ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET
PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BUILD OPERATE AND
TRANSFER (BOT)
ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING
TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA PRIMA SAKTI
TESIS
Oleh
EARLY WULANDARI SILONDAE
117011028/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET
PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BUILD OPERATE AND
TRANSFER (BOT)
ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING
TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA PRIMA SAKTI
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
EARLY WULANDARI SILONDAE
117011028/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH
FUNGSI ASET PEMERINTAH MELALUI
PROGRAM STUDI BUILD OPERATE AND
TRANSFER (BOT) ANTARA PEMERINTAH
KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI
GRIYA PRIMA SAKTI
Nama Mahasiswa : EARLY WULANDARI SILONDAE
Nomor Pokok : 117011028
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum) (Prof. Dr. Suhaidi, SH, MH)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 28 Agustus 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Prof. Dr. Suhaidi, SH, MH
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : EARLY WULANDARI SILONDAE
Nim : 117011028
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET PEMERINTAH MELALUI PROGRAM STUDI BUILD OPERATE AND TRANSFER (BOT) ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA PRIMA SAKTI
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama :EARLY WULANDARI SILONDAE
i ABSTRAK
Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ BOT Agreement) adalah perbuatan dengan mana pemerintah mengikatkan diri dengan pihak lain dalam hal pemanfaatan tanah milik pemerintah oleh pihak lain tersebut dengan mendirikan bangunan dan/atau sarana, berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya tanah beserta bangunan dan/atau sarana, berikut fasilitasnya, diserahkan kembali kepada Pengelola Barang setelah berakhirnya jangka waktu. Perjanjian Bangun Guna Serah termasuk dalam jenis perjanjian tidak bernama (onbenoemde overeenkomst).
Penelitian yang digunakan dalam penelitian ini bersifat deskriptif analisis dengan sumber data primer dan data sekunder. Dalam menjawab rumusan permasalahan yang ada, kerangka teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini adalah teori kepastian hukum. Teknik pengumpulan data yang dilakukan adalah Studi Kepustakaan (Library Research) dan wawancara. Semua data yang diperoleh, dianalisis dengan menggunakan metode analisis kualitatif. Dasar hukum utama yang melandasi pelaksanaan Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ BOT) Department Store Ramayana Kota Tebing Tinggi adalah Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/ Daerah dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tanggal 21 Maret 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah. Perjanjian Kerjasama antara Pemerintah Kota Tebing Tinggi dengan PT Inti Griya Prima Sakti Nomor 644.1/2296/Bapp/2008 dan No. 037/IGPS-SMG/TTG/III/08 ditandatangani pada tanggal 5 Maret 2008 dengan objek tanah eks Terminal Bus Tebing Tinggi yang dikenal dengan Pondok Sri Padang (PSP) Jl. Jenderal Sudirman seluas ± 8.535 m2 untuk jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun. Terdapat 2 (dua) jenis kendala pelaksanaan Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ BOT) a quoyaitu kendala yuridis dan kendala praktis. Seluruh kendala tersebut pada akhirnya dapat diatasi oleh Pemerintah Kota Tebing Tinggi sehingga bangunan hasil kerjasama Bangun Guna Serah (BOT) yaitu pusat perbelanjaan Ramayana Tebing Tinggi saat ini telah dapat dinikmati oleh masyarakat Kota Tebing Tinggi.
ii ABSTRACT
Build Operate Transfer Agreement is an action in which the government commits itself to other parties in using government’s land by other parties by constructing building and/or facilities and then exploited at a certain time which has been agreed, and then the land and buildings, as well as other facilities are handed over again to the Property Manager after the duration is over. Build Operate Transfer (BOT) Agreement is a kind of unanimous agreement (onbenoemde overeenkomst). The research used descriptive analytic approach with the source of primary and secondary data. In answering the formulation of the problems, the researcher used theoretical framework as the means of analysis; that is, the theory of legal certainty. The data were gathered by conducting library research and interviews and analyzed by using qualitative analysis method. The main legal basis for the implementation of Build Operate Transfer (BOT) of Ramayana Department Store, Tebing Tinggi is Government Regulation No. 6/2006 on the Management of State’s/Region’s Owned Property and the Decree of Minister of Internal Affairs No. 17/2007 on March 21, 2007 on the Technical Guidance for the Management of Regional Government Property. Mutual agreement between Tebing Tinggi City Administration and PT. IntiGriya Prima Sakti No. 644.I/2296/Bapp/2008 and No. 037/IGPS-SMG/TTG/III/08 were signed on March 5, 2008 with the object of the land ex-Bus Terminal, Tebing Tinggi which was known as Pondok Sri Padang (PSP) Jalan Jendral Sudirman in the area of ± 8,535 square meters for the period of 25 years. There were two obstacles in implementing Build Operate Transfer (BOT) a quo: judicial and practical obstacles. However, all obstacles could be solved by Tebing Tinggi City Administration so that Build Operate Transfer: Ramayana Department Store, Tebing Tinggi can be used by all people at Tebing Tinggi.
iii
KATA PENGANTAR
Puji syukur dipanjatkan sampaikan kehadirat Allah SWT karena hanya
dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini
dengan judul “ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET
PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BUILD OPERATE AND TRANSFER
(BOT) ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI
GRIYA PRIMA SAKTI”. Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk
memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang
mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan amat
terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Bapak Prof. Dr.
