BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Kondisi Umum Lokasi
4.1.1 Kondisi Fisik dan Biofisik Pegambiran Residence 4.1.1.1 Letak, Luas, dan Aksesibilitas
Kota Cirebon yang dijuluki dengan Kota Wali, terletak di daerah pantai utara Provinsi Jawa Barat bagian timur. Dengan letak geografis yang strategis, Kota Cirebon dapat digunakan sebagai jalur utama transportasi dari Jakarta menuju Jawa Tengah. Letak tersebut menjadikan suatu keuntungan bagi Kota Cirebon, terutama dari segi perhubungan dan komunikasi. Geografis Kota Cirebon terletak pada posisi 108.33o dan 6.41o Lintang Selatan pada pantai utara Pulau Jawa. Kota Cirebon merupakan daerah dataran rendah dengan luas wilayah administrasi 37,35 km2 atau 3.735,8 hektar, yang mempunyai batas-batas sebagai berikut:
a. Sungai Kedung Pane di sebelah utara;
b. Sungai Banjir Kanal/Kabupaten Cirebon di sebelah barat; c. Sungai Kalijaga di sebelah selatan;
d. Laut Jawa di sebelah timur.
Di kota Cirebon terdapat suatu kawasan perumahan terbesar yang luasnya mencapai 55 ha, yaitu Pegambiran Residence. Pegambiran Residence memiliki suatu perencanaan kawasan perumahan yang akan menjadi kota mandiri dengan memiliki berbagai fasilitas di dalamnya. Lahan seluas 55 hektar terletak di tengah lanskap hijau di sisi tenggara pusat kota Cirebon yang strategis karena diapit dua jalan utama, yaitu Jln. Pangeran Drajat dan Jln. Ahmad Yani berikut fly over-nya dan memiliki dua gerbang akses dari kedua jalan utama tersebut, hanya 5 menit dari pusat kota dan 10 menit dari stasiun kereta api. Pegambiran Residence dilengkapi dengan sebuah jalan utama yang membelah dari ujung utara ke selatan. Gerbang sisi utara berada di Jln. Pangeran Drajat, berupa jembatan yang menyebrangi kali Suba. Di sisi selatan, gerbang berada di Jln. Jendral Ahmad Yani dekat dengan fly over. Selain dilengkapi dengan danau buatan yang
dirancang asri, terdapat boulevard di jalur utama proyek selebar 20 meter yang akan menjadi koridor komersial baru bagi kota Cirebon.
4.1.1.2 Iklim, Jenis Tanah, Curah Hujan, Kelembaban Udara, dan Kecepatan Angin
Kota Cirebon termasuk daerah beriklim tropis, dengan suhu udara minimum rata-rata 22,3 oC dan maksimun rata-rata 33,0OC dan banyaknya curah hujan 1.351 mm per tahun. Terdapat tiga macam keadaan angin di Kota Cirebon, yaitu Angin Musim Barat (Desember – Maret), Angin Musim Timur (Mei – Oktober), dan Angin Pancaroba (April – November).
Keadaan air tanah pada umumnya dipengaruhi oleh intrusi air laut sehingga kebutuhan air bersih masyarakat untuk keperluan minum sebagian besar bersumber dari pasokan Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kota Cirebon yang sumber mata airnya berasal dari Kabupaten Kuningan. Untuk keperluan lainnya sebagian besar diperoleh dari sumur dengan kedalaman antara dua meter sampai dengan enam meter.
Tanah sebagian subur dan sebagian kurang produktif disebabkan tanah pantai yang semakin luas akibat endapan sungai-sungai. Pada umumnya tanah di Kota Cirebon berjenis regosol yang berasal dari endapan lava dan piroklasik (pasir, lempung, tanah liat, tupa, breksi lumpur, dan kerikil).
4.1.1.3 Vegetasi dan Satwa
Vegetasi yang ada di kawasan Pegambiran Residence terdiri dari jenis pohon, semak, dan groundcover. Vegetasi yang berada di sepanjang jalan merupakan jenis pohon besar yang berfungsi sebagai tanaman peneduh. Tanaman tersebut adalah ki hujan. Median jalan, ditanami dengan pohon kurma. Vegetasi yang dipilih oleh Pegambiran Residence adalah vegetasi yang pemeliharaannya mudah atau praktis, mudah berbunga, dan biaya pemeliharaannya rendah. Area yang belum dikembangkan, tetapi sudah menjadi milik perusahaan memiliki beragam vegetasi liar. Satwa yang dijumpai terdiri dari burung, kadal, dan ular. Daftar vegetasi yang ditanam di kawasan perumahan Pegambiran Residence dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3 Daftar Vegetasi di Pegambiran Residence
No. Jenis Vegetasi
Nama Ilmiah Nama Indonesia
1. Allamanda sp. Alamanda
2. Artocarpus communis Sukun
3. Axonopus compressus Rumput paetan
4. Bauhinia purpurea Bunga kupu-kupu
5. Carex morrowi Kucai jepang
6. Chlorophytum sp. Lili paris
7. Cordia sebestana Jati mas
8. Cuphea hyssopifolia Taiwan beauty
9. Cycas revoluta Sikas
10. Cynodon dactylon Rumput bermuda
11. Dracaena sanderiana Drasaena strip
12. Euphorbia milii Euphorbia
13. Ficus elastica Beringin karet
14. Ficus lyrata Biola cantik
15. Gmelina arborea Jati putih
16. Heliconia sp. Pisang-pisangan
17. Hymenocallis speciosa Spider lily
18. Mangifera indica Mangga
19. Palisota barteri Palisota
20. Pandanus amaryllifolius Pandan wangi
21. Paraserianthes falcataria Sengon
22. Phoenix dactylifera Puniks
23. Plumeria sp. Kamboja kuburan
24. Pterocarpus indicus Angsana
25. Rhapis excelsa Palem wregu
26. Rhoeo discolor Adam hawa
27. Samanea saman Ki hujan
28. Sansevieria sp. Sanseviera
29. Spathodea campanulata Kecrutan
30. Tagetes patula Bunga tahi kotok
31. Terminalia catappa Ketapang
32. Wodyetia bifurcata Palem ekor tupai
4.1.1.4 Sirkulasi, Utilitas, dan Fasilitas
Sirkulasi merupakan hal yang terpenting dalam pengembangan suatu perumahan sehingga diperlukan pengelolaan yang efektif. Sirkulasi jalan utama dibagi dua jalur untuk menjamin keamanan pengguna jalan. Jaringan jalan yang ada di dalam kawasan ini meliputi tiga kelas berikut:
a. jalan utama (jalan arteri) yang terdiri dari
1. jalan arteri dua jalur, masing-masing selebar 7 m dengan median jalur hijau 3 m dan bahu jalan masing-masing 3 m;
2. jalan arteri satu jalur dengan dua arah yang berlawanan selebar 20 m dengan bahu jalan 3 m;
b. jalan lingkungan (kolektor), yaitu jalan yang menghubungkan jalan utama dengan jalan masuk ke setiap lingkungan perumahan;
c. jalan subkolektor, yaitu jalan yang melintasi setiap cluster di sebuah lingkungan perumahan.
Jalan arteri dan jalan kolektor dihubungkan dengan daerah persimpangan, yaitu berupa pertigaan jalan, perempatan jalan, dan bundaran jalan. Jalan kolektor menghubungkan fasilitas-fasilitas penunjang jalan utama di dalam cluster. Jalan subkolektor merupakan jalan yang menghubungkan blok antarrumah di dalam kawasan perumahan. Jalan boulevard digunakan sebagai jalan masuk utama yang di sisi kanan kirinya ditanami oleh pohon ki hujan (Gambar 3).
Gambar 3 Jalan Boulevard
Potongan jalan boulevard yang ada di Pegambiran Residence terlihat pada Gambar 4.
Menurut Koestoer (1995), utilitas umum merupakan bangunan-bangunan yang dibutuhkan dalam sistem pelayanan lingkungan yang diselenggarakan oleh pemerintah dan pembangunan swasta, seperti penyediaan yang menyangkut jaringan air bersih, listrik, pembuangan sampah, dan telepon. Konsep utilitas yang dikembangkan adalah sistem jaringan yang memberikan keamanan, kenyamanan, dan keindahan lanskap di Pegambiran Residence.
Utilitas yang tersedia di kawasan ini terdiri dari PDAM, PLN, dan telkom. Pihak Pegambiran Residence bekerja sama dengan CV. Awecca Widdy dalam mengelola listrik (PLN), dengan Jatara Kop dalam mengelola telkom, dan dengan CV. Vidici dalam mengelola PDAM.
a. Jaringan listrik
Pegambiran Residence memiliki pemasangan jaringan kabel-kabel listrik di dalam tanah (under ground power supply). Jaringan kabel yang dipasang di dalam tanah memberi kebebasan pada tanaman untuk tumbuh tanpa harus dipangkas pada ketinggian tertentu. Kekurangan pada sistem ini adalah kesulitan untuk mencari sumber kerusakan apabila ada listrik yang tidak berfungsi dan biayanya yang mahal. Menurut Simonds (1983), meningkatkan keindahan lanskap permukiman nilainya lebih tinggi jika dibandingkan dengan uang yang didapatkan dari penghematan karena tidak memasang jaringan utilitas di bawah tanah, meskipun dalam beberapa hal jaringan utilitas bawah tanah memiliki kelemahan seperti perlunya penggalian bila ada perbaikan. Daya listrik untuk Cluster Gardenia sebesar 2200 watt, sedangkan Cluster Oasis sebesar 3500 watt. b. Jaringan telepon
Sistem pemasangan jaringan telepon menggunakan jaringan yang berada di bawah permukaan tanah.
c. Sumber air
Untuk memenuhi kebutuhan air bagi para penghuni, pihak pengelola Pegambiran Residence menggunakan PDAM dan air sumur. Air sumur hanya digunakan untuk kegiatan penyiraman dalam melakukan kegiatan pemeliharaan lanskap. Jika terdapat para penghuni yang tidak membayar
biaya pemakaian air, pihak pengelola Pegambiran Residence akan memutus pipa pemakaian air tersebut.
