TESIS
PREFERENSI PENGHUNI PERUMAHAN TERHADAP PILIHAN TEMPAT TINGGAL DAN PERUBAHAN PENGGUNAAN LAHAN
DI KECAMATAN PALLANGGA KABUPATEN GOWA
MUHAMMAD ARSYAL MPW4515016
MAGISTER PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS BOSOWA
MAKASSAR
2018
PRAKATA
Alhamdulillahirabbilalamin, Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT atas Berkat dan rahmat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis dengan judul : Preferensi Penghuni Perumahan Terhadap Pilihan Tempat Tinggal Dan Perubahan Penggunaan Lahan Di Kecamatan Pallangga Kabupaten Gowa. Penyusunan tesis ini merupakan salah satu persyaratan dalam menyelesaikan program studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota pada Program Pascasarjana Universitas Bosowa Makassar.
Penulis ingin mengucapkan terima kasih yang tulus pada ALLAH SWT yang memberikan Kemudahan dan Berkah selama penyusunan tesis ini. Ucapan terima kasih yang tak terhingga saya haturkan buat orang tua saya Ibunda Erny Meme Kamaluddin dan Ayahanda Nurpadjri yang memberikan semangat, kasih sayang dan semangat kepada penulis sehingga tesis ini dapat diselesaikan. Ucapan terima kasih juga saya haturkan yang sebesar-besarnya kepada Bapak Dr. Ir.
Murshal Manaf, MT dan bapak Dr. Ir. Agus Salim, M.Si yang telah mau membimbing penulis dengan semangat dan ketulusan. Bapak Dr. Ir. Syafri, M.Si selaku ketua Prodi PWK Universitas Bosowa dan Direktur Pascasarjana Universitas Bosowa Prof. Dr. Ir. Batara Surya, M.Si. Terima kasih kepada Bapak Prof. Dr. Ir. Batara Surya, M.Si yang telah mau meluangkan waktunya dalam membimbing penulis dan menjadi tim penguji, begitupun juga dengan bapak Dr.
Ir. Syafri, M.Si yang telah mau memberikan arahan dalam perbaikan tesis ini.
Dengan segala kemampuan yang ada serta mengingat terbatasnya pengalaman dan pengetahuan, penulis sepenuhnya menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna, baik dalam pengungkapan, pokok pikiran, tata bahasa maupun kelengkapan pembahasannya. Semoga dengan hasil dari penelitian kami dalam tesis Ini dapat berguna bagi yang membutuhkan.
Penulis
Muhammad Arsyal
PREFERENSI PENGHUNI PERUMAHAN TERHADAP PILIHAN TEMPAT TINGGAL DAN PERUBAHAN PENGGUNAAN LAHAN DI KECAMATAN
PALLANGGA KABUPATEN GOWA
Muhammad Arsyal,S.T.1, Dr. Ir. Murshal Manaf, M.T.² & Dr. Ir. Agus Salim, M.Si.3
1 Mahasiswa S2 Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Bosowa
2 & 3
Staf Pengajar Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Bosowa
ABSTRAK
Pembangunan perumahan di Kecamatan Pallangga berkembang cukup pesat. Fenomena yang terjadi saat ini, perumahan-perumahan menyebar secara sporadis hampir di seluruh penjuru Kecamatan, hingga dikhawatirkan akan memonopoli lahan terbangun. Dalam memilih lokasi perumahan, para penghuni pastilah mempunyai faktor-faktor penting sebagai pertimbangan.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan Menurut preferensi penghuni perumahan dan bagaimana pengaruhnya terhadap penggunaan lahan. Penelitian ini menggunakan metode skala likert dan analisis regresi berganda. Penelitian dimulai dari teori-teori yang sudah ada, kemudian melihat kondisi di lapangan. Untuk penghuni perumahan, sampel ditetapkan terlebih dahulu dan dipilih secara proporsional. Penelitian dilakukan terhadap penghuni perumahan di tujuh kelurahan/desa yang terdapat di Kecamatan Pallangga. Hasil analisis menunjukkan bahwa semua kajian tentang faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan yang terdapat pada landasan teori merupakan faktor-faktor yang dianggap menentukan oleh penghuni perumahan dalam melakukan pemilihan lokasi perumahan, namun tidak semua sub faktornya merupakan unsur yang menjadi pertimbangan mereka dan juga tidak semua faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan memiliki pengaruh terhadap perubahan penggunaan lahan.
Kata kunci : Preferensi, penghuni perumahan, pemilihan lokasi perumahan, perubahan penggunaan lahan
vi DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL ... i
HALAMAN PENGESAHAN ... ii
PERNYATAAN KEORISINILAN ... iii
PRAKATA ... iv
ABSTRAK ... v
DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR TABEL... viii
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 6
C. Tujuan Penelitian ... 6
D. Ruang Lingkup ... 7
E. Sistematika Pembahasan ... 8
BAB II KAJIAN PUSTAKA A. Pengertian Perumahan ... 10
B. Karakteristik Perumahan ... 13
C. Teori Lokasi Perumahan ... 14
D. Pengertian Preferensi ... 17
E. Faktor-faktor yang Mempengaruhi dalam Memilih Rumah . 20 F. Faktor Kepuasan Konsumen terhadap Rumah ... 32
G. Kerangka Pikir ... 34
BAB III METODE PENELITIAN A. Jenis Penelitian ... 37
B. Lokasi dan Waktu Penelitan... 37
C. Populasi dan Sampel ... 38
1. Populasi ... 38
2. Sampel ... 38
3. Teknik Penarikan Sampel ... 39
D. Jenis dan Sumber Data ... 42
E. Metode Pengumpulan Data ... 43
vii
F. Variabel Penelitian ... 44
G. Metode Analisis ... 47
H. Definisi Operasional... 58
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ... 60
1. Kondisi Geografis ... 60
2. Kondisi Demografis ... 63
3. Komposisi Penggunaan Lahan ... 64
4. Perumahan Di Kecamatan Pallangga ... 65
5. Perubahan Penggunaan Lahan di Lokasi Penelitian ... 68
6. Karakteristik Responden Penelitian ... 70
B. Pembahasan Hasil Penelitian ... 72
1. Preferensi Penghuni Perumahan Terhadap Pilihan Tempat Tinggal ... 72
2. Hasil Analisis Regresi faktor-faktor yang mempengaruhi preferensi penghuni perumahan terhadap penggunaan lahan di Kecamatan Pallangga ... 83
C. Temuan Penelitian ... 88
BAB V PENUTUP A. Kesimpulan ... 91
B. Saran ... 92
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
viii DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Sampel Penelitian ... 40
Tabel 3.2 Jenis dan Sumber Data Primer dan Sekunder yang digunakan ... 43
Tabel 3.3 Variabel Penelitian ... 45
Tabel 3.4 Matriks Analisis ... 58
Tabel 4.1 Luas Desa/Kelurahan di Kecamatan Pallangga ... 62
Tabel 4.2 Banyaknya Penduduk, Luas dan Kepadatan Penduduk Menurut Desa/Kelurahan di Kecamatan Pallangga ... 64
Tabel 4.3 Penggunaan Lahan di Kecamatan Pallangga Tahun 2017 . 65 Tabel 4.4 Perumahan di Kecamatan Pallangga ... 65
Tabel 4.5 Penggunaan Lahan di lokasi penelitian tahun 2016 ... 68
Tabel 4.6 Komposisi Penghasilan Responden Penelitian ... 70
Tabel 4.7 Komposisi Pendidikan Responden Penelitian ... 71
Tabel 4.8 Hasil Kuisioner Responden Penelitian ... 71
Tabel 4.9 KMO and Barlett‘s Test ... 72
Tabel 4.10 Communalities ... 74
Tabel 4.11 Total Variance Explained ... 78
Tabel 4.12 Rotated Component Matrix ... 79
Tabel 4.13 Hasil Analisis Anova Kuisioner ... 83
Tabel 4.14 Model Summary Kuisioner Penelitian ... 84
Tabel 4.15 Hasil Analisis Koefisien Kuisioner Penelitian ... 85
1 BAB I
PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Kota merupakan wadah tempat tinggal/permukiman, kesempatan kerja, kegiatan usaha, kegiatan pemerintahan, dan lain-lain. Perkembangan suatu kota akan sangat dipengaruhi oleh jumlah penduduk dan persebarannya. Pertambahan jumlah penduduk yang pesat di kota dapat disebabkan karena pertumbuhan penduduk alami maupun urbanisasi. Kota Makassar, sebagai ibukota provinsi Sulawesi Selatan dengan pertumbuhan ekonominya yang cukup besar, telah memiliki fasilitas-fasilitas perdagangan, perkantoran, pendidikan, permukiman penduduk, serta berbagai fasilitas lainnya. Keadaan ini mendorong penduduk sekitar untuk bermigrasi ke kota tersebut, sehingga menambah jumlah penduduk secara keseluruhan. Pertambahan penduduk yang terus meningkat akan menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan rumah/tempat tinggal.
