down payment?
Tok yakin, ramai orang ada soalan macam ini dalam otak masing-masing:
"Betul ke ni? Aku rasa macam ada potensi jadi mangsa scam je…"
"Biar betul? Takkan la boleh beli rumah tanpa keluar duit langsung?"
"Macam tipu je… Macam tak logik je..."
Semua ayat atas ini adalah perkara biasa yang Tok dengar, bila bercakap pasal benda ni.
Bagaimana Jana Keuntungan 80% Dengan Modal
RM10,000?
Tok baca ini kat blog Propertywaltz.com hasil nukilan Cikpuan Rohaniah Noor, seorang pelabur dan juga penulis terkenal dalam industri hartanah
negara.
Satu pelabur ni keluarkan modal sementara sebanyak RM10,000 untuk bayar deposit dan peguam.
Lepas dapat kunci rumah, dia dapat balik modal yang dikeluarkan, siap dengan untung sekali sebanyak RM18,000.
Tolak dengan deposit dan bayar peguam itu tadi, bermakna dia dapat lebihan RM8,000. Untung 80%! Tak ke best kalau benda ni jadi kat korang?
“Untung 200% pun boleh? Gila!”
Ada yang dah dapat kaut untung sebanyak RM20,000, dan ia bukan satu perkara yang mustahil untuk kita buat. Yang lebih daripada ini pun ada.
Jadi, korang masih lagi was-was dengan strategi pelaburan hartanah ini?
Tak apa. Nanti lepas korang baca eBook ni, pasti korang akan bertambah yakin. In Shaa Allah, korang akan faham yang strategi pelaburan ini boleh dibuat, dan ia sangat menguntungkan!
Nota: Korang amalkan sistem ini sebelum beli hartanah tak? Klik sini untuk baca.
3 cara berkesan yang anda boleh gunakan untuk buat
pelaburan hartanah secara zero-down payment.
Ini teknik yang Tok belajar dari saudara Faizul Ridzuan.
Biasanya, ada 3 teknik yang pelabur gunakan untuk membeli hartanah secara zero-down payment, atau dengan modal yang sangat sedikit.
Teknik ini secara ringkasnya, memberi kita peluang untuk membuat zero-down SEBELUM, SEWAKTU atau SELEPAS transaksi kita berakhir.
Teknik #1: Zero-down payment SEBELUM pembelian - Beli
rumah yang ada tawaran diskaun 10% daripada pemaju, dan
buat 90% pinjaman dengan pihak bank.
Agak jarang pihak pemaju berikan diskaun sebanyak 10% kat pembeli, tapi tak bermakna ia tak pernah berlaku.
Kalau ada pun, mesti ramai pelabur atau pembeli serbu. Jadi, siapa yang lambat, susah nak dapat.
Tapi, kenapa kita kena ambil peluang kalau ada pemaju tawarkan diskaun 10% ini?
Sebab kita tak payah nak bayar kadar down payment standard untuk membeli rumah (sebanyak 10%). Ya, tak perlu langsung gunakan duit korang kat dalam bank tu.
Kalau ikut cerita tuan Faizul, beliau sudah beli lebih dari 10 hartanah dari pemaju yang rebate-nya melebihi 10%, dan membolehkan beliau beli hartanah tanpa gunakan modal.
Katakan, korang nak beli apartmen yang bernilai RM350,000. Kalau pemaju bagi diskaun 10% ini, korang dah boleh jimat sebanyak RM35,000.
Bermakna, korang tak perlu bayar down payment!
Duit ini boleh korang gunakan untuk membeli barang dalam rumah dan hias biar cantik. Atau pakai untuk buat ubahsuai ikut citarasa korang.
Dalam kes biasa, pemaju akan buat perjanjian awal dengan pembeli masa nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sell and Purchase Agreement, atau SPA).
Pihak peguam yang wakili pemaju akan berikan korang nota kredit (Credit Note). Ia adalah surat yang akan nyatakan nilai 10% diskaun yang mereka berikan.
