yang pasti korang pasti suka
baca.
Adrian Un
Responden #1: Tuan Adrian Un Kok Keong.
Nama Penuh:
Adrian Un Kok Keong. Profesion:
Pengasas dan CEO Skybridge International Sdn. Bhd. Status Perkahwinan:
Sudah berkahwin.
Umur semasa membeli rumah pertama:
19 tahun.
M Suite, Jalan Ampang.
Kenapa saya pilih untuk membeli rumah ini?
Sebab ia adalah hartanah jenis service apartment yang ada 2 bilik. Dan ia terletak kat lokasi utama (prime location), betul-betul kat depan Jalan Ampang.
Seperti yang ramai sedia maklum, service apartment sebuah konsep yang menawarkan kemudahan dan servis, seperti penginapan kat hotel.
Sepanjang penginapan kat rumah itu, kita akan dapat kemudahan seperti
housekeeping, parking, dan lain-lain servis yang termasuk dalam sewa
bulanan yang kita bayar.
Tambahan pula, kawasan ini dikira sebagai kawasan elit dan pasaran kat kawasan ini bertaraf high profile.
Ramai ekspatriat yang bekerja kat kedutaan negara masing-masing memilih untuk sewa, atau membeli rumah kat kawasan ini.
Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah ini?
Sekitar tahun 2010, masih tak banyak kondominium dan ‘service apartment’ kat kawasan sekitar Jalan Ampang.
Yang ada, cuma banyak kondominium lama.
Kondominium ini pula bersaiz besar, sekitar 1,500 hingga 2,300 kaki persegi untuk setiap unit.
Masa ini, saya dah dapat kenal pasti target pasaran saya yang utama. Saya target untuk dapatkan penyewa yang nak menyewa rumah yang mempunyai 2 bilik.
Selepas saya dah tetapkan target penyewa, saya kaji pula kawasan sekitar apartmen ini untuk meninjau setiap kemudahan yang ada.
Langkah kanan!
Langkah kanan bagi saya. Apartmen ini terletak dekat sebelah Great Eastern Mall. Kat situ, ada banyak kemudahan yang akan berikan manfaat kepada bakal penyewa.
Antara kemudahan yang ada seperti pasaraya ‘Cold Storage’ yang bekalkan barangan katering dari dalam dan luar negara, pelbagai jenis kedai makan, dan macam-macam kemudahan lagi.
Tak cukup dengan itu, apartmen ini dekat dengan kompleks beli-belah lain seperti:
Suria KLCC,
Wangsa Walk Mall, Pavilion,
Ampang Point Shopping Centre.
Penyewa ada akses ke kompleks ini dalam masa beberapa minit perjalanan saja.
Berhampiran dengan lebuhraya
Hasil daripada kajian yang lebih terperinci, saya dapat tahu tentang projek pembangunan lebuhraya kat sekitar kawasan ini.
Antara lebuhraya yang ada adalah: SMART,
AKLEH, MRR2,
DUKE, dan
Lebuhraya KL – Putrajaya.
Paling utama, penyewa nak dapatkan harga sewaan yang rendah, berbanding menyewa kat apartmen sekitar kawasan berdekatan KLCC. Dan apartmen M Suites adalah antara pilihan yang terbaik untuk mereka. Siapakah target penyewa utama saya?
Target pasaran utama saya adalah para ekspatriat yang menetap lama di Malaysia.
Dan kini, apartmen ini saya sewakan kat konsulat negara Turkey.
Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara
zero-down payment.
Semasa pemaju sedang merancang untuk lancarkan jualan apartmen ini, saya kerap berulang-alik ke pejabat mereka sebagai usaha untuk dapatkan tempahan awal.
Saya beritahu ejen mereka yang saya tak ada masa untuk tunggu ‘private preview’, sebab saya akan berangkat ke negara China ketika sesi itu berlansung.
Atas sebab ini, ejen itu berikan sepenuh tumpuan kat saya.
