1 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah, dan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah, sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 dalam pelaksanaan pengelolaan otonomi daerah. Hal ini sangat didukung oleh pengelolaan perimbangan keuangan pusat-daerah yang lebih adil dengan memberikan keleluasaan kepada daerah untuk menyelenggarakan otonomi daerah. Dalam pelaksanaannya tetap berlandaskan kepada Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI) (Siregar, 2004: 255).
Daerah mempunyai kewenangan penuh dalam mengelola potensi ekonomi daerahnya, salah satunya mengelola sumber daya alam. Sumber daya alam daerah merupakan komponen dana perimbangan keuangan berdasarkan potensi daerah penghasil. Daerah dituntut lebih kreatif dalam menunjang kemampuan membangun daerahnya masing-masing baik melalui peningkatan pendapatan asli daerah (PAD) maupun efisiensi dalam mengalokasikan anggaran pembangunan dengan melibatkan partisipasi masyarakat secara langsung (Siregar, 2014: 257--261).
Salah satu cara untuk meningkatkan sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) dalam Keputusan Menteri Dalam Negeri dan Otonomi Daerah Nomor 11 Tahun 2001 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Daerah dibuka kemungkinan untuk
2
bekerjasama dengan pihak ketiga, yaitu perusahaan swasta atau investor swasta, dalam rangka mendayagunakan aset daerah yang dimanfaatkan secara optimal. Melalui mekanisme Build Operate and Transfer (BOT) atau dalam istilah Bahasa Indonesia dikenal dengan Bangun Guna Serah (BGS).
BOT adalah pemanfaatan tanah milik pemerintah pusat dan daerah oleh pihak lain dengan mendirikan bangunan dan sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu. Kesepakatan dalam BOT paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang, untuk selanjutnya tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, diserahkan kembali kepada negara/daerah setelah berakhirnya jangka waktu (Siregar, 2014: 495-502).
Kota Yogyakarta sebagai bagian dari Daerah Istimewa Yogyakarta dengan berbagai fungsi kota yang disandangnya yaitu sebagai kota yang diistimewakan, pusat pemerintahan, pendidikan, pariwisata, dan budaya. Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) mengalami perkembangan fisik perkotaan, karena kota merupakan pusat aktivitas sosial dan ekonomi yang terdiri dari bagian-bagian kecil aktivitas yang berbeda satu dengan yang lainnya.
Konsekuensi logis dari fungsi kota tersebut mengundang mobilitas penduduk yang cukup tinggi, sehingga permasalahan kota semakin kompleks (Nasucha, 1995: 26). Pertumbuhan penduduk Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY), baik dari pertumbuhan alami maupun akibat arus urbanisasi yang demikian pesat telah mengakibatkan naiknya permintaan kebutuhan saranan dan prasarana kota.
3
Pendayagunaan lahan kosong sebagai aset yang terletak di Jalan Pangeran Mangkubumi seluas 10.917 m2 sebelah utara berbatasan dengan Perusahan Listrik Negara (PLN) dapat dikatakan masih belum optimal. Lahan kosong yang terletak di Jalan Pangeran Mangkubumi tersebut merupakan aset non operasional yang memiliki potensi cukup besar, sehingga dapat dimanfaatkan secara maksimal. Lahan tersebut dapat dinilai atas dasar manfaat yang diberikan, sehingga tinggi rendahnya nilai lahan tersebut tergantung pada faktor-faktor yang memengaruhinya, baik karakteristik fisik maupun non fisik. Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 82-85) karakteristik fisik yang memengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, pengaruh tanah sudut, plottage, ekses tanah, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan.
Salah satu upaya yang dilakukan dalam mengarahkan optimalisasi aset non operasional berupa tanah kosong yang terletak di Jalan Pangeran Mangkubumi tersebut, dapat didayagunakan dalam rangka mengeliminasi kebutuhan masyarakat akan sarana dan prasarana kota yang dapat meningkatkan perekonomian daerah. Di samping itu dapat meningkatkan kontribusi terhadap pendapatan daerah. Tanah kosong yang dimaksud terletak di Jalan Pangeran Mangkubumi Yogyakarta sebelah Utara berbatasan dengan Kantor PLN, sebelah Selatan berbatasan dengan Universitas Mercu Buana, sebelah Barat berbatasan dengan Jalan Pangeran Mangkubumi, dan sebelah Timur berbatasan dengan Jalan Jogoyudan (Kampung Code). Hal ini perlu dilakukan penelitian mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik dalam mengoptimalkan dengan menentukan bentuk pendayagunaan yang tepat.
4
Menurut American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA) (2008: 278-279) bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dari properti adalah tidak hanya ditentukan oleh analisis subyektif pemilik, developer atau penilai. Akan tetapi, lebih ditentukan dan dibentuk oleh kekuatan kompetitif dari pasar tempat itu berada, karena itu analisis dan intrepretasi dari highest and best use adalah dengan melakukan studi ekonomi dan analisis keuangan yang berdasarkan pada subjek properti.
Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 49--85) bahwa highest and best use merupakan penggunaan yang paling dimungkinkan pada suatu tanah kosong ataupun yang sudah terbangun dengan syarat layak secara fisik, perizinan, keuangan, dan menghasilkan nilai tertinggi. Selain hal tersebut, maka karakteristik fisik tanah meliputi ukuran, bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi, dan lingkungan.
