jom pinjam

(1)

(2)

TIPS MUDAH LULUS PINJAMAN

Sila gunakan modul ini untuk rujukan anda. Anda dibenarkan mencetak

modul ini hanya untuk kegunaan sendiri sahaja bagi memudahkan

rujukan. Anda

TIDAK DIBENARKAN

mengedarkan mana-mana bahagian

modul ini dalam apa bentuk dan cara sekalipun sama ada elektronik,

mekanik, fotokopi, rakaman atau pengstoran maklumat dalam bentuk

softcopy melalui CD, disket dan bahan-bahan lain.

Anda dilarang sama sekali duplikasikan fail ini dan mengedarkannya

semula kerana ia tergolong di dalam kesalahan harta intelek (cetak rompak).

Hakcipta Terpelihara 2011 © BicaraHartanah.com. Sekiranya anda telah

menerima modul ini secara percuma atau berbayar dari sumber selain

daripada www.bicaraharatanah.com, sila laporkan kepada admin@

bicarahartanah.com

Kerjasama anda amat dihargai dalam menangani kesalahan harta

intelek. Pihak BicaraHartanah.com amat mengambil berat isu ini.

Hak Cipta Terpelihara © 2011

Penulis tidak akan bertanggungjawab jika terdapat apa-apa masalah berhubung kesilapan atau kesalahan maklumat, apa-apa risiko, sama ada secara peribadi atau tidak, yang berlaku atas penggunaan dan aplikasi e-book ini secara langsung atau tidak langsung. Hasil kandungan e-book ini adalah berdasarkan pengalaman, kajian dan pemerhatian yang dilakukan oleh penulis semasa tulisan ebook ini dibuat.

(3)

Berbeza dari ebook-ebook saya yang lalu, ebook kali ini sengaja saya

aturkan dengan kaedah ‘menegah’ atau ‘melarang’ anda melakukan

sesuatu perkara sama ada sebelum, semasa mahu pun setelah pinjaman

anda diluluskan kerana ianya lebih mudah untuk diingati daripada

kaedah menulis ‘ayat-ayat penyata’ seperti yang ditulis di dalam

buku-buku fizikal yang terdapat di pasaran.

Setiap tegahan akan dihuraikan sebab larangannya sebelum disusuli

dengan tindakan rasional yang boleh anda ambil bagi memungkinkan

pinjaman anda itu diluluskan.

(4)

Prakata

Pengenalan

Tips 1 : Jangan Lupa Membayar Hutang Bulanan

Anda

Tips 2 : Jangan Lupa Formula Debt Service Ratio

Tips 3 : Jangan Maksimumkan Margin Pinjaman Anda

Tips 4 : Jangan Lupa Sediakan Penyata Pendapatan

Tambahan

Tips 5 : Jangan Tinggalkan Baki Minima di Akaun Anda

Tips 6 : Jangan Lupa Laburkan Apa Yang Anda Perolehi

Tips 7 : Jangan Maksimumkan Penggunaan Kad Kredit

Anda

Tips 8 : Jangan Memohon di Cawangan Bank

(Jika Boleh)

Tips 9 : Jangan Memohon di Satu Bank Sahaja

Tips 10 : Jangan Menipu Pihak Bank

Tips 11 : Jangan Terlalu Mendesak & Mengugut

Penutup

3

4

6

10

12

15

19

21

23

25

27

29

30

32 KANDUNGAN eBOOK

(5)

Segala puji ke hadrat Allah yang telah mencetuskan ilham dan idea kepada saya untuk menulis eBook ini.

Secebis kasih sayang buat isteri, anak-anak dan ahli keluargaku yang sanggup berkongsi kasih dan masa dengan minatku yang satu ini.

Setinggi-tinggi penghargaan buat guru-guru yang telah mengajarkan aku tentang peri pentingnya ilmu pengetahuan di dalam mengharungi hidup ini.

Ucapan jutaan terima kasih untuk rakan-rakanku yang sanggup meluangkan masa mendengar dan berkongsi pendapat denganku perihal selok belok pinjaman bank.

Kepada saudara dan sahabatku, saudara Meor Azhar bin Che Saffry dan saudara Meor Ahmad Shukri bin Zainal Abidin di atas bantuan kalian di dalam penghasilan eBook ini.

Buat pembaca blogku, jutaan terima kasih kerana masih sudi melawat dan memberikan pendapat terhadap tulisan-tulisanku. Semoga Allah membalas segala jasa kalian di dalam membantu pengembangan ilmu ini.

(6)

Saya kerap ditanya oleh rakan-rakan saya tentang bagaimana saya masih boleh mendapatkan pinjaman sedangkan hutang-hutang rumah saya yang semakin menimbun. Mereka hairan kerana bagi mereka adalah sesuatu yang mustahil sekiranya pihak bank masih mempercayai kemampuan saya membayar balik pinjaman tersebut sedangkan pendapatan saya hanyalah setara malah mungkin kurang dari pendapatan mereka.

