KAJIAN YURIDIS PERALIHAN HAK ATAS
TANAH WARISAN YANG SEDANG DIBEBANI
HAK TANGGUNGAN
TESIS
Oleh
JULIA FRANCISKA
107011046/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KAJIAN YURIDIS PERALIHAN HAK ATAS
TANAH WARISAN YANG SEDANG DIBEBANI
HAK TANGGUNGAN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
JULIA FRANCISKA
107011046/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : KAJIAN YURIDIS PERALIHAN HAK ATAS TANAH WARISAN YANG SEDANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN
Nama Mahasiswa : JULIA FRANCISKA
Nomor Pokok : 107011046
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn)(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 19 Agustus 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn 4. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : JULIA FRANCISKA
Nim : 107011046
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : KAJIAN YURIDIS PERALIHAN HAK ATAS TANAH
WARISAN YANG SEDANG DIBEBANI HAK
TANGGUNGAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : JULIA FRANCISKA
i ABSTRAK
Dalam rangka memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia maka Pemerintah akan melakukan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Adapun Peraturan Pemerintah yang dimaksud dalam Pasal 19 ayat 1 telah direalisasikan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang mulai berlaku pada tanggal 23 Maret 1961 yang kemudian diganti dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang berlaku padatanggal 8 Oktober 1997. Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada yang mempunyai hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya, baik itu mengagunkan, dialihkan dan beralih.
Penelitian ini bersifat deskriptif analisis. Metode pendekatan yuridis normatif dan yuridis empiris. Sumber data diperoleh dari data primer, data sekunder serta wawancara yang sifatnya untuk mendukung data-data kepustakaan, yang kemudian dianalisis dengan menggunakan analisis kualitatif.
Dari hasil penelitian diperoleh kesimpulan bahwa peralihan hak atas tanah warisan merupakan peralihan hak karena hukum, oleh karena itu meskipun masih dalam pembebanan hak tanggungan, hak atas tanah tetap dapat beralih. Ahli waris yang dengan secara tegas menyatakan penolakannya terhadap hak warisnya mengakibatkan ahli waris tersebut dianggap tidak pernah ada. Penolakan ahli waris atas warisan hak atas tanah yang sedang dalam pembebanan hak tanggungan tidak mengakibatkan hak tanggungan yang sedang membebaninya menjadi hapus (dikenal sebagai asas droit de suite) seperti halnya dalam Hipotik memberikan sifat kepada Hak Tanggungan sebagai hak kebendaan (hak yang mutlak) artinya hak ini dapat dipertahankan terhadap siapapun. Pemegang hak tersebut berhak untuk menuntut siapapun juga yang menganggu haknya itu. Sifat droit de suite disebut juga
zaaksgevolg artinya pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak mengikuti obyek
Hak Tanggungan meskipun obyek Hak Tanggungan telah berpindah dan menjadi pihak lain. Faktor penghambat yang dihadapi oleh kreditur terkait dengan peralihan hak atas tanah warisan yang masih dibebani hak tanggungan yakni hambatan dalam proses balik nama keahliwaris. Hambatan proses balik nama objek hak tanggungan keatasnama ahliwaris berupa ahliwaris wajib melengkapi dokumen-dokumen terlebih dahulu, ketidakmampuan ahliwaris untuk melanjutkan perjanjian kredit yang tadinya dilaksanakan oleh almarhum, ketidakmampuan ahliwaris membiayai keperluan dalam proses baliknama dan karakter ahliwaris yang tidak bersahabat dengan kreditur.
ii ABSTRACT
To provide legal certainty on the rights to land for all of the people of Indonesia, the government will implement land registration in all territory of the Republic of Indonesia. The government’s regulation (PP) meant in Article 19 paragraph 1 has been realized in PP No.10/1961 which came into effect on March 23, 1961 and then it was amended with PP No. 24/1997 which came into effect on October 8, 1997. The right to land is the right giving an autorithy to the right holder to use or take advantage of the land he/she legally owns whether it is collateralized, shifted or transferred.
The data for this descriptive analytical normative juridical study were the secondary data obtained through library research supported by the primary data obtained thropugh interviews. The data obtained were then analyzed through qualitative analysis method.