Rumah tidak hanya berfungsi sebagai tempat hunian, namun juga berfungsi sebagai wadah aktivitas interaksi manusia.
Dalam setiap kegiatan pembangunan, masalah pemilihan lokasi maupun pemanfaatan lahan terbangun harus dipertimbangkan secara cermat dan dipilih secara tepat, agar kegiatan tersebut dapat berlangsung secara produktif dan efisien. Pelaksanaan pembangunan yang menyangkut masalah lahan, merupakan masalah yang rumit serta menyangkut berbagai
2 aspek, sehingga dalam penentuan lokasinya memerlukan pertimbangan- pertimbangan yang mendalam.
Proses perkembangan spasial perkotaan menjadi penentu bertambah luasnya areal kekotaan dan makin padatnya bangunan di bagian dalam kota sehingga dapat dirumuskan sebagai suatu proses penambahan ruang yang terjadi secara mendatar dengan cara menempati ruang-ruang yang masih kosong baik di daerah pinggiran kota maupun di daerah- daerah bagian dalam kota. Faktor aksesibilitas merupakan salah satu faktor yang mendorong proses perkembangan ruang yang mencerminkan variasi intensitas perkembangan ruang (Lee dalam Yunus, 2005)
Dalam dua dasawarsa terakhir, perkembangan perumahan dan permukiman di sekitar kota Makassar telah berlangsung sangat pesat hingga saat ini. Seiring bertambahnya jumlah penduduk Kota Makassar, bertambah pula kebutuhan penduduk terhadap perumahan sehingga menyebabkan pusat kota menjadi semakin padat yang mendorong masyarakat mulai mencari permukiman di daerah pinggiran kota.
Fenomena yang terlihat saat ini di sekitar kota Makassar yakni banyaknya pembangunan perumahan yang telah siap namun belum digunakan, tetapi investor terus saja melakukan investasi dalam pembangunan perumahan. Kondisi ini menimbulkan kekhawatiran bahwa perumahan-perumahan tersebut akan memonopoli lahan terbangun, selain itu juga menjadikan tanah berkembang menjadi komoditi perdagangan dan sarana investasi. Hal ini jika tidak disikapi dengan baik oleh pemerintah
3 daerah sekitar kota Makassar sejak saat ini, dikhawatirkan akan terjadi inefisiensi lahan dan akan menimbulkan masalah dalam penataan tata ruang di kota Makassar dan sekitarnya. Pihak yang terlibat langsung dengan perumahan adalah investor maupun penghuni perumahan itu sendiri. Dalam melakukan pemilihan lokasi perumahan, pastilah para calon penghuni memiliki preferensi tentang faktor-faktor yang menjadi pertimbangan mereka dalam melakukan pemilihan lokasi perumahan.
Luhst dalam Febby (2008) menyebutkan bahwa kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan, keamanan dari suatu rumah tinggal sangat ditentukan oleh lokasinya, dalam arti daya tarik dari suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu lingkungan dan aksesibilitas. Lingkungan oleh Luhst didefinisikan sebagai suatu wilayah yang secara geografis dibatasi dengan batas nyata, dan biasanya dihuni oleh kelompok penduduk. Lingkungan mengandung unsur-unsur fisik dan sosial yang menimbulkan kegiatan dan kesibukan dalam kehidupan sehari-hari. Unsur- unsur tersebut berupa gedung-gedung sekolah, bangunan pertokoan, pasar, daerah terbuka untuk rekreasi, jalan mobil, dan sebagainya.
Aksesibilitas menurut Luhst merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan akan memperoleh kemudahan dalam pencapaiannya dari berbagai pusat kegiatan seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan, jasa profesional dan bahkan merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Penilaian dari aksesibilitas bisa berupa jarak dari
4 Central Business Distrik atau CBD, kemudahan mendapat pelayanan dari transportasi umum yang menuju lokasi bersangkutan atau bisa juga dilihat dari lebar jalan yaitu semakin sempit lebar jalan suatu lahan, maka berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.
Ehwan (2004) mengatakan faktor lokasi menjadi pertimbangan penting dalam pemilihan perumahan. Faktor lain yang dipertimbangkan oleh konsumen adalah aspek lingkungan, fisik rumah, fungsi rumah dan kedekatan dengan berbagai fasilitas perkotaan lainnya. Selain itu kondisi lingkungan yang asri, udara segar, ketersediaan air bersih, kenyamanan dan kondisi lingkungan yang aman akan menjadi pertimbangan konsumen.
Simanungkalit (2010) menyebutkan bahwa setiap orang mempunyai faktor yang berbeda dalam prioritas pertimbangan untuk memilih perumahan, sesuai dengan usia, kecenderungan, selera, tingkat penghasilan, dan aktivitas masing-masing. Bagi keluarga muda, biasanya harga menjadi pertimbangan utama. Pembelian rumah umumnya dilakukan dengan dukungan fasilitas Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Jadi, dengan harga rumah yang lebih murah, cicilan KPR yang harus mereka bayar setiap bulan juga kecil. Bagi pasangan yang mulai mapan, kemungkinan harga bukan lagi menjadi faktor utama. Bagi pasangan mapan dan pensiunan, cenderung memilih rumah ekslusif dan sangat mengutamakan privasi.