Kawtim dengan ejen
Beliau jelaskan yang harga pelancaran apartmen ini adalah sekitar RM750 untuk setiap kaki persegi (sq. ft).
Saya berunding dengan ejen itu untuk membeli 2 unit apartmen ini. Dengan syarat, mereka berikan saya rebat lanjut.
Ejen itu setuju dengan permintaan saya, dan saya semakin hampir untuk membeli apartmen ini.
Cuma, ada perkara yang menghalang.
Sebelum ini, saya dah pernah buat pinjaman bank untuk membeli hartanah pertama saya. Potensi untuk saya tak dapat loan (sebanyak 90%) adalah tinggi.
Paling kurang pun, hartanah yang bakal saya beli ini boleh dapatkan pinjaman sekitar 70% saja.
Lepas puas berfikir panjang, saya dapat satu idea yang cukup bernas. Saya buat permohonan pinjaman untuk beli 2 unit apartmen ini kat 2 buah bank yang berbeza.
Dan pendek cerita, saya dapat pinjaman sebanyak 90% untuk 2 buah unit ini.
Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini?
Semasa tengah buat beberapa kajian tentang kawasan apartmen ini, saya dapati ia ada potensi dari segi pembangunan sebesar 1,000 kaki persegi untuk setiap unit.
Atas sebab potensi pembangunan yang pesat pada masa hadapan, keadaan ini mungkin akan berubah secara ketara.
Perasaan saya bercampur baur.
Risau adalah perasaan yang paling kuat bermain kat minda saya ketika ini. Takut juga kalau pelaburan ini tak menjadi.
Tapi, saya tetap kentalkan diri dan berdegil pertahankan ramalan saya untuk masa akan datang.
Saya percaya, masa akan datang nanti, lebih ramai pemaju yang akan membina rumah yang bersaiz kecil. Ini akan buatkan apartmen ini lebih mampu dimiliki oleh generasi yang akan datang.
Dengan saiz rumah yang lebih kecil, risiko untuk saya rugi dapat dikurangkan secara berkesan sekali.
Harga jualan rumah akan terkesan secara positif, pada masa yang sama, orang ramai mampu nak beli rumah ini.
Saya juga membuat perbandingan dari segi pembangunan untuk masa depan.
Untuk ini, saya mengkaji sekurang-kurangnya 5 pemaju tentang projek pembinaan kediaman yang akan mereka lancarkan, dalam radius 1KM daripada apartmen yang saya beli ini.
Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-down payment ini.
Saya juga sama macam manusia lain. Banyak menimba ilmu daripada pengalaman dan belajar dengan orang yang ada pengalaman.
Dan setakat ini, saya berani cakap.
Saya dapat tawaran ni sebab saya buat kaji selidik secara mendalam pasal hartanah yang nak dibeli.
Selain itu, usaha tanpa kenal erti penat lelah juga jadi antara sebab utama. Bukan senang nak cari hartanah yang boleh kita beli, tanpa keluarkan sebarang modal langsung. Tapi, ia tak pula mustahil untuk kita buat. Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?
Suka saya akui. Pembelian apartmen ini adalah antara pelaburan yang terbaik saya pernah buat.
Masa mula-mula beli apartmen ini, harga setiap kaki persegi (sq. ft) adalah RM750.
Sekarang, harga setiap kaki persegi dah meningkat sehingga RM1,400, hampir 2 kali ganda dalam tempoh 5 tahun.
3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment.
1. Sentiasa berusaha cari tawaran yang terbaik daripada pihak pemaju.
Adalah perkara biasa kalau tawaran yang bagus seperti ini, tak ramai orang tahu.
Kalau kita fikirkan secara logik, tak semua orang yang senang-senang akan kongsikan tawaran seperti ini kat orang lain.
Jadi, langkah terbaik yang kita boleh lakukan adalah dengan buat kajian secara terperinci.
