Pembangunan Jaya Ancol, Tbk PARAMETER INVESTASI

(1)

Kontak:

Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7884 0200 info-equityindexvaluation@pefindo-consulting.co.id

““Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini”

www.pefindo-consulting.co.id

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Laporan Utama

Equity Valuation

22 Oktober 2015 Target Harga Terendah Tertinggi 2.681 2.974

Pariwisata dan Properti

Kinerja Saham

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Informasi Saham Rp

Kode Saham PJAA

Harga Saham per 21 October 2015 2.100 Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 2.723 Harga Terendah 52 minggu terakhir 1.283 Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu

(miliar) 4.356

Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu (miliar)

2.054

Harga dan Volume 4 Minggu Terakhir

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemegang Saham (%)

Pemda DKI Jakarta 72,00

PT Pembangunan Jaya 18,01

Masyarakat (masing-masing dengan

kepemilikan di bawah 5%) 9,99

Lebih Banyak Taman Wisata Untuk Keberlanjutan

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") menandai jejak sejarahnya pada tahun 1965, ketika Ir. Soekarno, Presiden pertama Indonesia memberi perintah kepada Gubernur Jakarta saat itu, dr. Soemarno Sosroatmodjo H., untuk memimpin pengembangan dan pembangunan Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") di daerah pesisir Jakarta. Kemudian pada tahun 1966, proyek ini diserahkan kepada PT Pembangunan Jaya yang menyiapkan rencana komprehensif pembangunan daerah Ancol. Pada tahun 1992, nama PT Pembangunan Jaya diubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol, dengan Daerah Khusus Ibukota Jakarta memegang saham mayoritas perusahaan (80%). Pada tanggal 2 Juli 2004, PT Pembangunan Jaya Ancol mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan menjadi perusahaan publik. IPO ini diikuti oleh revitalisasi Gelanggang Renang Ancol menjadi Atlantis Water Adventure dan Gelanggang Samudera Ancol menjadi Ocean Dream Samudra, masing-masing pada tahun 2005 dan 2006. PJAA terus meluncurkan serangkaian inisiatif untuk meningkatkan kualitas aset, seperti konversi Padang Golf Ancol menjadi Ocean Ecopark pada tahun 2011, instalasi air sanitasi laut - yang disebut Reverse Osmosis - untuk memenuhi permintaan air bersih di Ancol, serta memasuki bisnis Meeting, Incentive, Conference dan Exhibition ("MICE") dengan mendirikan balai serbaguna Ecovention. Pada tahun 2014, PJAA memperkenalkan konsep Indoor Dunia Fantasi ("Dufan"), dengan tema taman Ice Age dan Hello Kitty Adventure di dalam area Dufan, dan membuka kembali Seaworld Ancol pada awal 2015.

(2)

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo-consulting.co.id

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Bekerja sama dengan Pemegang Merek Global dalam Meluncurkan Wahana Wisata Baru

PJAA mengubah situs Ramashinta-nya (dalam area Dufan) menjadi taman hiburan indoor, dan bersama-sama dengan Century Fox dan Sanrio Company Ltd, PJAA menyiapkan area petualangan baru yang penuh dengan tokoh kartun terkenal seperti Hello Kitty dan beberapa karakter kartun dari film Ice Age. Sebagai hasilnya, Dufan mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun 2014. Jumlah pengunjung Dufan pada tahun 2014 mencapai 2,06 juta, naik dari 1,91 juta pada tahun 2013, dan kemungkinan akan lebih tinggi pada tahun 2015 karena sudah mencapai 384 ribu pada 1Q2015.

Ekspansi untuk Mendukung Pertumbuhan Masa Depan

Kami menyukai PJAA karena mereka terus berekspansi, meningkatkan dan memperkenalkan taman baru untuk mendukung pertumbuhan masa depannya. Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sebesar Rp2,3 triliun dari belanja modal untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pembangunan hotel baru. Kami percaya bahwa proyek Ocean Fantasy akan menjadi sebuah daya tarik besar bagi pengunjung di masa depan. Reklamasi wilayah 32 ha di Ancol akan memberikan lahan untuk pengembangan bisnis properti PJAA masa depan.

Potensi Pendapatan Lebih Tinggi dari Seaworld Ancol

Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, PJAA membuka kembali Seaworld Ancol pada 17 Juli 2015. Namun kali ini, PJAA akan mengelolanya sendiri (tidak mengalihkan ke pihak lain). Sebagai hasilnya, PJAA akan dapat menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi dari area ini. PJAA tidak akan lagi menerima hanya 5% dari pendapatan yang dihasilkan dari penjualan tiket dan 6% dari penjualan makanan.

