Isi Kandungan
“Takde Duit, Boleh Beli Rumah Ke?” ... 4
Bagaimana 16 pelabur otai ini beli rumah tanpa gunakan banyak duit. ... 4
BAB 1: Kenapa kita melabur dalam bidang hartanah? ... 7
7 Sebab Penting Kenapa Korang Mesti Melabur Dalam Hartanah ... 8
#1: Anda boleh kaya untuk tempoh masa panjang. ... 9
#2: “Terpaksa” terima pendapatan pasif setiap bulan. ... 11
#3: Sebagai strategi untuk hasilkan pendapatan pasif yang pelbagai, dan sentiasa meningkat dari masa ke semasa. ... 14
#4: Boleh menjana keuntungan yang tinggi, kesan daripada kenaikan harga hartanah. ... 16
#5. Boleh jadi sumber menjana pendapatan, dan kekal kaya tak kira waktu senang atau susah. ... 17
#6. Sebagai platform tingkatkan taraf kehidupan, daripada rumah kecil ke rumah yang lebih besar dan selesa. ... 19
#7: Rumah adalah keperluan asas manusia. ... 21
BAB 2: Betul ke boleh beli rumah tanpa letak sebarang down payment? ... 23
Bagaimana Jana Keuntungan 80% Dengan Modal RM10,000? ... 23
3 cara berkesan yang anda boleh gunakan untuk buat pelaburan hartanah secara zero-down payment. ... 25
Beli rumah yang ada tawaran diskaun 10% daripada pemaju,
dan buat 90% pinjaman dengan pihak bank. ... 25
Teknik #2: Zero-down payment SEWAKTU PEMBELIAN Beli rumah sub-sale (rumah secondhand), dan buat 100% pinjaman kat bank. ... 30
Teknik #3: Zero-down payment SELEPAS PEMBELIAN Beli rumah macam biasa, kemudian re-finance untuk cairkan modal. ... 34
BAB 3: Sesi Interview 16 Pelabur Hartanah Malaysia yang pasti korang pasti suka baca. ... 38
Adrian Un ... 38
Gavin Liew ... 47
Khairulnawawi ... 57
Mohamed Haryzul ... 64
Mohd. Azlan Abdul Majid ... 87
Ariff Shah ... 106
Faizul Ridzuan ... 119
Zaidi Ismail ... 133
Khairul Ezuwan ... 153
Meor Zaidee a.k.a Abang Ensem ... 187
Shafie Bustan ... 209 Dr. Azizul Azli ... 221 Harith Faisal ... 233 Melastik Bintang ... 250 Amir Syahir ... 271 Ahyat Ishak ... 279
Gila Hartanah
“Takde Duit, Boleh Beli Rumah Ke?”
Bagaimana 16 pelabur otai ini beli
rumah tanpa gunakan banyak duit.
Apa yang korang akan dapat
lepas selesai baca eBook ini?
Sebelum korang selak ke halaman seterusnya, tahniah Tok ucapkan terima kasih sebab beri laburkan duit untuk dapatkan eBook ni.
Tujuan dan niat utama Tok terbitkan eBook ini tak lain dan tak bukan, untuk:
Kongsikan idea dan ilmu kat korang (tak kira yang baru nak mula atau dah lama libatkan diri) pasal pelaburan hartanah,
Supaya korang boleh belajar daripada perkongsian pelabur yang ada pengalaman membeli rumah, tanpa membayar sebarang deposit. Naikkan semangat korang untuk teruskan perjuangan dalam
pelaburan hartanah, yang berpotensi tinggi menjana untung berlipat ganda untuk jangka masa panjang.
Harapan Tok adalah supaya korang lebih berani mengambil tindakan yang wajar (due diligence) dan merangka strategi yang betul untuk setiap pelaburan yang korang buat.
Tok harap, korang hadam, faham, dan rangka tindakan dan juga strategi yang sesuai korang gunakan untuk mencapai matlamat masing-masing dalam pelaburan ini.
Kalau kita belajar ilmu yang betul dan kekalkan momentum usaha, impian nak beli rumah secara zero-down payment ini boleh dicapai.
Cuma, Tok tak boleh janji korang akan dapat sebarang hasil lepas habis baca eBook ni. Itu luar daripada bidang kuasa Tok.
Tok sekadar sampaikan ilmu yang korang patut tahu untuk berjaya membeli rumah, hanya dengan gunakan sedikit atau tak gunakan duit korang
langsung.
Semoga berjaya dapatkan hasil dan matlamat yang korang mahukan.
Tok harap, lepas korang dah habis baca, korang dapat idea dan membeli rumah pertama guna strategi ini.
Selamat menghadam segala bait ilmu dalam eBook ini ya.
Tok Penghulu
BAB 1: Kenapa kita melabur
dalam bidang hartanah?
Pernah tak korang tanya soalan ini kat diri sendiri?Pernah tulis tak apakah matlamat yang korang nak dapatkan melalui pelaburan ini?
Mari kita cuba bayangkan.
Korang perlu sekurang-kurangnya antara RM10,000 sebagai down payment (duit muka) untuk membeli rumah berharga RM100,000 (10% daripada harga rumah).
Sama juga kalau korang nak beli rumah teres 3 tingkat. Kalau harga jualan rumah itu berharga RM1,000,000, korang kena sediakan RM100,000 sebagai bayaran pendahuluan.
Kalau kita beli hartanah secara zero-down payment, dah tentu korang boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM100,000 untuk bayaran deposit.
Bak kata Donald Trump, hartanah adalah sebuah pelaburan yang menawan, mempunyai sifat fizikal yang mantap, dan ada nilai yang artistik.
(Kata-kata ini dipetik daripada buku Think Big and Make It Happen in Your Business and Your Life!).
Donald Trump: Si Gila Hartanah.
Menurut beliau lagi, hartanah adalah salah satu pelaburan yang cukup berseni, disamping bolehkan kita mengaut keuntungan yang banyak.
Lihat saja portfolio Trump. Beliau ada pelbagai jenis pelaburan hartanah yang hebat kat sekitar Amerika Syarikat.
Tak cukup dengan itu, Trump juga melabur kat pusat peranginan yang baik (seperti resort dan hotel terkemuka).
Korang tahu hotel lama Commodore di bandar New York? Trump adalah insan yang bertanggungjawab membangunkan hotel ini daripada terkubur.
Pada tahun 1980, Trump buka balik hotel ini dengan nama lain – Grand Hyatt Hotel. Dan ia terus hidup dan berdiri teguh hingga saat ini.
7 Sebab Penting Kenapa Korang Mesti Melabur Dalam
Hartanah
Mari kita patah balik kat soalan utama: Kenapa kita melabur dalam bidang hartanah?
Berikut ada 7 sebab yang boleh korang baca dan hadam, supaya korang benar-benar faham tujuan kita melabur dalam bidang ini.
Nota: Kalau korang tak pernah beli rumah, boleh baca artikel ni untuk tahu langkah-langah membeli rumah kat Malaysia. Klik sini dan baca sekarang.
#1: Anda boleh kaya untuk tempoh masa panjang.
Pelaburan hartanah ada kelasnya yang tersendiri.
Dari segi keuntungan, pelaburan ini jelas boleh untungkan kita dengan banyak sekali.
Namun, pelaburan ini bergantung kat pelbagai jenis faktor, seperti lokasi, kadar sewaan, dan nilai jualan balik pada satu-satu masa.
Tak semua pelaburan janjikan pulangan yang pasti. Kadar keuntungan daripada pelaburan ini juga boleh terkesan dek faktor ekonomi yang tak menentu. Tapi, kajian pakar buktikan sebaliknya.
Kalau korang sedia mengkaji dan buat pelaburan ini bersungguh-sungguh, jadi kaya dan jutawan tu kira kacang saja.
“Ekonomi Teruk Pun Boleh Melabur Dalam Hartanah”
Tak bermakna ekonomi tengah menjunam, korang tak boleh buat untung. Paling kurang, mesti boleh buat sikit daripada tak ada untung langsung.
Lihat saja Tuan Faizul Ridzuan. Beliau membeli hartanah pada saat ekonomi negara dilanda masalah, dan beliau masih boleh buat untung berlipat ganda.
Sebab apa pelaburan hartanah macam ini?
Ini kerana risikonya yang rendah berbanding pelaburan lain, seperti pelaburan saham atau bond.
Syarat Penting Dalam Pelaburan: Aliran Tunai Yang Positif?
Antara salah satu cara nak jadi jutawan adalah dengan memastikan kita ada aliran tunai yang positif. Tak kisah ia berasal daripada apa jenis pelaburan sekalipun.
Cuma, bagi yang beragama Islam, ikutlah hukum yang dah ditetapkan berlandaskan Al-Quran dan Sunnah. Sebab kita nak dapatkan rezeki yang berkat dan diredhai Allah S.W.T.
Baru kita selamat kat dunia dan kat akhirat. Kan bagus gitu?
Buku itu juga sarankan kita menyimpan duit untuk kita gandakan melalui keuntungan kompaun (compounding interest), atau sebagainya.
