Kedua, inkonsistensi antara peraturan pelaksanaan UUPA dengan peraturan dan ketentuan lain yang melarang kepemilikan tanah secara cuma-cuma oleh orang asing. Orang Asing (VOC): orang perseorangan yang bukan anggota atau warga negara VOC (penduduk asli dan pendatang selain orang VOC).
PENDAHULUAN
Urgensi Pengaturan Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing
Perwujudan politik konstitusi nasional kemudian menentukan bahwa orang asing dapat memperoleh manfaat atas tanah di Wilayah Indonesia. Orang asing tidak boleh mempunyai hak atas tanah selain yang ditentukan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Problematika Pengaturan Kepemilikan Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing
29 adalah hukum yang harus ditegakkan, yang dijiwai dengan semangat pelarangan kepemilikan tanah bebas oleh orang asing. Peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan cenderung mendorong kepemilikan tanah hak milik oleh pihak asing.
PERSPEKTIF TEORETIS
PENGUASAAN HAK-HAK ATAS TANAH BAGI ORANG ASING
Hak-Hak Penguasaan Atas Tanah 1. Hak Atas Tanah Bangsa Indonesia
- Hak Menguasai Tanah Oleh Negara
- Hak-Hak Atas Tanah Individual
- Subjek Hak Atas Tanah
Segala jenis hak atas tanah yang diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA dapat diberikan kepada perseorangan warga negara Indonesia. Pemerintah dapat menunjuk badan hukum tertentu sebagai badan hukum yang mempunyai hak atas tanah.
Teori-Teori Hukum
- Teori Negara Hukum Kesejahteraan
- Teori Kedaulatan Negara
- Teori Hak Milik
- Teori Sistem Hukum
- Teori Pembentukan Hukum
Donner menyebutnya sociale rechtsstaat (S.F. Marbun, Peradilan Administratif dan Upaya Administratif di Indonesia, Yogyakarta: UII Press, 2003, hal. 133). Satjipto Rahardjo merujuk pada istilah “negara hukum yang membahagiakan rakyatnya” (Satjipto Rahardjo, Negara Hukum yang Membahagiakan Rakyatnya, Yogyakarta: Genta Press, 2008, hlm. 100-119). 8; Bandingkan Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftaran, Jakarta: Sinar Grafis, 2009, hal. 13, dengan adanya perdagangan bebas dan arus investasi ke Indonesia, harga tanah menjadi tidak terkendali.
Pemegang hak atas tanah diharapkan tidak menjual tanah kosong kepada pihak luar meskipun dengan harga yang mahal (bertindak selektif). Aparat pemerintah daerah/pusat dalam memenuhi keinginan peralihan hak atas tanah harus bertindak hati-hati77 agar hak kepemilikan tanah tidak jatuh ke tangan asing. Pelarangan kepemilikan tanah hak milik oleh orang asing merupakan gagasan aturan hukum yang bersifat preskriptif dan bukan merupakan cerminan dari sesuatu yang ada dalam kenyataan.
Arief Sidharta “Asas Hukum, Aturan Hukum, Sistem Hukum dan Penemuan Hukum”, dalam Susi Dwi Harjanti (ed.), Negara hukum yang adil, kumpulan pemikiran dalam konteks Prof. 90 Bruggink membagi penerapan aturan hukum berdasarkan pembagian yang sering dilakukan dalam teori hukum, yaitu penerapan faktual atau empiris (apabila anggota masyarakat yang kepadanya aturan tersebut berlaku, menyesuaikan diri dengan aturan hukum), penerapan normatif atau formal ( jika kaidah hukum khusus yang lebih rendah berasal dari kaidah hukum umum yang lebih tinggi), dan validitas evaluatif (apabila kaidah hukum berdasarkan isinya dianggap sah) (J.J.H. Bruggink, Reflections on.., Op. Cit., p. 150);
Tata Susunan Norma Hukum Negara (Hans Nawiasky) 93
- Teori Perlindungan Hukum
Banyak konsep dan definisi politik hukum yang dikemukakan oleh para ahli di berbagai literatur. Berbeda dengan Teuku Mohammad Radhie, Padmo Wahyono mengartikan politik hukum sebagai dasar kebijakan yang menentukan. Demikian pula menurut Bagir Manan, politik hukum setidaknya mencakup politik pembuatan hukum dan politik penegakan hukum.