Bertitik tolak dari kemusykilan tersebutlah maka terdetik untuk saya membukukan tips-tips yang telah saya amalkan sejak sekian lama bagi membantu anda yang mempunyai keraguan terhadap kemusykilan ini terutamanya bagi anda yang baru berkecimpung dalam pelaburan hartanah supaya anda dapat mengikuti jejak langkah saya.

Sebenarnya tiada apa yang mustahil di dalam dunia ini dan bukanlah sesuatu yang mengagumkan sekiranya anda masih mampu untuk mendapatkan pinjaman walaupun ‘pendapatan’ anda kurang dari jumlah bayaran bulanan semua hutang-hutang anda. Apa yang anda perlukan hanyalah daya kreativiti dan sedikit pengetahuan tentang tatacara yang digunakan oleh pihak bank di dalam memproses sesuatu permohonan pinjaman.

(7)

Ya, saya faham kreativiti adalah sesuatu yang subjektif dan ianya bergantung kepada daya pemikiran seseorang manakala pengetahuan tentang tatacara pemprosesan pinjaman juga adalah sesuatu yang mustahil untuk anda memiliki melainkan anda adalah seorang pekerja bank.

Malah menurut pemerhatian dan pengalaman saya, tidak semua pekerja bank tahu dan memahami kaedah dan tatacara sesuatu pinjaman itu diluluskan. Atas dasar ingin berkongsi ilmu inilah, maka saya hasilkan ebook ini dengan harapan anda akan mendapat manafaat dari rangkaian tips-tips yang saya catatkan di dalam ebook ini untuk anda adaptasikan ketika membuat permohonan bagi sebarang jenis pinjaman.

(8)

JANGAN LUPA MEMBAYAR HUTANG BULANAN ANDA

Seorang peminjam yang baik dan disukai oleh pihak bank adalah peminjam yang tidak lupa melunaskan bayaran ansurannya setiap bulan. Ansuran yang saya maksudkan adalah bayaran bulanan bagi pinjaman perumahan, kenderaan, kad kredit, pinjaman peribadi mahu pun beberapa bentuk pinjaman yang lain.

Ini sebenarnya merupakan kriteria terpenting dan yang paling utama bagi pihak bank di dalam meluluskan permohonan anda dan antara dokumen terpenting yang akan diberi perhatian oleh mereka adalah Laporan Central Credit Reference Information System (CCRIS), Credit Tip-Off Service (CTOS) dan beberapa bentuk laporan yang lain. Setiap laporan yang disediakan mempunyai tujuan yang berbeza.

Jika Laporan CTOS lebih menjurus kepada semakan terhadap sebarang tindakan mahkamah yang pernah diambil terhadap pemohon, Laporan CCRIS tetap menjadi laporan paling utama bagi pihak bank sebelum meluluskan pinjaman. Untuk itu, anda perlu memberikan perhatian terhadap laporan ini bagi memastikan pinjaman anda mudah untuk diluluskan.

JANGAN LUPA MEMBAYAR HUTANG BULANAN ANDA

(9)

Ya, beginilah rupa bentuk Laporan CCRIS yang menjadi panduan kepada pihak bank di dalam menentukan samaada permohonan anda itu boleh diluluskan atau pun tidak. Secara dasarnya, Laporan ini terbahagi kepada 4 bahagian iaitu :

(10)

i. Customer Profile :

Menyediakan maklumat asas peminjam seperti nama, tarikh lahir, nombor kad pengenalan, jenis peminjam (individu/syarikat) dan kerakyatan si peminjam.

ii. Outstanding Credit :

Bahagian terpenting yang menunjukkan informasi tentang tarikh pinjaman dibuat, bentuk pinjaman, jumlah dan baki terkini pinjaman dan perkara terpenting yang selalu diberi perhatian oleh pihak bank ialah ‘trend/habit’ seseorang peminjam itu menguruskan pinjamannya. Maklumat berkaitan ‘trend/habit’ pinjaman ini hanya akan menyimpan rekod pengurusan pinjaman bagi tempoh satu tahun sahaja. Setiap tunggakan akan tercatat jumlah bulan yang tertunggak dan sekiranya anda tidak mempunyai sebarang tunggakan maka angka ‘0’ akan tertera di dalam rekod tersebut. Ianya dapat dilihat di dalam gambar di atas yang mana sebagai contoh, item 2 (bagi hutang kad kredit), si peminjam telah tidak membayar ansuran minimanya sebanyak 1 bulan pada bulan November dan amaun tersebut berlanjutan hingga ke bulan Disember menyebabkan rekod tunggakannya menjadi 2 bulan (angka ‘1’ dan ‘2’ akan tercatat di dalam Laporan itu). Walaubagaimanapun amaun tunggakan tersebut telah dilangsaikannya pada bulan berikut dan ini telah mengakibatkan rekod pada bulan Januari telah kembali ke angka ‘0’.