Prospek Usaha

Meskipun perlambatan ekonomi Indonesia menjadi 4,7% dan 4,67% pada 1Q2015 dan 2Q2015, kami melihat bahwa prospek industri rekreasi, terutama di Jakarta, tetap cerah. Dengan basis populasi Jakarta yang besar, yang sebagian besar adalah dalam kelompok usia produktif dan muda, pembangunan infrastruktur transportasi, dan taman rekreasi yang terbatas di ibu kota, industri ini akan tetap prospektif dalam jangka panjang. Diuntungkan juga dari lokasi yang unik (pesisir) dan kemampuan untuk meningkatkan land bank (dengan cara reklamasi), kami optimis masa depan PJAA tak diragukan lagi. Belum lagi, pendapatan PJAA akan menjadi jauh lebih baik setelah mengambil alih pengelolaan Seaworld Ancol. Kami percaya bahwa PJAA akan mampu mencatat pertumbuhan 14,6% atas pendapatan pada akhir 2015.

Tabel 1: Ringkasan Kinerja

2012 2013 2014 2015P 2016P

Pendapatan [Rp miliar] 1.054 1.242 1.101 1.262 1.321

Laba Sebelum Pajak [Rp miliar] 239 262 305 404 441

Laba Bersih [Rp miliar] 178 192 235 304 332

EPS [Rp] 111 120 147 190 207

EPS growth [%] 10,0 7,9 22,4 29,2 9,2

P/E [x] 6,6 9,1 12,1 12,4* 11,3*

PBV [x] 0,9 1,2 1,8 2,1* 1,7*

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

* Berdasarkan harga sama per 21 Oktober 2015 – Rp2.100/saham

(3)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Kondisi Makroekonomi Mengecewakan di 1H2015; Namun Sedikit Meningkat di Paruh Kedua

Perekonomian Indonesia telah mengalami perlambatan untuk paruh pertama tahun ini. Pertumbuhannya melambat ke level terendah secara tahunan di Q1 dan data terakhir menunjuk pada berlanjutnya kelesuan di Q2. Pada bulan Mei, ekspor mencatat pertumbuhan negatif selama delapan bulan secara berturut-turut dan indeks manufaktur tetap berada di wilayah kontraksi di tengah penurunan berkelanjutan dalam produksi dan pesanan baru. Selain itu, Program belanja publik pemerintah yang banyak dibicarakan dimulai dengan awal yang lambat secara menghawatirkan. Kemajuan yang terbatas terlihat pada pelaksanaan proyek-proyek infrastruktur baru seiring hambatan birokrasi dan sengketa tanah. Penundaan tersebut menjadi perhatian karena pengeluaran pemerintah diharapkan untuk mengimbangi pelemahan di sektor eksternal dan diramalkan sebagai pendorong utama pertumbuhan tahun ini.

Indeks Harga konsumen naik 0,54% pada Juni 2015 dari bulan sebelumnya, atau mencapai inflasi tahunan sekitar 7,3%. Tekanan harga biasanya meningkat selama bulan suci Ramadhan, yang dimulai tahun ini pada pertengahan Juni. Akibatnya, Bank Indonesia memutuskan untuk mempertahankan tingkat kebijakan BI di 7,5%, seperti yang diharapkan oleh pasar.

Tabel 2: Indikator Makro Ekonomi

Indikator 2013 2014 1H15 2015F*

Inflasi (%) 6,4 6,4 7,3 6,5

Pertumbuhan PDB (%) 5,6 5,0 4,7 5,0

Suku Bunga BI (%) 7,5 7,75 7,5 7,20

Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan:* Proyeksi

Walau demikian, kami memproyeksikan pertumbuhan ekonomi akan membaik menjelang akhir tahun 2015 dan menguat lebih lanjut pada tahun 2016, seiring adanya percepatan belanja publik dan pulihnya tingkat kepercayaan. Penghapusan subsidi BBM telah memberikan ruang fiskal yang diperlukan untuk peningkatan investasi infrastruktur publik. Setelah melonjak, mengikuti penghapusan subsidi BBM, inflasi sekarang secara umum moderat seiring penurunan harga energi. Inflasi kemungkinan akan tetap di 6,5%, seiring dengan pelemahan Rupiah baru-baru ini yang mengimbangi penurunan harga energi.