Fasilitas yang terdapat di kawasan Pegambiran Residence didasarkan atas pembangunannya sebagai kota mandiri yang mengakomodasikan beberapa fungsi yang berkaitan satu dengan yang lainnya.
a. Fungsi Hunian
Tabel 4 menyajikan spesifikasi masing-masing cluster tersebut berikut apartemen dan hotel.
Tabel 4 Jenis Hunian dan Target Penggunanya
No. Jenis Hunian Keterangan
1. Cluster Gardenia
Ditargetkan bagi keluarga baru/keluarga kecil. Cluster ini menyediakan 143 unit.
2. Cluster Oasis Ditargetkan bagi keluarga yang lebih mapan. Cluster ini menyediakan 104 unit.
3. Cluster
Central Park Ditargetkan bagi keluarga yang cukup mapan. Cluster ini menyediakan 115-116 unit. 4. Cluster
El’Grande
Ditargetkan bagi keluarga yang sangat mapan. Cluster ini sangat luas karena memiliki fasilitas golf driving range. Cluster ini menyediakan 120 unit.
5. Apartemen Ditargetkan bagi masyarakat kelas atas yang ingin memiliki tempat peristirahatan sendiri.
6. Hotel Ditargetkan bagi masyarakat yang ingin menetap sementara dalam jangka waktu tertentu untuk melakukan aktivitasnya.
b. Fungsi Bisnis
Pegambiran Residence menyediakan sarana bisnis berupa ruko dan mal. Sarana bisnis yang telah dibangun adalah ruko (Gambar 5) sedangkan mal akan segera dibangun. Home and Bussines adalah konsep baru dari ruko biasa dengan luas tanah 248 m2 dan luas bangunan 176 m2. Terdapat pemisahan tempat usaha dengan rumah tinggal sehingga memberikan kenyamanan dan keamanan yang jauh lebih baik.
Gambar 5 Ruko
c. Fungsi Rekreasi
Sarana rekreasi yang disediakan berupa fun world, taman bermain, dan golf driving range. Sarana rekreasi yang telah dibangun salah satunya adalah padang golf yang terdiri dari Tee Track dengan 16 Bay seluas 10 ha. Terdapat fasilitas pelengkap padang golf, seperti VIP room untuk tempat bersantai setelah bermain golf dan juga dapat digunakan sebagai ruang pertemuan. Di driving range juga terdapat Pro Shop yang menyediakan berbagai macam alat-alat untuk keperluan bermain golf. Selain untuk bermain golf, di driving range juga akan ada area pasar malam yang dapat dijadikan sebagai salah satu alternatif kegiatan bagi masyarakat Cirebon. Berikut adalah contoh Golf Driving Range (Gambar 6).
Fun world rencananya akan dibangun dengan luas lahan 2,5 ha. Terdapat banyak permainan yang dapat dimainkan oleh kalangan anak kecil hingga dewasa. Taman bermain hanya dikhususkan bagi kalangan anak kecil. Permainan yang ada di taman bermain adalah ayunan, prosotan, dan berbagai jenis permainan anak.
d. Sarana pendukung lainnya
Sarana pendukung lainnya berupa sarana kesehatan, sekolah, dan masjid. Masjid yang telah dibangun adalah masjid hijau. Luas masjid ini adalah 8.100 m2(Gambar 7).
Gambar 7 Masjid Hijau
Sarana transportasi juga menjadi perhatian dengan adanya layanan Shuttle Bus yang sedang direncanakan oleh pihak Pegambiran Residence. Fasilitas pelayanan yang diberikan pihak pengelola kawasan adalah pelayanan keamanan 24 jam sehingga penghuni merasa aman dan nyaman. Diberikannya pula fasilitas CCTV untuk memperketat keamanan. Pemasangan titik CCTV terdapat pada Lampiran 2.
4.1.2 Aspek Sosial Ekonomi Penghuni Kawasan Pegambiran Residence Penghuni adalah setiap keluarga atau badan hukum selaku pemilik yang menghuni hunian atau orang yang menerima hak dan kuasa dari pemilik untuk tinggal dan menetap serta melakukan aktivitas di dalam kawasan Pegambiran Residence. Jumlah penghuni sampai periode April 2011 mencapai 123 kepala
keluarga yang terdiri atas karyawan berbagai instansi baik pemerintah maupun swasta. Masyarakat sekitar kawasan perumahan Pegambiran Residence pada umumnya berasal dari masyarakat golongan menengah ke bawah dengan tingkat pendidikan relatif rendah. Sebagian besar masyarakat sekitar bekerja dalam bidang pertanian, peternakan, perikanan, industri kecil, jasa, dan perdagangan. Penghuni Pegambiran Residence rata-rata berada di tingkat ekonomi menengah ke atas. Warga yang tinggal di Pegambiran Residence dan sekitarnya kebanyakan menganut agama Islam, sebagian kecil beragama Katolik, Protestan, dan Budha.
Kepuasan penghuni dalam lingkungan perumahan menjadi faktor yang penting dalam keberlanjutan Pegambiran Residence. Pada masa magang, mahasiswa menyimpulkan bahwa warga Pegambiran Residence merasa betah. Menurut Gifford (1987), tingkat kepuasan pada lingkungan perumahan dapat dipengaruhi, antara lain, oleh faktor pengaruh pribadi (demografi, norma dan kepribadian, harapan, perbandingan dengan perumahan lain), pengaruh sosial (privasi, keamanan, dan fungsi sosialisasi), pengaruh fisik (bentuk bangunan rumah, gaya arsitektur, dan interior), dan pengaruh budaya. Faktor penting yang dikembangkan oleh pengembang untuk menciptakan kepuasan warga adalah faktor fisik. Program-program sosial yang diselenggarakan untuk penghuni, antara lain, driving golf dan social gathering di Sentra Komunitas Oasis (SKO). Secara umum warga Pegambiran Residence menunjukkan kepuasan terhadap tempat tinggalnya.
Penghuni yang ingin melakukan komplain mengenai masalah yang terjadi pada tempat tinggalnya dapat langsung datang ke kantor pemasaran. Kemudian, dari pihak divisi Estate Management akan segera langsung turun ke lapang untuk mengecek permasalahannya dan melaporkan kepada pihak kontraktor yang terkait untuk segera memperbaiki dan merapihkannya.
4.1.3 Konsep dan Rencana Pengembangan Konsep Kawasan Pegambiran Residence
Kawasan Pegambiran Residence memiliki konsep sebagai kota mandiri yang berpandangan bahwa kehidupan yang baik adalah kehidupan yang seimbang, adanya perjuangan, adanya ketenangan, dan juga penuh kesenangan yang
ditunjang dengan konsep lanskap greenery yang mencakup teduh, rimbun, dan sejuk.
Pegambiran Residence merupakan sebuah hunian kontemporer yang terletak di lingkungan alam yang asri sekaligus dekat dengan rangkaian pusat hiburan modern untuk keluarga. Pegambiran Residence adalah hunian ideal yang diharapkan menjadi impian setiap keluarga. Di kawasan ini, para penghuni dapat memanfaatkan waktu semaksimal mungkin untuk kebahagiaan keluarga. Sebagai sebuah terobosan dalam konsep real estate di Cirebon, Pegambiran Residence hadir dengan rumah tinggal bergaya klasik dan modern yang terbagi dalam beberapa thematic cluster, dibangun di atas lanskap hijau tropis asri dengan danau buatan yang dirancang artistik. Hunian terpadu ini dilengkapi dengan fasilitas ruko, fun world, masjid, golf driving range, auto mall, apartemen, hotel, sekolah, club house, dan rumah sakit.
Cluster Oasis merupakan cluster pertama yang dikembangkan oleh Pegambiran Residence yang dirancang untuk keluarga yang sudah sangat maju di bidang ekonomi sehingga harga yang ditetapkan cukup mahal. Tabel 5 menyajikan jumlah unit rumah berdasarkan tipe rumah di Cluster Oasis.
Tabel 5 Jumlah Unit Rumah Berdasarkan Tipe Rumah di Cluster Oasis
No. Tipe rumah Jumlah
1. Home and bussines dua lantai 16
2. Home and bussines tiga lantai 5
3. Tipe 175/150 14 4. Tipe 180/170 20 5. Tipe 240/210 14 6. Tipe 300/235 15 7. Tipe 400/315 9 8. Tipe 540/415 11
Cluster Oasis ini ditunjang dengan fasilitas Sentra Komunitas Oasis. Di dalam Sentra Komunitas Oasis terdapat kolam renang, meja biliyard, dan ruang perpustakaan. Biasanya penghuni Cluster Oasis menggunakan Sentra Komunitas Oasis untuk kegiatan social gathering. Site plan Cluster Oasis terdapat pada Lampiran 3. Berikut adalah contoh rumah di Cluster Oasis (Gambar 8) dan Sentra Komunitas Oasis (Gambar 9) sebagai fasilitas penunjang bagi Cluster Oasis.
Gambar 8 Rumah di Cluster Oasis Gambar 9 Sentra Komunitas Oasis
Cluster Gardenia merupakan cluster kedua yang dikembangkan di Pegambiran Residence yang dirancang untuk keluarga muda yang sedang bergerak maju di bidang ekonomi. Tabel 6 menyajikan jumlah unit rumah berdasarkan tipe rumah di Cluster Gardenia.