Selain itu, harga rumah asal juga akan tertera kat dokumen Perjanjian Jual Beli (harga ini adalah sebelum diskaun). Pastikan dulu harga asal ini ada dalam perjanjian ini.
Untuk pastikan perkara ni, boleh tanya kat peguam korang. Sebelum apa-apa, pastikan korang betul-betul faham segala isi kandungan dalam dokum ini, sebelum turunkan tandatangan.
Tok akan kongsikan case study berdasarkan pengalaman sebenar pelabur hartanah yang pernah guna cara ini.
Cari rumah yang rendah kadar down payment, atau yang berikan rebat (sekitar 5 hingga 7%).
Tawaran yang ini lebih mudah kita nak jumpa, berbanding diskaun 10% yang Tok sebutkan tadi.
Kalau dah ikhtiar dan masih tak jumpa hartanah yang ada diskaun 10%, korang boleh cari rumah yang ada diskaun sekitar 5% hingga 7%.
Paling kurang, duit yang korang kumpul tak guna banyak. Ia tak sakitkan simpanan korang sangat.
Tok bagi satu contoh.
Katakan harga rumah yang kita nak beli itu berharga RM400,000, harga biasa rata-rata rumah jenis apartmen dan kondominium kat kawasan Kuala Lumpur.
Dengan harga ini, dah tentu kita perlukan RM40,000 (10% dari harga rumah) sebagai down payment (bayaran pendahuluan).
Lain pula cerita kalau pemaju bagi diskaun atau rebat.
Anggap pemaju bagi diskaun 5% kat kita. Kita hanya perlu bayar RM20,000 duit simpanan kita untuk beli rumah itu. Kan lebih mudah macam ini?
Asas nak buat pelaburan adalah menyimpan dulu.
Kalau tak boleh nak disiplinkan diri dalam bab menyimpan, lupakan dulu soal nak buat pelaburan. Tak kira apa pun jenis pelaburan yang kita nak buat.
Dan ada satu lagi tambahan yang Tok nak bagitahu kat korang. Ia berkaitan dengan diskaun tempahan awal, atau early bird booking discount.
Biasanya, pemaju akan bagi kat pembeli diskaun ini sebelum projek pembinaan hartanah itu berjalan. Kalau korang berminat nak beli projek perumahan baru, selalu ingat perkara ini.
Walaupun diskaun ini nampak tak besar, ia tetap dapat jimatkan banyak duit kita. Sebab harga rumah cecah beratus ribu. Kalau dapat 1% diskaun pun, dah banyak duit kita boleh jimat.
Yang paling utama, ia tak kacau banyak duit simpanan kita. Jadi, duit dalam akaun bank selamat daripada habis terus.
Ramai pemaju yang berikan diskaun bawah 10% seperti ini. Paling kurang kita boleh dapatkan adalah sebanyak 5%. Jadi, tajamkan mata dan kerap kaji projek-projek baru untuk dapatkan diskaun ini.
Nota: Nak tahu macam mana nak lulus loan dengan mudah kalau anda
Teknik #2: Zero-down payment SEWAKTU
PEMBELIAN - Beli rumah sub-sale (rumah
secondhand), dan buat 100% pinjaman kat bank.
Ini adalah salah satu cara yang mudah untuk kita dapatkan pembelian secara zero-down payment.
Pelabur tegar, biasanya akan gelar kan cara ini sebagai teknik mark-up.
Teknik mark-up ini biasanya memerlukan kita meletakkan harga palsu dalam perjanjian SPA kita.
Sebagai contoh, harga sebenar yang telah kita persetujui untuk beli hartanah itu adalah RM250,000. Tetapi, harga yang kita letakkan dalam perjanjian SPA adalah RM300,000.
Jika kita berjaya dapatkan loan 90%, jumlah loan yang bakal kita dapati adalah RM300,000 x 90% atau RM270,000, melebihi harga sebenar yang kita beli pada RM250,000.
Dalam contoh ini, bukan sahaja kita dapat beli hartanah itu tanpa keluarkan sesen pun. Malah kita siap dapat cashback atau wang lebihan sebanyak RM20,000.
