Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 252 IM PL IK ASI H UK UM PE M B EB ANAN H AK T ANG G UNG AN
AT AS T ANAH H AK G UNA B ANG UNAN DI AT AS T ANAH H AK PE NG E L O L AAN Y ANG IJ IN PE M ANFA AT AN T ANAH NY A DICAB UT O L E H G UB E RNUR
O l e h
A. A. Ay u Ra y Sa r a swa t i NIM 1 1 9 2 4 6 2 0 2 2
M a ha si swa Pr og r a m M a g i st e r Ke not a r i a t a n Uni ve r si t a s Uda y a na e - ma i l : g ung r a y sa r a s@ g ma i l . c om
Pe mbi mbi ng I : Pr of . Dr . I De wa G e de At ma dj a , SH . ,M S.
Pe mbi mbi ng I I : Dr . I Ny oma n S uy a t na , SH . , MH .
A b st ra c t
Go v e rn o r a s t h e h e a d o f t he p ro v i nc e h a s t h e au th o ri t y t o re g u l at e t he a l l oc a t i o n a n d u se o f a sse t s h e l d b y t h e p ro v i nc i a l g ov ern me n t , i n c l u di n g l a n d ma n a g e me n t ri g h t s. Th e p u rp o se o f ma n a g e me n t ri g h t s t i t l e d l a n d i s t o b e g i v e n t o a t h i rd p a rt y.
Th i s p ro v i si o n i s b a se d o n t h e De c re e o f t h e Go v e rn o r i n f o rm o f l a n d u t i l i za t i o n p e rmi t . Fu rt h e rmo re , o v e r t h a t g i ve n l a n d , t h e rig h t s o f l a n d c a n be a p p li e d a b o ve i t, f o r e x a mp l e B ui l d i n g R i g h t Ti tl e . Pro b l e m th a t o c c u r i s i f t he Go v e rn o r a s c o n c e ssi o n a i re s st ri p t h e u t i l i za t i o n p e rmi t t h a t h a s b e e n g ra n t e d , a s i n t h e c a se o f M a n a g e me n t R i g h t s Ti tl e d La n d N o. 2 wi t h t h e B u i l d i n g R i g h t Ti t le La n d N o . 8 0 o n b e h a l f o f PT. A b d i Pe rsa d a N u sa n t a ra i n K e si m a n Pe t i l a n Vi l l a g e , De n p a sa r. Wh a t a b o u t t h e l e g a l st a t u s o f l a n d ri g h t s t h a t e x i st e d o n t h e ma n a g e me n t ri g h t s t i t l e d l a n d a n d t h e l e g a l c o n se q u e nc e s o f t h e b u rd e nin g t h e li a b i l it y ri g h t t o ma n a g e me nt ri g h t s t i t le d l a n d a f te r t h e re v o c at i o n o f t he l a n d u t i l i za ti o n p e rmi t.
Th i s t y p e o f re se a rc h i n t h i s t h e si s i s a n o rma t i v e l e g al re se a rc h , t h e re se a rc h t h a t se ek a n swe r s b y e x a mi ni n g t he p ro b l e ms o f le g a l ma t e ri a l s a n d t h e u se o f p ri ma ry a n d se c o n d a ry t h e o re t ic a l f o u nd a t i o n a s o n e o f t h e c h a ra c te ri st i c s o f a n o rma t i v e st u d y . Th e a p p ro a c h u se d i n t h i s st u d y i s t h e R e g u l a t i o n A p p ro a c h, Le g a l C o n c e p t s A n al y si s A p p ro a c h a n d t h e C a se A pp ro a c h , f u rt h e rmo re t h e d i sc u ssi o n d o n e b y d e sc ri p t iv e a n a l y si s wa y b y d e sc ri b i n g a n d a n a l y zi n g t h e re su l t s o b t a i n e d f ro m t h e l e g a l ma t e ri a l s, sy st e ma t i c a l ly a rra n g e d so t h a t t h e c o n c l u si o n c a n b e o b t a i n e d .
R e su l t o f st u d y o f t h e p ro o b l e ms st u d i e d i s t h e l e g a l st a t u s o f l a n d ri g h t s o n management rights titled land that it’s utilization permit has been stripped by the c o n c e ssi o n a i re s b e c a me a b o li sh e d . A b ol i sh me n t o f t h e l a n d ri g h t s l e d t o l i a b i li t y ri g h t s d o e s n o t l e a d t o t h e a b o l i sh me n t o f t h e se c u re d d e b t . R ec e iv a b l e s c re d i t o rs st i l l t h e re, b u t n o l o n g e r a s c l ai ms t h a t g u ara n t e e d sp e c if i c a ll y by t h e sp ec i a l p o si t i o n o f t h e c re d i t o r (l e n d e r p ref e rre d )
Keywords : Legal Consequeces, Building Rights Tittle, Management Rights, Land Utilization Permits, Governor.
I. Pendahuluan
Bu m i , a i r dan r uan g an g k a sa ser ta k ek a ya a n a la m ya n g t er k an d un g d i d a l a mn ya , sep a n jan g p er ja lan an se ja r ah um a t m an u sia sel a l u m er u p a k an su m ber d a ya a l a m ya n g a m a t p en t in g un t u k k el an g sun g an h i d u pn ya . Per m u k a an bu m i a ta u ya n g d i se bu t T a n ah , m er u p a k an sa lah sa t u Su m b er Da ya Ag r a r i a at a u Su m ber Da ya Al a m . Seba g a i su m ber k ek a ya a n a l a m ya n g t er d a pa t di da r a t, tan ah
d a p a t m en ja d i sa lah sa t u Mod a l Da sar Pem ba n g un an Na si on a l.1
Pen g u a sa an p em er in t ah at a s t an ah l ah ir dar i k on sep Ha k Men g u a sa i Neg a r a ya n g seca r a k on st i t u si on a l t el a h d ia t ur d i d al a m k et en t uan Pa sa l 3 3 a ya t ( 3 ) Un d an g - Un d an g Da sar Neg a r a Rep u bl i k I n d on esi a T a h un 1 9 4 5 ya n g k em u d ian m el ah ir k an
1Supriyadi, 2010, Aspek Hukum Tanah
Aset Daerah Menemukan Keadilan,
Kemanfaatan, dan Kepastian atas Eksistensi Tanah Aset Daerah, PT. Prestasi Pustakaraya, Jakarta, hal.1
A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 6 ) 2 : 2 5 2 – 2 6 7 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 253 k on sep Ha k Men g u a sa i Neg ar a a t a s
t an ah ya n g ber t u ju a n un t u k k em a k m ur an r a k ya t . Pa d a p er k em ba n g an n ya , g u n a m en in g k a t k an p em ba n g u n an ek on om i I n d on esi a se ba g a i ba g i a n d ar i p em ban g un an ek on om i n a si on a l d a la m u pa ya m ewu ju d k a n k ese ja h t er aan r a k ya t ya n g a d i l d an m a km ur , p em er in t ah b ek er ja sa m a d en g a n p ih a k swa st a u n t u k m er ea l i sa si k an n ya . Pem er i n t ah se ba g a i p i h a k ya n g d i ber i k a n k e wen an g an un t u k m en g ua sa i tan ah n eg ar a , sel a in un t u k di g un a k an sen dir i ju g a d a p a t m em ber i k an n ya k ep a d a p i h a k k et i g a ya n g ser i n g di sebu t se ba g a i Ha k Pen g el ol a a n . Sel a n ju tn ya p i h a k k et i g a t er sebu t d a p a t m em oh on k an h a k a ta s t an ah l a g i d i a t a s t an ah h a k p en g el ol a a n t er sebu t m i sa ln ya Ha k Gu n a Ba n g un an .