Dan tak boleh nak nafi lagi. Pelaburan hartanah melalui penjualan balik atau penyewaan rumah boleh berikan kita aliran tunai yang positif.
Ini baru 1 sebab kenapa kita kena melabur dalam bidang hartanah. Teruskan bacaan. In Shaa Allah muncul cahaya minat dalam hati korang untuk mula melabur dalam industri ini.
#2: “Terpaksa” terima pendapatan pasif setiap bulan.
Bunyi ayat kat atas ni best kan?
Bayangkan, korang boleh jana pendapatan sampingan, tanpa perlu bekerja keras.
Siapa yang tak nak, betul tak?
Asasnya, pelaburan hartanah adalah salah satu sumber pendapatan pasif yang agak terkenal kat mata pelabur yang dah berpengalaman (seasoned investor).
Rata-rata cerita yang korang dengar pasal pelaburan ini adalah daripada kawan-kawan yang membeli rumah, dan kemudian, sewakan rumah kat orang lain.
Ada yang siap dapat jana untung bersih sekitar RM500 sebulan, untuk sebuah rumah yang mereka sewakan.
Dan ada yang dapat untung lebih daripada ini. Bila Tok kata lebih, ia boleh jadi RM1,000, RM10,000, atau lebih daripada 5 angka.
Kita boleh dapatkan angka-angka ini dengan membeli rumah secara berstrategi. Pelabur yang dah dapat jana untung berpuluh ribu ni boleh korang jadikan penanda aras (benchmark) yang bagus.
Sebagai permulaan, korang boleh dapatkan dan membaca tip-tip pelaburan hartanah dengan mudah kat Internet sekarang. Banyak artikel dalam blog Gila Hartanah yang berkongsi pasal tips pelaburan hartanah dan kewangan peribadi.
Tapi hakikatnya, masih ramai lagi yang sanggup leburkan masa kat Facebook, membaca gosip dan berita politik, dan menonton perkara lagha yang langsung tak berikan sebarang faedah.
Rugi... rugi. Padahal, akses untuk dapatkan ilmu pada hari ini amat mudah berbanding dulu. Jadi, gunakan peluang ini dengan sebaiknya.
Dengan pendapatan sewa dan pasif ini, korang boleh gunakan sebagai batu loncatan untuk kasi slip gaji (atau pendapatan bersih) korang lebih cantik.
Kalau sekarang, pendapatan bulanan korang sebanyak RM3,000, dan korang boleh dapatkan ekstra RM500 sebulan, pihak bank akan melihat korang mempunyai jumlah pendapatan sebanyak RM3,500.
Ini bagus untuk dapatkan dan keraskan kepercayaan pihak bank kat kita, untuk urusan berkaitan pinjaman perumahan pada masa akan datang.
Bayangkan, nak buat pinjaman pun senang bank nak luluskan. Korang boleh fikir tak apa potensi pelaburan ini bila korang ada lebih daripada 2, 3, 5, atau lebih rumah dalam satu masa?
Goyang kaki kat rumah pun, duit masuk setiap bulan. Silap-silap, ada yang berhenti kerja masa umur masih muda. Financial freedom!
#3: Sebagai strategi untuk hasilkan pendapatan pasif yang
pelbagai, dan sentiasa meningkat dari masa ke semasa.
Selepas dah berjaya menjana pendapatan pasif dengan rumah pertama, korang boleh mula fikir untuk kembangkan pendapatan ini ke peringkat seterusnya.
Mungkin sebelum ini, korang hanya tertumpu kat hartanah seperti apartmen, flat kos sederhana, atau rumah teres saja (hartanah jenis kediaman).
Selepas korang boleh dapatkan kapasiti pinjaman yang tinggi, korang boleh tukar strategi pelaburan ini daripada projek perumah ke projek komersial.
Antara contoh projek komersial adalah seperti:
Lot kedai. Studio hotel.
SOHO (Small Office Home Office), atau lain-lain.
akan beralih ke pelaburan hartanah jenis komersial.
Balun beli sekali 6 biji hartanah?
Ada satu kisah seorang pelabur bernama ‘Cikgu Amir’, yang suka Tok nak kongsikan kat korang.
Beliau pernah membeli 6 buah lot kedai sekaligus, dan 90% pelaburan ini ditanggung oleh pinjaman bank. ‘Cikgu Amir’ cuma keluarkan 10% saja untuk jelaskan bayaran deposit.
Cuba kita bayangkan bersama. Sebuah lot kedai ini bernilai RM1 juta, dan selepas beberapa tahun, nilainya menjadi RM2 juta untuk setiap satu lot.
Maksudnya, dia untung 100%, hasil daripada pembelian lot kedai ini. Tok sendiri geram dengar cerita ni.
Harga asal lot kedai ini adalah RM1 juta untuk setiap unit. Tapi, pemaju ada berikan pelbagai tawaran istimewa kat beliau, seperti diskaun tempahan awal (early bird discount), diskaun khas, dan rebat tunai daripada pihak pemaju.
Diskaun ini bernilai 5% sehingga 7%, dan pemaju bagi kat pembeli bumiputera atau bukan bumiputera.
Sebenarnya, banyak kita boleh jimatkan melalui pelaburan hartanah ini. Cuma kena tahu cara nak buat saja. Sebab itu, korang baca eBook ini sekarang kan?
#4: Boleh menjana keuntungan yang tinggi, kesan daripada
kenaikan harga hartanah.
Nilai rumah yang mampu meningkat sehingga 100% daripada harga asal. Ini bergantung kat kawasan hartanah yang berlokasi strategik dan baik. Ada beberapa kawasan yang mampu berikan pulangan yang tinggi kat pelabur.
Jadi, tak usah hairan kalau kawasan ni boleh meletup dan berikan pulangan lumayan kat pelabur yang berjaya ambil kesempatan ini.
Dalam kes Tuan Faizul Ridzuan pula, beliau pernah membeli hartanah kat kawasan Ampang. Masa beliau beli, hartanah ini berharga sekitar RM140,000 saja.
Masa nak jual balik, beliau berjaya buat untung lebih daripada 100%. Dan ini hanya ambil masa kurang 5 tahun!
#5. Boleh jadi sumber menjana pendapatan, dan kekal kaya tak
kira waktu senang atau susah.
Mari sama-sama kita buka minda kita.
Kalau korang membeli dan memiliki rumah sekarang, korang sedang bertapak untuk menjamin masa depan korang untuk waktu senang atau susah.
Ini pengalaman yang dikongsi sendiri oleh seorang hamba Allah, yang elok untuk kita belajar dan ambil tahu.
Beliau bukanlah berasal daripada keluarga yang senang dan kaya-raya. Dan beliau sendiri pernah lalui saat ketika keluarga sedang kesempitan wang.
Masa itu, beliau sedar yang harta seperti rumah dan kereta boleh dijadikan aset positif kita pada waktu kecemasan.
Ini perkara berkaitan pengurusan kewangan yang boleh kita semua belajar daripada ayahnda beliau.
Waktu sedang sempit tak ada wang, ayah beliau membuat pembiayaan balik (re-financing) rumah yang keluarga beliau duduki.
Cuma kita perlu tahu sama ada berbaloi atau tak buat re-financing ini. Kalau kita dah kaji dan buat kira-kira dan ia berbaloi, tak salah untuk kita buat.
Bila buat refinancing, kita akan dapat lebihan duit (cashout) yang boleh kita gunakan, rendahkan kadar faedah, kurangkan ansuran bulanan, kurangkan tempoh bayaran balik, dan lain-lain lagi.
Nota: Nak tahu cara refinancing rumah untuk bayar hutang-hutang jahat? Klik sini untuk baca.
#6. Sebagai platform tingkatkan taraf kehidupan, daripada
rumah kecil ke rumah yang lebih besar dan selesa.
Logik tak kalau Tok kata, kita semua ada impian untuk duduk kat rumah yang selesa dan cantik?
Selalunya, kalau kita duduk kat rumah yang kecil, kita pasti ada buat pelan untuk besarkan atau ubahsuai rumah kita. ‘Renovate’ rumah la bak kata orang putih.
Tapi, ada kala pengubahsuaian ini boleh jadi tak berikan sebarang keuntungan kat kita, dan sudah pasti ia juga memakan banyak duit kita.
Lebih baik duit itu kita kumpul dan gunakan untuk membeli rumah yang lebih besar dan cantik.
Perkara ini boleh dikira penting sebab bila korang nak beli rumah pertama, kawasan yang strategik adalah salah satu punca supaya rumah itu dapat
dijual dengan mudah.
Nota: Nak tahu 4 tip memilih lokasi strategik yang untungkan si pelabur hartanah? Klik sini.
Jadi, sebelum bertindak membeli sesebuah rumah, kaji habis-habis dulu pasal kawasan serta lokasi rumah itu.
Dah selesai buat ini, baru korang boleh buat keputusan membeli. Kita nak jadi pembeli yang bijak.
Kenapa kita kena pilih lokasi atau kawasan rumah yang strategik?
Kalau rumah yang beli itu berada dalam kawasan atau lokasi strategik, korang mudah nak sewakan rumah itu kat orang lain.
