BAB II
PROSEDUR LELANG EKSEKUSI YANG DILAKSANAKAN OLEH KPKNL BATAM SEHINGGA DAPAT TERJADI LELANG ATAS
BARANG MILIK ORANG LAIN
A. Tinjauan Umum Tentang Lelang
1. Pengertian dan Dasar Hukum Lelang
Menurut sejarahnya kata lelang berasal dari bahasa latin yaitu auction yang bermakna peningkatan harga secara bertahap. Dalam literatur Yunani, lelang telah lama dikenal dalam sejarah manusia yaitu sejak tahun 450 sebelum masehi, dimana saat itu penjualan secara lelang dilakukan untuk hasil-hasil karya seni maupun hasil perkebunan dan peternakan. Perkembangan lelang kemudian sampai ke negara maju seperti Inggris, Belanda, Australia, Swiss dan Amerika dan saat ini hampir seluruh negara banyak menggunakan proses lelang dalam menjalankan roda perekonomian. Transaksi penjualan suatu barang pada suatu negara, umumnya dilakukan melalui 2 (dua) cara yaitu:
1. Penjualan konvensional atau non lelang yang sangat umum dilakukan oleh masyarakat.
2. Melalui penjualan secara lelang yang dilakukan bersifat terbuka dan lisan atau di negara maju dikenal dengan istilahauction.69
Sebelum Indonesia merdeka dan dalam masa penjajahan Belanda, lelang secara resmi dimasukan dalam sistim perundang-undangan sejak tahun 1908 yaitu
69Rochmat Soemitro,Peraturan Dan Instruksi Lelang, Edisi Kedua, (Bandung : Eresco,1987),
hal 54.
dengan berlakunyaVendu Reglementyang selanjutnya disebut VR Stbl. 1908 Nomor 189 Vendu InstructieStbl. 1908 Nomor190. Kedua Peraturan tersebut yang menjadi dasar hukum pelaksanaan lelang di Indonesia. Latar belakang dari pembentukan hukum lelang karena hukum dibutuhkan dalam mengatur suatu perbuatan yang melibatkan orang banyak, hukum yang mempunyai sifat memaksa dan mengatur, hukum merupakan peraturan-peraturan hidup kemasyarakatan (yang disebut norma atau kaidah) yang dapat memaksa orang untuk mentaati tata tertib dalam lingkungan masyarakat, serta memberikan sanksi yang tegas (berupa hukuman) terhadap siapa yang tidak mau memenuhi peraturan tersebut.70
Demikian halnya dengan pembentukan hukum lelang di Indonesia, dibuat karena berkaitan dengan kepentingan tiap-tiap pihak yang terlibat langsung dalam proses lelang. Kepentingan tersebut diartikan sebagai suatu tuntutan perorangan atau kelompok yang diharapkan dapat dipenuhi dan diakomodir dalam suatu peraturan hukum karena fungsi utama hukum adalah untuk melindungi kepentingan yang ada dalam masyarakat.
Menurut Roscoe Pound ada tiga kepentingan yang harus dilindungi oleh hukum, yaitupublic interest;individual interest; daninterest of personality. Rincian dari setiap kepentingan tersebut bukan merupakan daftar yang mutlak tetapi berubah-ubah sesuai perkembangan masyarakat dan sangat dipengaruhi oleh waktu serta kondisi masyarakat. Apabila kepentingan-kepentingan tersebut disusun sebagai susunan yang tidak berubah-ubah, maka susunan tersebut bukan lagi sebagai
social engineeringtetapi merupakan pernyataan politik (manifesto politik)71.
70
C.S.T. Kansil dan Christine Kansil, Pokok-pokok Pengetahuan Hukum Dagang Indonesia, (Jakarta : Sinar Grafika, 2002), hal 3-4
71Lili Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi,Dasar-dasar Filsafat dan Teori Hukum, (Bandung :PT. Citra
Salah satu kepentingan yang harus dipenuhi adalah mengenai terlaksananya lelang secara terbuka jujur dan adil bagi para pihak. Untuk menyempurnakan peraturan yang telah ada dalam VR diterbitkan juga beberapa peraturan pelaksana baik yang dikeluarkan oleh Pemerintah berupa Undang-Undang maupun Peraturan Pemerintah dan Peraturan Menteri maupun Keputusan Menteri.
Pengertian lelang menurut Kepmenkeu Nomor 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang pada Pasal 1 ayat 1 menjelaskan bahwa lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pegumuman lelang.72Pada kamus hukum pengertian lelang tidak jauh berbeda dengan yang disebutkan dalam Kepmenkeu yaitu : Lelang adalah penjualan barang-barang dimuka umum dan diberikan pada penawar yang tertinggi.73 Kamus bahasa Indonesia juga menyebutkan hal yang sama yaitu lelang adalah menjual atau penjualan dihadapan orang banyak dengan tawaran yang beratas-atasan.74
Lebih luas dikaji tentang pengertian lelang dengan mengutip pendapat Polderman yang menyatakan : lelang adalah penjualan umum dan alat untuk mengadakan perjanjian atau persetujuan yang paling menguntungkan untuk sipenjual dengan cara menghimpun peminat serta memiliki 3 (tiga) syarat yaitu : a. Penjualan harus selengkap mungkin (volledigheid)
b. Ada kehendak untuk mengikat diri
72Pasal 1 Ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang.
73
J.C.T Simorangkir, dkk,Kamus Hukum, (Jakarta : Sinar Grafika, 2000),hal 90.
74Muhammad Ali, Kamus Lengkap Bahasa Indonesia Moderen,(Jakarta : Pustaka Alumni,
c. Bahwa pihak lainnya yang akan mengadakan perjanjian tidak dapat ditunjuk sebelumnya.75
Menurut Roell sebagaimana dikutip Rochmat Soemitro, menyatakan : Penjualan umum adalah suatu rangkaian kejadian yang terjadi antara saat mana sesorang hendak menjual sesuatu atau lebih dari suatu barang, baik secara pribadi maupun dengan perantaraan kuasanya dengan memberikan kesempatan kepada yang hadir untuk melakukan penawaran.76
Pelaksanaan penjualan melalui lelang tidak terlepas dari unsur perjanjian jual beli sebagaimana yang di atur dalam pasal 1339 KHUPerdata yang menyebutkan bahwa persetujuan tidak hanya mengikat hal-hal yang secara tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan dan Undang-undang. Dalam hal ini diwujudkan dengan terjadinya kesepakatan dari pihak-pihak yang terkait dalam lelang yaitu penjual, pembeli serta objek lelang dan harga yang terbentuk dalam penawaran terakhir dalam proses lelang.
Dasar hukum lelang yang bermula dari VR Nomor 189 dan peraturan pelaksananya yang terdapat dalamVendu Instruksiselanjutnya disebut VI Nomor 190 Tahun 1908 bersifat khusus (lex specialis) namun dengan semakin berkembangnya minat masyarakat dalam hal pembelian maupun penjualan melalui proses lelang dan untuk lebih mengatur pelaksanaan proses lelang dengan lebih teratur dan berimbang maka diterbitkan beberapa peraturan pelaksana lainnya dalam hal lelang. Hal yang
mendasari diterbitkannya peraturan tambahan tidak lain karena mengikuti perkembangan masyarakat sebab aturan-aturan yang ada dalam VR dan VI tidak sepenuhnya dapat mengakomodir kebutuhan masyarakat akan minat lelang meskipun kedua peraturan tersebut masih berlaku sampai saat ini. Hukum memerlukan pembaharuan, istilah pembaharuan hukum pada dasarnya mengandung makna yang luas.
Menurut Friedman, sistem pembaharuan hukum terbagi ke dalam tiga bagian, yaitu77:
1) struktur kelembagaan hukum, yang terdiri dari sistem dan mekanisme kelembagaan yang menopang pembentukan dan penyelenggaraan hukum disuatu negara, termasuk di antaranya adalah lembaga-lembaga peradilan, aparatur penyelenggara hukum, mekanisme-mekanisme penyelenggaraan hukum, dan sistem pengawasan pelaksanaan hukum.