The result of this study showed that the transfer of the right to inherited land was the transfer of right because of law, therefore, even though it is still in the imposition of mortgage, the right to land can still be transferred. The heir who strongly refuses his/her inheritance right is considered as never exist. The refusal of a heir to his/her inheritance right to the land which is still in the imposition of mortgage did not result in the elimination of the mortgage imposed (known as droit de suite) as in a Mortgage giving the collateral right the right of material (absolute right) that can be maintained against anyone. The right owner has the right to sue those who interferes with the right he/she holds,. The nature of droit de suite is also called zaaksgevolg meaning that the owner of collateral right has the right to follow the object of the collatera right although the object has shifted and belongs to the other parties. The inhibiting factor faced by the creditor realted to the transfer of the right to inherited land still imposed in the collateral right was the transfer the title to the heirs. The constraint of the process of the transfer of title of the object of collateral right to the heirs was that the heirs must complete the documents in advance, the inability of the heirs to continue the credit agreement previously carried out by the deceased, the inability of the heirs to finance what needed in the process of tranferring the title, and the heirs were not friendly with the creditor.
iii
KATA PENGANTAR
Pertama-tama Peneliti bersyukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan Rahmat dan Karunia-Nya, sehingga penelitian ini dapat diselesaikan dengan baik dan tepat pada waktunya.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dengan judul ” Kajian Yuridis Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan”
Disadari sepenuhnya bahwa tesis ini masih banyak kekurangan, baik secara substansi materi maupun metodologinya. Karena itu peneliti mohon masukan dari pembaca untuk penyempurnaannya.
Didalam penyelesaian tesis ini peneliti banyak memperoleh bantuan baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak. Jadi tepatlah kiranya pada kesempatan ini peneliti menyampaikan rasa terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara,
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, M.S, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus sebagai dosen pembimbing utama yang memberikan masukan dan kritikan serta dorongan kepada peneliti.
4. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku dosen pembimbing II, yang
iv
membekali peneliti dengan nasehat dan ilmu yang bermanfaat dalam
penyelesaian studi.
5. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, S.H, C.N, M.Hum, selaku dosen pembimbing III dan Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah berkenan meluangkan waktu dan memberikan bimbingan serta arahan kepada penulis dalam menyusun dan menyelesaikan tesis ini.
6. Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn. selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan dan kritikan kepada peneliti.
7. Notaris Rosniaty Siregar, SH, M.Kn. selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan dan kritikan kepada peneliti.
8. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen pengajar serta para staf pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan pengajaran dan bantuan selama saya menuntut ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
9. Orangtua dan saudara-saudari peneliti tercinta yang selalu memberikan kasih sayang dan dukungannya hingga dapat menyelesaikan pendidikan ini.
10. Seluruh teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Khususnya kelas Reguler Khusus angkatan 2010 yang selalu memberikan semangat dan inspirasi, terima kasih atas kekompakannya selama ini.
11. Dan semua pihak yang telah membantu penulisan yang tidak dapat disebut satu persatu.
Akhir kata, peneliti berharap tesis ini dapat bermanfaat dan memberikan wawasan dan wacana bagi kita semua.
Medan, Agustus 2013
Peneliti
v
RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama : JULIA FRANCISKA, S.H
Tempat / Tanggal Lahir : Medan, 11 JULI 1988
Jenis Kelamin : Perempuan
Pekerjaan : Pegawai Notaris
Agama : Buddha
Status : Belum Menikah
Alamat Kantor : Jalan Asahan No.1c Medan
Telepon Kantor : 061-4560427
Alamat Rumah : Jalan Aksara No.134c Medan
Telepon/HP : 0617359907 / 0819897953
II. PENDIDIKAN FORMAL
SD Methodist-3 Medan Lulus tahun 1997 SLTP Methodist-3 Medan Lulus tahun 2003 SLTA Methodist-2 Medan Lulus tahun 2006
S-1 Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan Lulus tahun 2010 S-2 Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU Lulus tahun 2013
vi DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... v
DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR ISTILAH ... viii
DAFTAR SINGKATAN ... x BAB I PENDAHULUAN ... 1 A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah ... 11 C. Tujuan Penelitian ... 11 D. Manfaat Penelitian ... 12 E. Keaslian Penelitian ... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Konsepsi ... 19
G. Metode Penelitian ... 21
BAB II PENGATURAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH WARISAN YANG SEDANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN MENURUT KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA DAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH ... 25
A. Hukum Waris Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ... 25
B. Pengaturan Peralihan Hak Milik Atas Tanah karenaWarisan .. 32
vii
D. Peralihan Hak Atas Tanah Warisan yang Sedang Dibebani
Hak Tanggungan ... 61
BAB III AKIBAT HUKUM PENOLAKAN AHLI WARIS TERHADAP WARISAN HAK ATAS TANAH YANG SEDANG DALAM PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN... 68
A. Pengaturan Pewarisan Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ... 68
B. Akibat Hukum Penolakan Warisan oleh Ahli Waris... 75
C. Akibat Hukum Penolakan Ahli Waris TerhadapWarisan Hak Atas Tanah yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan ... 81
D. Proses Pembebanan Hak Tanggungan... 87
BAB IV HAMBATAN YANG DIHADAPI OLEH KREDITUR TERKAIT DENGAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH WARISAN YANG SEDANG DI BEBANIHAK TANGGUNGAN ... 93
A. Hambatan yang Dihadapi Oleh Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Dalam Hal Terjadinya Pewarisan Objek Hak Tanggungan ... 93
B. Upaya Penyelesaian Hambatan yang Dihadapi Oleh Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Dalam Hal Terjadinya Pewarisan Objek Hak Tanggungan ... 102
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 106
A. Kesimpulan ... 106
B. Saran ... 107
viii
DAFTAR ISTILAH
Ab Intestato adalah ahli waris menurut Undang-Undang yang karena kedudukannya
sendiri demi hukum berhak mewarisi harta peninggalan pewaris yang menurut Undang-Undang harus memiliki hubungan darah dengan pewaris.