Populasi besar di Jakarta Menciptakan Permintaan Besar bagi Pariwisata

Kami melihat bahwa populasi yang besar dan terus berkembang di Jakarta, yang berjumlah 10,2 juta orang per Juni 2015, akan menjaga permintaan atas kegiatan liburan dan rekreasi di daerah Jakarta naik. Kelebihan dari populasi tersebut adalah berada pada kelompok usia prima dan produktif (sekitar 25 - 39 tahun) dengan persentase yang besar juga berada pada kelompok usia dini (> 9 tahun). Dengan komposisi seperti itu, ada persentase yang signifikan dari keluarga muda (keluarga dengan satu atau dua anak-anak di bawah 9 tahun) yang memerlukan kegiatan liburan rekreasi saat masa liburan dan akhir pekan.

Gambar 1: Populasi Jakarta 2000 - Juni 2015

Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

(4)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 2: Komposisi Penduduk Jakarta Menurut Umur, 2000 - Juni 2015

Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pasokan Terbatas bagi Area Rekreasi di Jakarta

Kami melihat bahwa industri rekreasi di Jakarta masih prospektif. Hal ini disebabkan pertumbuhan penduduk Jakarta dan tempat-tempat rekreasi dan budaya yang tersedia di ibu kota amat terbatas. Tidak banyak area rekreasi yang telah dikembangkan di Jakarta; sampai saat ini, kami melihat 14 situs yang beroperasi untuk keperluan budaya dan rekreasi. Dengan moratorium pembangunan mal di Jakarta, mulai berlaku pada tahun 2011, masyarakat telah beralih ke situs luar ruangan untuk kegiatan rekreasi mereka.

Tabel 3: Situs Budaya dan Rekreasi di Jakarta, 2014

No Situs Wisata Jenis Luas Area (Ha)

1 Taman Impian Jaya Ancol Wisata bahari dan rekreasi 552

2 Taman Mini Indonesia

Indah Wisata budaya 250

3 Taman Margasatwa

Ragunan Wisata Pendidikan 140

4 Monumen Nasional Wisata Pendidikan dan sejarah 80

5 Musem Nasional Wisata Sejarah dan budaya 26,34

6 Museum TNI Satria

Mandala Wisata Pendidikan 5

7 Museum Sejarah Jakarta Wisata sejarah dan pendidikan 13,59

8 Museum Tekstil Wisata Sejarah dan pendidikan 1,6

9 Museum Bahari Wisata Sejarah dan budaya 9,8

10 Museum Seni Rupa dan

Keramik

Wisata Sejarah dan pendidikan 8,3

11 Museum Wayang Wisata Sejarah dan pendidikan 0,63

12 Gedong Joang 45 Wisata Sejarah dan pendidikan 3,66

13 Taman Arkeologi Onrust (Kep. Seribu)

Wisata bahari dan belanja 12,0

14 Pelabuhan Sunda Kelapa Wisata Sejarah dan pendidikan 760

(5)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Profil PJAA

Perjalanan panjang PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") dimulai dengan reklamasi pantai Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") pada tahun 1962, dan pada tahun 1966, sebuah perusahaan ("BPP Proyek Ancol") yang mengelola daerah ini dibentuk. Pada tahun 1973, pondok pertama di daerah Ancol, Putri Duyung Cottage, selesai dibangun. Tahun berikutnya, dua theme parks, yaitu Gelanggang Renang Ancol dan Gelanggang Samudra Jaya Ancol diresmikan, dan sepuluh tahun kemudian taman fun

theme park pertama dan terbesar - Dufan, secara resmi terbuka untuk

umum. Pada tahun 1992, BPP Proyek Ancol secara resmi berubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol, dan kemudian menjadi perusahaan publik pada tahun 2004. Pada tahun 2006, PJAA memulai bisnis pengembangan properti dengan meluncurkan sebuah klaster perumahan kota yang eksklusif, Marina Coast Royal Residence, di daerah Ancol. Untuk menarik lebih banyak pengunjung, PJAA bersama-sama dengan Century Fox, sebuah perusahaan pembuat film global yang memiliki hak cipta dari banyak karakter kartun, meluncurkan wahana baru Ice Age pada 2014. Pada tahun yang sama, PJAA juga bekerja sama dengan Sanrio Company Ltd, memperkenalkan Petualangan Hello Kitty di Dufan.