(11)

iii. Special Attention Account :

Maklumat khas bagi peminjam yang pernah disabitkan dengan sebarang tindakan mahkamah oleh mana-mana pihak khususnya pihak bank (sekiranya ada).

iv. Application for Credit :

Informasi tentang permohonan-permohonan terkini yang telah dan pernah dilakukan oleh si peminjam.

Bagi anda yang mempunyai ‘trend/habit’ pembayaran yang baik (tanpa tunggakan), anda tidaklah perlu risau tentang masalah ini sebaliknya bagi anda yang mempunyai tunggakan, cuba elakkan daripada ianya tertunggak selama 2 bulan secara berturut-turut kerana ianya akan mengakibatkan pihak bank tidak akan mempercayai anda lagi. Sekiranya anda mempunyai masalah tersebut sekarang, adalah dinasihatkan anda memperbetulkan dulu rekod anda selama setahun sebelum kembali memohon pinjaman di bank kerana seperti yang saya maklumkan sebelum ini, rekod yang tertera di dalam Laporan ini hanyalah untuk tempoh masa selama 1 tahun sahaja.

AE : “Jika boleh, dapatkan salinan Laporan CCRIS ini setiap kali anda membuat pinjaman bagi mengelakkan terdapatnya pinjaman yang bukan ‘hak’ anda”

(12)

JANGAN LUPA FORMULA ‘DEBT SERVICE RATIO’

Apakah yang dimaksudkan dengan ‘Debt Service Ratio’ (DSR)? DSR ini merupakan salah satu kayu pengukur yang digunakan oleh pihak bank bagi mengukur keupayaan bakal peminjam. Memandangkan yang ianya begitu berharga maka anda perlulah mengetahui formula pengiraan ‘ratio’ tersebut dan sebelum anda membuat pengiraan, terdapat 2 item yang perlu anda beri perhatian sebelum memulakan pengiraan iaitu :

• Jumlah pendapatan anda setiap bulan • Jumlah bayaran instalment bank setiap bulan

Kedua-duanya penting kerana ianya merupakan antara item yang memungkinkan pengiraan itu dilakukan kerana formula bagi ratio tersebut adalah seperti berikut :

Jumlah bayaran instalment bank setiap bulan

DSR = --- X 100% Jumlah pendapatan anda setiap bulan

JANGAN LUPA FORMULA ‘DEBT SERVICE RATIO’

(13)

JANGAN LUPA FORMULA ‘DEBT SERVICE RATIO’

Mengikut perkiraan pihak bank, lagi kecil peratusan DSR itu, maka lagi berkemampuanlah bakal peminjamnya menjelaskan bayaran bulanannya dan kebiasaannya pihak bank mempunyai garis panduannya sendiri dengan menetapkan peratusan tertentu sebagai syarat kelulusan. Untuk itu cuba kita lihat contoh yang diberikan dengan mengambil kira peratusan kelulusan yang ditetapkan oleh Bank A adalah sebanyak 60%.

Contoh 1 : Jumlah pendapatan = RM5,000-00 Jumlah instalment = RM3,500-00 3,500-00 DSR = --- X 100% 5,000-00

= 70% (melebihi peratusan kelulusan Bank A) Keputusan = Gagal mendapatkan kelulusan pinjaman Contoh 2 : Jumlah pendapatan = RM4,000-00 Jumlah instalment = RM2,000-00 2,000-00 DSR = --- X 100% 4,000-00

= 50% (kurang dari peratusan kelulusan Bank A) Keputusan = Pinjaman diluluskan

AE : “Cuba bertanya dahulu kepada pihak Bank tentang peratusan kelulusan mereka bagi memudahkan anda mengira DSR anda”

(14)

JANGAN MAKSIMUMKAN MARGIN PINJAMAN ANDA

Anda semua tahu bahawa setiap permohonan mempunyai peratusan margin yang dibenarkan oleh pihak bank. Sebagai contoh, bagi rumah anda yang pertama dan kedua, pihak bank membenarkan anda memohon sehingga 90% margin pinjaman daripada harga rumah yang anda beli.

Jika harga rumah tersebut ialah RM100,000-00, maka jumlah pinjaman yang anda boleh pohon adalah sebanyak RM90,000-00 dan sememangnya ia membantu anda untuk meminimakan jumlah wang yang perlu anda keluarkan. Sekiranya anda seorang pelabur, di mata pihak bank ianya menunjukkan yang anda kurang kredibiliti sekiranya anda memohon margin yang maksimum kerana mereka (pihak bank) berpendapat yang anda hanya mempunyai kemampuan yang ‘cukup-cukup makan’ sahaja untuk melabur.

