Buy Dec 2017 TP (IDR) 2,290 Consensus Price (IDR) 2,280 TP to Consensus Price +0.4% vs. Last Price +25.8%

(1)

Company Update 2Q17 | Aug 18, 2017

(BSDE)

Sumber Pertumbuhan Tak Terduga

Buy

Dec 2017 TP (IDR)

2,290

Consensus Price (IDR)

2,280

TP to Consensus Price

+0.4%

vs. Last Price

+25.8%

Shares data

Last Price (IDR)

1,820

Price date as of

Aug 16, 2017

52 wk range (Hi/Lo)

1,600 / 2,250

Free float (%)

38.9 Outstanding sh.(mn)

19,247

Market Cap (IDR bn)

35,029

Market Cap (USD mn)

2,619

Avg. Trd Vol - 3M (mn)

17.8 Avg. Trd Val - 3M (bn)

32.0 Foreign Ownership

51.9%

Property

Residential Estate

Bloomberg

BSDE IJ

Reuters

BSDE.JK

Bima Setiaji

+62 21 797 6202, ext:114

[email protected]

Kenaikan Penjualan yang Fantastis

BSDE sukses membukukan lonjakan laba bersih lebih dari dua kali lipat

pada 1H17. Penjualan pada 1H17 mencapai Rp4,21 triliun yang melonjak

dari Rp2,87 triliun pada 1H16. Seiring dengan kenaikan pendapatan usaha

dan EBT margin, laba bersih mencapai Rp2,01 triliun yang melonjak

drastis dari laba bersih sebesar Rp821,80 miliar pada 1H16.

Menuai Penjualan dari Marketing Sales pada Masa Lalu

Kenaikan penjualan pada 1H17 didorong oleh tingginya realisasi marketing

sales yang didapat pada tahun-tahun sebelumnya. Pada 1H17 BSDE

meraih marketing sales sebesar Rp2,5 triliun atau setara dengan 35% dari

target marketing sales 2017 sebesar Rp7,2 triliun. Segmen residensial yang

ditopang oleh BSD City berhasil meraih marketing sales sebesar Rp1 triliun

yang masih sesuai dengan target.

Segmen komersial mencapai penjualan Rp631 miliar, sedangkan segmen

ruko mencatatkan kenaikan penjualan 7% menjadi Rp327,92 miliar

dibandingkan realisasi 1H16 sebesar Rp304,80 miliar. Selain itu, BSDE juga

membukukan penjualan lahan sebesar Rp840 miliar dari proyek joint

venture dengan Mitsubishi Corporation.

Target Harga Rp2.290

Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 19,3x (1SD di atas

rata-rata 3 tahun sebesar 15,9x) sebagai basis metode valuasi kami. Target

harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 22,3x. Saat ini, BSDE

diperdagangkan pada P/E 2017E sebesar 17,3x.

Bumi Serpong Damai, Tbk | Summary (IDR bn)

2015/12A

2016/12A

2017/12E

2018/12E

Revenue

6,210

6,522

7,188

7,394

Revenue growth

10.6%

5.0%

10.2%

2.9%

EBITDA

2,675

2,706

3,524 3,452

Net profit

2,139

1,796

2,860 2,436

EPS (IDR)

111.2

93.3 148.6 126.6

EPS growth

-44.0%

-16.0%

59.2%

-14.8%

BVPS (IDR)

1,148

1,265

1,406 1,593

EBITDA margin

43.1%

41.5%

49.0%

46.7%

NPM

34.5%

27.5%

39.8%

32.9%

ROE

10.6%

7.7%

11.1%

8.4%

ROA

6.7%

4.8%

7.0%

5.4%

P/E

16.2x

18.8x

12.2x

14.4x

P/BV

1.6x

1.4x

1.3x

1.1x

EV/EBITDA

14.6x

15.2x

11.7x

11.9x

DPS (IDR)

5

7 10 12

Dividend yield

0.3%

0.4%

0.5%

0.7%

Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research

Share Price Performance

YTD

1M

3M

12M

Abs. Ret.

5.2% -0.5%

0.8%

-19%

Rel. Ret.

