BAB III
UPAYA YANG DILAKUKAN UNTUK MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM PEMENANG LELANG
3.1 Latar Belakang Pembentukan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petu njuk Pelaksanaan Lelang.
Sebagaimana telah dipaparkan sebelumnya bahwa lelang di Indonesia masih diatur dalam Vendu Reglement dan Vendu Instructie yang merupakan peraturan peninggalan zaman Kolonial Belanda yang masih berlaku hingga sekarang sebagai Undang – Undang Lelang.
Saat lahirnya Vendu Reglement belum ada Volksraad (semacam dewan perwakilan rakyat), sehingga yang dibuat hanyalah Reglement yang hampir sama dengan Verordening yang lebih mendekati peraturan yang mengatur prinsip-prinsip dan pokok-pokok. Reglement kalau dilihat isinya lebih kurang sama dengan Verordening.
Sebagai bangsa yang merdeka sejak tanggal 17 Agustus 1945, maka idealnya hukum lelang Indonesia adalah produk dari bangsa Indonesia sendiri. Namun idealisme ini ternyata tidak sesuai dengan realitas yang ada.
Hukum lelang Indonesia sampai sekarang masih menggunakan peraturan lelang warisan Belanda. Secara politis dan soasiologis, pemberlakuan peraturan lelang kolonial ini jelas menimbulkan masalah tersendiri bagi bangsa Indonesia karena peraturan lelang tersebut dibentuk untuk kepentingan dagang Belanda, yang secara sosiologis kondisinya telah
63 62
berbeda dengan sekarang ( setelah kemerdekaan ). Jika umur Vendu Reglement dan Vendu Instructie dihitung sejak diberlakukan pertama kali di Indonesia ( tahun 1908 ), maka Vendu Reglementdan Vendu Instructie telah berumur lebih dari 103 tahun.
Wujud asli Vendu Reglement adalah berbahasa Belanda. Vendu Reglement dan Vendu Instructie yang beredar di masyarakat adalah Vendu Reglement dan Vendu Instructie yang diterjemahkan dari bahasa Belanda oleh beberapa pakar hukum lelang, salah satunya adalah terjemah Rochmat Soemitro. Tidak ada teks resmi terjemahan yang dikeluarkan oleh Negara Indonesia. Oleh karena itu, sangat mungkin dalam setiap terjemahan memiliki redaksi yang berbeda-beda.
Vendu Reglement terdiri dari 49 pasal, dan 9 pasal diantaranya telah dicabut. Vendu Reglement mengatur tentang pokok-pokok atau prinsip- prinsip lelang, sedangkan Vendu Instructie memberikan ketentuan-ketentuan dan hal-hal yang tercantum dalam Vendu Reglement.
Pokok-pokok lelang yang terkandung dalam Vendu Reglement adalah seperti definisi lelang, tujuan, hak dan kewajiban para pihak dalam lelang, berita acara lelang ( Risalah Lelang ), serta unsur-unsur yang harus dipenuhi dalam suatu proses lelang. Secara implisit di dalam Vendu Reglement juga terkandung Asas-asas Lelang yang menjadi pokok pikiran dari peraturan lelang tersebut. Asas-asas lelang tersebut meliputi asas keterbukaan, asas efisiensi, asas kompetesi, asas keadilan, serta asas kepastian hukum dalam lelang.
Pada dasarnya asas-asas lelang tersebut masih sesuai dengan kondisi masyarakat dewasa ini, hanya saja perwujudan asas-asas tersebut kedalam suatu peraturan yang lebih konkrit yang perlu dikembangkan dan disesuaikan dengan kondisi masyarakat dewasa ini. Dalam pembentukan peraturan yang lebih konk rit tersebut asas-asas lelang harus dipahami secara benar dan utuh agar dapat diketahui hakikat lelang itu sesungguhnya.
Untuk menunjang pelaksanaan Vendu Reglement dan Vendu Instructi pem erintah membuat peraturan pelaksana yang mengatur secara teknis bagaimana lelang seharusnya dilaksanakan. Pemerintah melalui Menteri Keuangan tentang petunjuk pelaksanaan lelang. Terhitung dari tahun 1999 sampai tahun 2010 telah dikeluarkan sebanyak 7 ( tujuh ) kali keputusan atau Peraturan Menteri Keuangan ( beserta perubahannya) tentang petunjuk pelaksanaan lelang. PMK Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang merupakan peraturan pelaksanaan atau Juklak Lelang yang terbaru.
Juklak Lelang ini lahir dari kewenangan diskresi Menteri Keuangan, sebagai usaha untuk meningkatkan tugas pelayanan publik badan atau pejabat tata usaha negara di bidang lelang. Berdasarkan konsideran menimbang dalam Juklak Lelang ini dapat diketahui tujuan dari pembentukan Juklak Lelang terbaru ini adalah untuk mewujudkan pelaksanaan lelang yang lebih efisien, efektif, transparan, akuntabel, adil, dan menjamin kepastian hukum.