Gambar 3: Peristiwa Penting PJAA

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &

Indexing

PJAA bergerak dalam tiga bisnis utama, yaitu:

 Rekreasi: PJAA telah berhasil mengembangkan dan mengelola pantai Ancol (Pantai Marina, Pantai Festival, Pantai Indah, Beach Pool dan Pantai Karnaval), dan berbagai taman (Dunia Fantasi, Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudra, Pasar Seni, Samudra Ecopark );

 Pengembangan Properti: PJAA telah membangun reputasi sebagai pengembang properti eksklusif dan mewah dengan beberapa kluster perumahan, yaitu Marina Coast, De'Cove, Coastavilla, Puri Marina Ancol Town House, Northland Apartment, dan Jaya Ancol Seafront.

 Perdagangan dan Jasa: PJAA mengelola beberapa area kuliner yang menarik di Ancol, di mana ada banyak restoran terkenal, seperti Talaga Sampireun, Jimbaran, Bandar Djakarta, dan Segarra. PJAA juga telah membangun bangunan Candi Bentar Convention Hall dan Ecovention, untuk menunjang kegiatannya di bisnis ini. Sebuah skema kemitraan, seperti untuk mengoperasikan Ancol Beach City dan Seaworld Ancol, adalah jenis lain dari kerjasama yang PJAA telah mulai untuk mendukung bisnis ini.

INFORMASI BISNIS

2006: Entered property industry

(6)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Untuk struktur bisnis, PJAA telah mendirikan beberapa anak perusahaan, yaitu:

 PT Taman Impian Jaya Ancol ("TIJA"): terlibat dalam bisnis rekreasi, resort, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 99,99% saham TIJA ini. TIJA mengelola beberapa unit usaha, yaitu Dunia Fantasi, Ocean Dream Samudra, Atalantis Water Adventure, Putri Duyung Ancol, Marina dan Ocean Ecopark.

 PT Seabreez Indonesia ("Seabreez"): terlibat dalam bisnis perdagangan, pengembangan, transportasi, perbaikan lokakarya, publikasi, industri, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 95,27% saham Seabreez.

 PT Sarana Tirta Utama ("STU"): terlibat dalam bisnis jasa, perdagangan umum, industri serta pengembangan. PJAA memiliki 65% saham STU.

 PT Jaya Ancol ("JA"): bergerak di bidang perdagangan, pembangunan, transportasi, bengkel perbaikan, percetakan, industri, pertambangan, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 99% saham JA. JA mengelola pertunjukan lumba-lumba dan singa laut di Suoi Tien Park, Vietnam.

 PT Jakarta Tollroad Pembangunan ("JTD"): terlibat dalam bisnis pengembangan dan layanan. PJAA memiliki 25,64% saham JTD ini.  PT Philindo Sporting Amusement dan Pariwisata ("PSAT"): terlibat

dalam bisnis pariwisata. PSAT juga merupakan operator dari gedung HAILAI. PJAA memiliki 50% saham PSAT ini.

 PT Jaya Bowling Indonesia ("JBI"): terlibat dalam pengelolaan fasilitas olahraga, terutama fasilitas bowling di gedung HAILAI. PJAA memiliki 16,75% saham JBI.

 PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda Jakarta ("KEKMJ"): terlibat dalam bisnis pengembangan, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 25% saham KEKMJ.

Gambar 4: Struktur Grup PJAA

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

(7)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Masih Menjadi Tujuan Wisata Nomor Satu di Jakarta

Didukung oleh area rekreasi yang besar dan kemampuan untuk membuat banyak acara menarik, Ancol tetap menjadi tujuan wisata nomor satu di Jakarta. Selain itu, Ancol adalah satu-satunya tujuan rekreasi yang mencatat pertumbuhan positif pengunjung pada tahun 2014, dibandingkan dengan "empat besar" tujuan wisata yang lain di Jakarta. Meskipun jumlah pengunjung lebih rendah dibandingkan Taman Marga Satwa Ragunan selama Idul Fitri Liburan di 2015, kami memandang bahwa Ancol akan menjaga status nomor satu tujuan wisata pada tahun 2015. PJAA telah melaksanakan secara berkelanjutan beberapa event di akhir tahun, yang mana dapat mengerek jumlah pengunjung.

