K EDUDUK AN PER JANJ IAN S EWA M ENYEWA TANA H SEUM UR HIDU P YANG D IB UA T OLEH WA RGA NEGARA INDON ES IA
DENGA N
WARGA NE GARA AS ING
(Anali si s Putus an M ahka mah Agung No . 2785K /Pdt/2011) O le h
Gede Ad hit ya Ar iaw a n Made Su bawa I Made Ud ia na
Mag ist er Ke no t ar iat a n U niver sit a s Uda ya na e ma il : ar iawa nad it ya @g ma il. co m
AB ST RAK
UUPA t i d a k m en g a t ur t en t an g ja n g ka wa k t u p em b er i an h a k se wa u n t u k ba n g u n an . Jan g k a wa k t u p em ber i a n h a k sewa u n t u k ba n g un an h an ya d i d a sa r i ol eh k es ep a k a t an p ih a k p em ber i se wa d en g a n p ih a k p en ye wa . M er u ju k p a d a Pa sa l 1 5 4 8 K UHP er d a t a disebutkannya “waktu tertentu” menimbulkan pertanyaan terkait apa ya n g d i ma k su d d en gan wa k t u t er t en t u k ar en a p a d a se wa m en ye wa t i d a k p er l u d i se bu t k a n un t u k ber a p a la m a ba r an g i t u di se wa n ya , a sa l k an su d ah d i set u ju i h ar ga se wa n ya u n t u k sa t u h ar i, sa t u bu l an a ta u sat u t ah un . Kar en an ya ju g a t er d a p a t k ek a bu r a n t er h a da p r u m u san Pa sa l 1 5 4 8 KUHPer d a t a t er k a i t d en g an a p a ya n g dimaksud “waktu tertentu” dan terhadap mutlak atau t i da kn ya su a t u wa k t u d i d a l a m p er ja n ji an sewa m en ye wa . Da l a m p r a k t ek t er dap a t p er jan ji an sewa m en ye wa t a n ah t er t an g ga l 5 Jan u ar i 2 0 0 5 d en g an m en can t um k an k a la u su l a seu m u r h i d u p d an t er h a d a p p er jan ji a n t er sebu t t el a h d i p u t u s dan d in ya t a k a n sah ol eh Mah ka m a h Ag un g d a l a m p u t u san n ya N om or 2 7 8 5 K/ Pd t / 2 0 1 1 . S em en t ar a i t u m en ur u t Pa sa l 1 3 3 9 K UHP er d a t a su at u p er jan ji an m en g i k at ju g a t er h a d a p k ep a t ut an , k ebi a sa a n dan Un d a n g - Un d an g.
Per m a sa l ah an ya n g d a p a t d i an g ka t d a la m p en el i t i an in i a d a lah a p a kah p en ca n t um an kl a u s u l a seu m u r h i d u p d i d a lam p er jan ji an sewa - m en ye wa t a n ah t er t an g ga l 5 jan u ar i 2 0 0 5 t i da k ber t en tan g an d en g an a sa s k ep a t u t an d a l am k et en t uan p a sa l 1 3 3 9 KUHPer d a t a d an a p a kah d a sar p er ti m ba n g an h a k i m d i da l am m em u t u s p er k ar a p er ja n ji an se wa - m en ye wa t a n ah ya n g d i l an g sun g k an seu m u r h i d u p pa d a p u t u sa n Mah k am ah Ag un g No. 2 7 8 5 K/ Pd t / 2 0 1 1 t el a h m en cer min k an s ya r a t sah n ya p er ja n ji an m en ur u t k et en t u an p a sal 1 3 2 0 KUHP er d a t a
Pen el i t i an in i m en g g un a kan m et od e p en el i t i a n h u k u m n or ma t i f d en g a n jen i s p en d ek a t an ya n g d i g u n a k an m el i p u t i p en d ek a ta n p er un d an g - un d an gan , p en d ek a t an k a su s d a n p en d ek a t an an a l i si s k on sep h u k um . Su m ber ba h an h u k u m ya n g d i g u n a k an d a l a m p en el i t ian t er dir i d ar i ba h an h u k u m pr i m er , ba h an h u k um sek u n d er d an ba h an h u k u m t er si er . T ek n i k p en g um p u l an ba h an h u k um m en g g un a k an si st em k ar t u.
Ha si l p en el i t i a n m en un ju k an bah wa p en ca n t uma n k l a u su l a seu m u r h i d u p p a d a p er ja n ji an sewa m en ye wa t er t an g g a l 5 Jan u ar i 20 0 5 t i d a kl ah pa t u t a ta u ber t en tan g an d en g an a sa s k ep a t ut an di d a la m Pa sal 1 3 3 9 KUHPer d a t a d an d a sar p er t i m ban g an Ma jel i s Ha k i m d a l a m m em u t u s p er ja n ji an sewa m en ye wa t er t an g g a l 5 Jan uar i 2 0 0 5 b el u m m en cer m in k an sya r a t sa h n ya p er ja n jia n d i da l am Pa sa l 1 3 2 0 K UHP er d a t a. Ol eh k a r en an i t u k ed u d u k an p er ja n ji an sewa m en ye wa t er t a n g g al 5 Ja n u ar i 2 0 0 5 m en ur u t h u k um p er ja n ji an ya n g ber l a k u a d al ah ba t al d em i h u k u m seh in g g a t i d a k m em i l i k i k ek u a t an un t u k m en g i k at p ar a p ih a k .
Ka t a Kun ci : per j a nj i a n, se wa me ny e wa , se um ur hi dup, a sa s k e pa t ut a n.
