MAKALAH TEKNIK PEMBUATAN AKTA 2

(1)

PERAN NOTARIS DAN PPAT DALAM MENERBITKAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB DAN AKTA JUAL BELI (AJB)

Mata Kuliah : Teknik Pembuatan Akta (TPA) 2

Disusun Oleh:

Kelompok 5

RAFIQA NUZULA (2303202010014) SARAH MAILAN SIREGAR (2303202010027) MUHAMMAD FARIS ATHA (Fast Track)

Dosen Pengajar

Dr. Muhammad Zaki, S.H., M.Kn

MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SYIAH KUALA

2024

(2)

i DAFTAR ISI

DAFTAR ISI... i

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Rumusan Masalah ... 2

C. Tujuan Penulisan ... 2

BAB II PEMBAHASAN ... 3

A. Tinjauan Umum tentang Akta Jual Beli ... 3

B. Tinjauan Umum Perjanjian Pengikatan Jual Beli ... 8

C. Kekuatan Hukum dari PPJB yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT ... 9

D. Perlindungan Hukum bagi Para Pihak dalam PPJB ... 11

E. Manfaat Adanya PPJB sebagai Perjanjian Pendahuluan ... 13

BAB III PENUTUP ... 14

A. Kesimpulan ... 14

B. Saran ... 15

DAFTAR PUSTAKA ... 16

(3)

1 BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Perjanjian jual beli merupakan suatu perjanjian yang paling lazim diadakan diantara para anggota masyarakat. Wujud dari perjanjian jual beli adalah rangkaian hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari kedua belah pihak yang saling berjanji, yaitu si penjual dan pembeli. Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1457, jual beli termasuk perjanjian dimana pihak yang mempunyai tanah disebut “penjual”, berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain yang disebut “pembeli”. Adapun syarat sahnya perjanjian jual beli dijelaskan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.¹

Perjanjian pengikatan jual beli ini merupakan perjanjian pendahuluan, maka biasanya di dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji yang mengandung ketentuan- ketentuan mana kala syarat-syarat untuk jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah terpenuhi. Tentu saja para pihak setelah syarat untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang lagi untuk melaksanakan jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sebelum dilakukan perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari pihak-pihak yang terlibat, satu atau lebih pihak terlebih dahulu melakukan persetujuan. Pengertian dari perjanjian pengikatan jual beli dapat dipahami dengan menguraikan kata-kata dalam frasa tersebut menjadi perjanjian dan pengikatan jual beli. R. Subekti menjelaskan bahwa perjanjian pengikatan jual beli adalah kesepakatan antara penjual dan pembeli sebelum transaksi jual beli dilakukan, yang mungkin melibatkan persyaratan tertentu seperti belumnya sertifikat kepemilikan tanah atau belumnya pelunasan harga.2

PPJB dibuat sebagai langkah awal sebelum formalisasi dengan AJB di hadapan PPAT. Pengertian dan peran PPJB yang disusun bersama Notaris sebenarnya tidak berbeda dengan perjanjian pada umumnya. PPJB dibuat secara tertulis karena beberapa alasan,

1 Abdulkadir Muhammad, 2000, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm.224-225.

2 M. Luthfan Hadi Darus, 2016, Hukum Notariat dan Tanggungjawab Jabatan Notaris, UII Press, Yogyakarta, hlm. 37.

(4)

2

seperti belumnya pelunasan harga³. Namun, yang membedakan PPJB adalah keberadaannya yang terbuka sesuai dengan ketentuan Buku III KUHPerdata, yang memberikan kebebasan kepada pihak untuk membuat perjanjian dengan isi dan bentuk yang mereka inginkan, asal sesuai dengan hukum yang berlaku.