2) materi hukum, yaitu meliputi kaedah-kaedah yang telah dituangkan ke dalam peraturan perundang-undangan tertulis maupun yang tidak tertulis yang hidup dan berkembang dalam kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara serta bersifat mengikat bagi semua lapisan masyarakat dan,
3) budaya hukum. Ketiga unsur penopang sistem hukum tersebut saling berkaitan dalam rangka bekerja menggerakkan roda hukum suatu negara. Pembaharuan yang dilakukan dalam hukum lelang diterapkan dengan berlakunya peraturan-peraturan mengenai petunjuk pelaksanaan lelang dan hal ini menunjukkan bahwa keberadaan lelang sebagai bentuk khusus dari penjualan benda telah diakui dalam banyak peraturan perundang-undangan di Indonesia78. Peraturan tersebut terbagi dalam peraturan umum dan peraturan khusus, dimana peraturan
77Lawrence M. Friedman, American Law An Introduction Second Edition (Hukum Amerika
Sebuah Pengantar)Penterjemah Wishnu Basuki, (Jakarta : PT.Tatanusa, 2001), hal 7-9
78
umum yaitu peraturan perundang-undangan yang tidak secara khusus mengatur lelang, namun ada pasal-pasal didalamnya yang terkait mengenai aturan lelang yaitu antara lain :
a) KUHPerdata, Stbl. 1847/23 pada pasal 389, 395, 1139 (1), 1159 (1).
b) RGB (Reglemen Hukum Acara untuk Daerah Wilayah Luar Jawa dan Madura) Stbl. 1927/227 Pasal 206-228.
c) RIB/HIR (Reglemen Indonesia yang diperbaharui) Stbl. 1941/44 Pasal 195-208
d) Undang-Undang Nomor 49 Prp Tahun 1960 Tentang Panitia Urusan Piutang Negara Pasal 10 dan Pasal 13
e) Instruksi Presiden Nomor 9 Tahun 1970 Tentang Penjualan dan atau Pemindahantanganan Barang-Barang yang Dimiliki/Dikuasai Negara.
f) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1981 Tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Pasal 45 dan Pasal 273
g) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2002 Tentang Kepolisian
h) Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003 Tentang Keuangan Negara
i) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara , Pasal 48
Menurut Bagir Manan, fungsi peraturan perundang-undangan dapat dibagi menjadi 2(dua) kelompok utama yaitu : fungsi eksternal dan fungsi internal.79Fungsi
79Bagir Manan,Fungsi Dan Materi Peraturan Perundang-undangan, Makalah Hukum, 1994,
Eksternal, adalah keterkaitan peraturan perundang-undangan dengan tempat berlakunya. Fungsi eksternal ini dapat disebut sebagai fungsi sosial hukum, yang meliputi fungsi perubahan, fungsi stabilisasi dan fungsi kemudahan. Dengan demikian, fungsi ini dapat juga berlaku pada hukum-hukum kebiasaan, hukum adat, atau hukum yurisprudensi. Bagi Indonesia, fungsi sosial ini akan lebih diperankan oleh peraturan perundang-undangan.80
Fungsi internal diantaranya adalah pembaharuan hukum dimana penerapannya dilakukan dengan mengganti atau menambah peraturan hukum yang bertujuan untuk menjalankan fungsi pembaharuan hukum terhadap peraturan yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan zaman. Demikian juga dengan hukum lelang yang memuat peraturan umum dan peraturan khusus. Selain peraturan umum yang mengatur tentang lelang seperti yang tertera diatas, juga terdapat peraturan khusus yang diantaranya adalah :
1. VR yang dimuat dalam Staatsblaad Tahun 1908 Nomor 198 sebagaimana yang terakhir telah diubah menjadi Staatsblaad Tahun 1941 Nomor 3. VR
mulai berlaku pada tanggal 1 April 1908 yaitu peraturan yang mengatur tentang prinsip-prinsip dasar lelang.
2. VI Staatsblaad Tahun 1908 Nomor 190 sebagaimana yang terakhir telah diubah menjadiStaatsblaadTahun 1930 Nomor 85. VImerupakan ketentuan-ketentuan yang melaksanakanVR.
3. PMK Nomor : 93/PMK.06/2010 Tanggal 23 April 2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
4. PMK Nomor : 174/PMK.06/2010 Tanggal 30 September 2010 Tentang Pejabat Lelang Kelas I
5. PMK Nomor : 175/PMK.06/2010 Tanggal 30 September 2010 Tentang Pejabat Lelang Kelas II
6. PMK Nomor : 176/PMK.06/2010 Tanggal 30 September 2010 Tentang Balai Lelang
7. PMK Nomor : 930/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, dimana peraturan tersebut merupakan utama untuk peraturan teknis tentang lelang.
VR dan VI merupakan peraturan dasar mengenai lelang dan juga peraturan hukum yang sangat tua dibanding dengan peraturan hukum lainnya, namun peraturan tersebut harus tetap dipelajari oleh pejabat lelang khususnya bagi Notaris, jika Notaris ditempatkan dikota-kota kecil yang tidak ada juru lelang kelas I sehingga memungkinkan Notaris diangkat/ditunjuk menjadi pejabat lelang kelas II.81
2. Jenis-Jenis Lelang
Pasal 1 angka 2 dan 3 Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 450/KMK 01/2002 mengklasifikasikan lelang menjadi 2 (dua) bagian, yaitu : lelang eksekusi dan lelang non eksekusi. Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan
atau penetapan pengadilan atau dokumen-dokumen lain, yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dipersamakan dengan itu. Salah satu tujuan dari pelaksanaan lelang eksekusi yaitu dalam rangka membantu penegakan hukum, yang penerapannya antara lain: Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), lelang eksekusi pengadilan, lelang eksekusi pajak, lelang eksekusi harta pailit, lelang eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT), lelang eksekusi dikuasai/tidak dikuasai Bea Cukai, lelang eksekusi barang sitaan pasal 45 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP), lelang eksekusi barang rampasan, lelang eksekusi barang temuan, lelang eksekusi fidusia, lelang eksekusi gadai.
Berdasarkan Pasal 3 putusan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara Nomor 38/L/2002 tentang Tata Cara dan Administrasi Lelang, Ada administrasi Lelang :
a. Lelang barang milik Pemerintah Pusat/Daerah dengan dokumen persyaratan Lelang sebagai berikut :
1. Salinan/fotocopy Surat Keputusan Penghapusan dan Menteri/Ketua Lembaga/Kepala Daerah/Pejabat yang berwenang dan
2. Salinan/fotocopy Surat Keputusan Panitia Lelang
b. Lelang barang milik BUMN/BUMD dengan dokumen persyaratan lelang sebagai berikut :
1. Salinan/fotocopy Surat Keputusan Persetujuan Penghapusan Barang dan Menteri yang bersangkutan/Dewan Komisaris atau Kepala Daerah/DPRD 2. Salinan/fotocopy Surat Keputusan Penghapusan dari Direksi/atau Kepala
Daerah ; dan
3. Salinan/fotocopy Surat Keputusan Panitia Lelang
c. Lelang barang yang tidak dikuasai Negara (Bea Cukai dengan dokumen persyaratan lelang sebagai berikut:
1. Salinan Keputusan Kepala Kantor Pelayanan Bea dan Cukai tentang Penjualan barang yang tidak dikuasai Negara; dan
2. Salinan/fotocopy Surat Keputusan Panitia Lelang
sedangkan pejabat lelang kelas II hanya bisa melaksanakan lelang atas permohonan Balai Lelang atas jenis lelang non eksekusi sukarela, lelang aset BUMN/BUMD berbentuk Persero, dan lelang aset milik bank dalam likuidasi berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 1999.
3. Asas-Asas Lelang
Asas hukum merupakan sebagian dari hidup kejiwaan manusia. Dalam setiap asas hukum, manusia melihat suatu cita-cita yang hendak diraihnya dan tujuan hukum itu adalah untuk kesempurnaan masyarakat yang merupakan suatu cita-cita. Sebaliknya kaidah hukum itu sifatnya historis. Dalam hubungan antara asas hukum dan kaidah hukum yang konkrit itulah terdapat sifat hukum82. Hukum lelang seperti kaedah hukum lainnya memiliki asas-asas yang menjadi landasan dasar dalam membentuk hukum lelang. Asas-Asas lelang berdasarkan :
a. Asas Keterbukaan/transparansi
Transparansi yang bertumpu pada penyebaran informasi yang luas dan seimbang, serta direalisasikan melalui pengumuman lelang yang mengakomodir kontrol sosial dan sekaligus memobilisasikan peminat lelang (alat pemasaran). Asas ini sangat penting untuk membentuk karakter lelang sebagai penjualan yang bersifat transparan yang dilaksanakan secara terbuka dan tidak ada prioritas diantara peserta lelang.
b. Asas Akuntabilitas
Pelaksanaan lelang dapat dipertanggungjawabkan karena Pemerintah melalui Pejabat Lelang berperan untuk mengawasi jalannya lelang dan membuat risalah lelang. Risalah lelang merupakan akta autentik yang berfungsi sebagai akta van transport. Pemenang lelang dapat menggunakan risalah lelang tersebut untuk mempertahankan haknya dan menggunakan salinan resminya untuk proses pengajuan balik nama. Sedangkan bagi pemohon lelang, risalah
82
lelang dipergunakan sebagai bukti telah dilaksanakannya penjualan yang sesuai dengan prosedur.
c. Asas imparsial
Sering disebut juga dengan asas independen, karena pejabat lelang tidak boleh memihak. Asas yang dimaksudkan untuk mencegah terjadinya Korupsi, Kolusi dan Nepotisme (KKN) dalam proses lelang. Asas ini seyogyanya juga bisa menangkal kemungkinan para peserta lelang melakukan konspirasi yang dapat merugikan pihak lain. Dengan demikian, melalui asas ini juga terjadi keadilan bagi mereka yang bersaing membeli barang yang dilelang.
d. Asas Efisiensi
Asas ini tercermin pada prosedur lelang. Lelang dilaksanakan pada saat dan tempat yang telah ditentukan dan transaksi dilakukan pada saat itu dengan pembayaran secara tunai. Hal inilah yang menyebabkan adanya efesiensi waktu dan biaya, sehingga barang yang berhasil dilelang dapat segera dikonversi menjadi uang tunai.
e. Asas Kompetisi
Asas kompetensi dalam pembentukan harganya. Asas ini akan tercermin pada sistem penawaran yang mengakomodir persaingan suatu harga yang diinginkan pemilik barang dengan penawaran harga dari seorang atau lebih peserta lelang. Dalam hal ini yang terpenting adalah terbentuknya harga yang telah mencapai / melebihi harga limit yang diinginkan pemilik barang. Disini perlunya penegasan bahwa lelang adalah sah meskipun hanya dihadiri oleh satu orang peminat, karena yang terpenting adalahprice discover.83
Teori hukum mengakui bahwa sumber hukum tidak hanya berasal dari perundang-undangan, putusan pengadilan maupun perjanjian tetapi juga mencakup asas-asas hukum. Dalam pandangan beberapa ahli, asas memiliki arti yang berbeda-beda yang dapat diartikan sesuatu yang menjadi tumpuan berpikir atau pandangan dan asas dapat juga berarti merupakan hukum dasar.84Berdasarkan asas-asas yang diterapkan pada hukum lelang, maka pelaksanaan lelang diharapkan dapat dilakukan dengan secara adil serta mendatangkan kebaikan bagi para pihak yang terlibat didalamnya.
