Proses Pengembangan Real Estate

(1)

PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE

Nas

Nasiruiruddiddinn MahMahmudmud Pe

Pertrtememuauann ## MK. REAL ESTATE MK. REAL ESTATE PRODI PERENCANAAN WILAYAH & KOTA PRODI PERENCANAAN WILAYAH & KOTA UNS UNS 2013 2013

(2)

(3)

Mari menyamakan persepsi…

Mo

Motitivavasisi pepelalakuku bibisnsnisis rereal al esestatate te :: 1.

1. PengePengembanmbangangan



 _Ter_Terlib_libat_{at dal}_dalam_{am pem}_pemban_bangun_{gunan &}_{an & fas}_fase_e

ope

operasrasi dari darii bisbisnisnis 2.

2. InvInvestestasiasi



_Pe_Pemb_mbel_elia_ian_{n pr}_prop_oper_erti_{ti ya}_yang_{ng su}_suda_dah_{h ad}_ada_{a &}_&

me

mengengelollolanyanya ua untuntukk tujtujuanuan invinvestestasiasi

Yang

Yang menjadi pokokmenjadi pokok bahasanbahasan ::

Pengembangan Real Estate

(4)

Bagaimanaka

h

proses

pengembanga

n

real estate ???

Memperoleh Memperoleh lahan, tenant, lahan, tenant, mitra, desain mitra, desain awal awal Formal market Formal market & fs, perizinan & fs, perizinan Desain final Desain final berdasar market berdasar market study, negosiasi study, negosiasi komitmen dg komitmen dg bank, kontraktor bank, kontraktor Kontrak dg bank, Kontrak dg bank, kontraktor, asuransi kontraktor, asuransi Pembangunan Pembangunan

Iklan, izin menempati, Iklan, izin menempati, pemindahan tenant pemindahan tenant 1 : 1 : IdIdee awaawall 2 : Penyempurnaan ide 2 : Penyempurnaan ide

3 : Formal Market &

feasibility studies feasibility studies 4 : Negosiasi kontrak 4 : Negosiasi kontrak 5 : Komitmen resmi 5 : Komitmen resmi 6 : Konstruksi 6 : Konstruksi

7 : Penyelesaian akhir & 7 : Penyelesaian akhir & pembukaan resmi pembukaan resmi 8 : Pengelolaan & 8 : Pengelolaan & pemasaran properti pemasaran properti Tdk layak Tdk layak Layak Layak Tdk layak Tdk layak Layak Layak Tdk layak Tdk layak Layak Layak

(5)

TAHAP 1 TAHAP 1

IDE AWAL

(6)

• Intuisi dan rasional

• Waktu sekitar 20% dari keseluruhan proyek

• Sumber ide :



_{pengalaman developer (masa lalu, saat ini),}



_{informasi pasar properti, informasi kondisi}

ekonomi, demografi



_{observasi lapangan (kondisi tanah, lingkungan}

sekitar, dan kota)



_{perbandingan dengan daerah/kota lainnya,}



_{kemampuan developer, citra developer}



_{ide kreatif (produk baru / belum ada di pasar)}

(7)

…

ide awal

- Produk :

1. mengikuti pasar yang sudah ada

2. menciptakan pasar baru

- Penilaian alternatif ide :



_{Membuat analisis kelayakan yang sederhana ,}

tanpa cash flow (perbandingan biaya dan

pendapatan) untuk tiap alternatif ide

(8)

- Hal-hal yg harus dipahami developer dalam tahap

ide awal :

1. kapasitas perusahaan, kompetisi, dan pelaku

pengembangan real estate lainnya yang akan

membantu dalam pembangunan maupun

pembiayaan proyek,

2. kondisi sosial ekonomi, pasar real estate,

3. regulasi pembangunan

4. klien potensial.

- Semakin sedikit informasi & pengalaman yang

dimiliki developer, maka resiko semakin meningkat.

PERTIMBANGAN DALAM

PENGEMBANGAN IDE AWAL

(9)

Jadi, harus bagaimana ???