Perumahan ideal adalah yang dilengkapi dengan berbagai sarana dan prasarana (Ana, 2010). Fasilitas sarana dan prasarana yang lengkap merupakan alat bantu bila kita tinggal di suatu wilayah. Perlu dilihat
5 fasilitas umum dan fasilitas sosial yang ditawarkan oleh pihak pengembang.
Ana (2010) menyebutkan ada beberapa hal yang perlu diperhatikan adalah: (1) Jalan lingkungan, apakah cukup lebar. Paling tidak untuk dua mobil yang bersimpangan; (2) Saluran drainase/selokan, apakah memenuhi kriteria karena mempunyai suatu elevasi tertentu sehingga tidak menyebabkan comberan tergenang di depan rumah kita dan juga perlu diperhatikan apakah kira-kira akan mampu mengalirkan air hujan; (3) Penerangan jalan; (4) Fasilitas air minum; (5) Air bersih. Seperti diketahui, tidak semua wilayah mempunyai air tanah yang layak digunakan. Oleh karena itu perlu diperhatikan apakah ada saluran PAM atau sarana lain pemasok air layak pakai; (6) Jaringan telepon; dan (5) Toko atau pasar untuk kebutuhan hidup sehari-hari.
Kabupaten Gowa merupakan wilayah yang berbatasan langsung dengan Kota Makassar dan memiliki 18 (Delapanbelas) kecamatan, salah satu kecamatan di Kabupaten Gowa yaitu Kecamatan Pallangga. Wilayah Kecamatan Pallangga masih didominasi lahan persawahan dan memiliki aksesibilitas tinggi sehingga proses konversi lahan pertanian menjadi lahan terbangun atau proses pengurangan lahan pertanian akan berjalan jauh lebih cepat. Saat ini terdapat 59 perumahan yang tersebar di 7 kelurahan/desa di Kecamatan Pallangga.
6 Fenomena alih fungsi lahan menjadi masalah yang semakin penting untuk dikaji karena setiap tahunnya penduduk semakin bertambah dan permukiman di daerah pinggiran kota menjamur dan semakin padat.
Berdasarkan uraian tersebut di atas sehingga penting dilakukan penelitian terhadap pengaruh preferensi penghuni perumahan terhadap pilihan tempat tinggal dan perubahan penggunaan lahan di Kecamatan Pallangga Kabupaten Gowa.
B. Rumusan Masalah
Permasalahan yang akan dikaji dalam dalam penelitian ini dalam bentuk pertanyaan penelitian dapat diuraikan sebagai berikut :
a. Faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi preferensi penghuni perumahan di Kecamatan Pallangga memilih lokasi tempat tinggalnya ?
b. Bagaimana pengaruh faktor-faktor tersebut terhadap penggunaan lahan di Kecamatan Pallangga ?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah:
a. Mengkaji Faktor-faktor yang mempengaruhi preferensi penghuni perumahan di Kecamatan Pallangga memilih lokasi perumahannya b. Menganalisis pengaruh preferensi terhadap perubahan penggunaan
lahan di Kecamatan Pallangga
7 D. Ruang Lingkup
Agar studi permukiman pinggiran kota ini dapat lebih terfokus pada permasalahannya, maka dalam pembahasannya akan dibatasi kepada lingkup substansi dan lingkup spasial yang diuraikan sebagaimana dijelaskan pada subbab berikut.
1. Lingkup substansi
Lingkup pembahasan pada studi perkembangan permukiman pinggiran kota pada Kecamatan Pallangga, ini dikemukakan melalui lingkup substansi sebagai berikut :
a. Mengkaji Faktor-faktor yang mempengaruhi preferensi penghuni perumahan di Kecamatan Pallangga memilih lokasi perumahannya b. Menganalisis pengaruh faktor-faktor tersebut terhadap penggunaan
lahan di Kecamatan Pallangga 2. Lingkup Wilayah Kajian
Agar tujuan dan sasaran studi perkembangan permukiman pinggiran kota serta preferensi masyarakat memilih lokasi perumahan ini dapat menunjukan pada gambaran permasalahan yang sesungguhnya, maka dipilih pada lokasi yang memiliki kasus cukup menarik untuk dikaji. Yakni pada wilayah kecamatan Kecamatan Pallangga. Kecamatan Pallangga merupakan salah satu kawasan di Kabupaten Gowa yang ditetapkan sebagai kawasan perkotaan Kabupaten Gowa. Kawasan Perkotaan Kabupaten Gowa merupakan kawasan tumbuh cepat. Kawasan tersebut merupakan area
8 pengembangan Kawasan Perkotaan Mamminasata yang selalu berkembang. Kawasan ini lambat laun yang semula bersuasana pedesaan akan berubah menjadi perkotaan, sehingga kawasan ini perlu prioritas. Kepadatan bangunannya semakin tinggi dari waktu ke waktu, di lain pihak ada tuntutan agar kawasan ini masih menyisakan lahan guna penangkapan air hujan demi kelestarian lingkungan.
E. Sistematika Pembahasan
BAB I Pendahuluan yang membahas latar belakang, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, lingkup penelitian yang meliputi ruang lingkup wilayah dan ruang lingkup materi, sistematika pembahasan.
BAB II Kajian Pustaka berisi tentang Pengertian Perumahan, Karakteristik Perumahan, Teori Lokasi Perumahan, Pengertian Preferensi, Faktor-faktor yang Mempengaruhi dalam Memilih Rumah serta Faktor Kepuasan Konsumen terhadap Rumah.
BAB III Metode Penelitian yang membahas tentang jenis penelitian.
Lokasi dan waktu penelitian, populasi dan sampel, variabel penelitian, jenis dan sumber data, teknik pengumpulan data, metode analisis data definisi operasional.
BAB IV Hasil Penelitian dan Pembahasan yang membahas tentang gambaran umum wilayah penelitian yang mencakup kondisi geografis, hasil kuisioner, kemudian hasil pengujian hipotesis yang berisi tentang analisis faktor dan uji parsial (uji t),
9 pembahasan hasil penelitian yang berisi tentang analisis statistik deskriptif dan analisis regresi berganda serta temuan penelitian.
BAB V Penutup yang menbahas tentang kesimpulan dan saran.
10 BAB II
KAJIAN PUSTAKA
A. Pengertian Perumahan
Ada beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan. Menurut The Dictionary of Real Estate Appraisal (2002:313) pengertian properti perumahan adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah susun. Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.
1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.
2. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan
3. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan unian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Menurut American Institute Of Real Estate Appraisal (2001), resindential property dibagi menjadi single family resindential dan multifamily residential. Menurut Abd. Rahman (1992: 170) properti perumahan bisa dikategorikan kepada beberapa jenis, yaitu :
11 1. Rumah tinggal, dapat dibedakan menjadi rumah elit, rumah menengah,
rumah sederhana dan rumah murah.