Tabel 6 Jumlah Unit Rumah Berdasarkan Tipe Rumah di Cluster Gardenia
No. Tipe rumah Jumlah
1. Tipe 100/180 9
2. Tipe 100/162 20
3. Tipe 90/135 14
4. Tipe 80/120 69
5. Tipe 70/105 19
Lokasi Cluster Gardenia sangatlah strategis karena terletak berhadapan dengan golf driving range. Mengingat kenyataannya bahwa Cluster Gardenia dihuni oleh keluarga muda dengan anak-anak yang masih balita, fasilitas yang dibangun adalah fasilitas untuk tumbuh kembang anak-anak, seperti ruang perpustakaan dan taman bermain. Selain itu, terdapat juga fasilitas club house. Site plan Cluster Gardenia terdapat pada Lampiran 4. Berikut adalah contoh rumah di Cluster Gardenia (Gambar 10).
Gambar 10 Rumah di Cluster Gardenia
Kawasan perumahan Pegambiran Residence ini direncanakan memiliki luas 55 ha dengan 60% berupa bangunan, 20% jalan, dan 20% area hijau. Segmen pasar yang dibidik adalah kalangan menengah ke atas. Beberapa tahun kemudian akan dibangun dua cluster baru dengan luas 3,5 ha dan 12 ha. Masih banyak fasilitas yang belum dibangun. Hal tersebut berarti masih banyak areal yang akan dibangun oleh pengembang dan akan terus berjalan hingga target pembangunan tercapai seluruhnya. Master plan kawasan perumahan Pegambiran Residence terdapat pada Lampiran 5.
4.1.4 Konsep Tata Hijau
Konsep umum penghijauan Pegambiran Residence, yaitu menciptakan area hijau sebesar 20%. Hal ini tidak sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan (RTHKP) yang menetapkan luas ideal RTHKP minimal, yaitu 30% dari luas kawasan. Selama kegiatan magang berlangsung, mahasiswa menilai konsep mengenai tata hijau belum tercapai. Dilihat dari banyaknya infrastruktur bangunan yang lebih mendominasi.
Menurut Nasrullah (2007), berdasarkan ciri-ciri fisik tanaman secara individu atau berkelompok dalam ruang terbuka hijau memiliki fungsi sebagai ameliorasi iklim/menciptakan kenyamanan, merekayasa lingkungan, keperluan arsitektural, dan untuk keindahan.
1. Ameliorasi iklim/menciptakan kenyamanan
Pada kawasan Pegambiran Residence, penanaman yang memberi naungan dari sinar matahari, memodifikasi udara, menambah kelembaban udara, memberi naungan dari hujan, dan menahan angin. Vegetasinya, antara lain, ki hujan, jatimas, bunga kupu-kupu, dan angsana. Pohon angsana belum tumbuh besar sehingga pada gerbang belakang Pegambiran Residence masih terasa silau.
2. Merekayasan lingkungan
Fungsi rekayasa lingkungan di kawasan Pegambiran Residence yang dapat diamati, yaitu tanaman yang dapat mengurangi polusi udara, mereduksi bising, dan memperbaiki aroma udara. Fungsi merekayasa lingkungan didominasi pohon-pohon merambat yang berfungsi sebagai mereduksi bising dari suara kereta api dan memperbaiki aroma udara dari bau bantaran sungai.
3. Keperluan arsitektural
Penanaman yang membentuk ruang, membagi ruang, mempersempit, pembatas, penutup, dan pengarah. Fungsi tanaman yang dominan digunakan di Pegambiran Residence, yaitu pengarah seperti pohon kurma dan palem ekor tupai. Sedangkan untuk penutup dominan menggunakan tanaman merambat.
4. Keindahan/estetika
Tanaman yang menampilkan ciri fisik yang berkesan indah baik dari warna, tekstur, aroma, dan bunyi. Biasanya karakter tersebut didapat dari tanaman yang berbunga baik dari jenis pohon, semak, dan perdu. Tanaman yang membingkai view, memberi latar belakang, menonjolkan objek tertentu, melembutkan garis dan massa bangunan, menyatukan elemen arsitektur bangunan, dan menciptakan pola bayangan. Jenis vegetasi yang digunakan, antara lain, bunga kupu-kupu (Bauhinia purpurea), jatimas (Cordia sebestana), alamanda (Allamanda sp.).
Menurut Carpenter et al., (1975), kriteria dalam pemilihan tanaman untuk sebuah kota harus sama dengan situasi lanskap lainnya, yaitu menyesuaikan lanskap sesuai kebutuhan dan fungsinya, dapat beradaptasi dengan lingkungan,
mempertimbangkan semua karakter tanaman baik ukuran dan bentuknya, dan memerlukan pemeliharaan yang rendah. Penanaman pohon-pohon selalu diletakkan di sepanjang jalan untuk menyediakan naungan atau jalan raya yang lurus memandu dari satu bangunan ke bangunan lain. Penanaman juga memberikan nilai visual dan menciptakan perasaan unity.
Saat ini, konsep vegetasi di kawasan Pegambiran Residence belum memiliki karakter yang membedakannya dengan perumahan lain. Desain taman dan penghijauan mengalami keseragaman sehingga keadaan lanskap dan vegetasi pada hampir seluruh kawasan belum mempunyai karakter yang khas. Penataan vegetasi dalam pemilihan jenis tanaman untuk penghijauan, preferensi terhadap tumbuhan lokal sebagai identitas daerah, pelestarian tanaman langka, pertimbangan estetika dan nilai ekonomi belum menjadi pertimbangan dalam memunculkan konsep yang tematik.
4.1.5 Kelembagaan Kawasan Pegambiran Residence 4.1.5.1 Profil Perusahaan
PT Grage Group memiliki cabang di berbagai daerah, seperti Grage Pusat Perbelanjaan di Cirebon, Grage Sangkan Hotel SPA di Kuningan, Grage Hotel di Cirebon, Grage Horizon Hotel di Bengkulu, Grage Hotel dan Restaurant di Jogja, Wisma Grage di Bandung, Grage Ramayana di Jogja, Ciremai Estate di Kuningan, dan Pegambiran Residence di Cirebon. Kawasan Pegambiran Residence dikelola oleh PT Grage Griya Permai yang merupakan anak perusahaan dari Grage Group. PT Grage Griya Permai membuka mega proyek sebuah kawasan perumahan Pegambiran Residence yang luasnya sebesar 55 ha. Sebelum dibangun, lahan ini merupakan sawah dan rumah-rumah liar. Pada tahun 2005, PT Grage Griya Permai merencanakan pembangunan Pegambiran Residence. Pada tahun 2006, kawasan perumahan ini resmi dibangun. PT Grage Griya Permai bekerja sama dengan pemerintah, kontraktor, konsultan, dan nursery dalam melakukan tahap pembangunan Pegambiran Residence. Kontraktor yang ikut bekerja sama adalah PT Adi Karya yang menangani jembatan, PT Mandiri Kokoh Abadi yang menangani jalan, serta PT Parahyangan, PT Matrik, CV Gunung Kuda, dan PT Maleo yang menangani Cluster Oasis. Cluster Gardenia ditangani
oleh kontraktor PT Matrik, PT Intan, PT Karya Ade, PT Maleo, dan PT Brata. Kawasan padang golf ditangani oleh PT Grage Griya Permai.
Komisaris utama Pegambiran Residence adalah Drs. H. Boediman Kusika yang merupakan pimpinan utama di Grage Group. Kawasan Pegambiran Residence menyediakan empat cluster yang didukung oleh fasilitas-fasilitas pendukung perumahan. Fasilitas-fasilitas tersebut adalah sarana rekreasi, auto mall, hotel, rumah sakit, dan apartemen. Saat ini masih banyak rencana pembangunan yang belum terealisasikan. Dalam proses pembangunan, perusahaan ini juga membentuk tim pemasaran dan manajemen konstruksi untuk persiapan penjualan, launching, dan konstruksi yang terus berjalan sampai saat ini.
4.1.5.2 Struktur Organisasi Perusahaan
PT Grage Griya Permai dipimpin oleh seorang direktur utama. Setiap unit dipimpin oleh seorang manager. Tiap unit memiliki bagian-bagian, yaitu teknik/perencanaan, marketing, serta keuangan dan umum. Bagian pengelolaan dipimpin oleh seorang manager umum. Pemeliharaan di Pegambiran Residence dilaksanakan oleh satu kontraktor, yaitu kontraktor dari perusahaan Multi Prima Kontraktor (MPK). Kontraktor MPK memiliki tenaga kerja total sebanyak 24 orang. Dalam melaksanakan tugasnya, direktur dibantu oleh sekretaris, Estate Management, marketing, teknik/perencanaan, keuangan dan umum, serta human resource development (HRD). Sekretaris membantu masalah administrasi perusahaan. Departemen Marketing adalah departemen yang melaksanakan order pemasaran dan merupakan penghubung antara perusahaan dengan konsumen serta bertugas dalam promosi penjualan produk perusahaan. Departemen Teknik/Perencanaan membantu dalam merencanakan dan membangun proyek pembangunan sarana, prasarana, dan fasilitas umum. Departemen HRD mengurus masalah kepegawaian, baik pembuatan aturan maupun ketentuan umum. Departemen Keuangan dan Umum dalam mengelola estate management (EM). EM merupakan suatu departemen khusus yang mengatur seluruh aspek kegiatan pemeliharaan di Pegambiran Residence, yang tujuan utamanya adalah membentuk suatu perumahan yang asri, aman, nyaman, terawat, serta mampu meningkatkan
nilai bagi penghuninya. Dalam menangani masalah keamanan dan ketertiban kawasan perumahan Pegambiran Residence, EM menyerahkan sepenuhnya kepada bagian keamanan. Kepala bagian keamanan bekerjasama dengan beberapa satpam yang bertugas untuk mengawasi dan menjaga keamanan dan ketertiban 1x24 jam. Struktur organisasi Pegambiran Residence dapat dilihat pada Lampiran 6.
