Analisis Faktor Pemilihan Lokasi Minimar

(1)

(2)

i

KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena berkat limpahan dan

karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan makalah yang berjudul Analisis Faktor Pemilihan Lokasi Minimarket di Jalan Prof. Dr. Moestopo Surabaya sebagai tugas dari mata kuliah Analisis

Lokasi Keruangan. Makalah ini berisi deskripsi tentang pengertian minimarket, teori lokasi

terkait, teori ritel, gambaran umum wilayah, serta analisa dari faktor pemilihan lokasi

tersebut..

Penulis berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah banyak membantu dalam

proses penyusunan dan penyelesaian makalah ini. Terima kasih yang sebesar-besarnya

kami sampaikan kepada dosen mata kuliah Analisis Lokasi Keruangan Dr Ir. Eko Budi

Santoso. Lic. Rer.Reg, Velly Kukinul Siswanto, ST. M.Sc, dan Ajeng Nugrahaning Dewanti,

ST. MT. MSc. yang telah membimbing kami dalam menyelesaikan makalah ini.

Demikian makalah ini yang kiranya masih jauh dari kesempurnaan, oleh karena itu

kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak sangat penulis harapkan.

Semoga makalah ini dapat bermanfaat bagi pembaca dan dapat memberikan masukan

informasi serta wacana yang bermanfaat bagi masyarakat pada umumnya.

Surabaya, 28 Mei 2015

(3)

ii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ... i

DAFTAR ISI ... ii

BAB I. PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Rumusan Masalah ... 2

1.3 Tujuan dan Manfaat ... 2

1.4 Sistematika Penulisan... 2

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Konsep Lokasi Retail ... 3

2.2 Pengertian Minimarket ... 6

2.3 Teori Central Place ... 7

2.4 Teori Hotelling ... 9

2.5 Analytic Hierarchy Process (AHP) ... 10

2.6 Sintesa Pustaka ... 12

BAB III. GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI ... 17

BAB IV. ANALISIS 4.1 Alur Analisis ... 20

4.2 Proses Analytic Hierarchy Process (AHP) ... 20

BAB V. PENUTUP 5.1 Kesimpulan ... 29

5.2 Lesson Learned ... 29

DAFTAR PUSTAKA ... 30

(4)

1

BAB I.

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perencanaan wilayah dan kota tidak lepas dari penentuan lokasi dari masing-masing

komponen wilayah ataupun kota itu sendiri. Oleh karena itu, diperlukan teori lokasi untuk

menentukan tata letak setiap komponen seperti lokasi pasar, industri, retail/ perdagangan

dan jasa, fasilitas umum, permukiman dan lain sebagainya. Teori lokasi merupakan ilmu

yang mempelajari tentang tata ruang kegiatan ekonomi, atau ilmu yang menyelidiki alokasi

geografis dari sumber-sumber yang potensial, serta hubungannya dengan atau

perngaruhnya terhadap keberadaan sebagai macam usaha/kegiatan lain baik ekonomi

maupun sosial ( Tarigan, 2006)

Retailing adalah serangkaian kegiatan usaha yang memberikan nilai tambah pada

produk dan jasa yang dijual kepada pelanggan untuk penggunaan pribadi atau keluarga

(Levy, 2009). Pertumbuhan ritel modern di Indonesia terbilang cukup pesat terlebih dengan

dimulainya era otomi daerah. Otonomi daerah membuat masing-masing daerah

berlomba-lomba untuk meningkatkan perekonomian di daerahnya, salah satu cara adalah dengan

meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Ritel modern merupakan sumber pemasukan

untuk PAD khususnya ritel modern yang berkapasitas besar seperti (supermarket dan

hypermarket) (Bappeda Kota Bandung, 2007; Natawidjaja, 2005).

Minimarket merupakan salah satu bentuk sarana perdagangan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan individu maupun keluarga. Pada umumnya minimarket berlokasi di

dekat permukiman penduduk yang merupakan target pasarnya (Jones and Simmons, 1990).

Banyaknya sekarang minimarket yang selalu berasing dalam hal lokasi maupun harga

produksi, dan dua industri tersebut akan bersaing dalam suatu wilayah unruk menguasi

market tersebut. Salah satu teori yang membahas tentang permasalah diatas adalah teori

hotteling. Karena teori hotteling adalah strategi dua industri yang bersaing, baik dari segi

(5)

2

1.2 Rumusan Masalah

Pada bagian pendahuluan, telah dijelaskan bagaimana dua industri di dalam suatu

wilayah yang akan dikaitakan dengan teori hotteling. Makalah ini kedepannya

mengedepankan pada apa saja yang ada pada teori Hotelling dan teori Retail, bagaimana

saja bentuk dari pada teori Hotelling dan teori Retail, dan apa saja hubungan dengan

minimarket Alfamart dan Indomart dengan teori Hotelling dan teori Retail.

1.3 Tujuan dan Manfaat

Tujuan serta manfaat yang ingin dicapai oleh penulis dari makalah ini agar penulis

bisa memahami terhadap faktor lokasi dan kesesuaian minimarket Alfamart dan Indomart

dengan teori Hotelling dan teori Retail dalam suatu wilayah dan kota.

1.4 Sistematika Penulisan

Adapun sistematika pembahasan dalam penulisan makalah ini antara lain:

BAB I Pendahuluan

BAB I berisi tentang latar belakang penulisan makalah, rumusan masalah yang diangkat,

tujuan dan manfaat penulisan makalah, dan sistematika penulisan makalah

BAB II Tinjauan Pustaka

BAB II berisi tentang tinjauan dari bebagai literature yang kedepannya akan memebrikan

pengetahuan serta dasar dalam melakukan penelitian ini.

BAB III Gambaran Umum Wilayah Studi

BAB III berisi tentang kondisi gambaran umum wilayah studi beserta dengan pesebaran

minimarket di Jalan Prof. Dr. Moestopo

BAB IV Analisis

BAB IV berisi tentang analisa dari fakktor-faktor apa saja yang menentukan pemilihan lokasi

minimarket dengan menggunakan teknik analisis AHP

BAB V Penutup

(6)

3

BAB II.

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Konsep Lokasi Retail

Kata Retail berasal dari bahasa Perancis, ritellier, yang berarti memotong atau

memecah sesuatu (Utami, 2006:4). Definisi lain, dapat mengacu kepada Perpres No. 112

Tahun 2007 tentang penataan dan pembinaan pasar tradisional, toko modern dan pusat

perbelanjaan. Mengacu dari Perpres ini, toko modern adalah toko dengan sistem pelayanan

mandiri menjual berbagai jenis barang secara eceran yang berbentuk minimarket,

supermarket, departement store, hypermarket ataupun grosir yang berbentuk perkulakan.

Lebih jelasnya konsep retail modern dalam Perpres tersebut, dapat dijelaskan sebagai

berikut:

 Dari sisi luas gerai yang digunakan, kategorisasi dari toko modern, dapat dijelaskan

sebagai berikut:

- Minimarket; jika luas lantainya < 400 m²

- Supermarket 400 m² - 5000 m²

- Hypermarket > 5000 m²

- Departement Store > 400 m²

- Perkulakan > 5000 m²

 Dari sisi item produk yang dijual, kategorisasi dari toko modern, dapat dijelaskan

sebagai berikut:

- Minimarket, supermarket dan hypermarket menjual secara eceran barang

konsumsi terutama produk makanan dan produk rumah tangga lainnya.