Nota tambahan: Sewa rumah boleh jadi mahal kalau ia berada dalam kawasan (atau lokasi) yang strategik.
Hasilnya, korang boleh gunakan hasil sewaan ini untuk bayar rumah idaman korang. Seronok kan?
#7: Rumah adalah keperluan asas manusia.
Ya, ia adalah keperluan asas seorang manusia dan banyak lagi rumah akan dibina pada masa akan datang.
Ada satu kajian yang dibuat oleh iProperty.my tentang kekuatan ekonomi pelaburan hartanah kat Malaysia, Indonesia, dan Singapura.
Dalam masa beberapa tahun lagi, permintaan rumah dan hartanah akan meningkat, akibat peningkatan populasi manusia, dan juga kenaikan gaji tahunan.
Jadi, kalau dah dapat peluang ini, beli hartanah cepat-cepat. Tak usah tunggu lagi.
Berbalik semula kat kajian iproperty.com, banyak pelabur Malaysia suka beli hartanah kat lokasi yang strategik.
Jadi, ini adalah petua utama yang boleh kita gunakan untuk pelaburan hartanah yang menguntungkan. Lokasi strategik adalah lubuk untuk korang
dapatkan pulangan lumayan.
Nota: Ada4 jenis hartanah kat Malaysia yang memang khas untuk golongan Bumiputra sahaja. Nak tahu? Klik sini.
BAB 2: Betul ke boleh beli
rumah tanpa letak sebarang
down payment?
Tok yakin, ramai orang ada soalan macam ini dalam otak masing-masing:
"Betul ke ni? Aku rasa macam ada potensi jadi mangsa scam je…"
"Biar betul? Takkan la boleh beli rumah tanpa keluar duit langsung?"
"Macam tipu je… Macam tak logik je..."
Semua ayat atas ini adalah perkara biasa yang Tok dengar, bila bercakap pasal benda ni.
Bagaimana Jana Keuntungan 80% Dengan Modal
RM10,000?
Tok baca ini kat blog Propertywaltz.com hasil nukilan Cikpuan Rohaniah Noor, seorang pelabur dan juga penulis terkenal dalam industri hartanah
negara.
Satu pelabur ni keluarkan modal sementara sebanyak RM10,000 untuk bayar deposit dan peguam.
Lepas dapat kunci rumah, dia dapat balik modal yang dikeluarkan, siap dengan untung sekali sebanyak RM18,000.
Tolak dengan deposit dan bayar peguam itu tadi, bermakna dia dapat lebihan RM8,000. Untung 80%! Tak ke best kalau benda ni jadi kat korang?
“Untung 200% pun boleh? Gila!”
Ada yang dah dapat kaut untung sebanyak RM20,000, dan ia bukan satu perkara yang mustahil untuk kita buat. Yang lebih daripada ini pun ada.
Jadi, korang masih lagi was-was dengan strategi pelaburan hartanah ini?
Tak apa. Nanti lepas korang baca eBook ni, pasti korang akan bertambah yakin. In Shaa Allah, korang akan faham yang strategi pelaburan ini boleh dibuat, dan ia sangat menguntungkan!
Nota: Korang amalkan sistem ini sebelum beli hartanah tak? Klik sini untuk baca.
3 cara berkesan yang anda boleh gunakan untuk buat
pelaburan hartanah secara
zero-down payment.
Ini teknik yang Tok belajar dari saudara Faizul Ridzuan.
Biasanya, ada 3 teknik yang pelabur gunakan untuk membeli hartanah secara zero-down payment, atau dengan modal yang sangat sedikit.
Teknik ini secara ringkasnya, memberi kita peluang untuk membuat zero-down SEBELUM, SEWAKTU atau SELEPAS transaksi kita berakhir.
Teknik #1:
Zero-down payment
SEBELUM pembelian - Beli
rumah yang ada tawaran diskaun 10% daripada pemaju, dan
buat 90% pinjaman dengan pihak bank.
Agak jarang pihak pemaju berikan diskaun sebanyak 10% kat pembeli, tapi tak bermakna ia tak pernah berlaku.
Kalau ada pun, mesti ramai pelabur atau pembeli serbu. Jadi, siapa yang lambat, susah nak dapat.
Tapi, kenapa kita kena ambil peluang kalau ada pemaju tawarkan diskaun 10% ini?
Sebab kita tak payah nak bayar kadar down payment standard untuk membeli rumah (sebanyak 10%). Ya, tak perlu langsung gunakan duit korang kat dalam bank tu.
Kalau ikut cerita tuan Faizul, beliau sudah beli lebih dari 10 hartanah dari pemaju yang rebate-nya melebihi 10%, dan membolehkan beliau beli hartanah tanpa gunakan modal.
Katakan, korang nak beli apartmen yang bernilai RM350,000. Kalau pemaju bagi diskaun 10% ini, korang dah boleh jimat sebanyak RM35,000.
Bermakna, korang tak perlu bayar down payment!
Duit ini boleh korang gunakan untuk membeli barang dalam rumah dan hias biar cantik. Atau pakai untuk buat ubahsuai ikut citarasa korang.
Dalam kes biasa, pemaju akan buat perjanjian awal dengan pembeli masa nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sell and Purchase Agreement, atau SPA).
Pihak peguam yang wakili pemaju akan berikan korang nota kredit (Credit Note). Ia adalah surat yang akan nyatakan nilai 10% diskaun yang mereka berikan.
Selain itu, harga rumah asal juga akan tertera kat dokumen Perjanjian Jual Beli (harga ini adalah sebelum diskaun). Pastikan dulu harga asal ini ada dalam perjanjian ini.
Untuk pastikan perkara ni, boleh tanya kat peguam korang. Sebelum apa-apa, pastikan korang betul-betul faham segala isi kandungan dalam dokum ini, sebelum turunkan tandatangan.
Tok akan kongsikan case study berdasarkan pengalaman sebenar pelabur hartanah yang pernah guna cara ini.
Cari rumah yang rendah kadar down payment, atau yang berikan rebat (sekitar 5 hingga 7%).
Tawaran yang ini lebih mudah kita nak jumpa, berbanding diskaun 10% yang Tok sebutkan tadi.
Kalau dah ikhtiar dan masih tak jumpa hartanah yang ada diskaun 10%, korang boleh cari rumah yang ada diskaun sekitar 5% hingga 7%.
Paling kurang, duit yang korang kumpul tak guna banyak. Ia tak sakitkan simpanan korang sangat.
Tok bagi satu contoh.
Katakan harga rumah yang kita nak beli itu berharga RM400,000, harga biasa rata-rata rumah jenis apartmen dan kondominium kat kawasan Kuala Lumpur.
Dengan harga ini, dah tentu kita perlukan RM40,000 (10% dari harga rumah) sebagai down payment (bayaran pendahuluan).
Lain pula cerita kalau pemaju bagi diskaun atau rebat.
Anggap pemaju bagi diskaun 5% kat kita. Kita hanya perlu bayar RM20,000 duit simpanan kita untuk beli rumah itu. Kan lebih mudah macam ini?
Asas nak buat pelaburan adalah menyimpan dulu.
Kalau tak boleh nak disiplinkan diri dalam bab menyimpan, lupakan dulu soal nak buat pelaburan. Tak kira apa pun jenis pelaburan yang kita nak buat.
Dan ada satu lagi tambahan yang Tok nak bagitahu kat korang. Ia berkaitan dengan diskaun tempahan awal, atau early bird booking discount.
Biasanya, pemaju akan bagi kat pembeli diskaun ini sebelum projek pembinaan hartanah itu berjalan. Kalau korang berminat nak beli projek perumahan baru, selalu ingat perkara ini.
Walaupun diskaun ini nampak tak besar, ia tetap dapat jimatkan banyak duit kita. Sebab harga rumah cecah beratus ribu. Kalau dapat 1% diskaun pun, dah banyak duit kita boleh jimat.
Yang paling utama, ia tak kacau banyak duit simpanan kita. Jadi, duit dalam akaun bank selamat daripada habis terus.
Ramai pemaju yang berikan diskaun bawah 10% seperti ini. Paling kurang kita boleh dapatkan adalah sebanyak 5%. Jadi, tajamkan mata dan kerap kaji projek-projek baru untuk dapatkan diskaun ini.
Nota: Nak tahu macam mana nak lulus loan dengan mudah kalau anda bekerja sendiri? Klik sini.
Teknik #2:
Zero-down payment
SEWAKTU
PEMBELIAN - Beli rumah
sub-sale
(rumah
secondhand
), dan buat 100% pinjaman kat bank.
Ini adalah salah satu cara yang mudah untuk kita dapatkan pembelian secara zero-down payment.
Pelabur tegar, biasanya akan gelar kan cara ini sebagai teknik mark-up.
Teknik mark-up ini biasanya memerlukan kita meletakkan harga palsu dalam perjanjian SPA kita.
Sebagai contoh, harga sebenar yang telah kita persetujui untuk beli hartanah itu adalah RM250,000. Tetapi, harga yang kita letakkan dalam perjanjian SPA adalah RM300,000.