Kenapa pula saya berkata begitu? Dari kacamata pihak bank, seorang pelabur yang bijak pastinya akan menunjukkan yang dia tidak terlalu bergantung

JANGAN MAKSIMUMKAN MARGIN PINJAMAN ANDA

(15)

kepada mereka (pihak bank) sebaliknya bank hanyalah sebagai ‘pembantu’nya untuk mengembangkan harta dan sebagai ‘pembantu’, mereka (pihak bank) hanya perlu mengeluarkan margin yang lebih rendah daripada yang sepatutnya. Ini secara langsung mengurangkan risiko kepada pihak bank kerana anda telah menunjukkan kesanggupan anda mengeluarkan sejumlah amaun yang agak besar bagi berkongsi risiko dengan mereka (pihak bank). Walaubagaimanapun anda tidak perlu risau kerana ada caranya untuk mengatasi masalah ini iaitu dengan mengikuti langkah-langkah berikut :

• Dapatkan rumah yang di bawah nilai harga pasaran (market value) • Mark-up harga Perjanjian Jual Beli (Sale & Purchase Agreement) mengikut harga pasaran

• Memohon margin pinjaman berdasarkan harga asal yang dipersetujui oleh penjual (harga yang di bawah nilai pasaran)

Sebagai contoh :

Harga Asal : RM100,000-00 Harga Pasaran : RM130,000-00 Margin Pinjaman : 90%

Jika dilihat sekiranya anda memohon berdasarkan harga pasaran, anda akan mendapat jumlah pinjaman sebanyak RM117,000-00 (90% daripada harga pasaran). Memandangkan anda sudah mempunyai liabiliti (hutang) yang agak banyak

(16)

yang sekaligus telah meningkatkan kadar ‘gearing ratio’ anda, maka adalah dinasihatkan anda memohon jumlah pinjaman pada harga asal rumah tersebut iaitu RM100,000-00 dan sekaligus ianya akan meminimakan margin pinjaman anda kepada 76.9% dan ianya akan secara langsung menggembirakan pihak bank untuk meluluskan pinjaman anda. Kenapa pula ianya menggembirakan pihak bank? Kerana ia menjadi bukti bahawa mereka (pihak bank) adalah ‘pembantu’ dan bukannya ‘pembiaya’ kepada anda kerana kesanggupan anda mengeluarkan RM30,000-00 sebagai modal (downpayment) anda.

AE : “Kalau anda sanggup mengeluarkan sebegitu banyak downpayment untuk harta anda, takkan semudah itu pula anda nak biarkan bank melelong harta anda” - tanggapan pihak bank.

(17)

JANGAN LUPA SEDIAKAN PENYATA PENDAPATAN TAMBAHAN

Seperti biasa apabila anda berurusan dengan pihak bank pasti anda akan bertanyakan tentang dokumen-dokumen yang perlu anda sediakan dan acapkali juga, anda pasti akan menyenaraikan semua dokumen yang diminta tanpa berfikir panjang. Kerap kali juga pihak bank akan berkata yang dokumen penyata pendapatan yang disediakan tidak cukup untuk menampung jumlah hutang yang baru dan juga yang sedia ada. Akhirnya samaada pinjaman anda tidak diluluskan atau pun anda terpaksa memberikan salinan dokumen penyata pendapatan tambahan yang baru untuk menguatkan lagi sumber pendapatan anda. Tidakkah ini akan membazirkan masa dan tenaga anda?

“Apakah penyata/dokumen yang perlu saya sediakan selain dari dokumen-dokumen asas seperti slip gaji?” persoalan yang pasti bermain di fikiran anda dan penyata/dokumen yang saya maksudkan di sini ialah sebarang bentuk penyata/dokumen yang menghasilkan pendapatan tambahan kepada anda selain dari gaji tetap anda. Ianya mungkin dalam bentuk komisyen, sewa rumah dan sebagainya dan pastikan yang setiap pendapatan yang anda terima itu

JANGAN LUPA SEDIAKAN PENYATA PENDAPATAN

TAMBAHAN

(18)

“Tapi pendapatan yang saya terima itu dalam bentuk tunai. Jadi bagaimana nak jadikannya dokumen hitam putih?” satu lagi persoalan yang kerap kali diajukan kepada saya. Sebenarnya amatlah mudah untuk menjadikannya dalam bentuk bertulis (hitam putih) iaitu dengan hanya memasukkan wang tunai yang anda terima itu ke dalam bank dan kemudian keluarkannya kembali sekiranya anda mahu menggunakannya. Ya, Nampak seakan remeh kerana anda perlu ke bank tetapi impaknya amatlah besar kepada anda di kemudian hari dan jika alasan tiada masa hendak ke bank yang akan anda berikan, saya rasa pada masa ini alasan tersebut tidak boleh diterima pakai kerana kebanyakan bank telah pun menyediakan mesin deposit tunai yang beroperasi 24 jam sehari.

Selain daripada itu adalah dinasihatkan supaya turut menyediakan penyata pendapatan anda sendiri bagi memudahkan pihak bank memahami bentuk pendapatan yang anda terima itu. Mungkin contoh penyata pendapatan rumah sewa yang saya sediakan ini dapat membantu anda untuk merangka penyata pendapatan anda sendiri.