Syafruddin Kalo, SH, M.Hum dan Bapak Prof. Dr. Suhaidi, SH, MH, selaku
Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan
arahan kepada penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Kemudian juga, semua pihak yang telah berkenan memberi masukan dan
arahan yang konstruktif dalam penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil
sampai pada tahap ujian tertutup sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna
dan terarah.
Selanjutnya ucapan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang
diberikan dalam menyelesaikan pendidikan di Fakultas Hukum, Program
iv
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada Penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,
yang telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk segera menyelesaikan
penulisan tesis ini.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang
telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk segera menyelesaikan
penulisan tesis ini.
5. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara,
yang telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat
bermanfaat selama Penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar di
bangku kuliah.
6. Seluruh Staf/Pegawai di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis
selama menjalani pendidikan.
7. Rekan-rekan Mahasiswa dan Mahasiswi di Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya angkatan Reguler kelas B
tahun 2011 yang telah banyak memberikan motivasi kepada Penulis dalam
menyelesaikan tesis ini.
8. Motivator terbesar dalam hidup Penulis yang selalu memberikan cinta, kasih
sayang, dukungan dan doa yang tak putus-putusnya Kedua orang tua serta
Saudara-saudariku yang telah memberikan semangat dan doa kepada Penulis.
Teristimewa penulis mengucapkan terima kasih yang mendalam kepada
dr.Muhamad Fahmi Hidayat yang selama ini telah menjadi inspirasi dan memberikan
v
dalam penyelesaian tesis pada di Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.)
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penulis menyadari sepenuhnya tulisan ini masih jauh dari sempurna, namun
besar harapan penulis kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua
pihak, terutama para pemerhati hukum perdata pada umumnya dan ilmu kenotariaan
pada khususnya. Demikian pula atas bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu
dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah kepada
kita semua.Amien Ya Rabbal ‘Alamin
Medan, Agustus 2013 Penulis,
vi
RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama : Early Wulandari Silondae
Tempat/Tanggal Lahir : Ujung Pandang, 11 Agustus 1986
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Status : Menikah
Alamat : Jln. Suka Makmur No.7 Medan
Telepon/Hp : 081280302789
II. KELUARGA
Nama Ayah : Drs.H.Herry Hermansyah Silondae
Nama Ibu : Hj. Eva Ensimerda Pringgayudha
III. PENDIDIKAN FORMAL
SD Negeri 1 Kendari tahun 1992-1997
SD Negeri Pasar Lama 1 Banjarmasin tahun 1997-1998
SMP Negeri 2 Banjarmasin tahun 1998-2001
SMA NEGERI 1 Banjarmasin tahun 2001-2004
S-1 Fakultas Hukum Universitas Trisakti Jakarta tahun 2004-2008
vii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR ISTILAH ... ix
DAFTAR SINGKATAN ... xi
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 13
C. Tujuan Penelitian ... 14
D. Manfaat Penelitian ... 15
E. Keaslian Penelitian ... 16
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 17
1. Kerangka Teori ... 17
2. Konsepsi ... 21
G. Metode Penelitian ... 25
1. Jenis Penelitian ... 25
2. Sumber Data ... 27
3. Teknik Pengumpulan Data ... 28
4. Analisis Data ... 29
viii
A. Sejarah Perkembangan Dan Pengaturan Dasar Hukum Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ Bot) di
Indonesia... 30
B. Kedudukan Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/ BOT) dalam Hukum Perdata Indonesia ... 44
BAB III KENDALA PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASET PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BANGUN GUNA SERAH (BUILD OPERATE TRANSFER/ BOT) ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA PRIMA SAKTI ... 80
A. Pelaksanaan Alih Fungsi Aset Pemerintah Melalui Program Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer/Bot) Antara Pemerintah Kota Tebing Tinggi Dengan PT. Inti Griya Prima Sakti ... 80