4.2 Pengelolaan Pemeliharaan Lanskap Kawasan Perumahan Pegambiran Residence
4.2.1 Pengelolaan Lanskap Pegambiran Residence
Lyle (1985) mengungkapkan bahwa tugas pengelola lanskap harus kreatif, tanggap terhadap semua bentuk masalah lingkungan termasuk perilaku yang tidak wajar dari kebiasaan manusia dan proses alam. Pengelola lanskap harus mengarahkan perubahan dan bentuk perubahannya. Dalam mengelola lanskap permukiman perlu mempertimbangkan tata ruang baik untuk zonasi ruang sesuai fungsi, sirkulasi, aksesibilitas, kesatuan antarruang, dan hubungan antarruang. Selain itu juga fungsi ekologis meliputi aspek resapan air, area penyangga, kesesuaian habitat, keanekaragaman flora dan fauna, pegendalian iklim mikro. Kemudian pemilihan jenis tanaman untuk penghijauan, preferensi terhadap tanaman lokal sebagai identitas daerah, pelestarian tanaman langka, pertimbangan estetika dan nilai ekonomi serta didukung oleh pemanfaatan elemen taman untuk memperoleh efisiensi daur ulang dan aspek sosial budaya. Kesehatan dan kebersihan dinilai dari perencanaan drainase, penanganan limbah, daur ulangnya, dan kesehatan tanaman. Keamanan tentu menjadi aspek yang sangat penting untuk menciptakan rasa aman bagi penghuni. Keamanan ini didapat dari adanya pagar, cul-de-sac, tipe-tipe perumahan/apartemen, condominium, dan kesesuaian lahan. Terakhir, hal yang sangat penting dalam pengelolaan lanskap permukiman, yaitu kegiatan pemeliharaan baik fisik maupun ideal dalam upaya menjaga bentuk sesuai dengan desain semula. Menurut Arifin (2005), terdapat empat tahapan dalam proses pengelolaan:
1. menetapkan tujuan pengelolaan; 2. merencanakan bentuk pelaksanaan; 3. pelaksanaan;
4. pemantauan pelaksanaan dan perencanaan kembali.
Penetapan tujuan merupakan langkah pertama yang paling penting bagi pengelola dalam mengarahkan pemeliharaan berada dalam jalur yang benar. Tujuan dalam membuat sebuah karya lanskap sangat banyak dan beragam, sedangkan taman dan ruang terbuka biasanya memiliki satu tujuan. Biasanya pengelolaan ditujukan untuk kenyamanan dengan menyediakan
1. tempat yang menyenangkan; 2. tabir atau naungan;
3. konservasi alam;
4. keahlian dalam hortikultur;
5. ruang untuk kegiatan olah raga dan rekreasi; 6. kreasi kerja pada waktu luang.
Beberapa dari tujuan tersebut akan berubah dari rancangan semula mulai dari pertama taman tersebut terbentuk. Kapanpun program pemeliharaan dibuat harusnya sesuai dengan kegunaan dan fungsi dari lanskap.
Pengelolaan lanskap pada kawasan ini merupakan salah satu ruang lingkup pekerjaan divisi estate management (EM). EM merupakan suatu departemen khusus yang mengatur seluruh aspek kegiatan pemeliharaan di Pegambiran Residence. Divisi Estate Management fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman, dan ketertiban. Pengelolaan secara psikologis meliputi keamanan lingkungan, kebersihan lingkungan, terpeliharanya jalan di dalam lingkungan, penerangan di dalam lingkungan, dan tersedianya fasilitas di kompleks perumahan, baik fasilitas sosial maupun fasilitas umum. Keberadaan divisi Estate Management itu penting, karena dapat berdampak pada nilai (value) perumahan itu sendiri. Nilai (value) perumahan dapat terjadi karena penilaian konsumen dan masyarakat sehubungan dengan kinerja, konsistensi, dan lingkungan perumahan tersebut yang diciptakan oleh pihak pengembang maupun oleh warga pada perumahan tersebut. Perumahan yang memiliki divisi Estate Management tentuya akan lebih baik dibandingkan tidak memiliki divisi Estate Management. Lokasi kantor EM berada di area penerimaan atau kantor pemasaran (Gambar 11).
Gambar 11 Kantor Pemasaran
Ruang lingkup departemen ini adalah sebagai berikut:
a. pelayanan konsumen atau penghuni, yaitu mengurus tagihan, baik Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL), air bersih, dan perawatan taman; b. perawatan lingkungan, yaitu mengelola sarana pengangkutan sampah dan
kebersihan lingkungan;
c. pengamanan, bagian dari tugas EM dalam mengelola keamanan kawasan lingkungan perumahan agar gangguan keamanan dapat ditekan seminimal mungkin;
d. perawatan fisik, bagian dari tugas EM untuk memastikan fasilitas umum (jalan, jembatan, bangunan, dan lampu penerangan) bekerja dengan baik. Berdasarkan ruang lingkupnya, EM berkaitan erat dengan Multi Prima Kontraktor (MPK). Oleh karena itu, EM menjadi penghubung antara penghuni perumahan sebagai pengguna area lanskap kawasan dengan pelaksana pemeliharaan lanskap wilayah Pegambiran Residence. Penghuni juga berhak menyampaikan segala permasalahan (komplain) kondisi fisik lanskap penghuni permukiman ke EM untuk ditindaklanjuti dan kemudian disampaikan ke pelaksana pemeliharaan lanskap (MPK). Keuangan divisi Estate Management berasal dari iuran pemeliharaan lingkungan dari para penghuni. Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL) adalah sejumlah uang yang wajib dibayar oleh pemilik atau penghuni kepada pihak pengelola sehubungan dengan penggunaan dan pemanfaatan fasilitas dan lingkup pengelolaan lingkungan. Setiap penghuni wajib membayar IPL yang telah ditetapkan oleh pihak pengelola. Besar IPL yang diberikan untuk Cluster Oasis digunakan untuk biaya keamanan, kebersihan, dan
pertamanan, pemeliharaan fasilitas Sentra Komunitas Oasis (SKO), pemeliharaan CCTV, dan penerangan lingkungan.
Tabel 7 Daftar Besar Biaya Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL) di Cluster Oasis
No. Luas Tanah (m2) Dihuni (Rp) Tidak Dihuni (Rp)
1 175-239 250 000 100 000
2 240-399 300 000 150 000
3 400 ke atas 350 000 175 000
4 Homebiz 350 000 175 000
IPL yang diberikan untuk Cluster Gardenia digunakan untuk biaya keamanan, kebersihan, dan pertamanan, serta penerangan lingkungan. Untuk Cluster Gardenia, besarnya biaya Iuran Pemeliharaan Lingkungan per bulan adalah Rp 150.000,00, baik yang berpenghuni maupun tidak berpenghuni. Masa realisasi tarif IPL mulai berlaku pada bulan Juli 2008. Terdapat permasalahan yang terletak pada para penghuni yang melakukan perawatan tamannya secara asal-asalan.
Menurut White (1988), faktor utama yang menimbulkan kendala bagi upaya perbaikan kualitas lingkungan permukiman dalam kota adalah faktor eksternalitas, yaitu kondisi setiap rumah akan mempengaruhi dan dipengaruhi oleh kondisi rumah di sekitarnya. Dengan demikian, jika satu rumah tidak dirawat, rumah tersebut memiliki dampak negatif terhadap unit-unit rumah di sekitarnya.
4.2.2 Sistem Pelaksanaan Pemeliharaan Lanskap
Pelaksanaan pemeliharaan lanskap Pegambiran Residence merupakan ruang lingkup pekerjaan dari divisi Estate Management dan Multi Prima Kontraktor. Bagian ini bertanggung jawab terhadap kondisi lanskap kawasan dan segala permasalahannya. Divisi Estate Management termasuk ke dalam pihak in house karena menjadi perwakilan perusahaan (pihak PT Grage Griya Permai) dalam mengelola pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan lanskap kawasan. Pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan di lapang dilakukan oleh MPK sehingga terdapat koordinasi antara in house dan pelaksana pemeliharaan lanskap.
Dalam pelaksanaan pemeliharaan lanskap, pihak pengelola menerapkan sistem pemeliharaan secara kontrak, yaitu seluruh pekerjaan pemeliharaan diserahkan dan dikerjakan oleh kontraktor. Dengan sistem kontrak pihak pengelola mengharapkan agar pemeliharaan dan perawatan lanskap di Pegambiran Residence dapat dilakukan lebih optimal dan efektif. Pihak pengelola menunjuk kontraktor untuk memberikan jasa kepada Pegambiran Residence untuk melakukan pekerjaan pemeliharaan taman, pengangkutan sampah, dan kebersihan lingkungan di kawasan perumahan Pegambiran Residence. Jangka waktu pelaksanaan pemeliharaan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah pihak dan pekerjaan pemeliharaan dapat diperpanjang kembali dengan syarat-syarat yang ditentukan kemudian. Pembayaran jasa dilakukan pihak pengelola kepada kontraktor dengan ketentuan-ketentuan tertentu yang telah disepakati dalam Surat Perintah Kerja (SPK). Contoh SPK terdapat pada Lampiran 7.
Dalam masing-masing perusahaan kontraktor, terdapat seorang pengawas yang bertanggung jawab atas pekerjaan pemeliharaan di lapangan. Para kontraktor, pengawas, dan tenaga kerja wajib mengerjakan seluruh aspek pekerjaan pemeliharaan fisik di areal yang menjadi tanggung jawabnya. Pihak pengelola melakukan pengawasan dan pemeriksaan terhadap kemajuan kerja kontraktor, pengawas, dan tenaga kerja. Pihak pengelola berhak menegur apabila ada pekerjaan yang kurang sesuai atau tidak sesuai dengan standar yang telah ditetapkan. Teguran biasanya langsung disampaikan kepada kontraktor yang menangani wilayah yang bermasalah agar segera dicari solusinya sehingga kegiatan pemeliharaan dapat terlaksana dengan baik.