RISET PASAR



_{investigasi kebutuhan, keinginan}

konsumen, produk pesaing



_{salah satu alat untuk pengembangan}

ide guna mengurangi resiko dalam

pengembangan real estate

(10)

FAKTOR YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM

PENGEMBANGAN IDE AWAL

-(residensial, komersial, rekreasi, properti spesial, dsb)

-(demografi, gaya hidup, perilaku)

-Peluang pasar

Memili segmen pasa Memili targer pasa

(11)

MOTIVASI DIBALIK IDE

- Sebuah tapak mencari sebuah produk properti

(developer ingin mengembangkan tanah untuk menciptakan produk properti tertentu)

- Sebuah produk properti mencari sebuah tapak

(developer ingin melakukan ekspansi untuk produk properti yang sama di tempat lain, memperkenalkan produk baru)

- Investor/modal mencari peluang pengembangan properti

(dana pensiun, asuransi, investor asing melakukan diversifikasi ke properti)

investor hotel di Bali

hotel bintang 5

Kawasan Mega Kuningan

(12)

CARA MENDAPATKAN IDE

- BRAINSTORMING

 _{Kelompok atau individu yang menghasilkan semua ide}

kreatif, meskipun ide tersebut tidak biasa, misalnya pemakaman umum komersial.

 _{Setelah selesai brainstorming, tim pengembangan}

dapat melakukan studi terhadap sejumlah ide yang telah diseleksi.

- METODE DELPHI

_{Diskusi dengan sekelompok pakar real estate untuk}

mendapatkan opini mereka mengenai sejumlah pertanyaan yang komples, misalnya predisi pasar properti.

 _{Menyiapkan sejumlah pertanyaan untuk meminta}

(13)

- MENGAMATI LINGKUNGAN



_{Memantau kondisi lingkungan ekonomi lokal,}

regional, nasional, dan global, prediksi ke depan,

dan kemungkinan dampak dampaknya terhadap

rencana proyek.



_{Teknik ini umumnya digunakan untuk skala}

proyek besar yang berjangka panjang.

(14)

TAHAP 2

(15)

• Tujuan : memperoleh tanah dan menganalisis kelayakan awal kondisi tanah

• Meliputi :

a. Kedalaman ide (spesifikasi produk, analisis pasar lokal, analisis kompetisi, segmen pasar, diferensiasi produk, target pasar, strategi mempeoleh pasar)

b. Memperoleh dan menyeleksi tanah yang sesuai dengan ide (bila belum memperoleh tanah)

c. Melakukan analisa daya dukung tanah

d. Negosiasi/diskusi awal dengan pelaku pengembangan real estate (pemerintah, kontraktor, lembaga keuangan, arsitek, dsb)

e. …

(16)

d. ,,,

e. Menetapkan produk properti apa

yang akan dibangun

(termasuk tor untuk arsitek)

f. Estimasi awal biaya proyek

g. Menentukan kelayakan finansial

proyek

(cash flow) : lanjut atau tidak

(tahapan kritis).

(17)

AKTIVITAS PENYEMPURNAAN IDE

PENGAMATAN LINGKUNGAN Kebijakan Publik Makro Kompetisi Riset Pasar ANALISA PASAR LOKAL Demografi Ekonomi Kultur Sosial ANALISA PERSAINGAN Perusahaan Proyek-proyek yang sebanding KRITERIA DALAM PEMILIHAN SITE Pasar Fisik Legal Politik Pemilihan Lokasi EVALUASI ASET TERPILIH NEGOSIASI KONTRAK PADA SITE SEKTOR PUBLIK KONTRAKTOR ARSITEK TEKNIK PERENCANA Negosiasi dengan Pelaku-pelaku Spesifikasi Proyek DESAIN PROYEK PENENTUAN KELAYAKAN Dijalankan Direvisi Tidak dijalankan

(18)

- Regulasi pembangunan (peruntukan tanah, koefisien lantai bangunan, koefisien dasar bangunan,

ketinggian bangunan, garis sempadan)

- Kondisi fisik (ukuran, kemiringan tanah, hidografi, daya dukung tanah)

- Jaringan jalan

- Utilitas (air bersih, telepon, gas, listrik, air kotor) - Transportasi umum

- Dampak lingkungan (air, udara, kebisingan)

- Pelayanan umum (kantor polisi, sekolaj, pelayanan kesehatan, biaya perizinan)

- Karakter masyarakat setempat (menolak; netral : biaya sosial, kepentigan umum, keutungan

untuk masyarakat lokal; mendukung) - Harga tanah

FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

PEMILIHAN TAPAK

(19)

(20)

- Tujuan :

 _{Memperlihatkan kelayakan proyek}

kepada pelaku pengembangan real

estate lainnya, khususnya kepada calon pemberi pinjaman / mitra kerjasama

- Analisis kelayakan proyek secara lebih mendetail

- Asumsi – asumsi yang digunakan sudah mendekati kenyataan

- Penyusunan studi kelayakan dilakukan oleh konsultan properti independen

- Studi kalayakan dapat dijadikan alat untuk pemasaran, khususnya kepada penyewa utama

(21)

Isi studi kelayakan formal

- Marketability Study - Preliminary desain

- Estimasi awal biaya konstruksi (lebih detail dari tahap 2)

- Analisis kelayakan finansial

_{Benefit Cost Analysis} _Cashflow

(22)

Benefit cost analysis

• Merupakan metode evaluasi kelayakan dengan berdasarkan pertimbangan-pertimbagan finansial

• Teknik untuk mengestimasi dan membandingkan keuntungan dan biaya sosial sebuah proyek publik dengan tujuan untuk menentukan apakah proyek tersebut layak atau tidak layak untuk dilaksanakan.