(19)

Jika dilihat saya telah menyenaraikan penyata sewa 10 buah rumah yang akan tercatat di dalam penyata bank saya nanti dan apa yang penting di dalam penyata sewa rumah saya ialah terdapatnya ruangan ‘jumlah bersih’ setiap bulan yang menunjukkan pendapatan tambahan yang saya bakal terima.

(20)

Pendapatan tambahan inilah yang bakal merendahkan Debt Service Ratio saya yang saya terangkan sebelum ini. Walaubagaimanapun penyata di atas belum cukup untuk ditunjukkan kepada pihak bank melainkan ianya turut disertakan dengan penyata akaun bank saya yang akan menjadi bukti apa yang saya catat-kan di atas itu adalah benar dan penyata akaun berikut acatat-kan saya sertacatat-kan setiap kali saya memohon pinjaman.

Kesimpulannya, daripada kedua-dua bentuk penyata/dokumen di atas sudah cukup membuktikan yang saya mempunyai pendapatan tambahan yang boleh membantu saya untuk membayar balik pinjaman yang bakal saya ambil. Malah bukan itu sahaja, kedua-dua penyata/dokumen itu turut menunjukkan sikap ‘tanggungjawab’ saya terhadap semua pembayaran pinjaman rumah saya dan ini akan meyakinkan pihak bank bahawa saya adalah seorang peminjam yang pasti akan bertanggungjawab dengan pinjaman baru yang akan saya ambil nanti.

AE : “Pastikan yang anda menyimpan setiap penyata/dokumen anda dan pastikan juga yang anda mempunyai ‘filing system’ yang teratur”

(21)

JANGAN TINGGALKAN BAKI MINIMA DI AKAUN ANDA

Adat orang makan gaji, pada setiap hujung bulan adalah hari yang paling menggembirakan kita apabila setiap dari kita akan menerima gaji di atas jerit perih kita bekerja selama sebulan tetapi malangnya walaupun amaun yang diterima agak banyak, amaun yang banyak itu jugalah yang kita keluarkan samaada untuk makan pakai kita atau pun membayar hutang kita.

Hasilnya hanya sejumlah kecil baki yang akan tertinggal di dalam akaun kita pada setiap hujung bulan. Itu kisah yang makan gaji, bagi para usahawan pula, hujung bulanlah biasanya mereka akan gunakan duit keuntungan mereka untuk membayar itu ini, samaada untuk pembayaran kepada pembekal mahu pun bayaran-bayaran yang lain dan sepertimana mereka yang makan gaji, maka baki amaun yang tertinggal agak minima jika dibandingkan dengan hari-hari yang sebelumnya.

Sekarang cuba anda bayangkan sekiranya anda merupakan seorang pegawai bank yang bertanggungjawab memproses 2 permohonan di mana satu

JANGAN TINGGALKAN BAKI MINIMA DI AKAUN ANDA

(22)

JANGAN TINGGALKAN BAKI MINIMA DI AKAUN ANDA

manakala satu lagi meninggalkan baki yang minima di akhir bulan, akaun manakah yang lebih meyakinkan anda untuk diberikan kelulusan.

Memang ini bukan ukuran kepada kemampuan seseorang peminjam tetapi ianya menjadi ‘nasi tambah’ yang menunjukkan kecekapannya menguruskan aliran tunainya. “Habis tu, apa yang saya perlu lakukan?” soal anda kepada saya dan jawapan kepada persoalan itu ialah cuba tangguhkan dahulu ‘duit keluar’ anda sehingga ke minggu pertama setiap bulan. Mudah bukan?

AE : “Pastikan baki minima akaun anda semakin bertambah setiap bulan bagi menunjukkan yang aliran tunai anda semakin baik dari masa ke semasa”

(23)

JANGAN LUPA LABURKAN APA YANG ANDA PEROLEHI

Setiap ringgit yang anda perolehi amat bermakna dan pastikan yang nilai ringgit tersebut semakin bertambah setiap saat. Tidak guna sekiranya anda melonggokkan sejumlah besar wang anda di dalam instrumen yang tidak mendatangkan pulangan yang tinggi.

Jika di dalam tips yang sebelumnya saya menitik-beratkan tentang keperluan anda meninggikan jumlah baki simpanan anda setiap bulan, itu tidak bermaksud yang anda perlu mengekalkannya untuk satu tempoh masa yang lama sebaliknya pada setiap awal bulan hendaklah diperuntukkan sejumlah amaun untuk dilaburkan ke dalam instrumen pelaburan yang lebih menguntungkan. Agak sukar untuk anda faham sekiranya saya tidak mendatangkan contohnya sekali dan sekali lagi saya akan memberikan contoh berkaitan dengan apa yang telah saya lakukan selama ini.

