i
I G NARENDRA KASUMA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
ii
RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR
BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI
Tesis untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil
Program Pascasarjana Universitas Udayana
I G NARENDRA KASUMA 07915661019
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
iii
Pembimbing I, Pembimbing II,
Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D NIP. 19520221 197812 1 004 NIP. 19700303 199702 1005
Mengetahui
Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Direktur
Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana Universitas Udayana
iv
Tanggal 11 Agustus 2011
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor : 1455/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 10 Agustus 2011
Ketua : Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT Anggota :
1. Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D 2. I Putu Alit Suthanaya, ST, MengSC, Ph.D
v
PROGRAM STUDI : MAGISTER TEKNIK SIPIL
JUDUL TESIS : ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat.
Apabila dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No. 17 tahun 2010 dan peraturan perundangan yang berlaku.
Denpasar, 11 Agustus 2011 Hormat saya,
Materai 6000
vi
Wasa/ Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas asung wara nugraha –Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “ Analisis Kelayakan Finansial Rencana Pembangunan Gedung Parkir Bertingkat Di Pasar Lokitasari” dapat diselesaikan.
Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Bapak Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT selaku dosen pembimbing I dan Bapak Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D selaku dosen pembimbing II yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan dan saran hingga dapat diselesaikannya tesis ini.
Ucapan terima kasih juga disampaikan kepada dosen dan staf di lingkungan Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana atas bantuan, motivasi dan kerjasamanya. Terima kasih juga diucapkan kepada keluarga, rekan-rekan kuliah atas dukungannya. Ucapan terima kasih tidak lupa juga disampaikan kepada semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak memberi dukungan hingga terselesaikannya tesis ini.
Semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaikan tesis ini.
vii
Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali dimana aktivitas dan interaksi antar masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota provinsi Bali ini memiliki luas wilayah 127,78 km2 yang terbagi atas empat (4) wilayah kecamatan dengan jumlah penduduk sebesar 758.000 jiwa (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan. Pada kawasan pasar Lokitasari timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang salah satunya adalah permasalahan parkir. Hal ini seperti terlihat di kawasan Gajah Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk yang menjadi salah satu tempat akumulasi massa. Masyarakat akan datang menggunakan kendaraan dan membutuhkan areal parkir untuk parkir kendaraannya dimana kapasitas ruang parkir yang ada di kawasan tersebut tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir bagi pengunjung kawasan ini dan dengan adanya keputusan Pemerintah Kota Denpasar untuk menata kembali kawasan Gajah Mada menjadi kawasan heritage (warisan), sehingga diperlukan sebuah areal untuk menampung kendaraan-kendaraan untuk parkir
Pemerintah dalam hal ini pemerintah kota Denpasar memandang perlu untuk mencari pemecahan masalah tersebut yaitu salah satunya dengn membangun gedung parkir di Lokitasari. Untuk mengkaji pembangunan gedung parkir Lokitasari maka perlu dilakukan penelitian. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan finansial rencana pembangunan parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah NPV, BCR, IRR dan Metode Payback Period.
Hasil analisis finansial dengan tarif parkir alternatif satu sebesar Rp 2000 dengan tingkat suku bunga 18%. Analisis finansial menunjukan Nilai NPV negatif, BCR kurang dari satu dan IRR yang lebih kecil dari tingkat suku bunga yang berlaku maka pembangunan gedung parkir Lokitasari tidak layak untuk dilaksanakan. Dengan tarif parkir alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis finansial menunjukan dari Nilai NPV positif, Nilai BCR lebih dari satu dan IRR lebih besar dari suku bunga yang berlaku maka pembangunan gedung parkir ini layak untuk dibangun.
Kata Kunci: Analisis Finansial, Parkir, Pasar, Kota Denpasar
viii
The city of Denpasar has an area of 127,78 km2 divided into four (4) districts. The number of population is 758.000 people (Denpasar Statistic Agency,2010). The city experiences traffic problems including in several market areas. At Lokitasari market area in fact, has an construct parking problem. Similarly,such parking problem occurs in both Badung and Payuk traditional market areas. People who visits the markets require a parking area, to park their own vehicle.
The parking space however is under capacity. In addition, the Denpasar City govern must has decided Gajah Mada area becoming the heritage area. Therefore, the Denpasar City government considers to build a parking building in Lokitasari market area.
This study is to analyse financial feasibility of the multistory parking development plan at Lokitasari market. Several engineering economic methods are used consisting of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and Payback Period Methods.
Two alternatives were developed in this study. First alternative uses parking tariff of Rp. 2000 and 18% interest rate. The analysis shows a negative value of NPV, BCR < 1 and IRR are less than the interest rate. This indicates that the Lokitasari parking building is not feasible to develop. Second alternative uses parking tariff of Rp. 3500 and 18% interest rate. The analysis shows a positive value of NPV, BCR > 1 and IRR more than the interest rate. This indicates that the Lokitasari parking building is feasible to develop.
ix
2.2.4 Berdasarkan Jenis Kepemilikan dan Pengoperasiannya 7 2.2.5 Berdasarkan Jenis Kendaraannya... 7
2.2.6 Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir... 8
x
4.3 Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari... 43
4.3.1 Fasilitas Parkir ... 43
4.3.2 Volume Parkir ... 44
4.3.3 Waktu Rata - Rata Lama Parkir ... 45
4.3.4 Kapasitas Parkir ... 45
4.4 Tingkat Pertumbuhan dan Inflasi... 46
4.5 Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir Lokitasari ... 47
LAMPIRAN A.3 Lokasi Gedung Parkir ... 71
LAMPIRAN B.1 Data Survai Patroli Parkirm ... . 72
LAMPIRAN B.2 Data survai Patroli Parkir Jl Thamrin Selama 24 jam.. . 77
LAMPIRAN C.1 Waktu Rata-Rata Lama Parkir ... 78
LAMPIRAN C.2 Kapasitas Gedung Parkir... 79
LAMPIRAN D.1 Daftar Satuan Upah dan Bahan... 80
LAMPIRAN D.3 Analisa Harga... 81
xi
Tabel 4.6 Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu... 46
Tabel 4.7 Pertumbuhan Jumlah Kendaraan Ringan di Propinsi Bali... 47
Tabel 4.8 Inflasi... ... 47
Tabel 4.9 Prediksi Volume Parkir... 48
Tabel 4.10 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 2.000... 50
Tabel 4.11 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 3500... 51
Tabel 4.12 Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari ... 52
Tabel 4.13 Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir... 53
Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Gedung Parkir... ... 56
Tabel 4.15 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Satu Rp. 2.000,00 ... .... . 57
Tabel 4.16 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Dua Rp. 3.500,00... 58
Tabel 4.17 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu... 59
Tabel 4.18 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua ... 59
DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang (dalam cm) ... 10
Gambar 2.2 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90o ... 15
Gambar 2.3 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut 90o... 15
Gambar 2.4 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90o ... 16
Gambar 2.10 Lantai Datar Dengan External Ramp ... 20
Gambar 2.11 Kombinasi Antara Sirkulasi Masuk Dan Keluar... 21
Gambar 2.12 Sirkulasi Masuk Dan Keluar Terpisah ... 21
Gambar 2.13 Jalan Keluar Sebagai Lokasi Parkir ... 22
Gambar 2.14 Ramp Dengan Plat Lantai Horizontal ... 22
1
1.1 Latar Belakang
Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali aktivitas dan interaksi antar masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota Provinsi Bali ini memiliki luas wilayah 127,78 km2 yang terbagi atas empat (4) wilayah kecamatan dengan jumlah penduduk sebesar 758.000 jiwa (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan. Pada kawasan tersebut akan timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang salah satunya adalah permasalahan parkir.