83F.X. Sutardjo, Penjualan Secara Lelang : Perjalanannya Saat Ini, Tantangan dan
Prospeknya ke Depan(Kumpulan Beberapa Paper Oleh Sutardjo) ( Jakarta : Noname, 2007), Bab Reformasi Undang-Undang Lelang Di Indonesia, hal 8-9.
84Fence M. Wantu Dkk, Cara Cepat Belajar Hukum Acara Perdata, (Jakarta : Reviva
4. Kewajiban dan Kewenangan Pejabat Lelang
Kegiatan lelang dapat sepenuhnya berjalan jika didukung oleh pihak-pihak yang terkait didalamnya serta proses lelang yang tidak terlepas dari keterlibatan pihak-pihak yang berkepentingan dan salah satunya adalah peran serta dari pejabat lelang itu sendiri. Pejabat lelang tidak hanya sebagai pihak yang menjalankan proses pelelangan, namun juga bertanggung jawab dalam hal administrasi lelang dan pegelolaan uang lelang.85 Pejabat lelang terdiri dari Pejabat Lelang Kelas I dan Pejabat Lelang Kelas II. Berdasarkan PMK Nomor : 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, diatur bahwa terdapat dua jenis Pejabat Lelang yang melakukan pelayanan lelang, yaitu Pejabat Lelang Kelas I yang bertempat di KPKNL dan Pejabat Lelang Kelas II yang bertempat di Kantor Balai Lelang Swasta.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93 mengatur kewenangan Pejabat Lelang Kelas I dan Pejabat Lelang Kelas II dimana Pejabat Lelang Kelas I melaksanakan semua jenis lelang, termasuk lelang eksekusi, lelang non eksekusi wajib, dan lelang non eksekusi sukarela. PL-1 merupakan Pegawai Negeri Sipil (PNS) di lingkungan DKJN di Kementerian Keuangan RI, yang diberikan tugas sebagai Pejabat Lelang, sedangkan mengenai kewajiban dan kewenangan Pejabat Lelang Kelas II lebih terperinci diatur dalam PMK Nomor 175. Pejabat Lelang Kelas II hanya melaksanakan jenis lelang non eksekusi sukarela. Adapun permohonan jenis lelang eksekusi dan lelang non eksekusi wajib yang diajukan oleh pemohon lelang kepada
85FX.Ngadijarno, Badan Lelang; Teori dan Praktek, (Jakarta: Departemen Keuangan
Pejabat Lelang Kelas II atau Kantor Balai Lelang Swasta, tetap dilakukan oleh Pejabat Lelang Kelas I yang betempat di KPKNL.
Pejabat Lelang Kelas II merupakan orang tertentu yang diangkat menjadi Pejabat Lelang, yang berprofesi sebagai Notaris, Penilai, dan Pensiunan PNS DJKN. Pejabat Lelang Kelas I berkantor di KPKNL, sedangkan Pejabat Lelang Kelas II berkantor di kantor balai lelang swasta. Balai lelang swasta merupakan perseroan terbatas yang didirikan untuk menjalankan kegiatan usaha di bidang lelang. Pejabat Lelang Kelas I melakukan lelang atas objek lelang yang berada di wilayah kerjanya, sedangkan Pejabat Lelang Kelas II melakukan lelang dikantor lelang swasta dengan wilayah jabatan tertentu sesuai dengan keputusan pengangkatan Pejabat Lelang Kelas II.86 Meskipun pejabat lelang kelas II adalah orang swasta, pengangkatan dan pemberhentiannya dilakukan oleh Direktur Jenderal yang berada di bawah naungan Menteri Keuangan. Direktur Jenderal dan Kepala Kantor Wilayah karena jabatannya (ex officio) menjadi Pengawas Lelang (Superintenden) dari Pejabat Lelang Kelas II.
Pejabat Lelang Kelas I dalam menjalankan tugasnya tidak bisa dialihkan kepada pihak lain, melainkan harus dilakukan oleh diri sendiri. Sedangkan seorang Pejabat Lelang Kelas II, dalam PMK No. 175/2010 tentang Pejabat Lelang Kelas II, diatur adanya mekanisme pengalihan tugas, misalnya diatur dalam PMK untuk cuti, Pejabat Lelang Kelas II harus mendapatkan persetujuan dari Kepala Kantor wilayah setempat. Jika Pejabat Lelang Kelas II adalah seorang Notaris, maka wilayah
86Pasal 16, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 175/PMK.06/2010 Tentang Pejabat Lelang
kerjanya sebagai Pejabat Lelang Kelas II mengikuti wilayah kerja dimana Notaris tersebut ditempatkan. Peran Notaris dalam proses lelang sebagai Pejabat Lelang Kelas II merupakan salah satu kebutuhan hukum masyarakat akan jasa Notaris terkait dengan proses pembangunan yang semakin meningkat.87Salah satu peran Notaris dalam proses pelelangan yaitu dengan membuat akta risalah lelang.
Risalah lelang merupakan salah satu bentuk perjanjian yang dibuat secara sah serta berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak. Risalah lelang merupakanlegal output yang dibuat oleh Pejabat Lelang Kelas II, dalam hal ini adalah Notaris dan merupakan akta autentik sesuai yang diatur dalam pasal 1868 jo pasal 37,38, dan 39
VR. Menurut pasal 1870 akta otentik merupakan bukti yang sempurna.88Pasal 35 VR
menyatakan bahwa risalah lelang sama artinya dengan berita acara. Setiap Pejabat Lelang yang melaksanakan lelang wajib membuat berita acara lelang atau yang biasa disebut Risalah Lelang. Berita acara lelang merupakan landasan otentifikasi penjualan lelang, berita acara lelang mencatat segala peristiwa yang terjadi pada penjualan lelang.89
Menurut hukum, risalah lelang termasuk sebagai akta otentik, karena telah memenuhi syarat-syarat yang menjadi dasar akta otentik yaitu90:
a. Surat harus ditanda tangani
87R. Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat di Indonesia ; Suatu Penjelasan, (Jakarta :
Raja Rafindo Persada, 2008), hal 6.
88R. Subekti, dan R.Tjitrosudibio,Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta : PT.
Pradnya Paramita,1990),hal 15.
89M. Yahya Harahap,Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, (Jakarta : PT.
Gramedia,1994), hal 187.
b. Surat itu harus memuat peristiwa yang menjadi dasar sesuatu hak atas suatu perikatan.
c. Surat itu diperuntukkan sebagai alat bukti
Ditinjau dari pengertian dan ciri-ciri akta otentik serta wewenang pejabat umum dalam membuat sebuah akta autentik serta proses lelang secara berurutan, dalam penerapannya juga dilakukan dalam akta risalah lelang, maka dari itu dalam hal ini terdapat ciri-ciri tersendiri untuk pembuatan akta risalah lelang yaitu:
1) Setiap risalah lelang harus ditandatangani Pejabat Lelang dan para pihak. 2) Isi risalah lelang merupakan suatu perikatan atau peristiwa penjualan di muka
umum.
3) Risalah lelang dibuat sebagai alat bukti. Pasal 165 HIR/Pasal 285 RBG
Pembuatan Akta Risalah Lelang yang melibatkan seorang pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini yaitu Pejabat Lelang yang membuat akta Risalah Lelang. Mengenai Pejabat Lelang tersebut berwenang atas91:
a) Sepanjang Akta yang dibuat adalah Akta Risalah Lelang;
b) Sepanjang Akta Risalah Lelang dibuat dalam wilayah kerjanya; sepanjang pejabat lelang menjabat sebagai pejabat lelang;
c) Pejabat Lelang hanya berwenang membuat Akta Risalah Lelang bagi pengguna jasa lelang.
Oleh karena pembuatan akta otentik termasuk pembuatan risalah lelang, kemudian dibacakan dan diberikan kesempatan kepada para pihak untuk menanyakan hal-hal yang belum jelas sebelum akta tersebut di tandatangani. Dalam hal ini akta
91Vara Gusti,Kajian Hukum Kekuatan Akta Risalah Lelang Dalam Perkara Perdata, Artikel
risalah lelang pada dasarnya dikatakan sebagai akta otentik apabila dalam penjualan lelang terjadi transaksi jual beli karena barang laku terjual. Apabila tidak laku, maka Akta risalah lelang merupakan berita acara lelang sesuai dengan pasal 35 VR yaitu berita acara tanpa ada penawaran.