Jika kita berjaya dapatkan loan 90%, jumlah loan yang bakal kita dapati adalah RM300,000 x 90% atau RM270,000, melebihi harga sebenar yang kita beli pada RM250,000.
Dalam contoh ini, bukan sahaja kita dapat beli hartanah itu tanpa keluarkan sesen pun. Malah kita siap dapat cashback atau wang lebihan sebanyak RM20,000.
Sebagai ilustrasi:
Harga jualan dalam SPA = RM300,000. Nilai loan 90% x RM300,000 = RM270,000. Nilai sebenar pembelian = RM250,000.
Cashback yang bakal kita dapat = RM20,000.
Tuan Faizul jelaskan yang korang mesti penuhi 3 syarat ini sebelum korang boleh buat transaksi mark-up:
Berbincang dan dapatkan kerjasama daripada penjual rumah supaya beliau benarkan kita buat teknik mark-up ini.
Sebagai contoh diatas, si penjual kena bersetuju untuk membenarkan kita mark-up harga jualan RM300,000.
Selain dari itu, korang juga kena pastikan yang pihak bank akan dapat menilai hartanah itu pada harga RM300,000.
Jangan pula korang memandai nak buat mark-up kalau bank tidak dapat support nilai mark-up yang korang cuba buat.
Peguam yang korang pakai mestilah mereka yang dah biasa kendalikan urusan yang melibatkan strategi mark-up ini.
Win-win Situation.
Sentiasa dapatkan persefahaman dan buat tawaran yang untungkan dua belah pihak (penjual dan pembeli). Bahasa mudahnya adalah win-win
situation.
Bila dah mula berbincang, matlamat korang adalah untuk capai
persetujuan ini, supaya kedua-dua belah pihak berpuas hati dan tak rasa kena tipu atau tertindas.
Semasa korang buat rundingan dengan penjual, buat permohonan untuk dapatkan harga terbaik (below market price) supaya kita (pembeli) senang lulus pembiayaan daripada bank.
Nota: Nak tinggikan peluang loan bank lulus? Klik sini untuk baca.
Boleh jadi, korang tak payah bayar 10% down payment pun!
Kat sini, kita akan masukkan sekali bayaran pendahuluan (down payment) sebanyak 10% dalam harga rundingan. Ini bergantung kat budi bicara owner itu sama ada dia nak bagi atau tak.
Ini sebab kita nak nampak seakan-akan kita dah bayar pendahuluan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Itu sebab kita kena berbincang elok-elok sampai dapat mencapai persetujuan penjual dalam perkara ni.
Kalau penjual bersetuju, kita dah boleh jimatkan 10% duit down payment, dan kita boleh gunakan duit ni untuk mengubah suai hiasan dalaman rumah supaya lebih cantik dan kemas.
Kalau beli rumah ini untuk tujuan pelaburan pula, tambahan hiasan dalaman ini akan tingkatkan kadar sewaan dengan baik. Rumah yang lengkap dengan perabot boleh dapat kadar sewa yang lebih tinggi.
Tok nak kongsikan kat korang cerita mamat ni, yang membeli rumah jenis apartmen kat kawasan pusat bandaraya.
Sebab nak tanggung kos guaman seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) dan juga kos dan yuran pinjaman, beliau memohon kat penjual untuk letakkan harga sebanyak RM400,000 kat dokumen Perjanjian Jual Beli.
Bila rundingan berjalan lancar, confirm kita boleh buat untung.
Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan beliau ini. Jadi, harga RM400,000 menjadi harga sebenar yang ditulis dalam SPA.
Dan ia tak berhenti setakat itu saja. Pemilik rumah juga tak ambil deposit 10%, dan hanya harapkan pembeli dapat menanggung semua kos yang terlibat dalam urusan ini.
Korang boleh nampak, kan?
Urusan jual beli boleh jadi lebih mudah, dan ada ruang berbincang untuk capai persetujuan antara dua belah pihak.
Kalau kita boleh mudahkan kerja penjual, mereka tak kisah nak bantu kita, asalkan rumah itu terjual tanpa sebarang masalah.
Teknik #3:
Zero-down payment
SELEPAS PEMBELIAN - Beli
rumah macam biasa, kemudian
re-finance
untuk cairkan modal.
Teknik ni biasanya diguna pakai dalam situasi yang mana kita berjaya beli hartanah bawah harga pasaran, tetapi penjual tak berikan kita sebarang rebat atau peluang untuk buat mark-up.
Contoh terbaik adalah bila kita beli hartanah dari pasaran lelong.
Sebagai contoh, Tuan Faizul menceritakan pembelian hartanah ke-2 beliau di Casa Mutiara, Kuala Lumpur.
Beliau beli hartanah berikut pada harga RM160,000 dengan membayar RM16,000 bayaran muka terlebih dahulu.
Selepas 6 bulan, nilai hartanah tersebut melonjak ke RM200,000 dan beliau buat re-finance (pembiayaan semula) hartanah tersebut berdasarkan nilai RM200,000.
Tok jelaskan pembelian beliau di bawah:
Harga pembelian hartanah = RM160,000.
Bayaran muka atau down-payment = RM16,000. Nilai hartanah selepas 6 bulan = RM200,000.
Nilai re-finance (90% dari nilai hartanah) = RM180,000. Nilai tunai yang Tuan Faizul dapat = RM34,000.
Nilai re-finance RM180,000 ini (mengikut nilai terkini hartanah yang Tuan Faizul beli) akan ditolak dengan:
o tolak RM160,000 (nilai pembelian),
o dan ditolak RM16,000 (bayaran muka yang dibayar).
Dalam masa 6 bulan selepas pembelian, Tuan Faizul berjaya mendapatkan modal RM16,000 semula (down-payment) dan dapat lebihan wang tunai RM20,000 kerana nilai hartanah ini meningkat.
Nota: Siapa kata tak banyak modal, tak boleh nak melabur dalam hartanah? Klik sini untuk baca sekarang.
Kelebihan pelaburan hartanah secara zero-down payment yang “terpaksa” anda terima.
Buat korang yang pening kepala dengan masalah tak cukup duit untuk buat pelaburan hartanah, ini satu strategi yang patut korang gunakan.
Sebab ia ada potensi besar cepatkan perkembangan pelaburan hartanah korang. Korang dah tak payah risau nak kumpul duit hingga bertahun-tahun untuk sediakan modal buat pelaburan ini.
Selepas ini, korang boleh mula beli hartanah tanpa letakkan down payment, atau kes paling teruk pun, guna sikit saja modal.
Korang tahu apa maksudnya?
Bermakna, korang boleh mula beli sebanyak hartanah yang korang nak. Dan ini jadi berita baik buat korang yang baru melangkah ke alam pekerjaan.
Siapa kata orang baru bekerja tak boleh beli rumah? Ini adalah salah satu caranya!
Siapa cakap tak ada modal, tak boleh beli rumah?
Ya, korang boleh anggap strategi ini sebagai “lampu penyuluh” dan benchmark untuk korang mulakan pelaburan hartanah secepat mungkin. Tak perlu tunggu-tunggu lagi.
Jadi, macam mana nak mula?
Belajar dulu dari mentor hartanah yang bertauliah kat negara ini. Dan mula belajar dan buru ilmu tentang pelaburan guna strategi ini.
Nota: Ini 5 sebab kenapa graduan kena beli hartanah cepat-cepat. Klik sini dan baca sekarang.
Bila dah ada ilmu yang betul dan dah tahu cara nak buat, korang tak akan takut dan rasa teragak-agak nak buat.
Yang dah bekerja pula, duit yang korang kumpul dan simpan itu tak perlu diusik. Sebab korang tak perlu keluarkan duit untuk jelaskan down payment kalau gunakan strategi ini dengan betul.
Untungkan? Tapi Tok nasihatkan, tak usah pula joli duit itu. Simpan sebagai dana kecemasan, atau cari pelaburan lain untuk buat lebih banyak duit.
Mungkin bila dah mula gunakan strategi ini, korang akan rasa agak susah nak buat. Tak pula Tok cakap ia semudah ABC. Kalau senang, dah tentu ramai orang kaya-raya dengan pelaburan hartanah.
Tapi, pengalaman yang korang bakal dapat dengan pelaburan ini sangat berharga. Dan bab untung pula, dah pasti ia berbaloi-baloi.
Nota: Siapa kata umur bawah 25 tak boleh beli rumah? Klik sini untuk belajar.
BAB 3: Sesi Interview 16
Pelabur Hartanah Malaysia
yang pasti korang pasti suka
baca.
Adrian Un
Responden #1: Tuan Adrian Un Kok Keong.
Nama Penuh:
Adrian Un Kok Keong. Profesion:
Pengasas dan CEO Skybridge International Sdn. Bhd. Status Perkahwinan:
Sudah berkahwin.
Umur semasa membeli rumah pertama: 19 tahun.
M Suite, Jalan Ampang.
Kenapa saya pilih untuk membeli rumah ini?
Sebab ia adalah hartanah jenis service apartment yang ada 2 bilik. Dan ia terletak kat lokasi utama (prime location), betul-betul kat depan Jalan Ampang.