Juklak Lelang ini mulai berlaku tiga bulan setelah tanggal pengundangannya yaitu tanggal 22 Februari 2016. Dengan diberlakukannya Juklak Lelang ini mencabut dan menyatakan tidak berlaku lagi PMK Nomor 93/PMK.06/2010. Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana telah diu bah terakhir dengan PMK Nomor 106/PMK.06/2013 Perubahan Atas PMK No. 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksnaan Lelang (selanjutnya disebut dengan Juklak Lelang sebelumnya).54
3.2 Prosedur Pelaksanaan Lelang Berdasarkan PMK Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Juklak Lelang terbaru ini terdiri dari 100 Pasal dan terbagi dalam delapan bab, yaitu sebagai berikut :
1. Bab I Ketentuan Umum;
2. Bab II Prinsip dan Jenis Lelang 3. Bab III Pejabat Lelang
4. Bab IV Persiapan Lelang, terdiri dari sembilan bagian, yaitu bagian permohonan lelang, bagian penjual, tempat pelaksanaan lelang, penetapan waktu pelaksanaan lelang, SKT / SKPT , pembatalan sebelum lelang, jaminan penawaran lelang, dan nilai limit, pengumuman lelang;
54 Pasal 99 dan 100 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
5. Bab V Pelaksanaan Lelang, terdiri dari enam bagian, yaitu bagian pemandu lelang, penawaran lelang, bea lelang, pembeli, pembayaran dan penyetoran, dan penyerahan dokumen kepemilikan barang;
6. Bab VI Risalah Lelang;
7. Bab VII Administrasi dan Pelaporan;
8. Bab VIII Ketentuan Peralihan;
9. Bab IX Ketentuan Penutup;
Prosedur lelang merupakan rangkaian perbuatan yang dilakukan sebelum sampai sesudah lelang dilaksanakan. Setiap pelaksanaan lelang harus dilakukan oleh dan/atau dihadapan Pajabat Lelang. Pejabat Lelang terdiri dari Pejabat Lelang Kelas I dan Pejabat Lelang Kelas II. Pejabat Lelang Kelas I adalah Pejabat lelang pegawai Direktorak Jenderal Kekayaan Negara (selanjutnya disebut DJKN) yang berwenang melaksanakan lelang eksekusi, lelang non eksekusi wajib, dan lelang non eksekusi sukarela. Pejabat Lelang Kelas II adalah pejabat lelang swasta yang berwenang melaksanakan lelang noneksekusi sukarela.
Penjual adalah orang, badan hukum atau badan usaha atau instansi yang berdasarkan peraturan perundangan-undangan atau perjanjian berwenang untuk menjual barang secara lelang. Pemilik barang adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang memiliki hak kepemilikan atas suatu barang yang dilelang. Peserta lelang adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang telah memenuhi syarat untuk mengikuti lelang. Pembeli adalah orang
atau badan hukum atau badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang.
Prosedur pelaksanaan lelang dapat dibagi kedalam tiga tahap, yaitu tahap pra lelang atau persiapan lelang, tahap pelaksanaan lelang, dan tahap pasca lelang.
1. Tahap Pra Lelang atau Fase Pertama.
a) Penjual atau pemilik barang mengajukan surat permohonan lelang secara tertulis kepada Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang ( selanjutnya disebut KPKNL ) untuk lelang yang dilaksanakan oleh Pejabat Lelang Kelas I, atau kepala Balai Lelang untuk lelang melalui Pejabat Lelang Kelas II, disertai dokumen persyaratan lelang yang sesuai dengan jenis lelangnya. Khusus untuk lelang atas tanah atau tanah dan bangunan wajib dilengkapi dengan Surat Keterangan Tanah (SKT) atau SKPT dari Kantor Pertanahan Setempat.
b) Kepala KPKNL atau Pajabat Lelang Kelas II melakukan pemeriksaan secara formal kelengkapan dokumen persyaratan serta meneliti legalitas subjek maupun objek lelang.
c) Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II menetapkan syarat lelang seperti cara penawaran, sistim penawaran, harga limit, serta jadwal lelang berupa hari, tanggal, pukul, dan tempat pelaksanaan lelang, dengan memperhatikan keinginan permohonan lelang.
d) Penjual melakukakan pengumuman atas rencana lelang yang akan dilakukan melalui surat kabar harian yang terbit di kota atau kabupaten
tempat barang berada, dan menyerahkan tanda bukti pengumuman kepada Pejabat Lelang. Pengumaman lelang paling sedikit memuat : 1) Identitas penjual;
2) Hari, tanggal, waktu dan tempat pelaksanaan lelang;
3) Jenis dan jumlah barang;
4) Lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah, dan ada atau tidak adanya bangunan, khusus untuk barang tidak bergerak berupa tanah dan atau bangunan;
5) Spesifikasi barang, khusus untuk barang bergerak yang akan dilelang;
6) Uang Jaminan Penawaran Lelang meliputi besaran, jangka waktu, cara dan tempat penyetoran, dalam hal dipersyaratkan adanya Uang Jaminan Penawaran Lelang;
7) Nilai Limit, kecuali lelang kayu dan hasil hutan lainnya dari tangan pertama dan lelang noneksekusi sukarela untuk barang bergerak;
8) Cara penawaran lelang; dan
9) Jangka waktu kewajiban pembayaran lelang oleh pembeli.