Ket en t u a n Pa sal 4 a ya t ( 1 ) Un d a n g - Un d an g Nom or 4 T ah un 1 9 9 6 t en t an g Ha k T a n g g un gan d an p en jel a sa n n ya , m en ya t a k an ba h wa :
“Hak atas tanah yan g dapat dibeban i Ha k T a n g g un g an a d al ah : Ha k Mi l i k ; Ha k Gu n a Usa h a ; Ha k Gu n a Ban gunan .” Hak Gun a Ban gun an yan g d i m a k su d m el i p u t i Ha k Gu n a Ba n g u n an d i a t a s t an ah Neg ar a, d i a t a s t an ah Ha k P en g el ol a a n , m a u p un d i a t a s t an ah Ha k Mi l i k . B er d a sar k an k et en t u an t er sebu t , m en j el a sk a n ba h wa Ha k Gu n a Ba n g un an d i a t a s t an ah Ha k Pen g el o l a a n d a p a t di ja d i k an ja m i n an u t an g d en g an d i beba n i Ha k T an g g un g an .
Pem ber i a n kr ed i t ol eh Ba n k k ep a d a d ebi t u r ya n g m en ja d i k an tan ah h a k g un a ba n g un an d i a t a s t an ah h a k p en g el ol a a n seba g a i ja m in an kr ed i t
d i d a sar k an p a d a ser t i p i ka t h a k g un a ba n g u n an ya n g t el a h d i k el u ar k an ol eh Ba d a n Per t an ah an Na si on a l . Ser t i p i ka t t er sebu t m en eg a sk a n ba h wa d e bi t u r se ba g a i p ih a k ya n g m en g u a sai tan ah t er sebu t d en g a n t u ju a n un t u k m en d ir i kan ba n g un an d a la m jan g k a wa k t u t er t en t u ya n g t el ah d i sep a k a t i d a l a m p er jan ji an p en g g un a an tan ah d en g an p em eg an g h a k p en g el ol a an .
Pem eg a n g h a k t an g g un gan se ja t i n ya t el a h m en d a p at k ep a st i an t er k a i t ja m in an a t a s t an ah ya n g d i ber i k a n . Ap a bi l a n an t in ya d e bi t u r p a i l i t, ja m in an ya n g d i ber i k an t er sebu t a k an d i ek sek u si a t a u d il a k u k an l el an g g u n a p em en uh an k ewa ji ba n d ar i d e bi t u r , d an a k an d i u ta ma k an d a l am p em en u h an p i u tan g ( kr ed i t ur p r efer en ) . Per m a sa l ah an ya n g m u n cu l k em u d i a n i a lah a p a bi l a p em eg an g h a k p en g el ol a a n m en ca bu t i ji n p em a n fa a t an t an ah ya n g m er u pa k an d a sa r l ah ir n ya h a k g u n a ba n g un an se b el u m b er a kh ir n ya ja n g k a wa k t u p en g g u n a an tan ah . Ba g a im an a k ah st a t u s h u k u m d ar i tan ah h a k g un a ba n g u n an ya n g d i be ba n i h a k t an g g un g an t er sebu t ser t a a k i ba t h u k u m a ta s p em be ba n a n h a k t an g g un g an t er h a d a p h a k g un a ba n g u n an d i a t a s t an ah h a k p en g el ol a a n t er sebu t .
Ka su s i n i t er ja d i p a d a t an ah Ha k Pen g el ol a a n No. 2 d en g an Ha k Gun a Ba n g u n an No. 8 0 a t a s n a m a PT. Abd i Per sa d a Nu sa n t ar a ( APN) d i Desa Kesi m a n Pet i l an - Den p a sar . Tan ah d en g an ser t i p i ka t HP L N o. 2 t er se bu t m er u p a k an Aset / i n ven t ar i s ya n g d i m i l i ki ol eh Pem er in tah Pr ovi n si Ba l i sel u a s 8 . 9 8 Ha t er se bu t d i ber i k a n i jin
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 254 p em a n fa a t an t an ah k ep a d a Per u sah a an
Da er ah Pr ovi n si Da er ah Tin g k a t I Ba l i d a n Kop er a si Peg a wa i Neg er i Pr a ja Ka n t or Gu ber n ur Kep a l a Da er ah T in g k a t I Ba l i g un a m em bu k a k es em p a t an un t u k d a pa t bek er ja sa m a d en g an p ih a k k et i g a . Per u sah a an Da er ah T in g ka t I Ba l i k em u d i an m en g a d a kan k er ja sa m a ber u p a p er ja n ji an Ba g i Ha si l Keu n t un g an (p ro f i t sh a ri n g a g re e me n t) d en g a n PT . Abd i Per sa d a Nu sa n tar a ( sel a n ju t n ya d i s e bu t PT . APN) d a n d i ber i k a n h a k un t u k m en g g un a k an t an ah HPL t er se bu t u n t u k m em ba n g un d a n m en g u sah a k an t am an r ekr ea si .
PT . APN ya n g t el a h m em i l i k i Ha k Gu n a Ban g un an d en g an ser t i p i ka t HGB N o. 8 0 , sel a n ju t n ya m em be ba n k a n h a k t an g g un gan a t a s HGB t er se bu t k ep a d a PT . Ba n k Neg a r a I n d on esi a t an p a a dan ya p er set u ju a n t er t u l i s Pem eg a n g Ha k Pen g el ol a a n , d a l a m h a l in i Pem er in t ah Pr ovi n si Ba l i . Ol eh kar en a a la san d i a ta s d an k a r en a PT . APN t i d a k m em en uh i p er ja n ji an ya n g t el ah d i sep a k a ti , sal ah sa t u n ya m em ber i k a n k on tr i bu si k ep a d a Pem er i n tah Pr ovi n si Ba l i se ba g a i p em i l i k a set , m a ka Gu ber n ur Ba l i m en g el u ar k an k ep u t u sa n m en ca bu t i ji n p em a n fa a t an t an ah in ven t ar i s t er sebu t .
Di ca bu t n ya i ji n p em an fa a tan t an ah h a k p en g el ol a an m en ye ba bk a n h il an gn ya a l a s h a k a ta u d a sar dar i l ah ir n ya Ha k Gu n a Ba n g un an seb el u m b er a kh ir n ya ja n g k a wa k t u p em b er i an h a k a ta s t an ah . Kea d a an in i k em u d i an b er p en g ar uh p a da st a t u s h u k u m h a k g u n a ba n g un an ser t a p em be ba n an h a k t an g g un g an a ta s Ha k Gu n a Ba n g un a n t er sebu t . Ap a bi l a n an t in ya t er ja d i
wa n p r est a si d an d ebi t u r t i d a k d a pa t m el u n a si h ut an gn ya , ba g a i m an a pih a k ba n k se ba g a i k r ed i t ur p em eg an g h a k t an g g un g an a t a s h a k g un a ban g un an m el a k u k an ek sek u si g u n a m en d a p at k an p en g em ba l i an p i u t an gn ya , d i k ar en a kan i jin p em a n fa a t an t an ah h a k p en g el ol a an se ba g a i a l a s h a k a t a u d a sar un t u k l ah ir n ya Ha k Gu n a Ba n g un an t el ah d i ca bu t ol eh p em eg a n g Ha k Pen g el ol a a n .
B er d a sar k an ur a ian d i a t a s ser ta m a sa l ah ya n g m un cu l , bel u m a d a a t ur an h u k u m ya n g m en ga t ur m en g en ai p en ca bu t a n i ji n p em an fa a t an t an ah h a k p en g el ol a an ya n g d i at a sn ya t el a h d i ber i k an h a k at a s t an ah ber u p a h a k g un a ba n g un an d an k em u di an d i be ba n i d en g an h a k tan g g un g an . Ha l i n i t er k ai t d en gan st a t u s h u k u m h a k g u n a ba n g un an ya n g d i be ba n k an h a k t an g g un g an d an ju g a a k i ba t h u k u m t er h a d a p h a k tan g g un g an ya n g ber a d a d i a ta s t an ah h a k g un a ban g un an pa sca d i ca bu t n ya i ji n p em an fa a t an t an ah h a k p en g el ol a a n ol eh p em eg an gn ya .