Seperti yang ramai sedia maklum, service apartment sebuah konsep yang menawarkan kemudahan dan servis, seperti penginapan kat hotel.
Sepanjang penginapan kat rumah itu, kita akan dapat kemudahan seperti housekeeping, parking, dan lain-lain servis yang termasuk dalam sewa bulanan yang kita bayar.
Tambahan pula, kawasan ini dikira sebagai kawasan elit dan pasaran kat kawasan ini bertaraf high profile.
Ramai ekspatriat yang bekerja kat kedutaan negara masing-masing memilih untuk sewa, atau membeli rumah kat kawasan ini.
Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah ini? Sekitar tahun 2010, masih tak banyak kondominium dan ‘service apartment’ kat kawasan sekitar Jalan Ampang.
Yang ada, cuma banyak kondominium lama.
Kondominium ini pula bersaiz besar, sekitar 1,500 hingga 2,300 kaki persegi untuk setiap unit.
Masa ini, saya dah dapat kenal pasti target pasaran saya yang utama. Saya target untuk dapatkan penyewa yang nak menyewa rumah yang mempunyai 2 bilik.
Selepas saya dah tetapkan target penyewa, saya kaji pula kawasan sekitar apartmen ini untuk meninjau setiap kemudahan yang ada.
Langkah kanan!
Langkah kanan bagi saya. Apartmen ini terletak dekat sebelah Great Eastern Mall. Kat situ, ada banyak kemudahan yang akan berikan manfaat kepada bakal penyewa.
Antara kemudahan yang ada seperti pasaraya ‘Cold Storage’ yang bekalkan barangan katering dari dalam dan luar negara, pelbagai jenis kedai makan, dan macam-macam kemudahan lagi.
Tak cukup dengan itu, apartmen ini dekat dengan kompleks beli-belah lain seperti:
Suria KLCC,
Wangsa Walk Mall, Pavilion,
Ampang Point Shopping Centre.
Penyewa ada akses ke kompleks ini dalam masa beberapa minit perjalanan saja.
Berhampiran dengan lebuhraya
Hasil daripada kajian yang lebih terperinci, saya dapat tahu tentang projek pembangunan lebuhraya kat sekitar kawasan ini.
Antara lebuhraya yang ada adalah: SMART,
AKLEH, MRR2,
DUKE, dan
Lebuhraya KL – Putrajaya.
Paling utama, penyewa nak dapatkan harga sewaan yang rendah, berbanding menyewa kat apartmen sekitar kawasan berdekatan KLCC. Dan apartmen M Suites adalah antara pilihan yang terbaik untuk mereka. Siapakah target penyewa utama saya?
Target pasaran utama saya adalah para ekspatriat yang menetap lama di Malaysia.
Dan kini, apartmen ini saya sewakan kat konsulat negara Turkey.
Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara
zero-down payment.
Semasa pemaju sedang merancang untuk lancarkan jualan apartmen ini, saya kerap berulang-alik ke pejabat mereka sebagai usaha untuk dapatkan tempahan awal.
Saya beritahu ejen mereka yang saya tak ada masa untuk tunggu ‘private preview’, sebab saya akan berangkat ke negara China ketika sesi itu berlansung.
Atas sebab ini, ejen itu berikan sepenuh tumpuan kat saya.
Kawtim dengan ejen
Beliau jelaskan yang harga pelancaran apartmen ini adalah sekitar RM750 untuk setiap kaki persegi (sq. ft).
Saya berunding dengan ejen itu untuk membeli 2 unit apartmen ini. Dengan syarat, mereka berikan saya rebat lanjut.
Ejen itu setuju dengan permintaan saya, dan saya semakin hampir untuk membeli apartmen ini.
Cuma, ada perkara yang menghalang.
Sebelum ini, saya dah pernah buat pinjaman bank untuk membeli hartanah pertama saya. Potensi untuk saya tak dapat loan (sebanyak 90%) adalah tinggi.
Paling kurang pun, hartanah yang bakal saya beli ini boleh dapatkan pinjaman sekitar 70% saja.
Lepas puas berfikir panjang, saya dapat satu idea yang cukup bernas. Saya buat permohonan pinjaman untuk beli 2 unit apartmen ini kat 2 buah bank yang berbeza.
Dan pendek cerita, saya dapat pinjaman sebanyak 90% untuk 2 buah unit ini.
Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini?
Semasa tengah buat beberapa kajian tentang kawasan apartmen ini, saya dapati ia ada potensi dari segi pembangunan sebesar 1,000 kaki persegi untuk setiap unit.
Atas sebab potensi pembangunan yang pesat pada masa hadapan, keadaan ini mungkin akan berubah secara ketara.
Perasaan saya bercampur baur.
Risau adalah perasaan yang paling kuat bermain kat minda saya ketika ini. Takut juga kalau pelaburan ini tak menjadi.
Tapi, saya tetap kentalkan diri dan berdegil pertahankan ramalan saya untuk masa akan datang.
Saya percaya, masa akan datang nanti, lebih ramai pemaju yang akan membina rumah yang bersaiz kecil. Ini akan buatkan apartmen ini lebih mampu dimiliki oleh generasi yang akan datang.
Dengan saiz rumah yang lebih kecil, risiko untuk saya rugi dapat dikurangkan secara berkesan sekali.
Harga jualan rumah akan terkesan secara positif, pada masa yang sama, orang ramai mampu nak beli rumah ini.
Saya juga membuat perbandingan dari segi pembangunan untuk masa depan.
Untuk ini, saya mengkaji sekurang-kurangnya 5 pemaju tentang projek pembinaan kediaman yang akan mereka lancarkan, dalam radius 1KM daripada apartmen yang saya beli ini.
Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-down payment ini.
Saya juga sama macam manusia lain. Banyak menimba ilmu daripada pengalaman dan belajar dengan orang yang ada pengalaman.
Dan setakat ini, saya berani cakap.
Saya dapat tawaran ni sebab saya buat kaji selidik secara mendalam pasal hartanah yang nak dibeli.
Selain itu, usaha tanpa kenal erti penat lelah juga jadi antara sebab utama. Bukan senang nak cari hartanah yang boleh kita beli, tanpa keluarkan sebarang modal langsung. Tapi, ia tak pula mustahil untuk kita buat. Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?
Suka saya akui. Pembelian apartmen ini adalah antara pelaburan yang terbaik saya pernah buat.
Masa mula-mula beli apartmen ini, harga setiap kaki persegi (sq. ft) adalah RM750.
Sekarang, harga setiap kaki persegi dah meningkat sehingga RM1,400, hampir 2 kali ganda dalam tempoh 5 tahun.
3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment. 1. Sentiasa berusaha cari tawaran yang terbaik daripada pihak pemaju. Adalah perkara biasa kalau tawaran yang bagus seperti ini, tak ramai orang tahu.
Kalau kita fikirkan secara logik, tak semua orang yang senang-senang akan kongsikan tawaran seperti ini kat orang lain.
Jadi, langkah terbaik yang kita boleh lakukan adalah dengan buat kajian secara terperinci.
Setiap kali ada masa dan peluang, tambah jumlah ‘networking’ (yang terdiri daripada pemaju yang mempunyai ‘track record’ yang baik dalam industri).
2. Periksa kawasan sekitar rumah yang dibeli untuk harga pasaran terkini.
Paling kurang, kaji dalam 3 hartanah yang dah lama ada kat kawasan itu (yang berusia lebih 5 tahun), dan 3 hartanah yang baru siap dibina (yang berusia kurang daripada 5 tahun).
Harga hartanah akan berubah setiap tahun. Adalah bagus kalau kita boleh dapatkan ‘update’ terkini tentang nilai terkini hartanah itu, supaya kita boleh merangka strategi dan tindakan selanjutnya.
3. Sentiasa jawab soalan ini:
“Siapakah bakal penyewa yang aku nak sasarkan?”
Soalan ini boleh membantu kita kenal pasti penyewa yang bersedia nak keluarkan duit untuk kita.
Kalau salah target, sampai ke sudah susah kita nak dapat penyewa yang betul.
Lagi satu. Kaji juga sama ada target penyewa yang kita nak dapatkan itu, sudah berada dalam kawasan hartanah yang kita nak beli.
Ini cara mudah untuk kita pastikan sesebuah kawasan itu dihuni oleh sasaran penyewa, yang berkongsi ciri-ciri yang sama seperti yang kita target.
Gavin Liew
Responden #2: Tuan Gavin Liew.
Nama Penuh: Gavin Liew. Profesion:
Senior Consultant, The Makeover Guys Sdn. Bhd. Status Perkahwinan:
Bujang.
Umur semasa membeli hartanah pertama: 30 tahun.
Subang Perdana Goodyear Court 1.
Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?
Sebab utama saya memilih untuk membeli hartanah ini adalah lokasinya yang strategik.
Ia terletak kat sepanjang Jalan Kemajuan di USJ, dan sangat dekat dengan pusat membeli-belah seperti:
The USJ City Mall,
Empire Subang, Subang Parade, First Subang, Carrefour Subang, Sunway Pyramid, Sunway Lagoon, Mydin,
Subang Business Centre USJ 9,
Selain ini, terdapat banyak kemudahan lain seperti pelbagai bank, tempat makan, pelbagai kolej swasta, hospital, dan juga sekolah rendah dan menengah kat sekitar kawasan USJ.