Accesoir adalah perjanjian yang bersifat mengikuti perjanjian yang pertama.
Beschikbaar adalah bagian yang tersedia yang dapat dikuasai oleh pewaris, dapat
menghibahkannya sewaktu ia masih hidup atau mewasiatkannya.
Covernote adalah surat yang berisi keterangan-keterangan yang dapat diandalkan,
dapat dipercayai, yang tanda tangannya serta dibubuhi segel (cap) yang memberi jaminan dan bukti kuat, seorang ahli yang tidak memihak dan penasihat yang tidak ada cacatnya, yang tutup mulut, dan membuat suatu perjanjian yang dapat melindunginya di hari-hari yang akan datang.
Credietverband adalah pengikatan agunan berupa tanah yang umumnya belum
bersertipikat.
Droit De Suite artinya pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak mengikuti obyek
Hak Tanggungan meskipun obyek Hak Tanggungan telah berpindah dan menjadi pihak lain.
Droit De Preference artinya pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak mendahulu
dari pada kreditur-kreditur lainnya.
Erfpacht adalah usaha hak kebendaan untuk dinikmati sepenuhnya akan kegunaan
suatu barang tidak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban akan membayar upeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya baik berupa uang, hasil atau pendapatan.
Hak Hereditatis Petitio adalah hak yang diberikan oleh Undang-Undang kepada para ahli waris terhadap mereka, baik yang atas dasar suatu titel atau tidak menguasai seluruh atau sebagian dari harta peningggalan seperti juga terhadap mereka yang secara licik telah menghentikan penguasaan.
Hak Saisine diberikan oleh Undang-Undang kepada para ahli waris terhadap mereka, baik yang atas dasar suatu titel atau tidak menguasai seluruh atau sebagian dari harta peningggalan seperti juga terhadap mereka yang secara licik telah menghentikan penguasaan.
ix
Legitimaris adalah ahli waris yang dapat menjalankan haknya atas bagian yang
dilindungi Undang-Undang.
Legitime Portie adalah bagian warisan yang dilindungi oleh Undang-Undang. Lichamelijk adalah barang berwujud.
Take Over adalah salah debitur menggantikan kedudukan debitur selaku debitur yang
baru.
Onlichamelijk adalah barang tidak berwujud.
Overmacht adalah terjadinya keadaan yang tidak dapat diduga.
Parate Executie adalah kewenangan yang diberikan kepada pemegang Hak
Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Testament adalah pewarisan menurut Undang-Undang.
Voortdurendeovereenkomst adalah perjanjian pemberian Hak Tanggungan merupakan perjanjian kebendaan yang mempunyai karakter berkelanjutan yang diawali dengan perjanjian pemberian Hak Tanggungan dan berakhir pada saat pendaftaran.
x
DAFTAR SINGKATAN
APHT = Akta Pembebanan Hak Tanggungan
BPHTB = Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPN = Badan Pertahanan Negara
BW = Burgelijk Wetbook
HAM RI = Hak Asasi Manusia Republik Indonesia KUHPer = Kitab Undang-Undang Hukum Perdata NJOP = Nilai Jual Objek Pajak
SKHW = Surat Keterangan Hak Waris
SKMHT = Surat Keterangan Membebankan HakTanggungan SKPT = Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
STTS = Surat Tanda Terima Setoran
UUHT = Undang-Undang Hak Tanggungan UUPA = Undang-Undang Pokok Agraria PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah PBB = Pajak Bumi dan Bangunan PPH = Pajak Penghasilan