A B S TR A C T Th e B a si c A g ra ri a n La w d o e s n o t st i p u l a t e t h e te rm o f b u i l d i n g l e a se s. Th e t e rm o f t h e l e a se i s o n l y b a se d o n t h e a g re e me n t b e t we e n t h e l e sso r wi t h t h e l e sse e . R e f e rri n g t o A rt ic l e 1 5 4 8 o f t h e C iv i l C o d e, t h e e x p l a n a t i o n of "c e rt a i n t i me " ra i se s t h e q u e st i o n a s t o wh a t i s me a n t b y a c e rt a i n t i m e b e c a u se t h e l e a se d o e s n o t n e e d t o b e me n t i o ne d f o r h o w l o n g t h e le a se i s re n te d , a s l o n g a s t h e l e a se p ric e i s a g ree d wh e t h e r i t i s f o r o n e d ay , o n e mo n t h o r o n e y e a r. Th e re f o re , t h e re i s o b sc u ri ty t o t h e A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 8 ) 1 : 9 2 – 1 0 4 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3
f o rmu l a t i o n o f A rt i c le 1 5 4 8 o f t h e C i v il C o d e re l a t i n g t o wh a t i s me a n t b y "c e rt a i n t i me " a n d t o wh e t h e r o r n o t a c e rt a i n t i me i n t he l e a se a g re e me nt i s d e t e rmi n e d. I n p ra c t i c e, t h e re i s a l a n d l e a se a g re e me nt d a te d J a n u a ry 5 , 2 0 0 5 wi t h a l i f e t i me c l a u se a n d t h e a g re e me n t h a s b ee n t e rmi n a te d a n d d e c l a re d v a l i d by t h e S u p re me C o u rt i n i t s d e ci si o n N o . 2 7 8 5 K/ Pd t / 2 0 1 1 . Mea n wh i l e , u n d e r A rt i cl e 1 3 3 9 of t h e C i v i l C o d e a n a g re e me nt a l so b i n d s t o t he p ro p rie t y , c u st o ms a n d l a ws. Th e p ro b l e ms t h a t c a n b e ra i se d i n t h e re se a rc h : i s t h e i n c l u si o n o f l i f e t i me c l a u se i n l a n d l e a se a g re e me n t d a te d J a n u a ry 5 , 2 0 0 5 i s n o t c o n t ra d i c t o ry t o t h e p ri n c i p l e o f p ro p ri e ty i n t h e p ro vi si o n s o f A rt i c le 1 3 3 9 C i v i l C o de a n d i s t h e b a si s o f j u d g e c o n si de ra t i o n i n d e ci d i n g t he c a se o f l if e t i me l a n d le a se a g re e me nt o f t h e S u p re me C o u rt ' s d e c i si o n N o . 2 7 8 5 K / Pd t / 2 0 1 1 h a s re f l e c t e d t h e t e rms o f t h e v a l i d i t y o f t h e a g re e me n t p u rsu a n t t o A rt i cl e 1 3 2 0 o f t h e C i v i l C o d e . Th e st u d y u se s n o rma t i v e le g a l re se a rc h me t ho d s wi t h t h e t y p e s o f a p p ro a c h u se d i n c l u d e t he st a t u t e a p p ro a c h, c a se a pp ro a c h , a n a l y t ic a l a n d c o nc e p t u a l a p p ro a c h . Th e so u rc e s o f l e g a l ma t e ri a l s u se d i n t h e st u d y c o n si st o f p ri ma ry , se c o n d a ry a n d t e rt i a ry l e g a l ma t e ri a l s. Th e t e c h n i q u e o f c o ll e ct i n g t h e l e g al ma t e ri a l s i s b y u si n g t he c a rd sy ste m. Th e re su l t s sh o we d t h a t t h e i n c l u si o n of a c l a u se o n l if e i n t h e l e a se a g re e me n t d a t e d J a n u a ry 5 , 2 0 0 5 a re i n a p p ro p ri a t e o r c o n tra ry t o t h e p ri n c i p l e s o f p ro p ri e t y i n A rt i c l e 1 3 3 9 of t h e C iv i l C o de a n d t h e b a si c c on si d e ra t i o n o f t h e j u d ge s i n d e c i di n g t h e le a se a g re e me n t d a t e d J a n u a ry 5, 2 0 0 5 h a s no t y et re f le c te d t h e t e rms v a li d i t y o f t h e a g re e me nt i n A rt i cl e 1 3 2 0 o f t h e Ci v il C o de . Th e ref o re t he st a t u s o f t h e l e a se a g re e me n t d a te d J a n u a ry 5 , 2 0 0 5 a cc o rd i n g t o th e a p p l ic a b l e l a w i s n u l l a n d v o i d so t h a t i t h a s n o p o we r t o b i n d t he p a rt ie s.
Keywords : Agreement, lease, lifetime, propriety principle I. Pendahuluan
1.1.Latar Belakang Masalah
Berda sark a n a sa s na sio na lit a s ya ng t erka ndu ng d i da la m U UP A, pada d asar nya me mbed aka n kepe milik a n hak at as t a na h a nt ara su bje k huku m Warga N egar a Indo nesia da n Warga N egar a Asing.1 Warga Neg ara Asing ya ng berkedudu ka n d i I ndo ne sia ha nya dapat me mpu n ya i hak at as t a na h sa la h sat unya ya it u ha k sew a unt uk ba ng u na n ya ng d iat ur da la m Pasa l 44 UUP A. Pe ng ert ia n ha k sew a u nt uk ba ngu na n, pe milik t ana h me n yera hka n t a na h ya ng d isew a o le h seseo rang/ bada n huk u m it u da la m kea daa n ko so ng unt uk ke mud ia n si pe n yew a me nd ir ika n ba ngu na n ya ng secar a yur id is juga d imilik in ya.2
UUP A sec ara le b ih la n jut t id ak me ngat ur ja ngka wakt u hak sew a unt uk ba ngu na n. Ja ngk a wakt u ha k sew a u nt uk ba ngu na n d ida sarka n
1
Herlien Budiono, 2015, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata, Buku Ketiga, Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 261..
2
Maria S.W. Sumardjono, 2005, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas, Jakarta, h.172
at as kes epak at an p e milik hak at a s t ana h de ng a n pe me ga ng hak sew a d i da la m suat u per ja n jia n sew a me n yew a t ana h. Ket e nt ua n UUP A ha nya me ng at ur t erka it ja ngk a wakt u ya ng d apat d iber ika n t erhadap hak gu na u sa ha (HGU), hak gu na ba ngu na n (H GB), da n hak paka i. Pada ket e nt ua n Pasa l 29 UUP A me nye but ka n ba hw a ja ngka wakt u H GU dapat d iber ika n pa ling la ma 2 5 t ahu n da n t erhad ap usa ha ya ng me me r luka n wakt u le bih la ma dapat d iber ik a n wakt u pa ling la ma 35 t ahu n da n at as per mint aa n pe mega ng hak dap at d iperp a nja ng de nga n wa kt u pa lin g la ma 2 5 t ahu n. Pad a HG B, Pa sa l 3 5 UUP A me ne nt uka n jika ja ngk a wakt u HGB pa ling la ma 30 t ahu n, dapat d ip erpa nja ng 25 t a hu n da n dapat d ip erpa nja ng p a ling la ma 2 0 t ahu n. Se la yak nya HG U da n HG B pe neg asa n t erhadap ja ngka wakt u hak pak a i d iat ur pada Pa sa l 4 5 Perat uran P e mer int a h No mo r 40 t ahu n 199 6 t ent a ng HG U, HG B da n Hak Pa ka i ya ng me nye but ka n jik a hak p aka i d apat d iber ika n
unt uk ja ng ka wa kt u 25 t ahu n da n dapat d ip erpa nja ng 25 t ahu n sert a dapat d iper ba haru i. O le h kare na n ya, dapat d ilihat ba hw a t erhadap ja ngk a w akt u hak sew a unt uk ba ngu na n t id ak t erdapat pe ngat ura nnya d i d a la m UUP A ma upu n p ada P erat ura n Pe mer int a h d i ba wa hn ya.
Pada k et ent ua n P asa l 15 48 KUHPerdat a me n ye but kan sew a
menyewa adalah “suatu
perset u jua n d e nga n ma na p iha k ya ng sat u me ng ik at kan d ir i u nt uk me mber ika n ke nik mat a n suat u bara ng ke pada p ihak ya ng la in se la ma wakt u t ert ent u, denga n pe mba yar a n suat u harg a ya ng d isa nggup i o le h p iha k t erse but terakhir itu”. Menurut R. Subekti, disebutkannya “waktu tertentu” di da la m ura ia n Pa sa l t erse but me n imbu lk a n p ert anya a n t e nt ang apa ya ng d ima ksud de nga n wakt u t ert ent u kare na d i da la m sew a me n yew a t ida k per lu d ise but ka n unt uk berap a la ma bara ng it u d isew a nya, a sa lka n suda h d iset u ju i harga sew a nya u nt uk sat u har i, sat u bu la n at au sat u t ahu n.3 O le h k are na n ya, t e rdapat keka bur a n t erhad ap ru mu sa n Pa sa l 1548 KUHPerd at a t erkait de nga n apa ya ng d ima ksud sert a mut la k at au t idak n ya suat u wakt u pada per ja njia n sew a me nye wa.