- Departement Store; menjual secara eceran barang konsumsi, utamanya produk

sandang dan perlengkapannya, dengan penataan barang berdasarkan jenis

kelamin

(7)

4

2.1.1 Lokasi Retail Modern

Menurut Utami (2006 : 114) mengklasifikasikan lokasi retail kedalam 3 jenis dasar

lokasi yang bisa dipilih:

1. Pusat perbelanjaan (shopping center)

2. Lokasi di kota besar/ditengah kota (CBD/central business district)

3. Lokasi bebas (freestanding)

2.1.2 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi

Sebuah studi mengungkapkan bahwa faktanya retailer memiliki kriteria tertentu yang

mereka gunakan untuk mencari lokasi baru untuk sebuah toko. Charles G. Schimdt, seorang

professor dari Departement Geografi di University Colorado-Denver, mengemukakan empat

karakteristik utama dalam memilih lokasi retail yaitu:

1. Volume lalu lintas yang padat

2. Frontage yang lebar dan akses yang aman untuk keluar masuk menuju

tapak

3. Ukuran tapak untuk ekspansi

4. Threshold populasi

Peneliti lainnya, Davidson et al (1980), mengungkapkan bahwa secara berurutan

terdapat empat hal penting yang harus diputuskan untuk memilih lokasi perdagangan, yaitu

pertimbangan wilayah, pertimbangan cakupan pasar, pertimbangan area perdagangan, dan

pertimbangan tapak.

Gambar 2.1 Pertimbangan untuk Menentukan Lokasi Tapak

Sumber : Davidson et al (1980)

Dari diagram yang telah digambarkan, berikut ini adalah penjelasan lebih rinci dari

diagram yang diutarakan oleh Davidson et al (1980):

Regional Decision

Market Area Decision

Trade Area Decision

(8)

5 a. Pertimbangan Wilayah

Pertimbangan yang digunakan untuk memutuskan lokasi wilayah adalah:

1. Kondisi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi, dan lahan kosong)

2. Jaringan kota (ukuran, jarak dan hubungan dengan kota disekitarnya)

3. Karakteristik lingkungan (iklim, vegetasi, karakteristik medan)

4. Karakteristik ekonomi (tenaga kerja, industri, trend)

5. Target pasar (jumlah dan prosentase populasi yang dibidik)

6. Budaya lokal

7. Kompetisi

8. Tingkat kejenuhan pusat perbelanjaan

9. Daya Beli

b. Pertimbangan Kawasan Pasar

Adapun dimensi pertimbangan kawasan pasar yang digunakan untuk memilih lokasi adalah

sebagai berikut:

1. Dimensi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi) dan dimensi

target populasi pasar

2. Publik transportasi dan jaringan jalan

3. Karakteristik ekonomi dan daya beli efektif

4. Potensi pasar dalam hal barang

5. Selera konsumen

6. Intensitas persaingan (kejenuhan pasar)

7. Kemampuan distribusi

8. Karakteristik lingkungan

9. Batasan peraturan dan zonasi

10. Iklim bisnis

(9)

6

1. Profil tapak (ukuran dan bentuk)

2. Kebutuhan sewa/harga tanah

3. Rasio parkir

4. Arus pejalan kaki

5. Akses public transportasi

6. Visibilitas

7. Akses menuju area perdagangan

2.2 Pengertian Minimarket

Minimarket adalah semacam “toko kelontong” atau yang menjual segala macam

barang dan makanan, namun tidak selengkap dan sebesar sebuah supermarket. Berbeda

dengan toko kelontong, minimarket menerapkan sistem swalayan, dimana pembeli

mengambil sendiri barang yang dibutuhkan dari rak-rak dagangan dan membayar dikasir.

Minimarket merupakan salah satu jenis dari toko eceran yang mempunyai pengertian

sebagai toko yang menjual barang kebutuhan sehari-hari yang dekat dengan permukiman

penduduk dengan luas 50 m² - 200 m²

Dalam dunia perdagangan saat ini, toko barang kebutuhan sehari-hari dengan

ruangan yang tidak terlalu luas (minimarket) bukan lagi merupakan istilah asing bagi

masyarakat umum, terutama yang tinggal dikota-kota besar. Minimarket merupakan

perantara pemasar antara produsen dan konsumen akhir dimana aktivitasnya adalah

melaksanakan penjualan eceran. Menurut Hendri Ma’aruf (2005 : 84) pengertian minimarket

adalah toko yang mengisi kebutuhan masyarakat akan warung yang berformat modern yang

dekat dengan permukiman penduduk sehingga dapat mengungguli toko atau warung.

Pertumbuhan minimarket merupakan cerminan dari pertumbuhan ritel di Indonesia

yaitu berupa pasar modern dan ritel di Indonesia. Pada kurun waktu 2002-2006, minimarket

tumbuh rata-rata 29% per tahun. Gerai-gerai minimarket yang tadinya hanya berjumlah

ratusan di tahun 2002 melonjak menjadi ribuan di tahun 2006. Hal ini jelas terlihat dengan

bermunculnya gerai-gerai minimarket dalam radius setidaknya 500 meter dan kini telah

memasuki permukiman-permukiman padat bahkan kompleks-kompleks perumahan. Contoh

riil dari perkembangan pesat minimarket di Indonesia dewasa ini adalah terdapatnya

(10)

7

2.2.1 Faktor Pemilihan Lokasi Minimarket

Pemilihan lokasi memerlukan pengambilan keputusan yang panjang karena dalam

pemilihan lokasi terdapat banyak kriteria yang harus dipertimbangkan, seperti:

 Ukuran dan ciri-ciri populasi

 Persaingan

 Akses Transportasi

 Ketersediaan Parkir

 Lingkungan di Sekitar Toko

 Biaya Properti

 Lama Perjanjian

2.3 Teori Central Place

Teori Central Place diperkenalkan pertama kali pada tahun 1933 oleh seorang

Geographer Walter Christaller yang menjelaskan distribusi spasial kota dalam suatu tata

ruang. Pada suatu pusat kota di selatan Jerman, Christaller berpendapat bahwa tujuan

utama sebuah pusat permukiman atau pasar adalah menyediakan barang dan jasa untuk

populasi di lingkungan sekitarnya. Teori Central Place menggunakan konsep dasar

threshold dan range. Lokasi atas suatu tempat ditentukan oleh threshold-nya atau

kebutuhan area pasar minimum atas suatu barang maupun jasa untuk dapat ditawarkan

secara ekonomis. Christaller menyarankan bahwa setiap lokasi mengembangkan pasarnya

sampai rangenya atau ukuran maksimum/jarak maksimum dimana konsumen mampu

melakukan perjalanan untuk menjangkau suatu komoditi atau jasa. Dalam kondisi ideal

pusat pasar dengan ukuran dan fungsi yang sama akan memiliki jarak yang sama satu

sama lain.

Gambar 2.2 Ilustrasi range dan threshold

(11)

8

Teori Christaller mengansumsikan kondisi ideal dimana sebuah dataran homogen

yang sama dengan kepadatan populasi dan daya beli yang sama. Dalam hal ini, teori central

place mirip dengan teori lokasi Weber dan Von Thunen, dimana lokasi diasumsikan

euclidean, dataran isotropic dengan kemampuan daya beli konsumen yang sama besar ke

segala arah. Christaller menyarankan bahwa barang dan jasa dapat dikategorikan menjadi

rangkaian tingkatan dari kekhususan rendah atau orde dasar (seperti produk pangan)

sampai orde tinggi atau memiliki kekhususan tinggi (seperti sebuah tingkatan layanan

kesehatan atau tingkatan alat-alat rumah tangga maupun kendaraan). Misal: dilakukan

kategorisasi atau pengelompokan produk.

 Kelompok 1 : diperlukan sehari-hari: produk pangan.

 Kelompok 2: diperlukan setiap 3 bulan sekali: sandang peralatan rumah tangga,

dll.

 Kelompok 3: diperlukan setahun sekali: furniture

 Kelompok 4: barang mewah, kendaraan.