B. Rumusan Masalah

1. Bagaimana kekuatan hukum dari PPJB yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT?

2. Bagaimana perlindungan hukum bagi para pihak dalam PPJB?

3. Apa manfaat dari adanya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan?

C. Tujuan Penulisan

1. Untuk mengetahui kekuatan hukum dari PPJB yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT;

2. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi para pihak dalam PPJB;

3. Untuk mengetahui manfaat dari adanya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan.

3 Dewi Kurnia Putri, Amin Purnawan, 2017, Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas, Jurnal Akta Vol. 4 No. 4, hlm. 632

(5)

3 BAB II PEMBAHASAN

A. Tinjauan Umum tentang Akta Jual Beli 1. Pengertian Jual Beli

Menurut Hukum Perdata Jual Beli adalah salah satu macam perjanjian/perikatan yang termuat dalam Buku III KUH Perdata tentang Perikatan. Dalam hal jual beli tanah dari bunyi Pasal 1457: “Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan.

Berdasarkan pengertian dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, jual beli termasuk perjanjian. Adapun syarat sahnya perjanjian sesuai Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, adalah adanya kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya, adanya kecakapan untukbmembuat suatu perikatan, adanya suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal. Jika syarat mengenai kesepakatan dan kecakapan (syarat subyektif) tidak dipenuhi, maka suatu perjanjian dapat dibatalkan, maksudnya perjanjian tetap ada sampai adanya keputusan dari hakim. Sedangkan jika syarat mengenai suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal (syarat obyektif) tidak dipenuhi, maka suatu perjanjian batal demi hukum maksudnya sejak awal dianggap tidak ada perjanjian.⁴

Istilah perjanjian jual beli berasal dari terjemahan contract of sale. Perjanjian jual beli diatur dalam Pasal 1457 s.d Pasal 1450 KUHPerdata. Yang dimaksud perjanjian jual beli dalam Pasal 1457 KUHPerdata adalah suatu persetujuan dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Esensi dari definisi ini penyerahan benda dan membayar harga.

Definisi ini ada kesamaannya dengan definisi yang tercantum dalam Artikel 1493 BW. Perjanjian jual beli adalah persetujuan dimana penjual mengikatkan dirinya untuk

4 Salim HS, 2011, Pengantar Hukum Perdata Tertulis, Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 165.

(6)

4

menyerahkan kepada pembeli suatu barang sebagai milik (eigendomte leveren) dan menjaminnya (vrijwaren) pembeli mengikat diri untuk membayar harga yang diperjanjikan. Ada tiga hal yang tercantum dalam definisi ini, yaitu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan barang kepada pembeli dan menjaminnya, serta membayar harga.

2. Bentuk dan Substansi Jual Beli

KUHPerdata tidak menentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian jual beli.

Bentuk perjanjian jual beli dapat dilakukan secara lisan maupun tertulis. Perjanjian jual beli secara lisan cukup dilakukan berdasarkan konsensus para pihak tentang barang dan harga. Perjanjian jual beli secara tertulis dibuat oleh para pihak dalam bentuk tertulis, apakah itu dalam bentuk akta di bawah tangan maupun akta otentik. Perjanjian jual beli tanah biasanya dibuat dalam akta otentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang.

Pejabat yang berwenang untuk membuat akta jual beli tanah adalah camat dan atau notaris PPAT. Biasanya akta jual beli tanah tersebut telah ditentukan bentuknya dalam sebuah formulir. Para camat atau notaris PPAT tinggal megisi hal-hal yang kosong dalam akta jual beli tersebut.

3. Saat Terjadinya Jual Beli

Fungsi unsur-unsur pokok essentialia perjanjian jual beli adalah barang dan harga.

Sesuai dengan asas konsensualisme yang menjiwai hukum perjanjian KUHPerdata perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan pada detik tercapainya sepakat mengenai barang dan harga. Begitu kedua pihak setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah.

Konsensualisme berasal dari perkataan konsensus yang berarti kesepakatan, dengan kesepakatan dimaksudkan bahwa diantara pihak-pihak yang bersangkutan tercapai suatu persesuaian kehendak, artinya: apa yang dikehendaki oleh orang lain.