Penyewa ada akses mudah ke semua tempat ini dalam hanya beberapa minit saja. Sama ada berjalan kaki atau guna kenderaan.
Kawasan matang?
Kawasan ini boleh dikira sebagai kawasan yang dah mencapai tahap matang. Sebab ia juga ada pelbagai akses lebuhraya untuk ke pusat bandar, Shah Alam, Cheras, Klang, dan juga KLIA.
Dalam usaha mencari hartanah yang akan menjana untung, kita boleh pastikan ia ada 2 elemen ini:
Potensi pembangunan pada masa depan kat kawasan hartanah itu.
Hartanah itu dijual dengan harga yang rendah (berbanding harga pasaran).
Saya ada dengar khabar angin yang landasan LRT Kelana Jaya akan dibina kat kawasan ini. Ini kuatkan sebab supaya saya mencari dan membeli hartanah kat kawasan ini secepat mungkin.
Apa yang perlu saya buat, adalah mencari satu rumah yang berharga kurang daripada nilai bank semasa ketika itu.
Pada kajian dan pemerhatian saya, hartanah kat kawasan ini diselenggara dengan baik, dan ia dihuni ramai penduduk yang dah berkeluarga. Persekitaran kawasan ini juga baik dan sesuai dihuni.
Seperti pelabur lain yang baik, saya lakukan segala usaha dan tindakan yang wajar (due diligence) sebelum bertindak memilih dan membeli sesebuah hartanah.
Sebelum apa-apa, saya bandingkan hartanah ini dengan hartanah yang lain kat sekitar kawasan yang sama.
Ini supaya saya dapat pastikan yang saya tak terlebih bayar dan tak rugi semasa membeli.
Saya sedia maklum yang ada penjual yang berikan tawaran harga yang lebih rendah daripada nilai semasa. Kita hanya perlu kaji dan cari saja. Saya juga periksa ada dapatkan penilaian daripada pihak bank, sebelum membuat sebarang tawaran dan melihat unit yang saya nak beli.
Siapakah target penyewa utama saya?
Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara
zero-down payment.
Sebagai permulaan, kita boleh tanya dulu kat pihak bank tentang nilai hartanah semasa yang tertinggi (kat kawasan hartanah yang saya nak beli itu).
Saya sendiri banyak bertanya kat pelbagai bank dan kumpul banyak maklumat pasal nilai hartanah terkini, sebelum bertindak melawat unit yang nak dibeli dan membuat sebarang tawaran.
Bila dah dapat apa yang saya nak, baru saya mulakan proses pencarian rumah.
Terjumpa satu unit yang ‘teruk’!
Saya berjumpa dengan satu unit yang teruk dari sudut kondisi.
Tingkap rumah ini banyak yang pecah, pintu banyak yang rosak, lampu dalam rumah pula tak terang, dan ada bangkai bintang kat dalam rumah ini (saya tak nak cerita lebih spesifik sebab geli).
Selain itu, saya tengok banyak kaca yang dah pecah bertabur kat atas lantai rumah, dan juga perabot yang rosak.
Saya dapat tahu yang penyewa sebelum ini bergaduh sebelum mereka keluar.
Perasaan nak membeli terus hilang, dan saya rasa tak unit ini tak patut dibeli.
Tapi nasib baik, saya tak terlalu ikut emosi dan mengambil keputusan ini. Lepas saya periksa dengan lebih lanjut, banyak perkara yang rosak dalam unit ini hanyalah kerosakan dari sudut kosmetik semata-mata. Jadi, ia tak akan gunakan banyak duit untuk baik pulih masalah ini.
Bangkai binatang itu juga tak menjadi masalah. Ia bukan perkara yang tak boleh saya uruskan. Dengan pembersihan yang betul dan gunakan sanitizer, ia pasti boleh diatasi.
Malah, lumut dan kotoran kat sekitar dinding rumah juga boleh dibaiki dengan mudah. Saya boleh cat balik dinding, dan masalah ini dah boleh selesai.
Masalah perabot rosak? Buang saja yang lama, dan tukarkan dengan yang baru. Saya boleh tambah baik reka bentuk dalaman, dan buatkan unit ini sama taraf dengan rumah yang baru siap dibina.
Bagaimana berunding untuk dapat harga 15% di bawah harga pasaran?
Penjual dah sedia maklum dengan kondisi unit ini, dan tak kata banyak bila saya nyatakan harga belian. Bagi beliau, ia munasabah, dan ia kurang daripada nilai bank semasa.
Saya buat beberapa kiraan dan terus buat tawaran 15% lebih rendah daripada nilai bank. Dengan harapan lebihan sebanyak 5% boleh menanggung kos baik pulih unit ini nanti.
Untuk buktikan saya benar-benar serius, saya sentiasa bawa buku cek setiap kali melawat unit yang nak dibeli. Tak ada penjual yang akan terima tawaran kita, kalau tak siap sedia bawa buku cek.
Dan kita tak pernah tahu apa akan jadi, kan? Jadi, lebih baik bersedia dan bawa buku cek sentiasa. Oh, dan jangan lupa bawa sekali pen ya.
Sebab ini, penjual yakin yang saya benar-benar serius nak beli rumah ini. Dan tanpa buang banyak masa, beliau bersetuju mengambil deposit yang saya sedia berikan.
Dan sebelum urusniaga ini selesai, saya bagitahu yang saya perlukan sikit bantuan kecil daripada beliau.
Saya nyatakan yang saya mungkin perlukan pinjaman yang lebih besar, untuk tanggung segala kos baik pulih unit ini.
Syukur, penjual tak ambil banyak masa dan bersetuju dengan permintaan saya ini.
Saya berjaya dapatkan unit bawah nilai semasa bank, dan yakinkan penjual untuk membantu saya. Jadi, dua halangan terbesar dalam pembelian secara zero-down payment ini berjaya saya atasi.
Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini?
Kat tengah-tengah urusan jual beli (selepas dah tandatangan SPA), pihak pengurusan tiba-tiba buat proses baik pulih dan seluruh unit kat setiap blok dicat balik.
Dalam hal ini, saya dapati yang saya betul-betul bertuah sebab beli awal-awal.
Lepas pihak pengurusan selesai baik pulih, harga rumah terus meningkat naik. Dan dah tentu penjual unit yang saya beli sedia maklum dengan perkara ini.
Tiba-tiba penjual bertukar fikiran!
Sebelum ini, beliau nak gunakan peguam sendiri sebagai wakil untuk uruskan proses jual beli ini.
Tapi lepas dapat tahu pengurusan buat sesi baik pulih apartmen, beliau cuba cari loophole dan lewatkan urusan. Dengan harapan supaya proses jual beli ini tak menjadi.
Nasib baik peguam saya sangat berpengalaman, dan pendek cerita, beliau berjaya selesaikan jual beli ini tanpa sebarang masalah.
Pengalaman ini mengajar saya supaya sentiasa dapatkan peguam yang baik, sebab ia akan menjamin keselamatan kita sebagai seorang pelabur hartanah.
Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-down payment ini.
Saya banyakkan membaca buku tentang pelaburan ini, serta bertanya kat kawan-kawan yang pernah membeli secara zero-down payment.
Tak patut saya katakan yang strategi ini mudah dibuat. Sebab itu saya perlu dapatkan bantuan daripada yang lebih berpengalaman, dan kawan-kawan saya banyak membantu dalam perkara ini.
Tak semua benda kita boleh buat seorang diri. Kalau dah tahu diri sendiri tak mampu, tak salah minta bantuan orang lain.
Kenapa kena ada mentor dan ilmu sebelum bermula?
Ini sebab utama pentingnya untuk dapatkan mentor dan ilmu yang baik dalam pelaburan hartanah. Kesilapan dalam pelaburan ini boleh makan banyak duit kita, dan ia boleh buatkan kewangan kita jatuh sakit.
Mentor yang baik akan jimatkan masa kita bereksperimen dan hadapi kesilapan yang akan menelan duit kita dan buatkan kita rugi banyak. Saya bersyukur sebab ada kawan-kawan yang sanggup luangkan masa membimbing saya jauh daripada buat kesilapan.
Strategi terbaik adalah melabur dulu pada ilmu. Seterusnya, dapatkan bantuan daripada orang yang lebih mahir pasal pelaburan ini. Kesilapan (walaupun sikit) boleh akibatkan duit kita lesap begitu saja.
Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?
Hari ini, unit yang saya beli itu meningkat (dari sudut nilai) sebanyak 300% daripada tarikh saya beli. Untung sewaan pula sangat sihat, sebanyak 12%. 3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment.
1) Berusaha sebaik mungkin (due diligence). Tahu dulu segala nombor-nombor yang terlibat sebelum bertindak membuat tawaran dan melawat unit yang nak dibeli.
