ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR
DI BUATNYA KUASA MENJUAL
TESIS
Oleh
AHMAD JUARA PUTRA
137011045/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR
DI BUATNYA KUASA MENJUAL
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
AHMAD JUARA PUTRA
137011045/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS
SEBAGAI DASAR DI BUATNYA KUASA
MENJUAL
Nama Mahasiswa : AHMAD JUARA PUTRA Nomor Pokok : 137011045
Program Studi : KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 26 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : AHMAD JUARA PUTRA
Nim : 137011045
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR DI BUATNYA KUASA MENJUAL
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : AHMAD JUARA PUTRA
i
ABSTRAK
Dalam praktek pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat tidak selamanya pihak penjual dan pihak pembeli langsung melakukannya dengan pembuatan akta jual beli dihadapan PPAT. Pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat antara pihak penjual dan pihak pembeli dapat pula dilaksanakan terlebih dahulu dengan membuat akta Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah antara pihak penjual dan pihak pembeli. Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah dilakukan terlebih dahulu disebabkan karena beberapa faktor yang tidak dapat dipenuhi baik oleh pihak penjual maupun pihak pembeli. Perjanjian pengikatan jual beli dapat dilakukan dengan menggunakan akta notaris dan dapat dilakukan secara di bawah tangan di antara para pihak itu sendiri. Adapun permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini adalah bagaimana kedudukan akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris yang dijadikan dasar dibuatnya kuasa menjual, bagaimanakah kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris, dan bagaimana perlindungan hukum yang diberikan terhadap para pihak dalam pelaksanaan jual beli hak atas tanah diantara para pihak secara di bawah tangan dengan menggunakan kuasa menjual yang didasarkan kepada akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris.
Jenis penelitian tesis ini menggunakan penelitian yuridis normatif, yang bersifat deskriptif analitis, dimana pendekatan terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji ketentuan perundang-undangan yang berlaku di bidang hukum perjanjian dan hukum jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa kedudukan hukum akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris memiliki fungsi sebagai alat bukti autentik yang menguatkan bagi pihak pembeli yang telah melaksanakan kewajibannya membayar lunas keseluruhan harga hak atas tanah yang telah bersertipikat kepada pihak penjual dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat secara di bawah tangan. Kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris adalah merupakan alat bukti yang sah bagi pihak pembeli dengan didasarkan kepada akta keterangan lunas bahwa pihak pembeli telah membayar lunas keseluruhan harga hak atas tanah tersebut dan berhak untuk melakuan penjualan hak atas tanah tersebut kepada pihak manapun yang dia inginkan, dengan menggunakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT. Perlindungan hukum yang diberikan kepada para pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat adalah bahwa pihak pembeli wajib melunasi keseluruhan harga hak atas tanah tersebut kepada pihak penjual dan membayar seluruh denda di dalam perjanjian pengikatan jual beli secara di bawah tangan tersebut serta pihak penjual wajib menyerahkan seluruh dokumen yang berkaitan dengan hak atas tanah tersebut termasuk bersama dengan pihak pembeli menghadap notaris untuk membuat akta keterangan lunas dibuat dihadapan notaris sebagai alat bukti bagi pembeli yang menguatkan bahwa pihak pembeli telah melunasi keseluruhan harga hak atas tanah kepada pihak penjual tersebut.
ii
ABSTRACT
In the implementation of the trade in certified land title, the seller and buyer do not necessarily go directly to PPAT (Official Land Deed Registrar) to make a purchase deed. It can also be preceded with making the PJB (Sale/Purchase Binding Agreement) of the land title between the former owner and the buyer. This agreement is made because there are some factors that cannot be fulfilled either by the seller or buyer. The sale/purchase binding agreement can be made using the notary’s deed, and also underhandedly between both parties themselves. The research problems were how the position of the deed of statement of having paid in full before a notary that was made the ground for the power of attorney to sell was, how the position of the power of attorney to sell was based on the deed of statement of having paid in full before a notary, and how about the legal protection granted to all parties involved in the underhand trade of the certified land using the power of attorney based on the deed of statement of having pai in full before a notary.
This thesis used judicial normative research method with descriptive analysis, which approached the problems by studying the stipulations in the law prevailing in the law of contract and trade in certified land title.