Kedua kehendak itu bertemu dalam sepakat, accord/ok dan lain lain sebagainya ataupun dengan bersama-sama menaruh tanda tangan di bawah pernyatan-pernyataan tertulis sebagai tanda (bukti) bahwa kedua belah pihak telah menyetujui segala apa yang tertera diatas tulisan itu, bahwa apa yang dikehendaki oleh yang satu itu adalah juga yang dikehendaki oleh yang lain atau bahwa kehendak mereka adalah sama, sebenarnya tidak

(7)

5

tepat yang betul adalah bahwa yang mereka kehendaki adalah sama dalam kebalikannya.⁵

4. Kewajiban Penjual dan Pembeli a. Kewajiban Penjual

- Kewajiban Menyerahkan Hak Milik, meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan itu dari si penjual kepada si pembeli, oleh karena KUHPerdata mengenal tiga macam barang, yaitu barang bergerak, barang tetap dan barang tak bertubuh (dengan mana dimaksudkan piutang, penagihan atau claim), maka menurut KUHPerdata juga ada tiga macam penyerahan hak milik yang masing- masing berlaku untuk masing-masing macam barang itu:⁶

1) Untuk barang bergerak cukup dengan penyerahan kekuatan atas barang itu, Pasal 612 KUHPerdata: “Penyerahan kebendaan bergerak, terkecuali yang tak bertubuh dilakukan dengan penyerahan yang nyata akan kebendaan itu oleh atau atas nama pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan dalam mana kebendaan itu berada. Penyerahan tak perlu dilakukan, apabila kebendaan yang harus diserahkan, dengan alasan hak lain telah dikuasai oleh orang yang hendak menerimanya”

2) Untuk barang tetap (tak bergerak) dengan perbuatan yang dinamakan

“balik nama”, dalam bahasa Belanda overschrijving dimuka Pegawai Kadaster yang juga dinamakan Pegawai Balik nama atau Pegawai Penyimpanan hipotik, yaitu menurut Pasal 616 dihubungkan dengan Pasal 620, pasal-pasal nama berbunyi: “Penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akan akta yang bersangkutan dengan cara seperti ditentukan dalam Pasal 620”

Segala sesuatu yang mengenai tanah tersebut, sudah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (Undang-Undang No. 5 Tahun 1960).

5 R.Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, PT. Citra aditya Bakti, Bandung, hlm.7.

6 Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, 2006, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, hlm.34.

(8)

6

Selanjutnya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yang merupakan peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Pokok Agraria, dalam Pasal 19 menentukan bahwa jual-beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sedangkan menurut maksud peraturan tersebut hak milik atas tanah juga berpindah pada saat dibuatnya akta dimuka pejabat tersebut. Sebagaimana diketahui, KUHPerdata menganut sistem bahwa perjanjian jual-beli itu hanya “obligator”

saja, artinya bahwa perjanjian jual beli baru meletakan hak dan kewajiban bertimbal balik antara pihak penjual dan pembeli.

- Kewajiban menanggung kenikmatan tentram dan menanggung terhadap cacat-cacat tersembunyi (vrijwaring,warranty), merupakan konsekuensi dari pada jaminan oleh penjual diberikan kepada pembeli bahwa barang yang dijual dan dilever itu adalah sungguh-sungguh miliknya sendiri yang bebas dari sesuatu beban atau tuntutan dari sesuatu pihak. Kewajiban tersebut menemukan realisasinya dalam kewajiban untuk memberikan penggantian kerugian jika sampai terjadi si pembeli karena suatu gugatan dari pihak ketiga, dengan putusan hakim dihukum untuk menyerahkan barang yang telah dibelinya kepada pihak ketiga tersebut. Kejadian ini dalam bahasa Inggris dikenal dengan nama “eviction”. Apabila pihak pembeli sewaktu digugat dimuka Pengadilan oleh pihak ketiga, dapatlah ia meminta kepada hakim agar si penjual diikutsertakan di dalam proses yang akan atau sedang berjalan. Peristiwa ini dalam hukum acara perdata terkenal dengan nama pengikutsertaan (voeging).