Sebagai ilustrasi:
Harga jualan dalam SPA = RM300,000. Nilai loan 90% x RM300,000 = RM270,000. Nilai sebenar pembelian = RM250,000.
Cashback yang bakal kita dapat = RM20,000.
Tuan Faizul jelaskan yang korang mesti penuhi 3 syarat ini sebelum korang boleh buat transaksi mark-up:
Berbincang dan dapatkan kerjasama daripada penjual rumah supaya beliau benarkan kita buat teknik mark-up ini.
Sebagai contoh diatas, si penjual kena bersetuju untuk membenarkan kita mark-up harga jualan RM300,000.
Selain dari itu, korang juga kena pastikan yang pihak bank akan dapat menilai hartanah itu pada harga RM300,000.
Jangan pula korang memandai nak buat mark-up kalau bank tidak dapat support nilai mark-up yang korang cuba buat.
Peguam yang korang pakai mestilah mereka yang dah biasa kendalikan urusan yang melibatkan strategi mark-up ini.
Win-win Situation.
Sentiasa dapatkan persefahaman dan buat tawaran yang untungkan dua belah pihak (penjual dan pembeli). Bahasa mudahnya adalah win-win
situation.
Bila dah mula berbincang, matlamat korang adalah untuk capai
persetujuan ini, supaya kedua-dua belah pihak berpuas hati dan tak rasa kena tipu atau tertindas.
Semasa korang buat rundingan dengan penjual, buat permohonan untuk dapatkan harga terbaik (below market price) supaya kita (pembeli) senang lulus pembiayaan daripada bank.
Nota: Nak tinggikan peluang loan bank lulus? Klik sini untuk baca.
Boleh jadi, korang tak payah bayar 10% down payment pun!
Kat sini, kita akan masukkan sekali bayaran pendahuluan (down payment) sebanyak 10% dalam harga rundingan. Ini bergantung kat budi bicara owner itu sama ada dia nak bagi atau tak.
Ini sebab kita nak nampak seakan-akan kita dah bayar pendahuluan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Itu sebab kita kena berbincang elok-elok sampai dapat mencapai persetujuan penjual dalam perkara ni.
Kalau penjual bersetuju, kita dah boleh jimatkan 10% duit down payment, dan kita boleh gunakan duit ni untuk mengubah suai hiasan dalaman rumah supaya lebih cantik dan kemas.
Kalau beli rumah ini untuk tujuan pelaburan pula, tambahan hiasan dalaman ini akan tingkatkan kadar sewaan dengan baik. Rumah yang lengkap dengan perabot boleh dapat kadar sewa yang lebih tinggi.
Tok nak kongsikan kat korang cerita mamat ni, yang membeli rumah jenis apartmen kat kawasan pusat bandaraya.
Sebab nak tanggung kos guaman seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) dan juga kos dan yuran pinjaman, beliau memohon kat penjual untuk letakkan harga sebanyak RM400,000 kat dokumen Perjanjian Jual Beli.
Bila rundingan berjalan lancar, confirm kita boleh buat untung.
Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan beliau ini. Jadi, harga RM400,000 menjadi harga sebenar yang ditulis dalam SPA.
Dan ia tak berhenti setakat itu saja. Pemilik rumah juga tak ambil deposit 10%, dan hanya harapkan pembeli dapat menanggung semua kos yang terlibat dalam urusan ini.
Korang boleh nampak, kan?
Urusan jual beli boleh jadi lebih mudah, dan ada ruang berbincang untuk capai persetujuan antara dua belah pihak.
Kalau kita boleh mudahkan kerja penjual, mereka tak kisah nak bantu kita, asalkan rumah itu terjual tanpa sebarang masalah.
Teknik #3: Zero-down payment SELEPAS PEMBELIAN - Beli
rumah macam biasa, kemudian re-finance untuk cairkan modal.
Teknik ni biasanya diguna pakai dalam situasi yang mana kita berjaya beli hartanah bawah harga pasaran, tetapi penjual tak berikan kita sebarang rebat atau peluang untuk buat mark-up.