Gambar 5: Jumlah Pengunjung Beberapa Tourist Tujuan di Jakarta, 2012 - 1Q2015

Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan

Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Wahana Baru, Menarik Lebih Banyak Pengunjung

Beberapa tahun ke belakang, PJAA merelokasi situs Ramashinta dari Dufan ke taman indoor. Pada bulan April 2014, PJAA meluncurkan Ice Age Arctic Adventure di area ini, duplikasi dari daerah kutub di mana wisatawan bisa berjalan dan naik sebuah kapal buatan disertai dengan karakter film kartun Ice Age. Selain itu, bersama-sama dengan Sanrio Company Ltd, PJAA membuka area atraksi baru yang disebut Hello Kitty Adventure, di mana pengunjung dapat menonton dan tahu lebih banyak tentang karakter kartun Hello Kitty. Mengingat daya tarik objek wisata baru, Dufan mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun 2014. Pengunjung Dufan di 2014 mencapai 2,06 juta naik dari 1,91 juta pada 2013. Pada 2015, jumlah pengunjung berpotensi akan melampaui jumlah 2014, karena pengunjung Dufan telah mencapai 384 ribu di 1Q2015, jauh sebelum Idul Fitri dan liburan sekolah di bulan Juni-Juli.

(8)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi

Valuasi Saham & Indexing

Membuka kembali Seaworld Ancol Berpotensi Menghasilkan Pendapatan yang Lebih Tinggi

Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, Seaworld Ancol dibuka kembali pada 17 Juli 2015. Ketika Seaworld Ancol sedang dikelola oleh PT Sea World Indonesia, PJAA hanya menerima sekitar 5% dari penjualan tiket masuk dan 6% dari penjualan makanan. Sekarang PJAA mengambil alih manajemen, kontribusi pendapatan dari Seaworld Ancol akan menjadi jauh lebih tinggi di masa depan daripada beberapa tahun terakhir.

Gambar 7: Suasana di Seaworld Ancol pada Hari Pembukaan Kembali

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi

Saham & Indexing

Terus Menjaga Ekspansi

Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sekitar Rp2,3 triliun untuk belanja modal. Investasi tersebut akan digunakan untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pengembangan JW Marriot Hotel. Untuk tahap pertama proyek reklamasi, PJAA berencana untuk mendapatkan kembali lahan seluas 32 ha, terletak di utara wilayah yang ada. Setelah selesai tahap pertama, PJAA berencana menambah 1.000 ha areal reklamasi, yang mana akan terhubung ke area 32 ha. Sementara proyek Ocean Fantasy merupakan daerah rekreasi yang menawarkan kegiatan air yang menyenangkan seperti daerah Flying Dutchman, Sinbad Adventures, dll. Di area tersebut, PJAA juga berencana membangun hotel lain. Kami melihat bahwa rencana tersebut akan menopang pertumbuhan pendapatan PJAA di masa depan.

(9)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 8: Proyek Ocean Fantasy PJAA Gambar 9: Proyek Reklamasi Tanah PJAA

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan

Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Menjual Banyak Properti, tapi Pendapatan Masih Belum Diakui Kemampuan PJAA untuk menjual persediaan propertinya pada 2014 patut diperhatikan. PJAA mampu menjual sekitar 100 unit kondominium Jaya Ancol Seafront dan unit double-decker-nya, yang mencatat penjualan gabungan Rp238,5 miliar. Northland Apartment sudah 80% terjual. Namun, penjualan tersebut tidak sepenuhnya diakui seiring pembangunan menara belum sepenuhnya selesai. Akibatnya, pendapatan PJAA dari bisnis pengembangan properti secara signifikan turun pada tahun 2014 menjadi Rp195 miliar, dari Rp417,7 miliar pada tahun 2013. Tren ini terus berlanjut di 1H2015, di mana pendapatan hanya sedikit meningkat dari Rp49,6 miliar di 1H2014 menjadi Rp53,5 miliar di 1H2015. Namun, kami percaya bahwa kontribusi penjualan dari bisnis ini secara signifikan akan meningkat setelah pembangunan tower apartemen (The Northland Apartment) selesai.