B. Lelang Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan
1. Tinjauan Tentang Undang-Undang Hak Tanggungan
Lahirnya Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT), salah satu faktor penyebabnya adalah karena kebutuhan hukum yang baru bagi masyarakat. Hal ini juga didasari karena perkembangan masyarakat sehingga mengakibatkan hukum juga semakin berkembang dan hukum harus dapat menyesuaikan diri terhadap perkembangan masyarakat, atau pun sebaliknya, masyarakat juga seharusnya dapat menyesuaikan diri terhadap perkembangan hukum yang terjadi.92Hak Tanggungan adalah hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah merupakan hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah yang sebagaimana dimaksud dalam Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.93
Hak Tanggungan yang diatur dalam UUHT pada hakekatnya adalah hak tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah, tetapi dalam praktek, pada kenyataannya seringkali terdapat benda–benda berupa bangunan, tanaman dan hasil
92Ellya Rosana, Hukum Dan Perkembangan Masyarakat, Jurnal TAPIs, Volume 9 No 1,
Edisi Januari-Juni 2013, hal 102
karya yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan turut pula dijaminkan. Sebagaimana diketahui bahwa hukum tanah nasional didasarkan pada hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan horizontal, yang menjelaskan bahwa setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda tersebut.94 Penerapan asas tersebut tidak mutlak, tetapi selalu menyesuaikan dan memperhatikan terhadap perkembangan kenyataan serta kebutuhan masyarakat. Maka atas dasar tersebut, UUHT memungkinkan dilakukan pembebanan hak tanggungan yang meliputi benda-benda diatasnya sepanjang benda-benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah bersangkutan dan ikut dijadikan jaminan yang dinyatakan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Hak tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut95:
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya (droit de preference). Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat (1). Apabila debitor cidera janji (wanprestasi), maka kreditor pemegang haktanggungan berhak menjual tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut melalui pelelangan umum dengan hak mendahului dan kreditor yang lain.
b. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada (droit de suite). Hal ini ditegaskan dalam Pasal 7. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Meskipun obyek Hak Tanggungan telah berpindahtangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya untuk melakukan eksekusi apabila debitor cidera janji (wanprestasi).
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan.
94Purwahid Patrik, Asas-asas Itikad Baik dan Kepatutan Dalam Perjanjian, (Semarang
:Badan Penerbit UNDIP, 1986), hal 52.
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. DalamUndang-UndangNomor 4 Tahun 1996 kreditur diberikan kemudahan dan kepastian dalam pelaksanaan eksekusi. Hal ini diatur dalam Pasal 6. Apabila debitor cidera janji (wanpreslasi), maka kreditor tidak perlu menempuh cara gugatan perdata biasa yang memakan waktu dan biaya besar. Kreditur pemegang Hak Tanggungan dapat menggunakan haknya untuk menjual obyek hak tanggungan melalui pelelangan umum.
Mengenai pengaturan jaminan pada UUHT, apabila dikaitkan dengan pasal 1131 KUHPerdata menyatakan bahwa : segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada yang di kemudian hari menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. Hal ini diartikan bahwa jaminan timbul dari undang–undang. Jaminan yang demikian ini merupakan jaminan yang bentuk dan isinya ditentukan oleh undang-undang. Ini berarti seorang kreditor dapat diberikan jaminan berupa harta benda milik debitor tanpa secara khusus diperjanjikan. Dalam konteks ini, kreditor hanyalah seorang kreditor konkuren terhadap seluruh kekayaan debitor. Jaminan yang demikian disebut juga sebagai jaminan yang bersifat umum.96
Hak tanggungan merupakan salah satu jenis jaminan kebendaan yang bersifat khusus, artinya jaminan hanya dikhususkan pada objek berbentuk barang tidak bergerak yaitu tanah dan bangunan. Meskipun tidak dinyatakan dengan tegas, namun pada hakekatnya lahirnya hak tanggungan karena adanya suatu perjanjian. Jika dilihat dari ketentuan yang diatur dalam Pasal 10, Pasal 11, dan Pasal 12 UUHT dapat
96Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan Dan
diketahui bahwa pada dasarnya pemberian hak tanggungan hanya dapat dimungkinkan jika dibuat dalam bentuk perjanjian.
Jaminan pada hak tanggungan agar memiliki kekuatan hukum maka harus didaftarkan di kantor pertanahan dan wajib didaftarkan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan Pejabat PPAT wajib mengirimkan APHT beserta dokumen lainnya yang diperlukan ke kantor pertanahan setempat.97Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, maka kantor pertanahan akan menerbitkan sertifikat hak tanggungan. Sertifikat Hak Tanggungan inilah yang mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Pada dasarnya, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, apabila debitor cidera janji maka pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Meskipun hak tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial namun dalam hal eksekusi, menurut Pasal 13 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 93/PMK.06/2010 Tahun 2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang menyatakan bahwa dalam hal terdapat gugatan terhadap objek lelang hak tanggungan dari pihak lain selain debitor/tereksekusi, suami atau istri debitor/tereksekusi yang terkait kepemilikan obyek lelang, maka pelaksanaan eksekusi atas obyek lelang yang
dilakukan berdasarkan titel eksekutorial dari sertifikat hak tanggungan memerlukan fiat eksekusi yaitu dengan perintah dari Ketua Pengadilan Negeri, dalam kasus ini terjadi karena jaminan merupakan harta perkawinan.
Selama tidak ada gugatan terhadap objek lelang hak tanggungan dari pihak lain selain debitor/tereksekusi, suami atau istri debitor/tereksekusi yang terkait kepemilikan, maka pelaksanaan lelang dapat dilakukan berdasarkan titel eksekutorial dari sertifikat hak tanggungan tanpa fiat eksekusi. Pelaksanaan eksekusi yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, kreditur diberi kemudahan dan dan kepastian dalam pelaksanaan eksekusi, dimana kreditor tidak perlu menempuh cara gugatan perdata biasa yang memakan waktu dan biaya besar. Kreditur pemegang Hak Tanggungan dapat menggunakan haknya untuk menjual obyek hak tanggungan melalui pelelangan umum.98
2. Pengikatan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit
Hak Tanggungan terjadi karena adanya perjanjian dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.99 Janji tersebut dalam pelaksanaannya diikat dengan perjanjian kredit antara kreditur dengan debitur sebelum dilanjutkan pada tahap pengikatan hak tanggungan yang dilakukan melalui akta PPAT. Untuk dijadikan jaminan atas hutang yang diterima baik atas nama perorangan ataupun
98Purwahid Patrik,Op Cit, hal 53.
badan hukum, dalam hal ini adalah tanah yang diikat dengan hak tanggungan, harus memenuhi syarat-syarat berikut :
a. Dapat dinilai dengan uang, karena uang yang dijamin berupa dengan
b. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat publisitas
c. Mempunyai sifat dapat dipindahkan, karena apabila debitur cidera janji, benda yang dijadikan jaminan akan dapat dijual dimuka umum, dan
d. Memerlukan penunjukan dengan Undang-Undang.100
Hak Tanggungan yang diikat sebagai jaminan kredit perorangan umumnya banyak dilakukan dalam praktek perbankan, namun tidak menutup kemungkinan kredit dari perorangan dengan perorangan. Merujuk pada UUHT menyebutkan bahwa pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang bersangkutan101, sedangkan pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.102Menurut Sri Soedewi menyatakan bahwa dalam praktek perbankan perjanjian pokoknya itu berupa perjanjian pemberian kredit atau perjanjian membuka kredit oleh bank, dengan kesanggupan memberikan jaminan berupa pembebanan hak tanggungan pada suatu objek benda tertentu yang mempunyai tujuan sebagai penjaminan kekuatan dari perjanjian pokoknya.103
100Boedi Harsono & Sudaryanto Wirjodarsono,Konsepsi Pemikiran Tentang Undang-Undang
Hak Tanggungan, Makalah Seminar Nasional (Bandung : FH Padjajaran, 1996), hal 5.
101
Pasal 8 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
102
Pasal 8 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
103Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan Di IndonesiaPokok-Pokok Hukum
Hutang yang harus diikat dengan jaminan bertujuan untuk104:
a. Memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur untuk mendapat pelunasan dari hasil penjualan barang barang jaminan tersebut, apabila debitur melakukan cidera janji, yaitu untuk membayar kembali utangnya pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian.
b. Menjamin agar debitur berperan serta dalam transaksi untuk membiayai usahanya, sehingga kemungkinan untuk meninggalkan usaha atau proyeknya dengan merugikan diri sendiri atau perusahaannya dapat dicegah atau sekurang-kurangnya kemungkinan untuk berbuat demikian dapat diperkecil. c. Memberikan dorongan kepada debitur untuk memenuhi janjinya,khususnya
mengenai pembayaran kembali sesuai dengan syarat-syarat yang telah disetujui agar debitur dan atau pihak ketiga yang ikut menjamin tidak kehilangan kekayaan yang telah dijaminkan kepada bank.
Hak tanggungan yang dipakai sebagai salah satu jaminan dalam hutang piutang harus mengikuti mekanisme yang diatur dalam UUHT. Salah satu persyaratan yang harus dipenuhi dalam hal jaminan hak tanggungan bahwa untuk kredit perorangan maka nama yang tertera dalam pemegang hak tanggungan harus sama dengan orang yang mengajukan kredit. Segala hak dan kewajiban untuk membebankan hak tanggungan bagi kredit perorangan maka akan ditanggung secara individu.