Menurut Arifin dan Arifin (2005), kontraktor pemeliharaan taman memiliki kuantitas alat yang memadai serta kualitas tenaga kerja yang baik. Kontraktor yang baik akan selalu bekerja profesional untuk menghasilkan kualitas pemeliharaan yang sesuai dengan kesepakatan kerja yang telah dibuat dalam kontrak dan berusaha menjaga nama baik perusahaan demi keberlanjutan pekerjaannya. Pihak pengelola diharapkan teliti dan hati-hati dalam memutuskan pemilihan perusahan kontraktor jasa pemeliharaan yang akan digunakan serta
tidak pernah luput untuk selalu mengawasi kinerja pemeliharaan selama periode kotrak kerja pemeliharaan.
Penggunaan sistem pemeliharaan kontrak ini memudahkan pelaksanaan pemeliharaan yang ada sehingga pihak pengelola hanya perlu mengatur dan menetapkan standar awal pemeliharaan yang ideal kemudian pihak kontraktor menjalankannya sesuai dengan perjanjian kontrak. Sistem ini juga menguntungkan kedua belah pihak baik dari pengelola maupun kontraktor. Ketika pelaksanaan pemeliharaan dilimpahkan kepada pihak kontraktor, pihak pengelola dapat meminimalkan pengeluaran biaya. Hal ini disebabkan pihak pengelola tidak perlu mempekerjakan tenaga kerja pemelihara in house yang banyak sehingga dapat menghemat biaya dari sisi gaji tenaga kerja dan biaya pemeliharaan alat dan bahan. Bagi pihak kontraktor, sistem kontrak juga menguntungkan dari segi ekonomi karena mereka mendapatkan bayaran pemeliharaan secara kontrak sesuai perjanjian pada SPK dari pihak pengelola dan sesuai pula dengan kualitas kinerja pemeliharaan yang mereka miliki.
Kekurangan dari sistem kontrak adalah berkurangnya rasa tanggung jawab dari pihak divisi Estate Management selaku pemelihara permukiman. Divisi Estate Management seharusnya menetapkan jadwal opname tidak dalam kurun waktu sebulan sekali melainkan setiap hari atau minimal seminggu sekali. Dengan demikian pekerjaan lebih terkontrol sehingga mengurangi resiko kesalahan atau kekurangan dalam sistem pemeliharaan. Pelaksanaan opname (pengawasan) yang lebih intensif juga mampu meningkatkan keharmonisan kontrak kerja kedua belah pihak karena pihak kontraktor menjadi merasa lebih bertanggung jawab akan pekerjaannya.
Sistem pemeliharaan lanskap di setiap cluster sama, yaitu perawatan taman setiap rumah penghuni menjadi tanggung jawab para penghuni. Setiap penghuni memiliki karakter yang berbeda. Ada penghuni yang rajin merwat taman rumahnya dan ada juga yang tidak sehingga mengakibatkan ketidakseragaman visual lanskap yang akan berdampak pada unit-unit rumah lainnya. Oleh karena itu, pihak pengelola menawarkan para penghuni untuk mengikuti program perawatan taman rumah sehingga perawatan taman setiap rumah menjadi tanggung kawab pihak kontraktor. Hal ini dimaksudkan agar
tercipta keseragaman visual lanksap dan dapat meningkatkan kualitas lingkungan cluster.
4.2.3 Pembagian Kawasan Pemeliharaan
Pemeliharaan merupakan kegiatan yang paling menentukan dalam keberlanjutan lanskap. Permasalahan yang sering dihadapi dalam pembangunan lanskap adalah kurangnnya perencanaan pemeliharaan. Seringkali setelah terbangun, taman/lanskap terbengkalai. Kawasan Pegambiran Residence dirawat secara rutin baik hard material maupun soft material. Sehingga setiap saat bisa menampilkan kondisi lanskap yang prima.
Bagian divisi Estate Management bekerja sama dengan Multi Prima Kontraktor dalam melakukan kegiatan pemeliharaan. Pekerjaan pemeliharaan dibagi menjadi tiga wilayah pemeliharaan. Luas ketiga wilayah tidak sama sehingga sangat berpengaruh terhadap perencanaan jadwal pemeliharaan, perhitungan jumlah tenaga kerja, jumlah peralatan pemeliharaan, dan anggaran biaya. Tiga wilayah pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan oleh Multi Prima Kontraktor secara rinci dapat dilihat pada Tabel 8. Setiap wilayah memiliki satu orang pengawas dari pihak kontraktor yang bertugas mengawasi jalannya kegiatan pemeliharaan.
Area pemeliharaan diklasifikasikan menjadi 3 bagian berdasarkan sifat dan intensitas penggunaan area masing-masing. Ketiga area tersebut dideskripsikan sebagai berikut.
1. Area pemeliharaan intensif
Area yang diklasifikasi menjadi area pemeliharaan intensif adalah sepanjang boulevard dan lingkungan marketing office. Area-area tersebut menjadi prioritas utama karena intensitas penggunaan yang sangat tinggi. Area ini menjadi cerminan bagi kesan keseluruhan kawasan sehingga kondisi lanskapnya selalu dijaga agar tetap optimal.
2. Area pemeliharaan semi intensif
Area pemeliharaan semi intensif, yaitu area yang membutuhkan perawatan yang berkelanjutan untuk menjaga kualitas lingkungan sesuai dengan standar yang ingin dicapai. Area yang termasuk kedalam pemeliharaan
semi intensif yaitu semua area perumahan, taman publik, club house, dan area perkantoran.
3. Area pemeliharaan non-intensif
Area pemeliharaan non-intensif, yaitu area yang tidak membutuhkan perawatan. Area yang dikategorikan pemeliharaan non-intensif yaitu area-area yang belum dibangun.
Permasalahan dalam pembagian wilayah ini adalah cakupan wilayah yang terlalu banyak, tetapi tenaga kerjanya kurang sehingga menyebabkan kegiatan pemeliharaan kurang optimal. Jadi, agar kegiatan pemeliharaan dapat berjalan dengan baik dan lancar, perlu penambahan tenaga kerja harian untuk mencapai efektivitas kerja yang baik. Adanya pembagian zona kerja dan penempatan seorang mandor pada setiap zona membantu kelancaran kerja dan mencapai efektivitas yang baik (Arifin dan Nurhayati, 2000). Berikut adalah pemetaan pembagian kawasan pemeliharaan (Gambar 12).
Bagian luar kantor
Cluster Oasis dan Gardenia Golf Driving Range
Gambar 12 Wilayah Kawasan Pemeliharaan Keterangan :
Tabel 8 Tiga Wilayah Pekerjaan Pemeliharaan oleh Multi Prima Kontraktor
Wilayah Area Rincian Pekerjaann
Bagian Luar Kantor
1. Teras (ruko) Cluster Oasis
a. Pembersihan lantai teras dan plafon 2. Area parkir ruko a. Penyapuan aspal
b. Pembersihan lampu taman dan selokan c. Pengosongan dan pembersihan tempat sampah
3. Gerbang Utama a. Pembersihan logo gedung b. Pembersihan lampu taman
c. Pembersihan taman kolam air mancur d. Penyiraman dan pemupukan
e. Pembersihan pos satpam f. Penyapupan jalan kendaraan g. Pembersihan keramik bunderan
boulevard 4. Jalan Kendaraan Boulevard dan Cluster a. Pembersihan selokan b. Pembersihan jalan
c. Penyiraman dan pemupukan d. Pemotongan rumput liar
e. Pemotongan ranting dan dahan pohon f. Pembersihan pos security Oasis Cluster
Oasis dan Gardenia
Cluster Oasis dan Gardenia
a. Perawatan pintu gerbang utama b. Perawatan driveway
c. Perawatan cansteen park
d. Perawatan dan pemeliharaan area
swimming pool, water treatment, dan club house
e. Angkut sampah
f. Pemotongan rumput liar di public area, kavling kosong, dan rumah belum dihuni g. Pemupukan tanaman
h. Pemotongan ranting atau dahan
i. Penyiraman rumput, tanaman, dan pohon j. Pengobatan atau pengendalian hama
pohon
k. Pembersihan seluruh pos security Cluster Oasis dan Gardenia
Driving Range
Driving Range a. Pembersihan area parkir
b. Pembersihan plaza
c. Pembersihan taman dan penyiraman tanaman
d. Pembersihan club house, ruang VIP, dan receptionist
e. Pembersihan toilet
f. Pembersihan Tee Track, tangga g. Perapihan rumput golf
4.2.4 Pengorganisasian Pelaksanaan Pemeliharaan Lanskap
Perumahan Pegambiran Residence merupakan perumahan yang besar sehingga dibuat struktur organisasi agar perumahan Pegambiran Residence dapat dikelola dengan baik. Pengelolaan perumahan Pegambiran Residence berada di bawah wewenang dan tanggung jawab Direktur Umum dan Manager Umum yang dibantu oleh Supervisor Estate Management. Untuk kegiatan pengelolaan di lapang, manager menyerahkan wewenang penuh kepada Supervisor Estate Management yang dibantu oleh koordinator lapang. Di Pegambiran Residence terdapat tiga subunit, yaitu perencanaan, marketing, serta keuangan dan umum. Setiap subunit memiliki bagian-bagian yang jelas yang telah tersusun dengan baik.