Pada prakt ek nya t erdap at per ja njia n sewa me nye wa t a na h ya ng d ila ng su ngk a n seu mur hid up, ya it u pada per ja n jia n sew a me n yew a t a na h t ert ang ga l 5 ja nuar i 200 5 d ima na N yo n ya Id a Ayu Eka, Warga Neg ara I ndo ne sia se la ku p e milik sew a d a n Tua n Re ne ha n Mic ha e l jo hn, Warg a Negara Asing se laku p iha k pe nyew a. Meru juk pa da ura ia n t ersebut adapu n pert imba ng a n -pert imba ng a n d ar i pe nu lisa n in i ya it u:
3
R Subekti, 2010, Hukum Perjanjian, PT. Intermsa, Jakarta, h.90.
Pert a ma, U UP A p ada da sar nya me la ra ng WN A u nt uk me milik i hak milik at as t a na h. D e nga n d ila ng su ngk a nnya per ja n jia n seu mur hidu p (per ja njia n t ert angga l 5 Ja nuar i 2005) mak a WN A d apat me ng ua sa i t a na h da la m ja ngka wakt u ya ng la ma se la yak nya pada hak milik.
Kedua, wakt u merupak a n unsur e se nsia lia pa da per ja n jia n sew a me nye wa da n me nurut Pasa l 1339 KUHPerd at a unt uk me net apka n su at u wakt u d i da la m per ja njia n sewa me nye wa haru s t unduk p ada kepat ut an daa n ke bia saa n ya ng ber lak u (a sa s kepat ut an).
Ket iga, Put usa n Ma hka ma h Ag u ng No . 2785 K/Pdt / 2011 ya ng me nge sa hk a n p er ja njia n sew a me n yew a t a na h t ert ang ga l 5 Ja nu ar i 2005 bert e nt ang a n d e nga n huk u m per ja njia n ya ng ber lak u da n be lu m me ncer mink a n ad a nya kepa st ia n huk u m.
1.2. Rumusan Masalah
1. Apakah pencantuman klausula seumur hidup di dalam perjanjian sewa menyewa tanah tertanggal 5 Januari 2005 bertentangan atau tidak dengan asas kepatutan dalam ketentuan Pasal 1339 KUHPerdata
2. Apakah dasar pertimbangan hakim di dalam memutus perkara perjanjian sewa menyewa tanah yang dilangsungkan seumur hidup pada putusan Mahkamah Agung No. 2785 K/Pdt/2011 telah mencerminkan syarat sahnya perjanjian menurut ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata? 1.3. Tujuan Penelitian
Secara umum penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana kedudukan perjanjian sewa menyewa tanah dengan mencantumkan klausula seumur hidup. Sementara itu, secara khusus tujuan dari penelitian ini yaitu untuk memahami keabsahan suatu perjanjian sewa tanah diantara WNI dan WNA yang dilangsungkan dengan mencantumkan klausula seumur hidup dan untuk mengetahui apakah dasar pertimbangan
hakim di dalam memutus perkara perjanjian sewa menyewa tanah dengan kalusula seumur hidup telah mencerminkn syarat sahnya perjnjian. 1.4.Manfaat Penelitian
Secara t eo r it is pe ne lit ia n in i d iharapk a n dap at me mber ika n su mba nga n p e mik ira n da la m pege mba nga n ilmu huku m per ja njia n. S ecar a prakt is, d iharapk a n dap at me njad i pedo ma n bag i p ara p iha k u nt uk me la ng su ngk a n p er ja njia n sew a me n yew a t ana h d ia nt ara WNI da n WN A.
1.5.Landasan Teoritis
Pene lit ia n in i ber la nda sk a n pada be berapa t eo ri huku m, a sa s -asa s huku m da n ko nsep -ko nse p huk u m ya ng ak a n d iura ika n se ba ga i ber ikut :
a. Teori Mengikatnya Perjanjian
Va n Du nne se baga i pe ncet us t eori baru me ngart ika n per ja n jia n se ba ga i
„Suatu hubungan hukum antara dua p iha k at au le bih berda sarka n kat a sep akat u nt uk me nimbu lka n akibat hukum‟. Teori baru tersebut t id ak ha n ya me lihat per ja njia n se mat a t et ap i, jug a haru s d ilihat perbuat a n se be lu mn ya at au ya ng me nda hu lu in ya. Ada t iga t a ha p da la m me mbu at per ja njia n me nur ut t eo ri baru, ya it u t a ha p praco ntra ctual, ada n ya pe nawara n da n pe ner ima a n, t aha p contr actual, ad a nya persesua ia n pern yat aa n ke he nd ak a nt ara par a p ihak da n t aha p po st cont ract ual, ya it u p e lak sa naa n per ja n jia n.4 Me nurut ket ent ua n Pa sa l 133 8 KUHPerdat a ya ng me nye but ka n “Suatu perjanjian yang sah me ng ikat se bga i U nda ng -Undang”. De nga n kat a la in, kek uat a n me ng ikat suat u per ja n jia n ya ng sa h da pat d iku a lifika sika n me mp u nya i k ekuat a n ya ng me ng ikat set ara de nga n da ya
4
Salim H.S., 2011, Hukum Kontrak Teori & Tehnik Penyusunan Kontrak, Cet. VIII, Sinar Grafika, Jakarta, h. 26.
ber laku da n me ng ik at nya suat u Unda ng-U nda ng.
Merujuk pada perkataan “yang sah” maka kekuatan mengikat suat u per ja n jia n se la ya k nya Unda ng-U nda ng apa bila per ja n jia n t ersebut t ela h me me nu hi syarat sa hnya per ja n jia n. Se ba lik nya , apa bila per ja n jia n t idak sa h mak a per ja njia n t erse but t idak me milik i kekuat a n u nt uk me g ikat par a p ihak.
b. Teori Ratio Decidendi
Me nurut Pet er Mahmu d Marzuk i, ratio d ecid endi a da la h a lasa n-a la sa n huku m ya ng d ig u nak a n o le h hak im u nt uk sa mp a i k epad a put usa nnya .5
Pert imba nga n huku m (ra tio
decide ndi) ha k im pa da suat u
put usa n merupak a n ma hko t a bag i
hak im ya ng haru s
d ip ert angg u ng ja wa bk a n ke pad a Tuha n Ya ng Ma ha E sa, ke pad a pe ncar i k ead ila n, d a n ma syarak at . Hak im bert anggu ng jaw a b at a s put usa n d a n p e net apa n ya ng d ibuat nya. T ingg i re nd a hnya keperc a yaa n ma sya rakat , sa ng at d i t ent ukan d e nga n se ber a pa jau h argu me nt at ifn ya put usa n hak i m at as k la im, ba hwa ap a ya ng t e la h d ip ut us o le h hak im harus d ia ngga p be nar (re sjudi catap ro ve ritat e habetu r).6
Pert imba nga n hak im da la m me mut us su at u perkara haru sla h me mu at a la sa n-a la sa n huk u m ya ng cukup da n je la s. Put u sa n ya ng t id ak me me nu hi kr it er ia in i dapat d ik at ago rika n se ba ga i put usa n ya ng t ida k cuku p pert imba nga n (onvoldoe ndeg emotiv ee rd).7
Terha dap put usa n ya ng t ida k cukup da sar pert imba ng a nnya meru paka n ma sa la h yur id is se hing ga se baga i ak ibat nya
5
Peter Mahmud Marzuki, 2016, Penelitian Hukum, Prenada Media Group, Jakarta, h.158.