Mengenai kewajiban untuk menanggung cacat-cacat tersembunyi (verborgen gebreken, hidden defects) dapat diterangkan bahwa si penjual diwajibkan menanggung terhadap cacat-cacat tersembunyi pada barang yang dijualnya yang membuat barang tersebut tak dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud atau mengurangi pemakaian itu.

b. Kewajiban Pembeli

Kewajiban utama si pembeli ialah membayar harga pembelian pada waktu dan ditempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian. Harga tersebut harus berupa sejumlah uang. Meskipun mengenai hal ini tidak ditetapkan dalam suatu

(9)

7

pasal undang-undang, namun sudah dengan sendirinya termaktub di dalam pengertian jual-beli, oleh karena bila tidak, umpamanya harga itu berupa barang, maka itu akan merubah perjanjiannya menjadi tukar menukar atau kalau harga itu berupa suatu jasa, perjanjiannya akan menjadi suatu perjanjian kerja dan begitu seterusnya.⁷

Apabila pembeli tidak membayar harga barang tersebut si penjual dapat menuntut pembatalan perjanjian sebagai mana halnya pembeli dapat menuntut pembatalan perjanjian jika penjual tidak menyerahkan barangnya.

5. Akta Jual Beli

Akta Jual beli merupakan salah satu aspek legal yang perlu diperhatikan dalam setiap transaksi. Akta jual beli merupakan bukti otentik secara hukum bahwa sudah membeli tanah, rumah, bangunan atau properti dari pihak penual secara lunas dan berfungsi untuk mengurus surat-surat peralihan dari pemilik lama ke pemilik baru.

Sebab dalam penerbitan sertifikat untuk pemilik baru Akta Jual Beli harus turut disertakan.

Akta Jual Beli (AJB) adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB telah diatur sedemikian rupa melalui Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah dan Peraturan Kepala Badan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.

Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak atas tanah dan bangunan ke kantor pertanahan setempat atau yang biasa dikenal dengan istilah balik nama sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang

7 Ibid.

(10)

8

melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari pihak penjual kepada pihak pembeli.⁸

B. Tinjauan Umum Perjanjian Pengikatan Jual Beli 1. Pengertian Perjanjian Jual Beli

Perjanjian pengikatan jual beli adalah suatu perbuatan hukum yang dilakukan pihak penjual dan pihak pembeli di mana masing-masing pihak dituntut untuk melakukan satu atau lebih prestasi sebelum dilakukannya jual beli dikarenakan ada pembayaran terhadap objek jual beli belum dapat dilunaskan unsur-unsur yang belum terpenuhi, yaitu surat-surat atau dokumen tanah masih dalam proses/belum lengkap, obyek atau bidang tanah belum dapat dikuasai oleh para pihak, pihak penjual ataupun pihak pembeli, dalam hal ini pemilik asal ataupun pemilik baru dan besaran obyek jual beli masih dalam pertimbangan para pihak.⁹

Umumnya PPJB dibuat secara otentik atau dibuat di hadapan notaris selaku pejabat umum, sebaliknya ada juga PPJB yang dibuat di bawah tangan. Berdasarkan pengertian diatas dijelaskan, bahwa PPJB dibuat sebelum dilakukannya jual beli, hal ini berarti bahwa PPJB merupakan suatu perjanjian pendahuluan yang dibuat sebelum dilaksanakannya perjanjian yang utama.

2. Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Perjanjian pengikatan jual beli sebagai perjanjian pendahuluan memiliki beberapa fungsi yaitu:

a. Mengikat harga sebelum dibuatnya Akta Jual Beli (AJB);

b. Dapat memperoleh hak kepemilikan tanah sebelum Akta Jual Beli (AJB) dibuat;

c. Memudahkan transaksi jual beli terhadap kedua belah pihak.

Berdasarkan beberapa fungsi di atas, dapat disimpulkan bahwa perjanjian pengikatan jual beli memiliki fungsi untuk mempersiapkan, menegaskan bahkan

8 R. Soeroso, 2011, Perjanjian di bawah Tangan, Sinar Grafika, Jakarta, hlm.6.

9 R.Subekti, Op. Cit., hlm.8.

(11)

9

memperkuat perjanjian utama/pokok yang akan dilakukan karena perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian awal untuk lahirnya perjanjian pokoknya.

3. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Isi dari perjanjian pengikatan jual beli adalah berupa janji-janji atau ketentuan tentang pemenuhan terhadap syarat-syarat dalam perjanjian jual beli seperti janji untuk melakukan pengurusan sertifikat tanah sebelum jual beli dilakukan yang diurus oleh salah satu pihak atau hak dan kewajiban masing-masing pihak sebelum akta jual beli dibuat, selain janji-janji biasanya dalam perjanjian pengikatan jual beli juga dicantumkan tentang hak memberikan kuasa kepada pihak pembeli.

Menurut Pasal 1792 KUHPerdata pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kekuasaannya (wewenang) kepada seseorang lain, yang menerimanya untuk atas namanya menyelenggarakan urusan, hal ini terjadi apabila pihak penjual berhalangan untuk hadir dalam melakukan penandatanganan akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

4. Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang lahir akibat adanya sifat terbuka dari Buku III KUHPerdata yang memberikan kebebasan yang seluas- luasnya kepada subyek hukum untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja dan berbentuk apa saja, asalkan tidak melanggar peraturan perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan. Lahirnya perjanjian pengikatan jual beli karena kebutuhan dan tidak diatur secara tegas dalam bentuk peraturan perundang-undangan maka perjanjian pengikatan jual beli tidak mempunyai bentuk tertentu dengan kata lain perjanjian pengikatan jual beli ini berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas.

C. Kekuatan Hukum dari PPJB yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT

Para pihak dalam proses jualbeli tanah,atau bangunan melakukan PPJB karena beberapa alasan diantaranya sebagai berkut:

1. Belum dapat dilakukan pembayaran terhadap objek secara penuh atau lunas;

2. Berkas administrasi yang berupa surat/dokumen objek belum dapat dilengkapi;

(12)

10

3. Belum dapat dikuasainya objek oleh para pihak penjual ataupun pembeli; dan

4. Pertimbangan mengenai nilai objek diperjualbelikan yang masih belum ada kesepakatan antara para pihak.

PPJB pada umumnya dilakukan dengan cara pembeli melakukan pembayaran secara bertahap sesuai dengan jadwal yang ditentukan. Sebaliknya, para developer mengikatkan dirinya kepada pembeli untuk menyelesaikan pembangunan sesuai dengan jadwal yang telah disepakati bersama pula. Dengan demikian, merupakan suatu kewajiban bagi pembeli untuk mambayar pada jadwal yang telah ditentukan juga dapat ditetapkan suatu syarat yang bersifat timbal balik.

Pengaturan PPJB dalam KUHPerdata pada dasarnya tidak ditemukan secara tegas.

Konteks PPJB ini pada prinsipnya sama dengan konteks hukum perikatan/ perjanjian dalam Burgerlijk Wetboek voor Indonesie (BW), di mana PPJB ini dapat dikatakan suatu perjanjian yang timbul dari adanya sifat terbuka dari Buku III KUHPerdata, yang memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada subjek hukum untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja dan berbentuk apa saja, asalkan tidak melanggar peraturan perundang-undangan, ketertiban umum, dan kesusilaan.

Adapun perjanjian atau persetujuan itu merupakan suatu perbuatan yang saling mengikatkan diri, baik terhadap 1 (satu) orang saja, atau lebih. Selain itu, perjanjian juga dapat diartikan bahwa merupakan peristiwa yang saling mengikatkan antara diri dengan orang lain yang keduanya saling berjanji dalam hal pelaksanaan sesuatu hal yang diperjanjikan. Jenis dari suatu perjanjian dapat dibedakan menjadi perjanjian:

a. Timbal balik;

Cuma-cuma dan Atas beban;

Khusus dan umum;

Kebendaan dan obligatoir;

Konsensuil dan riil; dan

Perjanjian-perjanjian yang sifatnya istimewa.

