1
KEMUNGKINAN PEMILIKAN SATUAN
RUMAH SUSUN OLEH ORANG-ORANG
2
KEBIJAKAN
MENGENAI
ORANG-ORANG
ASING DAN BADAN HUKUM ASING DI
BIDANG PERTANAHAN
1. Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 2. Undang-undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA)
3. Undang-undang No 1 Tahun 2011 (UU Perumahan dan Kawasan Permukiman)
4. Undang-undang No. 20 Tahun 2011 (UU Rumah Susun)
4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 7 Tahun 1999
5. Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas Tanah
3
PERSYARATAN TENTANG
PEMILIKAN / PENGHUNIAN
RUMAH SUSUN
4
Orang asing ini dari segi kehadirannya di
Indonesia dapat dibagi dalam dua
golongan, yaitu:
a. Orang asing yang bertempat tinggal di
Indonesia secara menetap (penduduk
Indonesia) dibuktikan dengan izin
tinggal tetap.
5
Alternatif Pemecahan Permasalahan
(solusi)
bagi
WNA
Untuk
Dapat
Menguasai Satuan Rumah Susun Dalam
Praktek
a). Sewa Menyewa
Konsep sewa menyewa jangka panjang (long term lease) yang dipraktekkan oleh beberapa pemilik satuan rumah susun (pengembang) dan pada dasarnya konsep ini juga tidak mengalihkan kepemilikan.
6 b). Sewa menyewa dengan kemungkinan
konversi menjadi jual beli (Convertible Lease)
Konsep dasar dari transaksi ini adalah sepenuhnya berpedoman kepada Perjanjian Sewa Menyewa biasa, namun dengan beberapa kondisi antara lain :
1. Harga sewa diperhitungkan sebagai cicilan harga pembelian apabila konversi sewa menjadi konsep pemilikan dimungkinkan dikemudian hari
2. Penyewa diberikan hak yang penuh untuk menghuni apartemen termasuk pengurusan penghunian
7 c). Nominee / Trustee Arrangement
Konsep Trustee/Nominee arrangement mekanismenya diatur bahwa pemilik SRS (diluar tanah Hak Pakai), adalah tetap seorang WNI atau badan hukum Indonesia. Bagaimana si WNI atau badan hukum menjadi pemilik, maka hal inilah yang kita coba tarik kepada konsep nominee/trustee.
8
Sebagai jaminan hutang tersebut, maka pihak Indonesia akan menjaminkan hak milik SRS tersebut (misalnya dengan Hak Tanggungan) untuk kepentingan pihak asing. Dan selanjutnya si pihak asing berdasarkan misalnya kuasa untuk menghuni SRS tersebut dan melakukan tindakan hukum lain atas unit SRS tersebut. Dapat juga atas dasar sewa menyewa dengan pembayaran yang sangat minim yang seolah-olah merupakan “ongkos pakai nama” pihak WNI.
9 Namun demikian, terdapat unsur yang mungkin dapat diperdebatkan yaitu adalah tentang maksud dan tujuan dari pembiayaan pihak asing erhadap pihak indonesia yang sebenarnya adalah upaya untuk menghindar dari larangan ketentuan UUPA pasal 26 ayat (2) (ada unsur pengalihan secara tidak langsung)
10
Perbandingan tentang Kepemilikan Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun oleh Orang Asing (Kasus Luar Negeri)
A. Kasus Singapura
Pihak asing boleh memiliki tanpa ada batasan (no restriction) untuk rumah susun atau condominium jika dibangun di atas 4 lantai.
Terhadap orang asing, diperkenankan membeli rumah tinggal tanpa harus mendapat persetujuan dari pemerintah untuk jenis-jenis rumah tinggal berikut ini :
1. Suatu rumah tinggal (flat) dalam suatu gedung yang berada di tingkat 6 atau diatasnya;
2. Suatu rumah tinggal atau flat yang memiliki title kondominium yang diterbitkan oleh Chief Planner.
11 Namun demikian, orang asing tidak dapat membeli semua rumah tinggal atau flat yang terdapat dalam suatu kondominium tanpa persetujuan dari Minister of Law mereka.