JANGAN LUPA LABURKAN APA YANG ANDA PEROLEHI

(24)

JANGAN LUPA LABURKAN APA YANG ANDA PEROLEHI

Contoh :

Jika anda lihat pada penyata bank Al-Rajhi saya sebelum ini (di mukasurat 17), saya telah mengeluarkan sejumlah RM500-00 pada 2 Januari dari akaun tersebut dan jumlah itu sebenarnya saya peruntukkan untuk dilaburkan ke dalam Akaun Amanah Saham Wawasan 2020 dan Dana Pelaburan Amanah ‘Public Islamic Equity Fund’ saya dan ianya saya lakukan pada setiap awal bulan. Ini sedikit sebanyak akan lebih meyakinkan pihak bank yang saya mempunyai tahap disiplin yang tinggi di dalam pengurusan kewangan. Dari sudut pandangan pihak bank, jika saya mampu menabung sebanyak RM500-00 setiap bulan tanpa masalah, mengapa pula saya tidak mampu untuk melunaskan bayaran pinjaman yang bakal saya ambil.

AE : “Terdapat pelbagai instrumen pelaburan selain yang disebutkan di atas untuk anda tempatkan duit simpanan anda setiap bulan, antaranya pelaburan emas, saham dan sebagainya”

(25)

JANGAN MAKSIMUMKAN PENGGUNAAN KAD KREDIT ANDA

“Kenapa kad kredit pula yang saya kaitkan dan tidak pinjaman-pinjaman yang lain?” saya pasti itu antara persoalan yang bermain di fikiran anda ketika ini dan untuk pengetahuan anda, hutang kad kredit sebenarnya memberi pemarkahan (scoring) yang tinggi di dalam pengiraan Debt Service Ratio oleh pihak bank. Ini kerana kad kredit merupakan satu-satunya hutang yang boleh berubah samaada semakin bertambah atau berkurang bakinya, tidak seperti pinjaman-pinjaman lain yang mana bakinya akan sentiasa menyusut dari masa ke semasa.

Ya, mungkin anda akan katakan yang anda tidak pernah culas untuk membayarnya setiap bulan tetapi percayalah itu hanya sebahagian daripada beberapa perkara yang diambilkira oleh pihak bank. Ini kerana kebanyakan dari kita (malah saya sendiri), yang hanya membayar amaun minimum (5%) yang dibenarkan setiap bulan dan ini tidak akan memberi impak sangat terhadap pemarkahan (scoring) yang diberikan oleh pihak bank.

JANGAN MAKSIMUMKAN PENGGUNAAN

KAD KREDIT ANDA

(26)

JANGAN MAKSIMUMKAN PENGGUNAAN KAD KREDIT ANDA

“Jadi apa yang patut kami lakukan sekiranya kami tidak mampu membayar baki penuhnya?”. Berdasarkan pengalaman saya, pastikan yang anda hanya menggunakan kurang dari 50% kredit limit yang diberikan dan sekiranya anda mempunyai jumlah yang melebihi limit tersebut, maka pindahkan amaun tersebut ke dalam kad-kad kredit yang lain atau pun ubahkannya kepada pinjaman tetap atau pinjaman peribadi. Sebagai contoh :

Kredit Limit : RM10,000.00

Baki Terkini : RM8,000.00 (80% dari jumlah kredit limit anda)

Oleh itu, tinggalkan baki sekurang-kurangnya RM5,000.00 di dalam kad kredit tersebut dan pindahkan baki RM3,000.00 ke kad kredit yang lain atau pun ke pinjaman tetap/peribadi tetapi jika dapat pindahkan kesemuanya ke pinjaman tetap/peribadi, adalah lebih baik untuk system pemarkahan anda.

AE : “Pastikan anda tidak menambah kembali baki kad kredit anda ke tahap maksimum kerana ianya akan mensia-siakan usaha memindahkan baki anda”

(27)

JANGAN MEMOHON DI CAWANGAN BANK (JIKA BOLEH)

Sudah tentu anda akan berasa hairan dengan tips di atas kerana saya yakin persoalan berikut akan timbul di fikiran anda :

“Kalau begitu saya perlu memohon ke mana kalau bukan ke cawangan bank?”

Bukan maksud saya untuk menidakkan keinginan anda untuk memohon di cawangan bank tetapi sekiranya anda mempunyai pilihan (terutama anda yang tinggal di bandar-bandar besar), pohonlah melalui ‘bank’s sales/marketing executive’ yang ‘mobilise’ dan untuk pengetahuan anda, di bandar-bandar besar kini hampir kesemua bank mempunyai ‘sales & marketing team’ mereka sendiri yang berfungsi untuk mencari dan memberi pinjaman kepada anda dan antara cara-cara yang pernah saya lakukan untuk mendapatkan khidmat ‘sales & marketing team’ ini :

• Dengan menghubungi talian toll-free yang disediakan oleh pihak bank dan meminta mereka menghantar seorang sales/marketing executive untuk menghubungi saya bagi urusan permohonan pinjaman.

JANGAN MEMOHON DI CAWANGAN BANK (JIKA BOLEH)

(28)

JANGAN MEMOHON DI CAWANGAN BANK (JIKA BOLEH)

• Pergi ke cawangan bank yang terdekat dan minta mereka perkenalkan seorang sales/marketing executive untuk menguruskan urusan permohonan pinjaman saya.