B e ber a p a p er a t ur an p er un d an g - u n d an gan m em an g m en ga t ur m en g en a i Pem be ba n a n h a k Tan g g un g an a ta s Ha k Gu n a Ba n g un an d i a t a s T an ah Ha k Pen g el ol a a n , n a m un t i d a k m en ga t ur se ca r a jel a s d a n r in ci t er k ai t d en g an k i ba t ya n g d i t im bu l k a n a p a bi l a i jin p em a n fa a t an t an ah h a k p en g el ol a an ya n g m en ja d i d a sar p em ber i a n Ha k Gu n a Ban g un an d i ca bu t ol eh p em eg a n g Ha k Pen g el oa l a a n . Kh u su sn ya m en g en a i st at u s h u k um Ha k Gu n a Ba n g u n an t er sebu t d a n a k i ba t h u k um t er h a d a p h a k t an g g un g an ya n g d i b e ba n k an p a d a Ha k
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 255 Gu n a Ba n g un an d i at a s t an ah Ha k
Pen g el ol a a n bel u m a d a a t ur an h u k um ya n g seca r a jel a s m en en t u k an m en g en ai h al in i. Den gan d em i k i an , t el a h t er ja d i k ek os on g a n n or ma . In il ah k em u d i a n ya n g m en ja d i a la san p en u l i s m er a sa t er t ar i k un t u k m el a k u k an pen elitian in i den gan judul: “Implikasi Hu k u m Pem b e ba n an Ha k Tan g g un g an At a s T a n ah Ha k Gu n a Ba n g un an d i a t a s t an ah Ha k Pen g el ol a a n Yan g I ji n Pem a n fa a t an T an ah n ya Di ca bu t Ol eh Guber n ur ”.
Ad a p u n t u ju an u m um ya n g i n gin d i ca p a i d ar i p en el i t ian in i a d al ah u n t u k m en g et ah ui im p l i ka si at a u a k i ba t h u k u m dar i d i ca bu t n ya i ji n p em a n fa a t an t an ah Ha k p en g el ol a a n ya n g d i a t a sn ya t er d a p a t h a k a ta s t an ah ( Ha k Gu n a Ba n g u n an ) ya n g sed a n g d i be ba n i Ha k T a n g g un gan . Sed an g k an t u ju a n kh u su s ya n g in g in di ca p a i t er k a i t d en gan p er m a sa lah an ya n g a k an d i ja wa b ya k n i u n t u k m en g et ah u i st a t u s h u k u m d ar i Ha k Gu n a Ba n g un an d i a t a s t an ah Ha k Pen g el ol a a n d an a k i ba t h u k u m d ar i Ha k T an g g un g an ya n g b er a d a d i a t a s t an ah Ha k Pen g el ol a a n p a sca d i ca bu t n ya i ji n p em a n fa a t an t an ah ol eh Gu ber n ur . II. Metode Penelitian
2.1. Jenis Penelitian
Jen i s p en el i t i an ya n g d i g un a kan p a d a t esi s in i a d a l ah d en g an m em a ka i jen i s p en el i t i an h u k um n or m a t i f.
Da l a m p en el i t i an in i t er d a pa t i su h u k u m ya n g ber a n ja k d ar i a dan ya k ek os on g a n n or m a h u k u m t er h a d a p su a t u p er i st i wa k on k r et t er t en t u ya n g p er l u d i ca r i ja wa ba n a ta u ja l an k el u ar d a r i p er ma sa l ah an ya n g t er ja d i . Ja wa ba n t er sebu t d i d a p a t d ar i
m en g g un a k an ba h an - bah an h u k um ya n g t er dir i at a s ba h an h u k um pr im er d a n ba h an h u k u m sek u n d er .
2.2. Jenis Pendekatan
Pen el i t i an p a d a t esi s i n i d il a k u kan m el a l u i p en d ek a t an p er un d an g - u n d an gan (st a t u t e a p p ro a c h) , p en d ek a t an An a li si s Kon sep Hu k u m (a n a l i t i c al & c o n se p t u a l a p p ro a c h) d a n p en d ek a tan k a su s (Th e c a se a p p ro a c h) .
2.3. Sumber bahan hukum
Su m b er ba h an h u k u m d al am p en el i t i an in i ber a sa l d ar i p en el i ti an k ep u st a k a n (l i b ra ry re se a rc h) . Bah an h u k u m pr i m er ya n g d i g un a k an a d al ah b er ba g a i Per a t ur an Per un d an g - u n d an gan ya n g t er ka i t d en g an m a sal ah ya n g d i t el i t i , ya k n i Per a t ur an p er u n dan g - un d an g an t er k a i t d en g an Hu k u m P er d a t a, Hu k u k u m Ad m i n i str a si , d an Hu k u m Per t a n ah an ; Sel a n ju t n ya , ba h a n h u k um sek u n d er ya n g d i g un a k an un t u k m em ba h a s/ m en jel a sk a n ba h an h u k um p r im er , an t ar a l ain : bu k u - bu k u (l i t e ra t u re) , ar t i k el , m a ka l ah / ju r n a l, t esi s, d e ser t a si ; Ka m u s Ba h a sa I n d on esi a , Bah a sa Bel a n d a d an Bah a sa I n g gr i s d i g un a kan p u l a d a l am p en el i t i an in i seba g a i ba h an h u k um t er t i er .
2.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum T ek n i k p en g um p u l an bah an h u k um ya n g d i g u n a k an a d al ah st u d i k ep u st a k a a n . Pen el i t i m el a k u k an p en el i t i an t er h a d ap ber ba g a i d ok u m en d a n bah an - ba h an h u k u m p u st a ka ya n g t er k a i t d en gan p er m a sa lah an ya n g d i t el i t i . Ba h an h u k um ya n g d i p er ol eh sel a n ju t n ya d i ca t a t p a d a kar t u - k ar t u.
Pa d a k ar t u ju g a d i ca t at su m ber d ar i
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 256 m an a d a t a t er sebu t d i p er ol eh n am a
p en g ar an g / p en u l i s, ju d u l bu k u a t a u a r t i k el , h al a man . Kar t u - kar t u t er sebu t d i su su n ber d a sa r k an p ok ok ba h a san d a n p a d a k ar t u ju g a d i ca t at m en g en a i k on sep - k on sep d a n a sa s - a sa s h u k u m ya n g a d a h u bu n g an n ya d en g a n p en el i t i an .