Orang asing juga tidak dapat memperoleh atau mewarisi suatu properti yang termasuk dalam kategori dibatasi, tanpa persetujuan dari Minister of Law
Permohonan untuk pemilikan seperti itu dapat diajukan kepada Controller of Residential Property
12 B. Kasus Australia
13 C. Kasus Malaysia
Dahulu orang asing tidak boleh membeli, tetapi sejak tahun 1993, orang asing boleh membeli rumah/rumah susun dengan kondisi sebagai berikut :
1. Tidak boleh dijual selama 3 tahun untuk harga $80,000 sampai dengan $300,000. Untuk harga di atas $300,000 tidak ada larangan
2. Hanya boleh 1 unit per keluarga 3. Pajak dikenakan 35%
4. Selama 3 tahun tidak boleh dijual kepada pihak lain .
14
Dalam Pasal 1 PP No. 41/1996 ditentukan persyaratan yang wajib dipenuhi bagi pemilikan rumah oleh orang asing, yaitu :
1. Menurut ketentuan ayat (1) :
a. Orang asing yang bersangkutan harus berkedudukan di Indonesia;
b. Rumah yang dimiliki itu adalah untuk tempat tinggal atau hunian;
c. Keberadaan rumah tersebut di atas tanah yang bersangkutan harus dilandasi hak atas tanah
tertentu, yang sebagaimana telah kita ketahui dapat berupa Hak Pakai atau Hak Sewa untuk Bangunan
2. Menurut Ketentuan ayat (2)
Kehadiran orang asing yang bersangkutan di Indonesia harus memberikan manfaat bagi pembangunan
15
Dalam Penjelasan Umum dinyatakan bahwa salah satu masalah “yang memerlukan kejelasan dalam kaitannya dengan kemungkinan pemilikan rumah hunian oleh orang asing di Indonesia” adalah “yang berkenaan dengan arahan bahwa orang asing tersebut harus berkedudukan di Indonesia”. Dinyatakan selanjutnya bahwa arahan tersebut
16
17
Permenag No. 7/1996 menyatakan :
(1) Orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberi manfaat bagi pembangunan nasional dapat memiliki sebuah rumah tinggal atau hunian dalam bentuk rumah dengan hak atas tanah tertentu atau satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara.
18
Surat Edaran Menteri Negara Agraria/KaBPN tertanggal 8 Oktober 1996 Nomor 110-2871 hal.2 butir 2, menjelaskan sebagai berikut :
• Mengenai orang asing yang dapat mempunyai rumah di Indonesia
19
• Orang asing ini dari segi kehadirannya di Indonesia dapat dibagi dalam 2 golongan yaitu :
a. Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia secara menetap (penduduk Indonesia), dan
b. Orang asing yang tidak tinggal di Indonesia secara menetap melainkan hanya sewaktu-waktu berada di
Indonesia.
• Perbedaan dalam 2 golongan tersebut berhubung dengan dokumen yang harus ditunjukannya pada waktu melakukan perbuatan hukum memperoleh rumah, sebagai berikut :
a. Bagi orang asing penetap : Izin Tinggal Tetap
20
Rumah tempat tinggal atau tempat hunian
yang dapat dimiliki oleh orang asing
menurut
Pasal 2 PP No. 41 Th. 1996
adalah:
a. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah:
1) Hak Pakai atas Tanah Negara
2) yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah
21
Penjelasan Pasal 39 huruf e PP No.
40/1996 :
“Orang
asing
yang
dianggap
22
Cara memperoleh rumah tersebut
sbb:
a. Membeli hak pakai atas tanah negara atau hak pakai atas tanah hak milik dari pemegang hak pakai ybs beserta rumah yang ada di atasnya, atau membeli hak pakai atas tanah negara atau atas tanah hak milik dan kemudian membangun rumah di atasnya
b. Orang asing dapat pula memperoleh hak pakai atas tanah hak milik atau hak sewa untuk bangunan atau persetujuan penggunaan tanah dalam bentuk lain dari pemegang hak milik
23