Subjek hukum selain manusia sebagai individu juga badan hukum. Badan hukum sebagai subjek hukum diperlakukan seperti manusia yang memiliki kewenangan kontraktual. Badan itu dapat mengadakan hubungan kontraktual atas nama dirinya sendiri. Sebagai subjek hukum, badan hukum dapat dituntut maupun
menuntut dimuka pengadilan.105Menurut ketentuan Pasal 8 UUHT, pemberi hak tanggungan adalah orang perorangan, ataupun badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap benda yang dijadikan objek hak tanggungan. Umumnya pemberi tanggungan adalah debitur sendiri.106UUHT menyatakan bahwa hak tanggungan tidak dapat diletakkan, melainkan oleh siapa yang berkuasa memindahtangankan benda yang dibebani hak tanggungan itu.107
Badan hukum sebagai pemegang hak tanggungan, maka akan memberikan kuasa/mewakilkan kepentingan dari badan hukum tersebut kepada pihak yang ditunjuk sebagai pemegang kuasa/wakil dalam hal mengurus kepentingan badan hukum seperti menjaminkan objek hak tanggungan yang dimiliki atas nama badan hukum tersebut. Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan tersebut harus ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan, karena berlakunya hak tanggungan adalah pada saat didaftarkannya Akta Peralihan Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang kemudian Badan Pertanahan Nasional (BPN) mengeluarkan sertipikat hak tanggungan. Maka kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan diharuskan ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pembuatan buku tanah hak tanggungan.108
105Ridwan Khaiorandy,Perseroan Terbatas, Doktrin, Peraturan Perundang-Undangan, dan
Yurisprudensi, (Yogyakarta : Kreasi Total Media, 2009), hal 12.
106
Mgs. Edy Putra The Aman, Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, (Yogyakarta : Liberty, 1989), hal 35.
Tidak dapat diingkari bahwa hak tanggungan lahir karena adanya perjanjian dalam hal ini biasanya dalam praktek yang terjadi, yaitu sebelum lahirnya hak tanggungan didahului dengan perjanjian kredit. Asas pacta sun servanda dalam hukum perjanjian berhubungan dengan mengikatnya suatu perjanjian. Perjanjian yang dibuat secara sah oleh kedua belah pihak adalah mengikat bagi mereka seperti undang-undang. Maksudnya perjanjian yang dibuat secara sah oleh para pihak akan mengikat mereka yang membuatnya seperti halnya undang – undang.109
Asaspacta sun servanda berlaku secara umum pada setiap perjanjian, namun dalam hal perjanjian yang berkaitan dengan hak tanggungan perlu pengaturan yang khusus sehingga diterbitkan Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan dengan Tanah. Maka dengan berlakunya UUHT merupakan penerapan dari asas hukum yaitu asas hukum Lex specialis derogat legi generali dimana asas hukum yang menyatakan peraturan atau UU yang bersifat khusus mengesampingkan peraturan atau UU yang umum. Apabila terjadi konflik/pertentangan antara undang-undang yang khusus dengan yang umum maka yang khusus yang diberlakukan.
Tata cara pemberian Hak Tanggungan merupakan prosedur tata cara proses pelimpahan kepada pihak ketiga, karena di dalamnya terdapat janji pelunasan utang. Tata cara ini diatur dalam Pasal 10 ayat (1), (2), dan (3) UUHT yang dinyatakan sebagaimana berikut:
109 A. Qirom Syamsudin Meliala, Pokok – Pokok Hukum Perjanjian Beserta
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersama dengan permohonan pendaftaran tanah yang bersangkutan.
Hak tanggungan yang dijaminkan oleh badan usaha umumnya dikarenakan kebutuhan untuk memenuhi usaha atau juga untuk peningkatan modal kerja.110Pihak yang telah memberikan modal kerja tersebut juga mendapatkan jaminan untuk pembayaran atas kredit serta menerima sertipikat hak tanggungan dari pemberi hak tanggungan. Cara untuk membuktikan bahwa pemberi hak tanggungan adalah orang/badan hukum yang memiliki obyek tanggungan adalah dengan menunjukkan sertifikat tanda bukti hak yang kemudian pemberi tanggungan dan penerima tanggungan sama-sama melakukan penandatangan APHT dan atas dasar tersebut, sehingga sertipikat hak tanggungan dapat diterbitkan oleh BPN. Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak, yaitu sebagai tanda jaminan hukum yang diberikan oleh pemerintah atas tanah dan berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.111
3. Kekuatan Eksekutorial Hak Tanggungan
Pemberian hak tanggungan yang didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, dituangkan di dalam dan 110 Departemen Keuangan Republik Indonesia Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang
Negara, Naskah Akademik Rancangan Undang-Undang Lelang, (Jakarta: Biro Hukum-Sekretariat Jenderal, 2005), hal 13
111
merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.112 Hak tanggungan memiliki ciri dari segi pelaksanaannya yaitu : apabila debitur melakukan cidera janji maka telah diatur dalam Undang-undang tentang eksekusinya serta hak-hak istimewa yang terdapat di dalam hak tanggungan tersebut yang lebih ditujukan kepada penerima hak tanggungan. Hal ini menunjukkan adanya suatu keistimewaan yang terdapat dalam salah satu asas hak tanggungan yaitu memberikan kedudukan yang diutamakan (preferen) kepada krediturnya. Dalam arti bahwa kreditur pemegang hak tanggungan diberikan kedudukan untuk didahulukan terhadap para kreditur lainnya dalam mendapatkan pelunasan piutangnya atas hasil penjualan benda yang dibebani dengan hak tanggungan.
Umumnya jaminan melalui hak tanggungan lebih banyak dilakukan dalam praktek hutang piutang melalui perbankan. Bank sebagai penerima hak tanggungan memiliki 2 (dua) prosedur dalam hal eksekusi hak tanggungan, yaitu:
a. Berdasarkan Pasal 6 undang-undang hak tanggungan dengan menjual langsung atas kekuasaan sendiri (parate eksekusi). Dengan cara parate eksekusi berarti diperjanjikan atau tidak diperjanjikan, hal itu demi hukum dipunyai oleh pemegang hak tanggungan.113
112
Pasal 1 Ayat 1, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
113 Eugenia Liliawati Muljono, Tinjauan Yuridis Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
b. Pasal 14 ayat (2) jo Pasal 26 Undang-Undang Hak Tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan sebagai title eksekutorial yaitu eksekusi dengan perantaraan pengadilan.
Berkaitan dengan parate eksekusi, pada sertifikat hak tanggungan yang berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya hak tanggungan, dibubuhkan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sah dan mempunyai kekuatan hukum tetap. Hal tersebut disebutkan secara tegas didalam ketentuan Pasal 14 ayat 2 UUHT yang berbunyi : Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai penggantigrosse acte Hypotheeksepanjang mengenai hak atas tanah.
Aturan mengenai parate eksekusi khususnya yang diberikan kepada pemegang hipotek diatur didalam Pasal 1178 ayat (2) KUHPerdata, yang selengkapnya berbunyi :
Dari Pasal tersebut diketahui bahwa undang-undang memberikan kepada pemegang hipotek pertama untuk menjual langsung atas kekuasaan sendiri barang objek hipotek tanpa melalui pengadilan. Dalam praktekparate eksekusi, sulit dilaksanakan karena terkadang jaminan ditempati atau dalam penguasaan pihak lain seperti jaminan dalam masa sewa dengan pihak ketiga dan umumnya dalam pelaksanaan lelang khususnya di kota Batam untuk hal eksekusi yang banyak dilakukan adalah dengan cara title eksekutorial.114
4. Proses Lelang Dan Peralihan Hak Tanggungan Dalam Lelang Eksekusi
Lelang eksekusi atas jaminan hak tanggungan harus dipenuhi persyaratan sebelum dijadikan sebagai jaminan, bahwa hak tanggungan telah didaftarkan pada Badan Pertanahan setempat dimana objek hak tanggungan berada. Persyaratan-persyaratan umum yang harus dipenuhi dalam proses lelang eksekusi dengan jaminan hak tanggungan yaitu:
a. Salinan/fotokopi surat keputusan penunjukkan penjual, kecuali pemohon lelang adalah perorangan, atau perjanjian/surat kuasa penunjukan Balai Lelang sebagai pihak penjual.
b. Daftar barang yang akan dilelang
c. Informasi tertulis yang diperlukan untuk penyerahan atau penyetoran hasil bersih lelang (misalnya berupa nomor rekening pemohon lelang).
d. Syarat lelang tambahan dari penjual/pemilik barang (apabila ada), sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, antara lain :
1) Jangka waktu bagi peserta lelang untuk melihat, meneliti secara fisik barang yang akan dilelang.