Suatu PPJB juga mempunyai syarat sah yang tercantum juga pada Pasal 1320 BW,

“Untuk sahnya perjanjian diperlukan empat syarat:

sepakat mereka yang mengikatkan diri;

(13)

11 kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

suatu hal tertentu;

suatu sebab yang halal

Pejabat umum yang berwenang dalam pembuatan PPJB dan AJB ini berbeda, di mana untuk PPJB dibuat di hadapan Notaris, sedangkan untuk AJB dibuat di hadapan PPAT setempat, sehingga bentuk dari PPJB dan AJB tersebut yaitu berupa akte otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna kecuali dapat dibuktikan sebaliknya. Asas yang digunakan pada saat pembuatan PPJB tersebut yaitu asas kebebasan berkontrak (contractvrijheid) karena Notaris akan membuatkan akta PPJB sesuai yang dikehendaki para pihak, dengan tidak menutup kemungkinan para pihak akan menyerahkan sepenuhnya kepada Notaris terkait muatan/ isi dari PPJB tersebut. Dengan adanya asas kebebasan berkontrak tersebut, maka kebebasan itu ada batasannya, yaitu tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum.

Dengan telah dibuatnya PPJB dalam bentuk akta otentik, maka hal tersebut dapat dijadikan sebagai bentuk keseriusan antara para pihak untuk melakukan proses jual beli tanah dan/atau bangunan yang diperjanjikan dengan adanya syarat-syarat tertentu maupun klausula kuasa dan penyerahan di dalamnya. Akta otentik ini juga dapat digunakan sebagai alat bukti yang kuat apabila di kemudian hari terjadi sengketa atau permasalahan yang diakibatkan dari pelaksanaan prestasi atau isi dari PPJB tersebut, sehingga hak dan kewajiban dari para pihak dalam PPJB dapat terjamin.

D. Perlindungan Hukum bagi Para Pihak dalam PPJB

PPJB sebelum AJB dilakukan apabila ada kondisi tertentu yang mengharuskan untuk melakukan proses tersebut. Praktik PPJB ini seringkali digunakan oleh para pengembang (developer) yang bisa berfungsi sebagai uang muka pembayaran dari pembeli. Oleh karena itu, harus diperhatikan dalam PPJB ini, yaitu objek PPJB, jaminan dari penjual, kewajiban penjual, kewajiban pembeli, dan isi muatan PPJB.

Dengan telah ditandatanganinya PPJB oleh semua pihak di hadapan pejabat umum, maka PPJB tersebut termasuk ke dalam akta autentik, sehingga kedudukan akta autentik tersebut bersifat sempurna, kecuali dibuktikan sebaliknya. Perlindungan hukum kepada

(14)

12

para pihak dilihat dari 2 (dua) perspektif atau sudut pandang, yaitu perlindungan hukum oleh Penjual. ¹⁰

Pada PPJB terdapat hak dan kewajiban dari penjual dan pembeli. Adapun contoh yang dipraktekkan misalnya dalam PPJB mewajibkan pembeli untuk melakukan pembayaran sejumlah uang dengan ada jangka waktu yang telah disepakati, serta dikaitkan juga dengan adanya persyaratan batal apabila hal tersebut tidak dilaksanakan sesuai ketentuan PPJB. Penjual juga mempunyai kewajiban untuk melakukan penyerahan objek apabila persyaratan dalam PPJB sudah dilaksanakan, sehingga nantinya pembeli akan menandatangani BAST (Berita Acara Serah Terima) objek.

Akta PPJB adalah jenis “partij akte”, akta tersebut memuat kehendak para pihak, janji para pihak serta hak dan kewajiban para pihak, didalam akta tersebut memuat berbagai macam isi yang dikehendaki para pihak di hadapan notaris. Klausul mengenai jangka waktu pemenuhan hak dan kewajiban harus di cantumkan pada akta PPJB, sebab akan muncul ketidakpastian bagi para pihak untuk mendapatkan hak dan kewajibannya. Suatu akta akan menjadi masalah apabila salah satu pihak tidak memenuhi prestasinya atau salah satu pihak merasa dirugikan.