6Ibid , h.11 7
M. Yahya Harahap, 2006, Hukum Acara Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, h.797
put usa n da pat d ib at a lka n pad a t ing kat ba nd ing at au kasasi.8
c.Asas-Asas Hukum Perjanjian 1. Asas Ko nse nsua lis me
Pada a sa snya suat u per ja njia n ya ng t imbu l suda h d ila h irka n se jak det ik t ercapa in ya ke sep akat a n at au de nga n perkat aa n la in per ja njia n it u suda h sa h ap a bila suda h t ercap a i kat a sep akat me nge na i ha l ya ng po ko k da n t id ak d ip er luka n suat u fo r ma lit as.9
2.Asas Kebebasan Berkontrak
Berda sark a n asas k e be basa n berko nt rak maka, o ra ng p ad a asa n ya da pat me mbuat suat u per ja njia n d e nga n is i ya ng baga ima napu n jug a se la ma t ida k bert et anga n d e nga n u nda ng -und a ng, ke su sila a n da n ket ert iba n u mu m.10
3. Asas Pacta Sun Servanda
Se mua p er ja njia n ya ng d ibuat sec ara sa h it u me ng ingat da n me milik i k eku at an huk u m, se hing ga w a jib u nt uk d ila ksa nak a n d a n d apat d ip ak saka n p e lak sa naa nya. 4. Asas Itikad Baik
D i da la m huku m p er ja njia n it ik ad ba ik d apat d it a fs irka n ba hwa se mu a per ja n jia n haru s se sua i de ng a n it ik ad ba ik ya ng d ig u nak a n u nt uk me mbat a si d a n me n iada ka n suat u per ja njia n. 5. Asas Kepatutan
Perset u jua n t idak ha nya me ng ikat u nt uk ha l- ha l ya ng sec ara t egas d in yat aka n d i da la mn ya, t et ap i juga u nt uk sega la se su at u ya ng me nurut sifat per ja njia n, d iha ruska n o le h kepat ut an, ke bia sa a n da n und a ng-u nd a ng jad i set ia p
8Ibid,
h. 798 9
R. Soeroso, 2011, Perjanjian Di Bawah Tangan Pedoman Praktis Pembuatan Dan Aplikasi Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, h.16.
10
J Satrio, 1993, Hukum Perikatan (perikatan pada umumnya), Alumni, Bandung, h.37.
per ja njia n haru s me ng a ndu ng unsur -u nsur ke bia sa a n da n kepat ut an
6. Asas Keseimbangan
Asa s ke se imba ng a n dap at d ima k na i se bag a i ke se imba nga n po sisi dar i para p ihak ya ng me ngad aka n su at u per ja njia n. D i da la m su at u per ja njia n ya ng t imba l ba lik kedud uka n par a p ihak haru sla h se imba ng d id a la m me ne nt uka n hak da n kewa jiba nn ya.
d. Konsep Kepastian Hukum Menurut Peter Mahmud Marzuki, kepastian hukum mengandung dua pengertian, yaitu:11
1. Adanya aturan yang bersifat umum memuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan.
2. Berupa keamanan hukum bagi ndividu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu, individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu. Dari uraian tersebut maka, dapat diketahui bahwa salah satu tujuan hukum yaitu memberikan kepastian hukum. Oleh karena itu perjanjian sebagai bentuk dari hukum harus mengandung kepastian hukum. Kepastian dalam perjanjian tercermin dari kekuatan mengikat suatu perjanjian merupakan undang-undang bagi pembuatnya.
e. Konsep Perjanjian Sewa menyewa Sewa- me nye wa mer upak a n per ja njia n ko nse nsu il, art inya per ja njia n t e la h sa h me ng ik at para p ihak set e la h para p iha k se pakat t ent ang bara ng da n harga. Bara ng ya ng d isera hka n t id ak u nt uk d imilik i, me la inka n ha nya u nt uk d inik mat i k egu naa nnya. U nsur ese nsia lia per ja n jia n sew a -me n yew a ad a la h sepa kat para p ihak, o bje k sewa, ja ngk a wa kt u,
11
Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, h. 137.
da n ua ng sewa. U nsur nat ura lia , sepert i ket ent ua n sew a t idak p ut us de nga n d iju a ln ya o bje k sew a kecua li d iper ja n jika n se be lu mn ya . Unsur ak sid e nt a lia per ja njia n sew a me n yew a, sepert i p iliha n do misil i huk u m da n car a pe mba ya ra n. II. Metode Penelitian
Je nis P e ne lit ia n in i mer upak a n pe ne lit ia n huku m no r mat if ya ng bera njak dar i dar i keka bura n pad a ru mu sa n P asa l 154 8 KUHP erdat a da n t idak d iat ur nya ja ngk a wakt u sew a me nye wa da la m U UP A. Penelitian ini menggunakan pendekatan perundang-undangan (statue approch), pendekatan kasus (case aproach) dan pendekatan analisis konsep hukum. (Analitical an d conce ptual Appro ach).
Sumber bahan hukum dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier. Teknik pengumpulan bahan hukum dalam penelitian ini adalah dengan me nggu naka n sist e m kart u (car d sy stem). Tek nik a na lis is ba ha n huk u m me nggu naka n t eknik deskr ipt if, int erprest as i, e va lu as i da n argu me nt asi.
II I. K EAB SAHAN PEN CAN TUM AN
K LAUSULA SEUM U R
HIDU P DA LAM
PER JANJ IA N SEW A M ENYEWA TANAH
3.1 Sahnya Pe rjanjian Sew a M enyewa T anah M enu rut Unsu r-Un su r Pe rjanjian Unsur -u nsur p er ja njia n me lip ut i u nsur e se nsia lia , u nsur nat ura lia, da n u nsur a ksid e nt a lia . Unsur ese ns ia lia merup aka n u nsur ya ng pa ling pe nt ing kare na dapat me ne nt uka n u nsur nat ura lia da n aksid e nt a lia. Se la in it u, u nsur ese nsia lia me rupak a n u nsur po ko k ya ng haru s ada d i d a la m set ia p per ja njia n. Apa bila suat u per ja njia n t idak me me nu h i u nsur
ese nsia lia ma ka per ja n jia n ya ng d ibuat o le h p ara p ihak t idak sa h. Meru juk pada P asa l 154 8 KUHPerdat a ja ngka w akt u sew a meru paka n sa la h sat u u nsur ese nsia lia dar i per ja n jia n sew a me n yew a.
Bert it ik t o lak d ar i ket e nt ua n pasa l Pa sa l 1570 KUHP erdat a da n 1571 KUHP erdat a ma ka u nt uk me ne nt uka n suat u wakt u pa d a per ja njia n sew a harus berp edo ma n pada ke bia sa a n ya ng ber laku da n wakt u ya ng d imak sud a da la h wakt u ya ng dapat d it e nt uka n da n past i sepert i misa ln ya u nt uk sat u ja m, sat u har i, sat u ming gu, da n sat u t ahu n. O le h kar e na nya , t erka it de nga n per ja n jia n t ert angga l 5 Ja nuar i 200 5 k lau su la seu mur hid up se bag a i bat as wa kt u, dapat d ikat aka n t id ak me me nu h i unsur ese nsia lia d ar i per ja n jia n sew a me nye wa k are na pad a dasar n ya w akt u t ert ent u ya ng d ima ksud merup aka n wakt u ya ng dapat d it e nt uka n. Me sk ipu n mat in ya se seo ra ng me rup aka n ket et apan wakt u t et ap i mat in ya se seo rang buk a nla h se baga i ket et apan wakt u ya ng p ast i. Jik a unsur e se nsia lia d i d a la m suat u per ja njia n t id ak ada per ja n jia n ya ng d ibuat o le h para p iha k t ida k sa h da n k are na t id ak sa h mak a t id ak me ng ik at para p iha k.12 De nga n de mik ia n, se baga i ko nse kue nsin ya me nurut huku m per ja njia n t ert angga l 5 ja nu ar i 2005 t idak sa h d a n t idak me ng ikat para p ihak.