Permasalahan tersebut meliputi ruang parkir yang semrawut dan jumlah ruang parkir yang disediakan tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir sehingga menimbulkan kemacetan di lalulintas. Hal ini seperti terlihat di kawasan Gajah Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk sebagai pasar tradisional yang menjadi salah satu tempat akumulasi massa, tempat terjadi transaksi jual-beli yang dapat menarik masyarakat untuk datang. Masyarakat akan datang menggunakan kendaraan dan membutuhkan areal parkir untuk parkir kendaraannya dimana kapasitas ruang parkir yang ada di kawasan pasar tersebut tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir bagi pengunjung kawasan ini. Terlebih dengan adanya keputusan Pemerintah Kota Denpasar untuk menata kembali kawasan Gajah Mada menjadi kawasan heritage (warisan), sehingga diperlukan sebuah areal untuk menampung kendaraan-kendaraan untuk parkir.
menampung kendaraan untuk parkir di sekitar kawasan Gajah Mada. Sehubungan dengan itu pada studi ini akan diteliti pemecahan masalah tersebut yaitu salah satunya dengan merencanakan desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. Dari rencana desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari akan di analisis kelayakan finansialnya untuk mengetahui layak tidaknya pembangunan gedung parkir bertingkat di Lokitasari. Hasil analisis finansial yang didapat akan dapat memberikan masukan kepada pemerintah dan investor dalam berinvestasi.
1.2 Rumusan Masalah
Permasalahan yang ingin diungkapkan dalam studi ini adalah “Bagaimana kelayakan finansial rencana pembangunan parkir bertingkat di Pasar Lokitasari? ”
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis kelayakan finansial rencana pembangunan gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari.
1.4 Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dari penelitian ini dapat diuraikan sebagai berikut :
1. Untuk Pemerintah Kota Denpasar
2. Untuk Penulis
Dari hasil penelitian ini diharapkan penulis dapat memahami prosedur dan metode yang digunakan untuk analisisi kelayakan finansial.
1.5 Batasan Penelitian
Dalam penelitian ini perlu dibatasi beberapa hal, antara lain : 1. Lokasi penelitian adalah di pasar Lokitasari
2. Umur ekonomis yang ditetapkan adalah selama 30 tahun 3. Asumsi suku bunga yang diambil 18 persen per tahun .
4. Data parkir diperoleh dari data sekunder penelitian sebelumnya (Gayatri, 2009).
4
2.1 Parkir
Parkir adalah keadaan tidak bergeraknya suatu kendaraan yang tidak bersifat sementara, termasuk dalam pengertian parkir adalah setiap kendaraan yang berhenti pada tempat-tempat tertentu baik yang dinyatakan dengan rambu atau tidak (Abubakar, 1998).
Berbicara mengenai sistem transportasi tidak dapat terlepas dari masalah perencanaan, moda yang ditawarkan, dan kebijakan yang ditempuh yang akan mempengaruhi masyarakat untuk memakai moda yang tersedia. Salah satunya adalah dengan penyediaan fasilitas parkir bagi kendaraan pribadi terutama di tempat-tempat akumulasi massa seperti pasar tradisional. Hal ini tentu saja bisa mengurangi jumlah kendaraan yang menggunakan badan jalan untuk parkir.
Akibat – akibat yang ditimbulkan dari penggunaan sebagian lebar jalan untuk parkir kendaraan menurut Oglesby & Hicks (1993) adalah sebagai berikut :
1. Kecelakaan yang disebabkan parkir terjadi sewaktu pengemudi hendak memasukkan atau mengeluarkan kendaraan (manuver parkir). Juga saat penumpang kurang hati-hati membuka pintu mobil pada saat hendak masuk atau keluar dari mobil (terutama pada parkir sejajar dengan tepi jalan).
dan waktu perjalanan akan bertambah. Akibatnya akan menimbulkan kerugian ekonomi bagi pengemudi.
3. Kendaraan-kendaraan yang parkir tentunya akan mengurangi nilai keindahan bangunan disekitarnya. Juga pada saat menghentikan dan menghidupkan akan menimbulkan kebisingan dan asap.
4. Hambatan terhadap operasi mengatasi kebakaran karena kendaraan-kendaraan yang diparkir menghalangi operasi unit pemadam kebakaran, saat terjadi kebakaran disuatu daerah, kendaraan yang diparkir dipinggir jalan juga menghalangi sambungan air ditepi jalan (hidrant) untuk keperluan kebakaran.
2.2 Jenis – Jenis Parkir
2.2.1 Berdasarkan Penempatannya
Berdasarkan penempatannya, parkir dibagi menjadi parkir di badan jalan (on street parking) dan parkir di luar badan jalan (off street parking). Karena penelitian ini membahas tentang gedung parkir maka yang akan dibahas disini adalah parkir di luar badan jalan (off street parking).
Sistemnya dapat berupa pelataran / taman parkir dan bangunan bertingkat khusus parkir. Secara ideal lokasi yang dibutuhkan untuk parkir harus dibangun tidak terlalu jauh dari tempat yang ingin dituju oleh pemarkir. Antara 300-400 m adalah jarak berjalan yang pada umumnya masih dianggap dekat (Warpani, 1998).
2.2.2 Berdasarkan Statusnya
Fasilitas parkir untuk umum diluar badan jalan dapat berupa taman parkir atau gedung parkir. Yang dimaksud dengan diluar badan jalan antara lain pada kawasan–kawasan tertentu seperti pusat–pusat perbelanjaan, bisnis, perkantoran, maupun pendidikan yang menyediakan fasilitas parkir untuk umum. Sehingga berdasarkan statusnya parkir dapat dibagi menjadi (Abubakar, 1998) :
a. Parkir Umum
Parkir umum adalah areal parkir yang menggunakan lahan yang dikuasai pemerintah daerah.
b. Parkir Khusus
Parkir khusus adalah areal parkir yang menggunakan lahan yang pengelolaannya dikuasai oleh pihak ketiga.
c. Parkir Darurat
Parkir darurat adalah areal parkir yang menggunakan lahan milik pemerintah daerah maupun swasta yang terjadi karena kegiatan yang insidentil.
Gedung parkir adalah bangunan gedung yang digunakan sebagai areal parkir yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah daerah atau pihak ketiga yang telah mendapatkan izin dari pemerintah daerah.
e. Taman Parkir
Areal parkir adalah suatu bangunan atau areal parkir lengkap dengan sarananya yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah.
2.2.3 Berdasarkan Tujuan Parkir
Berdasarkan tujuan parkir, maka parkir dapat dibagi menjadi (Abubakar,1998) :
a. Parkir penumpang yaitu parkir yang digunakan untuk menaikkan dan menurunkan penumpang.
b. Parkir barang yaitu parkir untuk bongkar muat barang.
Kedua jenis parkir ini dipisahkan demi kelancaran masing – masing kegiatan.
2.2.4 Berdasarkan Jenis Kepemilikan dan Pengoperasiannya
Berdasarkan jenis kepemilikan dan pengoperasiannya, parkir dapat dibedakan sebagai berikut (Abubakar,1998) :
a. Parkir milik pemerintah dan dioperasikan oleh Pemerintah.
b. Parkir milik pemerintah daerah dan dioperasikan oleh pihak swasta. c. Parkir milik swasta dan dioperasikan oleh pihak swasta itu sendiri.
2.2.5 Berdasarkan Jenis Kendaraannya
a. Parkir untuk kendaraan roda dua tidak bermesin (sepeda) b. Parkir untuk kendaraan roda dua bermesin (sepeda motor)
c. Parkir untuk kendaraan roda tiga, roda empat, atau lebih dan bermesin (bemo, mobil).