B. Kendala- Kendala Dalam Pelaksanaan Program Bangun Guna Serah (Build Operate Trasfer/ BOT) antara Pemerintah Kota Tebing Tinggi dengan PT. Inti Griya Prima Sakti ... 99
BAB IV PEMECAHAN MASALAH (SOLUSI) DALAM PELAKSANAAN ALIH FUNGSI ASSET PEMERINTAH MELALUI PROGRAM BANGUN GUNA SERAH (BUILD OPERATE TRANSFER/ BOT) ANTARA PEMERINTAH KOTA TEBING TINGGI DENGAN PT. INTI GRIYA PRIMA SAKTI ... 112
A. Terhadap Kendala Yuridis ... 113
B. Terhadap Kendala Praktis... 115
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 120
A. KESIMPULAN ... 120
B. SARAN ... 121
DAFTAR PUSTAKA ... 122
ix
DAFTAR ISTILAH
Acceptances : Penerimaan
Agrarian (Inggeris) : Tanah untuk pertanian
Amandemen : Perubahan
Benoemd : Perjanjian khusus
Benoemde Overeenkomsten : Perjanjian yang mempunyai nama tertentu
Bilateral Contract : Kontrak timbal balik
Bonos mores, treu und glauben :
Aturan yang melarang klausul yang mengandung tindakan curang, melanggar kepentingan umum, dan ketidakpatutan di dalam esensi kontrak
Chattel atau res : Kekuatan mengikat kontrak pada barang
Commodatum : Meminjamkan barang untuk dipakai;
Contra proferentem rule : Syarat kontrak yang diajukan oleh salah satu pihak tidak jelas maka penafsiran yang berlawanan dengan pihak tersebut harus didahulukan
Contract verbis : Unsur mengikatnya kontrak digantungkan pada kata-kata (verbis) yang diucapkannya
Contracts re : Kekuatan mengikatnya kontrak pada tahap pertama disebut
Decision maker : Pembuat keputusan
Depositum : Menyerahkan barang untuk dijaga
Duress : Paksaan
Emptio venditio : Kontrak jual beli
Escused : Dapat dimaafkan
Expensilatio : Suatu bentuk pemberitahuan yang dicatat dalam buku kreditor yang atas dasar catatan itu debitor terikat untuk membayar;
Fair dealing : Transaksi jujur
Flow of reasoning/logic : Alur penalaran atau logika
Force majeur : Keadaan memaksa
Formal contract : Kontrak formal
Good faith : Iktikad baik
Gross disparity : Perbedaan besar
Haftung : Pertanggungjawaban pemenuhan kewajiban tanpa memperhatikan siapa debitornya
Hardship : Kesulitan
Hoofdelijk atau solidair : Perikatan tanggung-menanggung
Illegality : Ketidakabsahan
Incapacity : Ketidakmampuan
x
Kodifikasi : Penyatuan
Living law : Tuntutan kebutuhan masyarakat
Locatio conductio : Kontrak yang membolehkan penggunaan atau penyewaan barang atau jasa
Mandatory rules : Aturan memaksa
Mandatum : Suatu mandat pelayanan yang dilakukan untuk orang lain (misalnya keagenan)
Misrepresentation : Informasi bohong
Mistake : Kesalahan
Mutuum : Meminjamkan barang untuk dimakan
Nonexcused : Tidak dapat dimaafkan
Offer : Penawaran
Onbenoemd : Perjanjian umum
Onbenoemde overeenkomst : Perjanjian yang mempunyai tidak mempunyai nama tertentu
Onrematigedaad : Perbuatan melawan hukum
Oppresive term : Menghilangkan syarat-syarat yang menekan
Opschortende voorwarde : Mempertangguhkan
Pacta sunt servanda : Perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya
Pignus : Menyerahkan barang sebagai jaminan pelaksanaan kewajiban.
Return on investment : Investasi uang selalu sebanding dengan risiko dan tingkat
Saneer : Saring
Schuld : Tanggung jawab hukum atas pelaksanaan prestasi tersebut oleh debitor
Societas : Kontrak kerja sama
Stakeholder : Pemangku kepentingan
Strafbeding : Perikatan dengan penetapan hukuman
Synographae atau chirograpahae : Kewajiban yang ditulis secara khusus
Tijdsbepaling : Perikatan yang digantungkan pada suatu ketetapan waktu
Uncertainty : Ketidakpastian
Unconscionablebargains : Posisi tawar yang berat sebelah
Undueinfluence : Penyalahgunaan keadaan
Unifikasi : Penyeragaman
Unilateral contract : Kontrak sepihak
Value : Nilai-nilai
Win-win solution : Solusi yang memberikan keuntungan kepada para pihak
Zaakwaarneming : Melaksanakan tugas tanpa kuasa
xi
DAFTAR SINGKATAN
BOO : Build Own and Operate
BGS : Bangun Guna Serah
BOOT : Build, Own, Operate and Transfer
BOT : Build Operate and Transfer
BTO : Build Transfer Operate
BUMN : Badan Usaha Milik Negara
DPRD : Dewan Perwakilan Rakyat Daerah HPL : Hak Pengelolaan
IMB : Izin Mendirikan Bangunan KDB : Koefisien Dasar Bangunan
Kimpraswil : Pemukiman dan Prasarana Wilayah KLB : Koefisien Luas Bangunan
KSO : Kerjasama Operasi
LP3HET : Lembaga Penelitian, Pengkajian, Pengembangan Hukum, Ekonomi dan Teknologi
MoU : Memorandum Of Understanding
PMA : Penanaman Modal Asing
PMDN : Penanaman Modal Dalam Negeri
RUTRWK : Rencana Umum Tata Ruang Wilayah/ Kota RWP : Royal World Plaza