Politik hukum permanen berkaitan dengan sikap hukum yang akan selalu menjadi dasar kebijakan penetapan dan penegakan hukum. Kebijakan hukum sementara adalah kebijakan yang ditentukan dari waktu ke waktu berdasarkan kebutuhan.121 Kebijakan hukum permanen menurut Bagir Manan meliputi: 122. Penjabaran dari nasehat di atas semakin memperjelas betapa mendesaknya kebijakan hukum dalam memberikan arah, isi dan bentuknya terhadap hukum yang berlaku, dan hukum yang akan ditegakkan meliputi aspek pembentukan, penerapan, dan penegakan hukum tersebut.
Konteks kajian ini memandang kebijakan hukum sebagai kebijakan dasar penyelenggara negara untuk memberikan arah dan isi terhadap undang-undang yang berlaku dan undang-undang yang akan dilaksanakan, termasuk aspek pembuatan, pelaksanaan, dan penegakan hukum. Jika kebijakan hukum ini dikaitkan dengan kajian buku ini, maka larangan kepemilikan asing atas tanah merupakan kebijakan dasar penyelenggara negara, yang menentukan arah dan isi undang-undang yang berlaku, dan undang-undang yang akan ditegakkan mencakup aspek-aspek hukum. pembentukan, pelaksanaan dan penegakan hukum.
PENGATURAN LARANGAN PENGASINGAN TANAH DAN KEPEMILIKAN TANAH HAK MILIK
OLEH ORANG ASING
Larangan Pengasingan Tanah Sebelum UUPA 1. Larangan Pengasingan Tanah Pada Masa VOC
- Larangan Penjualan Tanah Pada Masyarakat Jawa dan Madura
- Larangan Pengasingan Tanah Menurut Hukum Agraria Kolonial
Landasan filosofis pengaturan larangan pemindahtanganan tanah oleh VOC adalah demi kesejahteraan seluruh warga negara anggota VOC. Larangan hukum politik yang disebutkan Kano adalah larangan pemindahtanganan tanah dari orang Indonesia ke orang asing. Sedangkan yang diatur oleh VOC adalah larangan pemindahtanganan tanah dari masyarakat VOC kepada masyarakat non-VOC, meskipun hal tersebut bukanlah larangan yang mutlak.
Desa yang memungkinkan terjadinya pemindahtanganan tanah kepada orang luar desa sebagian besar adalah desa di Jawa Barat. Hukum agraria kolonial mengakui kebijakan hukum pelarangan pemindahtanganan tanah yang tertuang dalam Vervreemdingsverbod (Stbl. Oleh karena itu, dikeluarkanlah peraturan yang melarang pemindahtanganan tanah dari penduduk Indonesia kepada penduduk non-Indonesia.
117, Pasal 19 : Harta hasil pertanian tidak dapat dialihkan kepada orang luar Indonesia, kecuali ditentukan dalam (Pemerintahan Daerah Utama). 2) Stbl. Segala peraturan perundang-undangan pertanahan ditujukan pada kebijakan memberikan keuntungan sebesar-besarnya kepada penanam modal besar, termasuk peraturan yang melarang pemindahtanganan tanah milik penduduk Indonesia kepada orang asing, dengan mengorbankan kepentingan rakyat Indonesia.