2.2.6 Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir
Berdasarkan jenis peruntukan parkir, dapat dikelompokkan sebagai berikut a. Kegiatan Parkir Tetap
1. Pusat perdagangan
2. Pusat perkantoran swasta atau pemerintah. 3. Pusat perdagangan eceran atau pasar swalayan 4. Pasar
5. Sekolah
6. Tempat rekreasi
7. Hotel dan tempat penginapan 8. Rumah sakit
b. Kegiatan Parkir yang Bersifat Sementara 1. Bioskop
2. Tempat pertunjukkan 3. Tempat olahraga 4. Rumah ibadah
2.3 Satuan Ruang Parkir
dan lebar bukaan pintu. SRP digunakan untuk mengukur kapasitas ruang parkir. Dalam kaitannya dengan keamanan kendaraan terhadap benturan atau goresan kendaraan lain atau bagian bangunan (pilar, dinding, atau kolom) maka diperlukan ruang bebas arah samping dan arah memanjang. Besaran ruang bebas arah samping berkisar 2 – 20 cm sedangkan arah memanjang berkisar 20 – 40 cm. Umumnya ruang bebas arah samping diambil 5 cm dan ruang bebas arah memanjang sebesar 30 cm dengan rincian bagian depan 10 cm dan bagian belakang 20 cm. Sedangkan ukuran lebar bukaan pintu merupakan fungsi karakteristik pemakai kendaraan yang memanfaatkan fasilitas parkir. Sebagai contoh lebar bukaan pintu kendaraan dari karyawan kantor pemerintah akan berbeda dengan lebar bukaan pintu kendaraan dari pengunjung suatu pusat kegiatan pertokoan atau perbelanjaan. Untuk pusat kegiatan pertokoan atau perbelanjaan, besaran lebar bukaan pintu umumnya maksimum karena suasana rileks dan adanya barang bawaan, sehingga ukuran lebar bukaan untuk pintu depan / belakang adalah sebesar kurang lebih 75 cm. Sehingga untuk menentukan SRP didasarkan atas pertimbangan :
1. Dimensi kendaraan standar, 2. Ruang bebas kendaraan parkir, 3. Lebar bukaan pintu kendaraan.
Tabel 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang
Sumber : Abubakar, 1998
3,4 x 12,5 0,75 x 2,0 Bus dan Truk
Sepeda Motor
c. Mobil penumpang golongan III
2,3 x 5,0 2,5 x 5,0 3,0 x 5,0
Jenis Kendaraan Satuan Ruang Parkir (m2)
a. Mobil penumpang golongan I b. Mobil penumpang golongan II
Keterangan :
B = Lebar total kendaraan O = Lebar bukaan pintu L = Panjang total kendaraan a1,a2 = Jarak bebas arah longitudinal R = Jarak bebas arah lateral Dimana ;
1. Golongan I : B = 170 a1 = 10 Bp = 230 = B + O + R
Ukuran lebar bukaan pintu kendaraan merupakan fungsi karakteristik pemakai kendaraan yang memanfaatkan fasilitas parkir. Mobil penumpang diklasifikasikan menjadi tiga golongan yang didasarkan atas lebar bukaan pintu kendaraan yang dapat dilihat pada tabel 2.2 berikut.
2.4 Karakteristik Parkir
Karakteristik parkir dimaksudkan sebagai sifat–sifat dasar yang memberikan penilaian terhadap pelayanan parkir dan permasalahan parkir yang terjadi pada lokasi studi. Berdasarkan karakteristik parkir, akan dapat diketahui kondisi perparkiran yang terjadi pada lokasi studi seperti mencakup volume parkir, lama waktu parkir, kapasitas parkir.
2.4.1 Volume Parkir
Volume parkir adalah jumlah kendaraan yang termasuk dalam beban parkir yaitu jumlah kendaraan per periode waktu tertentu. Waktu yang digunakan kendaraan untuk parkir, dalam menit atau jam, menyatakan lama parkir. Data jumlah parkir diperlukan untuk mengetahui penggunaan ruang parkir yang ada di lokasi penelitian (Hobbs, 1979).
2.4.2 Lama Waktu Parkir
Lama Waktu Parkir atau durasi parkir adalah waktu yang dihabiskan oleh pemarkir pada ruang parkir. Lamanya parkir dinyatakan dalam jam. Suatu ruang parkir akan mampu melayani lebih banyak kendaraan jika digunakan untuk parkir kendaraan dalam waktu yang singkat dibandingkan dengan ruang parkir yang digunakan untuk parkir kendaraan dalam waktu yang lama.
Menurut waktu yang digunakan untuk parkir, maka parkir dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
a. Parkir Waktu Singkat
b. Parkir Waktu Sedang
Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir antara satu (1) jam sampai empat (4) jam dan untuk keperluan berdagang.
c. Parkir Waktu Lama
Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir lebih dari empat (4) jam, biasanya untuk keperluan bekerja.
Dari lamanya parkir akan diketahui waktu yang dipakai untuk setiap pemarkir memarkir kendaraannya pada setiap petak parkir. Sedangkan untuk mengetahui lamanya parkir pada tiap kendaraan pada suatu daerah dipakai rata – rata lamanya parkir.
Rumus yang digunakan untuk menghitung rata – rata lamanya parkir adalah (Oppenlander, 1976) :
(
) ( ) ( )
Nt I x X x Nx
D= (2.1)
Keterangan :
D : Rata – rata lamanya parkir atau durasi (jam/kendaraan) Nx : Jumlah kendaraan yang parkir selama x interval (kendaraan) X : Jumlah interval parkir
I : Interval waktu survai (jam)
Nt : Jumlah total kendaraan selama waktu survai (kendaraan)
2.4.3 Kapasitas Parkir
dari kejadian tersebut diatas akan memberikan besaran kapasitas dari fasilitas parkir.
Rumus yang digunakan untuk menghitung kapasitas parkir adalah :
D S
KP= (2.2)
Keterangan :
KP : Kapasitas parkir (kendaraan/jam)
S : Jumlah total petak resmi yang ada (petak) D : Rata – rata lama parkir (jam/kendaraan)
2.5 Pola Parkir dan Lebar Jalur Gang
Untuk melaksanakan suatu kebijakan yang berkaitan dengan parkir, terlebih dahulu dipikirkan pola parkir yang akan digunakan. Pola parkir tersebut akan baik apabila digunakan sesuai kondisi yang ada. Pada pelataran parkir yang tidak terdapat marka pada petak parkirnya, digunakan standar fasilitas parkir untuk menentukan ukuran petak parkir yang akan dipakai. Terdapat beberapa tipe pola parkir pada mobil penumpang antara lain :
2.5.1 Parkir Kendaraan Satu Sisi
Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang sempit. Pola parkir pada parkir kendaraan satu sisi adalah :
a. Parkir sudut 30o, 45o, 60o
pengemudi melakukan manuver masuk dan keluar ke ruangan parkir lebih besar jika dibandingkan dengan parkir sudut 90o
b. Parkir sudut 90o
Pola parkir ini mempunyai daya tampung lebih banyak jika dibandingkan dengan pola parkir paralel, tetapi kemudahan dan kenyamanan pengemudi melakukan manuver masuk dan keluar ke ruangan parkir lebih sedikit jika dibandingkan dengan pola parkir dengan sudut yang lebih kecil dari 90o
Gambar 2.2 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996
2.5.2 Parkir Kendaraan Dua Sisi
Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang cukup memadai. Pola parkir kendaraan dua sisi adalah :
a. Parkir sudut 30o, 45o, 60o
b. Parkir sudut 90o
Gambar 2.4 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996
2.5.3 Pola Parkir Pulau
Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang cukup luas. Pola parkir pulau adalah :
a. Membentuk sudut 90o
b. Membentuk sudut 45o
1. Bentuk tulang ikan tipe A
Gambar 2.6 Parkir Pulau Sudut 90o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996
2. Bentuk tulang ikan tipe B
3. Bentuk tulang ikan tipe C
Gambar 2.8
Parkir Pulau Sudut 45o bentuk tulang ikan tipe B Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996
Gambar 2.9
Setelah didapatkan pola parkir yang tepat, kemudian dipikirkan hal yang tidak kalah penting adalah jalur sirkulasi dan lebar gang. Perbedaan antara jalur sirkulasi dan jalur gang terutama terletak pada penggunaannya.