2) Jangka waktu pengambilan barang/obyek lelang oleh pembeli 3) Jadwalaanwijzing.115
Selain persyaratan umum yang harus dipenuhi, persyaratan dokumen yang bersifat khusus juga harus dipenuhi oleh penjual lelang dalam hal lelang eksekusi hak tanggungan yaitu :
a) Salinan/fotokopi perjanjian kredit
b) Salinan/fotokopi sertifikat HT dan APHT
c) Fotokopi Sertifikat hak atas tanah yang dibebani HT
d) Salinan/fotokopi perincian hutang/jumlah kewajiban debitur yang harus dipenuhi
e) Salinan/fotokopi bukti bahwa : 1. Debitor wanprestasi 2. Debitor telah pailit
3. Debitor merupakan Bank Dalam likuidasi, bank beku operasional, Bank beku kegiatan usaha
f) Surat pernyataan dari kreditur selaku pemohon lelang yang isinya akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana g) Salinan/fotokopi surat pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang kepada
Debitor oleh kreditor, yang diserahkan ke KPKNL sebelum lelang dilaksanakan, kecuali debitur hak tanggungan adalah Bank dalam likuidasi, Bank beku operasional, atau Bank beku kegiatan usaha.
h) Surat pernyataan dari kreditur selaku pemohon lelang yang isinya menyatakan bahwa nilai limit ditetapkan berdasarkan hasil penilaian oleh penilai, nomor dan tanggal laporan penilaian, dalam hal kreditur akan menjadi peserta lelang atau dalam hal nilai limit paling sedikit Rp 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah).
Hak Tanggungan dapat dialihkan kepada pihak lain. Peralihan hak tanggungan diatur dalam pasal 16 sampai dengan pasal 17 UUHT . Peralihan hak tanggungan dapat dilakukan dengan cara :
a. Cessi b. Subrograsi c. Pewarisan ; dan
d. Sebab-sebab lain kemungkinan disebabkan karena lelang atau juga karena piutang.
Hak Tanggungan dapat beralih dan dialihkan karena kemungkinan piutang yang dijaminkan itu beralih atau dialihkan. Ketentuan bahwa hak tanggungan dapat beralih dan dialihkan yaitu dengan terjadinya peralihan atau perpindahan hak milik atas piutang yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut atau hak tanggungan beralih karena beralihnya perikatan pokok.116
Merujuk pada pasal 16 dan 17 UUHT mengenai peralihan hak tanggungan karena lelang, peralihan hak tanggungan melalui lelang dapat dibagi menjadi dua bentuk, yaitu peralihan hak dengan beralih dan peralihan hak dengan cara dialihkan.117Beralih yang dimaksud artinya bahwa peralihan hak tersebut terjadi manakala pemegang haknya meninggal dunia sehingga secara hukum ahli waris akan memperoleh hak tersebut. Sedangkan peralihan hak karena dialihkan terjadi manakala perbuatan hukum dilakukan secara sengaja agar pihak lain memperoleh hak tersebut.
116Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja,Op Cit, hal 105.
117Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta : Kencana,2010) hal
Peralihan hak terhadap benda tak bergerak melalui lembaga lelang dilakukan dengan jual beli secara resmi di hadapan pejabat lelang.
Peralihan hak tanggungan dalam lelang eksekusi dilakukan oleh pemenang lelang dengan cara melakukan pendaftaran tanah atas nama pemenang lelang di kantor pertanahan tempat obyek lelang. Menurut Pasal 109 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, bahwa sebelum dilaksanakan pendaftaran peralihan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1),sebagaimana dimaksud dalam Pasal 108 ayat (2) diwajibkan mencantumkan catatan mengenai adanya sita tersebut dihapus, serta pada ayat (3) Pasal tersebut menjelaskan bahwa berdasarkan kutipan risalah lelang dan pernyataan dari kreditor sebagaimana dimaksud dalam Pasal 108 (3). Pencatatan peralihan hak karena lelang pada buku tanah dan sertipikat pada dasarnya sama dengan pemindahan hak lainnya, perbedaan hanya terletak pada kolom yang menyatakan sebab perubahan.
dan data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dan secara otomatis pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan.
Hak tanggungan yang dialihkan melalui lelang tidak memiliki syarat-syarat khusus karena semuanya telah tercakup dalam proses pelaksanaan lelang yang dibuktikan dengan risalah lelang. Pembeli lelang barulah dapat dinyatakan sebagai pemenang lelang apabila terjadi peralihan hak atas objek lelang. Peralihan hak tersebut akan beralih sepenuhnya apabila memenuhi syarat lelang yaitu pembayaran harga dan pejabat lelang mengesahkan lelang dengan dikeluarkannya risalah lelang. Hal penting dilakukan dalam peralihan hak tanggungan melalui lelang eksekusi karena jaminan eksekusi sepenuhnya dalam penguasaan penjual lelang sehingga peralihan hak obyek lelang tidak akan menimbulkan suatu permasalahan, seperti tidak dapat dikuasainya obyek lelang oleh pemenang lelang, serta terjadinya pembatalan risalah lelang oleh Pengadilan.
C. Kedudukan dan Kewenangan KPKNL Sebagai Wadah Pelaksana Lelang
1. Dasar Hukum Pembentukan KPKNL
menjadi Badan Urusan Piutang Negara (BUPN) dengan tugas mengurus penyelesaian piutang negara sebagaimana Undang-Undang Nomor 49 Prp Tahun 1960 tentang Panitia Urusan Piutang Negara, sedangkan PUPN yang merupakan panitia
interdepartemental hanya menetapkan produk hukum dalam pengurusan piutang negara.
Untuk mempercepat proses pelunasan piutang negara yang macet, diterbitkanlah Keputusan Presiden Nomor 21 Tahun 1991 yang menggabungkan fungsi lelang dan seluruh aparatnya dari lingkungan Direktorat Jenderal Pajak ke dalam struktur organisasi BUPN, sehingga terbentuklah organisasi baru yang bernama Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN). Sebagai tindak lanjut, Menteri Keuangan memutuskan bahwa tugas operasional pengurusan piutang Negara dilakukan oleh Kantor Pelayanan Pengurusan Piutang Negara (KP3N), sedangkan tugas operasional lelang dilakukan oleh Kantor Lelang Negara (KLN). Selanjutnya, berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 177 Tahun 2000 yang ditindaklanjuti dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 2/KMK.01/2001 tanggal 3 Januari 2001, BUPLN ditingkatkan menjadi Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara (DJPLN) yang fungsi operasionalnya dilaksanakan oleh Kantor Pengurusan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN).
sehingga berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 66 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat atas Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2005 tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian Republik Indonesia, DJPLN berubah menjadi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), dan KP2LN berganti nama menjadi Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dengan tambahan fungsi pelayanan di bidang kekayaan negara dan penilaian.
Berdasarkan lampiran PMK Nomor 170/PMK.01/2012 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Instansi Vertikal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara menetapkan mengenai kedudukan KPKNL adalah dibawah DJKN yang mana DJKN yang berkedudukan di wilayah kerja tiap propinsi menaungi KPKNL yang berada wilayah kota dan kabupaten.
2. Kewajiban dan Kewenangan KPKNL
KPKNL merupakan instansi vertikal DJKN Kementerian Keuangan, dalam melaksanakan tugas, KPKNL meyelenggarakan fungsi118:
a. Inventarisasi, pengadministrasian, pendayagunaan, pengamanan kekayaan negara.
b. Registrasi , verifikasi dan analisa pertimbangan permohonan pengalihan serta penghapusan kekayaan negara.
c. Registrasi, penerimaan berkas, penetapan, penagihan, pengelolalaan barang jaminan, eksekusi, pemeriksaan harta kekayaan milik penanggung hutang/penjamin hutang.
d. Penyiapan bahan pertimbangan atas permohonan keringan jangka waktu dan/atau jumlah hutang, usul pencegahan dan penyanderaan penanggung hutang dan/atau penjamin hutang serta penyiapan data usul penghapusan piutang negara.
118Pasal 31 Peraturan Mentri Keuangan Republik Indonesia Nomor 170/PMK.01/2012
e. Pelaksanaan pelayanan penilaian f. Pelaksanaan pelayanan pelelangan
g. Penyajian informasi di bidang kekayaan negara, penilaian, piutang negara dan lelang.
h. Pelaksanaan penetapan dan penagihan piutang negara serta pemeriksaan kemampuan penanggung hutan atau penjamin hutang dan eksekusi barang jaminan.
i. Pelaksanaan pemeriksaan barang jaminan milik penanggung hutang atau penjamin hutang serta harta kekayaan lain.
j. Pelaksanaan bimbingan kepada Pejabat Lelang
k. Inventarisasi, pengamanan, dan pendayagunaan barang jaminan
l. Pelaksanaan pemberian pertimbangan dan bantuan hukum pengurusan piutang negara dan lelang
m. Verifikasi dan pembukuan penerimaan pembayaran piutang negara dan hasil lelang; dan
n. Pelaksanaan administrasi KPKNL
Dalam menjalankan fungsinya, KPKNL memiliki visi dan misi yang tujuannya adalah untuk melayani masyarakat khususnya dalam hal pelayanan lelang. Tercapainya misi dan visi suatu organisasi tidak terlepas dari sistim penempatan sumber daya manusia yang tepat dan juga didukung oleh sistem organisasi yang baik dan terarah karena upaya mendeskripsikan, menjelaskan dan memprediksi perilaku organisasi umumnya berasal dari teori sistem. Teori sistem memiliki dua konsep dasar yaitu pertama, konsep subsistem yang melihat hubungan antar bagian sebagai hubungan sebab akibat. Konsep kedua memandang sebab jamak (multiple causation) sebagai hubungan yang saling berkaitan yakni tiap bagian merupakan kompleks (kumpulan) yang tiap faktornya saling berkaitan.119Penerapan dari teori sistem dalam struktur organisasi KPKNL adalah dengan menempatkan orang-orang yang memiliki kompentensi dan keahlian sesuai dengan bidangnya dalam struktur organisasi.