The results showed that the legal position of the deed of statement of having paid in full before the notary was that it functions as authentic evidence strengthening that the buyer had fulfilled their responsibility to pay in full for the certified land title to the seller in the underhand sale and purchase binding agreement. The power of attorney to sell which was based on the deed of statement of having paid in full before the notary was a valid evidence to the buyer showing that the buyer had paid in full the cost for the certified land title and has the rights to sell the land title to anyone he/she wishes, by using the purchase agreement made by PPAT. The legal protection to all parties in the sale/purchase binding agreement to the certified land title was that the buyer should pay in full for the land title to the seller along with all fines in the agreement underhandedly; the seller should hand over all documents related to the land title; and together with the buyer go to a notary to make the deed of statement of having paid in full as an evidence to the buyer that he/she had paid in full all cost for the land title to the seller.
iii
KATA PENGANTAR
Bismillahirrahmanirrahim
Syukur Alhamdulillah penulis sampaikan kehadirat ALLAH SWT karena
hanya dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini
dengan judul “ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR DIBUATNYA KUASA MENJUAL”. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang
mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormatBapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum, selaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk
kesempurnaan penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada
tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulis banyak memperoleh bantuan
iv
Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang
sedalam-dalamnya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti
dan menyelesaikan pendidikan Program Pascasarjana Magister Kenotariatan
(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Humselaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti untuk
dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, atas segala dedikasi dan
pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu
pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum,selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Sumatera Utara, yang telah
membimbing dan membina penulis dalam penyelesaian studi selama menuntut
ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi
v
6. Kedua orangtua tercinta ayahanda,Alm. Eddy RangkutidanNurliadan kepada kakaku Johanit Meilany Rangkuti, Marini Widuri Rangkuti dan Shinta Faricha Rangkutiatas segala rasa sayang dan cinta yang tidak terbatas sehingga menjadi dukungan untuk penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
7. Kepada yang tersayang Amalia Yulia Nastiti, SH, M.Kn terima kasih atas dukungan, bantuan dan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan penulisan
tesis ini
Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu
dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan, dan rezeki yang berlimpah kepada
kita semua. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jauh dari
sempurna, namun tidak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat
memberikan manfaat kepada semua pihak.
Medan, Agustus 2016 Penulis
vi
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama : Ahmad Juara Putra
Tempat / Tgl. Lahir : Jakarta, 28 Oktober 1989
Alamat : Jl. Panglima Denai, Gg. Hasibuan No. 78
Status : Belum Menikah
Agama : Islam
No. Telp : 08116121677
II. PENDIDIKAN FORMAL
1. SDN 08 Jakarta Barat, Jakarta
2. SPMN 229 Jakarta Barat, Jakarta
3. SMAN 8 Balikpapan, Kalimantan Timur, Kalimantan
4. Univeritas Mulawarman, Samarinda, Kalimantan Timur
vii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 11
C. Tujuan Penelitian ... 11
D. Manfaat Penelitian ... 12
E. Keaslian Penelitian ... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 15
1. Kerangka Teori ... 15
2. Konsepsi ... 25
G. Metode Penelitian ... 27
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 27
2. Sumber Data... 28
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data ... 28
4. Analisis Data ... 29
BAB II KEDUDUKAN AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT OLEH NOTARIS YANG DIJADIKAN DASAR DIBUATNYA KUASA MENJUAL... 31
A. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Di Bawah Tangan Sebagai Dasar Permohonan Pembuatan Akta Keterangan Lunas oleh Notaris ... 31
viii
C. Kedudukan Akta Keterangan Lunas yang Dibuat Dihadapan
Notaris yang Dijadikan Dasar Dibuatnya Kuasa Menjual ... 57
BAB III KEDUDUKAN HUKUM KUASA MENJUAL YANG DIDASARKAN KEPADA AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT OLEH NOTARIS... 69
A. Tinjauan Tentang Kewenangan Notaris Sebagai Pejabat Publik Dalam Pembuatan Akta Autentik... 69
B. Tinjauan Umum Tentang Akta Kuasa Menjual ... 80
C. Kedudukan Hukum Kuasa Menjual Yang Didasarkan Kepada Akta keterangan Lunas Yang Dibuat Oleh Notaris... 93
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM YANG DIBERIKAN TERHADAP PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH DIANTARA PARA PIHAK SECARA DI BAWAH TANGAN DENGAN MENGGUNAKAN KUASA MENJUAL YANG DIDASARKAN KEPADA AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT OLEH NOTARIS ... 102
A. Tinjauam Umum tentang Jual Beli Hak Atas Tanah ... 102
B. Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh PPAT dan Proses Balik Nama 109 C. Perlindungan Hukum Yang Diberikan Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Hak Atas Tanah Diantara Para Pihak Secara Di Bawah Tangan Dengan Menggunakan Kuasa Menjual Yang Didasarkan Kepada Akta keterangan lunas Yang Dibuat Oleh Notaris ... 114
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 123
A. Kesimpulan ... 123
B. Saran... 125