2) Sentiasa rendah hati dan bersyukur. Tak ada sesiapa pun yang berhutang dengan kita. Adalah satu nikmat yang sangat lazat bila penjual bersetuju dan sanggup membantu kita.
3) Jangan sekali-kali mula melabur kalau kita tak mampu. Ada risiko yang tinggi terlibat kat sini, dan kita perlu ada duit simpanan yang cukup untuk uruskan masalah yang mendatang.
Khairulnawawi
Responden #3: Tuan M. Khairulnawawi bin Kamaruddin.
Nama Penuh:
M. Khairulnawawi bin Kamaruddin. Profesion:
Perunding hartanah. Status Perkahwinan: Dah berkahwin.
Umur semasa membeli rumah pertama: Semasa berumur 23 tahun.
Apartmen Dataran Otomobil.
Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?
Hartanah ini berstatus underconstruction (dalam pembinaan), yang saya beli pada tahun 2008.
Ia sebuah apartmen 3 bilik dan 2 bilik air dengan keluasan 835 kaki persegi. Saya beli unit ini dengan harga RM125,000, dengan bayaran fi tempahan (booking fee) sebanyak RM100.
Saya nak beli unit ini sebab ia terletak kat sebelah Lebuhraya Persekutuan (Federal Highway) dan ada akses yang baik daripada seksyen 15, Shah Alam.
Selain itu juga, apartmen ini ada banyak kilang kat kawasan sekeliling, pejabat kerajaan kat kawasan jiran (Seksyen 14) yang sangat dekat, dan kawasan komersial.
Masa nak beli unit ini, saya masih lagi tak berapa mahir dalam pelaburan hartanah. Tapi sebab ia menepati asas-asas pelaburan yang baik, saya tetap teguh dengan keputusan saya untuk beli.
Kadar sewa saya tetapkan masa itu adalah RM750, dan saya kena bayar ansuran sebanyak RM650 kat bank. Jadi, saya dapat buat untung sebanyak RM100.
Lepas itu, saya tingkatkan kadar sewa sebanyak RM800. Kemudian saya sewakan sebanyak RM1150, sebelum saya menjual unit ini pada bulan Disember 2015 (saya berjaya jual dengan harga RM210,000).
Antara sebab lain saya membeli hartanah ini adalah:
lokasi unit ini yang strategik,
kos kemasukan (entry cost) yang rendah,
harga jualan yang sangat berpatutan.
Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Masa saya nak beli hartanah ini, gaji bulanan saya sekitar RM1,800 saja. Jadi, saya bertindak dengan buat bajet dan menyimpan duit untuk membayar faedah semasa projek ini dalam pembinaan.
Sebagai maklumat tambahan, projek ini tak ada DIBS (Developer Interest Bearing Scheme).
Nota: DIBS ni secara ringkasnya adalah, pihak pemaju yang tolong bayarkan bayaran faedah (interest) pinjaman bank semasa pembinaan masih dibuat sehingga projek selesai.
Saya ambil tindakan dengan kurangkan perbelanjaan, dan buat kerja tambahan untuk dapatkan pendapatan sampingan.
Siapakah target penyewa utama saya?
Syarikat yang bekalkan pekerja. Sebab senang saya nak uruskan, dan boleh dapatkan duit sewa yang tepat pada masanya. Tak payah nak risau pasal isu bayaran sewa.
Bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment. Sebab unit ini adalah unit yang baru dilancarkan, saya berjaya dapatkan kadar diskaun yang menarik serta rebat bumiputera.
Biasanya untuk unit baru, pemaju akan berikan diskaun sekitar 5 hingga 7%. Kat sini, kita dah boleh jimat banyak wang.
Ada juga pemaju yang berikan diskaun sebanyak 10%, tapi ia amat jarang berlaku.
Kalau nak lebih pasti, tanya dulu pihak pemaju dan dapatkan informasi tentang projek dan kadar diskaun yang mereka boleh bagi.
Katakan, rumah yang kita nak beli itu berharga RM200,000. Jadi, kita dah boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM14,000. Ini akan mudahkan kita membeli rumah yang kita nak.
Kunci utama adalah membayar fi tempahan (booking fee) sebelum pihak pemaju buat pelancaran rasmi projek itu. Ini akan buatkan kita layak terima diskaun early bird ini.
Walaupun diskaun ini nampak sikit, tapi impaknya besar dan tak dapat kita nak nafikan. Paling kurang, kita dah boleh jimat sebanyak 5 angka duit kita. Jadi, sambar peluang ini jika ada.
Apakah halangan terbesar yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini?
Alhamdulillah, segala urusan jual beli berjalan dengan lancar dalam kes saya.
Cuma, saya perlu buat sikit kerja rumah seperti periksa profil pemaju, tunggu projek perumahan ini lulus (yang ini saya paling tak suka tunggu), dan dapatkan pembiayaan pinjaman perumahan yang terbaik.
Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-down payment. Sebelum membeli rumah ini, saya banyak bertanya kat kawan-kawan yang dah ada pengalaman gunakan strategi ini. Masa ini, saya banyak luangkan masa mengumpul ilmu yang cukup bermanfaat ini.
Selain itu, bahan bacaan yang pelbagai juga banyak membantu saya mencapai impian untuk membeli rumah, dengan hanya keluarkan modal yang sikit.
Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?
Alhamdulillah, ia sangat memuaskan hati saya! Jadi, anda pun patut cuba juga.
Bila fikir balik, rasa menyesal pun ada, sebab tak beli hartanah ini banyak-banyak sebelum penguatkuasaan LTV (Loan-to-Value) sebanyak 70% untuk pembelian hartanah ke-3.
3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment.
1) Dokumen kewangan: Sediakan dokumen kewangan untuk dapatkan pembiayaan perumahan, dan periksa siap-siap kelayakan anda sebelum ke bank.
2) Kajian Projek: Kaji dan cari projek perumahan yang belum dilancarkan oleh pemaju, supaya kita boleh dapatkan diskaun dan rebat menarik. Banyak duit kita boleh jimat dengan cara ini.
3) Kajian Pemaju: Sentiasa kaji dengan mendalam tentang profil pemaju seperti permit pengiklanan dan Lesen Pemaju (Developer’s License, atau DL). Pastikan ia sahih dulu sebelum apa-apa hal.
Saya juga sertakan sekali nasihat ini, khas untuk anda yang nak melabur dalam pasaran Subsale (atau rumah secondhand).
1) Sentiasa semak 3 perkara:
nilai anggaran pasaran semasa sesuatu hartanah,
sediakan dokumen kewangan dengan baik (ini akan mudahkan kerja pihak bank, dan buatkan mereka senang nak luluskan permohonan pinjaman),
dan periksa juga kelayakan anda untuk buat pinjaman perumahan.
2) Belajar cara dan teknik berunding yang betul dan efektif.
Skil tawar-menawar yang baik (beserta dengan tawaran yang munasabah) akan tingkatkan peluang anda dengan tinggi.
3) Bersedia untuk membayar duit deposit.
Anda juga perlu berhati-hati kat siapa anda nak bayar. Pastikan anda membayar kat firma ejen hartanah, atau kat peguam sebagai pemegang saham kalau anda berurusan secara direct dengan vendor.
Nota: 6 cara kenal pasti ejen hartanah yang cuba nak kelentong anda? Klik sini.
Mohamed Haryzul
Responden #4: Tuan Mohamed Haryzul bin Mohamed Ghazali. Nama Penuh:
Mohamed Haryzul Bin Mohamed Ghazali. Profesion:
Ahli perniagaan dan pelabur hartanah. Status Perkahwinan:
Sudah berkahwin.
Umur semasa membeli rumah pertama: 27 tahun.
Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment: Galleria, Equine Park (Seri Kembangan).
Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?
Saya jadi berminat untuk memilih hartanah ini kerana pakej yang pemaju tawarkan amat menarik. Sebab ia ada potensi untuk jadi pembelian secara zero-down payment.
Bahkan, terdapat juga 12% rebat tunai kalau kita berjaya mendapatkan 90% pinjaman dari bank.
Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini? Saya dapat tahu projek perumahan yang menarik ini melalui kenalan saya. Masa tu adalah pada tahun 2013.
Kajian...
Lepas dapat sedikit informasi tentang projek ini, saya melakukan beberapa kajian yang mendalam terhadap potensi hartanah ini. Saya kaji semua benda yang patut, termasuk profil pemaju seperti permit pengiklanan, Lesen
Pemaju (Developer’s License, atau DL), dan sebagainya. Saya sahihkan betul-betul dulu projek ini.
Saya juga mengkaji bagaimana dengan membeli projek ini mampu membantu portfolio hartanah saya.
Apakah matlamat saya memiliki hartanah ini?
Adakah Saya inginkan positive cashflow setiap bulan (pendapatan pasif)?
Ataupun saya ingin mendapat untung melalui kenaikan harga hartanah ini (Capital Appreciation) setelah menjualnya?
Berapa lama saya hendak hold hartanah ini?
Adakah dengan memiliki hartanah ini akan mengganggu perancangan pelaburan hartanah saya di masa depan?
Inilah antara soalan-soalan penting yang yang perlu saya jawab sebelum membeli hartanah ini.
