BAB II TINJAUAN PUSTAKA TANGGUNG JAWAB HUKUM PENILAI PUBLIK
C. Analisis Atas Penilaian Yang Dilakukan Kantor Jasa Penilai Publik
Seperti contoh kasus di atas, seringkali dalam sengketa Pengadaan Tanah yang menjadi objek sengketa adalah besaran nilai ganti rugi atas tanah para pemilik hak yang terkena kegiatan pengadaan tanah.Mereka merasa bahwa nilai ganti rugi yang terdapat dalam hasil penilaian Penilai Publik kurang tepat dan tidak mencakup beberapa kerugian yang mereka alami.
Dalam contoh kasus di atas, pemilik hak atas tanah yang mengajukan sengketa membandingkan harga tanahnya dengan harga tanah tetangganya yang dinilai oleh Penilai Publik lebih tinggi. Seperti Peniliti sebutkan sebelumnya, dalam Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 yang merupakan acuan Peniali Publik dalam melakukan penilaiannya, terdapat dua jenis kerugian yang harus dinilai, yaitu kerugian fisik dan kerugian non-fisik.
Kerugian fisik adalah kerugian pemilik tanah atas tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
Sedangkan kerugian non-fisik adalah kerugian pemilik tanah atas terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang, serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa
49 Hasil Wawancara Dengan Wakil Kepala Divisi Penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto pada tanggal 19 November 2019
tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian kerja.50 Dalam Petunjuk Tenknis Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 menyebutkan bahwa yang termasuk objek penilaian kerugian fisik adalah sebagai berikut:
1. Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri atau komersial
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah; (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
3. Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil
4. Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanamanm keras/tahunan
5. Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
Setelah mendapat besaran nilai ganti rugi yang harus dibayarkan atas kerugian fisik yang dialami oleh pemilik hak atas tanah, Penilai Publik juga wajib menilai besarnya kerugian non-fisik yang dialami pemilik hak atas tanah. Dalam Petunjuk Tenknis Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 menyebutkan bahwa yang termasuk objek penilaian kerugian non-fisik adalah sebagai berikut:
1. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan :
50 Petunjuk Teknis Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (SPI 306) butir 2.11
d. adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi.
e. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik.
f. hal-hal yang belum diatur pada butir a dan b di atas seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait.
2. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Penilaian kerugian fisik dan non-fisik sesuai dengan 2 asas dalam kegiatan pengadaan tanah untuk pembagunan demi kepetingan umum, yaitu asas kemanusiaan dan asas keadilan.Lembaga Pertanahan dan Pemerintah selain mengganti rugi tanah dan bangunan pemilik hak atas tanah, mereka juga harus mengganti kerugian non-fisik yang dialami para pemilik tanah karena direbutnya tanah mereka yang sudah mereka tinggali selama bertahun-tahun.
Selain untuk memenuhi asas kemanusiaan dan asas keadilan dalam kegiatan pengadaan tanah bagi pembagunan untuk kepetingan umum, dengan adanya penggantian kerugian non-fisik ini juga dapat menghindari adanya sengketa karena pemilik hak atas tanah yang merasa harga tanahnya yang diganti rugi
tidak sebanding dengan sejarah atau memori selama mereka menempati tanah mereka.
Dalam kasus sengketa yang peneliti angkat di atas, pemilik hak atas tanah mengajukan sengketa karena tidak terima dengan hasil laporan penilaian yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto dengan anggapan bahwa Penilai Publik melakukan kesalahan dalam melakukan penilaiannya karena tanah miliknya dinilai dengan harga lebih rendah dibandingkan dengan tanah tetangganya yang memiliki tanah yang terletak di lokasi yang lebih tidak strategis dibandingkan milik pemilik tanah yang mengajukan sengketa. Selain itu laporan penilaian yang dibuat oleh Kantor jasa Penilai Publik Toto Suharto juga dianggap tidak memenuhi asas keadilian dan asas leterbukaan. Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto dalam hal ini wajib memberikan penjelasan atas laporan penilaiannya yang disengkatan karena hal tersebut merupakan kewajiban daripada Penilai Publik yang diatur dalam Pasal 32 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang berbunyi:
“Penilai yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 ayat (1) wajib bertanggung jawab terhadap penilaian yang telah dilaksanakan.”