Pengaturan Larangan Kepemilikan Tanah Hak Milik Oleh Orang Asing
- Pada Tahun 1960-1967
- Pada Tahun 1967 – Hingga Sekarang
Jika dilihat dari isi ayat tersebut, jelas bahwa yang dimaksud dengan pihak yang berkuasa adalah orang asing, sehingga menjamin kepemilikan tanah tidak jatuh ke tangan orang asing. Kedua, UUPA tidak mengenal perbedaan antara tanah Indonesia dan tanah Eropa, melainkan hanya hak atas tanah Indonesia berdasarkan hukum adat. Tanah-tanah Eropa harus diubah menjadi bentuk baru hak atas tanah tradisional yang diatur dalam UUPA.
Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana peralihan hak atas tanah Eropa sebelum konversi dapat dilakukan. 179, dan penerapan aturan yang melarang pengalihan hak milik kepada orang asing berdasarkan Pasal 26 ayat Artinya penerapannya terbatas, yaitu hanya pada pengalihan hak atas tanah yang masih tunduk pada hukum Eropa.34 Seiring berjalannya waktu, setelah seluruh tanah Eropa bertransformasi dan menjadi salah satu hak yang diatur dalam UUPA, maka tidak akan ada lagi hak yang ada. perlunya pengawasan peralihan hak atas tanah.
Ketentuan Pasal 27 diterapkan karena hak atas tanah masih tunduk pada hukum Eropa. Pada era Orde Baru, pemerintah bisa dikatakan melepaskan fungsi pengawasannya dalam hal peralihan hak atas tanah.
INKONSISTENSI ANTARA ATURAN PELAKSANAAN UUPA DAN
ASING
Izin Pemindahan Hak Atas Tanah
Begitu pula dengan peran negara di bidang pertanahan yang semakin menurun, salah satunya di bidang perizinan peralihan hak atas tanah. Lembaga perizinan peralihan hak atas tanah tidak bertentangan dengan asas yang terdapat dalam UUPA dan UUDNRI 1945. Peraturan Menteri Agraria Nomor 14 Tahun 1961 tentang Permohonan dan Pemberian Izin Peralihan Hak Atas Tanah (PMA 14/1961) , mengatur bahwa hak pengalihan adalah bagian darinya.
Sebaliknya, pemindahan hak tanah yang menjejaskan dasar pembangunan ekonomi masih memerlukan permit pemindahan. Pemindahan hak tanah yang masih memerlukan persetujuan adalah: 1) pemilikan tanah pertanian; 2) sudah mempunyai hak milik tanah untuk bangunan dan HGB (jika individu: termasuk isteri/suami dan anak tanggungan). Ini bermakna fungsi kawalan kerajaan dalam bidang peralihan hak tanah melalui perlesenan diperkukuh atau sedikit meningkat.
Berdasarkan Permennag/Ka.BPN No. 9 Tahun 1999 tersebut di atas, Pemerintah telah meningkatkan fungsi pengendaliannya, sehingga peralihan hak atas tanah tidak memerlukan pengurangan Izin Peralihan Hak, yaitu:. Dalam perkembangannya, pengaturan peralihan/izin peralihan hak atas tanah hanya diatur dalam bentuk peraturan perundang-undangan di bawah undang-undang.
Kuasa Mutlak
Jika pengaturan mengenai persetujuan peralihan/pengalihan hak atas tanah ternyata mengakibatkan kepemilikan tanah berpindah kepada asing, berarti tidak sejalan dengan teori hukum negara kesejahteraan. Ketentuan di atas dinilai sebagian kalangan menghambat lalu lintas perekonomian, khususnya peralihan hak atas tanah. Sesuatu yang dianggap sebagai terobosan hukum untuk mengurangi permasalahan hukum peralihan hak atas tanah adalah melalui perjanjian jual beli atau perjanjian jual beli (perjanjian jual beli sementara/PPJB).