Setiap kali ada masa dan peluang, tambah jumlah ‘networking’ (yang terdiri daripada pemaju yang mempunyai ‘track record’ yang baik dalam industri).
2. Periksa kawasan sekitar rumah yang dibeli untuk harga pasaran terkini.
Paling kurang, kaji dalam 3 hartanah yang dah lama ada kat kawasan itu (yang berusia lebih 5 tahun), dan 3 hartanah yang baru siap dibina (yang berusia kurang daripada 5 tahun).
Harga hartanah akan berubah setiap tahun. Adalah bagus kalau kita boleh dapatkan ‘update’ terkini tentang nilai terkini hartanah itu, supaya kita boleh merangka strategi dan tindakan selanjutnya.
3. Sentiasa jawab soalan ini:
“Siapakah bakal penyewa yang aku nak sasarkan?”
Soalan ini boleh membantu kita kenal pasti penyewa yang bersedia nak keluarkan duit untuk kita.
Kalau salah target, sampai ke sudah susah kita nak dapat penyewa yang betul.
Lagi satu. Kaji juga sama ada target penyewa yang kita nak dapatkan itu, sudah berada dalam kawasan hartanah yang kita nak beli.
Ini cara mudah untuk kita pastikan sesebuah kawasan itu dihuni oleh sasaran penyewa, yang berkongsi ciri-ciri yang sama seperti yang kita target.
Gavin Liew
Responden #2: Tuan Gavin Liew.
Nama Penuh:
Gavin Liew. Profesion:
Senior Consultant, The Makeover Guys Sdn. Bhd. Status Perkahwinan:
Bujang.
Umur semasa membeli hartanah pertama:
30 tahun.
Subang Perdana Goodyear Court 1.
Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?
Sebab utama saya memilih untuk membeli hartanah ini adalah lokasinya yang strategik.
Ia terletak kat sepanjang Jalan Kemajuan di USJ, dan sangat dekat dengan pusat membeli-belah seperti:
The USJ City Mall, Empire Subang, Subang Parade, First Subang, Carrefour Subang, Sunway Pyramid, Sunway Lagoon, Mydin,
Subang Business Centre USJ 9, dan Taipan Business Centre USJ 10.
Selain ini, terdapat banyak kemudahan lain seperti pelbagai bank, tempat makan, pelbagai kolej swasta, hospital, dan juga sekolah rendah dan menengah kat sekitar kawasan USJ.
Penyewa ada akses mudah ke semua tempat ini dalam hanya beberapa minit saja. Sama ada berjalan kaki atau guna kenderaan.
Kawasan matang?
Kawasan ini boleh dikira sebagai kawasan yang dah mencapai tahap matang. Sebab ia juga ada pelbagai akses lebuhraya untuk ke pusat bandar, Shah Alam, Cheras, Klang, dan juga KLIA.
Dalam usaha mencari hartanah yang akan menjana untung, kita boleh pastikan ia ada 2 elemen ini:
Potensi pembangunan pada masa depan kat kawasan hartanah itu. Hartanah itu dijual dengan harga yang rendah (berbanding harga
pasaran).
Saya ada dengar khabar angin yang landasan LRT Kelana Jaya akan dibina kat kawasan ini. Ini kuatkan sebab supaya saya mencari dan membeli hartanah kat kawasan ini secepat mungkin.
Apa yang perlu saya buat, adalah mencari satu rumah yang berharga kurang daripada nilai bank semasa ketika itu.
Pada kajian dan pemerhatian saya, hartanah kat kawasan ini diselenggara dengan baik, dan ia dihuni ramai penduduk yang dah berkeluarga. Persekitaran kawasan ini juga baik dan sesuai dihuni.
Seperti pelabur lain yang baik, saya lakukan segala usaha dan tindakan yang wajar (due diligence) sebelum bertindak memilih dan membeli sesebuah hartanah.
Sebelum apa-apa, saya bandingkan hartanah ini dengan hartanah yang lain kat sekitar kawasan yang sama.