2.3.1 Asumsi Teori Christaller

Beberapa hal yang perlu diperhatikan terkait teori Christaller adalah teori tersebut

berdasar pada sebuah asumsi dimana model tersebut tidak dapat diterapkan pada situasi

yang realistis. Asumsi yang digunakan adalah:

1. Permukiman bumi datar, tak terbatas, dan memiliki sumber daya yang

homogen dimana tersebar secara merata atau dengan kata lain tidak

terdapat perbedaan kondisi geografis;

2. Tidak terdapat batasan administrasi dan politis yang dapat menyimpangkan

perkembangan permukiman

3. Tidak terdapat eksternal ekonomi yang menganggu pasar

4. Populasi tersebar secara merata diseluruh area dan tidak ada keragaman

produk

5. Banyak pedangang kecil menawarkan produk yang sama dan tidak ada

keragaman produk

6. Semua pembeli memiliki daya beli yang sama

7. Biaya transportasi sama ke semua arah dan ragamnya sebanding dengan

(12)

9

8. Pembeli membayar biaya transportasi produk atau layanan

9. Tidak ada akomodasi untuk inovasi atau kewirausahaan.

2.4 Teori Hotteling

Model Teori Hoteling adalah strategi dua industri yang bersaing, baik dari segi lokasi

maupun harga produknya yang bertujuan memaksimalkan laba pasar. Tujuan analisis

wilayah pasar model hotelling adalah menganalisis strategi lokasi dua industri yang bersaing

merebutkan suatu wilayah pasar. Menurut Hotelling, elastisitas permintaan akan mendorong

difusi industri. Teori Hotelling ini muncul sebagai kelemahan teori lokasi yang

mengansumsikan bahwa karakter demand dalam suatu ruang (space) adalah seragam.

Teori ini merupakan pengembangan dari konsep “least-cost location” dengan

mempertimbangkan “ketergantungan lokasi”. Produsen dalam memilih lokasi industri berperilaku untuk menguasai market area seluas-luasnya yang dipengaruhi oleh perilaku

konsumen dan keputusan berlokasi produsen lainnya.

Teori Hotelling sendiri pertama kali disampaikan oleh Harold Hotelling (1895-1973)

yang merupakan ahli dibidang statistika pada sebuah artikel berjudul “Stability in

Competition” pada majalah Economic Journal di tahun 1929. Teori ini secara garis besar memperlihatkan pengaruh lokasi produsen terhadap kemampuan meraih laba dan

konsumen. Terori ini muncul dari kelemahan teori Weber yang lebih mengedepankan pada

preferensi lokasi dari sisi produsen serta teori Losch yang mengedepankan pada preferensi

lokasi dari sisi konsumen (dalam hal ini teori Hotelling berdiri sebagai penengah dari dua

teori tersebut).

2.4.1 Jenis Teori Hotelling

Jenis teori hotelling dibedakan menjadi dua yaitu Locational Interdependence

(Demand dalam kondisi Inelastic) dan Locational Interdependence (Demand dalam kondisi

Elastic).

a. Locational Interdependence (demand dalam kondisi inelastic)

Kondisi locational interdependence location bersifat inelastic bisa terjadi jika barang

yang belum tentu bisa diproduksi oleh industri lain (memerlukan spesifikasi keahlian khusus)

sehingga produksinya terbatas. Konsumen yang membutuhkan barang tersebut akan

cenderung tidak memedulikan harga yang ada, yang mereka pentingkan apakah lokasinya

dekat dengan lokasi konsumen saat ini. Satu faktor lagi yan memungkinkan terjadinya

interdependence location bersifat inelastic adalah preferensi konsumen yang mencari

(13)

10

berkualitas terdekat, tanpa memedulikan seberapa mahal harga yang ditawarkan. Alurnya

adalah sebagai berikut:

- Industri A pertama kali memasuki market, kemudian industri B berkompetisi

dengan A

- Jika keduanya berlokasi di tengah, maka market area terbagi sama dari kedua

industri

- Jika B berpindah ke kanan, harga dikanan lebih rendah dibandingkan dengan

harga ditengah

- Jika demannya inelastic (membeli produk pada harga berapapun) maka B tidak

mendapat keuntungan dari perubahan lokasi

b. Locational Interdependence, pada kondisi elastic demand

- Dua industri A dan B berkolusi memonopoli pasar dan berlokasi pada posisi

kuartil

- Keduanya membagi market area sama luasnya. Perbandingan dengan lokasi

ditengah, biaya angkut di lokasi kuartil lebih besar dibandingkan dengan lokasi

yang ditengah

- Keuntungan berlokasi di kuartil melebihi berbagai kemungkinan alternatif

lainnya

- Pemikiran Hotelling dikritik oleh Devletoglou (1965) bahwa market area yang

dipisahkan oleh garis indiferen adalah tidak realistis.

2.5 Analytic Hierarchy Process (AHP)

Analytical Hierarchy Process (AHP) adalah metode analisa pengambilan keputusan

berhirarki yang dibangun oleh Prof. Thomas L. Saaty di University of Pittsburg pada tahun

1970. AHP pertama kali diaplikasikan dalam perencanaan militer Amerika Serikat dalam

menghadapi berbagai kemungkinan (contigency planning). AHP adalah suatu model pengambilan keputusan yang berguna dan fleksibel untuk membantu orang dalam

menentukan prioritas dan membuat keputusan terbaik. AHP memberikan kesempatan untuk

membangun gagasan-gagasan dan mendefinisikan persoalan dengan cara membuat

asumsi mereka masing-masing dan memperoleh pemecahannya. AHP memasukkan

pertimbangan dan nilai-nilai pribadi secara logis. Proses ini bergantung pada imajinasi,

pengalaman, dan pengetahuan untuk menyusun hirarki suatu masalah pada logika, intuisi,

(14)

11

pengujian kepekaan hasilnya terhadap perubahan informasi. Secara kualitatif, metode ini

mendefinisikan masalah dan penilaian. Sedangkan secara kuantitatif, AHP melakukan

perbandingan dan penilaian untuk mendapatkan solusi.

Kekuatan AHP terletak pada struktur hirarkinya yang memungkinkan seseorang

memasukkan semua faktor penting, nyata dan mengaturnya dari atas ke bawah mulai dari

tingkat yang paling penting ke tingkat yang berisi alternatif, untuk dipilih mana yang terbaik.

Metode AHP juga merupakan suatu teori umum mengenai pengukuran. AHP digunakan

untuk mengurutkan skala rasio dari beberapa perbandingan berpasangan yang bersifat

diskrit maupun kontinu.

Menurut Mulyono (2002) dalam menyelesaikan persoalan dengan AHP ada

beberapa prinsip yang harus dipahami, diantara adalah:

 Decomposition

Setelah persoalan didefinisikan, maka perlu dilakukan decomposition, yaitu

memecah persoalan yang utuh menjadi unsur-unsurnya. Jika ingin mendapatkan hasil yang

akurat, pemecahan juga dilakukan terhadap unsur-unsurnya sampai tidak mungkin

dilakukan pemecahan lebih lanjut, sehingga didapatkan beberapa tingkatan dari persoalan

tadi. Karena alasan ini, maka proses analisis ini dinamakan hirarki. Ada dua jenis hirarki,

yaitu lengkap dan tidak lengkap. Dalam hirarki lengkap, semua elemen pada suatu tingkatan

memiliki semua elemen yang ada pada tingkat berikutnya. Jika tidak demikian maka

dinamakan hirarki tidak lengkap.