2.5. Analisa Bahan Hukum
T ek n i k an a li si s ba h an h u k um ya n g d i g u n a k an d a la m p en el i t i an in i a d al ah t ek n i k d esk r i p si, t ekn i k eva l u a si , t ek n i k ar g u m en t a si d an t ekn i k si st em a t i sa si . Di a wa l i d en g an p en g u m p u l an bah an - ba h an h u k um u n t u k sel an ju t n ya d i k l a si fi k a si k a n . Ha si l k l a si fi k a si t er sebu t s el a n ju tn ya d i si st em a t i sa si . Pr op osi si , p a n d an g an , p er n ya t a an r u m u san n or ma , ya n g t er d a p at d a l a m ba h an h u k um t er sebu t sel a n ju t n ya ol eh p en u l i s d i eva l u a si , k em u d i a n d i ber i ar g um en ta si . Bah an h u k u m ya n g t el a h di si st em a t i sa si t er sebu t k em u d i a n d ian a li si s d en g an t eor i - t e or i ya n g r el e va n m a u p un k on sep - k on sep g u n a m en ja wa b p er m a sa lah an ya n g d i t el i t i , sel a n ju t n ya h a si l t er sebu t d i ja d i k a n d a sa r d a la m m en ga m bi l k esi m p u l an . III. Perjanjian Kredit Menurut Hukum
Perdata atas Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan
Per ja n ji a n m er u p a k an sa lah sa t u su m b er p er i k a tan . Sel a in p er jan ji a n , su m b er p er i k a tan l a in n ya a d a l ah u n d an g - un dan g d an p er jan ji an - p er ja n ji an t er t en t u. Seba g a i su m b er p er i k a tan m a k a seg a l a k et en t u an t en t an g p er ja n ji an m en ja d i sya r a t p er i k a tan k ar en a p er jan j i an . Pa sa l 1 3 1 3 B W m em b er i k an r um u san pen ger tian per jan jian yaitu: “suatu
p er bu a t a n d en gan m an a sa t u or an g a t a u l ebi h m en g i ka t k an d ir in ya t er h a d a p sa t u or an g la in a ta u l ebi h . Su b ek t i , m em ber i d i fi n i si p er jan ji an a d a l ah su a t u p er i st i wa d i m an a seor a n g b er ja n ji p a d a seor a n g la in a ta u d i m an a d ua or an g it u sa l in g ber ja n ji u n t u k m el a k san a kan sesu a t u h a l.2
Per ja n ji a n kr ed i t m er u p a k an sa lah sa t u con t oh p er ja n ji an . Seba g a i ba g i a n d a r i p er jan ji an , a t ur an h u k u m ya n g m en g a t ur p er jan ji a n ju g a m en ga t ur p er ja n ji an kr ed i t . Sebel u m m em ba h a s m en g en ai p en g er t i an p er jan ji an kr ed i t , t er l ebi h d ah u l u d i ber i k an p en g er ti an d a r i k r ed i t . Ka ta k r ed i t ber a sa l d ar i Ba h a sa Rom a wi , ya k n i c re d e re ya n g a r t in ya p er ca ya , bi l a d ih u bu n g k an d en g an ba n k m a ka t er k an d un g p en g er t ian ba h wa ba n k se ba g a i k r ed i t or p er ca ya m em i n ja m k an u an g k ep a d a d ebi t u r , kar en a d i bi t u r d a pa t d i p er ca ya k em a m p u an n ya u n t u k m em ba ya r l u n a s p i n ja man n ya set el a h ja n g k a wa k t u ya n g d i t en t u k an .3 I st i lah cr ed er e s el a n ju t n ya m en ja d i Kr ed i t ( ba h a sa I n d on esi a ) ya n g m em p u n ya i a r t i k ep er ca ya a n . Sese or an g ya n g m em p er ol eh k r ed i t b er ar t i m em p er ol eh k ep er ca ya a n , d en g an k a ta la in k ep er ca ya a n a d a lah da sa r d ar i kr ed i t .4
Pa sa l 1 a n g k a 1 1 Un d a n g - Un d an g Nom or 1 0 Tah un 1 9 9 8 t en t an g Per ba n k an m en en t u k an p en g er ti an k r ed i t , ya i t u : “penyediaan uang atau t a g i h a n b e d a sa rk a n p e rse t u j u a n a t a u k e se p a k a t a n p i n j a m me mi n j a m a n t a ra
2 Subekti, 1996, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, hal. 1.
3Gatot Supramono, 1996, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, Djambatan, Jakarta, hal. 44.
4 Sidharta P. Soerjadi dalam Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 19
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 257 b a n k d e n g a n p i h a k l ai n y a n g
me wa j i b k a n p i h a k p e mi n j a m u n t u k me l u n a si h u t a n g n y a se t e l a h j a n g k a wa k t u t e rt e n t u de n g a n j u ml a h b u n g a, i mb a l a n a t a u p e mb a g i a n h a si l keuntungan”. Dar i p en g er ti an t er sebu t , s el a n ju t n ya d i d a p a t k an d u a a sp ek ya n g t er k an d un g , ya i t u a sp ek yu r i d i s d an a sp ek ek o n om i s. Asp ek yu r i d i s d i l ih a t dar i a dan ya d u a p i h a k ya n g sa l i n g m en g i k at k an d ir i d a l am su a t u p er ja n ji an d i m an a m a sin g - m a sin g p ih a k m em p un ya i h a k d an k e wa ji ba n . Sed a n g k an a sp ek ek on om i s, d i l ih at d ar i a dan ya p em ba ya r an bu n g a ya n g d i t er im a k r ed i t ur seba g a i k eu n t un gan .
Ma r ia m Dar u s Ba d r u l za man m em ber i k a n p en g er t i an p er jan ji an k r ed i t seba g a i p en yed i a a n uan g at a u t a g ih an n ya n g d a p a t d i p er sa ma k an d en g an i t u, ber d a sa r kan p er set u ju a n a t a u k esep a k a t a n p in ja m m em in ja m a n t ar a ban k d an p ih a k l a in ya n g m ewa ji bk a n p ih a k p e n er i ma p in jam an m el u n a si ut an gn ya set el a h jan g k a wa k t u t er t en t u d en gan ju m l ah bu n g a, i m ba l an a ta u p em ba g i a n h a si l k eu n t un g an .5 Sel a n ju t n ya , Ad r ian Su t r ed i m em ber i k an p en g er ti an p er ja n ji an kr ed i t seba g a i p er set u ju a n a t a u k esep a k a t a n p in ja m -m em in ja m a n t ar a ban k d en g an pih a k la in ( d e bi t u r ) d en g an sya r a t - sya r a t d an k e wa ji ba n t er t en t u ya n g h ar u s d i p en uh i di sebu t p er ja n ji a n kr ed i t.
B er d a sar k an p en d a p a t p ar a sa r jan a d a n d ar i p en g er ti an kr ed i t d a l am Pa sa l 1 bu t i r 1 1 Un d an g - Un d an g Per ba n k an ,
5 Mariam Darus Badrulzaman, 1987, Bab- bab Tentang Creditverband, Gadai dan Fiducia cetakan IV, Alumni, Bandung, hal. 34
d a p a t d i t en t u k an un sur - un sur ya n g t er d a p at d al a m kr ed i t , ya i t u :
a. Adanya kepercayaan, yaitu keyakinan dari pemberi kredit (kreditur) bahwa pada masa yang akan datang, debitur akan mengembalikan prestasi (uang) yang diberikan kepadanya.
b. Adanya waktu, yaitu jangka waktu untuk pengembalian yang telah disetujui antara para pihak.
c. Adanya prestasi, yang dimaksud prestasi dalam kredit ini ialah uang.
d. Adanya resiko, yaitu kemungkinan kerugian yang diterima oleh pemberi kredit
e. Adanya jaminan, untuk mengantisipasi resiko yang mungkin timbul. Jaminan ini berguna sebagai upaya akhir bila debitur wanprestasi.6
Jaminan dalam pemberian kredit dimaksudkan untuk memberi keyakinan kepada bank atau kreditur bahwa ia akan mendapatkan kembali uang yang diberikannya kepada debitur. Hal ini telah diatur dalam ketentuan Pasall 1131 dan 1132 BW. Jaminan memberikan kepastian hukum bagi kreditur untuk menerima pengembalian pokok kredit dan bunga dari debitur, sedangkan bagi debitur dengan modal yang diberikan memberikan kepastian dalam berusaha. Pemberian jaminan berdasarkan perjanjian yang merupakan perikatan antara kreditur dengan debitur atau pihak ketiga yang isinya menjamin pelunasan utang yang timbul dari pemberian kredit.7
Perjanjian jaminan ini bersifat accessoir yaitu selalu mengikuti atau dikaitkan dengan
6Hassanudin Rahman, 1998, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.
96.