2. Flat, dapat dibedakan menjadi rumah susun, apartemen, dan kondominium.
Menurut Harvey (1989), rumah memilikki 2 arti penting, yaitu : 1. Rumah sebagai kata benda, menunjukkan bahwa tempat tinggal
(rumah dan tanah) sebagai suatu komiditi.
2. Rumah sebagai kata kerja, menunjukkan suatu proses dan aktivitas manusia yang terjadi dalam pembangunan, pengembangan maupun sampai proses penghuninya.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat tahun 1992 Properti perumahan dapat dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :
1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling antara 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintan kelas C yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerinah kelas C sampai A yang berlaku.
12 3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan/ atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
Harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan rumah dinas pemerintah adalah harga satuan per m2 tertinggi yang tercantum dalam Pedoman Harga Satuan per m2 tetinggi untuk pembangunan gedung pemerintahan dari rumah dinas yang secara berkala ditetapkan oleh departemen Pekerjaan Umum dan Direktorat Jenderal Cipta Karya.
Menurut Burgess dalam Mulyo Hendarto (2002), penyebaran kru permukiman dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain :
1. Saingan (Competition)
Warga kota yang satu dengan yang lainnya saling bersaing mendapatkan perumahan sesuai dengan keinginannnya. Keinginan untuk mendapatkan tempat yang baik tergantung kepada kemampuan ekonomi masing-masing.Jadi dengan demikian ada kemungkinan sukar diaturnya mengadakan kompleks perumahan apabila faktor ekonomi perorangan ini menjadi faktor penentu.
2. Hak Milik Pribadi (Private Ownership)
Tanah-tanah yang sudah dimiliki dan direncanakan untuk membangun rumahnya, tidak mudah dimiliki oleh pihak lain. Terlebih jika letaknya strategis. Pemilikan seperti ini menulkitkan adanya perencanaan tata kota.
13 3. Perbedaan Keinginan (Differential Desirability)
Penilaian ini berkaitan dengan masalah pribadi, masalah prstise, masalah sosial, dan lainnya.
4. Topografi
Secara langsung maupun tidak langsung topografi ini berpengaruh terhadap kedudukan dari suatu bangunan, sehingga dapat mempengaruhi harga tanah ataupun bangunan di tempat- tempat tertentu, daya tarik untuk mkemiliki atau menolak tempat tersebut.
5. Transportasi
Berpengaruh terhadap waktu dan biaya perjalanan dikaitan dengan ketersesiaan dan kemampuan finansial, maka hal ini akan juga berpengaruh terhadap lokasi dan juga persebaran permukiman.
6. Struktur Asal (Intertia of Early)
Kota-kota dengan bangunan historis yang memiliki nilai budaya yang tinggu akan mempunyai kesulitan dalam rangka mengatur permukiman masa kini. Biasanya bangunan tersebut dipertahankan sebagai momentum bersejarah.
Selain faktor-faktor diatas yang dapat mempengaruhi lokasi permukiman ada pula satu faktor lain yang berpengaruh terhadap pergeseran lokasi permukiman, yaitu nilai tanah.
B. Karakteristik Perumahan
Menurut Mahfud Sidik (2000), karakteristik perumahan yang bersifat unik terutama menyangkut hal- hal sebagai berikut :
14 a. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah b. Pemanfaatannya dalam jangka panjang.
c. Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi, sumber daya alam dan preferensinya.
d. Secara fisik dapat dimodifikasi.
Secara Spasial lokasinya tetap berarti bahwa lokasi perumahan memiliki atribut yang khusus tidak saja menyangkut aspek fisik, tetapi juga aspek kenyamanan, strata sosial, akses pada fasilitas umum, pusat perbelanjaan dan kebutuhan sehari-hari lainnya. Jarak dengan tempat kerja, gaya hidup dan kebutuhan sehari-hari lainnya. Jarak dengan tempat kerja, gaya hidup dan kenyamanan lingkungan sekelilingnya dan tujuan lainnya. Pemanfaatan rumah tinggal dalam jangka panjang adalah ciri umum dari bangunan perumahan.Pada umumnya penghuni rumah melakukan modifikasi bentuk, interior, eksterior, dan ruangan bangunan perumahan dari bentuk aslinya. Dari sisi pasar perumahan, di lokasi yang lain. Di lain pihak, modifikasi hunian yang banyak dilakukan oleh individu-individu di suatu lingkungan perumahan tertentu akan mempengaruhi kondisi pasar perumahan di lingkungan tersebut.
C. Teori Lokasi Perumahan
Pemilihan dan penentuan lokasi untuk properti perumahan bagi setiap orang berbeda-beda sesuai dengan pertimbangan masing-masing individunya. Beberapa ahli membuat kesimpulan mengenai pemilihan
15 lokasi properti perumahan sebagai berikut (Richadson, 1978: 280- 281):
a. Filter Down Theory
Teori ini muncul pada tahun 1920 oleh EW Burgess untuk menerangkan pola pemukiman di Chicago. Menurut EW.
Burgerss, perkembangan CBD yang pesat membuat pusat kota menjadi tidak menarik (tanah mahal, macet, polusi)sehingga perumahan akan terlokasi dipinggir kota.
b. Hipotesis Tiebout (1956)
Tiebout mengemukakakan bahwa seseorang memilih lokasi perumahan kota atau kabupaten yang pajaknya rendah atau pelayanan publiknya bagus.
c. Trade off Model oleh Alonso (1964) dan Solow (1972,1973) Secara sederhana diartikan sebagai adanya trade off aksesibilitas terhadap ruang yang dipilih rumah tangga sebagai lokasi untuk properti perumahan. Model ini juga mengasumsikan bahwa kota melingkar dengan sebuah pusat tenaga kerja dan transportasi yang tersedia dimana-mana, semua lokasi dipertimbangkan secara homogen kecuali jarak ke pusat kota. Rumah tangga akan bersedia membayar lebih untuk properti dengan lokasi yang lebih dekat dengan CBD karena biaya commuting lebih rendah.
16 d. Ellis ( 1967 )
Ellis menekankan pentingnya preferensi lingkungan dan karakteristik sekitar dalam memilih lokasi perumahan.
e. Senior dan Wilson (1974)
Senior dan Wilson menyatakan bahwa untuk beberapa rumah tangga, kemudahan pencapaian ke tempat kerja tidak berarti sama sekali.
f. Little (1974) dan Kirwan & Ball (1974)
Mereka meneliti mengenai implikasi dari keinginan sebagian besar keluarga- keluarga untuk hidup dengan tetangga yang homogen.
g. Social Aglomeration Theory (1985)
Dikemukakan bahwa orang memilih rumah dengan pertimbangan utama bahwa dia akan nyaman bersama dengan kelompok sosial tertentu dimana kelompok ini bisa terbentukk berdasarkan ras, pendapatan, usia, dan lain sebagainya, yang kemudian timbul segregasi.