3.9 Pencantuman Klausula Seumur Hidup Di dalam Perjanjian Menurut Asas Kepatutan.
Me sk i pad a ru musa n P asa l 1548 KUHPerd at a t ida k me ne nt uka n le b ih la njut t erka it mut lak at au t id ak nya wakt u d id a la m per ja njia n se wa me n yew a, aka n t et ap i wakt u merup aka n
12
Ismantoro Dwi Yuwono, 2013, Baca Buku Ini Sebelum Tanda Tangan Surat Perjnjian, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, h.29
unsur ese nsia lia ya ng wa jib ad a d i da la m suat u per ja njia n sew a me n yew a. Unt uk me ne nt uka n suat u wakt u t erse but me nurut pasa l 13 39 KUHPer d at a haru sla h berpedo ma n p ada ket e nt ua n kepat ut an da n ke bia saa n ya ng ber laku. U nt uk me ne nt uka n suat u wakt u ya ng d iper ja n jika n pat ut at au t ida k pat ut erat kait a nnya de nga n ke bia saa n ya ng ber la ku. Me sk i de mika n, t id ak se mu a ke bia saa n ya ng ber laku dapat d ik at aka n p at ut unt uk d imasukka n keda la m p er ja njia n. Meru ju k pad a pe nje la sa n Pa sa l 44 da n 45 UUP A ma ka la yak n ya hak p aka i, ja ngk a wakt u hak sewa u nt uk ba ngu na n d ila ng su ngk a n u nt uk ja ng ka wakt u pa ling la ma 25 t ahu n d a n dapat d ip erpa nja ng u nt uk 25 t ahu n. Se la in it u meru juk pu la pad a ket ent ua n Pa sa l 5 PP No . 41/1998 se ba ga ima na t e la h d ig a nt i me n jad i PP No . 103/2015, Pasa l 1 592, 1593, 1597 KU HPerdat a sert a per ja njia n se wa me n yew a pe mba nd ing t ert angga l 1 Maret 2017 se la ma 1 t hn, 20 Apr il 201 7 se la ma 20 t hn, 11 Apr il 201 7 se la ma 25 t hn da n 7 Me i 2017se la ma 5 t hn. Ma ka, wakt u ya ng d ima ksu d haru sla h wakt u ya ng pa st i sep ert i u nt uk sat u ja m, sat u har i, sat u minggu da n sat u t ahu n.
O le h k are na nnya, ja ngk a wakt u sewa me n yew a seu mur hid up t id ak lz im (t id ak bia sa) se hing ga p er ja njia n t ert angga l 5 Ja nu ar i 2005 t id ak pat ut d ila ng su ngk a n kare na bert ent anga n d e nga n P asa l 133 9 KUHPerdat a. Me nurut t eor i kekuat a n me ng ik at per ja njia n, suat u per ja njia n ya ng sa h aka n me ng ikat para p iha k se la ya k nya Unda ng-U nda ng de ng a n d e mik ia n kare na per ja n jia n sewa me n yew a t ert angga l 5 Ja nu ar i 2005 t ida k sa h ma ka t id ak me milik i kek uat a n unt uk me ng ikat par a p iha k. De nga n kat a la in, para p ihak t ida k
t erik at unt uk me lak sa naka n kewa jiba nn ya.
3.3 Pe ran Nota ri s Di Da la m M ewujudkan K epatutan Pada Pe rjanjian
Not ar is merup aka n p e ja bat u mu m ya ng d a la m me n ja la nka n t ugasnya bert inda k ma d ir i da n t id ak me miha k para p ihak. Tuga s ut a ma no t aris ad a la h me mbuat sut u a lat bu kt i gu na me n jaa min t erwu jud nya kep ast ia n hu ku m. Gu na mewu judka n k epa st ia n huk u m bag i ma syark at pera n no t ar is le b ih ber sifat pre fe nt if ya it u me nceg a h t er jad in ya per masa la ha n huku m. O le h Kare na no t ar is merup aka n p iha k ya ng t id ak me milik i kep e nt ing a n ma ka a ke berad a nya dap at me ne nga h i kepe nt ingaa n para p iha k da n me ngara hka n p ara p iha k u nt uk me mbuat suat u per ja njia n ya ng pat ut.
Pada per ja njia n sewa me n yew a t ert angga l 5 Ja nu ar i 2 005 t erka it de nga n kew e na nga n no t ar is me nurut Pasa l 15 a yat (2) huru f a da n b ya it u, leg a lisa si da n wa ar me rking . Pad a waa rme rkin g no t ar is ha nya bert anggu ng ja wa b t erhadap kep ast ia n t a ng ga l pe nda ft ar a nnya sa ja. Pad a le ga lisa si no t aris bert a nggu ng ja wa b u nt uk me nja min k epa st ia n t angga l, kep ast ia n p ihak ya ng me na nd at ang a ni at au me mbu bu hk a n c ap je mpo l d a n is i dar i p er ja njia n t erse but .
Da la m ha l in i no t ar is dap at d ik at aka n t id ak cer mat da n t ida k me n ja la nka n t ugasn ya de nga n ba ik kare na p ada p er ja njia n ya ng d iw aar merk ing t erse but t ercant u mka n fra sa se la ya k nya per ja njia n ya ng d ile ga lisa si se la in it u me sk ipu n pad a w aar merk in g no t ar is ha nya berke wa jiba n u nt uk me ma st ika n t a ngga l pe nda ft ar a nnya sa ja da n t ida k bert anggu ng ja wa b t erhadap is i aka n t et ap i secara t idak la ng su ng dapat d ikat aka n ba hwa para p iha k
mewaa rme rk ing p er ja njia nn ya pada no t aris it u dap at d iart ika n t ela h me ng gu nak a n ja sa ya ng d iber ika n o le h no t ar is d a n suda h se la yak ya no t ar is me nja la n ka n t ugasnya de nga n ba ik t ida k t erkecua li d i da la m me n ja la nka n kewe na nga nn ya d ida la m me le ga lisa si ma upu n me waar mer k ing su at u per ja n jia n.
O le h kare na it u, no t aris he ndak n ya me n ja la nka n t uga snya de nga n c er mat , mesk ip u n pad a per ja njia n it u ha nya d i waar merk ing t idak la h d i persa la hka n apa bila no t ar is me lihat t er le bih da hu lu isi ya ng d ip er ja njik a n o le h p ara p iha k. se hing ga jika p er ja njia n ya ng d iwaa rme rkin g t erse but d ir asa bert ent anga n de nga n kep at ut an ma ka no t aris ber hak u nt uk me nceg a hnya.
Terka it per ja njia n t ert angg a l 5 Ja nu ar i 2005 maka, se su ngg u hnya sec ara mo ra l no t ar is t et ap me milik i t a nggu ng jawa b me ng ingat t erdapat ca p ja bat a n ya ng t e la h d ibu bu hka n pad a per ja njia n t erse but da n se baga i ak ibat nya aka n berd a mpak buru k bag i k iner ja no t ar is d imat a ma syar akat . De nga n de mik ia n, pera n no t aris sa ng at la h pe nt ing kare na da pat me nc ega h d ia la ng su ng ka nnya suat u per ja njia n ya ng t idak p at ut .