7 Adrian Sutedi, op.cit, hal. 25.
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 258 perjanjian pokok yang bersifat principal .8
Tanpa adanya perjanjian kredit, perjanjian jaminan kredit tidak akan ada. Kedudukan perjanjian kredit adalah perjanjian pokok (principal), sedangkan kedudukan perjanjian jaminan kredit disebut sebagai perjanjian tambahan atau ikutan (accesoir).
Dilihat dari bentuknya, perjanjian kredit merupakan perjanjian baku atau perjanjian standar, karena dalam praktik perbankan setiap bank telah menyediakan blanko atau formulir perjanjian kredit yang isinya telah dipersiapkan terlebih dahulu. Formulir tersebut diberikan kepada setiap calon nasabah dan diminta pendapatnya apakah dapat menerima syarat yang tercantum dalam formulir atau tidak.9 Apabila debitur menerima ketentuan dan persyaratan tersebut maka debitur wajib untuk menandatangani perjanjian kredit, sebaliknya apabila debitur menolak dan tidak setuju maka ia tidak perlu menandatangani. Dalam hal ini debitur tidak memiliki posisi tawar dan tidak diberi kesempatan untuk turut menentukan isi maupun klausula dari perjanjian kredit tersebut, sebagai konsekuensi dari bentuk perjanjian baku.
Guna memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi kreditur dan debitur, akta perjanjian kredit dalam dunia perbankan dibuat dalam bentuk akta otentik. Disinilah peran dari Notaris diperlukan yaitu untuk memenuhi syarat akta otentik dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang. Akta otentik tersebut berfungsi sebagai alat bukti yang sempurna karena meliputi pembuktian lahiriah, formil, dan materiil. Peran Notaris yang lain terkait dengan tugasnya memberikan
8 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan,1981, Hukum Perdata, Hak Jaminan Atas Tanah, Liberty, Yogyakarta, hal 38.
9Johannes Ibrahim,2004, Cross Default dan Cross Collateral sebagai Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, PT Refika Aditama, Bandung, hal. 30
penyuluhan hukum maupun solusi bagi kedua belah pihak, dan memastikan bahwa masing- masing pihak memahami dan mengerti isi dari akta perjanjian tersebut.
Pasal 1868 KUHPerdata memberikan pengertian akta otentik, yaitu: “akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang- undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai- pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya”. Berdasarkan pengertian tersebut, yang dimaksud akta otentik harus memenuhi kriteria sebagai berikut: 1) bentuknya ditentukan dan sesuai dengan Undang-Undang; 2) dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum; dan 3) pejabat umum tersebut harus berwenang untuk membuat akta tersebut.
Dari segi pembuktiannya akta otentik merupakan alat bukti yang sempurna.
Perjanjian kredit biasanya disertai dengan jaminan. Jaminan tersebut dapat berupa hak atas tanah misalnya Hak Guna Bangunan.
Jaminan tersebut masuk dalam golongan jaminan kebendaan, yaitu Hak Tanggungan.
Hak Guna Bangunan termasuk dalam salah satu hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan. Selanjutnya berdasarkan ketentuan Pasal 21 PP No.40 Tahun 1996, Hak Guna Bangunan berdasarkan asal tanahnya dapat diberikan pada tanah-tanah yaitu: 1) Di atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara;
2) di atas tanah Hak Pengelolaan; 3) Di atas tanah Hak Milik.
Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan terjadi dengan keputusan pemberian hak atas usul pemegang Hak Pengelolaan, yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999, yang diubah oleh Pasal 4 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 1 Tahun 2011. Prosedur terjadinya Hak Guna Bangunan ini diatur dalam
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 259 Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun
1999.
IV. Status Hukum Tanah Hak Guna Bangunan Dengan Beban Hak Tanggungan di Atas Tanah Hak Pengelolaan yang Ijinnya Dicabut Oleh Gubernur
4.1. Penyerahan Penggunaan Bagian Tanah Hak Pengelolaan dan Pemberian Hak Guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan
Berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 jo Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977, Pemegang Hak Pengelolaan memiliki wewenang yang salah satunya adalah kewenangan untuk menyerahkan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga.
Hak atas tanah yang dimaksud ialah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.
Subjek Pemegang Hak Atas Tanah di atas Tanah Hak Pengelolaan ialah pihak ketiga.
Pihak ketiga tersebut ialah pihak yang nantinya diberi kewenangan untuk menggunakan tanah hak pengelolaan dengan hak atas tanah yang didasarkan pada penyerahan bagian tanah hak pengelolaan harus memenuhi persyaratan subjektif sebagai pemohon dan pemegang hak atas tanah sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Apabila hak atas tanah yang dimohonkan adalah Hak Guna Bangunan, maka yang dapat mengajukan permohonan adalah seorang Warga Negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di wilayah Indonesia sebagaimana diatur dalam pasal 36 ayat (1) UUPA jo Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996. Berbeda halnya dengan Hak Pakai, selain Warga Negara Indonesia atau Badan Hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia, orang perorangan
berkewarganegaraan asing atau badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia dapat mengajukan permohonan Hak Pakai di atas Tanah Negara saja dan tidak boleh menjadi pemegang Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan maupun di atas Tanah Hak Milik.
Prosedur pemberian hak atas tanah di atas Tanah Hak Pengelolaan dilakukan sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.
9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Untuk lebih jelasnya penyerahan penggunaan bagian Tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga dilakukan melalui 3 tahapan sebagai berikut10:
1. Tahap Pembuatan Perjanjian
2. Tahap Pemberian Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan
3. Tahap Penerbitan Sertipikat
1. Tahap Pembuatan Perjanjian
Se b el u m p em b er i an h a k at a s t an ah d i l a k u k an ol eh pih a k ya n g b er wen an g cq Kep a l a Ka n t or Per t an ah an Ka bu p a t en / Kot a set em p a t , p i h a k k et i g a ya n g a kan m en er im a ba g i an tan ah Ha k Pen g el ol a a n wa ji b m em p er ol eh p er set u ju a n t er l ebi h d ah ul u d ar i p em eg a n g Ha k Pen g el ol a a n , ya i t u b er u p a p em bu a t an p er jan ji an p en yer a h an p en g g un aan ba g i an t an ah Ha k Pen g el ol a a n an t ar a p ih a k k et i ga se ba g a i ca l on p en g g u n a t an ah d en gan p em eg a n g Ha k P en g el ol a a n . Men g en a i ben t u k d ar i p er jan ji an in i m em an g t i d a k a da k et en t u an ya n g m en g a t ur n ya , h a l i n i seba g a i wu ju d p en g h or m a tan a sa s k ebe ba sa n
10Irawan Soerodjo, 2014, Hukum Pertanahan Hak Pengelolaan atas Tanah, LaksBang Mediatama, Yogyakarta, hal. 92
.
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 260 b er k on tr a k Pa sa l 1 3 3 8 KUHP er d a t a.
Pa r a pih a k da l am p er jan ji a n d i ber i k e be ba sa n u n t u k m em bu a t k es ep a k a t an sep a n ja n g t i d ak b er t en tan g an d en gan k ep a t u t an , k esu si l a a n d an k et en t u an h u k um ya n g ber l a k u .