Patokan umum yang dipakai adalah panjang sebuah jalur gang tidak lebih dari 100 meter dan jalur gang yang dimaksudkan untuk melayani lebih dari lima puluh (50) kendaraan dianggap sebagai jalur sirkulasi. Lebar minimum jalur sirkulasi untuk jalan satu arah adalah 3,5 meter dan untuk jalan dua arah adalah
Keterangan : * = lokasi parkir tanpa fasilitas pejalan kaki ** = lokasi parkir dengan fasilitas pejalan kaki Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996
2.6 Gedung Parkir
2.6.1 Kriteria Gedung Parkir
1. Tersedia tata guna lahan
2. Memenuhi persyaratan konstruksi dan perundang-undangan yang berlaku
3. Tidak menimbulkan pencemaran lingkungan 4. Memberikan kemudahan bagi pengguna jasa
2.6.2 Tata Letak Gedung Parkir
Berdasarkan Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir dari Departemen Perhubungan Dirjen Perhubungan Darat tata letak gedung parkir dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
1. Lantai Datar Dengan Jalur Landai Luar (External Ramp)
Daerah parkir terbagi dalam beberapa lantai rata (datar) yang dihubungkan dengan ramp seperti pada Gambar 2.10.
2. Lantai Terpisah
Gedung parkir dengan bentuk lantai terpisah dan berlantai banyak dengan ramp yang ke atas digunakan untuk kendaraan yang masuk dan ramp yang turun digunakan untuk kendaraan yang keluar. Kendaraan
yang masuk melewati semua ruang parkir sampai menemukan tempat yang dapat dimanfaatkan seperti pada Gambar 2.11 dan 2.12.
3. Lantai Gedung Yang Berfungsi Sebagai Ramp
Kendaraan yang masuk dan parkir pada gang sekaligus ramp. Ramp tersebut berbentuk dua arah. Pada Gambar 2.13 terlihat bahwa jalan keluar dimanfaatkan sebagai lokasi parkir, dengan jalan masuk dan
Gambar 2.11 Kombinasi Antara Sirkulasi Masuk Dan Keluar Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996
keluar dari ujung ke ujung. Pada Gambar 2.14 plat lantai horizontal, pada ujung – ujungnya dibentuk menurun ke dalam untuk membentuk sistem ramp. Umumnya merupakan jalan satu arah dan dapat disesuaikan dengan ketersediaan lokasi.
2.7 Ramp
Ramp adalah suatu bidang miring yang menghubungkan dua ketinggian yang berbeda dengan sudut kemiringan tertentu. Kemiringan ramp biasanya lebih
Gambar 2.14 Ramp Dengan Plat Lantai Horizontal Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996 Gambar 2.13 Jalan Keluar Sebagai Lokasi Parkir
landai dari kemiringan tangga. Kemiringan ramp yang digunakan untuk aktifitas manusia menggunakan perbandingan 1:7, artinya untuk mencapai ketinggian satu meter, maka jarak mendatar yang dibutuhkan adalah tujuh meter. Sebagai perbandingan, kemiringan ramp yang digunakan untuk lalu lintas kendaraan misalnya mobil adalah 1:8. Contohnya bisa kita saksikan di gedung parkir ataupun di basement gedung yang digunakan sebagai tempat parkir.
2.8 Pendapatan Parkir
Penetapan harga jasa fasilitas parkir akan berbeda untuk masing masing wilayah. Untuk menetapkan harga jasa fasilitas parkir tersebut adalah tergantung pada harga fasilitas parkir. Penetapan harga atas fasilitas parkir (tarif) selalu berpedoman kepada hukum penawaran dan permintaan. Untuk penawaran semakin besar fasilitas parkir yang disediakan, maka semakin murah harga jasa fasilitas parkir, sedangkan untuk permintaan adalah semakin murah harga jasa fasilitas parkir maka permintaan parkir semakin besar. Secara umum sistem penetapan tarif parkir adalah sebagai berikut:
1. Sistem tetap
Sistem pembayaran besaran tarif yang tidak membedakan lama waktu parkir dari suatu kendaraan.
2. Sistem berubah sesuai waktu (Progresif)
3. Sistem kombinasi
Sistem pembayaran besaran tarif yang mengkombinasikan kedua sistem diatas.
Untuk menghitung besarnya potensi pendapatan dari parkir sebagai acuan dalam perhitungan besarnya anggaran pendapatan. Pendapatan parkir dihitung dengan menggunakan rumus (Abubakar, 1998) :
JKPxFpxTp
PPhr = (2.3)
Keterangan :
PPhr : Pendapatan rata – rata dari parkir / hari
JKP : Jumlah kendaraan yang masuk ke kawasan / pelataran / gedung parkir dalam satu hari
Fp : Faktor penggunaan TP : Tarip parkir
2.9 Prakiraan Biaya Pembangunan
1. Biaya Investasi
a. Biaya Pembangunan Gedung 1. Biaya Konstruksi
Meliputi biaya pembangunan yang akan dikeluarkan untuk gedung parkir direncanakan.
2. Biaya Perencanaan dan Supervisi
Biaya perencanaan meliputi, biaya studi kelayakan, Amdal, dan perencanaan akhir. Untuk biaya supervisi meliputi biaya pengawasan konstruksi dan pengawasan keuangan. Biaya perencanaan dan supervisi diasumsikan 3,5% dari biaya konstruksi.
3. Biaya Overhead Proyek
Merupakan biaya–biaya yang harus dikeluarkan seperti: biaya notaris, manajemen kantor pusat dan proyek, biaya asuransi dan biaya tak terduga lainnya. Biaya overhead diasumsikan sebesar 10% dari sub total biaya.
2. Prakiraan Biaya Pengelolaan a. Biaya Operasional
Meliputi biaya pegawai, biaya administrasi dan kepeluan kantor. b. Biaya Pemeliharaan
2.10 Analisis Kelayakan Finansial
Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek, dalam analisis kelayakan finansial proyek dilihat dari sudut lembaga atau individu yang menanam modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan langsung dalam proyek. Tujuan analisis finansial adalah efisiensi finansial dari modal yang ditanam dilihat dari sudut perorangan/private. Pada analisis kelayakan finansial, komponen-komponen manfaat dan biaya yang diperhitungkan adalah komponen yang secara finansial turut serta berpengaruh pada “private return”, atau yang berpengaruh secara finansial dan langsung bagi kepentingan investor. Sehingga dengan demikian semua komponen biaya akan diperhitungkan. Untuk komponen manfaat, komponen yang bersifat langsung saja yang akan diperhitungkan
Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek. Secara umum metode yang sering digunakan antara lain:
1. Metode Net Present Value (NPV)
komponen manfaat dan Present Value dari komponen biaya. Secara matematis
B(t) = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t
C(t) = Besaran total dari komponen biaya pada tahun ke-t
d = Tingkat bunga yang diperhitungkan
t = Jumlah tahun
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak atau tidak,
diperlukan suatu ukuran / kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu:
NPV > 0 Artinya investasi akan menguntungkan / layak
NPV < 0 Artinya investasi tidak menguntungkan / tidak layak
2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Prinsip dasar metode ini adalah mencari indeks yang menggambarkan tingkat
efektifitas pemanfaatan biaya terhadap manfat yang diperoleh. Indeks ini
dikenal sebagai indeks Benefit Cost Ratio, yang secara matematis dirumuskan
sebagai berikut:
BCR =
NPC NPB
dimana:
BCR = Benefit Cost Ratio
NPB = Net present benefit
NPC = Net present cost
Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah
melalui metode ini adalah :
BCR >1 Artinya investasi layak
BCR < 1 Artinya investasi tidak layak.