Ini supaya saya dapat pastikan yang saya tak terlebih bayar dan tak rugi semasa membeli.
Saya sedia maklum yang ada penjual yang berikan tawaran harga yang lebih rendah daripada nilai semasa. Kita hanya perlu kaji dan cari saja. Saya juga periksa ada dapatkan penilaian daripada pihak bank, sebelum membuat sebarang tawaran dan melihat unit yang saya nak beli.
Siapakah target penyewa utama saya?
Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara
zero-down payment.
Sebagai permulaan, kita boleh tanya dulu kat pihak bank tentang nilai hartanah semasa yang tertinggi (kat kawasan hartanah yang saya nak beli itu).
Saya sendiri banyak bertanya kat pelbagai bank dan kumpul banyak maklumat pasal nilai hartanah terkini, sebelum bertindak melawat unit yang nak dibeli dan membuat sebarang tawaran.
Bila dah dapat apa yang saya nak, baru saya mulakan proses pencarian rumah.
Terjumpa satu unit yang ‘teruk’!
Saya berjumpa dengan satu unit yang teruk dari sudut kondisi.
Tingkap rumah ini banyak yang pecah, pintu banyak yang rosak, lampu dalam rumah pula tak terang, dan ada bangkai bintang kat dalam rumah ini (saya tak nak cerita lebih spesifik sebab geli).
Selain itu, saya tengok banyak kaca yang dah pecah bertabur kat atas lantai rumah, dan juga perabot yang rosak.
Saya dapat tahu yang penyewa sebelum ini bergaduh sebelum mereka keluar.
Perasaan nak membeli terus hilang, dan saya rasa tak unit ini tak patut dibeli.
Tapi nasib baik, saya tak terlalu ikut emosi dan mengambil keputusan ini. Lepas saya periksa dengan lebih lanjut, banyak perkara yang rosak dalam unit ini hanyalah kerosakan dari sudut kosmetik semata-mata. Jadi, ia tak akan gunakan banyak duit untuk baik pulih masalah ini.
Bangkai binatang itu juga tak menjadi masalah. Ia bukan perkara yang tak boleh saya uruskan. Dengan pembersihan yang betul dan gunakan
sanitizer, ia pasti boleh diatasi.
Malah, lumut dan kotoran kat sekitar dinding rumah juga boleh dibaiki dengan mudah. Saya boleh cat balik dinding, dan masalah ini dah boleh selesai.
Masalah perabot rosak? Buang saja yang lama, dan tukarkan dengan yang baru. Saya boleh tambah baik reka bentuk dalaman, dan buatkan unit ini sama taraf dengan rumah yang baru siap dibina.
Bagaimana berunding untuk dapat harga 15% di bawah harga pasaran?
Penjual dah sedia maklum dengan kondisi unit ini, dan tak kata banyak bila saya nyatakan harga belian. Bagi beliau, ia munasabah, dan ia kurang daripada nilai bank semasa.
Saya buat beberapa kiraan dan terus buat tawaran 15% lebih rendah daripada nilai bank. Dengan harapan lebihan sebanyak 5% boleh menanggung kos baik pulih unit ini nanti.
Untuk buktikan saya benar-benar serius, saya sentiasa bawa buku cek setiap kali melawat unit yang nak dibeli. Tak ada penjual yang akan terima tawaran kita, kalau tak siap sedia bawa buku cek.
Dan kita tak pernah tahu apa akan jadi, kan? Jadi, lebih baik bersedia dan bawa buku cek sentiasa. Oh, dan jangan lupa bawa sekali pen ya.
Sebab ini, penjual yakin yang saya benar-benar serius nak beli rumah ini. Dan tanpa buang banyak masa, beliau bersetuju mengambil deposit yang saya sedia berikan.
Dan sebelum urusniaga ini selesai, saya bagitahu yang saya perlukan sikit bantuan kecil daripada beliau.
Saya nyatakan yang saya mungkin perlukan pinjaman yang lebih besar, untuk tanggung segala kos baik pulih unit ini.