 Comparative Judgement

Prinsip ini membuat penilaian tentang kepentingan relatif dua elemen pada suatu

tingkat tertentu dalam kaitannya dengan tingkat diatasnya. Penilaian ini merupakan inti dari

AHP, karena ia akan berpengaruh terhadap prioritas elemen-elemen. Hasil dari penilaian ini

akan tampak lebih enak bila disajikan dalam bentuk matriks yang dinamakan pairwise

comparison matrix. Pertanyaan yang biasa diajukan dalam menyusun skala kepentingan

adalah:

1. Elemen mana yang lebih penting (pentng/disukai/mungkin/...)

2. Berapa kali penting (penting/disukai/mungkin/...)

Agar diperoleh skala yang bermanfaat ketika membandingkan dua elemen,

seseorang yang akan memberikan jawaban perlu pengertian menyeluruh tentang

elemen-elemen yang dibandingkan dan relevansinya terhadap kriteria atau tujuan yang dipelajari.

(15)

12

Dari setiap pairwise comparison matrix kemudian dicari eigenventornya untuk

mendapatakn local priority. Karena pairwise comparison matrix terdapat pada setiap tingkat,

maka untuk mendapatkan global priority harus dilakukan sintesa di antara local priority.

Prosedur melakukan sintesa berbeda menurut bentuk hirarki. Pengurutan elemen-elemen

menurut kepentingan relatif melalui prosedur sintesa dinamakan priority setting.

 Logical consistency

Konsistensi memiliki dua makna. Pertama adalah bahwa objek-objek yang seupa

dapat dikelompokkan sesuai dengan keseragaman dan relevansi.

2.6.1 Metode AHP

Langkah-langkah penggunaan AHP adalah sebagai berikut:

1. Tentukan tujuan (level 1), kriteria (level 2), dan altenatif (level 3) dari masalah.

2. Tentukan peringkat kriteria untuk matriks alternatif yang dipilih menurut tabel

derajat kepentingan. Jika faktor dibandingkan dengan dirinya sendiri, maka harus

“equally preferred” dengan nilai 1, yang membuat seluruh nilai sepanjang diagonal

matriks bernilai 1. Penilaian skala perbandingan antar kriteria diisi berdasarkan

tabel intensitas kepentingan pada model AHP.

Tabel 2.1 Derajat Kepentingan AHP

Intensitas

Kepentingan

Keterangan Penjelasan

1 Equally preferred Dua aktivitas memberikan kontribusi sama terhadap tuhuan

2 Equally to moderately preferred Antara equally dan moderately

3. Moderately preferred Pengalaman dan penilaian memberikan nilai tidak jauh berbeda antara satu aktivitas terhadap aktivitas lainnya

4 Moderately to dtrongly preferred Antara moderately dan strongly

5 Strongly preferred Penilaian memberikan nialai kuat berbeda antara satu aktivitas terhadap aktivitas lainnya.

6 Strongly to very strongly preferred Antara strongly dan very strongly

7 Very strongly preferred Suatu aktivitas sangat lebih disukai dibandingkan aktivitas lainnya

8 Very strongly to extremely preferred Antara very strongly dan extremely.

9. Extremely preferred Satu aktivitas menempati urutan tertinggi dari aktivitas lainnya.

(16)

13

3. Sama dengan cara nomor 2, tentukan peringkat untuk masing-masing matriks

kriteria yang dipilih menurut tabel derajat kepentingan.

4. Kalikan matriks kriteria dengan matriks alternatif dari hasil perhitungan nomor 2

dan nomor 3 untuk mendapatkan priority vector sehingga mendapatkan keputusan

yang terbaik.

5. Langkah 5 – 8 digunakan untuk menghitung konsistensi, dimulai dengan

penentuan weighted sum vector dengan mengalikan row averages dengan matriks

awal.

6. Tentukan consistency vector dengan membagi weighted sum vector dengan row

averages.

7. Hitung Lambda dan Consistency Index

8. Hitung Consistency Ratio.

2.6 Sintesa Pustaka

2.6.1 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Retail

Setelah melakukan studi pustaka dari beberapa literature yang berkaitan dengan

teori lokasi retail, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan

untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori lokasi retail pada

tabel di bawah ini

Tabel 2.2 Sintesa Pustaka Teori Lokasi Retail

Pustaka Indikator Variabel

Davidson et al, 1980 Pertimbangan Wilayah 1. Kondisi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi, dan lahan kosong) 2. Jaringan kota (ukuran, jarak

dan hubungan dengan kota disekitarnya)

3. Karakteristik lingkungan (iklim, vegetasi, karakteristik medan) 4. Karakteristik ekonomi (tenaga

kerja, industri, trend)

(17)

14

Pertimbangan Kawasan Pasar 1. Dimensi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi) dan dimensi target populasi pasar

2. Publik transportasi dan jaringan jalan

3. Karakteristik ekonomi dan daya beli efektif

4. Potensi pasar dalam hal barang

5. Selera konsumen

6. Intensitas persaingan (kejenuhan pasar)

7. Kemampuan distribusi 8. Karakteristik lingkungan Pertimbangan Karakteristik Tapak 1. Profil tapak (ukuran dan

bentuk)

2. Kebutuhan sewa/harga tanah 3. Rasio parkir

4. Arus pejalan kaki 5. Akses public transportasi 6. Visibilitas

7. Akses menuju area perdagangan

Sumber : Hasil Analisa Pustaka

2.6.2 Sintesa Pustaka Teori Minimarket

teori minimarket, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan

untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori minimarket pada

tabel di bawah ini

Tabel 2.3 Sintesa Pustaka Teori Minimarket

Teori Minimarket

Hendri Ma’aruf (2005 : 84)

Faktor Pemilihan Lokasi Minimarket 1. Ukuran dan ciri-ciri populasi 2. Persaingan

(18)

15 6. Biaya Properti

7. Lama Perjanjian

Sumber : Hasil Analisa Pustaka

2.6.3 Sintesa Pustaka Teori Central Place (Christaller)

teori central place (Christaller), maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan

digunakan untuk kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori central

place (Christaller) pada tabel di bawah ini.

Tabel 2.4 Sintesa Pustaka Teori Central Place (Christaller)

Teori Central Place

(Santoso, Eko Budi dkk. 2012)

Asumsi Lokasi Teori Central Place 1. Permukiman bumi datar, tak terbatas, dan memiliki sumber daya yang homogen dimana tersebar secara merata atau dengan kata lain tidak terdapat perbedaan kondisi geografis; 2. Tidak terdapat batasan

administrasi dan politis yang dapat menyimpangkan perkembangan permukiman 3. Tidak terdapat eksternal ekonomi

yang menganggu pasar

4. Populasi tersebar secara merata diseluruh area dan tidak ada keragaman produk

5. Banyak pedangang kecil menawarkan produk yang sama dan tidak ada keragaman produk 6. Semua pembeli memiliki daya beli

yang sama

(19)

16

2.6.2 Sintesa Pustaka Teori Hotelling

teori Hotelling, maka ditemukan beberapa indikator dan variabel yang akan digunakan untuk

kepentingan penelitian. Berikut akan dijelaskan sintesa dari teori Hotelling pada tabel di

bawah ini

Tabel 2.5 Sintesa Pustaka Teori Minimarket

Teori Hotelling

(Santoso, Eko Budi dkk. 2012)

Inelastic Demand 1. Adanya salah satu pasar dengan spesialisasi usaha, kemudian datanglah satu pasar dengan jenis usaha yang sama

2. Lokasi dari pasar menentukan banyaknya konsumen yang didapat seklaigus pendapatan. Elastic Demand 1. Adanya dua pasar yang

memonopoli salah satu kawasan 2. Memiliki keuntungan yang sama

di lokasi yang berbeda.

(20)

17

BAB III.

GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI

Dalam kegiatan perdagangan retail diperlukan pertimbangan yang tepat dalam

menentukan lokasinya agar keuntungan yang maksimum dapat diperoleh dari lokasi

tersebut. Dalam pengamatan mengenai perdagangan retail ini, perlu diketahui beberapa

faktor yang mempengaruhi pengambilan keputusan terhadap pemilihan lokasi perdagangan

retail. Dalam pengamatan ini diambil lokasi studi kasus perdagangan retail berupa

minimarket di wilayah koridor Jl. Prof. Dr. Moestopo. Koridor Jl. Prof. Dr. Moestopo terletak

pada wilayah administrasi Kelurahan Mojo, Kecamatan Gubeng Surabaya dan termasuk

dalam UP. Kertajaya dengan batas-batas sebagai berikut:

 Utara : Kelurahan Pacar Kembang, Kecamatan Tambaksari.

 Selatan : Kelurahan Manyar Sabrangan, Kecamatan Mulyorejo.

 Timur : Kelurahan Mojo, Kecamatan Mulyorejo.

 Barat : Kelurahan Airlangga, Kecamatan Gubeng.

Gambar 3.1 Lokasi Wilayah Studi

(21)

18

Penggunaan lahan yang terdapat di koridor Jl. Prof. Dr. Moestopo antara lain

terdapat perumahan, perdagangan dan jasa, dan terdapat fasilitas umum. Penggunaan

lahan yang berupa perumahan terdapat di bagian timur koridor, sedangkan untuk fasilitas

umum terdapat fasilitas pendidikan yaitu SMKN 5 Surabaya. Sedangkan penggunaan lahan

berupa kegiatan perdagangan dan jasa merupakan kegiatan yang mendominasi di wilayah

ini. Aktivitas perdagangan dan jasa tersebar secara merata di seluruh koridor. Kegiatan

perdagangan dan jasa yang terdapat di koridor ini cukup beragam, terdapat restoran, bank,

SPBU, dan kegiatan perdagangan retail berupa minimarket.

Gambar 3.2 Keberadaan retail minimarket.

Sumber : Survei Primer, 2015

Perdagangan retail di wilayah koridor Jl. Prof. Dr. Moestopo terdiri dari minimarket

dan supermarket. Untuk supermarket, pada koridor ini terdapat Superindo sedangkan untuk

minimarket terdapat Indomaret dan Alfamart. Dalam studi kasus kali ini pengamatan

dilakukan dengan lebih terfokus pada kegiatan perdagangan retail minimarket, terutama

Alfamart. Pada koridor ini terdapat 3 unit Alfamart yang tersebar di koridor Jl. Prof. Dr.

Moestopo. 3 unit alfamart tersebut adalahL 1). Alfamart Dr. Moestopo yang terletak pada Jl.

Prof. Dr. Moestopo No. 15; 2). Alfamart Dharmahusada yang terletak pada Jl. Prof. Dr.

Moestopo No. 121; 3). Alfamart Dharmahusada 2 yang terletak pada Jl. Prof. Dr. Moestopo

(22)

19

Gambar 3.3 Keberadaan retail minimarket.

Gambar 3.3 Peta Pesebaran Minimarket di Jalan Prof. Dr. Moestopo

Pada peta diatas dapat dilihat bahwa lokasi ketiga Alfamart tersebut cukup

(23)

20

BAB IV.

ANALISIS

4.1 Alur Analisis

Dalam melakukan penelitian, perlu disertakan tahapan atau langkah-langkah dalam

menjalani penelitian agar bisa penelitian ini bisa terfokus dalam satu arah. Berikut ini adalah

diagram dari penelitian.

Gambar 4.1 Diagram Alur Penelitian

Sumber : Hasil Analisa Penulis

4.2 Proses Analytical Hierarchy Process (AHP)

4.2.1 Penetuan Faktor dan Sub Faktor

Metode/teknik pengambilan keputusan secara sistematis atas persoalan yang

kompleks. Tujuan dari AHP sendiri adalah untuk mendapatkan prioritas keputusan/faktor

utama yang mempengaruhi suatu keadaan yang ada. Dimana AHP juga merupakan sebuah

model yang dibuat menyerupai proses pengambilan keputusan manusia (human decision process) (Saaty, 1980).

Penentuan faktor dan subfaktor AHP sangat penting untuk keperluan pengisisan

kuesioner pada stakeholder terkait. Dalam mennetukan faktor dan subfaktor AHP perlu

melalui pendalaman studi literature serta penelitian yang sejenisnya. Subjektifitas peneliti

juga ikut berperan dalam penentuan faktor dan subfaktor. Berikut ini adalah faktor dan

subfaktor dalam analisa AHP. Menentukan

Tujuan Penelitian Sintesa Pustaka

Pengumpulan Faktor

Pengelompokan Subfaktor

Pengumpulan

Data AHP Analisis AHP

Faktor Pengaruh Utama

(24)

21

Tabel 4.1 Tabel Faktor dan Sub Faktor dalam melakukaan analisa AHP

No. Faktor Sub Faktor Refrensi

1. Sosial Ekonomi  Pendapatan Penduduk per KK

 Pengeluaran Penduduk per KK

 Tingkat Pendidikan

 Prosentase penduduk pekerja professional

Davidson et al, 1980 Santoso, Eko Budi dkk. 2012

2. Demografi  Jumlah Penduduk

 Kepadatan Penduduk

3. Aksesbilitas  Volume Kendaraan

 Ketersediaan Tempat Parkir

4. Pesaing  Jarak dengan sesama minimarket

 Jarak dengan pasar tradisional

Davidson et al, 1980 Santoso, Eko Budi dkk. 2012

Sumber : Hasil Analisa Penulis, diolah dari berbagai sumber.

Berikut ini terdapat sintesa faktor (beserta subfaktor dan alasannya) yang akan

dibobotkan untuk mendapatkan rumusan faktor yang dapat digunakan dalam membantu

menentukan faktor-faktor pengaruh dan strategi pengembangan minimarket di Jalan Prof. Dr.

Moestopo

1. Faktor Sosial Ekonomi : digunakan untuk mengetahui kondisi masyarakat sekitar

sebagai pihak konsumen dalam mempengaruhi lokasi minimarket di wilayah studi.

Wilayah di sekitar Jalan Prof. Dr. Moestopo dikenal dengan kawasan yang banyak

berpenduduk dengan pendapatan menengah. Adanya minimarket di kawasan ini

diindikasi oleh kondisi sosial ekonomi warga di sekitar kawasan ini yang cukup

menjanjikan untuk didirkan minimarket. Ada beberapa subfaktor dalam faktor

ekonomi, yaitu:

 Pendapatan Penduduk per KK : Pendapatan penduduk yang tingi akan

mendorong minimarket untuk membuka usaha di kawasan yang

berpendapatan menengah ke atas. Warga dengan pendapatan yang

menengah ke atas diyakini akan memilih minimarket dikarenakan kualita

barang yang dijual sudah terjamin.

 Pengeluaran Penduduk per KK : Pengeluaran yang tingi akan memicu

(25)

22

keyakinan bahwa semakin tinggi pengeluaran suatu keluarga, maka akan

semakin sering orang mengunjungi minimarket dalam memenuhi kebutuhan

mereka.

 Tingkat Pendidikan : Kualitas pendidikan yang tinggi akan memengaruhi

perferensi masyarakat dalam memilih tempat berbelanja yang nyaman

dengan barang yang berkualitas. Minimarket selama ini menjual barang yang

berkualotas dengan tempat yang nyaman.

 Prosentase Penduduk Pekerja Profesional : Mereka yang berkerja di sector formal atau profesioanl memiliki pendapatan yang tetap sehingga secara

tidak langsung akan menjadi potensi bagi minimarket dalam

mengembangkan usaha.