Pemeliharaan lanskap di kawasan Pegambiran Residence dikelola oleh Multi Prima Kontraktor yang memiliki 24 tenaga kerja harian dan satu tenaga kerja pengawas lapang untuk seluruh area pemeliharaan. Pihak pelaksana juga tetap berkoordinasi dengan in house, yaitu divisi Estate Management.
4.2.4.1 Pengelolaan Tenaga Kerja
Tenaga kerja yang bertanggung jawab mengawasi jalannya pelaksanaan pemeliharaan yang berasal dari pihak PT Grage Griya Permai Estate (in house) adalah Estate Management. Pihak kontraktor menyediakan tenaga kerja dalam membangun suatu perencanaan yang telah dibuat oleh in house. Penempatan tenaga kerja harian di area pemeliharaan dilakukan oleh pengawas lapang yang berkoordinasi terlebih dahulu dengan divisi Estate Management. Multi Prima Kontraktor memiliki tenaga kerja harian sebanyak 24 orang sedangkan pihak in house memiliki 4 orang tenaga kerja harian.
Kendala yang dihadapi oleh pihak pengelola dalam melakukan pemeliharaan lanskap adalah keterampilan yang dimiliki tenaga kerja mengenai lanskap kurang sehingga menyebabkan taman menjadi kurang estetik. Oleh karena itu, pihak pengelola sebaiknya menyediakan orang yang ahli dalam bidang lanskap sehingga infrastruktur yang sudah ada dapat serasi, selaras, dan seimbang dengan keadaan lanskapnya. Dengan demikian, taman yang sudah ada dapat
dijaga pemeliharaannya tidak hanya dari kesuburannya saja, tetapi juga diperhatikan dari segi estetikanya.
Pembagian tenaga perawatan dan kebersihan serta jumlah tenaga kerja milik Multi Prima Kontraktor dapat dilihat pada Tabel 9. Pembagian tenaga kerja perawatan dan kebersihan yang tidak tetap sesuai dengan kebutuhan di lapang, misalnya penyemprotan hama dilakukan jika terjadi serangan hama dan penyakit di lapang dan penyiraman dilakukan hanya pada musim kemarau. Sementara tidak ada kegiatan penyemprotan hama dan penyiraman, pekerja tersebut bekerja sebagai tenaga penyapu atau pemangkas sesuai dengan kebutuhan tenaga kerja di lapang. Pembagian tugas yang tidak tetap ini membuat pekerja tidak fokus terhadap tugasnya. Pembagian ini tidak sesuai pula dengan keahlian pekerja sehingga kinerja yang dihasilkan kurang efektif.
Tabel 9 Jumlah Tenaga Kerja Perawatan dan Kebersihan dari Multi Prima Kontraktor
Tugas Pemeliharaan Jumlah Tenaga Kerja
(Orang)
Tenaga penyiraman 2
Tenaga pemangkasan 6
Tenaga pengendalian hama dan penyakit 2
Tenaga pemupukan 2
Tenaga penyulaman 3
Tenaga pembibitan 1
Tenaga pembersihan (penyapuan dan pengangkutan sampah) 8
Total 24
Masalah yang dihadapi untuk pengelolaan tenaga kerja kontraktor adalah kurangnya kesadaran pekerja untuk bekerja dengan baik dan cepat. Hal tersebut dapat diatasi dengan adanya insentif, seperti tunjangan (bonus) untuk pekerja yang bekerja dengan baik dan ketepatan waktu yang optimal untuk motivasi bagi pekerja.
a. Perekrutan Tenaga Kerja
Semua karyawan termasuk tenaga kerja di lapang milik in house direkrut oleh Human Resource Development (HRD) PT GGPE. Pelaksana yang berasal dari suatu kontraktor direkrut oleh Departemen HRD perusahaan kontraktor tempat ia bekerja dan ditempatkan oleh kantor pusatnya. Begitu pula untuk perekrutan pengawas lapangnya.
b. Waktu Kerja Karyawan
Waktu kerja karyawan di Pegambiran Residence adalah hari Senin hingga Jumat pukul 08.30--17.00 dengan waktu istirahat pukul 12.00--13.00. Waktu istirahat untuk hari Jumat pukul 11.30—13.30. Tenaga kerja lapang (tenaga kerja harian) yang disediakan oleh kontraktor bekerja pada hari Senin hingga Jumat yang bekerja pukul 08.00--17.00 dengan waktu istirahat 12.00--13.00. Security bekerja setiap hari dengan waktu 24 jam. Sistem kerja security bergantian dengan selang waktu kerja 12 jam. Security yang bertugas untuk menjaga keamanan di kawasan ini terdapat 32 orang. Karyawan in house melakukan absensi menggunakan mesin absen. Piket dan lembur hanya dilakukan jika ada suatu event penting. Tenaga kerja harian yang tidak hadir pada saat waktu kerja tidak ada penggantian hari. Upah tenaga kerja harian di lapang sebesar Rp 30.000/hari.
c. Koordinasi Karyawan
Koordinasi pengelola dengan kontraktor dalam kegiatan pemeliharaan dapat terlihat pada Gambar 13. Menurut Arifin dan Arifin (2005), hal yang harus dijaga adalah kelancaran komunikasi antara atasan dan bawahan dalam suatu organisasi pengelolaan taman. Koordinasi antara pengelola dan kontraktor di Pegambiran Residence yang terjalin kurang efektif.
Berdasarkan hasil wawancara, pertemuan yang dilakukan oleh MPK hanya dihadiri oleh direktur dan pengawas saja. Namun, diperlukan pertemuan di dalam organisasi kontraktor dengan dihadiri oleh tenaga kerja harian untuk membahas sekaligus memberi solusi pada permasalahan yang terjadi dalam kegiatan pemeliharaan.
Berikut diuraikan hubungan kerja atau pekerja yang disajikan pada Gambar 13. 1) Direktur umum memberikan SPK pemeliharaan di lapang kepada Manager
Umum.
2) Manager umum memberikan arahan kepada Supervisor EM mengenai jadwal kegiatan pemeliharaan sesuai dengan rencana kerja yang sudah tertera di dalam SPK.
3) Supervisor memberikan kepercayaan kepada Koordinator EM untuk menangani permasalahan yang terjadi di lapang. Mereka melakukan diskusi nonformal dalam menyelesaikan masalah lanskap pada kawasan Pegambiran Residence.
Direktur Umum
Manager Umum
Supervisor Estate Management
Koordinator Estate Management
Pelaksana
Pengawas Lapang
Tenaga Kerja Harian (TKH) Pengelola PT. GGPE Pelaksana Pemeliharaan SPK pemeliharaan Jadwal pemeliharaan Koordinasi penanganan komplain
Komunikasi yang baik
Gambar 13 Bagan Koordinasi yang Terjadi di Kegiatan Pengelolaan Pemeliharaan Lanskap
Penanganan masalah di lapang
Pelaksanaan pekerjaan di lapang
4) EM berkoordinasi dengan pengawas lapang dalam penanganan segala permasalahan di lapang dalam hal kondisi lanskap kawasan, seperti dalam hal mengatasi komplain dari atasan atau penghuni.
5) Direktur memberikan pengarahan pada pengawas lapangan mengenai pelaksanaan pekerjaan di lapang. Mereka berkoordinasi dalam penanganan tenaga kerja, alat, dan bahan yang dibutuhkan di lapang, serta dalam penyelesaian permasalahan di lapang.
6) Pendekatan sosial antara pengawas lapang dan tenaga kerja harian (TKH) diperlukan agar terjalin hubungan yang baik sehingga berdampak pada lancarnya pelaksanaan kerja, membantu menyiapkan alat dan bahan yang dibutuhkan oleh tenaga kerja harian, dan memberi pengarahan langsung tentang apa yang dikerjakan oleh tenaga kerja harian.
7) Direktur kontraktor dapat berlaku sebagai pengawas lapangan dalam kondisi tertentu, langsung berkoordinasi dengan TKH.
d. Jadwal Kegiatan Pemeliharaan
Menurut Carpenter et al., (1975), dalam pelaksanaannya pemeliharaan membutuhkan suatu pegangan, yaitu jadwal pemeliharaan yang dikembangkan dengan baik yang memungkinkan pimpinan atau pengawas lapangan dapat mengawasi dan memberikan saran kepada kontraktor. Dengan demikian, kontraktor dapat mengelola bawahannya dengan lebih efisien, menggunakan alat-alat dengan lebih efektif, mengatur suplai bahan-bahan tepat pada saat dibutuhkan, dan dapat melakukan tindakan pemeliharaan secara intensif untuk tanaman serta kegiatan tertentu.
Jadwal pemeliharaan merupakan acuan dalam melaksanakan kegiatan pemeliharaan yang dilakukan (Nareswari, 2007). Pengelola menentukan rencana kerja dan checklist lapangan yang disesuaikan dengan spesifikasi pekerjaan perawatan taman dan kebersihan lingkungan dan kemudian menjadi acuan bagi kontraktor. Checklist pekerjaan pemeliharaan lanskap di lapang dapat dilihat pada Lampiran 8.
Implementasi jadwal pemeliharaan di lapang dilakukan sesuai dengan rencana kerja dan checklist lapangan yang disesuaikan dengan spesifikasi
pekerjaan perawatan taman dan kegiatan kebersihan lingkungan (jadwal pemeliharaan) Pegambiran Residence. Kegiatan pemeliharaan dilakukan setiap hari. Kegiatan pemeliharaan dilakukan pada pukul 08.00--17.00 dengan waktu istirahat pada pukul 12.00--13.00. Khusus pada hari Sabtu dan Minggu hanya dilakukan kegiatan penyapuan saja. Kegiatan pemeliharaan yang bersifat rutin adalah penyiraman, penyapuan jalan, pemangkasan rumput, pembersihan taman, pengurasan kolam renang, dan penyiangan gulma. Kegiatan pemeliharaan yang bersifat insidental adalah pemangkasan pohon, pemupukan, serta pengendalian hama dan penyakit.