3 Metode Internal Rate of Return (IRR)
IRR atau Internal Rate of Return adalah besaran yang menunjukkan harga
discount rate pada saat besaran NPV = 0. Dalam hal ini IRR dapat dianggap
sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dalam suatu proyek, secara
matematis dirumuskan sebagai berikut:
IRR = ( ' ')
'' '
'
' i i
NPV NPV
NPV
i −
−
+ (2.6)
Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah
melalui metode ini adalah :
IRR ≥ Suku bungamaka suatu proyek dikatakan layak
4 Metode Payback Period
Yang dimaksud dengan periode pengembalian atau jangka waktu
pengembalian modal (Payback Period) adalah jangka waktu yang diperlukan
untuk mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih
(net). Aliran kas bersih adalah selisih pendapatan (revenue) terhadap
pengeluaran (expenses) per tahun. Periode pengembalian biasanya dinyatakan
dalam jangka waktu per tahun (Soeharto,1997).
Metode ini pada dasarnya digunakan dengan mengacu pada asumsi bahwa
komponen manfaat dan komponen biaya yang dihasilkan dari suatu analisis
kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan kondisi ‘cash flow’. Indeks
‘Payback Period’, yaitu suatu indeks yang menggambarkan lamanya waktu
yang dibutuhkan agar total inflow sama dengan total outflow. Untuk
mendapatkan indeks ‘Payback Period’ dapat digunakan dua cara, yaitu cara
grafis dan cara analisis. Cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana
dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Pada cara
grafis kondisi cash flow digambarkan dalam bentuk kurva kumulatif inflow
dan outflow. Dari kedua kurva yang dimaksud akan diperoleh Payback
Periodnya, yaitu titik dimana kedua kurva saling berpotongan.
Kriteria Metode Payback Period
Kriteria kelayakan:
1. Proyek dikategorikan sebagai proyek yang layak jika masa pemulihan
Bre ak Eve nt Point
Kriteria ini memberikan indikasi atau petunjuk bahwa proyek dengan periode
pengembalian lebih cepat akan lebih disukai, dalam memakai kriteria ini
perusahaan yang bersangkutan perlu menentukan batasan maksimum waktu
pengembalian, berarti lewat waktu tersebut tidak dipertimbangkan.
Gambar 2.15 Grafik Payback Period
Sumber : LPKM-ITB,1997
2.11 Analisis Sensitivitas
Karena nilai-nilai parameter dalam studi kelayakan biasanya diestimasikan
besarnya, maka jelas nilai-nilai tersebut tidak bisa lepas dari faktor kesalahan.
Artinya, nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar atau lebih kecil dari
hasil estimasi yang diperoleh, atau berubah pada saat-saat tertentu.
Perubahan-perubahan yang terjadi pada nilai-nilai parameter tentunya akan mengakibatkan
perubahan-perubahan pula pada tingkat output atau hasil yang ditunjukkan oleh
Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan
faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya, maka setiap
pengambilan keputusan pada ekonomi teknik hendaknya disertai dengan analisis
sensitivitas. Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan
akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau
parameter-parameter yang mempengaruhinya. Analisis sensitivitas dilakukan dengan
mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat, untuk selanjutnya dilihat
bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi.
Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa
mempengaruhi keputusan-keputusan investasi dalam analisis kelayakan finansial
adalah biaya investasi, nilai manfaat, tingkat suku bunga, dan lain sebagainya.
Perhitungan sensitivitas dihitung dengan menggunakan rumus (Giatman, 2006) :
NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n) (2.7)
Keterangan :
I = Investasi
Ab = Annual Benefit
Ac = Annual Cost
S = Nilai Sisa
n = Umur investasi
32
Langkah-langkah penelitian yang dapat memberikan arah kerja yang jelas dan
sistematis pada lokasi studi dapat dilihat pada Gambar 3.1, langkah pertama yang
dilakukan adalah melakukan studi pendahuluan yang bertujuan untuk mengetahui
lebih detail lagi mengenai kajian studi yang meliputi lokasi tempat pembangunan
gedung parkir. Dengan dilakukan studi pendahuluan akan dapat diketahui dapat
atau tidaknya lokasi yang direncanakan untuk pembangunan gedung parkir.
Data sekunder yang dikumpulkan meliputi data survai patroli parkir di sekitar
lokasi pembangunan gedung parkir Lokitasari, data harga bahan-bahan bangunan,
data peraturan daerah tentang tarif parkir untuk mobil. Data lokasi dan situasi
yang diperoleh kemudian digunakan untuk dilanjutkan dengan mendesain gedung
parkir dan petak parkir dari gedung parkir. Dari desain gedung parkir ini
dihitunglah rencana anggaran biaya pembangunan dan jumlah petak parkir. Data
survai patroli parkir kemudian dianalisis untuk mendapatkan jumlah volume
kendaraan yang akan parkir, waktu rata-rata lama parkir, kapasitas parkir di
gedung parkir Lokitasari.
Untuk memperkirakan besarnya volume parkir di masa yang akan datang
dilakukan perhitungan faktor pertumbuhan. Berdasarkan data pertumbuhan
kendaraan ringan didapat faktor pertumbuhan untuk memprediksi volume parkir
dimasa yang akan datang. Tarif parkir untuk alternatif satu disesuaikan dengan
rata- rata lama parkir melebihi satu jam. Analisis kelayakan finansial pada
dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh
yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek. Pada analisis kelayakan
finansial, komponen-komponen manfaat dan biaya yang diperhitungkan untuk
memperoleh nilai NPV, BCR dan IRR Berdasarkan nilai-nilai tersebut nantinya
akan diketahui apakah proyek tersebut layak atau tidak. Apabila dari analisis
finansial menghasilkan nilai yang layak maka dilanjutkan menganalisis Payback
Period dan dilanjutkan dengan tahap selanjutnya analisis sensitivitas. Analisis
sensitvitas akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup
kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang
mempengaruhinya.
Ya
Analisis Data Parkir
Metode Payback Period
Kesimpulan Sensitivitas Penetapam Masalah dan
Penetapan Tujuan Studi Pendahuluan
Batasan Masalah
Pengumpulan Data Studi Pustaka
Biaya / Cost
- RAB Gedung Parkir - Biaya Operasional
Data Sekunder:
-. Data Survai Patroli Parkir
- Data Harga bahan bangunan
- Data BPS 2010
Desain Gedung Parkir
Tarif Parkir Data Primer:
-. Kondisi Lokasi
Pendapatan
Cash Flow
Analisis Kelayakan Finansial
Internal Rate of Return Net Present Value
Benefit Cost Ratio
Layak Tidak
3.2 Studi Pendahuluan
Tujuan dari studi pendahuluan ini adalah untuk menentukan parameter data
yang akan disurvai serta metoda yang diperlukan untuk menentukan data yang
dimaksud. Langkah kegiatan yang akan dilakukan dalam tahapan studi
pendahuluan ini adalah :
1. Identifikasi masalah
2. Perumusan tujuan pengumpulan data
3. Melakukan studi pustaka
4. Mendefinisikan parameter-parameter yang akan dikaji
5. Merumuskan dan menentukan lingkup survai
Hasil akhir dari tahapan ini berupa spesifikasi setiap data yang akan
dilakukan survainya, yaitu meliputi: parameter, lingkup area survai, dan metoda
survai.
3.3 Studi Pustaka
Pada tahap ini dilakukan studi pustaka terhadap karakteristik parkir.
Bahan-bahan pustaka yang digunakan dalam studi pustaka adalah buku-buku dibidang
transportasi, tulisan karya tulis ilmiah, pustaka internet maupun laporan kegiatan
serupa di tempat lain.