• Keuntungan dan biaya sosial tersebut dinilai dalam bentuk uang (dirupiahkan) dan dinilai untuk waktu sekarang ( present value )

• Meliputi : Financial Analysis & Economic Analysis

(23)

Benefit cost analysis

Metode yang dipergunakan:

• Payback periode (Perhitungan waktu modal developer kembali B=C)

• NPV = B - C (pengurangan antara Benefit dan Cost)

– Cost : biaya pra konstruksi, konstruksi, operasional (pasca konstruksi), pajak – Benefit : pemasukan (pasca konstruksi)

– Tahun ke-n (sesuai time bound perencanaan) – Jika positif (B>C) maka proyek tersebut layak

untuk dilaksanakan

– Jika negatif, maka sebaliknya

• BCR = B / R (perbandingan antara Benefit dan Cost)

– Jika BCR > 1, maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan

(24)

TAHAP 4

(25)

• Pengaturan kontrak dengan

berbagai pelaku pengembangan untuk pelaksanaan proyek

– Perjanjian-perjanjian detail harus

dinegosiasikan terhadap setiap pelaku pengembangan

– Semua aspek-aspek dari proyek sudah dimasukkan dalam kontrak individual dan berbagai hubungan dengan pelaku pengembangan telah ditentukan dengan jelas

– Kontrak merupakan metode lain dalam mengontrol resiko

(26)

APA PERBEDAANNYA ???

(27)

PENAWARAN VS NEGOSIASI

• Developer memberikan rencana dan perincian pengembangan kepada semua kontraktor, dan meminta kontraktor untuk memberikan harga penawaran

• Developer melakukan negosiasi dengan satu kontraktor yang akan melakukan pekerjaan dan penentuan harga berdasarkan biaya pembangunan ditambah keuntungan marjin yang wajar. • Jika biaya pembangunan

melebihi perjanjian, maka biaya tambahan akan ditanggung

bersama.

• Jika biaya masih dibawah rencana, selisih biaya dapat dibagi bersama antara

kontraktor dan developer.

(28)

BEBERAPA JENIS KONTRAK

• Kontrak terkait sumber pembiayaan (permodalan)

1. investor/lembaga keuangan 2. Joint venture dengan pemberi

pinjaman

• Kontrak dengan arsitek/kontraktor • Kontrak dengan pembeli/penyewa

(29)

ATURAN PEMBIAYAAN OLEH

LEMBAGA KEUANGAN (BANK)

Rasio pinjaman bank dan modal developer : 65% : 35 % atau 70% : 30%, dihitung dari biaya kontruksi

JENIS KREDIT

1. Kredit modal kerja (untuk produk properti jual, bersifat jangka pendek seperti perumahan, kondominum, trade center)

2. Kredit investasi (untuk properti sewa, bersifat jangka panjang, seperti mal, hotel, apartemen, gedung

perkantoran sewa)

3. Kredit digunakan untuk kegiatan konstruksi dan operasional (untuk kredit investasi) dan kegiatan konstruksi (untuk kredit modal kerja)

(30)

PEMERINTAH SEBAGAI MITRA

• Joint venture permodalan dengan

Pemerintah

• Kontrak dengan pemerintah untuk

melindungi kepentingan developer

melalui penerbitan ijin pembangunan

• Hubungan dengan pemerintahan dan

publik sangat penting,

karena referendum/voting dari

masyarakat umum dapat

membatalkan persetujuan

pengembangan, meskipun

pemerintah dan developer sudah

menandatangani

(31)

KONTRAK DENGAN ARSITEK/KONTRAKTOR

• Sebelum arstitek menyelesaikan gambar rencana, kontrak formal antara arsitek dan developer harus sudah dibuat dengan standar yang berlaku.

• Kontrak-kontrak harus dinegosiasikan dan

dijalankan sehingga semua pihak yang terlibat dapat menghasilkan produk yang diinginkan dengan resiko dan tanggung jawab yang diuraikan secara jelas.