Pilihan lokasi untuk rumah tinggal menggambarkan suatu usaha individu untuk menyeimbangkan dua pilihan yang bertentangan, yaitu kemudhan ke pusat kota dan luas tanah yang bisa diperoleh. Menurut Synder dan Anthony (1991: 153) ada beberapa kriteria yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi perumahan:
17 a. Perwilayahan (zoning). Peraturan antara lain terkait dengan tipe dan ukuran bangunan, persyaratan ketinggian bangunan, garis sepadan bangunan.
b. Utilitas (utilities) Meliputi ketersediaan dan kondisi saluran pembuangan air hujan, sanitasi, pemasangan gas, listrik, dan telepon.
c. Faktor-faktor teknis (technical factor). Kondisi tanah, topografi, dan drainase, desain dan biaya.
d. Lokasi (location). Ketersediaan di pasar untuk penggunaan yang diusulkan, aksesibilitas, kondisi pesekitaran, dan kondisi lalu lintas.
e. Estetika (eisthetics). Meliputi pemandangan dan bentang alam yang ada.
f. Komunitas (community). Terutama terkait lingkungan termasuk di dalamnya kesehatan dan jasa-jasa yang diselenggarakan pemerintah.
g. Pelayanan kota (city service). Penyediaan pendidikan, layanan kesehatan, dan jasa-jasa yang diselenggarakan pemerintah.
h. Biaya (cost). Biaya dan keterjangkauan penyewa.
D. Pengertian Preferensi
Preferensi berasal dari bahasa Inggris " preference " yaitu something prefered, one's first choice, greater liking, giving of priority advantage to something, (Shister dalam Swihendra 2006:5), yang berarti sesuatu yang
18 lebih diminati, suatu pilihan utama, merupakan kebutuhan prioritas dan memberi keuntungan yang lebih baik. Preferensi merupakan suatu hal yang harus didahulukan, dan diutamakan daripada yang lain, prioritas, pilihan, kecenderungan dan yang lebih disukai (Departemen Pendidikan Nasional, 2001:70). Preferensi bersifat evaluatif dalam menilai lingkungan sekitarnya sehingga dapat mempengaruhi dalam pengambilan keputusan sedangkan persepsi merupakan pengalaman untuk merasakan lingkungan sekitarnya.
Preferensi adalah suatu keinginan atau kecenderungan individu untuk memilih dan memiliki sesuatu (Triyuly, 2010:3). Preferensi perumahan dapat juga diartikan sebagai keinginan untuk memilih dan memiliki suatu kondisi atribut perumahan dengan penghuni sebagai suatu pengambil keputusan (decision maker) sehingga di dalamnya terkandung makna suatu proses penghuni mewujudkan kondisi rumah yang diinginkan.
Preferensi berhubungan dengan perilaku, persepsi, respon dan tanggapan dalam pengambilan keputusan atau beberapa pilihan alternatif.
Persepsi individu dalam konteks lingkungan dibedakan atas environmental perception atau preference, environmental cognition dan environmental perception (Rapoport dalam Triyuly, 2010:3).
Preferensi berdasarkan pada latar belakang tingkat kebutuhan dan kepentingan yang berbeda yang dipengaruhi oleh informasi yang berasal dari persepsi dan interaksi masyarakat dengan masyarakat lainnya.
Preferensi perumahan masyarakat berhubungan dengan skala prioritas
19 masyarakat terhadap perumahan dimana masyarakat berpendapatan rendah lebih mementingkan skala prioritas lokasi perumahan yang dekat dengan tempat bekerja daripada status kepemilikan tanah dan kualitas perumahan (Turner dalam Triyuly, 2010:3).
Preferensi berhubungan dengan proses kognitif yang terlibat dalam pembentukan representasi mental dan pengalaman tentang lingkungan, antar budaya dalam pengalaman lingkungan, yang berhubungan dengan citra. Untuk memudahkan mencari preferensi seseorang dilakukan serangkaian percobaan ekstensif menggunakan keragaman contoh adegan untuk analisis penilaian preferensi untuk mengidentifikasi kelompok contoh yang ditemukan serta mengembangkan pemrosesan informasi model preferensi (Purcell and Berto, 2001:4). Hal ini didukung oleh penelitian (Hagerhall, 2001:9), menyebutkan bahwa penampilan gambar serta adegan/video akan memudahkan di dalam mencari preferensi seseorang, sehingga dapat dilihat jenis, kualitas serta kelompok lingkungan.
Preferensi adalah keinginan/pilihan manusia yang memiliki karakteristik bervariasi yang merupakan sumber utama pola dan tren pada populasi perkotaan dan daerah. Peran preferensi dalam distribusi populasi merupakan fenomena yang kompleks. Sebuah pergerakan akan terjadi jika nilai manfaat melebihi dari nilai harga (Graves, 2009:6). Tingkat penyediaan dan kenyamanan fasilitas barang publik yang memadai sangat
20 mempengaruhi tingkat preferensi masyarakat dalam memilih suatu lokasi perumahan.
Setiap perencanaan tempat tinggal perlu memahami karakteristik- karakteristik psikologi yang muncul dari sebuah tempat tinggal. Faktor estetika menjadi penting bagi mereka yang menjadikan tempat tinggal sebagai ekspresi kepribadian penghuni. Hunian bukan hanya sekedar tempat tinggal, namun menjadi kebutuhan psikologis sebagai identitas dan eksistensi mereka (Halim, D.K, 2008:209)
E. Faktor-faktor yang Mempengaruhi dalam Memilih Rumah
Rumah merupakan tempat berlindung yang dibuat dari beberapa dasar kebutuhan biologi dan proses sosial, untuk kelangsungan hidup manusia. Rumah juga merupakan status simbol baik untuk lingkungan (community) untuk keluarga sendiri. Dari sisi kepentingan, pada manusia selalu ada perasaan atau keinginan untuk menempati suatu lingkungan perumahan yang baik (Knox, 1982:71).
Naluri manusia menuntut adanya keserasian mereka dengan alam atau lingkungan sekitar dan menginginkan keharmonisan hubungan diantara mereka. Manusia akan selalu berusaha mencari lokasi tempat tinggal di mana kebutuhan fisik logis dan kebutuhan sosial dapat terpenuhi. Penilaian lokasi perumahan antara satu individu dengan individu yang lainnya tidaklah sama, karena latar belakang tingkat kebutuhan dan kepentingan yang berbeda-beda.
21 Individu memperoleh pengetahuan tentang suatu tempat dari persepsi dan interaksinya dengan individu lainnya. Informasi yang didapat ini setelah melalui proses di dalam setiap individu ini kemudian membentuk kelompok dan kelompok ini membentuk berbagai variasi bentuk kluster dari individu-individu yang mempunyai persamaan dalam ekonomi, sosial, politik, serta pandangan atau referensi tentang tempat tinggalnya.