-5.5% -0.7%

-2.6%

-27.8%

(2)

Marketing Sales (IDR Million)| Q1 2014 - Q2 2017

Source: Company

Revenues Breakdown | Q2 2017

Source: Company

Segmen Residential dan Land Plot: Penopang Kenaikan Penjualan

BSDE berhasil mencatatkan penjualan yang cemerlang pada 1H17 sebesar

Rp4,2 triliun yang meningkat 47% y-y dibandingkan penjualan 1H16

sebesar Rp2,8 triliun. Penjualan pada segmen properti meningkat 58% y-y

dan memberikan kontribusi sebesar 85% terhadap total penjualan.

Sementara itu, pendapatan pada segmen recurring income tumbuh 6% y-y

dan memberikan kontribusi 15% terhadap total penjualan.

Produk landed residential memberikan kontribusi penjualan sebesar Rp1,5

triliun (36% dari total penjualan) yang ditopang oleh cepatnya realisasi

marketing sales terhadap penjualan. Sementara itu, produk land plot juga

memberikan kontribusi penjualan sebesar Rp1,5 triliun yang ditopang oleh

penjualan 15 hektar lahan kepada Mitsubishi Corporation.

Penjualan produk strata title tercatat sebesar Rp337 miliar (8% dari total

penjualan) yang naik 37% y-y. Kenaikan ini ditopang oleh penjualan

kondominium di The Elements Rasuna dan BSD City. Sementara itu,

pendapatan dari segmen recurring income berasal dari sewa perkantoran

dan mal, pengelolaan gedung, hotel dan taman rekreasi. Di masa depan

tambahan recurring income akan berasal dari Q-Big Mall dan GOP 9

Office.

Potensi Peningkatan Penjualan Lahan

Hingga akhir 2017, BSDE menargetkan penjualan lahan sebesar Rp2 triliun.

Target tersebut melampaui perolehan penjualan lahan pada 2016 sebesar

Rp1,25 triliun. Kami optimis target ini dapat tercapai. BSDE saat ini sedang

berupaya untuk menyelesaikan kontrak transaksi penjualan lahan yang

ditargetkan terealisasi dalam waktu dekat.

Pada 2016, penjualan lahan BSDE meningkat signifikan dari Rp608 miliar

pada 2015 menjadi Rp1,25 triliun yang didukung oleh realisasi penjualan

lahan kepada Mitsubishi Corporation. Pada 2017, BSDE menganggarkan

belanja modal sebesar Rp4-5 triliun yang meningkat dibandingkan realisasi

sebesar Rp4 triliun pada 2016 oleh karena itu BSDE akan meningkatkan

cadangan lahan di BSD City.

BSDE menargetkan penjualan lahan

meningkat 60% menjadi Rp2 triliun

pada 2017.

Penjualan

lahan 15

Ha

kepada

Mitsubishi Corporation dan realisasi

marketing sales ke penjualan yang

lebih cepat menjadi sumber kenaikan

penjualan BSDE

(3)

Peningkatan Porsi Recurring Income

Kami menargetkan porsi recurring income terhadap total pendapatan

dapat mencapai 20%-25% dalam 5 tahun mendatang. Hal ini sejalan

dengan upaya pengembangan proyek investasi baru untuk mendorong

kontribusi dari segmen recurring income.

Selama ini kontribusi recurring income terhadap total pendapatan masih

sebesar 10%-15%. BSDE perlu meningkatkan porsi recurring income untuk

menjaga kestabilan di tengah penjualan property yang masih lesu. Proyek

baru BSDE yang akan menambah kontribusi recurring income pada 2017

adalah proyek menara perkantoran Green Office Park dan proyek

superblock, yaitu Southgate Residence di Tanjung Barat, Jakarta Selatan.

Setelah satu menara proyek Green Office Park rampung, BSDE akan

langsung meluncurkan menara baru lagi. Ada empat menara Green Office

Park dan satu menara baru yang saat ini tengah dibangun. Satu menara

Green Office Park diperkirakan akan menghasilkan recurring income

sebesar Rp250-Rp300 miliar per tahun. Sehingga proyek tersebut

diperkirakan akan menambah porsi recurring income hingga Rp2,6 triliun.