2. Tahap Pemberian Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan
Pa d a t ah a p in i p er an dan we wen an g p em eg a n g Ha k Pen g el ol a a n ia l ah m en yer a h kan p en g g u n a an t an ah d an m en g u su l kan p em b er i an h a kn ya k ep a d a p eja ba t ya n g b er wen an g . Un t u k p em ber i an h a k a ta s t an ah d i a t a s tan ah Ha k Pen g el ol a a n m er u pa k an t u ga s d an we wen an g p en uh Kep a l a Kan t or Per t an ah an Ka bu p a t en / Kot a se ba g a i m an a d i at ur d a l am p er a t ur an Men t er i Neg ar a Ag r ar i a / Kep a la Ba d a n Per tan ah an Na si on a l No. 3 T ah un 1 9 9 9 t en t an g Pel i m p ah an Ke wen an g an Pem ber i an dan Pem ba t a l an Kep u t u san Pem b er i an Ha k At a s T a n ah Neg a r a ya n g se ba g i a n t el a h d i u ba h d en gan Per a t ur an Kep a l a Ba d a n Per t an ah an Na si on a l No. 1 T a h un 2 0 1 1 t en t an g Pel i m p a h an Kewen a n gan Pem ber i an Ha k At a s T a n ah d an Keg i a tan Pen d a ft a r an T an ah T er t en t u .
Pem ber i a n h a k a ta s t an ah k ep a d a p i h a k k et i g a d i t en t u kan d a r i i si k es ep a k a t an d a l am p er ja n ji an . Ad a t i g a jen i s h a k a ta s t an ah ya n g d a p at d i ber i k a n , ya i t u Ha k Mi l i k , Ha k Gu n a Ban g un an at a u Ha k Pa k a i.
B er d a sar k an p er m oh on an dan p er ja n ji an t er sebu t ber ser t a b e ber a p a b er k a s p en un ja n g l a in n ya , Kep a l a Ka n t or Per t an ah an Ka bu p a t en / Kot a
m en er bi t k an Sur a t Kep u t u san Pem ber i a n Ha k a t a s T an ah ( SKP H) a t a s n am a p em oh on . Pen er bi t an SKP H i n i bu k a n sa a t lah ir n ya h a k a t a s t an ah d i a t a s tan ah Ha k Pen g el ol a a n .
3. Tahap Penerbitan Sertipikat
Set el a h sem u a s ya r a t t er p en u h i d a n ber d a sar k an we wen a n g ya n g d i m i l i ki , Kep a l a Kan t or Per tan ah an Ka bu p a t en / Kot a m en er bi t k an ser t i p i k a t h a k at a s t an ah , dan m em ber i k a n n ya k ep a d a ya n g b er sa n g k ut an ( p em oh on / p ih ak k et i g a ) se ba g a i t an d a bu k t i h a k. Sa at l ah ir / t er bi t n ya ser t i p i k a t ya n g d i l a k u k an ol eh Kep a l a Kan t or Per t an ah an Ka bu p a t en / Kot a m er u p a k an sa at l ah ir n ya h a k d an we wen an g ba g i p ih a k k et i ga
( i n vest or ) u n t uk
m en g g un a k an / m em an fa a t kan d an m en g el ol a ba g i a n tan ah h ak p en g el ol a a n t er sebu t .
Pi h a k k et i g a ya n g m em p er ol eh h a k a ta s t an ah d a l am p en g g un aan a t a u p em an fa a tan tan ah t i d a k bol eh b er t en tan g an d en gan p er jan ji an p en yer a h an ba g i an t an ah h ak p en g el ol a a n ( SPPT ) d an p er un t u kan t an ah ya n g t el ah d i t et a p k an , ba i k ol eh Pem eg a n g Ha k Pen g el ol a a n m a u p un d i t et a p k an ol eh p em er in tah d a er ah set em p a t se su a i d en g an R en ca n a T a ta Ru a n g Wi l a ya h ( RT RW) a t a u Ren ca n a Det a i l T a ta Ru a n g ( RDT L) .
4.2. Wewenang Gubernur Dalam Penguasaan Dan Pengelolaan Tanah Hak Pengelolaan Gubernur sebagai kepala daerah propinsi memiliki wewenang untuk mengurusi urusan bidang pertanahan sebagai bentuk delegasi
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 261 kewenangan dari Pemerintah Pusat yang
merupakan pelaksanaan otonomi daerah.
Pelimpahan wewenang oleh pemerintah kepada Gubernur, Bupati/Walikota untuk menjalankan fungsi-fungsi terinci disebut dengan dekonsentrasi. Pada dekonsentrasi tersebut wewenang untuk mengurus dilimpahkan oleh pemerintah pusat, tetapi wewenang pengaturannya masih tetap di tangan mereka.11 Wewenang tersebut salah satunya adalah pemberian ijin pemanfaatan tanah hak pengelolaan yang tujuannya memang diperuntukkan untuk pihak ketiga. Ijin pemanfaatan tanah hak pengelolaan, merupakan keputusan yang dikeluarkan pejabat daerah (Gubernur) sebagai pemegang hak pengelolaan.
Keputusan yang dikeluarkan oleh pejabat daerah termasuk dalam Surat Keputusan Tata Usaha Negara. Pasal 1 angka 9 Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 9 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 dan terakhir dengan Undang-Undang No.
51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara, menentukan:
Keputusan Tata Usaha Negara adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan atau pejabat tata usaha negara yang berisi tindakan hukum tata usaha negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata.
Indroharto mengatakan bahwa “suatu penetapan tertulis (beschikking) itu selalu merupakan salah satu bentuk dari Keputusan Badan atau Jabatan Tata Usaha Negara yang
11Arie Sukanti Hutagalung, Markus Gunawan, 2008,Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 109.
merupakan suatu tindakan hukum Tata Usaha Negara (administratieve rechtschandeling)12
Sebagai pemegang hak pengelolaan, Gubernur memiliki wewenang untuk memberikan ijin maupun mencabut. Pencabutan ijin ini dilakukan sebagai salah satu bentuk pengawasan dan kontrol yang dilakukan oleh Gubernur dalam hal terjadinya penyimpangan yang dilakukan oleh pihak ketiga pemegang hak atas tanah (HGB) di atas ttanah hak pengelolaan. Penyimpangan yang dimaksud ialah bila dalam pelaksanaannya tidak lagi sesuai dengan Surat Perjanjian Pemanfaatan Tanah (SPPT) dan mengakibatkan kerugian bagi daerah.
4.3. Kedudukan Hukum Tanah Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan yang ijin pemanfaatan tanahnya telah dicabut oleh Gubernur
Dicabutnya surat ijin pemanfaatan tanah hak pengelolaan oleh pemegangnya sebelum jangka waktu berakhir, memberikan konsekuensi pada status hukum hak guna bangunan yang berada di atasnya. Pencabutan ijin yang dilakukan oleh Gubernur tidak serta merta menghapus hak atas tanah (Hak Guna Bangunan) di atas Hak Pengelolaan. Apabila berdasarkan pengawasan yang dilakukan oleh Gubernur telah terjadi penyimpangan yang berakibat pada kerugian bagi pemegang Hak Pengelolaan, maka Gubernur dapat mengusulkan pemerintah cq. Kepala Kantor Pertanahan yang berwenang untuk membatalkan sertipikat hak atas tanah.
Pembatalan hak atas tanah tersebut memberi konsekuensi pada hapusnya hak atas tanah.
Hapusnya hak atas tanah menyebabkan tanah tersebut tidak lagi berstatus atau berkedudukan sebagai Hak Guna Bangunan atau dengan kata lain Hak Guna Bangunan menjadi hapus.
12Indroharto, 1995, Perbuatan Pemerintahan Menurut Hukum Publik dan Hukum Perdata, LPP-HAN, Jakarta, hal. 117
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 262 Faktor-faktor penyebab hapusnya Hak
Guna Bangunan dijabarkan dalam Pasal 35 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996, yaitu sebagai berikut:
1) Berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya;
2) Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
(a) Tidak dipenuhinya kewajiban- kewajiban pemegang dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam Hak Guna Bangunan;
(b) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan (garis bawah penulis);
(c) Putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
3) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4) Hak Guna Bangunannya dicabut;
5) Ditelantarkan;
6) Tanahnya musnah;
7) Pemegang Hak Guna Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan.