2. Tahap Pelaksanaan Lelang atau Fase Kedua.
Pelaksanaan lelang harus dilakukan diwilayah kerja KPKNL atau dalam wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas II tempat barang berada.
Pengecualian terhadap hal tersebut dapat dilaksanakan apabila setelah mendapat persetujuan dari pejabat yang berwenang, kecuali ditentukan
lain oleh peraturan perundang-undangan. Dalam pelaksanaan lelang hal- hal yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a) Pejabat lelang mengecek peserta lelang atau kuasanya, dan keabsahannya sebagai peserta lelang dengan bukti setoran uang jaminan (jika dipersyaratkan). Uang Jaminan Penawaran Lelang adalah uang yang disetor kepada kantor lelang atau balai lelang atau pejabat lelang oleh peserta lelang sebelum pelaksanaan lelang sebagai syarat menjadi peserta lelang.
b) Pejabat lelang memimpin pelaksanaan lelang dengan didahului tanya jawab tentang pelaksaan lelang antara peserta lelang, penjual dan pejabat lelang. Pertanyaan mengenai barang dijawab oleh penjual, sedangkan pertanyaan mengenai pembayaran, surat-surat penting, dan lainnya dijawab oleh pejabat lelang. Pejabat lelang dapat dibantu oleh Pemandu Lelang ( Afslager ) dalam menawarkan dan menjelaskan barang dalam suatu pelaksanaan lelang.
c) Peserta lelang mengajukan penawaran lelang, dengan cara penawaran lisan atau tertulis. Sistim penawaran dapat dilakukan dengan cara
“naik-naik” atau “turun-turun”
d) Penetapan pembeli yaitu penawaran tertinggi. Setelah pelaksanaan lelang selesai pemenang lelang menyelesaikan seluruh kewajibannya seperti pelunasan, penyetoran pajak bea lelang, serta pembayaran biaya administrasi. Bea lelang adalah bea adalah bea yang berdasarkan peraturan perundang-undangan dikenakan kepada penjual
dan atau pembeli atas setiap pelaksanaan lelang, yang merupakan penerimaan negara bukan pajak.
3. Tahap Pasca Lelang atau Fase Ketiga
Pembuatan dan Penandatanganan Akta Risalah Lelang. Apabila pemenang lelang telah menyelesaikan seluruh kewajibannya maka diberikan kutipan risalah lelang. Risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak.
Risalah lelang ditandatangani oleh pejabat lelang pada setiap lembar dan pada bahagian akhir ditandatangani oleh pejabat lelang dan penjual lelang atau kuasanya dalam hal lelang barang bergerak. Untuk barang tidak bergerak selain ditandatangani oleh pejabat lelang dan penjual lelang, juga ditandatangani oleh pembeli lelang. Dalam hal penjual atau kuasa penjual tidak mau menandatangani risalah lelang atau tidak hadir sewaktu risalah lelang ditutup, pejabat lelang membuat catatan keadaan tersebut pada bagian kaki risalah lelang dan menyatakan catatan tersebut sebagai tanda tangan penjual.
Tahapan - tahapan lelang tersebut dapat dibuatkan suatu skema sebagai berikut:
Skema Tahapan Lelang
fase I fase II fase III
Pra Lelang Pelaksanaan Lelang Pasca Lelang Keterangan :
1. Fase I yaitu tahapan Pra Lelang dimulai dari pendaftaran atau pengajuan permohonan lelang secara tertulis kepada Kepala KPKNL untuk lelang yang dilaksanakan oleh Pejabat Lelang Kelas I atau kepala Balai Lelang untuk Lelang melalui Pejabat Lelang Kelas II, sampai batas akhir pengumuman lelang.
2. Fase II yaitu tahapan Pelaksanaan Lelang dimulai dari pembukaan pelaksanaan lelang sampai pada penunjukan pembeli lelang.
3. Fase III yaitu t ahapan Pasca Lelang dimulai dari pembayaran seluruh kewajiban penjual dan pembeli lelang, akhiri dengan Penandatangan Risalah Lelang. Lelang yang sudah dilaksanakan pada prinsipnya tidak dapat dibatalkan. Pembatalan lelang dapat dilaksanakan sebelum pelaksanaan lelang, yang hanya dapat dilakukan oleh penjual atau penetapan provisional atau putusan dari lembaga peradilan umum.