IV. K ASUS DAN ANAL ISIS 4.1Uraian Kasus Perjanjian Sewa
Menyewa Tanah Tertanggal 5 Januari 2005
a. Kasus Posisi
Kasu s me n ye wa in i ber mu la ket ika N yo nya Ida Ayu Put u Eka Kart ika WNI se la ku pe milik sew a me n yew aka n se bid a ng t a na h de nga n sert ifikat ha k milik at a s na ma nya se nd ir i kep ada Tua n Re ne ha n Mic ha e l Jo hn, Warg a Negara Asing se la ku Pe n yew a Berda sark a n p er ja njia n sew a me n yew t ert angga l 5 Ja nuar i 2 005.
Per ja njia n t erse but d ila ngsu ngka n de nga n B a ha sa I nggr is. Terdapat k lausu la ya ng mer ug ika n pe milik sew a ya it u:
Pasa l 1: Per ja n jia n d imu la i pada t angga l 5 Ja nu ar i 2005 da n ber laku seu mur hidup set e la h pe na nd at ang a na n p iha k k edu a (pen yew a), Pasa l 2: Harga sew a unt uk se u mur hid up d it et apka n se be sar R p. 10.000.000,00 (sepu lu h jut a rup ia h) o le h k are na t ela h d isepak at i bersa ma mak a harga sew a se la ma per ja n jia n ber la ng su ng t ida k dapat d ina ika n ma upu n d iruru nk a n, da n Pasa l 8 : Ja ngk a wakt u sewa me n yew a seu mur hid up ya ng d ima ksu d ada la h seu mur h idup p ihak kedu a. “seumur hidup” disini berarti awal sew a se la ma 15 t ahu n, d iikut i perpa nja nga n sec ara o to mat is, be ba s da n t anp a ga nt i rug i, u nt uk set ia p ja ngk a wakt u 20 t ahu n ber ikut nya sa mp a i p iha k kedu a me n ingga l. J ika p iha k kedu a me n ingga l da la m ja ngka wa kt u 15 t ahu n t erhit u ng se ja k pe na nd at ang a na n p er ja njia n in i, ma ka ha k se wa a ka n d ia lihka n kepad a p iha k ya ng d it u njuk o le h p ihak k edua u nt uk ja ngka wakt u 20 t ahu n. P ihak ked ua se la ma ja ngka w akt u 15 t ahu n pert a ma dapat me nju a l k e mba li hak sew a besert a ba ngu na n ya ng t ert ana m d iat asnya aka n t et ap i ket ik a pe minda ha n k e mba li t erse but , per ja njia n sewa - me n ye wa k e mba l i me n jad i sew a me nye wa se la ma 2 0 t ahu n se wa t erhit u ng se ja k t angga l pe njua la n ke mba li. Se wa me n yew a se la ma 20 t ahu n t erse but ha nya dapat d iperpa nja ng k e mba l i de nga n per set u ju a n t ert u lis p iha k pert a ma da n de ng a n pe ngg a nt ia n ua ng ya ng se sua i u nt uk perpa nja nga n sewa t erse but . Piha k kedua t idak ber hak u nt uk me n jua l me minda hka n p er ja njia n set e la h 15 t ahu n t erhit u ng se ja k pe na nd at ang a na n per ja n jia n awa l in i. U nt uk t ida k d irug ika n le bih
ba nyak la g i ke mu d ia n at a s kese pak at an k edua be la h p iha k, N yo nya Id a Ayu me mbuat per ja njia n sew a me n yew a k edu a t ert angga l 1 Okt o ber 200 5. Pad a per ja njia n in i, masa ber laku sew a se la ma 10 t ahu n. H ing ga ak hir nya pe milik sewa me nga ju ka n gu gat a n ke Pe ng ad ila n Neg er i G ia n yar, me mo ho n u nt uk me nyat aka n me n yat aka n per ja n jia n sew a me n yew a t a na h me nggu naka n Ba ha sa I nggr is t ert angg a l 5 Ja nu ar i 20 05 a nt ara pe nggugat de nga n t ergugat t id ak sa h da n cacat hu ku m sert a pat ut unt uk d ibat a lk a n, me nyat ak a n sa h sert a me mp u nya i k ekuat a n huku m me ng ikat per ja njia n sew a me n yew a kedu a t ert angg a l 1 Okt o ber 2005. D i da la m persid a nga n, Tua n Mic ha e l Jo h n se la ku t ergugat me ng a juka n gugat an ba lik (reko np e nsi) me mo ho n u nt uk me nyat aka n per ja njia n sewa me nye wa t a na h t ert angga l 5 Ja nu ar i 2005 sa h da n me ng ikat , me nyat aka n t id ak sa h da n t idak me ng ik at dan pat ut d ibat a lk a n p er ja njia n k edu a t ert angga l 1 Okt o ber 20 05 k are na per ja njia n k edua in i merup aka n reka ya sa dar i pe nggug at .
b. Dasar Pertimbangan Hakim
Me nurut ma je lis hak im da la m per ja njia n ke du a t ert angga l 1 Okt o ber 2005 ya ng me nja d i o bje k ada la h ru ma h seda ngka n pad a perkara in i ya ng me n jad i o bje k ada la h t a na h se bag a ima na ya ng t ela h d ia ku i o le h p ara p ihak ba hw a pada per ja n jia n se be lu mn ya t ert angga l 5 Ja nuar i 2 005 at as ha l t ersebut Ma je lis Hak i m berpa nd a nga n ba hwa per ja n jia n kedua t ert angg a l 1 Okt o ber 200 5 t id ak sa h kare na t ida k me muat seara det a il o bjek (p asa l 132 0 KUHPerdat a) sew a se hingg a suda h se la yak ya per ja n jia n t erse but ba t a l de mi huku m.
Terha dap per ja n jia n sew a me n yew a t ert angga l 5 Ja nu ar i
2005 sa hnya p er ja njia n me nurut pasa l 132 0 KU HPerdat a t erdapat e mpat syr at ya ng ma na ma je lis hak im me ngura ika n se bga i ber ikut :
1. Adanya kesepakatan, Majelis Hakim berpandangan bahwa penggugat dan tergugat keduanya telah menandatangani perjanjian sewa menyewa tertanggal 5 Januari 2005 dan terhadap fakta ini tidak dibantah oleh keduanya dan dari keterangan saksi-saksi tidak terungkap adanya paksaan, kekhilafan, atau peipuan yang dilakakukan oleh salah satu pihak.
2. Kecakapan, pada asasnya setiap orang yang sudah dewasa dan sehat pikirannya adalah cakap menurut hukum. Dari keterangan saksi saksi dan terlihat secara nyata oleh Majelis Hakim di muka persidangan bahwa para pihak sebagai subyek perjanjian adalah orang yang sudah dewasa dan sehat pikirannya.
3. Hal Tertentu, mengenai sebidang tanah dengan sertifikat hak milik No. 1414 atas nama penggugat sendiri. 4. Sebab yang halal, terhadap dalil
penggugat yang menyebutkan perjanjian tertanggal 5 Januari 2005 bertentangan dengan ketentuan pasal 5 PP No.41/1996 tentang kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang menyebutkan jangka waktu sewa tidak lebih dari 25 tahun. Atas hal ini Majelis Hakim berpandangan bahwa yang menjadi objek sewa adalah tanah dan bukanlah rumah. Dari pertimbangan-pertimbangan di atas, Majelis Hakim berpendapat bahwa perjanjian sewa menyewa tertanggal 5 Januari 2005 yang menggunakan Bahasa Inggris adalah tidak cacat hukum sehingga sah secara hukum serta mempunyai kekuatan hukum mengikat. Pada Tingkat Banding Putusan Pengadilan Negeri Gianyar dikuatkan Oleh Pengadilan Tinggi Denpasar sehingga dasar pertimbangan hakim Pengadilan Negeri Gianyar pada putusan Nomor: 53/Pdt.G/2010/PN.Gir diambil alih
dan dianggap sebagai dasar pertimbangan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Denpasar pada
putusanya Nomor:
39/PDT/2011/PT.DPS. Pada tingkat kasasi menurut Mahkamah Agung pada putusannya Nomor: 2785 K/Pdt/2011 berpandangan bahwa putusan judex facti telah tepat dan benar, serta alasan-alasan kasasi yang diajukan mengenai hasil pembuktian tidak dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan tingkat kasasi sehingga permohonan kasasi yang diajukan harus ditolak.