3.4 Lokasi Penelitian
Rencana lokasi Gedung Parkir Lokitasari bertempat di Pasar Lokitasari Jalan
Gedung Parkir Lokitasari ini dulunya adalah Pasar Lokitasari. Denah peta lokasi
gedung parkir dapat dilihat pada Lampiran A
3.5 Pengumpulan Data
Data-data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari dua (2) jenis data,
yaitu data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang didapatkan
secara langsung dilapangan. Sedangkan untuk data sekunder merupakan data yang
diperoleh dari format yang sudah tersusun atau terstruktur melalui pihak lain
(lembaga atau instansi). Data primer yang dicari adalah situasi lokasi meliputi luas
lahan yang akan di gunakan untuk gedung parkir. Sedangkan data sekunder
merupakan data yang didapat dari berbagai sumber data dengan mengadakan
pencatatan atau pengutipan dari sumber data yang sebelumnya telah diolah oleh
instansi terkait. Survai data sekunder pada dasarnya merupakan penunjang dari
data primer. Adapun data sekunder yang diperlukan dalam penyusunan tugas ini
adalah:
1. Tingkat inflasi 5 tahun terahir didapat dari BPS.
2. Tingkat pertumbuhan kendaraan ringan lima tahun terakhir didapat
dari BPS.
3. Harga bahan-bahan bangunan.
3.6 Desain Gedung Parkir
Desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari oleh penulis didesain
bertingkat di pasar Lokitasari 30 tahun. Gedung parkir bertingkat di Pasar
Lokitasari direncanakan dengan bentuk lantai terpisah dan berlantai 5 dengan
ramp yang keatas digunakan untuk kendaraan masuk dan ramp yang turun
digunakan untuk kendaraan keluar. Untuk petak parkir direncanakan parkir
kendaraan dua sisi dengan sudut parkir 90° sesuai dengan Gambar 2.5, lebar jalur
gang sesuai Tabel 2.3 dengan SRP 2,5 m x 5,0 m, sudut parkir 90°, satu arah dan
lokasi parkir tanpa fasilitas pejalan kaki didapat lebar jalur gang 6 meter.
3.6.1 Analisis Data parkir
Kendaraan yang akan dipindahkan ke gedung parkir yaitu kendaraan yang
parkir di 9 ruas jalan di sekitar gedung parkir. Data sekunder survai patroli parkir
di 9 ruas jalan yang meliputi ruas Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan
Sulawesi, Jalan Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan
Kalimantan, Jalan Ternate dan Jalan Gunung Raung didapat Tugas Akhir atas
nama Arik Gayatri. Berdasarkan dari data sekunder survai patoli parkir dilakukan
analisis data sebagai berikut:
1. Volume parkir
Volume parkir adalah jumlah kendaraan yang termasuk dalam
beban parkir yaitu jumlah kendaraan per periode waktu tertentu.
Volume parkir gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari didapat
dari akumulasi parkir di sekitar rencana gedung parkir. Ruas jalan
Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan Kalimantan,
Jalan Ternate dan Jalan Gunung Raung.
2. Lama waktu Parkir
Waktu rata – rata lama parkir adalah waktu rata – rata yang
digunakan setiap kendaraan berada pada suatu ruang parkir. Waktu
rata – rata lama parkir dapat dicari berdasarkan ”Persamaan 2.1”.
3. Kapasitas parkir
Kapasitas ruang parkir merupakan kemampuan maksimum
ruang tersebut dalam menampung kendaraan. Kapasitas parkir gedung
parkir bertingkat di Pasar Lokitasari dibagi dalam beberapa periode
waktu sesuai dengan durasi survai .
3.6.2 Biaya Pembangunan
Biaya rencana pembangunan tempat parkir terpusat (central parking)
Lokitasari terdiri dari prakiraan biaya investasi yaitu prakiraan biaya
pembangunan gedung parkir ditambah dengan biaya pengelolaan yang terdiri dari
biaya operasional dan pemeliharaan rutin. Biaya pembangunan gedung dihitung
berdasarkan desain gedung parkir yang direncanakan. Perhitungan gedung parkir
diawali dengan mencari setiap harga satuan bahan, alat, upah dan dilanjutkan
dengan menghitung volume setiap item pekerjaan setelah selesai dilanjutkan
3.7 Pendapatan Parkir
Sistem tarif parkir pada gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari
digunakan sistem tetap dimana sistem pembayaran besaran tarif yang tidak
membedakan lama waktu parkir dari suatu kendaraan. Penetapan harga atas
fasilitas parkir untuk gedung parkir Lokitasari dengan dua alternatif, alternati satu
sesuai dengan Perda Nomor 5 tahun 2003 sebesar Rp.2000 dan alternatif kedua
sebesar Rp. 3500 ini dikarenakan rata – rata lama parkir di gedung parkir melebihi
1 jam.
3.8 Analisis Finansial
Pada dasarnya, analisis finansial yang memperhitungkan komponen manfaat
dan biaya yang secara finansial turut serta berpengaruh pada “private return”, atau
yang berpengaruh secara finansial dan langsung bagi kepentingan investor.
Dengan demikian semua komponen biaya akan diperhitungkan. Untuk komponen
manfaat, komponen yang bersifat langsung saja yang akan diperhitungkan.
Kriteria evaluasi finansial yang digunakan untuk menentukan suatu proyek dapat
diterima atau ditolak, maka dalam hal ini ada 3 (tiga) hal perlu dipertimbangkan
yaitu:
1. Perbandingan antara manfaat dan biaya (BCR: Benefit Cost Ratio)
2. Nilai bersih pada saat sekarang (NPV: Net Present Value)
3. Angka laju pengambilan internal (IRR: Internal Rate of Return)
Dari hasil perhitungan NPV, BCR dan IRR didapat suatu kesimpulan
Lokitasari layak untuk dibangun maka dilanjutkan dengan analisis Payback
Period dan analisis sensitivitas.
3.9 Analisis Sensitivitas
Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan
faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya, maka setiap
pengambilan keputusan pada kelayakan finansial hendaknya disertai dengan
analitis sensitivitas. Pada studi ini, analisis sensitivitas dilakukan dengan
41
4.1 Data Umum Lokasi Penelitian
Berdasarkan Rencana Dinas Tata Ruang dan Perumahan Kota Denpasar,
Pemerintah Kota Denpasar berencana membangun tempat parkir terpusat (central
parking) di sekitar kawasan Gajah Mada, peta lokasi gedung parkir dapat dilihat
pada lampiran A. Gedung parkir Lokitasari merupakan sentral parkir yang
menampung parkir kendaraan ringan yang sebelumnya parkir di beberapa ruas
jalan kota Denpasar. Parkir yang akan dipindahkan ke gedung parkir Lokitasari
adalah parkir di ruas Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan Sulawesi, Jalan
Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan Kalimantan, Jalan Ternate
dan Jalan Gunung Raung. Dengan dibangunnya gedung parkir ini diharapkan
penataan kawasan Gajah Mada dapat lebih baik. Lokasi gedung parkir
Lokitasari bertempat di Pasar Lokitasari Jalan Thamrin Kecamatan Denpasar
Barat Kota Denpasar Provinsi Bali. Lokasi gedung parkir Lokitasari ini dulunya
adalah Pasar Lokitasari.
4.2 Desain Gedung Parkir
Perencanaan gedung parkir Lokitasari di didesain sendiri oleh penulis.
