KEPASTIAN DAN PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM JUAL BELI TANAH DIHADAPAN KEPALA DESA
ABSTRACT
In the event that involves the seller and the buyer of the land, there is agreement by which one party binds himself to deliver a material, and the other party to pay the price that was promised. To date there is still a phenomenon in which the sale and purchase of land is done by the village head.
Based on these issues, the issues to be studied are how the rule of law in the sale and purchase of land in front of the village chief, and how the forms of legal protection for good faith purchaser in the sale and purchase of land by the village head. The method used is the method of normative research. The role of the village chief in the sale and purchase of land in practice is as a witness, noting the shift of land rights by way of selling the land in the village, creating a certificate of inheritance and collect fees on every transaction of sale and purchase of land. Deed as a proof of contents and signatures contained therein are recognized by both parties. Based on this, the deed that has earned legalization of village heads in terms of evidence, due to the recognition of the signature, then the contents of deed was regarded as agreements between the parties for deed the truth lies in the hands of the parties, with the recognition of the signature, the act is perfect evidence. To ensure legal certainty and protection for holders of rights to the land, it would be good if the government carries out land registration is accompanied by the provision of proof of rights to land parcels which occur as a means of strong evidence.
Keywords: Purchase of land, the village chief
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Tanah memiliki arti yang sangat penting dalam kehidupan manusia.Bahkan tanah merupakan salah satu kehidupan primer manusia.Tanah adalah sesuatu yang menjadi tempat atau ruang terhadap segala kegiatan atau aktivitas hidup dan kehidupan manusia.
Jual beli tanah menurut hukum adat bukan merupakan perjanjian sebagaimana
yang diatur dalam pasal 1457 BW, yakni perbuatan hukum penyerahan tanah untuk
selama-lamanya dengan penjual menerima pembayaran sejumlah uang, yaitu harga
pembelian (yang sepenuhnya atau sebagiannya dibayar tunai).Dalam masyarakat hukum
adat jual beli tanah dilakukan secara terang dan tunai.Terang berarti perbuatan hukum jual
beli tersebut benar-benar dilaksanakan di hadapan kepala desa/kepala adat.Tunai, berarti
adanya dua perbuatan yang dilaksanakan secara bersamaan, yaitu pemindahan hak atas
tanah yang menjadi obyek jual beli dari penjual kepada pembeli dan pembayaran harga dari pembeli kepada penjual terjadi serentak dan secara bersamaan.
Akibat hukum yang ditimbulkan dari suatu perjanjian sebagaimana disebutkan dalam pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang
Dari latar belakang masalah yang telah diuraikan di atas, maka dapat dibuat rumusan masalah sebagai berikut :
1. Bagaimana kepastian hukum dalam jual-beli tanah yang dilakukan di hadapan kepala desa ?
2. Bagaimanakah bentuk perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik dalam jual beli tanah yang dilakukan di hadapan kepala desa ?
1.2 Tujuan Penelitian 1.3.1 Tujuan Umum
1. Sebagai mahasiswa ini merupakan suatu kesempatan pembelajaran yang sangat berharga untuk memahami dan memperdalam Hukum Perjanjian terlebih khusus tentang perjanjian jual beli tanah
2. Untuk melatih diri agar bisa menyatakan pikiran ilmiah secara tertulis
3. Untuk memenuhi persyaratan formal bagi mahasiswa tingkat akhir dalam memperoleh gelar sarjana pada Fakultas Hukum Universitas Warmadewa 1.3.2 Tujuan Khusus
1. Untuk mengetahui kepastian hukum dalam jual-beli tanah yang dilakukan di hadapan kepala desa
2. Untuk mengetahui dan memahami lebih mendalam tentang perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik dalam jual beli tanah yang dilakukan di hadapan kepala desa
Penelitian ini adalah merupakan tipe penelitian hukum normatif karena
penelitian ini menggunakan norma kabur atau norma multitafsir, yakni aturan-
aturan hukum yang memiliki banyak arti dan pengertian-pengertian yang ada tidak dapat ditetapkan dengan jelas.
BAB II
KEPASTIAN HUKUM DALAM JUAL BELI TANAH DIHADAPAN KEPALA DESA Kekuatan Pembuktian Jual Beli Tanah di Hadapan Kepala Desa
Setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai suatu hak, atau guna meneguhkan haknya sendiri maupun membantah suatu hak orang lain, menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa tersebut. Oleh karena itu, pembuktian dapat diartikan sebagai upaya memberikan kepastian dalam arti yuridis, memberi dasar-dasar yang cukup kepada hakim tentang kebenaran dari suatu peristiwa yang diajukan oleh pihak yang berpekara secara formil.Artinya terbatas pada bukti-bukti yang diajukan dalam persidangan.Sedangkan pembuktian menurut R. Subekti adalah upaya untuk meyakinkan Hakim tentang kebenaran dalil-dalil yang dikemukakan dalam suatu persengketaan.
Dalam tahap pembuktian pihak yang mendalilkan sesuatu harus didukung dengan alat bukti yang telah diatur dalam perundang-undangan. Dari urutan alat-alat bukti dalam hukum acara perdata, maka alat bukti tulisan atau surat merupakan alat bukti yang paling utama dalam perkara perdata. Dalam praktik perdata misalnya dalam perjanjian jual-beli, tukar-menukar, sewa-menyewa, pinjam-meminjam, penghibahan, perwasiatan, pengangkutan, asuransi, dan sebagainya, orang-orang yang melakukan perbuatan- perbuatan tersebut umumnya dengan sengaja membuat tulisan untuk keperluan pembuktian di kemudian hari jika diperlukan.