Rutinitas kegiatan penyiraman bergantung pada kondisi cuaca yang sedang terjadi. Pada musim hujan, kegiatan penyiraman tidak dilakukan. Pada musim kemarau, penyiraman dilakukan dua kali dalam sehari, yaitu pada pagi dan siang hari. Kegiatan pemupukan hanya dilakukan secara insidental jika kondisi tanaman layu dan kekurangan unsur hara. Kegiatan pengendalian hama dan penyakit hanya dilakukan apabila terjadi serangan. Di lapang serangan hama dan penyakit rentan terjadi pada musim hujan.
Pengamatan pelaksanaan kegiatan di lapang tidak sepenuhnya sesuai dengan rencana kerja dan checklist lapangan, contohnya, apabila pekerjaan sudah masuk periode selanjutnya (di tempat X), tetapi masih mengerjakan pekerjaan periode sebelumnya (di tempat Y). Hal tersebut akan membuat pekerjaan mengalami keterlambatan terus-menerus sehingga perlu tindakan yang tegas dari pengelola untuk menghindari ketidakdisiplinan dari kontraktor dengan pemotongan pembayaran untuk kontraktor yang tidak dapat menyelesaikan pekerjaannya dengan tepat waktu. Dengan adanya jadwal pemeliharaan, suatu pekerjaan dapat diarahkan penyajiannya dengan benar pada saat yang tepat (Carpenter et al., 1975). Menurut Carpenter et al., (1975), untuk membuat jadwal yang baik maka harus meliputi tahap-tahap sebagai berikut:
1. mengklasifikasikan area berdasarkan tingkat pemeliharaanya;
2. membuat daftar tanaman yang ada dalam area yang harus dipelihara dan tentukan jenisnya (semak, pohon, herba) karena jenis aktivitas pemeliharaan tergantung dari jenis tanaman tersebut;
3. menentukan kegiatan apa yang harus dilakukan untuk mencapai pemeliharaan yang diinginkan.
e. Kapasitas Kerja Tenaga Kerja Pemeliharaan
Efektivitas kerja para operator atau pekerja yang dilakukan pada suatu taman akan menentukan efisiensi biaya pemeliharaan yang dilakukan. Efektivitas kerja pemeliharaan sangat ditentukan oleh beberapa hal berikut:
1. motivasi kerja dan tingkat keterampilan yang dimiliki operator/pekerja; 2. sistematika jadwal perencanaan pemeliharaan;
3. ketersediaan alat dan bahan yang sesuai dengan kebutuhan; 4. tingkat pengawasan pekerjaan di lapang;
5. kelancaran komunikasi antara pimpinan dengan para mandor dan antara mandor dengan operator/pekerja pemeliharaan di lapangan.
Waktu efektif adalah waktu yang digunakan oleh pekerja untuk melakukan pekerjaan pemeliharaan secara produktif. Untuk mengukur efektivitas kerja, dilakukan dengan membandingkannya dengan pustaka. Pada Tabel 10 terdapat kerja operator berdasarkan pengamatan di lapang dan dibandingkan dengan pustaka. Kapasitas kerja kegiatan pemeliharaan dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Kapasitas Kerja (m2/jam.orang) =
Pemeliharaan lanskap di Pegambiran Residence dilakukan oleh Multi Prima Kontraktor dengan jadwal rutin masing-masing pekerjaan sedangkan untuk pemeliharaan yang insidental dilakukan oleh tenaga kerja in house dari pengelola sesuai dengan perintah. Kapasitas kerja tenaga kerja pemeliharaan ditetapkan sesuai dengan jenis kegiatan pemeliharaan fisik di lapang.
Perbandingan pekerjaan yang dilakukan dengan standar kapasitas pemeliharaan lanskap diperlukan sebagai acuan untuk kedepannya. Hal ini juga diharapkan agar pekerjaan yang dilakukan lebih efektif.
Luas Area (m2)
Tabel 10 Kapasitas Kerja Operator Per Jam Berdasarkan Pengamatan di Lapang dan Dibandingkan dengan Pustaka
No. Jenis Pemeliharaan Taman
Kapasitas Kerja Efektivitas
kerja (%) Pegambiran Residence
(a) Pustaka(b)
1. Penyapuan jalan 700 m2 800 m2 87.5
2. Penyiraman rumput dan groundcover dengan mobil bak yang berisi tanki air
630 m2 700 m2 90
3. Penyiraman pohon dengan menggunakan mobil bak berisi tanki air
110 pohon 150 pohon 73
4. Pemangkasan rumput dengan mesin gendong
350 m2 250 m2 140
5. Pemangkasan rumput
dengan mesin babad (mobil pemangkas rumput)
5000 m2 -
-6. Penyiangan gulma dengan menggunakan kape
35 m2 40 m2 87.5
7. Pemangkasan pohon dengan menggunakan golok
5 pohon -
-8. Pemupukan rumput dan pohon dengan pupuk urea
266 m2 200 m2 133
9. Penyemprotan pestisida pada pohon dengan sprayer gendong
12 pohon 15 pohon 80
Sumber : (a) Pengamatan di lapang dan (b) Arifin dan Arifin (2005)
Dengan membandingkan kapasitas kerja di Pegambiran Residence berdasarkan pengamatan dengan pustaka, didapat bahwa terdapat beberapa pekerjaan yang memiliki nilai efektivitas rendah (di bawah 100%) dan beberapa nilai yang lebih tinggi (di atas 100%).
Efektivitas pekerja yang rendah adalah penyapuan, penyiraman rumput dan groundcover dengan mobil bak yang berisi tanki air, penyiraman pohon dengan menggunakan mobil bak berisi tanki air, pemangkasan rumput dengan mesin babad (mobil pemangkas rumput), penyiangan gulma dengan menggunakan kape, dan penyemprotan pestisida pada pohon dengan sprayer. Efektivitas pekerja yang tinggi ditemukan untuk pemangkasan rumput dengan mesin gendong dan pemupukan rumput dan pohon dengan pupuk urea.
Beberapa faktor yang menyebabkan efektivitas pekerja tersebut rendah, antara lain, adalah faktor alam, faktor alat dan bahan, serta faktor tenaga kerja. Faktor alam, seperti pada musim hujan menyebabkan kegiatan penyapuan
mengalami kesulitan karena daun-daun menjadi basah dan sulit untuk disapu. Gulma tumbuh dengan cepat dan waktu yang dibutuhkan oleh tenaga kerja menjadi berkurang karena datangnya hujan. Di lapang serangan hama dan penyakit rentan terjadi pada musim hujan sehingga waktu yang dibutuhkan oleh tenaga kerja menjadi berkurang. Faktor alat dan bahan, misalnya, mesin babad (mobil pemangkas) rumput yang kurang berfungsi dengan baik sehingga dapat menghambat kegiatan pemangkasan rumput. Beberapa hal yang ditemui di lapang yang menjadi faktor tenaga kerja adalah sebagai berikut :
1) kurangnya keahlian pekerja dalam menjalani tugasnya; 2) kurangnya tenaga kerja harian di lapang;
3) tidak semua koordinasi berlangsung dengan lancar antara pengawas lapang dan TKH;
4) kurangnya pengawasan oleh in house.
Tindakan yang harus dilakukan dalam mengatasi faktor dari tenaga kerja tersebut adalah sebagai berikut.
1) Diadakan pelatihan terhadap tenaga kerja mengenai prinsip-prinsip dasar pemeliharaan agar dapat menghasilkan tenaga kerja yang lebih baik (Carpenter et al., 1975) dan program pelatihan tenaga kerja sebelum menjalankan tugas pemeliharaan untuk meningkatkan kecakapan dalam bekerja (Arifin dan Arifin, 2005).
2) Diperlukan penambahan tenaga kerja harian yang disesuaikan dengan kebutuhan yang diperlukan;
3) Pengawasan terhadap pelaksana pemeliharaan dengan mencantumkan standar penampilan fisik tanaman di kawasan oleh in house sehingga evaluasi terhadap kinerja pelaksana dapat lebih terarah.
4) Dilakukan pengawasan dan evaluasi yang lebih intensif baik di lapang maupun di kantor agar hasil pekerjaan pemeliharaan dapat tercapai dengan maksimal sesuai dengan standar penampilan yang telah ditetapkan;
5) Diperlukan pertemuan di dalam organisasi kontraktor dengan dihadiri oleh tenaga kerja harian untuk membahas sekaligus memberi solusi pada permasalahan yang terjadi dalam kegiatan pemeliharaan.
Evaluasi pengelolaan tenaga kerja berdasarkan kapasitas kerja dan luasan lanskap yang dipelihara sangat diperlukan, terutama bagi tenaga kerja yang bertanggung jawab terhadap kegiatan pemeliharaan agar tidak lalai dan dapat mencapai efektivitas kerja yang lebih baik. Jumlah kebutuhan tenaga kerja berdasarkan luas wilayah yang dipelihara dapat dilihat pada Tabel 11.
Tabel 11 Kebutuhan HOK Pemeliharaan Lanskap Pegambiran Residence Dalam Satu Tahun No. Jenis Pemeliharaan Taman KK per jam Luas area Waktu yang dibutuhkan (jam) HOK sekali pengerjaan Frek per tahun HOK per tahun Kebutuhan pekerja (orang) 1. Penyapuan jalan 700 m 2 51785 m2 73,98 9,25 365 3375,27 9 2. Penyiraman rumput dan groundcover dengan mobil bak yang berisi tanki air
630 m2 15825 m2 25,12 3,14 240 753,57 2 3. Penyiraman pohon dengan menggunakan mobil bak berisi tanki air
110 pohon 5000 pohon 45,45 5,68 240 1363,64 3 4. Pemangkasan rumput dengan mesin gendong 350 m2 18537 4 m2 529,64 66,21 17 1125,49 5 5. Penyiangan gulma dengan menggunakan kape 35 m2 15875 m2 453,57 56,7 12 680,36 3 6. Pemupukan rumput dan pohon dengan pupuk urea 266 m2 18537 4 m2 696,89 87,11 17 1480,90 6 7. Penyemprotan pestisida pada pohon dengan sprayer gendong 12 pohon 5000 pohon 416,67 52,08 17 885,42 4 Total 32
Catatan: Tidak termasuk pemangkasan rumput dengan mesin babad (mobil pemangkas rumput) dan pemangkasan pohon dengan menggunakan golok.
