PENDAHULUAN
Latar Belakang
Rumusan Masalah
Tujuan Penelitian
Manfaat Penelitian
Batasan Masalah
TINJAUAN PUSTAKA
- Proyek
- Perumahan
- Investasi
- Suku Bunga
- Cash Flow
- Nilai Waktu dari Uang
- Studi Kelayakan Proyek
- Aspek Teknis
- Aspek Pasar
- Aspek Finansial
Lokasi tempat tinggal harus sesuai dengan rencana penggunaan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang (PRTR) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut. Selanjutnya akan kami jelaskan suku bunga, suku bunga sederhana dan suku bunga majemuk sebagai berikut. Dari pergerakan unsur arus kas dapat dilihat apakah kekuatan dana perusahaan saat ini dan yang akan datang mencukupi atau tidak untuk melakukan investasi.
Menurut Soeharto (1999), format kerangka studi kelayakan suatu proyek pembangunan instalasi hingga menghasilkan suatu produk adalah sebagai berikut. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Jembrana Nomor 3 Tahun 2004 tentang Bangunan Gedung pada Pasal 4 ayat 1 Dalam rangka pelestarian lingkungan hidup dan penyerapan air, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) ditetapkan sebagai berikut. Manfaat arus kas dalam perhitungannya disebut Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan arus keluar (biaya) disebut Present Worth of Cost (PWC).
Apabila diperoleh nilai NPV sebagai berikut: NPV > 0 maka proyek layak dilaksanakan. NPV < 0 maka proyek tidak layak dilaksanakan. Internal Rate of Return merupakan tingkat kemampuan arus kas dalam mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk persentase (Giatman, 2006).
METODE PENELITIAN
- Kerangka Penelitian
- Penentuan Obyek Studi
- Studi Pustaka
- Metode Pengumpulan Data
- Metode Analisis Data
Berikut data persentase status kepemilikan bangunan tempat tinggal di Kabupaten Jembrana dapat dilihat pada Tabel 4.10. Perhitungan jumlah rumah tangga di Kabupaten Jembrana yang tidak memiliki bangunan tempat tinggal dapat dilihat pada Tabel 4.11. Hasil perhitungan nilai MAPE dan MAD untuk metode pengolahan data penyediaan perumahan dapat dilihat pada Tabel 4.19.
Dari Tabel 4.22 diketahui persaingan antara Perumahan Griya Tegal Asri dengan Perumahan Mutiara Residence Pengambengan sangat ketat.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Gambaran Umum Proyek
Proyek Pembangunan Perumahan Griya Tegal Asri berlokasi di Jalan Sahadewa, Desa Tegal Badeng Barat, Negara, Bali. Pada proyek ini dibangun rumah lantai 1 dengan luas bangunan 36 m2 dengan jumlah unit sebanyak 150 unit yang dibangun di atas tanah seluas 17.930 m2. Proyek Perumahan Griya Tegal Asri merupakan proyek pembangunan perumahan bersubsidi yang sukses dimulai pada 1 Oktober 2016 dan diharapkan selesai pada Januari 2018.
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 20/PRT/M/2014, masyarakat yang berhasil mendapatkan fasilitas KPR tapak adalah masyarakat yang berpenghasilan bulanan tidak lebih dari Rp. Uang jaminan pembelian rumah di Perumahan Griya Tegal Asri sebesar 5% dari harga rumah per unit dan cicilan Kredit Pemilikan Rumah (HLO) dapat dilunasi hingga 20 tahun.
Aspek Teknis
- Tinggi Bangunan
- Koefisien Dasar Bangunan dan Koefisien Lantai Bangunan
- Aksesabilitas Lokasi
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Jembrana Nomor 3 Tahun 2004 tentang Bangunan Gedung untuk Tujuan Pelestarian Lingkungan Hidup dan Resapan Air, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan tempat tinggal adalah maksimal 75%. Pada penelitian ini analisis KDB dan KLB menggunakan luas petak bangunan terkecil sehingga diperoleh nilai KDB dan KLB terbesar. Berdasarkan hasil perhitungan KDB dan KLB diketahui bahwa nilai KDB dan KLB Perumahan Griya Tegal Asri telah memenuhi ketentuan peraturan daerah Kabupaten Jembrana nomor 3 Tahun 2004 tentang bangunan gedung yaitu nilai KDB sebesar 44,44% lebih kecil dari 75% KLB yaitu 44,44% lebih kecil yaitu 4 kali nilai KDB.