Hal ini menyebabkan kerugian bagi para pihak yang telah membuat dan menyepakati akta yang telah dibuat, tetapi dalam perjalanannya suatu akta perjanjian tidak berjalan sesuai dengan kesepakatan para pihak yang membuatnya, terdapatnya kondisi yang berakibat suatu perjanjian harus berakhir tidak sesuai dengan kesepakatan awal. Terdapat beberapa faktor yang mengakibatkan terjadinya pembatalan akta jual beli tersebut, yaitu:

1. Harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak dilunasi oleh pihak pembeli sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan;

2. Para pihak tidak melunasi kewajibannya dalam membayar pajak; dan

3. Dokumen-dokumen tanahnya yang diperlukan untuk proses peralihan hak atas tanah belum selesai sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan.

Maka dari itu terdapat perlindungan hukum bagi para pihak untuk melindungi kepentingannya dan memberikan suatu kepastian hukum dalam akta PPJB.

10 Gusti Ayu Agung Winda Utami Dewi, I Made Dedy Priyanto, Kadek Sarna , Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual – Beli Apartemen Melalui Pemesanan

(15)

13

Berbeda dengan perlindungan terhadap calon penjual, perlindungan terhadap pembeli biasanya selain dilakukan dengan persyaratan juga di ikuti dengan permintaaan pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Tujuannya adalah apabila pihak penjual tidak memenuhinya maka pihak pembeli dapat menuntut dan dan memintakan ganti rugi sesuai dengan kesepakatan yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli.

E. Manfaat Adanya PPJB sebagai Perjanjian Pendahuluan

PPJB ini bersifat sementara, dalam hal ini yaitu pengikat sementara antar penjual dengan pembeli Ketika para pihak menunggu proses AJB yang nantinya dibuat di hadapan PPAT. Adapun yang dimaksud dengan pengikat sementara ini yakni penjual bersedia mengikat kepada pembeli untuk menjual objek yang diperjanjikan, serta pembeli juga bersedia mengikatkan diri kepada penjual untuk membeli objek tertuang dalam isi muatan PPJB.¹¹

Untuk mencapai AJB, objek jual beli tersebut harus melewati beberapa tahapan, misalnya pemeriksaan atau cek fisik, pemecahan sertifikat, penghapusan hak tanggungan atau roya, dan sebagainya, di mana diajukan ke Kantor Pertanahan setempat yang dimohonkan oleh PPAT. Proses tersebut memerlukan waktu yang tidak sedikit, sehingga apabila dikaitkan dengan keterbatasan waktu dari pihak pembeli, maka PPJB menjadi solusi untuk dapat segera melakukan proses peralihan hak tersebut. Dari pihak penjual dan/atau developer, maka PPJB dapat dijadikan sebagai dasar bukti keseriusan dari pembeli sehingga penjual akan memperoleh uang muka pembayaran pembelian objek jual beli.

Dengan demikian, pelaksanaan PPJB merupakan salah satu upaya memperlancar adanya transaksi peralihan hak terhadap objek jual beli, baik berupa tanah ataupun berbentuk tanah dan bangunan, untuk mencapai adanya AJB, yang dijadikan sebagai dasar untuk melakukan peralihan hak dari penjual ke pembeli guna terpenuhinya perlindungan hukum dan kepastian hukum.

11 Dyah Ayu Silviana, Endang Sri Santi, Triyono (2013), “Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Yang Dibuat Di Bawah Tangan Oleh PT Cisadane Perdana Di Kota Depok,“

Jurnal Universitas Diponegoro Semarang, Vol 1 No. 2

(16)

14 BAB III PENUTUP

A. Kesimpulan

Akta jual beli merupakan bukti otentik secara hukum bahwa sudah membeli tanah, rumah, bangunan atau properti dari pihak penual secara lunas dan berfungsi untuk mengurus surat-surat peralihan dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebab dalam penerbitan sertifikat untuk pemilik baru Akta Jual Beli harus turut disertakan.

Menurut Hukum Perdata Jual Beli adalah salah satu macam perjanjian/perikatan yang termuat dalam Buku III KUH Perdata tentang Perikatan. Dalam hal jual beli tanah dari bunyi Pasal 1457: “Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan.