Konsekuensi dari proses ini adalah agregat tingkah laku dari individu di dalam menentukan suatu lokasi. Karakteristik ruang sosial dari suatu kota dan ekspresi dari suatu lingkungan sangat menentukan di dalam pemilihan lokasi tempat tinggalnya. Kerangka dari referensi ini merupakan hasil dari beberapa faktor termasuk usia, latar belakang sosial, kepercayaan (agama) dan latar belakang etnis (Golledge & Stimson, 1990:21).
Model-model tingkah laku rumah tangga di dalam memilih lokasi tempat tinggalnya diklasifikasikan menjadi 2 (dua) kategori dasar: (1) pilihan lokasi tempat tinggal dapat dijelaskan dalam pengertian ―trade off‖
antara biaya transportasi dan harga rumah, (2) model perilaku mikro yaitu model yang mempunyai asumsi bahwa aksesibilitas bukan syarat utama dalam pemilihan lokasi tempat tinggal, tetapi kenyamanan lingkungan, sosial ekonomi, psikologi dan waktu. Faktor ini bekerjasama dan menghasilkan bermacam-macam penjelasan tentang pembuatan keputusan.
Pedekatan ini memberikan tekanan pada saat keputusan pemilihan lokasi ini dibuat.
22 Yeates dan Gurner (1980:5) menyatakan bahwa dalam menentukan keputusan mengenai rumah atau tempat tinggal, seseorang akan mempertimbangkan banyak faktor antara lain pekerjaan, penghasilan, jumlah anggota keluarga, lingkungan, sarana dan prasarana serta lokasi.
Keputusan individu dalam memilih lokasi tempat tinggalnya merupakan hasil dari suatu proses yang dialami individu tersebut, yang melibatkan faktor fisik lingkungan maupun faktor sosial ekonomi. Preferensi lokasi tempat tingal dipengaruhi oleh 2 (dua) perspektif, yaitu : (1) Perspektif sosial-ekonomi: perspektif yang memandang preferensi lokasi tempat tinggal dalam kaitannya dengan siklus hidup, status ekonomi dan gaya hidup, (2) perspektif kelas sosial dan etnis: perspektif yang lebih menekankan preferensi lokasi tempat tinggal pada pengelompokkan berdasarkan kelas, jenis pekerjaan dan kesukaan. Selain karakteristik keluarga, faktor lain yang juga mempengaruhi dalam memilih tempat tinggal adalah faktor fisik lingkungan.
Morris & Winter (1978:10) mengatakan bahwa faktor-faktor yang melatar belakangi kepuasaan terhadap tempat tinggal adalah: demografi dan sosial ekonomi (meliputi tingkat kehidupan, status ekonomi, dan struktur keluarga), ketidakpuasan terhadap tempat tinggal yang lama, pengaruh dari kondisi perumahan, tetangga dan lingkungan ditempat yang baru. Hubungan antara faktor tersebut dapat dilihat pada gambar dibawah ini:
23 Menurut Richardson (1978:15), keadaan perumahan suatu negara dengan negara lain tidaklah sama tetapi bervariasi, hal ini disebabkan oleh beberapa faktor yang mempengaruhi, yaitu: tingkat perkembangan ekonomi suatu negara, ketersediaan lahan, preferensi perumahan dan lingkungan lembaga suatu negara.
Preferensi perumahan akan cenderung lebih dikaitkan dengan tingkat pendapatan dan lokasi perumahan menurut masyarakat sebagai konsumen.
Keterkaitan tersebut dapat diilustrasikan seperti berikut (Reksohadiprodjo
& Karseno, 1997:90): banyaknya masyarakat yang berpendapatan tinggi akan menyebabkan permintaan yang tinggi atas rumah. Umumnya mereka akan memilih lokasi diluar kota, masyarakat yang berpendapatan rendah lebih cenderung bermukim di dalam atau di dekat kota.
Keadaan tersebut didukung teori struktur internal kota dari Burgess yang menjelaskan faktor-faktor lokasi penting bagi tingkat penghasilan.
Pilihan lokasi hunian masyarakat umumnya akan berusaha mendekati lokasi aktivitasnya. Namun dalam perkembangan penggunaan lahan diperkotaan lebih dititikberatkan pada segi ekonomis lahan. Semakin dekat
24 dengan pusat aktivitas dan semakin tinggi aksesibilitas lokasi, maka guna lahan yang berkembang di atasnya akan berkembang semakin intensif. Hal ini akan mempengaruhi pemilihan dan peruntukan lahan bagi pembangunan perumahan dan permukiman.
Menurut Burgess, zona II dan III adalah kawasan perumahan kaum buruh rendahan, termasuk para migran. Mereka bertumpuk disitu karena letaknya relative dekat dengan tempat kerja mereka. Untuk tinggal di zona IV dan V tidak mungkin, karena dibutuhkan biaya tambahan untuk transportasi (Daljoeni, 1997:150).
Sementara itu, Drakakis Smith dalam Budihardjo, 1987, mengajukan pokok-pokok pikiran tentang keterkaitan antara preferensi dibidang perumahan dengan tingkat penghasilan masyarakat dinegara berkembang dalam suatu diagram sebagai berikut:
25 Diagram di atas terlihat bahwa semakin meningkat penghasilan seseorang, maka dia akan semakin memprioritaskan kebutuhan fasilitas sosial dan kenyamanan dalam pemilihan perumahan, baru kemudian masalah status kepemilikan dan masalah lokasi tempat kerja. Hal ini juga mengartikan bahwa masyarakat berpendapatan rendah, cenderung untuk memperioritaskan lokasi perumahan yang dekat dengan tempat kerja daripada status kepemilikan atau fasilitas sosial dan tingkat kenyamanannya. Turner dalam Nurhadi (2004:75), yang merujuk pada teori Maslow, menyatakan bahwa adanya kaitannya antara kondisi ekonomi seseorang dengan skala prioritas kebutuhan hidup dan prioritas kebutuhan perumahan, seperti terlihat pada gambar dibawah ini:
26 Berdasarkan gambar di atas, dapat diketahui bahwa preferensi masyarakat berdasarkan besarnya pendapatannya terhadap prioritas pemilihan perumahan berbeda-beda. Masyarakat yang berpendapatan rendah misalnya, dalam menentukan prioritas tentang rumah cenderung meletakkan prioritas utama pada lokasi yang berdekatan dengan tempat yang dapat memberikan kesempatan kerja. Status pemilikan rumah dan lahan menempati prioritas kedua, sedangkan bentuk maupun kualitas rumah prioritas terakhir. Bagi mereka yang terpenting adalah tersedianya rumah untuk berlindung dan beristirahat dalam upaya mempertahankan kehidupannya. Seiring dengan meningkatnya pendapatan, prioritas kebutuhan perumahannya akan berubah pula. Status pemilikan rumah maupun lahan menjadi prioritas utama, karena orang atau keluarga tersebut ingin mendapatkan kejelasan tentang status kepemilikan rumahnya. Dengan demikian, mereka yakin bahwa tidak akan tergusur, sehingga mereka dapat bekerja dengan tenang untuk menaikkan pendapatannya (Turner dalam Nurhadi, 2004:78).