2. Faktor Demografi : digunakan untuk mengetahui kondisi kependudukan masyarakat

dalam memengaruhi lokasi mimimarket di wilayah studi. Kawasan di sekitar Jalan

Prof. Dr Moestopo dikenal dengan kawasan yang padat penduduk dengan jumlah

penduduk yang tinggi (Jalan Prof. Dr Moestopo terletak di kelurahan Mojo,

Kecamatan Gubeng, Kota Surabaya). Beberapa subfaktor demografi yang bisa

dihimpun adalah sebagai berikut:

 Jumlah Penduduk : Jumlah penduduk yang tinggi akan menjadi magnet bagi

minimarket untuk membuka usaha di sana. Semakin banyak jumlah

penduduk, maka semakin banyak pula potensi konsumen yang bisa

ditangkap oleh minimarket dalam menjalankan usahanya.

 Kepadatan Penduduk : Kosentrasi penduduk yang tinggi dalam satu wilayah

akan mengundang minimarket untuk membangun usaha di sana. Kepadatan

penduduk yang tinggi juga menjanjikan konsumen dalam jumlah yang

konstan dalam mengunjungi minimarket.

 Jumlah Keluarga : Semakin tingginya penduduk yang telah berkeluarga akan

ikut berperan dalam menentukan lokasi minimarket. Mereka memerlukan

minimarket dalam memenuhi kebutuhan hidup, sehingga bisa dijadikan

potensi konsumen oleh minimarket.

 Pertumbuhan Penduduk : Pertumbuhan penduduk yang semakin tinggi

kedepannya akan mendorong minimarket untuk membuka usaha sebagai

investasi untuk keperluan kedepannya.

3. Faktor Aksesbilitas : digunakan untuk mengetahui kondisi fisik kemudahan akses

atau prasarana yang ada di lokasi studi sehingga dapat dijadikan sebagai alasan

pendukung penentuan lokasi. Jalan Prof. Dr. Moestopo merupakan Jalan Kolektor

Primer yang menghubungkan Kecamatan Gubeng dengan Kecamatan Mulyorejo

kerap kali dilintasi oleh kendaraan dengan intesitas lalu lintas yang tinggi, ditambah

(26)

23

jalan ini cukup mudah dan mengundang minimarket dalam menjalankan usahanya di

sana. Berikut adala subfaktor dari faktor aksesbilitas:

 Volume Jalan : Padatanya volume kendaraan di sebuah jalan akan ditangkap

oleh minimarket sebagai peluang untuk membuka usaha disana, dikarenakan

adanya peluang seorang pengendara yang berkepentingan atau hanya

sekedar melewati jalan tersebut untuk mengunjungi minimarket untuk

memenuhi kebutuhan.

 Ketersediaan Tempat Parkir : Adanya lahan parkir yang memadai akan mengundang minimarket untuk membuka usaha di kawasan tersebut. Lahan

parkir akan memberikan konsumen tempat yang aman dalam memarkirkan

kendaraan sembari konsumen berbelanja di minimarket.

 Jarak ke Permukiman : Akses permukiman yang dekat dan memadai akan menjadi magnet bagi minimarket dalam menjalankan usaha, dikarenakan

permukiman adalah konsentrasi tempat konsumen minimarket berada.

 Jarak ke tempat pemberhentian transportasi umum : Lokasi minimarket yang

dekat dengan stasiun atau halte akan mengundang konsumen yang baru saja

melakukan perjalanan untuk singgah ke minimarket untuk berbelanja

kebutuhan yang bisa dibuat untuk melanjukan perjalanan.

4. Faktor Pesaing : digunakan untuk mengetahui kondisi pesaing atau pihak-pihak

yang mengintervensi sehingga dapat mempengaruhi aktivitas pasar di lokasi studi.

Berikut ini adalah subfaktor dari faktor pesaing

 Jarak dengan sesama minimarket : Keberadaan minimarket yang dekat

dengan kosentrasi konsumen akan mendorong minimarket lainnya untuk

membuka usaha yang lebih dekat dengan kosentrasi konsumen. Hal ini

sejalan dengan teori Hotelling

 Jarang dengan pasar tradisional : Pasar tradisional menawarkan barang yang

lebih murah dengan kualitas barang yang tak kalah dengan minimarket akan

memicu minimarket dalam menjalankan usaha dekat dengan pasar

tradisional. Sebagai keterangan, dekat dengan Jalan Prof. Dr. Moestopo,

terdapat pasar (Jalan Karang Menjangan)

Setelah menentukan faktor dan subfaktor, kemudian dibuatlah kuesioner yang

nantinya dibagikan pada beberapa stakeholder, antara lain:

 Pengunjung Minimarket

 Akademisi

 Kepala Dinas Perdagangan dan Perindustrian (atau bagian yang berwenang

(27)

24

Sejatinya, peneliti juga ingin menyebarkan kuesioner ke pihak minimarket. Namun

dikarenakan terbatasnya waktu serta lamanya disposisi surat dalam birokrasi, maka

pembagian kuesioner ke pihak minimarket diurungkan. Untuk kuesioner, bisa dilihat pada

bagian lampiran.

4.2.2 Hasil Analisa AHP

Pembahasan hasil dari penghitungan AHP sendiri nantinya akan dibahas terlebih

dahulu dalam perbandingan antar faktor, baru kemudian pembahasan dilanjutkan ke

pembahasan antar subfaktor pada tiap faktornya. Penghitungan AHP ini menggunakan

bantuan aplikasi Expert Choice 11.0, sebuah aplikasi yang didesain untuk penghitungan

AHP. Dalam AHP, tungkat inkonsistensi antar faktor atau subfaktor tidak boleh lebih dari 0,1

untuk mendapatkan hasil data yang valid.

 Perbandingan Antar Faktor

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan antar faktor, diketahui bahwa

aksesbilitas menjadi faktor yang paling penting dalam penentuan lokasi minimarket di Jalan

Prof. Dr Moestopo. Hasil dari pengolahan AHP menunjukkan bahwa bobot untuk faktor

aksesbilitas sebesar 0,439, lebih besar dibandingkan faktor lainnya seperti pesaing sebesar

0,234, faktor sosial ekonomi sebesar 0,170, dan faktor demografi sebesar 0,157. Dengan

tingkat inkosistensi sebesar 0,07, lebih kecil dari persyaratan inkosistensi AHP sebesar 0,1,

maka hasil pembobotan ini valid.

Alasan pemilihan faktor aksesbilitas dalam perbandingan antar faktor hampir

seragam. Mayoritas stakeholder mengatakan bahwa minimarket yang bisa diakses dari

segala arah sangat penting agar minimarket bisa memberikan jalan mudah bagi konsumen

dalam mengakses minimarket Hal ini didukung fakta lapangan bahwa Jalan Prof. Dr

Moestopo merupakan jalan kolektor primer yang menjadi penghubung wilayah kecamatan

Gubeng dengan Kecamatan Mulyorejo dan juga daerah lainnya di Surabaya Timur dan

(28)

25  Perbandingan Sub Faktor Sosial Ekonomi

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan sub faktor sosial ekonomi,

diketahui bahwa pengeluaran per kepala keluarga menjadi subfaktor yang paling penting

dalam penentuan lokasi minimarket di Jalan Prof. Dr Moestopo. Hasil dari pengolahan AHP

menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor pengeluaran per kepala keluarga sebesar 0,343,

lebih besar dibandingkan subfaktor lainnya seperti pendapatan per kepala keluarga sebesar

0,341, subfaktor prosentase penduduk pekerja profesional sebesar 0,159, dan subfaktor

tingkat pendidikan sebesar 0,157. Dengan tingkat inkosistensi sebesar 0,08, lebih kecil dari

persyaratan inkosistensi AHP sebesar 0,1, maka hasil pembobotan ini valid.