Proyek Southgate terdiri atas sejumlah proyek, yakni satu mal yang akan

disewa oleh Aeon Mall, menara perkantoran, hotel, apartemen sewa.

Selain itu, BSDE juga menjual unit hunian berupa dua menara apartemen

strata-title.

Namun, proyek Southgate tahap pertama sendiri baru akan rampung pada

2020. Oleh karena itu, mengingat proses penyelesaian proyek yang relatif

lama, kami mengestimasikan kontribusi recurring income masih belum

berubah secara signifikan pada 2017. Porsi recurring income diperkirakan

akan mencapai 12% pada 2017 dan naik menjadi 13% pada 2018.

BSDE mulai mengerjakan proyek rental

office,

mal,

dan

hotel

untuk

meningkatkan porsi recurring income

hingga 5 tahun ke depan.

Business Unit

Total Land Size (Ha) Net Asset Value (IDR bn)

Valuation/Share

Residential

5,039

67,840

3,525

Commercial

365 10,857

564 Investment Properties

14 3,569

185 Total Valuation

82,266

4,274

- Advances

4,259

- Debt

7,637

+ Cash

2,384

RNAV Per Share

72,755

3,780

Share Price

1,820

Discount to RNAV

48%

RNAV Calculation

(4)

NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings

1. Period: End of year target price

2. Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication



Buy

: Greater than +15%



Hold

: -15% to +15%



Sell

: Less than -15%

Multiple Valuation

Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Dynamic Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Closing and Target Price

Source: NHKS research

Analyst Coverage Rating

Source: Bloomberg

Target Price

Date

Rating

Target Price

Last Price

Consensus

vs Last Price

vs Consensus

4/5/2017

Buy

2,290

1,875

2,340

+22.1%

-2.1%

5/19/2017

Buy

2,290

1,785

2,332

+28.3%

-1.8%

7/10/2017

Buy

2,290

1,820

2,280

+25.8%

+0.4%

Source: NHKS research, Bloomberg

(5)

Financial Summary

DISCLAIMER

This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.

BSDE Summary

Last Price (IDR) 1,820

Target Price (IDR) 2,290 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E

Rating: Buy ROE 10.6% 7.7% 11.1% 8.4%

ROA 6.7% 4.8% 7.0% 5.4%

ROIC 9.6% 7.9% 9.0% 8.1%

EBITDA/Equi ty 13.2% 11.7% 13.7% 12.0%

in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 8.3% 7.3% 8.6% 7.7%

Sales 6,210 6,522 7,188 7,394 Ca s h Di vi dend (IDR bn) 96 133 184 229

Growth (% y/y) 10.6% 5.0% 10.2% 2.9% Di vi dend Yi el d (%) 0.3% 0.4% 0.5% 0.7%

COGS (1,572) (1,840) (1,949) (1,979) Pa yout Ra ti o (%) 4.5% 7.4% 6.4% 9.4%

Gross Profit 4,638 4,681 5,239 5,414 DER 36% 31% 34% 34%

Gross Margin 74.7% 71.8% 72.9% 73.2% Net Gea ri ng 63% 53% 54% 53%

Opera ti ng Expens es (2,181) (2,207) (2,144) (2,438) LT Debt to Equi ty 27% 27% 26% 26%

EBIT 2,457 2,474 3,095 2,976 Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 26% 24% 25% 25%

EBIT Margin 40% 38% 43% 40% Equi ty Ra ti o 61% 64% 63% 65%

Depreci a ti on 218 232 429 476 Debt Ra ti o 22% 20% 21% 22%

EBITDA 2,675 2,706 3,524 3,452 Fi na nci a l Levera ge 158% 160% 158% 156%

EBITDA Margin 43% 41% 49% 47% Current Ra ti o 273% 294% 288% 326%

Interes t Expens es (185) (408) (6) (297) Qui ck Ra ti o 113% 82% 100% 132%

EBT 2,271 2,067 3,089 2,679 Ca s h Ra ti o 111% 75% 96% 127% Income Ta x 80 (29) (21) (28) Cash Conversion Cycle 367 475 426 445 Mi nori ty Interes t (212) (241) (208) (215) Pa r Va l ue (IDR) 100 100 100 100