Kavling bangunan Perumahan Griya Tegal Asri yang luasnya di atas 81 m2 dengan demikian juga memenuhi ketentuan peraturan daerah Kabupaten Jembrana nomor 3 Tahun 2004 tentang bangunan gedung, karena menghasilkan nilai KDB dan KLB kurang dari 44,44%. Karena KDB dan KLB Perumahan Griya Tegal Asri memenuhi syarat hukum, maka dapat dipastikan Perumahan KDB dan KLB Griya Tegal Asri secara teknis layak. Lokasi Perumahan Griya Tegal Asri berjarak 1,2 km dari Masjid Baitussalam, 1,4 km dari SMK Negeri 2 Negara dan 2,9 km dari Jalan Denpasar-Gilimanuk.
Jalan menuju lokasi Shelter Griya Tegal Asri yaitu Jalan Sahadewa merupakan jalan yang diperkeras menggunakan perkerasan aspal dengan lebar jalan 4m sehingga menunjang lalu lintas kendaraan roda empat yang menuju ke lokasi Shelter Griya Tegal Asri. Dalam menilai aksesibilitas lokasi ini juga digunakan perbandingan dengan aksesibilitas lokasi perumahan kompetitor yaitu Perumahan Mutiara Residence Pengambengan. Perumahan Mutiara Residence Pengambengan merupakan proyek pengembangan perumahan yang sedang dibangun dan dipasarkan di Distrik Negara dan telah terjual beberapa unit hunian.
Lokasi Perumahan Mutiara Residence Pengambengan berjarak 550 m dari Masjid Nurul Huda, 2 km dari SMP Negeri 6 Negara dan 7.2 km dari Jalan Dnpasar- Gilimanuk. Lebar jalan lokasi perumahan Pengambengan Mutiara sama dengan perumahan Griya Tegal Asri yaitu 4m.
Aspek Pasar
- Kelayakan Aspek Pasar di Kabupaten Jembrana
- Permintaan Rumah pada Proyek Perumahan Griya Tegal Asri
Selain itu, data jumlah rumah tangga di Kabupaten Jembrana tahun 2008-2012 pada Tabel 4.1 dan proyeksi jumlah rumah tangga di Kabupaten Jembrana pada Tabel 4.9 disajikan dalam bentuk grafik. Berdasarkan hasil perhitungan nilai MAPE dan MAD pada Tabel 4.20, metode tren logaritmik digunakan untuk memproyeksikan pertumbuhan perumahan di Kabupaten Jembrana. Selanjutnya data pertumbuhan perumahan di Kabupaten Jembrana tahun 2012-2016 pada Tabel 4.12 dan hasil prediksi pertumbuhan perumahan di Kabupaten Jembrana pada Tabel 4.20 disajikan dalam bentuk grafik.
Dari hasil permintaan dan penawaran rumah, diperoleh jumlah permintaan dan penawaran rumah di Kabupaten Jembrana seperti pada Tabel 4.21. Dari Tabel 4.21 diketahui bahwa kebutuhan rumah pada tahun 2015 hingga tahun 2017 lebih besar dibandingkan dengan penyediaan rumah pada tahun 2015 hingga tahun 2017, sehingga proyek perumahan layak untuk dilaksanakan di Kabupaten Jembrana. Dari analisis kelayakan pasar di Kabupaten Jembrana pada Tabel 4.21 diketahui kebutuhan rumah di Kabupaten Jembrana pada tahun 2017 sebanyak 3546 unit rumah, dan dari hasil analisis faktor kompetitif maka pangsa pasar yang dapat diraih oleh Perumahan Griya Tegal Asri adalah 10%.