“Kenapa pula saya perlu memohon melalui mereka?” satu lagi persoalan yang mungkin timbul di fikiran anda dan jawapannya, supaya permohonan anda itu akan diberikan lebih perhatian jika dibandingkan dengan kakitangan bank di cawangan.

Untuk pengetahuan anda, setiap seorang sales / marketing executive mempunyai ‘sales target’nya yang tersendiri untuk dicapai dan setiap target yang dapat dicapai akan diberi ganjaran oleh pihak bank samaada dalam bentuk komisyen mahu pun peluang kenaikan pangkat. Oleh itu, bagi mencapai target yang telah ditetapkan, maka mereka ini akan bersungguh-sungguh memproses setiap permohonan yang diterima dengan harapan ianya dapat diluluskan kerana target mereka akan hanya dikira sekiranya permohonan itu dilulus dan diterima oleh pemohon. Jika dibandingkan dengan kakitangan bank di cawangan yang tidak menikmati sebarang ganjaran tambahan (seperti sales / marketing executive), mereka ini akan berasa kurang motivasi untuk memproses permohonan anda tambah-tambah lagi sekiranya pada masa yang sama terdapat puluhan kes lain yang perlu diproses. Untuk itu, mereka akan menjadi lebih rigid dan tidak bersifat membantu sekiranya keadaan seperti di atas berlaku yang pastinya akan membantutkan kelulusan permohonan anda.

AE : “Cuba dapatkan sales / marketing executive yang tidak pernah / jarang mencapai targetnya kerana mereka ini akan lebih bermotivasi untuk membantu permohonan anda”

(29)

JANGAN MEMOHON DI SATU BANK SAHAJA

Bagi anda yang telah memiliki ebook kedua saya “Tips dan Panduan Membeli Rumah Terpakai (Subsale)”, tips ini merupakan ulangan dari apa yang telah saya ceritakan di dalamnya.

Sudah menjadi kebiasaan sebahagian besar daripada kita apabila hanya memohon pada satu bank pada satu-satu masa sahaja. Akibatnya, apabila bank yang anda pohon telah menolak permohonan anda, maka kelam kabutlah anda mencari bank-bank yang lain pula tanpa anda ketahui yang permohonan anda itu bakal menemui jawapan yang sama. Kenapa saya kata begitu? Jawapannya dapat anda lihat menerusi bahagian ‘Application for Credit’ di dalam contoh Laporan CCRIS yang ada pada mukasurat 7.

Jika anda perhatikan pada bahagian terakhir di dalam Laporan tersebut, anda akan dapat melihat satu senarai penuh pelbagai permohonan beserta statusnya yang pernah anda pohon dan dari situ, bank-bank lain akan dapat melihat yang permohonan anda sebelum ini telah pun ditolak. Jadi, adakah logik sekiranya mereka meluluskan permohonan pinjaman yang telah ditolak oleh bank lain?

JANGAN MEMOHON DI SATU BANK SAHAJA

(30)

JANGAN MEMOHON DI SATU BANK SAHAJA

Sudah tentu tidak bukan? Jika pun mereka ingin meluluskan permohonan anda itu, sudah pasti anda akan melalui satu proses permohonan yang amat ketat manakala kelulusan yang diberi pula akan dipenuhi dengan pelbagai syarat. Untuk itu, apa yang perlu anda lakukan bagi mengatasi masalah ini? Jawapannya ialah memohon kepada lebih dari sebuah bank secara serentak. Hanya dengan cara ini pihak bank tidak dapat mengenal pasti samaada permohonan anda di bank-bank lain telah ditolak atau pun tidak.

Kenapa saya berkata begitu? Kerana bank-bank tersebut sudah pasti akan menjalankan proses tersebut secara serentak dan pada masa itu status yang ada dalam Laporan CCRIS anda akan menunjukkan status (P) singkatan untuk ‘PENDING’.

Berapa buah yang sepatutnya anda pohon pada satu-satu masa? Terpulang kepada anda tetapi kebiasannya saya akan memohon kepada 3 buah bank pada satu-satu masa secara serentak dan sekiranya semuanya memberikan kelulusan, maka saya akan pilih pakej yang paling menarik di antara ketiga-tiganya.

AE : “Tiada guna anda memohon kepada 10 buah bank sekalipun sekiranya nama anda telah disenaraihitamkan oleh pihak bank”

(31)

JANGAN MENIPU PIHAK BANK

Kerap kali saya melihat pemohon cuba menarik perhatian pihak bank dengan cara menyediakan ‘dokumen palsu’ yang jauh lebih baik dari dokumen sebenar dan antara dokumen-dokumen yang dipalsukan adalah seperti penyata slip gaji, akaun bank malah kadangkala perjanjian sewa rumah juga turut menjadi subjek penipuan.