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, berdasarkan ketentuan Pasal 36 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1995 mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
Selanjutnya, Pasal 38 Peraturan Pemerintah No.
40 Tahun 1995 melahirkan kewajiban bagi bekas pemegang Hak Guna Bangunan untuk menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan. Segala perbuatan hukum yang dilakukan pada hak atas tanah tersebut termasuk perikatan yang timbul di atasnya menjadi batal demi hukum. Batal demi hukum (null and void) merupakan salah satu
pembatalan yang memiliki konsekuensi yuridis bahwa sejak awal perjanjian atau perikatan itu dianggap tidak pernah ada.13
V. Kedudukan Hukum Atas Alas Hak/Title Hak Guna Bangunan Dengan Beban Hak Tanggungan di atas Tanah Hak Pengelolaan yang ijinnya Dicabut Oleh Gubernur
5.1. Pembebanan Hak Tanggungan Terhadap Tanah Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan
Hak Guna Bangunan sebagai salah satu jenis hak atas tanah memiliki sifat yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Prosedur pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan pada dasarnya sama dengan prosedur pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Guna Bangunan pada umumnya, yaitu diawali dengan mengajukan permohonan kredit dengan mengisi formulir permohonan kredit yang telah disediakan oleh pihak bank.
Selanjutnya pihak bank menganalisis dan dilakukan evaluasi kredit yang digunakan sebagai dasar pertimbangan diterima atau ditolaknya permohonan kredit. Apabila pihak bank menyatakan layak dilanjutkan dengan negoisasi hingga terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak yang ditandai dengan penandatanganan perjanjian kredityang berupa surat pengakuan utang dengan pengikatan jaminan (berupa jaminan hak tanggungan) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat Bank. Setelah dilakukan pengikatan jaminan Hak Tanggungan, calon debitor dinyatakan telah memenuhi persyaratan, kemudian bank merealisasikan kredit kepada calon debitur.14
13Bung Pokrol, Batalnya Suatu Perjanjian, Hukum online, http: hukumonline.com diakses tanggal 15 Oktober 2014.
14Thomas Suyatno, 1993, Dasar-Dasar Hukum Perkreditan Edisi Ketiga, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, hal. 32
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 263 Pengikatan jaminan Hak Tanggungan
yang dilakukan dalam perjanjian kredit adalah melalui proses pembebanan Hak Tanggungan.
Pembebanan Hak Tanggungan ditentukan berdasarkan ketentuan Pasal 10 s/d Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan dan untuk pelaksanaannya diatur dalam Pasal 114 s/d Pasal 119 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.
3 Tahun 1997. Adapun prosedur pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui tahapan sebagai berikut:
1. Pemberian Hak Tanggungan dengan dibuatnya APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang didahului dengan perjanjian utang piutang yang dijamin.
2. Pendaftaran APHT kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan.
Pendaftaran ini merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
PPAT memiliki peran yang penting dalam pembebanan Hak Tanggungan, karena PPAT merupakan pejabat yang berwenang dalam pembuatan akta pemberian hak tanggungan, sehingga pemberian hak tanggungan tersebut dapat menjadi perbuatan hukum yang sah dengan dibuatkan akta otentik. Akta otentik berupa Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) ini dapat memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi para pihak (Pemberi dan Penerima Hak Tanggungan).
5.2. Akibat Hukum Pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan Di Atas Tanah Hak Pengelolaan Yang Ijin Pemanfaatan Tanahnya dicabut Oleh Gubernur
Terhadap tanah Hak Guna Bangunan yang berada di atas tanah Hak Pengelolaan yang ijin pemanfaatannya telah dicabut oleh Gubernur,
memberi akibat hapusnya status hak guna bangunan pada tanah tersebut. Hapusnya hak atas tanah menyebabkan hapusnya hapusnya hak tanggungan, hal ini berdasarkan pada ketentuan Pasal 18 Undang-Undang Hak Tanggungan, yang menentukan bahwa hapusnya hak tanggungan karena: 1) hapusnya utang yang dijamin hak tanggungan; 2) dilepaskannya hak tanggungan oleh kreditur pemegang hak tanggungan yang dinyatakan dengan akta yang diberikan kepada pemberi hak tanggungan; 3) pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli objek hak tanggungan, jika hasil penjualan objek hak tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua utang debitur; 4) hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tannggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin. Piutang kreditur masih tetap ada, tetapi bukan lagi piutang yang dijamin secara khusus berdasarkan kedudukan istimewa kreditur. Artinya kedudukan krediturnya berubah menjadi kreditur biasa/konkuren (Pasal 1131 jo. Pasal 1132 BW). Hak atas tanah dapat hapus karena hal-hal dalam Pasal 27, 34, dan 40 UUPA atau peraturan perundang-undangan lainnya. Salah satu hal tersebut adalah karena pencabutan ijin pemanfaatan tanah oleh pejabat yang berwenang dengan alasan tidak dipenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengeloaan.
Pendaftaran hapusnya hak tanggungan yang disebabkan oleh hapusnya hak yang dibebani Hak Tanggungan dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya berdasarkan keputusan dari pejabat yang berwenang mengenai pembatalan atau pencabutan hak yang bersangkutan. Hal ini diatur dalam Pasal
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 264 122 ayat (4) Peraturan Menteri Negara Agraria
No. 3 Tahun 1997.
Hapusnya Hak Tanggungan mempunyai akibat hukum terhadap kedudukan kreditor pemegang Hak Tanggungan yaitu berubah posisinya dari yang semula menjadi kreditor preferen sebagai pemegang jaminan kebendaan (memiliki kedudukan yang diutamakan dalam pelunasan piutang) menjadi kreditor konkuren yang mempunyai hak perseorangan (hak yang timbul dari jaminan umum atau jaminan yang timbul dari undang-undang sebagaimana tercantum dalam Pasal 1131 BW). Walaupun perjanjian kredit utang piutang antara kreditur dan debitur tetap ada (tetap berlangsung), tetapi kedudukan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan yang sebelumnya didahulukan dalam pelunasan utangnya (kreditur preferen) menjadi berubah statusnya menjadi kreditur konkuren.15 Kedudukannya akan menjadi sama dengan kedudukan para kreditur lainnya yang bukan pemegang hak tanggungan yang tidak diutamakan pelunasan piutangnya dan para kreditur tersebut bersama-sama sebagai kreditur konkuren.
Pasal 1131 BW menegaskan tanggung jawab seseorang atas perikatan/utangnya, yaitu segala kebendaan si berutang baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan seseorang. Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama bagi semua orang yang menghutang kepadanya, pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi menurut kesimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara para yang berpiutang tersebut ada alasan yang sah untuk didahulukan (sebagai kreditur Preferen).
15Rachmadi Usman, 1999, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan atas Tanah, Djambatan, Jakarta, hal 125-126.
Pada perjanjian kredit, hak tanggungan memilliki posisi yang penting terutama dalam pengamanan apabila kredit yang diberikan mengalami kegagalan atau terjadinya wanprestasi. Dengan hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan, maka kreditur tidak lagi berkedudukan sebagai kreditor preferen serta memiliki hak jaminan yang kuat dan kepastian hukum akan diprioritaskan pelunasan piutangnya oleh debitur.
Sebagai pihak yang nantinya akan dirugikan akibat hapusnya hak atas tanah yang diagunkan, kreditor dapat melakukan upaya.
Upaya tersebut dilakukan dengan pencantuman kuasa dalam APHT atas tanah yang bersangkutan, dimana hal tersebut telah dimungkinkan dalam Pasal 11 ayat (2) huruf d Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu janji yang memberikan kewenangan kepada
pemegang Hak Tanggungan untuk
menyelamatkan objek hak tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek hak tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
Dengan adanya klausula tersebut, kreditor dapat melindungi objek jaminan dan memastikan bahwa dirinya yang pertama akan mendapat pemenuhan piutang.