Aspek Finansial
- Pemasukan dan Biaya-biaya Proyek
- Analisis Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR)
Jika pada percobaan ketiga diperoleh nilai NPV positif, maka IRR di atas tingkat bunga adalah 45% per tahun. Untuk mencari nilai NPV pada tingkat bunga 20% per tahun, carilah terlebih dahulu nilai faktor bunga saat ini untuk tingkat bunga 20% per tahun. Setelah diperoleh nilai PWB dengan tingkat bunga 20% per tahun, maka PWC dihitung dengan menggunakan Persamaan 2.18.
Kemudian coba gunakan tingkat bunga yang lebih tinggi untuk menghitung nilai NPV, yaitu 30% per tahun. Untuk mencari nilai NPV dengan tingkat bunga 30% per tahun, carilah terlebih dahulu nilai faktor bunga saat ini untuk tingkat bunga 30% per tahun. Setelah diperoleh nilai PWB dengan tingkat bunga 30% per tahun, selanjutnya dihitung PWC menggunakan Persamaan 2.18.
Kemudian coba gunakan tingkat bunga yang lebih tinggi untuk menghitung nilai NPV, yaitu 45% per tahun. Untuk mencari nilai NPV dengan tingkat bunga 45% per tahun, carilah terlebih dahulu nilai faktor bunga saat ini untuk tingkat bunga 45% per tahun. Setelah diperoleh nilai PWB dengan tingkat bunga 45% per tahun, selanjutnya dihitung PWC menggunakan Persamaan 2.18.
Eksperimen yang dilakukan adalah menghitung nilai NPV dengan tingkat bunga 30% per tahun dan 45% per tahun. Pada percobaan ini, nilai NPV akan dihitung ketika pendapatan tetap dan biaya meningkat sebesar 20% dengan menggunakan tingkat bunga 30% per tahun. Dari tabel 4.34 dan tabel 4.39 diketahui bahwa nilai total PWB dan total PWC berada pada tingkat bunga 30% per tahun ketika pendapatan tetap dan biaya meningkat sebesar 20%.
Dari perhitungan NPV dengan tingkat bunga 30% per tahun, ketika pendapatan konstan dan biaya meningkat 20% maka diperoleh nilai NPV positif. Dalam percobaan ini, NPV akan dihitung ketika pendapatan tetap dan biaya meningkat sebesar 20% dengan tingkat bunga 45% per tahun. Dari Tabel 4.36 dan Tabel 4.40 diketahui total nilai PWB dan total nilai PWC berada pada tingkat bunga 45% per tahun pada saat pendapatan tetap dan biaya meningkat sebesar 20%.
Dengan menghitung NPV pada tingkat bunga 45% per tahun pada saat pendapatan konstan dan biaya meningkat 20%, maka diperoleh nilai NPV positif. Pasalnya, tingkat bunga yang diuji adalah 45% per tahun, lebih besar dari nilai MARR sebesar 20% per tahun.
PENUTUP
Simpulan
Aspek teknis yaitu tinggi bangunan, koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB) proyek Perumahan Griya Tegal Asri kurang dari yang dipersyaratkan dalam Peraturan Daerah Tata Ruang dan Peraturan Daerah Kabupaten Jembrana. dinyatakan layak.
Saran
Pradnya Paramita, Jakarta, di Sudiatmiki, K.D. Analisis keuangan dan anuitas investasi pada proyek D'Golfer Kuta Hotel Condominium. Raja Grafindo Persada, Jakarta, di Sudiatmiki, K.D. Analisis keuangan dan anuitas investasi pada proyek D'Golfer Kuta Hotel Condominium. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 113/PMK.03/2014 sehubungan dengan perubahan keempat atas peraturan Menteri Keuangan no. 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Siswa dan Mahasiswa serta Rumah Susun lainnya, yang penyerahannya dibebaskan dari kewajiban membayar Pajak Pertambahan Nilai.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 20/PRT/M/2014 tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan untuk perolehan perumahan melalui kredit/pembiayaan keberhasilan kepemilikan rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 48/PRT/M/2015 tentang Skema Kesenjangan Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Dengan Menggunakan Pendapatan Badan Pusat Administrasi Negara Untuk Pengelolaan Pembiayaan Perumahan. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan serta Kontrak Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya.