Tahukah anda sekiranya anda tertangkap semasa melakukan penipuan tersebut, maka nama anda akan turut sama disenaraihitamkan oleh pihak bank. Ini akan mengakibatkan anda menghadapi kesukaran untuk memohon sebarang pinjaman di masa hadapan. Atas sebab itu, ingin saya nasihatkan anda supaya jangan sekali-kali cuba untuk memalsukan dokumen anda walau dengan apa alasan sekalipun kerana ianya langsung tidak berbaloi dengan akibatnya di masa hadapan.

AE : “Biar gaji anda sekecil mana sekalipun, yang penting anda tahu bagaimana untuk menguruskannya kerana pihak bank hanya ingin melihat bagaimana

JANGAN MENIPU PIHAK BANK

(32)

JANGAN TERLALU MENDESAK & MENGUGUT

Pernahkah anda bayangkan yang anda berada di pihak pegawai bank yang ditimbuni dengan berpuluh-puluh permohonan untuk diproses dan jika anda ditempat mereka, adakah anda suka sekiranya para pemohon anda terlalu mendesak anda supaya mempercepatkan proses permohonan anda? Untuk itu adalah lebih baik anda membuat ‘follow-up’ kira-kira seminggu selepas permohonan dibuat. Ini kerana kebanyakan bank akan meluluskan pinjamannya dalam tempoh tersebut dan sekiranya selepas tempoh tersebut, permohonan anda masih belum diluluskan, cubalah bertanya dengan baik kepada pegawai bank yang memproses permohonan anda dengan lemah lembut dan berhemat. Mungkin ayat-ayat sebegini dapat membantu komunikasi anda dengan mereka :

“Boleh saya tahu adakah dokumen-dokumen yang saya sertakan tempohari tidak mencukupi bagi mendapatkan kelulusan?”

“Maaf kalau permohonan saya ini menyusahkan anda tetapi bolehkah saya tahu samaada pinjaman saya ini mempunyai peluang untuk diluluskan?”

JANGAN TERLALU MENDESAK & MENGUGUT

(33)

JANGAN TERLALU MENDESAK & MENGUGUT

Ya, bunyinya seakan begitu lembut tetapi impaknya bakal membuat si pegawai bank tersebut terpaksa membuat diri mereka berjanji dengan anda. Lulus atau tidak tetapi itulah jurus jawapan yang terpaksa mereka berikan. Jadi secara tidak langsung, ianya akan membuatkan mereka terpaksa mendapatkan jawapan bagi permohonan anda itu secepat mungkin.

Selalu terjadi dek kerana terlalu marah kerana jawapan kelulusan tidak anda ketahui dalam masa yang singkat (iaitu kurang dari seminggu), maka kata-kata ugutan seperti “nanti saya akan adukan kepada pihak atasan anda” tatkala jawapan permohonan tidak diperolehi dengan cepat dan ayat-ayat sebeginilah sebenarnya yang akan menyukarkan lagi permohonan anda untuk diluluskan. Kenapa pula ianya boleh jadi begitu?

Untuk pengetahuan anda, memandangkan mereka (pihak bank) telah mengambil tempoh masa yang lama untuk meluluskan pinjaman anda dan ditambah lagi dengan ugutan dari pihak anda, maka kebiasaannya mereka akan cuba mencari ‘alasan’ untuk menolak permohonan anda kerana hanya dengan cara itu sahajalah mereka mampu untuk menyelamatkan diri mereka dari tindakan pihak atasan di atas kelewatan mereka memproses dan meluluskan pinjaman anda.

AE : “Sedekahkan pujian dan kata simpati kepada pegawai Bank yang memproses permohonan anda bagi menunjukkan keprihatinan anda terhadap mereka”

(34)

Nah, anda sudah temui rahsia dan jawapan kepada persoalan bagaimana saya masih boleh mendapat pinjaman dari bank walaupun rumah saya sudah melebihi 10 buah dan telah saya ungkapkan sebelum ini, segala-galanya bergantung kepada kreativiti dan pengetahuan asas tentang proses pinjaman dan menerusi tips-tips yang saya telah ketengahkan, ianya tidaklah sesukar yang anda fikirkan dan dari apa yang telah saya alami selama 13 tahun berkecimpung di dalam pelaburan hartanah, ianya bukanlah sesuatu yang mustahil untuk dicapai. Apa yang perlu anda lakukan dari sekarang ialah ikuti dan amalkan tips-tips yang telah saya berikan di dalam ebook ini dan nantikan hasilnya.

Walaubagaimanapun suka saya nak ingatkan sekali lagi bahawa tips-tips tersebut tidak akan bermakna selagi anda tidak menjaga dan mengawal hutang-hutang yang telah pun anda miliki sekarang. Pastikan yang Laporan CCRIS anda bebas dari turutan angka ‘2’, ‘3’ dan seterusnya kerana ianya cukup untuk menjadi alasan bagi pihak bank untuk menolak permohonan anda.

Ingat, tiada yang mustahil dalam dunia ini, apa yang penting ialah sedikit kreativiti dan pengetahuan perihal pinjaman bank untuk anda mencapai matlamat yang anda impikan.