Selain itu pejabat lelang diberi kewenangan untuk dapat membatalkan lelang sebelum lelang dilaksanakan dalam kondisi-kondisi tertentu, kondisi-kondisi tersebut adalah sebagai berikut :
a) SKT untuk pelaksanaan lelang tanah atau tanah dan bangunan belum ada;
b) Barang yang akan dilelang dalam status sita pidana, khusus lelang eksekusi;
c) Terdapat gugatan atas rencana pelaksanaan lelang eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT dari pihak lain selain debitor atau suami atau istri debitor atau tereksekusi;
d) Barang yang akan dilelang dalam status sita jaminan atau sita eksekusi atau sita pidana, khusus lelang noneksekusi;
e) Tidak memenuhi legalitas formal subjek dalam objek lelang karena terdapat perbedaan data pada dokumen persyaratan lelang:
f) Penjual tidak dapat memperlihatkan atau menyerahkan asli dokumen kepemilikan kepada Pejabat Lelang sebagaimana dimaksud dalam pasal 18;
g) Penjual tidak hadir pada saat pelaksaan lelang, kecuali lelang yang dilakukan melalui internet;
h) Pengumuman lelang yang dilaksanakan penjual tidak dilaksanakan sesuai peraturan perundang-undangan;
i) Keadaan memaksa ( force majeur ) atau kahar;
j) Nilai limit yang dicantumkan dalam pengumuman lelang tidak sesuai dengan surat penetapan nilai limit yang dibuat oleh penjual atau pemilik barang;
k) Penjual tidak menguasai secara fisik barang bergerak yang dilelang.
3.3 Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Sebagai Pembeli Beretikad Baik.
Perlindungan hukum terhadap pembeli lelang/pemenang lelang berarti adanya kepastian hukum hak pemenang lelang dapat menguasai obyek lelang yang telah dimilikinya secara yuridis maupun secara materiil. Dan apabila terjadi gugatan, seharusnya pemenang lelang tidak turut serta sebagai tergugat. Sehingga menarik untuk dikaji tentang perlindungan hukum bagi pemenang lelang eksekusi hak tanggungan atas penguasaan obyek lelang ditinjau dari hukum positif Indonesia, serta dasar pertimbangan hakim dalam memutus sengketa terkait lelang eksekusi hak tanggungan.
Dalam ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Sehingga dalam perjanjian kredit, kreditur sebagai pemegang hak tanggungan merupakan kreditur preferen, yaitu kreditur yang mempunyai hak untuk didahulukan dalam pelunasan utang oleh debitur.
Kreditur sebagai pemegang hak tanggungan, juga mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum tanpa fiat pengadilan.
Perlindungan hukum yang diberikan kepada pemenang lelang dalam peraturan teknis pelaksanaan lelang dapat dilihat dalam Pasal 4 PMK Nomor 27/PMK.06/2016, yang menyatakan bahwa :
“Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku tidak dapat dibatalkan.”
Terkait pemenang lelang maka Pasal 1 angka 22, PMK Nomor 27/PMK.06/2016 pemenang lelang adalah pembeli baik orang atau badan hukum,/badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang. Pemenang dalam lelang eksekusi hak tanggungan disahkan oleh pejabat lelang dan dimuat dalam risalah lelang. Lelang eksekusi hak tanggungan sebagai suatu perbuatan hukum yang sah menimbulkan hak dan kewajiban terhadap pemenang lelang.
Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan dapat terjadi adalah karena adanya hak preferen yang dimiliki oleh kreditur pemegang hak tanggungan. Dalam menjalankan suatu perjanjian khususnya dalam perjanjian kredit, para pihak (debitur dan kreditur) selalu dibebani dua hal, yaitu hak dan kewajiban. termasuk juga dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan, kreditur pemegang hak tanggungan mempunyai hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang lain (droit de preference) untuk mengambil pelunasan dari penjualan obyek. Kemudian hak tanggungan juga tetap membebani obyek hak tanggungan di tangan siapa
pun benda itu berada, ini berarti bahwa kreditur pemegang hak tanggungan tetap berhak menjual lelang obyek tersebut, biarpun telah dipindahkan haknya kepada pihak lain (droit de suite).
Dalam Pasal 22 Vendu Reglement dan Pasal 80 ayat (2) Peraturan PMK Nomor 27/PMK.06/2016, pemenang lelang sebagai pembeli yang sah memiliki kewajiban terkait pembayaran lelang dan pajak/pungutan sah lainnya sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan. Apabila pemesnang lelang belum melaksanakan kewajibannya, pemenang lelang tidak diperbolehkan untuk menguasai obyek.
Dalam hal pemenang lelang tidak melaksanakan kewajiban maka Pasal 75 PMK Nomor 27/ PMK.06/2016 menyatakan bahwa: “Pembeli dilarang mengambil/menguasai barang yang dibelinya sebelum memenuhi kewajiban pembayaran lelang dan pajak/pungutan sah lainnya sesuai peraturan perundang-undangan.”55 pembayarannya dalam jangka waktu yang telah ditentukan, maka pejabat lelang akan membuat pernyataan pembatalan pemenang lelang, dan pemenang tersebut tidak diperbolehkan mengikuti lelang atau di seluruh wilayah Indonesia dalam waktu 6 (enam) bulan.