Syukur, penjual tak ambil banyak masa dan bersetuju dengan permintaan saya ini.
Saya berjaya dapatkan unit bawah nilai semasa bank, dan yakinkan penjual untuk membantu saya. Jadi, dua halangan terbesar dalam pembelian secara zero-down payment ini berjaya saya atasi.
Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah ini?
Kat tengah-tengah urusan jual beli (selepas dah tandatangan SPA), pihak pengurusan tiba-tiba buat proses baik pulih dan seluruh unit kat setiap blok dicat balik.
Dalam hal ini, saya dapati yang saya betul-betul bertuah sebab beli awal-awal.
Lepas pihak pengurusan selesai baik pulih, harga rumah terus meningkat naik. Dan dah tentu penjual unit yang saya beli sedia maklum dengan perkara ini.
Tiba-tiba penjual bertukar fikiran!
Sebelum ini, beliau nak gunakan peguam sendiri sebagai wakil untuk uruskan proses jual beli ini.
Tapi lepas dapat tahu pengurusan buat sesi baik pulih apartmen, beliau cuba cari loophole dan lewatkan urusan. Dengan harapan supaya proses jual beli ini tak menjadi.
Nasib baik peguam saya sangat berpengalaman, dan pendek cerita, beliau berjaya selesaikan jual beli ini tanpa sebarang masalah.
Pengalaman ini mengajar saya supaya sentiasa dapatkan peguam yang baik, sebab ia akan menjamin keselamatan kita sebagai seorang pelabur hartanah.
Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-down payment ini.
Saya banyakkan membaca buku tentang pelaburan ini, serta bertanya kat kawan-kawan yang pernah membeli secara zero-down payment.
Tak patut saya katakan yang strategi ini mudah dibuat. Sebab itu saya perlu dapatkan bantuan daripada yang lebih berpengalaman, dan kawan-kawan saya banyak membantu dalam perkara ini.
Tak semua benda kita boleh buat seorang diri. Kalau dah tahu diri sendiri tak mampu, tak salah minta bantuan orang lain.
Kenapa kena ada mentor dan ilmu sebelum bermula?
Ini sebab utama pentingnya untuk dapatkan mentor dan ilmu yang baik dalam pelaburan hartanah. Kesilapan dalam pelaburan ini boleh makan banyak duit kita, dan ia boleh buatkan kewangan kita jatuh sakit.
Mentor yang baik akan jimatkan masa kita bereksperimen dan hadapi kesilapan yang akan menelan duit kita dan buatkan kita rugi banyak. Saya bersyukur sebab ada kawan-kawan yang sanggup luangkan masa membimbing saya jauh daripada buat kesilapan.
Strategi terbaik adalah melabur dulu pada ilmu. Seterusnya, dapatkan bantuan daripada orang yang lebih mahir pasal pelaburan ini. Kesilapan (walaupun sikit) boleh akibatkan duit kita lesap begitu saja.
Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?
Hari ini, unit yang saya beli itu meningkat (dari sudut nilai) sebanyak 300% daripada tarikh saya beli. Untung sewaan pula sangat sihat, sebanyak 12%. 3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down payment.
1) Berusaha sebaik mungkin (due diligence). Tahu dulu segala nombor-nombor yang terlibat sebelum bertindak membuat tawaran dan melawat unit yang nak dibeli.
2) Sentiasa rendah hati dan bersyukur. Tak ada sesiapa pun yang berhutang dengan kita. Adalah satu nikmat yang sangat lazat bila penjual bersetuju dan sanggup membantu kita.
3) Jangan sekali-kali mula melabur kalau kita tak mampu. Ada risiko yang tinggi terlibat kat sini, dan kita perlu ada duit simpanan yang cukup untuk uruskan masalah yang mendatang.
Khairulnawawi
Responden #3: Tuan M. Khairulnawawi bin Kamaruddin.