Kajian dan analisis tidak dapat dilakukan dengan baik jika kita tidak mempunyai maklumat yang cukup. Jadi satu hari, saya dapat tahu yang pemaju ini ada anjurkan ceramah hartanah tentang projek ini. Saya pergi ke ceramah itu bersama rakan-rakan saya untuk dapatkan maklumat lebih lanjut.
Hasil daripada penerangan pihak pemaju, jenis maklumat yang kami perolehi adalah:
1. Potensi kawasan tersebut
2. Jenis hartanah yang ditawarkan pemaju iaitu jenis studio dan unit 2 bilik
3. Pakej pembelian yang ditawarkan
Saya dan rakan-rakan berbincang sebentar untuk melihat gambaran sebenar tentang potensi hartanah ini. Berikut kami simpulkan analisis kawasan yang kami lakukan bagi hartanah tersebut:
ANALISIS KAWASAN (Area Analysis)
Siapa yang menghuni di sekitar Taman Equine, Seri Kembangan?
Kebanyakkan mereka bekerja sebagai profesional, ahli perniagaan, pekerja-pekerja pejabat, pekerja kedai retail, dan juga kakitangan awam yang bekerja di Putrajaya, MNC Cyberjaya dan Kuala Lumpur. Rata-rata penduduk disini berpendapatan kelas rendah ke
pertengahan. (anggaran antara RM1000-RM7000).
Lokasi Taman Equine hanyalah terletak 40 minit sahaja dari KLCC (23.5km)
Lebuhraya:
Terdapat 7 Lebuhraya yang menghubungkan ke Taman Equine iaitu LDP highway, Kesas Highway, Middle Ring Road (MRR2) Highway,
Puchong-Sungai Besi Highway, Besraya Highway, SILK Highway,
dan SKVE Highway (exit Bandar Saujana Putra into ELITE Highway).
Pengangkutan:
Kemudahan Bas.
Stesen LRT terdekat adalah di Bukit Jalil Station (22 min dari Taman Equine).
Stesen KTM Komuter terdekat adalah di Serdang (18 min dari Taman Equine).
Pusat membeli belah (shopping malls) terdekat adalah AEON Taman Equine dan Giant. (hanya 10minit perjalanan)
Selain itu, terdapat 6 buah lagi pusat membeli belah dalam lingkungan 30 minit dari Taman Equine termasuklah IOI Mall Puchong, Setia Walk Mall dan The Mines Mall.
Sekolah:
Terdapat 4 buah sekolah rendah kebangsaan dan 4 buah sekolah menengah kebangsaan di Taman Equine.
Terdapat 5 buah sekolah antarabangsa (international schools) dalam lingkungan 15 minit sahaja dari Taman Equine. Ini termasuklah Alice International School yang terletak di dalam kawasan Taman Equine sendiri.
Universiti:
Terdapat 7 buah universiti terkemuka di sekitar Taman Equine. Semua ini hanyalah bawah 20 minit perjalanan sahaja. Universiti-universiti tersebut adalah
o Lim Kok Wing University (Cyberjaya) – 8 minutes
o SEGI University College (Seri Kembangan) – 10 minutes
o Perdana University Graduate School of Medicine Campus
(Serdang) – 15 minutes
o UPM (Seri Kembangan) – 15 minutes
o CUCMS (Cyberjaya) 15 minutes
o Universiti Multimedia (Cyberjaya) – 18 minutes
Pusat Komersil:
Banyak shoplots dan pusat komersil di kawasan sini
Kemudahan Lain:
Stesen petrol (e.g. Petronas) Balai polis
Balai bomba Masjid
Banks (e.g. Maybank, CIMB, Affin Bank)
Taman Rekreasi:
Ada 2 kawasan Taman rekreasi berdekatan dengan Taman Equine dan hanya dalam 10 minit perjalanan (e.g. Worldwide Landfills Park dan Farm in the City)
Pembangunan pada masa depan (future development)
Dari maklumat yang kami perolehi, kami dapati terdapat perancangan untuk memajukan kawasan Taman Equine ini dari aspek:
Pengangkutan awam:
Stesen MRT Line ke-2 (pada tahun 2013 berita ini masih spekulasi. Pada tahun 2016 kerajaan sudah mengumumkan Taman Equine akan mendapat 1 stesen MRT Line 2)
Stesen LRT (Extension) di kawasan Puchong (20-30min perjalanan)
Pusat beli-belah:
Dibawah kondominium 3 element akan dibina pusat beli belah (ada panggung wayang)
Lebuhraya:
MEX Highways, Exit Seri Kembangan (sudah dibuka pada tahun 2016)
West Coast Expressway (Banting-Taiping) (siap pada tahun 2020) SKIP Highway (Serdang-Kinrara-Putrajaya) (bakal siap tahun 2020)
KIDEX (Pernah dicadangkan. Tetapi pada tahun 2016 ianya sudah dibatalkan oleh Kerajaan Negeri Selangor kerana mendapat
tentangan penduduk)
Sekolah:
SJK (C) Bukit Serdang hanya 6 minit perjalanan (bakal siap dalam masa 2 tahun).
Sekolah Kebangsaaan Bandar Sri Puncak Jalil, hanya 11 minit perjalanan.
Siapakah target penyewa utama saya?
Kami tertarik dengan unit studio kerana ianya lebih murah berbanding unit 2 bilik (2 bedrooms’ unit). Kebanyakkannya unit studio ini diminati golongan muda berbanding golongan yang sudah berumur. jadi saya sasarkan penyewa saya adalah dari golongan seperti:
Eksekutif yang bekerja kat Kuala Lumpur. Mereka boleh gunakan Lebuhraya MEX (susur masuk ke Seri Kembangan) yang baru saja siap pada akhir 2015 untuk ke tempat kerja mereka.
Ekspatriat dan professional muda yang bekerja kat sekitar Taman Equine seperti di Alice International School, Cyberjaya, dan Putrajaya.
Pemilik bisnes kecil (bisnes SME) yang yang beroperasi sekitar Taman Equine.
Pelajar-pelajar universiti dan kolej, pensyarah-pensyarah muda di university, kolej-kolej terdekat.
Pasangan muda yang baru berkahwin, tapi nak duduk kat rumah yang lengkap dengan kemudahan kondominium (seperti sekuriti, kolam renang, gym, dan lain-lain).
Keluarga kecil yang tidak mampu memiliki rumah di situ kerana faktor harga (rumah landed mahal), tetapi mereka mahu menetap di Taman Equine (mungkin mahu duduk dekat dengan keluarga dan sebagainya).
Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara
zero-down payment.
Kami beli rumah ini dari pihak pemaju jadi tidak mempunyai masalah sangat dari sudut pengurusan pembelian.
Jenis Hartanah....
Projek ni menawarkan unit-unit jenis 2 Bedrooms (760 sqft) dan Studio (450 sqft). Harganya dalam anggaran bermula dari RM260,000 – RM600,000 bergantung pada jenis unit, tingkat dan keluasan (built-up). Status geran (title status) bagi projek ini adalah Leasehold iaitu pajakan 99 tahun.
Bagi pakej pembelian, apa yang membuatkan saya teruja adalah rebat tunai (cashback) sebanyak 12% (anggaran berjumlah RM30,000), serta tak perlu letakkan sebarang pendahuluan (zero-down payment tu)! Ini bermakna developer secara totalnya telah memberikan diskaun sebanyak 22%! (10% lagi adalah downpayment harga rumah)
Untuk membeli hanya perlu bayar dahulu RM5,000 sebagai fi tempahan dan pemaju akan memulangkan kembali fi tempahan tersebut kepada pembeli dalam jangkamasa tertentu.
Selain itu, pihak pemaju juga menawarkan percuma yuran guaman, disbursement fee, dan stamp duty keatas Sale and Purchase Agreeement (S&P). Disini pembeli dah jimat beribu-ribu ringgit. Wow!
Bukan itu sahaja, pemaju juga menawarkan percuma penghawa dingin, kabinet dapur, lampu, kipas, dan alat pemanas air (di bilik air). Menarik kan!
Inilah kelebihan membeli rumah underconstruction berbanding subsale. Pembeli bukan sahaja akan ditawarkan banyak diskaun dan rebat tunai bahkan barang-barang keperluan rumah juga diberi secara percuma. Pembeli dapat jimat wang beribu-ribu ringgit disini.
Unit terbaik....
Untuk memilih lokasi unit yang terbaik, antara perkara utama yang saya lihat adalah:
1. Unit tu menghadap ke mana? Swimming pool? Kawasan perumahan?
2. Dimana arah matahari terbit? 3. Tingkat berapa?
4. Pintu rumah berdekatan dengan lift? Bilik sampah?
Saya mengambil keputusan memilih unit studio yang terletak di tengah-tengah. Tidak terlalu tinggi dan tidak terlalu rendah. Ini adalah kerana faktor harga. Semakin tinggi semakin mahal unit rumah tersebut.
Unit tu juga menghadap kawasan perumahan dan bukan kolam renang. Kenapa? Ini kerana pada masa depan, pemaju akan membangunkan satu