Dalam Pasal 81 PMK Nomor 27/PMK.06/2016 menyatakan bahwa :
“Dalam hal pembeli tidak melunasi kewajiban pembayaran lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 79, pada hari kerja berikutnya pejabat
55 Pasal 75 PMK Nomor 27/PMK.06/2016 menyatakan: Pembeli dilarang mengambil atau menguasai barang yang dibelinya sebelum memenuhi Kewajiban Pembayaran Lelang dan pajak atau pungutan sah lainnya sesuai peraturan perundang-undangan.
lelang harus membatalkan pengesahannya sebagai pembeli dengan membuat pernyataan pembatalan.56
Dalam Pasal 42 Vendu Reglement, pemenang lelang berhak untuk memperoleh salinan atau kutipan berita acara yang diotentikkan atau yang saat ini disebut kutipan risalah lelang. Kutipan risalah lelang ini nantinya akan dipergunakan sebagai akta jual beli untuk kepentingan balik nama obyek lelang. Peralihan hak melalui risalah lelang juga diatur dalam ketentuan Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Dalam hal ini, risalah lelang mempunyai kedudukan yang sama dengan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang biasa dipergunakan sebagai salah satu dasar untuk mendaftar peralihan hak atas tanah pada Kantor Pertanahan.
Terkait dengan penyerahan dokumen kepemilikan barang, pemenang lelang berhak memperoleh asli dokumen kepemilikan obyek lelang. Dalam hal penjual/pemilik barang menyerahkan asli dokumen kepemilikan kepada pejabat lelang, pejabat lelang harus menyerahkan asli dokumen kepemilikan dan/atau barang yang dilelang kepada pembeli, paling lama 1 (satu) hari kerja setelah pembeli menunjukkan bukti pelunasan pembayaran dan
56 Pasal 81 PMK Nomor 27/PMK.06/2016 menyatakan: “Dalam hal pembeli tidak melunasi kewajiban pembayaran lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 79, pada hari kerja berikutnya pejabat lelang harus membatalkan pengesahannya sebagai pembeli dengan membuat pernyataan pembatalan. Pembeli yang tidak dapat memenuhi kewajibannya setelah disahkan sebagai pembeli lelang, tidak diperbolehkan mengikuti lelang di seluruh wilayah Indonesia dalam waktu 6 (enam) bulan.”
menyerahkan bukti setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).57
Berdasarkan Pasal 1 angka 22 PMK Nomor 27/PMK.06/2016, pemenang lelang adalah pembeli baik orang atau badan hukum/badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang. Pemenang dalam lelang eksekusi hak tanggungan disahkan oleh pejabat lelang dan dimuat dalam risalah lelang.
Lelang eksekusi hak tanggungan sebagai suatu perbuatan hukum yang sah menimbulkan hak dan kewajiban terhadap pemenang lelang. Dalam Pasal 22 Vendu Reglement dan Pasal 75 PMK Nomor 27/PMK.06/2016, pemenang lelang sebagai pembeli yang sah memiliki kewajiban terkait pembayaran lelang dan pajak/pungutan sah lainnya sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan.
Vendu Reglement juga mengatur hak pemenang lelang yang terkait dengan peralihan obyek. Dalam Pasal 42 Vendu Reglement, pemenang lelang berhak untuk memperoleh salinan atau kutipan berita acara yang diotentikkan atau yang saat ini disebut kutipan risalah lelang. Kutipan risalah lelang ini nantinya akan dipergunakan sebagai akta jual beli untuk kepentingan balik nama obyek lelang. Peralihan hak melalui risalah lelang juga diatur dalam ketentuan Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor
57 Pasal 84 ayat (1) PMK Nomor 27/PMK.06/2016. “menyatakan: Dalam hal Penjual/Pemilik Barang menyerahkan asli dokumen kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (2) kepada Pejabat Lelang, Pejabat Lelang harus menyerahkan asli dokumen kepemilikan dan/atau barang yang dilelang kepada Pembeli, paling lama 1 (satu) hari kerja setelah Pembeli menunjukkan bukti pelunasan pembayaran dan menyerahkan bukti setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).”
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Dalam hal ini, risalah lelang mempunyai kedudukan yang sama dengan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang biasa dipergunakan sebagai salah satu dasar untuk mendaftar peralihan hak atas tanah pada Kantor Pertanahan.