Nama Penuh:
M. Khairulnawawi bin Kamaruddin. Profesion:
Perunding hartanah. Status Perkahwinan:
Dah berkahwin.
Umur semasa membeli rumah pertama:
Semasa berumur 23 tahun.
Apartmen Dataran Otomobil.
Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?
Hartanah ini berstatus underconstruction (dalam pembinaan), yang saya beli pada tahun 2008.
Ia sebuah apartmen 3 bilik dan 2 bilik air dengan keluasan 835 kaki persegi. Saya beli unit ini dengan harga RM125,000, dengan bayaran fi tempahan (booking fee) sebanyak RM100.
Saya nak beli unit ini sebab ia terletak kat sebelah Lebuhraya Persekutuan (Federal Highway) dan ada akses yang baik daripada seksyen 15, Shah Alam.
Selain itu juga, apartmen ini ada banyak kilang kat kawasan sekeliling, pejabat kerajaan kat kawasan jiran (Seksyen 14) yang sangat dekat, dan kawasan komersial.
Masa nak beli unit ini, saya masih lagi tak berapa mahir dalam pelaburan hartanah. Tapi sebab ia menepati asas-asas pelaburan yang baik, saya tetap teguh dengan keputusan saya untuk beli.
Kadar sewa saya tetapkan masa itu adalah RM750, dan saya kena bayar ansuran sebanyak RM650 kat bank. Jadi, saya dapat buat untung sebanyak RM100.
Lepas itu, saya tingkatkan kadar sewa sebanyak RM800. Kemudian saya sewakan sebanyak RM1150, sebelum saya menjual unit ini pada bulan Disember 2015 (saya berjaya jual dengan harga RM210,000).
Antara sebab lain saya membeli hartanah ini adalah: lokasi unit ini yang strategik,
kos kemasukan (entry cost) yang rendah, harga jualan yang sangat berpatutan.
Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli hartanah ini?
Masa saya nak beli hartanah ini, gaji bulanan saya sekitar RM1,800 saja. Jadi, saya bertindak dengan buat bajet dan menyimpan duit untuk membayar faedah semasa projek ini dalam pembinaan.
Sebagai maklumat tambahan, projek ini tak ada DIBS (Developer Interest
Bearing Scheme).
Nota: DIBS ni secara ringkasnya adalah, pihak pemaju yang tolong bayarkan bayaran faedah (interest) pinjaman bank semasa pembinaan masih dibuat sehingga projek selesai.
Saya ambil tindakan dengan kurangkan perbelanjaan, dan buat kerja tambahan untuk dapatkan pendapatan sampingan.
Siapakah target penyewa utama saya?
Syarikat yang bekalkan pekerja. Sebab senang saya nak uruskan, dan boleh dapatkan duit sewa yang tepat pada masanya. Tak payah nak risau pasal isu bayaran sewa.
Bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down payment.
Sebab unit ini adalah unit yang baru dilancarkan, saya berjaya dapatkan kadar diskaun yang menarik serta rebat bumiputera.
Biasanya untuk unit baru, pemaju akan berikan diskaun sekitar 5 hingga 7%. Kat sini, kita dah boleh jimat banyak wang.
Ada juga pemaju yang berikan diskaun sebanyak 10%, tapi ia amat jarang berlaku.
Kalau nak lebih pasti, tanya dulu pihak pemaju dan dapatkan informasi tentang projek dan kadar diskaun yang mereka boleh bagi.
Katakan, rumah yang kita nak beli itu berharga RM200,000. Jadi, kita dah boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM14,000. Ini akan mudahkan kita membeli rumah yang kita nak.
Kunci utama adalah membayar fi tempahan (booking fee) sebelum pihak pemaju buat pelancaran rasmi projek itu. Ini akan buatkan kita layak terima diskaun early bird ini.
Walaupun diskaun ini nampak sikit, tapi impaknya besar dan tak dapat kita nak nafikan. Paling kurang, kita dah boleh jimat sebanyak 5 angka duit kita.