Desember, 2014

Subkhan, M. 2008. Pengelolaan Rumah Susun sederhana sewa si Cengkareng Jawa Barat. Semarang :Undip

Purnamasari, Ria. 2012. Studi Analisis Biaya dampak pembangunan akibat pembangunan rumah susun di kelurahan Margahayu Kecamatan Bekasi Timur Kota Bekasi. Bandung : LPPM Unisba

http://www.setneg.go.id/index.php?option=com_content&task=view&id=3142 diakses pada Desember, 2014

Penentuan Harga Sewa Rusunawa Gunungsari Dengan Metode Titik Impas (BEP) (http://digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-19302-3109106053-Paper.pdf) diakses pada Desember, 2014

http://ekonomi.kompasiana.com/moneter/2012/01/08/strategi-pembiayaan-pembangunan-dalam-penyediaan-perumahan-murah-429226.html

http://regional.kompasiana.com/2011/01/13/pembiayaan-pembangunan-rumah-susun-program-seribu-tower-332796.html

Dwi Suci Lestari. Penyelenggaraan Rumah Susun Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Berdasarkan Regulasi Terkait.

(http://download.portalgaruda.org/article.php?article=129922&val=1411) diakses pada Desember, 2014