119 Robert G Owens, Organizational Behavior in Education, Edisi Ketiga (New Jersey:
Salah satu kewenangan dari KPKNL adalah melakukan penilaian dimana penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian pada saat tertentu dalam rangka pengelolaan kekayaan negara/barang milik negara/daerah.120Kewenangan tersebut dalam hal :
1) Penilaian barang milik Negara
2) Penilaian kekayaan Negara yang dipisahkan pada BUMN atau PT yang didalamnya terdapat saham milik Negara sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan;
3) Penilaian kekayaan Negara lain-lain dalam rangka pegelolaan kekayaan Negara lain-lain
4) Penilaian barang milik daerah, kekayaan daerah pada BUMD/Perusahaan daerah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.121
Saat ini pelayanan lelang yang dilaksanakan oleh KPKNL tidak hanya dalam hal lelang yang berkaitan dengan piutang negara maupun daerah, KPKNL juga melayani permintaan masyarakat maupun swasta untuk melaksanakan lelang. Demikian halnya dengan KPKNL Batam yang berada di bawah Kantor Wilayah DJKN Riau, Sumatera Barat dan Kepulauan Riau, melakukan kegiatan pelayanan lelang dengan wilayah kerja yang mencakup kepulauan Riau, banyak menangani pelaksanaan lelang yang diajukan oleh masyarakat secara individu maupun perusahaan swasta.122
3. Lelang Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan Di KPKNL Batam
Obyek hak tanggungan yaitu berupa hak atas tanah berikut benda yang ada diatasnya, dalam hal ini umumnya adalah bangunan yang pada hakekatnya dibuktikan
120
Buletin, Profil KPKNL Batam, (Batam : KPKNL Batam Inc, 2013), hal 26
121Ibid
dengan sertipikat tanda hak yaitu berupa hak milik, hak guna bangunan, hak pakai maupun hak guna usaha. Sertipikat tanda hak merupakan syarat mutlak yang harus dimiliki oleh pemberi hak tanggungan dan oleh penerima hak tanggungan harus memastikan bahwa jangka waktu hak atas tanah lebih panjang dari jangka waktu pelunasan hutang serta nama pemegang sertipikat tanda hak adalah orang yang melakukan perbuatan hukum dalam hal ini sebagai kreditur, ataupun jika kreditur dengan kedudukan sebagai suami/istri sementara sertipikat tanda hak atas nama istri/suami maka dalam perjanjian kredit akan dimuat klausa tanggung renteng (hoofdelyk).
Hak tanggungan yang menjadi objek lelang eksekusi memiliki peluang yang besar untuk terjadinya gugatan apabila pihak KPKNL sebagai pelaksana lelang tidak melakukan pengecekan yang benar-benar mendetail dan keseluruhan atas berkas-berkas yang diajukan oleh pemohon lelang terutama pada pemegang sertipikat tanda hak yang dijaminkan sebagai hak tanggungan. Hal tersebut sangat penting untuk dilaksanakan di KPKNL Batam karena permasalahan sertipikat tanah yang tumpang tindih banyak terjadi di Batam.123
Permasalahan tersebut sebagian disebabkan karena praktek jual beli atas tanah dan bangunan yang memakai akta notarial sehingga proses balik nama belum dilakukan, sementara pemilik hak sebelumnya telah menjaminkan sertipikat tersebut. Selain itu terjadinya peralihan hak yang tidak dilanjutikan dengan melakukan pendaftaran tanah atas peralihan hak tersebut sehingga menimbulkan konsekwensi
123 Ramlan Silaen,BPK Dan Hak Pengelolaan di Batam,Harian Batam Pos Edisi 25
hukum untuk kepastian hukum bagi pemegang hak. Tujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah dapat diukur dari kekuatan hukum pembuatan sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, kebenaran dari data dan kesempatan penuntutan dari pihak-pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut.124
Pengaturan tentang hal-hal khusus yang dapat mencegah terjadinya sengketa atas jaminan hak tanggungan karena permasalahan administrasi yang terkait dengan kelengkapan dokumen jaminan hak tanggungan untuk proses lelang eksekusi tidak sepenuhnya dimuat dalam Undang-Undang Hak Tanggungan seperti pengecekan bersih atas sertipikat hak tanggungan bahwa tidak terjadinya silang sengketa antara pemberi hak tanggungan dengan pihak lain. Hal ini disebabkan karena pembuat undang-undang tidak hendak memberikan perumusan tentang hak tanggungan pada umumnya, tetapi hanya membatasi diri dengan memberikan perumusan hak tanggungan atas tanah beserta dengan benda-benda berkaitan dengan tanah saja.125
D. Prosedur Lelang Eksekusi Yang Dilaksanakan Oleh KPKNL Batam
Sehingga Terjadi Lelang Atas Barang Milik Orang Lain (Analisa Kasus
Putusan Ma Nomor :2839 K/Pdt/2003)
1. Prosedur Pelaksanaan Lelang Eksekusi Jamin Hak Tanggungan Di KPKNL Batam
Jenis kegiatan usaha dari balai lelang dalam hal ini yaitu KPKNL Batam sebagai pelaksana proses lelang di Batam dalam kegiatannya meliputi jasa pralelang
124
Tampil Anshari Siregar,Pendaftaran Tanah, Kepastian Hak, (Medan, , Fakultas Hukum Universitas 2007), hal 36.
125J. Satrio,Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan Buku I,(Bandung :
dan jasapascalelang untuk semua jenis lelang, dimana pedoman pelaksanaan lelang mengacu pada pasal 16 dan pasal 17 Peraturan Menteri Keuangan No. 176/PMK.06/2010 yang secara khusus mengatur mengenai kegiatan jasa pralelang yang meliputi hal-hal sebagai berikut yaitu :
a. Meneliti kelengkapan dokumen persyaratan lelang dan dokumen barang yang akan dilelang;
b. Meneliti legalitas formal subjek dan objek lelang;
c. Menerima, mengumpulkan, memilah, memberikan label, dan menyimpan barang yang akan dilelang;
d. Menguji kualitas dan menilai harga barang; e. Meningkatkan kualitas barang yang akan dilelang; f. Mengatur asuransi barang yang akan dilelang;
g. Memasarkan barang dengan cara -cara efektif, menarik, dan terarah, baik dengan pengumuman, brosur, katalog maupun cara pemasaran lainnya; dan/atau
h. Menyiapkan/menyediakan sarana dan prasarana dalam pelaksanaan lelang. Kegiatan tersebut dapat dilakukan karena adanya aturan hukum dan aturan tersebut dapat dijalankan apabila sesuai dengan kebutuhan masyarakat serta yang terpenting bahwa aturan tersebut harus memiliki suatu standard yang harus dipenuhi untuk dapat dilaksanakan atau dalam bahasa umum dikenal dengan sebutanstandard operational procedure. Lelang eksekusi yang dilaksanakan di KPKNL Batam mengikuti prosedur sesuai yang telah ditetapkan dalam aturan petunjuk pelaksanaan lelang. Secara urutan langkah–langkah yang harus ditempuh oleh penjual untuk mendapatkan pelayanan dalam proses lelang di KPKNL Batam yaitu126:
a. Pemohon lelang mengajukan permohonan lelang ke KPKNL secara tertulis disertai dokumen persayaratan lelang
b. KPKNL menetapkan jadwal dan tempat pelaksanaan lelang
126 Pasal 11 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk
c. Pemohon lelang (Penjual) melakukan pengumuman lelang sesuai ketentuan d. Peserta lelang menyerahkan/menyetor jaminan penawaran lelang sesuai
ketentuan
e. Pelaksanaan lelang oleh Pejabat Lelang dari KPKNL
f. Pemenang lelang membayar harga lelang dan bea lelang selambat-lambatnya 5(lima) hari kerja setelah pelaksanaan lelang
g. KPKNL menyetorkan hasil bersih lelang kepada Pemohon Lelang/Penjual dan menyetorkan bea lelang ke kas negara.
h. KPKNL memberikan dokumen dan barang kepada pemenang lelang/pembeli serta kutipan risalah lelang sebagai kata jual beli setelah pemenang lelang/pembeli menunjukkan bukti pelunasan pembayaran dan menyerahkan bukti setor BPHTB
i. KPKNL menyerahkan salinan risalah lelang kepada pemohon lelang untuk laporan pelaksanaan lelang.
Prosedur pelaksanaan lelang terkait dengan asas publisitas yaitu sebelum lelang dilakukan terlebih dahulu dibuat pengumuman lelang oleh pemohon lelang dengan tujuan selain untuk kepentingan dari penjual lelang namun juga untuk kepentingan dari pihak lain. Adapun maksud diadakannya pengumuman lelang yaitu127:
1) Agar dapat diketahui oleh masyarakat luas, sehingga bagi yang berminat dapat menghadiri pelaksanaan lelang (menghimpun peminat lelang/aspek publikasi);
2) Memberikan kesempatan kepada pihak ketiga yang merasa dirugikan untuk mengajukan sanggahan (verzet)/ aspek legalitas
3) Sebagaishock therapybagi masyarakat agar menimbulkan efek jera, sehingga diharapkan debitur yang sebelumnya sering melalaikan kewajibannya akan timbul kesadaran untuk melunasi kewajiban-kewajibannya karena takut barang miliknya bisa saja dilelang sebagai pelunasan hutang-hutangnya. Hal –hal yang perlu dimuat dalam materi pengumuman tersebut meliputi128:
1. Siapa Penjual, yaitu identitas Penjual, kecuali lelang sukarela.
127 FX Ngadijarno, Nunung Eko Laksito, Isti Indri Listiani, Teori Dan Praktek Lelang,
(Jakarta : BPPK DepKeu RI), hal 275-276
2. Waktu lelang, yaitu hari, tanggal, dan jam pelaksanaan lelang. 3. Tempat pelaksanaan lelang.
4. Obyek yang akan dilelang, khusus tanah sebutkan lokasi, luas dan jenis hak atas tanah.Bila ada bangunan sebutkan luas dan kondisi bangunan. Disebutkan luas dan kondisi bangunan.