BAB III
Aspek Formil dan Materiil Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Transaksi Jual Beli
Menurut Urip Santoso,syarat sahnya jual beli hak atas tanah untuk kepentingan pendaftaran pemindahan haknya terdiri dari dua, yaitu syarat materiil dan syarat formil.
1. Syarat materiil
Syarat materiil jual beli hak atas tanah adalah tertuju pada subyek dan obyek hak yang akan diperjualbelikan. Pemegang hak atas tanah harus mempunyai hak dan berwenang untuk menjual hak atas tanah.Di samping itu, pembeli juga harus memenuhi syarat sebagai pemegang (subjek) hak dari hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli.
a. Syarat penjual:
1) Penjual adalah orang yang namanya tercantum dalam sertifikat atau alat bukti lain selain sertifikat;
2) Penjual harus sudah dewasa menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
3) Apabila penjual belum dewasa atau masih berada di bawah umur (minderjarig) maka untuk melakukan jual beli harus diwakili oleh walinya;
4) Apabila penjual berada di dalam pengampuan (curatele), maka untuk melakukan transaksi jual beli harus diwakili oleh pengampu atau kuratornya;
5) Apabila penjual diwakili oleh orang lain sebagai penerima kuasa, maka penerima kuasa harus menunjukkan surat kuasa notariil atau surat kuasa otentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang;
6) Apabila hak atas tanah yang akan dijual merupakan harta bersama dalam perkawinan, maka penjual harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari suami/isteri yang dituangkan dalam akta jual beli.
b. Syarat pembeli:
Selaku calon pemegang hak baru, maka pembeli hak atas tanah harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang menentukan bahwa apabila obyek jual beli tersebut merupakan Hak Milik, maka subyek yang dapat membeli adalah perseorangan Warga Negara Indonesia, bank pemerintah, badan keagamaan, dan badan sosial.
2. Syarat formil
Syarat formil dalam jual beli hak atas tanah adalah meliputi formalitas transaksi jual beli tersebut.Formalitas ini meliputi akta yang menjadi bukti perjanjian jual beli serta pejabat yang berwenang membuat aktanya.Dalam rangka pendaftaran pemindahan hak, maka syarat formil jual beli hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).Akta yang dibuat oleh PPAT tersebut merupakan atau berkualifikasi sebagai akta otentik.
Simpulan
1. Perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik dalam jual beli tanah dihadapan kepala desa dikaji dari objek surat pernyataan jual beli tanah. Surat pernyataan jual beli tanah merupakan instrumen hukum yang dibuat oleh pihak penjual dan pembeli.
Selanjutnya bentuk perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik tercantum dalam isi surat pernyataan tersebut, yakni saat terjadinya pembayaran maka saat itu telah terjadi penyerahan objek tanah yang ditransaksikan, penjual telah kehilangan haknya.
Saran
1. Untuk menjamin kepastian dan perlindungan bagi pemegang hak atas bidang tanah, maka ada baiknya jika pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah yang disertai dengan pemberian tanda bukti hak atas bidang tanah yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
DAFTAR PUSTAKA
Agus Yudha Hernoko, 2010, Hukum Perjanjian, Kencana.
Ahmadi Miru, 2007, Hukum Kontrak Perancangan Kontrak, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Andy Hartanto, 2014, Hukum Pertanahan, Karakteristik Jual Beli Tanah Yang Belum Terdaftar Hak Atas Tanahnya, LakBang Justitia Surabaya
A.P. Parlindungan, 2009, Pendaftaran Tanah Di Indonesia (Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997) Dilengkapi dengan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP No. 37 Tahun 1998), Cet. ke- 4,Mandar Maju, Bandung
Arba, 2015, Hukum Agraria Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta.
Bachtiar Efendi, 1982, Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah, Alumni, Bandung.
Bambang Sugeng dan Sujayadi, 2012, Pengantar Hukum Acara Perdata danContoh Dokumen Litigasi, Kencana, Jakarta
Bernhard Limbong, 2014,Politik Pertanahan, Dharma Karsa Utama, Jakarta Bintarto R, 1969, Buku Penuntun Geografi Sosial, UP Spring, Yogyakarta.
Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-UndangPokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Hukum Tanah Nasional Jilid 1, Djambatan, Jakarta.
Bushar Muhammad, 2004, Pokok-Pokok Hukum Adat, PT Pradnya Paramita, Jakarta.
Djamant Samosir, 2011, Hukum Acara Perdata, Tahap-Tahap Penyelesaian Perkara Perdata, Nuansa Aulia, Bandung.
Elfrida R. Gultom, 2010,Hukum Acara Perdata, Mitra Wacana Media, Jakarta
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, 2003, Jual Beli, PT RajaGrafindoPersada, Jakarta.
Gunawan Wiradi, 2006,Pembaruan Agraria dan Otonomi Daerah, Jakarta Hasanuddin Rahman, 2003, Contract Darfting, Citra Aditya Bakti, Bandung
Maria S.W. Soemarjdono, 2001, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas, Jakarta
Makarao Taufik, 2004, Pokok-Pokok Hukum Acara Perdata, Rineka Cipta, Jakarta.