• Standar kontrak dapat dimodifikasi dengan menambahkan item-item yang belum tercakup dalam standar kontrak, seperti : tanggung

(32)

KONTRAK DENGAN PEMBELI/PENYEWA

• Sejak awal : sudah memiliki ide mengenai tenant utama dan atau tenant mix atau customer akhir (untuk proyek yang dijual). • Studi kelayakan :seberapa banyak ruang

yang dialokasikan untuk tenant utama • Tenant utama/besar merupakan kunci

untuk menarik tenant-tenant lainnya. • Makin banyak ruang yang disewa oleh

tenant utama, harga sewa yang diberikan akan semakin murah

• Penandatangan kontrak yang lebih cepat akan memberi kepastian terhadap

kesinambungan dari proyek, serta tingkat kekosongan ruang menjadi lebih

(33)

TAHAP 5

KO IT EN ESMI

PERJANJIAN, PENANDATANGANAN

KO

K,

(34)

• Tahap pelaksanaan kontrak-kontrak yang dinegosiasikan pada tahap keempat

• Pada umumnya pemberi pinjaman tidak mau membuat komitment/perjanjian hingga tenant utama menandatangani perjanjian

• Pengembang tidak membuat perjanjian dengan kontraktor sampai mereka mempunyai dana yang cukup untuk membiayai konstruksi, dan tenant utama tidak akan menandatangani kontrak sampai mereka yakin pengembang mempunyai dana dan orang yang cukup untuk menyelesaikan proyek.

(35)

•Jika investor dillibatkan, perjanjian

kerjasama terbatas harus

ditandatangani

•Pada proyek yang lebih besar,

diperlukan biaya untuk melakukan

analisa dampak lingkungan sebelum

pembangunan disetujui

•Jika menggunakan agent, harus

membuat perjanjian atau MOU

•Pengawasan arus kas :

membandingkan uang keluar VS uang

masuk

(36)

TAHAP 6

(37)

PENGEMBANG SEBAGAI

PEMEGANG KEPUTUSAN

• Mengatur proses konstruksi

• Pengembang adalah manajer selama proses konstruksi yang akan mengkoordinasikan kontraktor dengan tim lainnya agar sesuai dengan target penyelesaian yang

direncanakan, sekalipun telah menyewa kontraktor khusus untuk melaksanakan konstruksi.

• Setiap dibutuhkan perubahan yang dibutuhkan dalam proses konstruksi, keputusan terakhir berada ditangan pengembang

KOORDINASI ANTARA PARA PEMAI UTAMA

(38)

DEVELOPER SEBAGAI MANAJER

PADA TAHAP KONSTRUKSI

1. MANAJER KONSTRUKSI

Mengawasi proses konstruksi agar tetap berlangsung secara efisien. Idealnya manajer konstruksi telah memiliki pengalaman dalam proyek yang sedang dikerjakan.

2. MANAJER PEMASARAN

Memberikan umpan balik dari konsumen potensial terkait proyek yang

dipasarkan kepada tim pengembangan lainnya (revisi desain sesuai keinginan pasar)

3. MANAJER KEUANGAN

Menghubungkan pemilik modal (investor, pemberi pinjaman) terkait uang yang yang harus dikeluarkan untuk kegiatan operasional proses konstruksi. 4. MANAJER PROPERTI

Memastikan bahwa setiap perubahan yang terjadi terhadap desain bangunan tidak akan memberikan dampak yang negatif terhadap pengelolaan

(39)

HAL-HAL YG HARUS DIPERHATIKAN

DALAM PROSES KONSTRUKSI

1. Pembiayaan konstruksi

• Pembayaran kontraktor disesuaikan

dgn perkembangan konstruksi yg

dicapai

• Jika pekerjaan sudah selesai : 90%

dibayarkan, 10% ditahan hingga

pengecekan kesesuaian desain rencana

& spesifikasi selesai dilakukan

(40)

…pertimbangan konstruksi

2. Penyewaan ruang & pengolahan interior ruangan

• Pengembang akan terkena penalty

apabila bangunan belum siap dipakai oleh penyewa sesuai kesepakatan yang telah diputuskan.

• Untuk pengolahan interior tergantung pada keinginan penyewa apakah akan mengolah sendiri atau terima jadi.

3. Pengolahan lansekap & eksterior

• Untuk mendorong penjualan.

• Perkembangan trend desain lansekap dan eksterior sebagai bahan pertimbangan

(41)

TAHAP 7

(42)

• Pengembang melakukan

pengecekan terhadap kondisi terakhir bangunan sebelum peresmian dilakukan.

 _{Diantaranya terkait dengan sistem}

elektrikal/mekanika, alarm, perpipaan, dan sebagainya.

• Sebelum peresmian, pengembang melakukan training terhadap staf operasional sementara penyewa sudah mulai memindahkan barang-barangnya.