82 5) pembagian hak bersama
6) perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan ketua pengadilan
7) perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama
8) perpanjangan jangka waktu hak atas tanah d. Perubahan data fisik dapat berupa:
1) pemecahan bidang tanah
2) pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah
3) penggabungan dua atau lebih bidang tanah
83 tanah. Dalam proses pendaftaran tanah, pejabat pendaftaran tanah bersikap aktif. Sebelum dilakukan pendaftaran haknya dalam buku tanah dan pencatatan perubahan-perubahan haknya kemudian, oleh pejabat pendaftaran tanah dilakukan pengujian kebenaran data yang dimuat dalam akta yang bersangkutan. Dalam beberapa literatur dikatakan bahwa istilah registration of titles adalah kata lain dari Torrens System.59
Sedangkan sistem pengumpulan data (sistem publikasi) terdiri dari:
1. Sistem negatif (murni)
Menurut sistem negatif, Negara tidak menjamin bahwa orang yang terdaftar sebagai pemegang hak merupakan pihak yang benar-benar berhak, karena menurut sistem ini bukan pendaftaran tapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli.37 Terkait dengan hal tersebut, maka dalam sistem pendaftaran negatif, memungkinkan pemegang hak terdaftar dapat diganggu gugat dan pemilik terdaftar tidak dilindungi sebagai pemegang yang sah menurut hukum. Dengan demikian, pendaftaran berarti pendaftaran hak yang tidak mutlak, sehingga hal ini berarti mendaftarkan peristiwa hukumnya yaitu
”peralihan haknya”, dengan cara mendaftarkan akta/deed yang dalam bahasa Inggris disebut dengan registration of deeds. Dalam sistem ini berlaku asas yang dikenal sebagai nemo plus yuris60
Kelemahan dari sistem negatif ini adalah pemegang hak merasa enggan mendaftarkan haknya. Sedangkan kelebihannya adalah adanya perlindungan pada pemegang hak sebenarnya dan adanya penyelidikan riwayat adanya penyelidikan riwayat tanah sebelum sertipikatnya diterbitkan.
59 Pendapat dari Greenville Barnes yang dikutip oleh Antje M, Ma‟mun, dalam Adrian Sutedi, 2006, Kekuatan Hukum Berlakunya Sertifikat sebagai Tanda Bukti Hak Atas Tanah (Selanjutnya disebut Adrian Sutedi II), Cipta Jaya, Jakarta, h. 63
60 Widhi Handoko, 2014, Kebijakan Hukum Pertanahan Sebuah Refleksi Keadilan Hukum Progresif, Thafa Media, Yogyakarta, h. 108.
84 2. Sistem positif
Menurut sistem positif, sertifikat tanah berlaku sebagai tanda bukti hak yang mutlak serta merupakan satu-satunya tanda bukti hak atas tanah. Dalam sistem positif, negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Sistem positif mengandung ketentuan-ketentuan yang merupakan perwujudan ungkapan: title by registration (dengan pendaftaran diciptakan hak), pendaftaran menciptakan suatu ”indefeasible title” (hak yang tidak dapat diganggu gugat) dan the register is everything (untuk memastikan adanya suatu hak dan pemegang haknya cukup dilihat buku tanahnya). Kelebihan yang ada pada sistem positif ini adalah adanya kepastian dari pemegang hak, oleh karena itu ada dorongan dan kemauan pada diri setiap orang (pemegang hak atas tanah) untuk mendaftarkan haknya kepada instansi pemerintah.
Kelemahan sistem positif adalah pendaftaran yang dilakukan tidak lancer dan dapat saja terjadi pendaftaran atas nama orang yang tidak berhak, sehingga menghapuskan hak orang lain yang lebih berhak.61
Berdasarkan penjelasan dari kedua sistem publikasi negatif maupun publikasi positif maka dapat disimpulkan perbedaan sistem pendaftaran tanah publikasi negatif dan publikasi positif seperti pada tabel berikut ini:
Tabel 1. Perbedaan Sistem Publikasi Negatif dan Sistem Publikasi Positif Perbedaan Sistem publikasi negatif Sistem publikasi positif Jenis sistem
pendaftaran Tanah
Akta (registration of deeds)
Hak (registration of titles)
Sifat sertifikat dan buku tanah
Sebagai tanda bukti yang bersifat kuat
Sebagai tanda bukti yang bersifat mutlak
Jaminan negara atas
Negara tidak menjamin bahwa data fisik dan data
fisik dan data yuridis dalam sertifikat adalah benar, tidak
61 Andy Hartanto, Hukum Pertanahan: Karakteristik Jual Beli Tanah yang Belum Terdaftar Hak atas Tanahnya, Laksbang Justitia, Surabaya, hal.48
85 data fisik dan
data yutridis
yuridis dalam sertifikat adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat bukti lain. Apabila data dalam sertifikat tidak benar, maka dapat dilakukan perubahan berdasarkan keputusan pengadilan.
Contoh Negara:
Indonesia.
dapat diganggu gugat, serta memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku tanah
Contoh Negara: Australia, Malaysia, Hongkong, Kanada, Inggris, Tanzania, dan Austria.
Peran pejabat Pejabat pendaftaran tanah pasif
Pejabat pendaftaran tanah aktif
Asas Menggunakan asas Nemo Plus Iuris
Menggunakan asas itikad baik
Manurut para pakar sistem pendaftaran tanah di Indonesia tidak Negatif secara Mutlak tapi disebut Publikasi Negatif bertendensi Positif atau Publikasi Negatif berkecendrungan Positif. Hal ini dapat dibuktikan dengan pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan ketentuan tersebut, sertipikat hak atas tanah hanya sebagai alat bukti yang kuat, bukan alat bukti yang mutlak. Alat bukti yang kuat artinya sepanjang tidak ada bukti yang lebih kuat atau alasan pembatalan yang bisa diterima secara hukum maka pemegang hak akan
„aman‟ tetapi sebaliknya. Artinya pemegang Sertifikat hak atas tanah itu sewaktu-waktu bisa dibatalkan. Namun untuk menjamin kepastian hukum maka ditetapkan pula Rechtsverwerking (kadaluwarsa) yang mana apabila
86 dalam jangka waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak ada yang menggugat, maka sertifikat tersebut bisa berlaku mutlak.
Asas Rechtsverwerking ini bertujuan untuk perlindungan hukum bagi seseorang/badan hukum yang telah memeperoleh tanah dengan iktikad baik dan sebagai instrument untuk mengatasi kelemahan pendaftaran tanah dengan Stelsel Negatif. Namun kewenangan penerapan azas tersebut menjadi otoritas Hakim Pengadilan, dengan melakukan uji azas Iktikad baik sisi penguasaan dari mereka yang namanya tercantum dalam sertipikat hak atas tanah.
Sedangkan sistem pendaftaran tanah yang digunakan adalah system pendaftaran hak (“registration of titles”) yang tampak dari adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah didaftar menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Menurut Pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan diterbitkan sertipikat sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.