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto menjelaskan bahwa salah satu yang menjadi alasan besaran ganti rugi yang diberikan kepada tetangga Pemohon yang posisi tanahnya kurang strategis lebih besar dibandingkan besaran ganti rugi atas tanah Pemonon adalah karena bangunan yang berada di tanah tetangga Pemohon digunakan sebagai tempat tinggal.Hal ini sudah sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 yang menyebutkan bahwa untuk penilaian ganti rugi tempat tinggal harus dihtung juga besaran ganti rugi non-fisiknya. Selain itu Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto juga sudah menuliskan besaran penilaian ganti rugi atas setiap objek yang berada tanah Pemohon, baik ganti rugi tanah pemohon maupun ganti rugi atas bangunan milik Pemohon. Hal ini sudah sesuai dengan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 306 yang menyebutkan bahwa dalam Laporan Penilaian Penilai Publik harus mencantumkan besaran penilaian setiap objek yang akan diganti rugi.
Selama melakukan penilaiannya, Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto sudah melakukan penilaiannya sesuai prosedur yang diatur dalam Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306. Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto menilai ganti rugi kerugian fisik maupun non-fisik sesuai dengan prosedur yang tertera dalam Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306. Selain itu, Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto melakukan penilaiannya dalam kasus sengketa di atas menggunakan data yang berasal Pemerintah Daerah dan Lembaga Pertanahan. Hal ini sudah sesuai dengan Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 yang menyatakan bahwa data dan informasi yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian dapat bersumber dari :
1. Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data daninformasi terkait dengan peraturan daerah
2. Lembaga Pertanahan sebagai instansi pemberi tugasdan pengguna laporan sebagai sumber rujukan data,informasi dan hal-hal terkait kepada pertanahan 3. Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada
4. Badan Pusat Statistik (BPS)
5. Bank Pemerintah sebagai sumber suku bunga masatunggu
Berdasarkan hal-hal di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto sudah melaksanakan kewajibannya dalam mempertanggung jawabkan penilaiannya dalam contoh kasus di atas.Penilaian yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto terbukti sudah sesuai dengan Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia 306 serta peraturan-peraturan lain yang berlaku.Laporan Penilaian yang dibuat oleh Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto tidak menyebabkan kerugian pada para pihak karena dalam melakukan Penilaiannya selain menggunakan data yang dipercaya, mereka
juga menjunjung tinggi asas-asas pengadaan tanah. Namun walaupun Kantor Jasa Penilai Publik sudah melakukan penilaiannya sesuai prosedur yang tertera dalam Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 serta mengikuti peraturan-peraturan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, masih saja seringkali pemilik tanah mengajukan sengketa atas hasil penilaian yang dilakukan karena merasa hasil penilaiannya kurang tepat.51Hal ini tentunnya sangat menghambat daripada kelancaran kegiatan pengadaan tanah yang dilakukan. Dengan adanya sengketa, kegiatan pengadaan tanah yang dilakukan akan terhambat dan memakan waktu yang lebih lama dan memakan biaya yang lebih besar dari yang direncanakan sebelumnya. Salah satu faktor yang menyebabkan seringnya timbul sengketa adalah kurangnya komunikasi yang dilakukan antara pemilik tanah dengan pihak yang memerlukan tanah.Dalam musyawarah yang dilakukan hanya membahas tentang bentuk ganti rugi dan besaran ganti rugi yang dibayarkan tanpa adanya kesempatan bagi pemilik tanah untuk mengemukakan opininya.Padahal suatu sengketa dapat dihindari jika pertentangan yang terjadi diantara para pihak dapat diselesaikan dengan baik dalam musyawarah tersebut.
Menurut Rahmadi Usman, konflik sebagai pertentangan di antara para pihak untuk menyelesaikan masalah yang kalau tidak diselesaikan dengan baik dapat mengganggu hubungan di antara para pihak yang bersangkutan.