Terkait dengan penyerahan dokumen kepemilikan barang, pemenang lelang berhak memperoleh asli dokumen kepemilikan obyek lelang. Pasal 94 ayat (2) bagian a PMK Nomor 27/PMK.06/2016, bahwa: “Pembeli memperoleh kutipan risalah lelang sebagai akta jual beli untuk kepentingan balik nama atau grosse risalah lelang sesuai kebutuhan.” Dan lelang yang memberikan perlindungan hukum bagi pemenang lelang eksekusi hak tanggungan atas penguasaan obyek lelang adalah Vendu Reglement, HIR, serta PMK Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Sedangkan risalah lelang tidak memberikan perlindungan hukum terhadap pemenang lelang eksekusi hak tanggungan. Vendu Reglement merupakan peraturan yang mengatur prinsip-prinsip pokok tentang lelang yang telah berlaku sejak 1 April 1908. Perlindungan hukum secara preventif merupakan perlindungan hukum dimana rakyat diberikan kesempatan untuk mengajukan keberatan atau pendapatnya sebelum suatu keputusan pemerintah mendapat bentuk yang definitif.58 Perlindungan hukum preventif bagi pemenang lelang eksekusi hak tanggungan merupakan suatu bentuk perlindungan yang diberikan kepada pemenang lelang sebelum terjadinya suatu sengketa terkait obyek lelang. Vendu Reglement memberikan perlindungan hukum secara
58 Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia : Sebuah Studi Tentang Prinsip-Prinsipnya, Penanganannya Oleh Pengadilan Dalam Lingkup Peradilan Umum Dan Pembentukan Peradilan Administrasi Negara, Bina Ilmu, Surabaya, 1987, hlm 18
preventif terhadap pemenang lelang eksekusi hak tanggungan terkait peralihan hak obyek lelang. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 42 Vendu Reglement, bahwa pemenang lelang berhak memperoleh kutipan risalah lelang sebagai akta jual beli obyek lelang. Secara umum Vendu Reglement hanya mengatur tentang penyelenggaraan lelang, juru lelang atau saat ini disebut sebagai pejabat lelang, bagian-bagian serta isi dari risalah lelang.
Dalam Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan secara tegas bahwa :
Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan :
a) Hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b) Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam perturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahului dari pada kreditur - kreditur lainnya.
3.4 Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Yang Diperoleh Dari Akta Risalah Lelang
Peraturan pelaksanaan lelang yang ada selama ini belum memberikan perlindungan sepenuhnya kepada pemenang lelang artinya bahwa hak dari
pemenang lelang yang beritikad baik tidak mendapatkan perlindungan hukum yang jelas. Undang-Undang harus memberikan perlindungan hukum terhadap pemenang lelang karena dengan adanya pemenang lelang serta objek hak tanggungan merupakan kunci dalam penyelesaian kredit macet selain itu perlindungan hukum wajib diberikan kepada pemenang lelang agar pemenang lelang mendapatkan kepastian hukum seperti yang tertera pada Yurispudensi Mahkamah Agung Tanggal 28 Agustus 1976 No. 821 K/Sip/1974 bahwa itikad baik memegang peranan penting dalam jual beli dan kepastian hukum haruslah diberikan kepada pembeli yang beritikad baik.
Kepastian hukum khususnya berkaitan dengan pelaksanaan lelang sangat tergantung pada substansi atau materi dari peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang lelang, walaupun disadari masih terdapat faktor- faktor lain yang dapat mempengaruhi kepastian hukum tersebut, namun substansi atau materi peraturan perundang-undangan yang baik merupakan langkah awal menuju terciptanya suatu kepastian hukum.
Berdasarkan pada ketentuan yang terdapat dalam Vendu Reglement sebagai peraturan induk dan ketentuan dalam Juklak Lelang sebagai peraturan pelaksana, maka dapat diketahui bahwa letak kepastian hukum dalam pelaksanaan lelang belum sepenuhnya dapat mengarah secara maksimal. Hal tersebut dikarenakan adanya ketidak sesuaian beberapa pasal dalam Juklak Lelang terhadap substansi atau materi dari Vendu Reglement.
Apa yang diatur dalam peraturan pelaksana tidak sejalan dengan apa yang
diatur dalam peraturan induk, baik yang bertentangan dengan asas hukumnya ataupun bertentangan dengan ketentuan yang diatur secara tegas dalam peraturan induk.
Selain itu, dapat diidentifikasi bahwa adanya kecendrungan pemerintah memberikan pengaturan yang bertujuan untuk memperlancar pelaksanaan lelang eksekusi dan lelang non eksekusi. Hal tersebut terbukti diantaranya dengan keberadaan beberapa pasal seperti Pasal 3 ayat (1) dan Pasal 46 ayat (1) Juklak Lelang. Untuk kepentingan tersebut hendaknya pemerintah membentuk suatu aturan khusus (Lex Specialist) agar tidak mengganggu sistem hukum lelang yang sudah ada.
Mencermati hal tersebut di atas, maka penulis mengidentifikasi terdapat 2 (dua) upaya yang dapat dilakukan dalam rangka meningkatkan kepastian hukum dalam peraturan perundang-undangan di bidang lelang.