Contoh terbaik adalah bila kita beli hartanah dari pasaran lelong.
Sebagai contoh, Tuan Faizul menceritakan pembelian hartanah ke-2 beliau di Casa Mutiara, Kuala Lumpur.
Beliau beli hartanah berikut pada harga RM160,000 dengan membayar RM16,000 bayaran muka terlebih dahulu.
Selepas 6 bulan, nilai hartanah tersebut melonjak ke RM200,000 dan beliau buat re-finance (pembiayaan semula) hartanah tersebut berdasarkan nilai RM200,000.
Tok jelaskan pembelian beliau di bawah:
Harga pembelian hartanah = RM160,000.
Bayaran muka atau down-payment = RM16,000. Nilai hartanah selepas 6 bulan = RM200,000.
Nilai re-finance (90% dari nilai hartanah) = RM180,000. Nilai tunai yang Tuan Faizul dapat = RM34,000.
Nilai re-finance RM180,000 ini (mengikut nilai terkini hartanah yang Tuan Faizul beli) akan ditolak dengan:
o tolak RM160,000 (nilai pembelian),
o dan ditolak RM16,000 (bayaran muka yang dibayar).
Dalam masa 6 bulan selepas pembelian, Tuan Faizul berjaya mendapatkan modal RM16,000 semula (down-payment) dan dapat lebihan wang tunai RM20,000 kerana nilai hartanah ini meningkat.
Nota: Siapa kata tak banyak modal, tak boleh nak melabur dalam hartanah?
Klik sini untuk baca sekarang.
Kelebihan pelaburan hartanah secara zero-down payment yang “terpaksa” anda terima.
Buat korang yang pening kepala dengan masalah tak cukup duit untuk buat pelaburan hartanah, ini satu strategi yang patut korang gunakan.
Sebab ia ada potensi besar cepatkan perkembangan pelaburan hartanah korang. Korang dah tak payah risau nak kumpul duit hingga bertahun-tahun untuk sediakan modal buat pelaburan ini.
Selepas ini, korang boleh mula beli hartanah tanpa letakkan down payment, atau kes paling teruk pun, guna sikit saja modal.
Korang tahu apa maksudnya?
Bermakna, korang boleh mula beli sebanyak hartanah yang korang nak. Dan ini jadi berita baik buat korang yang baru melangkah ke alam pekerjaan.
Siapa kata orang baru bekerja tak boleh beli rumah? Ini adalah salah satu caranya!
Siapa cakap tak ada modal, tak boleh beli rumah?
Ya, korang boleh anggap strategi ini sebagai “lampu penyuluh” dan benchmark untuk korang mulakan pelaburan hartanah secepat mungkin. Tak perlu tunggu-tunggu lagi.
Jadi, macam mana nak mula?
Belajar dulu dari mentor hartanah yang bertauliah kat negara ini. Dan mula belajar dan buru ilmu tentang pelaburan guna strategi ini.
Nota: Ini 5 sebab kenapa graduan kena beli hartanah cepat-cepat. Klik sini dan baca sekarang.
Bila dah ada ilmu yang betul dan dah tahu cara nak buat, korang tak akan takut dan rasa teragak-agak nak buat.
Yang dah bekerja pula, duit yang korang kumpul dan simpan itu tak perlu diusik. Sebab korang tak perlu keluarkan duit untuk jelaskan down payment kalau gunakan strategi ini dengan betul.
Untungkan? Tapi Tok nasihatkan, tak usah pula joli duit itu. Simpan sebagai dana kecemasan, atau cari pelaburan lain untuk buat lebih banyak duit.
Mungkin bila dah mula gunakan strategi ini, korang akan rasa agak susah nak buat. Tak pula Tok cakap ia semudah ABC. Kalau senang, dah tentu ramai orang kaya-raya dengan pelaburan hartanah.
Tapi, pengalaman yang korang bakal dapat dengan pelaburan ini sangat berharga. Dan bab untung pula, dah pasti ia berbaloi-baloi.
Nota: Siapa kata umur bawah 25 tak boleh beli rumah? Klik sini untuk belajar.