Desain gedung parkir Lokitasari terdiri dari lima lantai dan 1 basement dengan
luas total 6.836 m2 dimana jumlah petak parkir untuk kendaraan ringan
Tabel 4.1 Jumlah Petak Parkir
NO LANTAI JUMLAH RUANG PARKIR
1 IA 31
2 I 28
3 IIA 30
4 II 30
5 IIIA 30
6 III 30
7 IVA 30
8 IV 30
9 VA 30
10 V 30
Total 299
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.3 Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari
4.3.1 Fasilitas Parkir
Pola parkir yang diterapkan pada gedung parkir Lokitasari adalah Pola
parkir kendaraan dua sisi dengan parkir sudut 90° dengan ukuran petak parkir 5 x
2,5 meterdan lebar jalur gang pada gedung parkir adalah 6 meter. Pada Tabel 4.2
dapat dilihat jumlah petak, sudut petak dan ukuran petak untuk masing masing
Tabel 4.2 Inventarisasi Fasilitas
Volume parkir untuk gedung parkir Lokitasari didapat dari jumlah volume
parkir di sembilan ruas jalan (Lampiran B.1) yang akan dipindahkan ke gedung
parkir Lokitasari. Dari tabel 4.3 dapat dilihat volume parkir mobil harian gedung
parkir Lokitasari adalah 3.346 kendaraan per hari (Lampiran C.1).
4.3.3 Waktu Rata – Rata Lama Parkir
Waktu rata – rata lama parkir adalah waktu rata – rata yang digunakan
setiap kendaraan berada pada suatu ruang parkir. Waktu rata – rata lama parkir
dapat dicari berdasarkan ”Persamaan 2.1”. Waktu rata- rata lama parkir untuk
gedung parkir Lokitasari didapat dari analisis daerah parkir yang akan
dipindahkan ke gedung ini. Berdasarkan hasil yang sudah di analisis, didapatkan
rata – rata lama parkir kendaraan ringan untuk masing – masing waktu survai
seperti pada tabel 4.4 Rata – rata lama parkir terlampir sebagai berikut :
Tabel 4.4 Rata – Rata Lama Parkir
Rata - rata lama parkir
No Waktu
(jam/kend)
1 06.00 - 09.00 1,311
2 11.00 - 14.00 1,230
3 16.00 - 19.00 1,114
4 21.00 - 24.00 1,026
Sumber: Hasil analisis, 2011
Berdasarkan Tabel 4.4 dapat dilihat rata – rata lama parkir kendaraan
ringan diatas 1 jam per kendaraan, dengan rata rata lama parkir tertinggi 1,311
jam per kendaraan pada pukul 06.00-09.00.
4.3.4 Kapasitas Parkir
Kapasitas parkir merupakan kemampuan maksimum ruang parkir untuk
menampung kendaraan. Kapasitas parkir dapat dicari berdasarkan ”Persamaan
2.2”. Dari hasil survai dan analisa data maka dapat diketahui kapasitas parkir
Tabel 4.5 Kapasitas Parkir
Kapasitas kendaraan yang dapat ditampung gedung parkir Lokitasari
dalam periode waktu tertentu didapat dari kapasitas parkir dikalikan jumlah jam
pada periode tersebut, hasil perhitungannya dapat dilihat pada Tabel 4.6.
Tabel 4.6 Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu
Untuk memprediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir
Lokitasari sampai dengan umur proyek dilaksanakan ada faktor mempengaruhi
yaitu faktor pertumbuhan kendaraan kepemilikan kendaraan ringan. Untuk itu,
prediksi pertumbuhan lalu-lintas didasarkan atas keberadaan data historis yaitu
2005 - 2009) didapat tingkat pertumbuhan kendaraan ringan adalah 5,30 %
Pertumbuhan Rata Rata (%per Tahun) 5,30
Sumber: BPS, 2010
Untuk itu, prediksi tarif parkir pada masa yang akan datang digunakan
data inflasi. Dari data statistik inflasi 5 tahun terakhir ( Th 2005 - 2009) didapat
rata-rata inflasi sebesar 7,10% dapat dilihat pada Tabel 4.8.
Tabel 4.8 Inflasi
4.5 Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir Lokitasari
Prediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir lokitasari
sampai 30 tahun ke depan dengan tingkat pertumbuhan 5,30 % per tahun dapat
dilihat pada Tabel 4.9. Volume Parkir di gedung parkir Lokitasari per periode
waktu dibatasi oleh kapasitas parkir pada periode tersebut, jika prediksi volume
parkir sudah melewati kapasitas maka volume parkir pada tahun tersebut dan
Gambar 4.3 Volume Gedung Parkir
4.6 Pendapatan
Pendapatan dari gedung parkir Lokitasari dari tarif yang ditetapkan
dikalikan dengan volume kendaraan yang parkir. Penetapan harga jasa fasilitas
parkir akan berbeda untuk masing masing wilayah. Untuk menetapkan harga jasa
fasilitas parkir tersebut adalah tergantung pada harga fasilitas parkir. Untuk
penawaran semakin besar fasilitas parkir yang disediakan, maka semakin murah
harga jasa fasilitas parkir, sedangkan untuk permintaan adalah semakin murah
harga jasa fasilitas parkir maka permintaan parkir semakin besar. Penetapan harga
atas fasilitas parkir untuk gedung parkir Lokitasari dengan dua alternatif yang
pertama sesuai dengan Perda Nomor 5 tahun 2003 sebesar Rp.2000 dan alternatif
kedua sebesar Rp. 3500 ini dikarenakan rata – rata lama parkir di gedung parkir
melebihi 1 jam. Pendapatan gedung parkir Lokitasari dari tahun 2014 sampai
2043 dapat dilihat pada Tabel 4.10 halaman 50 dan Tabel 4.11 halaman 51.
V o l u m e
4.7 Biaya Konstruksi
Biaya dalam pembangunan gedung parkir Lokitasari ini, terdiri atas biaya
pembangunan (terdiri dari biaya konstruksi, biaya fasilitas gedung parkir, biaya
studi, DED dan pengawasan), biaya pemeliharaan rutin dan operasional. Untuk
biaya bongkar gedung lama diasumsikan sama dengan hasil bongkaran gedung
lama. Komponen biaya proyek untuk estimasi analisis kelayakan gedung parkir
Lokitasari adalah sesuai dengan Tabel 4.12 dan untuk Rencana anggaran biaya
konstruksi dapat dilihat pada tabel 4.13 halaman 53.
Tabel 4.12 Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari
No Uraian Jumlah Harga
A Pembangunan
A1 Biaya Konstruksi 12.946.003.757,78
A2 Study, DED, Pengawasan 453.110.131,52
B Biaya Overhead (10% dari A)
1.294.600.375,78
C Finance Cost (1% dari A) 129.460.037,58
Total Biaya Investasi 14.823.174.302,66
PPN 10 % 1.482.317.430,27
Total Biaya Investasi + PPN 10 % 16.305.491.732,93
D Biaya Operasional 192.000.000,00
Tabel 4.13 Lanjutan
NO URAIAN PEKERJAAN VOL. SAT H.SAT JUMLAH
IV MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
1 Mekanikal Ddan Elektrikal 1,00 Ls 1.593.840.437 1.593.840.436,69
Total 12.946.003.757,78
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.8 Analisis Finansial
Evaluasi finansial dilakukan dengan maksud mengevaluasi kelayakan
proyek finansial. Metode yang digunakan adalah NPV, BCR, dan IRR.