Hapusnya status hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan menyebabkan hapusnya hak tanggungan. Setelah hak tanggungan ini hapus, demi ketertiban administrasi dilakukan pencoretan atau roya hak tanggungan. Pencoretan hak tanggungan ini tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap hak tanggungan yang bersangkutan yang sudah dihapus. Roya atau pencatatan hapusnya hak tanggungan diatur dalam Pasal 22 Undang- Undang Hak Tanggungan. Pencatatan hapusnya
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 265 hak tanggungan tersebut dilakukan oleh Kepala
Kantor Pertanahan dengan mencoret catatan adanya hak tanggungan pada buku tanah dan sertipikat objek yang dijadikan jaminan, dalam waktu tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari pihak yang berkepentingan.
Mengenai hak tanggungan yang hapus karena „hak yang dibebani hapus‟ pendaftaran hapusnya dilakukan berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang mengenai pembatalan atau pencabutan hak yang bersangkutan.
Pendaftaran hapusnya hak tanggungan ini dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya (Pasal 122 Peraturan Menteri Negara Agraria No. 3 Tahun 1997). Selanjutnya dalam pasal 123 Peraturan Menteri Negara Agraria tersebut diatur pendaftaran hapusnya hak tanggungan yang dilakukan dengan : 1) mencoret catatan mengenai adanya Hak Tanggungan di dalam buku tanah hak yang dibebani dan sertipikatnya; 2) mencantumkan catatan di dalam buku tanah Hak Tanggungan bahwa Hak Tanggungan itu sudah hapus dan buku tanah hak tanggungan tidak berlaku lagi;
3) menarik sertipikat hak tanggungan dan mencantumkan catatan bahwa hak tanggungan teresbut sudah hapus dan sertipikat tersebut tidak berlaku lagi, apabila sertipikat hak tanggungan tersebut tidak dapat ditarik, dalam buku tanah Hak Tanggungan dicantumkan catatan bahwa sertipikat tersebut tidak dapat ditarik.
VI. Penutup 6.1. Simpulan
Status hukum hak atas tanah (Hak Guna Bangunan) di atas tanah Hak Pengelolaan yang ijin pemanfaatan tanahnya telah dicabut oleh Gubernur, tidak lagi berstatus sebagai Hak Guna Bangunan, dengan kata lain hak atas tanahnya menjadi hapus. Dicabutnya surat keputusan pemanfaatan tanah hak pengelolaan
oleh Gubernur merupakan wujud dari pengawasan dan kontrol yang dilakukan sebagai pemegang Hak Pengelolaan.
Kewenangan mencabut ini didasarkan pada delegasi wewenang bidang pertanahan dari Pemerintah Pusat sebagai konsekuensi Hak Menguasai Negara atas Tanah. Atas dasar pencabutan ijin pemanfaatan tanah ini Gubernur dapat mengusulkan kepada Kepala Badan Pertanahan Provinsi untuk membatalkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang memberi konsekuensi yuridis pada hapusnya Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan
Akibat hukum dari pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan yang ijin pemanfaatan tanahnya telah dicabut oleh Gubernur menyebabkan Hak Tanggungan menjadi hapus.
Karena dengan hapusnya hak atas tanah maka berakibat pada segala perbuatan hukum yang dilakukan termasuk pembebanan hak tanggungan. Perjanjian kredit masih tetap ada, hanya saja kreditor tidak lagi memiliki hak istimewa sebagai pemegang hak tanggungan atas jaminan yang diberikan berupa hak atas tanah tersebut.
6.2. Saran
1 . Kep a d a Pem er i n t ah Pr ovi n si ( Gu b er n ur ) seba g a i p em eg a n g Ha k Pen g el ol a a n a g ar l ebi h m em ah am i es en si d a r i p em b er i an h a k p en g el ol a a n at a s t an ah k ep a d a p i h a k k et i g a . Kon tr ol d an p en g a wa sa n t er h a d a p p em ber i an i ji n p em an fa a t an t an ah san ga t d i p er l u k an un t u k m em in i ma l i sir t er ja d i n ya p en yi m p a n gan ya n g n an t in ya d a p a t m er u gi k an Pem er i n tah d an ju g a r a k ya t .
Kep a d a P em eg a n g Ha k a t a s T an ah d a p at m en g a ju k an u p a ya
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 266 h u k u m at a s p em ba t a l an ( p en ca bu t a n
i ji n ) ya n g d il a k u k an ol e h Pem eg a n g Ha k Pa n g el ol a a n . Up a ya h u k u m in i d i d a sar k an p a da pr in si p p er sa ma an h u k u m d an p er l in d un g an h u k u m ya n g sei m ba n g a n t ar a Neg a r a ( i n st an si Pem er in t ah sel a k u p em eg a n g Ha k Pen g el ol a a n ) d en g an wa r g a n eg ar a (e q u a l i ty b e f o re t h e l a w) .
2. Kepada Bank sebagai kreditur harus memastikan bahwa telah terpenuhinya
syarat berupa persetujuan dari pemegang hak pengelolaan sebagai persetujuan pengalihan apabila terjadi wanprestasi.
Selain itu dapat mencantumkan klausula dalam APHT, yaitu janji yang memberikan kewenangan pada kreditor untuk melindungi objek jaminan dan memastikan bahwa dirinya yang pertama akan mendapat pemenuhan piutang sebagaimana ditentukan dalam Undang-Undang Hak Tanggungan.
Da f t a r B ac a a n A. Buku
Ba d r u l z am an , Mar i am Dar u s, 1 9 8 7, B a b - b a b Te n t a n g C re d i t ve rb a n d , Ga d a i d a n Fi d u c i a m c e t ak a n I V, Al umn i Ban d un g .
Hutagalung,Arie Sukanti dan Markus Gunawan, 2008, Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Ibrahim, Johannes, 2004, Cross Default dan Cross Collateral sebagai Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, PT Refika Aditama, Bandung.
Indroharto, 1995, Perbuatan Pemerintahan Menurut Hukum Publik dan Hukum Perdata, LPP-HAN, Jakarta.
Rahman, Hassanudin, 1998, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung.
Soerodjo, Irawan, 2014, Hukum Pertanahan Hak Pengelolaan atas Tanah, LaksBang Mediatama, Yogyakarta.
So f wa n , Sr i Soed e wi Ma s j ch oen , 1 9 8 1 , Hu k u m Pe rd a t a , Ha k J a mi n a n A t a s Ta n a h, Li b er t y, Yog ya k a r t a .
Subekti, 1996, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta.
Supramono, Gatot, 1996, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, Djambatan, Jakarta.
Supriyadi, 2010, Aspek Hukum Tanah Aset Daerah Menemukan Keadilan, Kemanfaatan, dan Kepastian atas Eksistensi Tanah Aset Daerah, PT. Prestasi Pustakaraya, Jakarta.
Sutedi, Adrian, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta.
Suyatno, Thomas, 1993, Dasar-Dasar Hukum Perkreditan Edisi Ketiga, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Usman, Rachmadi 1999, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan atas Tanah, Djambatan, Jakarta.
B. Tesis
Caroline Syah, 2012, Perlindungan Hukum Bagi Pemberi Hak Tanggungan, Pemegang Hak Tanggungan, dan Pihak Ketiga dalam Kaitannya Dengan Keabsahan Akta Pemberian Hak Tanggungan (Analisis Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1910 K/PDT/2005, Tesis, Fakultas Hukum Universitas Indonesia Program Studi Magister Kenotariatan Depok.
C. Internet
Jurnal Ilmi ah P rodi Magister Kenot ariatan, 2015 - 2016 267 Bung Pokrol, Batalnya Suatu Perjanjian, Hukum online, http: hukumonline.com
*****