Misalnya, agar jual beli hak atas tanah dapat dilakukan di hadapan PPAT, maka harganya harus sudah dibayar lunas, dan seluruh persyaratannya telah dipenuhi (pajak dibayar, bukti identitas para pihak, sertifikat, izin pengalihan hak atas tanah). hak telah diperoleh, pembeli telah memenuhi persyaratan sebagai subjek hak atas tanah, dan sebagainya). 14 Tahun 1982, diperbolehkan untuk menggunakan surat kuasa penuh yang tidak dapat ditarik kembali untuk mengalihkan hak atas tanah, sebagaimana tercantum dalam Pasal 3 Akta Jual Beli menurut PMA No. Selain karena alasan ekonomi, para pihak dan notaris juga memperjuangkan kebebasan berkontrak, dan perjanjian pendahuluan jual beli (yang memuat kekuasaan mutlak) dibuat untuk melindungi calon pembeli, khususnya larangan penggunaan kekuasaan mutlak sebagai pengalihan hak. hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri No.
Padahal Pasal 39 ayat (1) huruf d PP 24 Tahun 1997 secara tegas mengatur bahwa PPAT dilarang membuat akta peralihan hak atas tanah berdasarkan kekuasaan mutlak. Harus ada pembatasan kewenangan Notaris sebagaimana telah dijelaskan di atas mengenai pembuatan surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya adalah peralihan hak atas tanah.
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB)
14 Tahun 1982 menggunakan istilah Perjanjian Jual Beli, dalam buku ini digunakan istilah Perjanjian Jual Beli Di Muka (PPJB). Dengan demikian, PPJB juga diatur dalam sistem hukum pertanahan nasional dengan istilah Perjanjian Jual Beli sesuai dengan Instruksi Menteri Dalam Negeri no. 14 Tahun 1982. 38 Jual beli menurut hukum tanah adat adalah perbuatan hukum peralihan hak atas tanah antara penjual dan pembeli terlebih dahulu.
Penggunaan kebenaran penuh daripada Perkara 3 Akta Jualan dan Penebusan, yang bentuknya ditentukan oleh Menteri. Penggunaan kuasa penuh seperti yang terkandung dalam kontrak jual beli, yang surat ikatannya dibuat oleh notari awam. Tidak ada penjelasan lanjut mengenai penggunaan kuasa penuh, seperti yang termasuk dalam perjanjian jual beli, yang dokumennya dibuat oleh notari awam.
Untuk memberikan jaminan kepada para pihak dalam jual beli tanah dan bangunan secara pokok, maka kedua Keputusan Menteri tersebut mewajibkan penggunaan PJB42, pasal 41 Lampiran Keputusan Menteri Nomor 11/KPTS/1994 No. . poin III 5.3.1 dan. Ketentuan mengenai berakhirnya segera perjanjian jual beli dan dilanjutkannya akta jual beli.
Kemudahan Perolehan/Pemindahan hak atas tanah Telah disinggung di atas bahwa terdapat ketentuan-ketentuan
Lebih dari itu, untuk mencegah kepemilikan tanah pribadi oleh asing. Mereka hanya diwajibkan mengajukan permohonan perubahan status hak atas tanah bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan haknya. Melalui aplikasi ini, Hak Milik atau HGU atau HGB yang dibeli asing akan diubah menjadi Hak Pakai.
Demikian pula hak milik yang dibeli oleh badan hukum akan diubah menjadi hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh badan hukum, seperti HGU atau HGB atau Hak Pakai. Sesuai mekanisme normal sebagaimana diatur dalam Permennag/Ka.BPN No. 2 Tahun 1993 tentang tata cara pengurusan izin lokasi dan hak atas tanah bagi perusahaan dalam rangka penanaman modal jo. Kepmenag/Ka.BPN No. 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Pengadaan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal, peralihan hak atas tanah kepada pihak yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak hanya dapat dilakukan dengan mekanisme, yaitu: l) Sebelum terjadi peralihan. tempat, pemilik tanah harus mengajukan permohonan perubahan status hak yang akan mengalihkan haknya atas tanah yang dapat dimiliki oleh pembeli (penerima pengalihan);