1. Untuk jangka pendek, adalah dengan melak ukan perubahan terhadap beberapa ketentuan yang dianggap tidak tepat dan dapat mengakibatkan ketidak pastian hukum dalam pelaksanaan lelang. Kongkritisasinya maka perlu dilakukan perubahan terhadap PMK Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, khususnya dalam hal ini ketentuan Pasal 3 ayat (1) dan Pasal 46 ayat (1) sehingga dengan perubahan tersebut diharapkan dapat memberikan kepastian hukum dalam pelaksanaan lelang. Untuk kepentingan lelang eksekusi dan lelang noneksekusi wajib hendaknya dibentuk suatu peraturan khusus (Lex Specialist), tidak mencampurkan dengan peraturan lelang secara umum.
Bagi pihak yang menganggap dirinya telah dirugikan oleh berlakunya PMK Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang tersebut, yaitu dengan mengajukan ju dicial review atas ketidaksesuaian beberapa pasal dalam Juklak Lelang tersebut ke Mahkamah Agung. Upaya tersebut dapat dilakukan oleh kelompok masyarakat atau perorangan dengan mengajukan permohonan keberatan kepada Mahkamah Agung atas berlakunya suatu peraturan perundang- undangan tingkat lebih rendah dan undang-undang.
2. Untuk jangka panjang, adalah dengan melakukan pembentukan suatu undang-undang lelang yang baru. Alasannya adalah karena salah satu penyebab ketidak pastian hukum ini adalah sulitnya memahami Vendu Reglement tersebut. Vendu Reglement yang berlaku di Indonesia adalah Vendu Reglement yang asli yang masih berbahasa Belanda. Vendu Reglement yang beredar di masyarakat adalah Vendu Reglement yang diterjemahkan dari bahasa Belanda oleh beberapa pakar hukum lelang.
Tidak ada teks resmi terjemahan yang dikeluarkan oleh negara Indonesia dan dikarenakan Vendu Reglement yang sudah terlalu lama, sehingga pasal - pasal didalamnya pun sudah tidak update lagi. Perubahan beberapa ketentuan dalam Juklak Lelang tersebut di atas ataupun pembentukan undang-undang lelang yang baru harus memenuhi landasan pembentukan hukum yaitu landasan filosofis, sosiologis, dan yuridis. Landasan filosofis (filosofische grondslag) terkait dengan rechtsidee (cita hukum) yang terdapat dalam masyarakat, yaitu apa yang
mereka harapkan dari hukum, misalnya untuk menjamin keadilan, ketertiban, dan kesejahteraan. Atas dasar tersebut maka perubahan terhadap beberapa pasal tersebut di atas atau pembentukan undang- undang lelang yang baru harus dapat menjamin terciptanya keadilan, ketertiban, dan kesejahteraan bagi masyarakat.
Berkaitan dengan landasan sosiologis (sosiologische grondslag), maka perubahan beberapa ketentuan tersebut atau pembentukan undang-undang lelang yang baru harus sesuai dengan fakta sosiologis yang ada dalam masyarakat yaitu dalam hal ini berkaitan dengan keyakinan umum atau kesadaran hukum masyarakat. Tanpa hal ini maka perubahan beberapa pasal tersebut atau pembentukan undang-undang lelang yang baru tidak akan dapat diterima atau ditaati oleh masyarakat.
Dalam melakukan perubahan terhadap beberapa ketentuan tersebut atau dalam hal pembentukan undang-undang lelang yang baru harus sesuai dengan tata nilai, keyakinan, dan kesadaran masyarakat agar peratauran tersebut dapat diterapkan, dipatuhi dan ditaati oleh masyarakat. Peraturan perundang-undangan di bidang lelang harus mampu mengakomodir kepentingan masyarakat dan memberikan keadilan dalam pelaksanaannya.
Perubahan beberapa ketentuan dalam Juklak Lelang atau pembentukan undang-undang lelang yang baru selain harus berlandaskan pada landasan filosofis dan sosiologis di atas, juga harus memenuhi landasan yuridis.
Terhadap landasan yuridis (uridische grondslag) ini, perlu untuk
diperhatikan bahwa keharusan adanya kesesuaian bentuk atau jenis peraturan perundang-undangan dengan materi yang diatur, harus mengikut tata cara tertentu, dan tidak boleh bertentangan dengan hukum yang tebih tinggi tingkatannya.
Selain harus memenuhi landasan pembentukan hukum sebagaimana dikemukakan di atas, perubahan terhadap beberapa ketentuan dalam Juklak Lelang ataupun pembentukan undang-undang lelang yang baru juga harus memperhatikan asas-asas pembentukan peraturan perundang-undangan yang baik. Menurut Pasal 5 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan, dinyatakan bahwa :
“Dalam membentuk peraturan perundang-undangan harus berdasarkan asas Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan yang baik yang metiputi:
a. Kejelasan tujuan;
b. Kelembagaan atau organ pembentuk yang tepat;
c. Kesesuaian antara jenis dan materi muatan;
d. Dapat dilaksanakan;
e. Kedayagunaan dan kehasilgunaan;
f. Kejelasan rumusan; dan g. Keterbukaan".