Alasan banyaknya stakeholder memilih subfaktor pengeluaran per kepala keluarga

dikarenakan pengeluaran masyarakat yang tinggi akan menjamin minimarket untuk bisa

bertahan dalam membuka usaha di suatu tempat, dikarenakan konsumen pasti akan

mengunjungi tempat tersebut tanpa batasan waktu. Area sekitar Jalan Prof. Dr Moestopo

dihuni oleh mahasiswa serta masyarakat yang pastinya akan selalu berkunjung ke

minimarket untuk memnuhi kebutuhan hidup serta keperluan studi mahasiswa, sehingga

cukup banyak pengeluaran yang harus ditempuh.

 Perbandingan Sub Faktor Demografi

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan sub faktor demografi,

diketahui bahwa kepadatan penduduk menjadi subfaktor yang paling penting dalam

penentuan lokasi minimarket di Jalan Prof. Dr Moestopo. Hasil dari pengolahan AHP

menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor kepadatan penduduk sebesar 0,528, lebih besar

dibandingkan subfaktor lainnya seperti jumlah penduduk sebesar 0,192, subfaktor

pertumbuhan penduduk sebesar 0,178, dan subfaktor jumlah kepala keluarga sebesar 0,102.

Dengan tingkat inkosistensi sebesar 0,04, lebih kecil dari persyaratan inkosistensi AHP

(29)

26

Alasan stakeholder memilih kepadatan penduduk dikarenakan kosentrasi penduduk

yang tinggi bisa dijadikan minimarket sebagia peluang konsumen yang berjumlah besar,

sehingga menjajikan keuntungan yang tinggi. Jalan Prof. Dr Moestopo terletak di Kelurahan

Mojo, dengan tingkat kepadatan penduduk yang tinggi di Kecamatan Gubeng. Berdasarkan

data BPS pada Kecamatan Gubeng dalam Angka 2014, kepadatan penduduk Kelurahan

Mojo sebesar 10452.84 jiwa per kilometer persegi, sehingga kosentrasi penduduk di sekitar

Jalan Prof. Dr Moestopo sangat padat dan menjadi potensi bagi minimarket untuk membuka

usaha di Jalan Prof. Dr Moestopo.

 Perbandingan Sub Faktor Aksesbilitas

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan sub faktor aksesbilitas,

diketahui bahwa jarak ke permukiman menjadi subfaktor yang paling penting dalam

menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor jarak kepermukiman sebesar 0,526, lebih besar

dibandingkan subfaktor lainnya seperti ketersediaan tempat parkir sebesar 0,191, subfaktor

volume kendaraan sebesar 0,169, dan subfaktor jarak ke tempat pemberhentian transportasi

umum sebesar 0,114. Dengan tingkat inkosistensi sebesar 0,00488, lebih kecil dari

persyaratan inkosistensi AHP sebesar 0,1, maka hasil pembobotan ini valid.

Alasan stakeholder memilih jarak ke permukiman sebagai bobot yang paling tinggi

dalam subfaktor aksesbilitas dikarenakan permukiman merupakan kosentrasi calon

konsumen dari minimarket, dimana kebanyakan konsumen adalah warga dari permukiman

yang ke minimarket untuk memnuhi kebutuhan hidup. Lokasi di sekitar Jalan Prof. Dr

Moestopo terdapat permukiman padat yang menjadikan itu sebagai potensi konsumen yang

(30)

27  Perbandingan Sub Faktor Pesaing

Dari hasil pembobotan stakeholder untuk perbandingan sub faktor pesaing, diketahui

bahwa jarak dengan sesama minimarket menjadi subfaktor yang paling penting dalam

menunjukkan bahwa bobot untuk subfaktor jarak dengan sesama minimarket sebesar 0,682,

lebih besar dibandingkan subfaktor lainnya yaitu jarak dengan pasar tradisional sebesar

0,318. Dengan tingkat inkosistensi sebesar 0, lebih kecil dari persyaratan inkosistensi AHP

sebesar 0,1, maka hasil pembobotan ini valid.

Alasan stakeholder cenderung memilih jarak dengan sesama minimarket sebagai

bobot tertinggi dari faktro pesaing dikarenakan dengan adanya minimarket dengan brand

lain di lokasi sama akan menjadikan itu sebagai ancaman bagi minimarket yang sebelumnya

sudah ada, sehingga minimarket yang sebelumnya sudah ada akan membuka cabang di

lokasi yang sama dengan perbedaan jarak (ataupun bisa jadi bersebelahan atau di

seberang jalan).

Dari hasil tersebut, diketahui beberapa faktor yang menjadi dasar dalam penentuan

lokasi minimarket di Jalan Prof. Dr Moestopo. Antara Lain (diurutkan berdaarkan bobot nilai

tertinggi dari faktor)

1. Aksesbilitas

 Jarak ke Permukiman

2. Pesaing

 Jarak dengan sesama minimarket 3. Sosial Ekonomi

 Pengeluaran per kepala keluarga 4. Demografi

 Kepadatan penduduk

Dari hasil pengolahan data AHP ini, diketahui bahwa faktor yang paling menentukan

dalam pembangunan minimarket adalah faktor aksesbilitas dengan bobot nilai sebesar

0,439, disusul pesaing (0,234), sosial ekonomi (0,170), dan demografi (0,150). Sedangkan

(31)

28

Moestopo adalah jarak ke permukiman (0,526), disusul dengan jarak dengan sesama

minimarket (0,682), pengeluaran per kepala keluarga (0,343), dan kepadatan penduduk

(32)

29

BAB V.

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Dari pembahasan dan analisa dari faktor pemilihan lokasi minimarket di Jalan Prof.

Dr Moestopo, maka bisa diambil kesimpulan sebagai berikut:

 Berdasarkan sintesa tinjauan pustaka, ada empat faktor yang menentukan

penentuan lokasi minimarket di Jalan Prof. Dr Moestopo, yaitu Aksesbilitas, Pesaing,

Sosial Ekonom, dan Demografi

 Aksesbilitas merupakan faktor yang paling menentukan dalam pemilihan lokasi

minimarket di Jalan Prof. Dr Moestopo, berdasarkan hasil dari penghitungan AHP

 Subfaktor yang yang paling menentukan dalam pemilihan lokasi minimarket di Jalan

Prof. Dr Moestopo ada tiga, yaitu jarak ke permukiman, jarak dengan sesame

minimarket, pengeluaran oenduduk per kepala keluarga dan kepadatan pendudukl.

5.2 Lesson Learned

Jika menelaah lebih lanjut dari teori Hotelling, maka diketahui bahwa faktor pesaing

(faktor dengan rangking nomor 2) menjadi faktor yang menjadi pertimbangan dalam

pemilihan lokasi minimarket, fakta di lapangan juga menunjukkan adanya dua minimarket

yang terletak hampir besebelahan (dengan jarak kurang dari 50 meter), hampir sesuai

dengan teori Hotelling dimana kedua tempat usaha saling mendekat untuk mendapatkan

market yang seluas-luasnya. Adanya jarak antar minimarket membuat semua minimarket

(33)

30

DAFTAR PUSTAKA

Rustiadi, Ernan, dkk., 2009, Perencanaan dan Pengembangan Wilayah, Jakarta

Setyawarman, Adityo., 2009, Pola Sebaran dan Faktor-Faktor yang Mempengaruhi

Pemilihan Lokasi Retail Modern (Studi Kasus Kota Surakarta), Ringkasan Tesis

Analytical Hierarchy Process.

http://thesis.binus.ac.id/Asli/Bab2/2009-1-00499-TISI%20Bab%202.pdf (diakses 06 April 2015)

Santoso, Eko Budi dkk. 2012. Diktat Analisis Lokasi Dan Keruangan (RP09-1209).