(10)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Turun Sementara di 1H2015

Selama 2014 dan 1H2015, pendapatan PJAA ini menunjukkan tren yang menurun. Pendapatan PJAA di 2014 turun menjadi Rp1,01 triliun, dari Rp1,4 triliun pada 2013. Tren ini terus berlanjut di 1H2015, pendapatan turun menjadi Rp476,7 miliar dibandingkan Rp488,2 miliar di 1H2014. Penurunan pada tahun 2014 tersebut terutama disebabkan oleh pengakuan pendapatan lebih rendah atas bisnis pengembangan properti, karena Northland Apartment dan Kondominium Ancol Jaya Seafront belum selesai dibangun. Pada 1H2015, pendapatan PJAA dari gerbang utama Ancol (tiket masuk) meningkat. Namun, karena kebanyakan dari pengunjung tersebut hanya jalan-jalan atau sekedar bermain, pendapatan PJAA dari taman hiburan, restoran dan hotel, atau layanan lainnya cenderung kurang. Meski demikian, kami percaya bahwa kondisi tersebut hanya sementara, karena jumlah tempat rekreasi terpadu di Jakarta masih terbatas, sementara jumlah penduduk tumbuh.

Gambar 10: Pendapatan PJAA, 2013 - 1H2015

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi

Saham & Indexing

Namun, Marjin Membaik

Meskipun pendapatan PJAA di 2014 dan 1H2015 menurun, kami melihat marjin mereka membaik. Marjin laba kotor tercatat 45,33% pada tahun 2014, jauh lebih tinggi dibandingkan 39,73% pada tahun 2013. Margin laba bersih juga lebih tinggi, menjadi 21,35% pada tahun 2014 vs 15,48% pada tahun 2013. Selanjutnya, di 1H2015 margin laba bersih PJAA secara signifikan meningkat menjadi 25,55%, vs 14,92% di 1H2014. Peningkatan marjin yang signifikan disebabkaan oleh biaya perolehan tanah dan bangunan yang lebih kecil di tahun 2014 terkait akuisisi lahan yang relatif tidak mahal. Sementara di 1H2015, sebagai akibat dari perjanjian pengalihan aset Seaworld Ancol, PJAA menerima Rp77,4 miliar yang mendorong marjin laba bersih naik.

(11)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 11: Margin PJAA ini, 2013 - 1H2015

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Utang Berbunga yang Lebih Rendah

Selama 1H2015, PJAA melunasi hutangnya kepada PT Bank Mandiri Tbk sebanyak Rp80 miliar dan, karenanya, mengurangi tingkat utangnya menjadi hanya Rp160 miliar pada akhir 1H2015, dari Rp240 miliar pada akhir tahun 2014. Dengan ini, utang berbunga PJAA turun menjadi Rp458,6 miliar, jauh lebih rendah dibandingkan Rp538,2 miliar pada akhir tahun 2014. Meskipun demikian, kami melihat bahwa interest coverage ratio PJAA (EBITDA / biaya bunga) masih lebih rendah dibandingkan dengan levelnya pada tahun 2013. Interest coverage ratio pada tahun 2013 adalah 14,7x, sedangkan pada tahun 2014 dan 1H2015, masing-masing adalah 10,5x dan 10,98x.

Gambar 12: Rasio Liabilities to Equity & Rasio Interest Bearing Debt to Equity

PJAA

Gambar 13: Interest Coverage Ratio PJAA

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan

(12)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Tabel 4: Analisa SWOT

Kekuatan Kelemahan

 Satu-satunya pantai landai di Jakarta

 Pengalaman panjang sebagai pemilik

dan operator taman rekreasi dan hiburan

 Peluncuran wahana baru untuk

menjaga daya tarik taman rekreasi

 Perluasan lahan dengan cara reklamasi

 Pemilik dan operator dari Seaworld Ancol

 Portofolio saat ini terkonsentrasi hanya di daerah Ancol

Kesempatan Ancaman

 Kenaikan harga lahan yang cepat dalam tiga tahun terakhir

 Hambatan masuk yang tinggi

 Jumlah penduduk pada kelompok usia produktif dan muda yang besar sebagai target pasar PJAA

 Tumbuhnya situs rekreasi dalam ruangan, seperti Trans Studio atau Kidzania

 Persaingan yang intensif di antara para pengembang properti di daerah pesisir utara Jakarta

Sumber: PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

(13)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

PENILAIAN

 Metodologi Penilaian

Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan menggunakan

Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan

pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) PJAA jika dibandingkan dengan pertumbuhan aset.

Kami tidak menggabungkan metode DCF dengan Guideline Company

Method (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang terdaftar DI

IDX seperti PJAA.

Valuasi ini didasarkan pada harga saham 100% PJAA per 21 Oktober 2015, menggunakan laporan keuangan PJAA per tanggal 30 Juni 2015 untuk analisa fundamental kami.

 Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital 9,22% dan Cost of Equity 10,80% berdasarkan pada asumsi berikut:

Tabel 5: Asumsi

Risk free rate [%]* 8,66

Risk premium [%]* 1,77

Beta [x]** 1,21

Cost of Equity [%] 10,80

Marginal tax rate [%] 25,0

Interest Bearing Debt to Equity

Ratio [x] 0,83

WACC [%] 9,22

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * per 21 Oktober 2015

**PEFINDO Beta Saham per 15 Oktober 2015

Target harga untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 21 Oktober 2015 dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 9,41% adalah antara Rp2.681 hingga Rp2.974 per saham. Tabel 6: Ringkasan Metode Penilaian DCF

Konservatif Moderat Agresif

PV of Free Cash Flows [Rp miliar] 1.052 1.107 1.163

PV Terminal Value [Rp miliar] 3.395 3.574 3.753

Non-Operating Assets – [Rp miliar] 301 301 301

Interest Bearing Debt [Rp miliar] (459) (459) (459)

Total Equity Value [Rp miliar] 4.290 4.524 4.758

Number of Share [juta saham] 1.600 1.600 1.600

Fair Value per Share [Rp] 2.681 2.828 2.974

Sumber: Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

(14)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Tabel 7: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian

(Rp miliar) 2012 2013 2014 2015P 2016P Pendapatan 1.054 1.242 1.101 1.262 1.322 Biaya Penjualan (597) (748) (602) (742) (770) Laba Kotor 457 493 499 520 552 Biaya Operasional (214) (220) (239) (202) (222) Laba Operasional 243 274 261 318 330 Pendapatan (biaya) lain (4) (12) (44 86 111

Laba sebelum pajak 239 262 305 404 441

Pajak (61) (72) (71) (101) (110)

Laba bersih 178 192 235 304 332 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 8: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

(Rp miliar)

2012 2013 2014 2015P 2016P Aset

Kas dan setara kas 553 417 323 474 613

Piutang 138 229 151 110 115

Persediaan 6 6 8 9 9

Aset jk pendek lain 23 16 19 31 32

Aset keuangan - dimiliki hingga

jatuh tempo 1 1 1 1 1

Piutang kepada pihak terafiliasi 25 19 50 36 36 Investasi di perusahaan lain 165 258 545 530 530

Aset tetap 994 1.185 1.268 1.295 1.360

Aset real estat 240 193 247 375 393

Properti investasi 181 284 277 278 307

Aset jangka panjang lainnya 62 20 20 116 122

Total aset 2.388 2.627 2.907 3.252 3.516

Kewajiban

Hutang usaha 56 32 65 77 80

Pinjaman bank jangka pendek 60 100 194 160 60

Kewajiban jangka pendek

lainnya 344 311 300 342 364

Hutang jangka panjang 437 437 344 279 279

Kewajiban jangka panjang

lainnya 181 276 386 473 480

Jumlah kewajiban 1.078 1.157 1.289 1.331 1.264

Jumlah ekuitas 1.310 1.471 1.618 1.921 2.253 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 14: Market Value Added and Market Risk

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 15: ROA, ROE dan Assets Turnover

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 9: Rasio Kunci

2012 2013 2014 2015P 2016P Pertumbuhan [%] Pendapatan 12,9 17,8 (11,3) 14,6 4,7 Laba usaha 19,2 12,6 (4,7) 22,1 3,7 Laba bersih 10,0 7,9 22,4 29,2 9,2 Profitabilitas [%]

Marjin Laba Kotor 43,4 39,7 45,3 41,2 41,8

Marjin Laba Operasional 23,1 22,0 23,7 25,2 25,0

Marjin laba bersih 16,9 15,5 21,4 24,1 25,1

ROA 7,5 7,3 8,1 9,3 9,4

ROE 13,6 13,1 14,5 16,7 15,4

Solvabilitas [x]

Liabilities to equity 0,8 0,8 0,8 0,7 0,6

Liabilities to assets 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

(15)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan lap oran ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu -waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.

Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku.

Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT Pefindo Riset Konsultasi (PRK) atau PEFINDO Riset dan Konsultasi bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PRK yang berhubungan dengan cakupan Jasa kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut.

Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan.

PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database ya ng digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PRK akan menerima imbalan dari BEI dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo-consulting.co.id

Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.