Sepanjang para pihak dapat menyelesaikan konfliknya dengan baik, maka tidak akan terjadi sengketa, namun apabila para pihak tidak dapat mencapai kesepakan solusi pemecahan masalahnya makan akan timbul sengketa.52Oleh karena itu, seharusnya musyawarah dalam kegiatan pengadaan tanah dijadikan tempat dimana pemilik tanah dapat mengemukakan opininya bukan hanya
51 Hasil Wawancara Dengan Wakil Kepala Divisi Penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto pada tanggal 19 November 2019
52 Nia Kurniati, Hukum Agraria Sengketa Pertanahan Penyelesaian Melalui Arbitrase Dalam Teori Dan Praktik (Bandung: Refika Aditama, 2016) h.158
sebagai tempat dimana para pemilik tanah tahu berapa besaran ganti rugi yang diterima.
69 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan
Berdasarkan penelitian yang dilakukan, peneliti memiliki kesimpulan atas pertanyaan dalam rumusan masalah sebagai berikut:
1. Dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum hanya dijelaskan bahwa Penilai Publik wajib mempertanggungjawabkan penilaiannya. Jika tidak dapat mempertanggungjawabkan penilaiannya maka akan dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi pidana. Penjelasan lebih lengkap diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik yang menjelaskan bahwa terdapat 3 jenis pelanggaran yang dilakukan Penilai Publik. Pelanggaran-pelanggaran tersebut adalah pelanggaran ringan yang tidak menyebabkan nilai akhir penilaian berubah, dan pelanggaran berat serta sangat berat yang menyebabkan nilai akhir penilaian berubah.
2. Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto sudah mempertanggung jawabkan penilaiannya yang menyebabkan sengketa dengan baik. Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto menjelaskan dengan mendetail apa saja yang menjadi faktor yang mempengaruhi hasil akhir dalam penilaian ganti rugi mereka. Setelah melakukan penelitian, sering terjadinya sengketa dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum disebabkan karena kurangnya komunikasi antara Pemerintah dengan pemilik tanah yang menyebabkan perbedaan pendapat tidak mendapatkan titik temu yang berujung sengketa.
Walaupun sudah diatur dalam setiap pengadaan tanah untuk kepentingan umum harus selalu diadakan musyawarah, akan tetapi seringkali musyawarah tersebut tidak digunakan untuk mendapatkan titik temu bagi yang memilik perbedaan pandangan.
B. Rekomendasi
Berdasarkan kesimpulan diatas serta penelitian yang dilakukan sebelumnya, peneliti memberikan saran sebagai berikut:
1. Diperjelasnya Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum mengenai musyawarah yang dilakukan dalam kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
2. Dalam melakukan penilaiannya Penilai Publik harus diberikan kesempatan untuk meminta data dari para Pemilik Tanah mengenai detail tanah dan objek-objek yang berada di tanah mereka sebagai pertimbangan dalam menentukan nilai akhir ganti rugi yang diberikan.
3. Pihak Pemerintah dan Lembaga Pertanahan harus mengadakan sosialisasi dan menanmbah komunikasi dengan para pemilik hak atas tanah baik sebelum dan saat musyawarah mengenai besarnya ganti rugi atas tanah mereka yang terkena kegiatan pengadaan tanah.
DAFTAR PUSTAKA BUKU
Abdurrahman.Masalah Pencabutan Hak-Hak tas Tanah, Pembebasan Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum di Indonesia. Bandung. Citra Aditya Bakti. 1995
Ali, Achmad. Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis).
Jakarta. Gunung Agung. 2002
Arba, H.M.Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan UmumJakarta. Sinar Grafika. 2019
Emirzon, Joni. Aspek-Aspek Hukum Perusahaan Jasa Penilai. Jakarta. Gramedia.
2000
Fajar, Mukti dan Yulianto Achmad.Dualisme Penelitian Hukum-Normatif dan Empiris.Yogyakarta. Pustaka Pelajar. 2015
Hamzah, Andi.Kamus Hukum. Ghalia Indonesia. 2005
Harsono, Boedi. Undang-Undang Pokok Agraria Bagian Pertama. Jakarta.