Surabaya : Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh

(34)

31

LAMPIRAN

Lampiran ini berisi:

 Hasil kuesioner stakeholder

(35)

32

KUISIONER FAKTOR – FAKTOR PENENTUAN PEMILIHAN LOKASI MINIMARKET DI

JALAN PROF. MOESTOPO-DHARMAHUSADA, SURABAYA

Bapak/Ibu yang kami hormati,

Kuisioner ini bertujuan untuk mengetahui nilai bobot pada tiap faktor dan sub faktor

yang berkaitan dengan Fakor-faktor Penentuan Pemilihan Lokasi Minimarket Di Jalan Prof.

Moestopo-Dharmahusada, Surabaya. Bobot ini sangat berguna untuk memberikan ukuran

prioritas pada tiap faktor. Pembobotan kriteria ini dilakukan dengan menggunakan alat

analisis AHP (Analytical Hierarchy Process). AHP merupakan salah satu metode yang biasa digunakan untuk memecahkan masalah yang kompleks dan tidak terstruktur ke dalam

kelompok-kelompok, dan mengatur kelompok tersebut ke dalam suatu hierarki. Alat ini

memerlukan suatu nilai numerik sebagai pengganti persepsi seseorang untuk mendapatkan

perbandingan relative sehingga diperoleh nilai prioritas kriteria. Dengan ini saya mengharap

kesediaan bapak/ibu untuk mengisi kolom kriteria sesuai denngan persepsi anda. Terima

kasih atas kesediaan Anda,

Hormat Kami,

Peneliti :

Wiratama Adi Nugraha

Telp : 085852283054

Jurusan Perencanaan Wilayah Dan Kota

Fakultas Teknik Sipil Dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya

PENDAHULUAN

Minimarket merupakan sebuah varian baru dalam dunia perdagangan dengan

konsep belanja segala kebutuhan hidup pada satu atap, yang melayani perdagangan dalam

skala grosir. Tetapi dewasa ini, minimarket telah berkembang dan merubah strategi menjadi

sebuah peritel raksasa (melayani penjualan komoditas kepada pengguna akhir). Pesatnya

pembangunan minimarket di beberapa kota besar di Indonesia termasuk di Surabaya

didukung oleh respon positif dari masyarakat yang membutuhkan suatu fasilitas

perdagangan yang dapat melayani berbagai kebutuhan dalam sekali jalan. Selain itu segala

kemudahan dan kenyamanan dalam berbelanjapun dapat dipenuhi oleh minimarket. Hal

(36)

33

pasar modern. Apalagi minimarket mempunyai range komoditas yang begitu luas mulai dari

barang kebutuhan sehari-hari sampai dengan peralatan elektronik.

TUJUAN PELAKSANAAN SURVEY

Tujuan Pelaksanaan Survey :

1. Menganalisis Fakor-faktor Penentuan Pemilihan Lokasi Minimarket Di Jalan Prof.

Moestopo-Dharmahusada, Surabaya berdasarkan preferensi pihak pengelola

(penjual).

Moestopo-Dharmahusada, Surabaya berdasarkan preferensi pihak konsumen

(penjual).

Moestopo-Dharmahusada, Surabaya yang obyektif ditinjau dari pertimbangan dua

preferensi.

4. Menentukan Fakor-faktor Penentuan Pemilihan Lokasi Minimarket Di Jalan Prof.

Moestopo-Dharmahusada, Surabaya dari pertimbangan dua preferensi.

I. Identitas Responden

1. Nama : Rizki Adriadi Ghiffari

2. Alamat : Perumdos ITS Blok J-1

3. Nama Perusahaan : ITS

4. Telp/HP : 081343389367

5. Tgl Pengisian Kuisioner : 11 Mei 2015

(37)

34

PETUNJUK PENGISIAN

Pada kuisioner ini, bapak/ibu diminta untuk menentukan tingkat kepentingan faktor

yang mempengaruhi dalam faktor-faktor startegi pengembangan kawasan industri. Angka

yang digunakan mulai dari 1 sampai dengan . Angka-angka ini menunjukkan tingkat

kepentingan faktor dengan arti sebagai berikut :

Intensitas

Kepentingan

1 Kedua elemen sama pentingnya 2 elemen mempunyai pengaruh yang sama besarnya terhadap tujuan

3 Elemen yang satu sedikit lebih penting daripada elemen yang lain

Pengalaman dari penelitian sedikit menyokong satu elemen dibanding elemen lain.

5 Elemen yang satu lebih penting dari elemen yang lain

Pengalaman dan penilaian sangat kuat menyokong satu elemen disbanding elemen lain.

7 Satu elemen jelas lebih mutlak penting dari elemen lain

Satu elemen yang kuat disokong dan dominan terhadap dalam praktek.

9 Satu elemen mutlak penting daripada elemen lain

Bukti yang mendukung elemen yang satu terhadap elemen lain memenuhi tingkat penegasan tertinggi yang mungkin menguatkan

2,4,6, 8 Nilai-nilai antara 2 nilai pertimbangan yang berdekatan

(38)

35

PERTANYAAN 1.TINGKAT PERBANDINGAN ANTAR FAKTOR

Berikut ini terdapat sintesa faktor yang akan dibobotkan untuk mendapatkan

rumusan faktor yang dapat digunakan dalam membantu menentukan faktor-faktor pengaruh

dan strategi pengembangan minimarket.

5. Faktor Sosial Ekonomi : digunakan untuk mengetahui kondisi masyarakat sekitar

sebagai pihak konsumen dalam mempengaruhi lokasi minimarket di wilayah studi

6. Faktor Demografi : digunakan untuk mengetahui kondisi kependudukan masyarakat

dalam memengaruhi lokasi mimimarket di wilayah studi.

7. Faktor Aksesbilitas : digunakan untuk mengetahui kondisi fisik kemudahan akses

pendukung penentuan lokasi.

Sosial

Ekonomi 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Demografi

Sosial

Ekonomi 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Aksesbilitas

Sosial

Ekonomi 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Pesaing

Demografi 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Aksesbilitas

Demografi 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Pesaing

(39)

36

PERTANYAAN 2.TINGKAT PERBANDINGAN ANTAR SUB FAKTOR

Setelah dilakukan pembobotan kepada level faktor tingkat I, maka selanjutnya

dilakukan pembobotan terhadap sub faktor yang merupakan level faktor tingkat II.

 Faktor Sosial Ekonomi : digunakan untuk mengetahui kondisi masyarakat sekitar

1. Pendapatan Penduduk per Kepala Keluarga

2. Pengeluaran Penduduk per Kepala Keluarga

3. Tingkat Pendidikan

4. Prosentase penduduk pekerja professional

(40)

37  Faktor Demografi : digunakan untuk mengetahui kondisi kependudukan masyarakat

di wilayah studi sebagai pihak konsumen dalam memengaruhi lokasi minimarket.

1. Jumlah Penduduk

2. Kepadatan Penduduk

3. Jumlah Penduduk yang berkeluarga (Jumlah Kepala Keluarga)

(41)

38  Faktor Aksesibilitas : digunakan untuk mengetahui kondisi fisik kemudahan akses

1. Volume Kendaraan

2. Ketersediaan Tempat Parkir

3. Jarak ke Permukiman

4. Jarak ke tempat pemberhentian transportasi umum

(42)

39  Faktor Pesaing : digunakan untuk mengetahui kondisi pesaing atau pihak-pihak

1. Jarak dengan sesama minimarket

2. Jarak dengan pasar tradisional

Jarak

dengan

Sesama

Minimarket

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Jarak

dengan

Pasar

(43)

40