Berdasarkan pengelolaan data Tabel Penentuan Tarif Parkir Rencana dan Tabel
Anggaran Biaya dengan kenaikan inflasi 7,1 % maka ditentukan NPV, BCR dan
Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Gedung Parkir
No Tahun Biaya Konstruksi Biaya Pemeliharaan Rutin Total Biaya
59
Tabel 4.18 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua (dalam juta)
No Uraian Hasil Analisisi
Dari rekapitulasi hasil analisis finansial untuk tarif alternatif satu dengan
tingkat suku bunga 18% per tahun menghasilkan NPV = -14..488.940.000, BCR =
0,60 dan IRR=9,59% . Sedangkan untuk alternatif dua dengan tingkat suku bunga
18% per tahun menghasilkan NPV = 729.360.000, BCR = 1,020 dan IRR 18,41
Payback Period Pada Tahun 2022
4.9 Payback Period
Payback Period pada pembangunan gedung parkir Lokitasari digunakan
dengan mengacu pada asumsi bahwa komponen manfaat dan komponen biaya
yang dihasilkan dari suatu analisis kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan
kondisi ‘cash flow’. Dengan cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana
dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Payback
Period dilakukan setelah analisis NPV, BCR dan IRR dilakukan dan
menghasilkan nilai yang layak. Payback Period hanya dilakukan pada tarif
alternatif dua dengan tarif Rp. 3.500 karena menghasilkan nilai NPV =
729.360.000, BCR = 1,020 dan IRR 18,41 %. Dari Gambar 4.4 dapat diketahui
payback period untuk alternatif kedua pada tahun 2022
4.10 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas pembangunan gedung parkir Lokitasari dilakukan
untuk mengetahui sejauh mana dampak parameter – parameter investasi. Analisis
sensitivitas pada pembangunan gedung parkir Lokitasari hanya dilakukan untuk
alternatif dua Dengan tarif sebesar Rp. 3.500 karena karena menghasilkan nilai
NPV = 2.002.060.000, BCR = 1,056 dan IRR 19,05 %.
Dari tabel cash flow Tabel 4.16 pada halaman 58 didapat data sebagai berikut
Investasi = Rp 16.305.491.732,93
Annual Benefit = Rp 4.274.515.000,00
Annual Cost = Rp 192.000.000,00
Nilai Sisa = Rp 450.312.817.738,00
Umur investasi = 33 tahun terdiri dari 3 tahun pembangunan ditambah 30
Tahun umur bangunan
Suku Bunga = 18 %
Rumus sensitivitas:
NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
Analisis sensitivitas investasinya:
NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
0 = - I + 4.274.515.000 (5,528) + 450.312.817.738 (0,005)- 192.000.000 (5,528)
0 = -I + 24.818.482.254,19
Artinya investasi sensitif pada nilai Rp 24.818.482.254,19dimana jika biaya
investasi meningkat dari Rp 16.305.491.732,93 sampai Rp 24.818.482.254,19
investasi masih layak, namun jika kenaikan investasi telah melampaui nilai Rp
24.818.482.254,19 maka investasi dimaksud tidak layak lagi.
Analisis sensitivitas benefitnya:
NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
0 = - 16.305.491.732,93+Ab
(5,528)+450.312.817.738(0,005)-192.000.000(5,528)
0 =5,528 Ab -15.115.246.044,24
Ab = Rp 2.734.454.844,55
Artinya annual benefit akan sensitif pada angka Rp 2.734.454.844,55 jika
realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut maka investasi menjadi tidak layak
lagi. Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp
2.734.454.844,55 juta tersebut.
Analisis sensitivitas cost:
NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
0 =-16.305.491.732,93+4.274.515.000(5,528)+450.312.817.738(0,005)-Ac(5,528)
0 = 9.574.308.921,26 – Ac(5,528)
Artinya operation cost akan sensitif pada nilai Rp. 1.732.060.155,45 apabila
peningkatan biaya operational melebihi angka diatas, investasi dinyatakan tidak
64
6.1 Simpulan
Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha
mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat
kelayakan proyek. Berdasarkan perhitungan analisis finansial yang telah
dilakukan pada gedung parkir Lokitasari maka didapatkan hasil sebagai berikut:
2. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir
alternatif satu sebesar Rp 2000 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis
finansial menunjukan:
a) Nilai Net Present Value (NVP) = -14..488.940.000 (NVP < 0)
Dengan mengacu kriteria metode Net Present Value (NPV), maka
investasi dikatakan layak jika NPV > 0, sedangkan jika NPV < 0
maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka
pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri tidak layak
untuk dilaksanakan.
b) Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) = 0,6 (BCR < 1)
Dengan mengacu kriteria metode Benefit Cost Ratio (BCR) Suatu
investasi dikatakan layak bila BCR 1 . Sebaliknya bila BCR < 1
maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka
pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri tidak layak
c) Nilai Internal Rate of Return (IRR) =9,59%
Nilai IRR pembangunan gedung parkir Lokitasari dibawah dari tingkat
suku bunga maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar
Lokitasari tidak layak untuk dilaksanakan.
3. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir
alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis
investasi menunjukan:
a) Nilai Net Present Value (NVP) = 729.360.000 (NVP > 0)
Dengan mengacu kriteria metode Net Present Value (NPV), maka
investasi dikatakan layak jika NPV > 0, sedangkan jika NPV < 0
maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka
pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri layak untuk
dilaksanakan.
b) Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) = 1,020 (BCR >1)
Dengan mengacu kriteria metode Benefit Cost Ratio (BCR) Suatu
investasi dikatakan layak bila BCR 1 . Sebaliknya bila BCR < 1
maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka
pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari layak untuk
dilaksanakan.
c) Nilai Internal Rate of Return (IRR) =18,41%
Nilai IRR pembangunan gedung parkir Lokitasari diatas dari tingkat
suku bunga maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar
d) Payback Period = tahun 2022
Dengan mengacu kriteria Metode Payback Period, maka proyek
dikategorikan sebagai proyek yang layak jika masa pemulihan modal
lebih pendek dari pada usia ekonomis proyek dan proyek
dikategorikan sebagai proyek yang tidak layak jika masa pemulihan
modal lebih lama dari pada usia ekonomis proyek yang bersangkuatan.
Umur ekonomis dari proyek pembangunan gedung parkir Lokitasari 30
tahun, maka pembangunan gedung parkir Lokitasri layak untuk
dilaksanakan.
4. Sensitivitas Gedung parkir Lokitasari
Karena nilai-nilai parameter dalam studi kelayakan biasanya
diestimasikan besarnya, maka jelas nilai-nilai tersebut tidak bisa lepas dari
faktor kesalahan. Artinya, nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar
atau lebih kecil dari hasil estimasi yang diperoleh, atau berubah pada saat-saat
tertentu. Perubahan-perubahan yang terjadi pada nilai-nilai parameter
tentunya akan mengakibatkan perubahan-perubahan pula pada tingkat output
atau hasil yang ditunjukkan oleh suatu alternatif investasi.
Berdasarkan perhitungan analisis sensitivitas yang telah dilakukan
pada gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari maka didapatkan hasil
sebagai berikut:
a) Analisis sensitivitas investasi
Dari analisis sensitivitas investasi menghasilkan I (investasi) senilai
25.094.255.266,69, dimana jika biaya investasi meningkat dari Rp
16.305.491.732,93 sampai Rp 25.094.255.266,69 investasi masih
layak, namun jika kenaikan telah melampaui angka Rp
25.094.255.266,69 maka investasi dimaksud tidak layak lagi.
b) Analisis sensitivitas benefit
Dari analisis sensitivitas benefitnya menghasilkan Ab (annual benefit)
senilai Rp 2.684.565.557,42. Annual benefit akan sensitif pada angka
Rp 2.684.565.557,42 jika realisasi benefit lebih kecil dari angka
tersebut maka investasi menjadi tidak layak lagi. Jadi, penurunan
benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp 2.684.565.557,42 juta
tersebut.
c) Analisis sensitivitas cost
Dari analisis sensitivitas cost menghasilkan Ac (annual cost) senilai Rp
1.781.949.442,58. Artinya operation cost akan sensitif pada nilai
Rp. 1.781.949.442,58 apabila peningkatan biaya operational melebihi
angka diatas, investasi tidak layak.
6.2 Saran
Dengan telah dilakukan pra studi kelayakan ini, maka beberapa saran yang
diusulkan adalah sebagai berikut:
1. Dilihat dari hasil analisis finansial sebaiknya pihak pengelola menggunakan
2. Jika menggunakan tarif alternatif satu sebaiknya pembangunan gedung parkir
Lokitasari dibangun sepenuhnya oleh pemerintah kemudian dikelola oleh