Asas – asas di atas harus dijadikan sebagai pedoman dan bimbingan dalam proses pembentukan preaturan perundang-undangan di Indonesia, termasuk dalam hal pembentukan undang – undang lelang yang baru. Hal demikian ini sejalan dengan apa yang dikemukakan oleh Hamid S, Attamini yang menyatakan bahwa “bagi hukum yang masih akan dibentuk asas hukum
dapat berfungsi memberi pedoman dan bimbingan dalam proses pembentukannya”.59
Asas-asas lain yang harus diperhatikan dalam melakukan perubahan terhadap beberapa ketentuan dalam Juklak Lelang atapun dalam hal pembentukan undang-undang lelang yang baru adalah asas-asas materi muatan peraturan perundang-undangan. Berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang- Undang Nomor 10 Tahun 2004 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang- Undangan, diketahui bahwa materi muatan peraturan perundang-undangan mengandung asas:
1. Pengayoman
Yang dimaksud dengan “asas pengayoman” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan harus berfungsi memberikan perlindungan dalam rangka menciptakan ketentraman masyarakat.
2. Kemanusiaan
Yang dimaksud dengan “asas kemanusiaan” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan harus mencerminkan perlindungan dan penghormatan hak-hak asasi manusia serta harkat dan martabat setiap warga dan penduduk Indonesia secara proporsional.
3. Kebangsaan
Yang dimaksud dengan “asas kebangsaan” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan harus mencerminkan sifat dan
59 A. Hamid S, Attamini, op.cit, hlm. 332.
watak bangsa Indonesia yang pluralistik (kebhinekaan) dengan tetap menjaga prinsip negara kesatuan Republik Indonesia.
4. Kekeluargaan
Yang dimaksud dengan “asas kekeluargaan” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan harus mencerminkan musyawarah untuk mencapai mufakat dalam setiap pengambilan keputusan.
5. Kenusantaraan
Yang dimaksud dengan “asas kenusantaraan” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan senantiasa memperhatikan kepentingan seluruh wilayah Indonesia dan materi muatan peraturan perundang-undangan yang dibuat di daerah merupakan bagian dari sistem hukum nasional yang berdasarkan Pancasila.
6. Bhineka Tunggal Ika
Yang dimaksud dengan “asas bhineka tunggal ika” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-unda ngan harus memperhatikan keragaman penduduk, agama, suku dan golongan, kondisi khusus daerah, dan budaya khususnya yang menyangkut masalah-masalah sensitif dalam kehidupan bermasyarakat.
7. Keadilan
Yang dimaksud dengan “asas keadilan” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan harus mencerminkan keadilan secara proporsional bagi setiap warga negara tanpa kecuali.
8. Kesamaan kedudukan dalam hukum dan pemerintahan
Yang dimaksud dengan “asas kesamaan kedudukan dalam hukum dan pemerintahan” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang- undangan tidak boleh berisi hal-hal yang bersifat membedakan berdasarkan latar belakang, antara lain agama, suku, ras, golongan, gender, dan status sosial.
9. Ketertiban dan kepastian hukum
Yang dimaksud dengan “asas ketertiban dan kepastian hukum” adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan harus dapat menimbulkan ketertiban dalam masyarakat melalui jaminan adanya kepastian hukum.
10. Keseimbangan, keserasian, dan keselarasan
Yang dimaksud dengan “asas keseimbangan, keserasian dan keselarasan”
adalah bahwa setiap materi muatan peraturan perundang-undangan harus mencerminkan keseimbangan, keserasian dari keselarasan antara kepentingan individu dan masyarakat dengan kepentingan bangsa dan negara.
Selain asas-asas sebagaimana dimaksud di atas, perubahan Juklak Lelang ini harus sesuai dengan asas-asas lelang sebagaimana yang terkandung dalam Vendu Reglement. Asas-asas tersebut diantaranya meliputi asas kompetisi, asas mencapai harga yang optimal demi keuntungan penjual, asas keterbukaan, asas efisiensi, asas memberikan manfaat, asas keadilan, serta asas kepastian hukum dalam lelang. Asas-asas lelang tersebut ikut
menentukan cara membuat dan menentukan isi dari Juklak Lelang. Sebagai peraturan yang heirarkinya lebih rendah isi atau materi Juklak Lelang harus sejalan dengan asas-asas lelang tersebut.
Dalam hal pembentukan Undang-Undang Lelang yang baru maka minimal asas-asas lelang sebagaimana disebut di atas dapat dipertahankan, namun perwujudan asas-asas lelang tersebut ke dalam peraturan-peraturan yang lebih konkrit perlu diperbarui dan disesuaikan dengan kondisi masyarakat dewasa ini. Perlu pengembangan lelang kearah yang lebih mengedepankan perlindungan hukum bagi penjual dan pembeli lelang.
Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka upaya perubahan terhadap Juklak Lelang ataupun dalam hal pembentukan undang-undang lelang yang baru perlu dilakukan dengan memenuhi syarat-syarat tersebut di atas.
Dengan pemenuhan yang demikian ini diharapkan dapat meningkatkan kepastian hukum dalam pelaksanaan lelang.