Perjanjian pengikatan jual beli adalah suatu perbuatan hukum yang dilakukan pihak penjual dan pihak pembeli di mana masing-masing pihak dituntut untuk melakukan satu atau lebih prestasi sebelum dilakukannya jual beli dikarenakan ada pembayaran terhadap objek jual beli belum dapat dilunaskan unsur-unsur yang belum terpenuhi, yaitu surat-surat atau dokumen tanah masih dalam proses/belum lengkap, obyek atau bidang tanah belum dapat dikuasai oleh para pihak, pihak penjual ataupun pihak pembeli, dalam hal ini pemilik asal ataupun pemilik baru dan besaran obyek jual beli masih dalam pertimbangan para pihak.

Kekuatan hukum dari PPJB pada prinsipnya tertuang dalam kaidah hukum sebagaimana pada Pasal 1338 KUHPerdata. PPJB ini telah mempunyai payung hukum, yaitu melalui UU No. 1 Tahun 2011, SEMA No. 4 Tahun 2016, dan Permen PUPR No.

11/PRT/M/2019. Oleh karena itu, pelaksanaan PPJB sebelum AJB diperbolehkan dengan adanya persyaratan yang harus dipenuhi sebagaiman ketentuan dalam peraturan- peraturan tersebut.

Perlindungan hukum bagi para pihak dari adanya PPJB tergantung pada isi muatan dari PPJB itu sendiri, di mana dalam PPJB setidaknya harus memuat beberapa hal yang harus dituangkan supaya perlindungan hukum para pihak dapat tercapai dan terlindungi.

(17)

15

Manfaat PPJB dapat dirasakan bagi para pihak terhadap objek transaksi PPJB karena dengan adanya PPJB dapat dijadikan sebagai tanda keseriusan atau komitmen antara para pihak supaya proses peralihan hak menuju AJB dapat berjalan lancar.

B. Saran

Diharapkan pelaksanaan PPJB ini, meskipun dapat dibuat secara bawah tangan, maka sebaiknya dilakukan di hadapan Notaris / PPAT, sehingga PPJB tersebut dapat dijadikan sebagai akta yang bersifat autentik, yang sifat pembuktiannya sempurna, kecuali dapat dibuktikan sebaliknya, supaya para pihak mendapatkan perlindungan hukum yang semaksimal mungkin.

Meskipun Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019 mengatur adanya PPJB terhadap objek rumah dan/atau rumah susun, tetapi kaidah hukum tersebut dapat juga dapat diterapkan untuk objek tanah, karena jual beli tanah itu juga melekat pada bangunan yang didirikan di atasnya, sehingga PPJB dengan objek tanah adalah diperbolehkan. Dengan diperbolehkannya PPJB sebagai perjanjian pendahuluan, maka diharapkan dapat memberikan manfaat dari PPJB tersebut yang dapat diperoleh dari penjual dan pembeli.

(18)

16

DAFTAR PUSTAKA

Abdulkadir Muhammad, 2000, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung.

Dewi Kurnia Putri, Amin Purnawan, 2017, Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas, Jurnal Akta Vol. 4 No. 4.

Dyah Ayu Silviana, Endang Sri Santi, Triyono, 2013, “Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Yang Dibuat Di Bawah Tangan Oleh PT Cisadane Perdana Di Kota Depok,“ Jurnal Universitas Diponegoro Semarang, Vol.1 No.2

Gusti Ayu Agung Winda Utami Dewi, I Made Dedy Priyanto, Kadek Sarna , Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual – Beli Apartemen Melalui Pemesanan

Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, 2006, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Raja Grafindo Persada, Jakarta,

M. Luthfan Hadi Darus, 2016, Hukum Notariat dan Tanggungjawab Jabatan Notaris, UII Press, Yogyakarta.

R. Soeroso, 2011, Perjanjian di bawah Tangan, Sinar Grafika, Jakarta..

R.Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, PT. Citra aditya Bakti, Bandung.

Salim HS, 2011, Pengantar Hukum Perdata Tertulis, Sinar Grafika, Jakarta.

.