4.2.4.2 Pengelolaan Alat dan Bahan
Untuk mendukung kegiatan pemeliharaan lanskap di lapang, perlu dilakukan kegiatan pengelolaan yang baik terhadap alat-alat kerja agar kegiatan pemeliharaan dapat berlangsung dengan lancar dan baik. Kegiatan pemeliharaan lanskap pada kawasan perumahan ini membutuhkan beberapa alat dan bahan yang memadai dengan kualitas dan kuantitas yang baik demi kelancaraan pelaksanaannya. Seluruh peralatan dan bahan yang digunakan harus dipelihara dan dikelola sehingga dapat bertahan lama dalam penggunaannya. Pemeliharaan peralatan mampu menjaga lamanya tingkat efektivitas penggunaan alat, pemeliharaan yang dilakukan seperti pembersihan alat setelah selesai digunakan dan penyimpanan alat dengan rapih dalam gudang penyimpanan alat.
Pada dasarnya pengelola kawasan membayar pelaksana pemeliharaan untuk menyediakan alat dan bahan untuk kegiatan pemeliharaan selama jangka waktu yang telah ditentukan dalam SPK. Oleh karena itu, ketersediaan alat dan bahan pemeliharaan merupakan kewajiban pelaksana dalam melaksanakan kegiatan pemeliharaan. Yang termasuk alat dan bahan pemeliharaan yang menjadi tanggung jawab pelaksana secara rinci dapat dilihat pada Tabel 12. Pengaturan alat dan bahan tersebut dicatat dalam stock card sebagai bukti pengambilan barang dan arus keluar-masuk barang. Contoh stock card dapat dilihat pada Lampiran 9.
Peralatan yang digunakan untuk kegiatan pemeliharaan sudah dalam jumlah yang cukup sehingga kegiatan pemeliharaan dapat terus berjalan. Kelengkapan bahan-bahan yang disediakan oleh kontraktor juga sangat menunjang kelancaran kegiatan pemeliharaan.
Masalah yang terjadi di lapang mengenai pengelolaan alat dan bahan adalah adanya kerusakan alat pada mesin mobil pemangkas rumput milik MPK. MPK tidak mempunyai teknisi mesin dan hanya tenaga kerja harian yang memperbaiki mesin tersebut di lapang. Arifin dan Arifin (2005), memberikan perhatian atas hal perawatan dan perbaikan alat dengan menyatakan bahwa perawatan dan perbaikan alat sebaiknya dikuasai oleh operator pemelihara taman sehingga apabila ada gangguan saat pengoperasian dapat dengan cepat ditangani tanpa menunggu lama teknisi mesin atau pengawas datang ke lapang. Jadi,
operator pemelihara taman dari MPK hendaknya dapat menguasai perawatan dan perbaikan alat.
Tabel 12 Alat dan Bahan yang Digunakan
No. Jenis Alat dan Bahan Jumlah Unit
1. Mesin potong rumput 3 Unit
2. Mesin pompa bertekanan tinggi 1 Unit
3. Mesin pompa diesel 1 Unit
4. Gergaji mesin 1 Unit
5. Tangki air 2 Unit
6. Selang air 100 m 8 Rol
7. Sepatu boat 8 Pasang
8. Asahan pisau rumput 2 Buah
9. Single bucket 1 Set
10. Wet mop set 400 g 2 Buah
11. Parang 4 Set
12. Lobby duster 3 Set
13. Sekop 3 Buah
14. Cangkul 14 Set
15. Warning sign “wet floor” 2 Set
16. Gergaji 3 Buah
17. Garu besi 4 Buah
18. Gunting ranting 5 Buah
19. Pisau mesin potong rumput 2 Buah
20. Sapu lidi 12 Buah
21. Sapu ijuk 4 Buah
22. Kain pel impor 3 Buah
23. Pengki besar/anyam 10 Buah
24. Pengki plastik 8 Buah
25. Kape 2 Buah
26. Minyak tanah 50 Ltr
27. Minyak solar 60 Ltr
28. Bensin untuk mesin potong
rumput 52 Ltr
29. Bensin mobil pick up 182 Ltr
30. Mobil pick up 1 Unit
31. Pembersih lantai 1 Gln
32. Kaporit 3 Paill
33. Pupuk NPK 15 Kg
34. Pupuk Urea 30 Kg
35. Round up 10 Kg
36. Detactron pembasmi hama 1 Kaleng
4.2.4.3 Anggaran Biaya Pemeliharaan
Anggaran biaya menjadi salah satu faktor pembatas utama pada pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan, baik untuk pemeliharaan intensif maupun ekstensif (Carpenter et al., 1975). Menurut Arifin dan Nurhayati (2000), biaya pemeliharaan dapat dimanfaatkan seefisien mungkin apabila pekerja bekerja dengan efektif sesuai dengan kemampuan tenaga dan keterampilannya. Jumlah anggaran biaya yang efisien dapat dicapai jika nilai efektivitas kerja juga ikut dihitung. Penyusunan spesifikasi teknis dari rencana anggaran pemeliharaan lanskap termasuk dalam proses pengelolaan lanskap. Menurut Arifin dan Arifin (2005), penyusunan rencana anggaran biaya pemeliharaan lanskap seharusnya sudah diperkirakan dan dipertimbangkan sejak sebelum perencanaan suatu area dan penyusunan anggaran biaya bergantung pada luasan areal taman, desain taman dan penggunaan elemen-elemen taman, standar biaya tenaga kerja harian, kelengkapan dan efektivitas peralatan pemeliharaan, bahan habis pakai, biaya tenaga supervisor, dan tenaga ahli.
Periode pekerjaan pemeliharaan di Pegambiran Residence adalah dari tanggal 1 Desember 2010 sampai dengan 30 November 2010. Biaya yang dikeluarkan oleh pengelola untuk pembayaran kontraktor tertera pada Surat Perjanjian Kerja (SPK), yaitu sebesar Rp 369.600.000,00 dengan progress kumulatif 100%. Pembayaran biaya pekerjaan tersebut per bulannya sejumlah Rp 30.800.000,00.
Dana untuk pemeliharaan bersumber dari pembayaran Iuran Pemeliharaan Lingkungan yang dikeluarkan oleh penghuni atau pemilik kavling setiap bulan. IPL mencakup biaya keamanan, kebersihan dan pertamanan, pemeliharaan fasilitas Sentra Komunitas Oasis (SKO), pemeliharaan CCTV, dan penerangan lingkungan.
Pembuatan anggaran biaya didasarkan pada kemampuan lapang, upah tenaga kerja, harga alat, dan bahan yang digunakan. Analisis biaya pemeliharaan dilakukan dengan mengkonversikan biaya tenaga kerja yang harus dikeluarkan dalam satuan rupiah/m2/hari atau rupiah/pohon/hari, kemudian satuan biaya tenaga kerja tersebut dikalikan dengan jumlah luasan pemeliharaan dalam satu area, hasil akhirnya merupakan biaya pemeliharaan dalam satu area. Pemakaian
satuan biaya tersebut dapat memudahkan pemeliharaan yang digunakan. Satuan ini cukup efektif dalam menghitung anggaran biaya tenaga kerja yang diperlukan jika terjadi kenaikan gaji pekerja, kenaikan harga alat-alat, dan pemeliharaan lanskap. Perhitungan biaya pemeliharaan dimulai dengan perhitungan data kapasitas kerja untuk masing-masing program kegiatan pemeliharaan, standar upah, dan beberapa hal yang berkaitan dengan operasional setiap kegiatan. Perhitungan biaya pemeliharaan yang dilakukan di perumahan Pegambiran Residence dibuat dengan perhitungan bulanan yang menggunakan acuan pada biaya harian (rupiah/m2/hari). Perhitungan bulanan dibuat dengan cara mengalikan jumlah hari rutinitas kerja pemeliharaan dalam satu bulan tenaga kerja tersebut bekerja. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut.
a. Biaya tenaga kerja
Kapasitas pemangkasan rumput paetan dengan mesin gendong = 700 m2/hari Upah tenaga kerja = Rp 30.000,00/hari
Harga upah tenaga kerja adalah Rp 30.000,00/hari : 700 m2/hari = Rp 42,86/m2 b. Biaya operasional Bensin = 52 liter x Rp 4500,00 = Rp 234.000,00 Oli = 3 liter x Rp 20.000,00 = Rp 60.000,00 Pisau = 2 buah x Rp 25.000,00 = Rp 50.000,00 Servis = Rp 25.000,00 Penyusutan = Rp 25.000,00
Kekuatan alat untuk penggunaan 1 bulan (20 hari kerja) Biaya = Rp 394.000,00 : 20 hari : 700 m2/hari = Rp 28,14/m2
Jadi, harga untuk biaya pemangkasan pada rumput paetan dengan mesin gendong adalah = Rp 42,86/m2+ Rp 28,14/m2 = Rp 71 m2/hari
Cara perhitungan ini juga dipergunakan untuk menghitung semua jenis pekerjaan pemeliharaan, seperti penyapuan, penyiangan gulma, pemupukan, dan lainnya.