Net Profit 2,139 1,796 2,860 2,436 Tota l Sha res (bn) 19.2 19.2 19.2 19.2

Growth (% y/y) -44.0% -16.0% 59.2% -14.8% Sha re Pri ce (IDR) 1,800 1,755 1,820 1,820

Net Profit Margin 34% 28% 40% 33% Ma rket Ca p (IDR bn) 34,644 33,778 35,029 35,029

in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E

Ca s h 6,793 4,181 6,915 8,214 Pri ce /Ea rni ngs 16.2x 18.8x 12.2x 14.4x Recei va bl es 142 401 257 323 Pri ce /Book Va l ue 1.6x 1.4x 1.3x 1.1x Inventori es 6,548 7,444 9,747 8,536 Pri ce/Sa l es 5.6x 5.2x 4.9x 4.7x

Total Current Assets 16,790 16,341 20,666 21,103 PE/EPS Growth -36.8x -117.2x 20.7x -96.9x

Net Fi xed As s ets 12,675 14,900 15,280 18,246 EV/EBITDA 14.6x 15.2x 11.7x 11.9x Other Non Current As s ets 6,558 7,050 7,257 7,620 EV/EBIT 17.2x 19.8x 13.3x 15.3x

Total Assets 36,022 38,292 43,204 46,970 EV (IDR bn) 39,024 41,017 41,162 40,994

Pa ya bl es 317 261 818 19 Sa l es Growth 10.6% 5.0% 10.2% 2.9% ST Debt 2,055 1,121 2,267 2,436 EPS Growth -44.0% -16.0% 59.2% -14.8%

Other Current Liab. 3,774 4,184 4,089 4,016 Ba s i c EPS (IDR) 111 93 149 127 LT Debt 5,869 6,527 6,962 7,922 Di l uted EPS (IDR) 111 93 149 127 Other Non Current Li a b. 1,910 1,846 2,001 1,919 BVPS (IDR) 1,148 1,265 1,406 1,593

Total Liabilities 13,925 13,939 16,136 16,312 Sa l es PS (IDR) 323 339 373 384

Shareholders' Equity 22,097 24,353 27,068 30,658 DPS (IDR) 5 7 10 12

in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E

Net Income 2,139 1,796 2,860 2,436 DCF (USD mn)

Deprec & Amorti za ti on 218 232 429 476 NOPAT 2,543 2,439 3,074 2,945 Oth Non-Ca s h Adj (2,724) (678) (1,757) (11) +Depr./Amor. 218 232 429 476

CFO (366) 1,350 1,531 2,901 -CAPEX (97) (126) (477) (2,268)

Ca pex (97) (126) (477) (2,268) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (2,724) (678) (1,757) (11) Oth Inv. Act (970) (1,341) 479 (281) (Unl evered) FCFF (60) 1,867 1,268 1,142

CFI (1,067) (1,467) 2 (2,548) WACC

Di vi dends Pa i d (284) (96) (133) (184) Cos t of Debt (Ta x Adj.) 12.0% 10.6% 9.0% 12.3% Net Borrowi ng (PMT) 3,248 (466) 1,725 1,130 Cos t of Equi ty (COE) 11.2% 10.5% 13.5% 12.0%

CFF 4,668 (471) 1,556 946 WACC (%) 11.2% 10.5% 13.5% 12.0%

Net Changes in Cash 3,289 (2,540) 2,662 1,298 RIM

Sprea d (FROE-COE) (%) 0.4% -2.4% -1.7% -3.0% Res i dua l Income (USD mn) 82 (521) (416) (800) Equi ty Cha rge 2,057 2,317 3,276 3,236

By Geography % Shareholders % EVA

Indones i a 48.1 Pa ra ga Arta mi da 26.6 Inves ted Ca pi ta l (USD bn) 22,747 30,022 32,001 36,296 Uni ted Sta tes 42.8 Eka centra Us a ha ma ju 25.0 ROIC-WACC (%) 0.0% -2.4% -3.8% -3.8% Luxembourg 2.3 Serea s i Ni a ga 3.1 EVA (USD mn) 6 (709) (1,231) (1,394)