Djambatan.1971
Hatta, Mohammad. Penjabaran Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945. Jakarta.
Mutiara. 1977
Kurniati, Nia. Hukum Agraria Sengketa Pertanahan Penyelesaian Melalui Arbitrase Dalam Teori Dan Praktik. Bandung. PT. Refika Aditama. 2016 Kursnadi, Moh. dan Harmaily Ibrahim, Hukum Tata Negara Indonesia. Jakarta.
Sinar Bakti. 1988
Marzuki, Peter Mahmud.Penelitian Hukum. Kencana Prenada Media Group.
Jakarta. 2011
Parlindungan, A.P. Tanya Jawab Hukum Agraria dan Pertanahan. Bandung.
Madar Maju. 2003
Rahardjo, Satjipto. Ilmu Hukum. Bandung. PT. Citra Aditya Bakti.2000
Rahman Nidar, Sulaeman. Etika Bisnis: Tinjauan Pada Etika Profesi Penilai.
Bandung. Lembaga Penerbit Laboratorium Akuntansi FPEB UPI. 2012 Salindeho, John. Masalah Tanah dalam Pembangunan. Jakarta. Sinar Grafika.
1987
Sembiring, Julius. Tanah Negara. Jakarta. Prenamadia Group. 2016
Sihombing, B.F. Evolusi kebijakan Pertanahan Dalam Hukum Tanah Indonesia.
Jakarta. Gunung Agung. 2004
Sitorus, Oloan dan Dayat Limbong.Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Yogyakarta.Mitra Kebijakan Pertanahan Indonesia.2004
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji,.Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat. Jakarta. Raja Grafindo Persada.2001
Soimin, Soedharyo. Status Hak dan Pembebasan Tanah. Jakarta. Sinar Grafika.
2001
Suredi,Adrian.Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan.Jakarta. Sinar Grafika. 2008
Sutedi, Adrian. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendatarannya. Jakarta. Sinar Grafika. 2014
S.W Sumardjono, Maria. Kebiakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi. Jakarta. Kompas. 2001
Syahrani, Riduan. Rangkuman Intisari Ilmu Hukum. Bandung. Citra Aditya Bakti.1999
Usman, Rahmadi. Pilihan Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan. Bandung, Citra Aditya Bakti. 2003
Zaman, Nurus.Politik Hukum Pengadaan Tanah. Bandung. PT. Refika Aditama.
2016
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Undang-Undang No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 56/PMK.01/2017
tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 101/PMK.01/2014 Tentang Penilai Publik
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
JURNAL
Dotulong, Ivan. Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Ditinjau Dari UU Nomor 2 Tahun 2012.Lex Crimen Vol. V No.3. 2016
Mawuntu, J. Ronald. Konsep Penguasaan Negara Berdasarkan Pasal 33 UUD 1945 dan Putusan Mahkamah Konstitusi. Penelitian dalam kumpulan jurnal edisi Vol.XX/No.3/April-Juni/2012
Subekti, Rahayu.Kebijakan Pemberian Ganti Kerugian Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembagunan Untuk Kepentingan Umum, Yustisia. Vol. 5 No. 2, 2016
WEBSITE ATAU INTERNET
Toto Suharto dan Rekan.Jasa dan Layanan.https://www.tnr.co.id/ diakses pada 20 September 2019
Nadia Luthfiyah, Mekanisme ganti kerugian dalam pengadaan tanah berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum (studi Putusan Pengadilan Negeri
Tangerang Nomor 129/Pdt.P/2017/PN.TNG.) http://repository.uinjkt.ac.id/dspace/handle/123456789/44179 diakses pada 15 november 2019
Mohamad Fahmi Burhanudin, Mekanisme Pengadaan Dan Konsinyasi Ganti Rugi Tanah Oleh Pemerintah Terkait Dengan Pembangunan Jalan Umum (Studi Kasus Pelebaran Jalan Ciater-Rawa Mekar Jaya) http://repository.uinjkt.ac.id/dspace/handle/123456789/30179 diakses pada 15 November 2019
A