Menurut Prawoto (2012: 143) berbagai persoalan yang harus dipertimbangkan dalam menentukan highest and best use harus memasukkan penghitungan semua yang menyangkut ciri-ciri penting dari properti dan kemudian diikuti dengan penghitungan suatu kisaran logika penggunaan potensial dari tanah. Dalam pelaksanaannya memerlukan analisis singkat berdasarkan pada perkiraaan biaya, perkiraan kasar mengenai hasil yang akan diperoleh, dan perkiraan waktu yang logis untuk dapat menentukan penggunaan yang lebih menguntungkan dibandingkan penggunaan yang lain.
Konsep penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah kosong lebih ditentukan dan dibentuk oleh kekuatan kompetitif pasar, di mana properti tersebut berada,
5
tentunya berdasarkan layak secara fisik, perizinan, keuangan, dan menghasilkan nilai tertinggi. Dalam hal ini yang menjadi perhatian adalah bagaimana pemanfaatan lahan/tanah kosong yang berada di Jalan Pangeran Mangkubumi Yogyakarta sebagai salah satu usulan properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik bagi PT. Anindya Mitra Internasional.
1.2 Keaslian Penelitian
Beberapa penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik disajikan pada Tabel 1.1 berikut.
Tabel 1.1
Nama Peneliti, Metode, dan Hasil Penelitian Terdahulu
No. Peneliti Metode Hasil
1 Parli (2001) Analisis Keuangan Dalam penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik penggunaan harus layak secara keuangan, dan supaya penggunaan memiliki makna maka waktu juga harus diidentifikasikan.
2 Luce (2012) Analisis Keuangan Pembangune renovasi gedung kantor. 3 King, M.L.
(2013)
Analisis Keuangan Dalam penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik penggunaan harus layak secara analisis pasar dan analisis keuangan, maka yang sesuai adalah tax-rate apartements, tax
credit apartements, and office building.
4 David dan Paul (2014)
GIS Fitur topografi serta lokasi signifikan membentuk difusi populasi dan penggunaan lahan di seluruh landscape.
5 Pandian, et.
al. (2014)
Satellite LANDSAT
MSS and IRS P6-LISS III 2000 and 2009
Kawasan Perumahan/Komersial/Industri yang ditemukan untuk menduduki daerah tertinggi dibandingkan dengan kategori penggunaan lahan lainnya.
6 Pandey, Chandara dan Devadas (2014)
GIS Urbanisasi menyebabkan perkembangan kota, dimana pengembang peduli akan kebutuhan dan perhatian dari sebuah kebijakan dan beberapa program.
Perbedaan yang paling mendasar antara penelitian ini dengan penelitian-penelitian sebelumnya terletak pada tata guna lahan (zoning), waktu penelitian-penelitian, dan lokasi objek. Seluruh penelitian yang tercantum dalam Tabel 1.1 merupakan
6
adanya beberapa kesamaan variabel yang diteliti. Dalam penelitian ini menggunakan alat analisis highest and best use.
1.3 Rumusan Masalah
Lahan kosong yang berada di Jalan Pangeran Mangkubumi Yogyakarta seluas 10.917 m2 Hak Pengelolaan PT. Anindya Mitra Internasional hingga saat ini belum termanfaatkan secara optimal. Dengan demikian harus dicari penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan kosong tersebut.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah, hingga saat ini lahan/tanah kosong yang berada di Jalan Pangeran Mangkubumi Yogyakarta belum dimanfaatkan. Oleh karena itu, pertanyaan penelitian ini adalah bagaimana kesesuaian dalam pemanfaatan atas lahan/tanah kosong yang terletak di Jalan Pangeran Mangkubumi Yogyakarta?
1.5 Tujuan Penelitian
Berdasarkan pertanyaan penelitian di atas, maka tujuan penelitian ini adalah menganalisis nilai penggunaan yang paling optimal atas lahan kosong di Jalan Pangeran Mangkubumi Yogyakarta.
1.6 Manfaat Penelitian
Diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi PT. Anindya Mitra Internasional mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap lahan/tanah kosong yang terletak di Jalan Pangeran Mangkubumi Yogyakarta. Di samping itu, hasil penelitian ini dapat dijadikan sebagai penambahan perbendaharaan koleksi
7
kepustakaan dan dapat dijadikan bahan pembanding atau bahan acuan untuk mahasiswa yang mengambil judul yang sama.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah: Bab I Pendahuluan merupakan latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, dan manfaat penelitian, serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori menguraikan kajian penelitian terdahulu dan landasan teori yang berhubungan dengan penelitian ini. Bab III Metoda Penelitian menguraikan tentang metode penelitian yang terdiri dari desain penelitian, definisi operasional, pengukuran variabel, populasi sampel, dan teknik pengambilan sampel, serta yang terakhir adalah alat analisis. Bab IV Analisis Data dan Pembahasan menjelaskan tentang gambaran subjek penelitian yang akan dianalisis, selain itu bab ini juga membahas tentang analisis produktifitas, analisis pasar, dan analisis keuangan. Bab V Simpulan dan Saran berisikan simpulan, keterbatasan penelitian, implikasi, dan saran.