Pengumuman lelang untuk lelang eksekusi dilakukan berselang 15 (lima belas) hari. Jangka waktu pengumuman lelang pertama dengan dengan pengumuman lelang kedua sekurang-kurangnya 15 (limabelas) hari, dan diatur sedemikian rupa sehingga pengumuman kedua tidak jatuh pada hari libur atau hari besar pada pengumuman pertama diperkenankan tidak melalui surat kabar harian, akan tetapi dengan cara pengumuman melalui selebaran, tempelan yang mudah dibaca oleh umum, dan atau melalui media elektronik termasuk internet. Serta pada pengumuman kedua harus dilakukan sekurang-kurangnya 14 (empat belas) hari sebelum pelaksanaan lelang.
Penjualan melalui lelang tidak hanya semata hanya untuk keuntungan penjual maupun pemenang lelang. Penjual lelang sudah pasti mendapat jaminan bahwa barang yang dilelang akan terjual dan hal tersebut bisa didukung jika penjual telah menentukan syarat penawaran disertai dengan uang jaminan penawaran lelang dan syarat tersebut harus dipenuhi oleh peserta lelang, jika tidak maka yang bersangkutan tidak sah menjadi peserta lelang.129Selain lelang membawa keuntungan bagi pihak
129M Yahya Harahap, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, (Jakarta :
penjual maupun pembeli lelang, KPKNL juga mendapatkan keuntungan dari segi materil yang dapat disumbang kepada negara.
KPKNL tidak hanya sebagai wadah yang membantu dalam pelaksanaan lelang untuk memenuhi tugas dan fungsinya namun juga berperan dalam hal memberikan pemasukan untuk pendapatan negara dan hal ini dilaksanakan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2013 Tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian Keuangan dan besarnya bea lelang adalah :
1) Bea lelang Penjual sebesar 1.5% 2) Bea lelang Pembeli sebesar 2%
Dari bea yang ditetapkan dengan mengacu pada persyaratan : a) Bea lelang dihitung dari pokok lelang
b) Pembatalan pelaksanaan lelang atas permintaan Penjual tidak dikenakan bea lelang batal
Dari prosedur lelang yang telah diuraikan, dalam praktek di KPKNL Batam untuk kelengkapan dokumen lelang adalah syarat mutlak yang harus dipenuhi sebagai syarat administrasi dan syarat teknis. Dengan dipenuhinya semua persyaratan administrasi dan teknis maka lelang dapat dilaksanakan. Terlaksananya lelang secara terbuka, jujur dan profesional merupakan tujuan yang ingin dicapai oleh KPKNL Batam.130
Proses pelaksanaan lelang eksekusi di KPKNL Batam, dengan ditentukannya pemenang lelang bukanlah merupakan proses akhir dari lelang eksekusi namun ada proses administrasi lain yang harus dilakukan baik bagi penjual maupun juga pemenang lelang yaitu untuk memenuhi hak dan kewajiban masing-masing. Berhasilnya proses jual beli melalui lelang tidak hanya didukung oleh sistem tetapi juga harus didukung oleh komitmen para pihak termasuk penjual dan pembeli lelang untuk memenuhi kewajibannya.
2. Kasus Lelang Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan Dalam Putusan Mahkmah Agung Nomor :2839 K/PDT/2003
a. Posisi Kasus
Penggugat adalah YKL dan IA sedangkan tergugat adalah PT. LS, PT. BJP, PT. IJP, KPKNL Batam dan pemenang lelang AA. Objek gugatan adalah 3(tiga) unit bangunan rumah yang sebelumnya SHGB atas rumah tersebut atas nama YKL dan kemudian 2(dua) unit dialihkan kepada IT dan IT melakukan peralihan hak dengan mendapatkan SHGB atas namanya sendiri terhadap dua unit rumah tersebut dan kemudian dijual melalui akta perikatan jual beli kepada IA. Tiga unit rumah tersebut dibeli dari perusahaan pengembang yaitu PT.IJP
PT.BJP keluar putusan Pengadian Negeri Batam Batam Nomor 19/Pdt.G/1996/PN.BTM yang memenangkan PT.LS dalam gugatannya dan menyita jaminan tiga unit rumah tersebut sebagai milik PT.LS dimana kemudian PT. LS mengajukan permohonan lelang kepada KPKNL Batam untuk melaksanakan pelelangan atas tiga unit rumah tersebut sebagai pembayaran atas hutang PT.BJP
YKL yang mengetahui akan adanya pelelangan tersebut telah mengajukan permohonan kepada KPKNL untuk menunda pelelangan karena telah terjadi kekeliruan atas obyek jaminan dan mengajukan gugatan perlawanan terhadap PT.LS, PT.BJP dan PT.IJP yang mana kemudian Pengadilan Negeri Batam setelah memeriksa kembali perkara kemudian mengeluarkan putusan Nomor 19/Pdt.G/Eks/1996/PB.BTM yang isinya adalah untuk menunda eksekusi atas jaminan karena rumah yang akan dilelang eksekusi tersebut adalah milik orang lain yang tersangkut perkaraa quo.
dilaksanakan dan KPKNL telah menentukan bahwa AA sebagai pemenang lelang serta mengeluarkan risalah lelang Nomor : 33/2001
b. Putusan Pengadilan
1) Putusan Pengadilan Negeri Batam Nomor 26/PDT.G/2002/PN.BTM tanggal 29 Agustus 2002 yang amar putusannya sebagai berikut :
a) Menolak tuntutan provisi dari Penggugat
b) Menolak eksepsi dari Tergugat I, Tergugat IV dan Tergugat V ; c) Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;
d) Menyatakan 3 (tiga) unit bangunan rumah Type C No. 39, No. 40 dan No. 42 adalah sah milik Penggugat I dan Penggugat II ;
e) Menyatakan Tergugat I, II, III, IV dan V telah melakukan perbuatan melawan hukum ;
f) Menyatakan bahwa pelaksanaan penjualan lelang atas 3 (tiga) unit bangunan rumah type C No.39, No. 40 dan No. 42 diperumahan Citra Batam di Batam Centre milik Penggugat I dan Penggugat II yang dilakukan olehTergugat IV sebagai Pejabat pelaksana lelang dan Tergugat V sebagai pembeli lelang adalah tidak sah ;
g) Menyatakan risalah lelang No. 33/2001 tanggal 16 April 2001 adalah tidak sah dan batal
h) Menyatakan bahwa Tergugat V adalah pembeli yang beritikad tidak baik ; i) Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya
k) Menghukum Para Tergugat dalam Konvensi/Penggugat dalam Rekonvensi untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini secara tanggung renteng sebesar Rp. 516.000,- (lima ratus enam belas ribu rupiah)
2) Putusan Pengadilan Negeri Batam telah dikuatkan Pengadilan Tinggi Riau di 3) Pekanbaru dengan putusannya No. 08/PDT/2003/PTR. tanggal 17 Maret
2003.
a. Putusan Mahkamah Agung Nomor 2839 K/Pdt/2003. Berdasarkan dan menimbang alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi : Pemerintah Republik Indonesia Cq. Departemen Keuangan Ri. Cq. Badan Urusan Piutang Dan Lelang Negara Kantor Wilayah I BUPLN Cq. Kepala Kantor Pejabat Lelang Kelas II Batam.
c. Analisa Kasus
Putusan Pengadilan Negeri Batam, Pengadilan Tinggi Pekanbaru dan Mahkamah Agung menetapkan penggugat sebagai pemenang perkara. Adapun yang menjadi pokok-pokok pertimbangan Hakim Mahkamah Agung dalam putusannya memenangkan pihak penggugat yaitu:
memiliki hutang kepada PT LS dimana objek sengketa tersebut dijadikan jaminan hutang.
2) Putusan Pengadilan dalam perkara terpisah yang memenangkan PT LS atas perkara hutang piutang dengan PT IJP dan PT BJP sehingga atas dasar tersebut PT LS melakukan pelelangan merupakan suatu kesalahan dalam tindakan hukum dimana sebelum pelelangan dilaksanakan telah dikuatkan dengan sita jaminan dari Pengadilan dengan tujuan agar objek sengketa tidak dialihkan oleh Para pihak yang berperkara karena pada hakekatnya suatu obyek yang diletakkan sita oleh pengadilan, maka statusnya adalah “status quo” sampai adanya putusan yang telah berkekuatan hukum tetap. Atas pertimbangan tersebut maka putusan Hakim Mahkamah Agung :
a) Dalam eksepsi menolak permohonan tergugat dengan alasan bahwa hasil putusan sebelumnya adalah benar karena Pengadilan Tinggi dapat mengambil alih pertimbangan hukum Pengadilan Negeri yang dianggapnya tepat dan benar dan selanjutnya dijadikan pertimbangan hukumnya sendiri