4.2. Analisis Kasus
Put usan Ma je lis H ak im ya ng me nge sa hk a n p er ja njia n sew a me n yew a t ert angga l 5 Ja nu ar i 2005 be lu m me ncer minka n syarat sa hnya p er ja njia n pa da P asa l 132 0 KUHPerdat a. Ha l in i dap at d ilihat ba hwa Ma je lis Hak im t ida k me mp ert imba ngka n ket e nt uan a sa s kepat ut an ya ng t erka ndu ng pad a Pasa l 1 339 KUHPerdat a da n ket ent ua n Pa sa l 31 UU No . 24/2009 ya ng me nye but ka n ba hw a per ja njia n ya ng me libat ka n Warg a Negara Asing da pat d ila ngsu ngka n de nga n B a ha sa I nggr is d a n wa jib jug a me mbu at da la m Ba hasa Indo nesia .
Sa la h sat u syarat sa hnya per ja njia n da la m P asa l 132 0 KUHPerdat a ada la h se ba b ya ng ha la l. Se ba b ya ng ha la l merup aka n bag ia n d ar i syarat o bjekt if. Se ba b ya ng ha la l dapat d iart ik a n ba hw a suat u per ja njia n t ida k bert ent anga n d e nga n u nda ng -und a ng, k et ert iba n u mu m da n kesu sila a n. O le h kare na per ja n jia n t ersebut t id ak me me nu hi ket e nt ua n kepat ut an pad a Pa sa l 133 9 KUHPerdat a da n ket e nt ua n Pasa l 31 UU No . 24/2009 ya ng ma na ket ent ua n t erse but merup aka n ket ent ua n ya ng d iis yarat ka n o le h und a ng-u nd a ng ma ka da pat la h d ik at aka n ba hwa per ja n jia n t ersebut t id ak me me nu h i syarat
sa hnya p er ja njia n t e nt ang se ba b ya ng ha la l.
Ma je lis H ak im ju ga t id ak me mp ert imba ngka n le bih la njut t erka it ket ent uan ke cak apa n par a p ihak at as o bje k per ja n jia n me ng ingat sa la h sat u p ihak a da la h Warga Negar a Asing se h ingg a me nurut ket ent ua n UUP A Warg a Negara Asing ya ng dapat me mp ero le h ha k at as t ana h d i Indo nesia ada la h ya ng berkedudu ka n d i I ndo nesia. S ecar a singk at , berkedu duka n dapat d iart ika n ba hw a Warga N egar a Asing t erse but t ela h t ingga l d i Indo nesia d a n k e had ir a nnya me mber ika n ma n faat ya ng dapat d ibukt ika n me la lu i KIT AB at au KIT AS. Deg a n de mik ia n, jik a pada sa at d ila ng su ngk a nnya per ja njia n sew a t ert angga l 5 Ja nu ar i 2005 t ergug at t ida k berkedudu ka n d i I ndo ne sia mak a aka n me mbuat per ja njia n t erse but bert ent anga n de nga n ket e nt ua n UUP A. Se la in it u, d apat d ilihat jug a Ma je lis H ak im t id a k me mp ert imba ngka n secar a t erper inc i at as ada at au t id ak nya cacat ke he nd ak p ada ke sepa kat a n ya ng t er jad i d ia nt ara p ara p iha k. Ha l in i sa ng at pent ing u nt uk d ip ert imba ngka n k are na se su nggu hn ya pad a per ja n jia n t erangga l 5 Ja nuar i 2005 t erdapat pe nya la hgu naa n ke ada a n se h ingg a me ngak ibat ka n c acat ke he nda k pada k at a sepa kat dar i p ara p iha k. Pen ya la hgu na a n ke ada a n me nurut ka mus ist ila h hu ku m Fo cke ma Andreae, misb rui k va n
omstan dighed en ada la h suat u
keada a n u nt uk me n ya la hgu naka n keada a n darur at o rang la in, ket ergant u nga nn ya
(ket idak berda ya a nnya),k ese mbro n o annya, kead aa n ak a ln ya ya ng t id ak se hat , at au ket ida k pe nga la ma nnya da la m
me nger jak a n p er buat a n huku m ya ng merug ik a n d ir in ya.13
Pen ya la hgu na a n kea daa n ya ng t erjad i pad a per ja n jia n t ert angga l 5 Ja nuar i 2005 d ima na S aat se seo rang me ngg u nak a n po sis i psiko lo g is do mina nn ya ya ng d ig u nak a n se cara t idak ad il u nt uk me neka n p ihak ya ng le ma h su pa ya mer eka me n yet u ju i se bua h per ja njia n ya ng se be nar nya mer eka t ida k ing in me nyet u ju in ya . Seh ingga se ja k aw a l pad a pr ja n jia n in i se su ng gu hnya sa la h sat u p ihak t e la h me ng et ahu i po sisin ya ya ng le bih kuat sep ert i pe nggug at ya ng t e la h me n yad ar i ke le ma ha n dar i p iha k t ergugat se la ku Warga N egara Asing ya ng t id ak da pat de nga n muda h me milik i hak at as t ana h d i Indo nesia ma upu n se ba lik nya p ihak t ergugat t e la h me n yad ar i ke le ma ha n pe ngg ugat ya ng me naru h k e yak ina n (k eperc a ya a n) pada t ergugat dan k e le ma ha n at a s pe ma ha ma n ba ha sa ya ng d imilik i. Ter lep as dar i p iha k ya ng ma na me la kuk a n pe nya la hgu naa n keada a n na mu n sat u ha l ya ng dapat d isimpu lk a n ba hwa pad a per ja njia n t ert angg a l 5 Ja nu ar i 2005 t e la h t er jad i pe nya la hgu naa n keada a n. Ada n ya c ac at kehe nda k t ersebut la h ya ng me ngak ibat ka n su bst ansi per ja n jia n t ert angga l 5 Ja nu ar i 200 5 me n jad i t ida k p at ut. O le h kare na it u me nurut huku m perdat a ya ng ber la ku per ja n ji a n sew a me nye wa t a na h t ert angga l 5 ja nuar i 2005 ada la h bat a l de m i huk u m se hing ga se su ngg u hnya t id ak me ng ik at para p ihak.
Terha dap put usa n ma je lis hak im d ima na Me nurut t eo ri rati o decide ndi da la m suat u put usa n hak im haru s me muat da sar da n a lasa n ya ng je la s sert a me muat pasa l- pa sa l t ert ent u dar i p erat ura n peru nda ng-u nda ng a n se h ingg a put usa n Ma je lis Hak im t erse but
13
Rendy Saputra, op.cit, h. 52.
dapat d ikat aka n t id ak berd asar pada a la sa n ya ng je la s d a n r inc i de nga n k at a la in put usa n t erse but d ijat u hk a n t ida k berd asar pad a pert imba ng a n ya ng cuku p (onvoldoe nde g emoti vee rd). Sebaga i ko nsek ue nsin ya put usa n dapat d ibat a lk a n pad a t ingkat perad ila n ya ng le b ih t ingg i ba ik pada t ingk at ba nd ing maupu n kasa si. D iku at kann ya put usa n Pengad ila n N eger i G ia n yar pad a t ing kat ba nd ing d a n k asasi t ida k me ncer mink a n kepa st ia n hu ku m. O le h kare na it u me nurut t eor i
ratio deci dendi da n gu na
t erwu jud nya k epa st ia n huku m per ja njia n t ert angg a l 5 Ja nu ar i 2005 harusla h d in yat aka n bat a l de mi huku m o le h Ma je lis H ak im. Me sk ipu n me nurut adag iu m re sjudic ata p ro ve ritat e hab etu r apa ya ng d ip ut us o le h hak im haru s d ia ngga p be nar, suat u per ja njia n t et ap la h t ida k da pat bert ent a nga n de nga n kep at ut an jika d ik e mud ia n har i t erdap at per ja njia n serup a, ma ka me nurut ket ent ua n huku m perdat a ha l t erse but t idak dapat d ibe nark a n kare na suat u pe r ja njia n ya ng bert ent a nga n d e nga n kepat ut an ad a la h bat a l de m i huk u m.
V. K esimpulan dan Sa ran 5.1 K esimpu lan
Berda sark a n pe mba ha sa n pad a ba b- ba b ya ng t e la h d iur a ika n se be lu mn ya, ma ka dap at d it ar ik kesimp u la n, ba hw a:
1. Pencantuman klausula seumur hidup di dalam perjanjian sewa menyewa tertanggal 5 Januari 2005 tidaklah patut atau bertentangan dengan asas kepatutan di dalam Pasal 1339 KUHPerdata karena Asas kepatutan pada prinsipnya menitikberatkan pada kebiasaan umum yang ada dimasyarakat sehingga untuk menetapkan waktu pada perjanjian sewa menyewa harus mngikuti kebiasaan yang berlaku umum dimasyarakat. Dari ketentuan
perundang-undangan dan perjanjian sewa menyewa tanah tertanggal 1 Maret 2017, 20 April 2017, 11 April 2017 dan 7 Mei 2017 secara lazim suatu ketetapan waktu di dalam perjanjian sewa menyewa adalah waktu yang dapat ditentukan dan pasti seperti untuk satu hari, satu minggu, satu bulan dan satu tahun selayaknya pada pengaturan jangka waktu hak pakai yang dapat diberikan paling lama untuk jangka waktu 25 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun dan dapat diperbaharui, mengingat pada penjelasan pasal 44 dan 45 UUPA menyebutkan bahwa hak sewa untuk bangunan merupakan hak pakai yang mempunyai sifat khusus.
2. Pertimbangan Majelis Hakim tidak mencerminkan syarat sahnya perjanjian didalam Pasal 1320 KUHPerdata karena tidak dipertimbangkannya ketentuan kepatutan pada Pasal 1339 KUHPerdata, adanya cacat kehendak pada kesepakatan para pihak dan kewenangan para pihak atas objek perjanjian oleh Majelis Hakim maka sesungguhnya perjanjian sewa menyewa tanah tertanggal 5 Januari 2005 bertentangan dengan syarat sebab yang halal sehingga kedudukan
perjanjian sewa menyewa tanah tertanggal 5 Januari 2005 menurut hukum perjanjian adalah batal demi hukum.
5.2 Saran
Ad apu n sara n ya ng dap at d iber ika n t erka it d e nga n pe ne lit ia n in i ia la h :
1. Disarankan kepada pemerintah hendaknya membentuk suatu peraturan terkait jangka waktu hak sewa untuk bangunan dengan mengikuti jangka waktu selayaknya pada pengaturan jangka waktu pada hak pakai guna terwujudnya suatu kepastian hukum.
2. Disarankan kepada Majelis Hakim dalam memutus suatu perkara hendaknya menggali seluruh ketentuan hukum yang ada dan
menuangkannya pada
pertimbangan hukum. Ketetuan kepatutan sudah selayaknya selalu menjadi pertimbangan hakim didalam memutus suatu gugatan perjanjian karena sudah sepatutnya suatu perjanjian mencerminkan nilai-nilai yang ada di masyarakat guna terwujudnya keadilan sebagai tujuan dari hukum itu sendiri. DAFTAR PUST AK A
I. Buku
Bud io no , Her lie n, 2 015, Ku mpulan Tuli sa n Huku m Pe rdata, B uku Ket iga, C it ra Ad it ya Bakt i, B a ndu ng.
Dw i Yuwo no Isma nt o ro, 2013, Baca Buku Ini Sebel um Tanda Ta ngan Surat Pe rjnjian, Pust aka Yu st isia, Yo g ya k art a
H.S., Sa lim, 2011, Hu kum Kont rak T eo ri & Te hnik Pe nyu sunan Kont rak, Cet. VIII, S inar Gra fik a, Jakart a.
Marzuk i, Pet er Ma h mud, 2008, Pengant ar Ilmu Hukum, Ke nca na Pre nad a Med ia Gro up, Jak art a.
_____, 2016, Pen elitian Hu kum, Pre nad a Med ia Gro up, Jak art a.
Sat rio , J, 1993, Hukum Peri katan (pe rik atan pada umum nya), A lu mn i, Ba ndu ng.
So ero so , R, 2011, Perjanjia n Di Ba wah Tangan Ped oman Pra kti s Pemb uatan Dan Aplik asi Hu kum, S inar Gr a fik a, Jak art a.
Subekt i, R, 2010, Hukum Pe rjanjian, PT. Int er msa, Jakart a.
Su mard jo no , Mar ia S. W., 2005, Ke bija k a n Pert a na ha n Ant ara R egu la si da n I mp le me nt asi, Ko mp as, Jakart a.
II. Pe ratu ran Pe rund ang -Undangan Kit a b U nd a ng -U nd a ng Huku m Perd at a
Unda ngU nda ng No mo r 5 Tahu n 196 0 Te nt ang Perat ura n Da sar Po ko k -po ko k Agrar ia. (Le mbara n N egara Repu blik I ndo ne sia t ahu n 1 960 No mo r 104, Ta mba ha n Le mbara n Neg ara Repu b lik I ndo nesia No mo r 20430).
Unda ng-u nda ng No mo r 24 t ahu n 20 09 Tent a ng B e nd era, Ba hasa, da n La mba ng N egara S ert a Lagu Ke ba n gsaa n. ( Le mba ra n N egara Repu blik I ndo ne sia Ta hu n 200 9 No mo r 109, Ta mba ha n Le mbara n Negara R epu blik I ndo ne sia No mo r 5035).
Unda ngU nda ng No mo r 2 t ahu n 2014 Tent a ng Peru ba ha n At as U nda ng -Unda ng No mo r 30 t ahu n 2 004 Te nt a ng Ja bat a n No t ar is. (Le mbara n Negara R epu blik I ndo nesia Ta hu n 2 004 No mo r 3, Tamba ha n Le mbar a n Neg ara Re pu blik I n do nesia No mo r 5491).
Perat uran P e mer int a h No mo r 40 Ta hu n 1 996 Te nt ang Ha k Gu na U sa ha, Hak Gu na Ba ng u na n, Da n H ak Paka i At a s Ta na h. (Le mbara n N egara Repu blik I ndo ne sia Ta hu n 1996 No mo r 58, Ta mba ha n Le mbar a n Negara R epu blik I ndo ne sia Ta hu n 199 6 N o mo r 3643).
Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia. (Lembaran Negara Republik Indonesia tahun 2015 Nomor 325, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5793).