Sementara itu, Bourne dalam Nurhadi, 2004:78:80 menyatakan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat dalam memilih rumah adalah adalah: (1) Aksebilitas kepusat kota: jalan raya utama, transportasi umum ketempat kerja, pusat perbelanjaan, sekolah dan tempat rekreasi, (2) Karakteristik fisik lingkungan perumahan: kondisi fisik jalan dan pedestrian, pola jalan, suasana tenang, privat lapang dan indah, (3) Fasilitas dan pelayanan: kualitas dari utilitas, sekolah, polisi dan petugas
27 pemadam kebakaran, (4) lingkungan sosial: permukiman yang bergengsi, komposisi sosial ekonomi, etnis dan demografi, (5) Karakteristik site dan rumah: luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar dan biaya pemeliharaan.
Preferensi dipengaruhi oleh prilaku konsumen yang menggambarkan aktifitas-aktifitas ketika memilih, membeli dan menggunakan barang dan jasa sehingga memuaskan kebutuhan dan keinginnannya (Suprapti,2010:2). Aktifitas-aktifitas itu melibatkan proses mental, emosi dan fisik. Perilaku konsumen dapat dipengertiankan sebagai proses pengambilan keputusan dan aktivitas individu secara fisik yang dilibatkan dalam proses mengevaluasi, memperoleh, menggunakan atau dapat mempergunakan barang-barang dan jasa.
Perilaku konsumen sebagai tindakan-tindakan individu yang secara langsung terlibat dalam usaha memperoleh dan menggunakan barang- barang jasa ekonomis termasuk proses pengambilan keputusan yang mendahului dan menentukan tindakan-tindakan tersebut (Engel, 2001:16).
Studi perilaku konsumen tidak semata-mata memusatkan perhatian pada saat konsumen bertransaksi dengan penjual, melainkan juga membahas aktivitas sebelum dan setelah transaksi terjadi. Hubungan antara satu tahap dan tahap lainnya mempresentasikan pendekatan proses pembuatan keputusan (decision making) (Suprapti, 2010:4).
Konsumen bisa memainkan peran yang berbeda dalam proses pembelian yang berbeda, misalnya bertindak sebagai pihak yang mempengaruhi (influencer), sebagai pembeli (purchaser), sebagai
28 pengambilan keputusan (decision maker), atau sebagai pengguna (user).
Perilaku konsumen, baik konsumen individu maupun konsumen organisasi, dipengaruhi oleh faktor di dalamnya dirinya (seperti persepsi, preferensi, pembelajaran, kepribadian, sikap dan sebagainya) dan oleh faktor diluar dirinya atau faktor lingkungan (seperti faktor situasi, kelompok referensi, keluarga dan lingkungan) (Suprapti, 2010:20).
Dalam variabel perilaku konsumen terdiri dari (Mangkunegara, 2002:23): motif, yaitu suatu dorongan dari dalam diri untuk mencapai tujuan membeli, selction kriteria (kriteria memilih), yaitu seperangkat motif yang berhubungan dengan tingkat produk yang menjadi pertimbangan, brand comprehensive (pemahaman merek), yaitu pengetahuan tentang berbagai merek barang yang akan dibeli, attitude (sikap), yaitu kesukaan kepada merek yang didasarkan atas kriteria memilih, intention (niat, maksud), yaitu prediksi yang meliputi kapan, dimana dan bagaimana konsumen bertindak terhadap suatu merek, dan dipengaruhi pula oleh faktor lingkungan, confidence (kepercayaan) yaitu keyakinan terhadap suatu merek tertentu misalkan developer yang membangun perumahan, satisfaction (kepuasan) yaitu tingkat penyesuaian antara kebutuhan dengan pembelian barang yang diharapkan oleh konsumen.
Perilaku konsumen melibatkan berbagai aktivitas, baik yang sifatnya mental, emosi dan fisik. Berfikir merupakan satu aktivitas mental, misalnya pengolahan informasi yang melibatkan memori otak ketika
29 seseorang menerima suatu stimuli pemasaran. Aktivitas emosi menyangkut evaluasi terhadap suatu produk atau jasa sehingga menimbulkan perasaaan senang atau tidak senang terhadap produk atau jasa tersebut. Aktivitas fisik misalnya kegiatan memilih atau memutuskan satu produk yang akan dibeli diantara beberapa produk yang tersedia di pasar. Perilaku konsumen terjadi karena didasari motif tertentu.
Setiap tindakan konsumen dilakukan untuk mencapai tujuan yaitu memuaskan suatu kebutuhan dan atau keinginan. Motivasi seringkali tersembunyi dan tidak dapat diobservasi. Dalam hal ini, keberadaan teori sangat berguna untuk membantu memahami motif apa yang mendorong seseorang untuk berperilaku tertentu. Perilaku konsumen menunjukkan sebuah proses yang berkesinambungan, sejak konsumen belum melakukan pembelian, saat pembelian dan setelah pembelian terjadi.
Dalam penentuan perumahan dipengaruhi oleh faktor manusia, iklim, lingkungan, sosial (tradisi), keadaan ekonomi (gaji/upah penghuni), penggunaan bahan bangunan, hukum dan peraturan setempat dan teknologi. Faktor tersebut akan selalu berkembang sejalan dengan perkembangan masyarakat (Frick,1982:41).
Kerangka pendekatan studi perilaku menekankan bahwa latar belakang manusia seperti pandangan hidup, kepercayaan yang dianut, nilai-nilai dan norma yang dipegang akan menentukan perilaku seseorang antara lain tercermin dalam cara hidup dan peran yang dipilih oleh
30 masyarakat. Konteks kultural dan sosial akan menentukan sistem aktivitas atau keinginan manusia (Rapoport dalam Setiawan, 2010:23).
Faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan membeli: (1) kebudayaan; Kebudayaan ini sifatnya sangat luas, dan menyangkut segala aspek kehidupan manusia. Kebudayaan adalah simbul dan fakta yang kompleks, yang diciptakan oleh manusia, diturunkan dari generasi ke generasi sebagai penentu dan pengatur tingkah laku manusia dalam masyarakat yang ada, (2) kelas sosial; faktor kelas sosial sangat mempengaruhi perilaku konsumen dalam membeli sebuah rumah. Kelas sosial adalah sebagai suatu kelompok yang terdiri dari sejumlah orang mempunyai kedudukan yang seimbang dalam masyarakat (Mangkunegara, 2002:30).
Kelas sosial dapat dikategorikan menjadi: kelas sosial golongan atas:
memiliki kecenderungan membeli rumah yang mewah dengan fasilitas yang lengkap yang dapat memberikan identitas dirinya, kelas sosial golongan menengah; cenderung membeli rumah dengan kualitasnya cukup memadai dan cenderung membeli dengan sistem kredit, dan kelas sosial golongan rendah; cenderung membeli rumah dengan mementingkan kuantitas daripada kualitasnya, karena mereka menganggap rumah hanya sebagai kebutuhan dasar.
Faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan membeli lainynya adalah (3) kelas anutan (small reference group); kelompok kecil di sekitar individu yang menjadi rujukan bagaimana seseorang harus bersikap dan
31 bertingkah laku, termasuk dalam tingkah laku pembelian, misalnya kelompok keagamaan, kelompok kerja, dan kelompok pertemanan, (4) keluarga; lingkungan inti dimana seseorang hidup dan berkembang, terdiri dari ayah, ibu dan anak.
Dalam keluarga perlu dicermati pola perilaku pembelian yang menyangkut siapa yang mempengaruhi keputusan untuk membeli, siapa yang membuat keputusan untuk membeli, siapa yang melakukan pembelian, siapa pemakai produknya, dan berdasarkan pengalaman.
Berbagai informasi sebelumnya yang diperoleh seseorang yang akan mempengaruhi perilaku selanjutnya, Keputusan membeli juga dipengaruhi oleh faktor: (6) kepribadian;
kepribadian dapat didefinisikan sebagai pola sifat individu yang dapat menentukan tanggapan untuk beringkah laku, (7) sikap dan kepercayaan; sikap adalah suatu kecenderungan yang dipelajari untuk bereaksi terhadap penawaran produk dalam masalah yang baik ataupun kurang baik secara konsisten. Kepercayaan adalah keyakinan seseorang terhadap nilai-nilai tertentu yang akan mempengaruhi perilakunya.
Respon seseorang terhadap lingkungan bergantung kepada bagaimana individu yang bersangkutan tersebut mempersepsikan lingkungannya. Manusia mempunyai kepribadian individual, tetapi manusia juga mahluk sosial, hidup dalam masyarakat dalam kolektivitas.
Dalam memenuhi kebutuhan sosialnya inilah manusia berperilaku sosial dalam lingkungan yang diamati dari fenomena perilaku lingkungan,
32 kelompok pemakai,dan tempat terjadinya aktifitas (Laurens, J.M, 2004:107).
F. Faktor Kepuasan Konsumen terhadap Rumah
Untuk dapat mengetahui dasar pemilihan konsumen terhadap suatu perumahan, diperlukan pemahaman mengenai konsumen perumahan itu sendiri. Hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan suatu produk adalah faktor kepuasan konsumen. Kepuasan konsumen adalah persepsi konsumen terhadap harapannya yang telah terpenuhi atau terlampaui.
Kepuasan konsumen akan terjadi setelah tahap pembelian dan setelah tahap pemakaian. Adapun proses evaluasi setelah pembelian adalah kepuasan yang akan tercapai bila terjadi kesamaan antara pengalaman dalam mendapatkan dan menggunakan produk, dengan harapan yang diinginkan oleh konsumen terhadap kualitas dari produk yang didapatkan.
Tingkat performa produk yang diharapkan untuk tercapainya kepuasan konsumen dengan evaluasi kepuasan terhadap suatu produk/jasa atau kepuasan tertentu dipengaruhi oleh faktor-faktor kualitas, sebagai berikut: (Gasperz dalam Swihendra, 2006:8) : a)performance adalah adalah fungsi dan tampilan rumah, b)features adalah faktor yang terkait dengan pilihan-pilihan dan pengembangan desain bangunan yang ditawarkan oleh pengembang. Pengaruh berikutnya adalah, c)reliability (keandalan) adalah faktor yang berkaitan dengan tingkat kegagalan dalam penggunaan produk, yaitu kemungkinan kecil suatu produk mendapat gangguan baik intern maupun ekstern, d) conformance to Specification
33 (kesesuaian dengan spesifikasi) yaitu sejauh mana karakteristik disain memenuhi standar yang ditetapkan sebelumnya, e) durability (daya tahan) adalah faktor yang berkaitan dengan daya tahan atau masa pemakaian suatu rumah/kualitas rumah. f) serviceability (pelayanan) yaitu faktor yang terkait dengan kemudahan perumahan seperti sarana dan prasarana serta faktor lokasi, g) aesthetic (daya tarik) adalah faktor yang berkaitan dengan daya tarik bagi konsumen, seperti harga fasilitas, lokasi, akses, disain bangunan dan lain sebagainya dan h) perceived quality (kualitas yang dirasakan) adalah faktor yang berkaitan dengan kualitas yang dirasakan konsumen.
Di dalam melakukan suatu pengambilan keputusan oleh konsumen, dilakukan banyak pertimbangan-pertimbangan yang harus dilakukan agar keputusan yang diambil sesuai dengan harapan konsumen dan tidak menimbulkan kendala serta akibat-akibat yang tidak diinginkan. Secara umum keputusan konsumen mengambil bentuk dan model adalah sebagai berikut: (Engel, 2001:6) (a) need recognition; Konsumen mempersepsikan perbedaan antara keadaan yang diinginkan dan situasi aktual yang memadai untuk membangkitkan dan mengaktifkan proses keputusan, (b)search for information; Konsumen mencari informasi yang disimpan di dalam ingatan (pencarian internal) atau mendapatkan informasi yang relevan dengan keputusan dari lingkungan (pencarian eksternal), (c) pre- purchase evaluation of Alternatif; konsumen menilai kemungkinan- kemungkinan yang ada sebelum membeli, membandingkan, membedakan,
34 memilih produk yang pada akhirnya dapat menentukan yang terbaik.
Keputusan konsumen berikutnya adalah, (d) purchase; konsumen membeli pilihan, (e) Consumption; konsumen menggunakan, memakai, memanfaatkan barang kebutuhan yang telah dibeli, (f) post consumption evaluation; konsumen memberikan penilaian setelah memanfaatkan produk yang dibelinya, (g)divestmen; konsumen memutuskan apakah akan terus menggunakan produk tersebut atau ingin menjual dan menukar dengan produk lain yang lebih disukai jika konsumen merasakan puas, biasanya tidak dijual.
Proses keputusan konsumen tersebut dipengaruhi oleh 3 faktor yaitu:
(Engel, 2001:9) (a) lingkungan; pengaruh lingkungan terhadap keputusan konsumen antara lain adalah budaya, kelas sosial, pengaruh pribadi, keluarga dan situasi, (b) individu; sumberdaya konsumen, inovasi dan keterikatan, (c) psikologi; sikap, kepribadian, gaya hidup dan demografi.
G. Kerangka Pikir
Kerangka pemikiran atau alur pikir yang digunakan di dalam penelitian ini yaitu untuk mencari, mendapatkan, dan mengetahui faktor- faktor apa saja yang dominan berpengaruh terhadap preferensi masyarakat untuk memilihan dan menentuan suatu perumahan yang diinginkan/diminatinya serta pengaruhnya terhadap penggunaan lahan, dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Peningkatan yang cepat jumlah penduduk perkotaan baik yang disebabkan oleh faktor alami, migrasi, ataupun urbanisasi
35 menimbulkan berbagai masalah, diantaranya adalah masalah pemenuhan akan kebutuhan tempat tinggal (rumah) penduduk tersebut.
2. Munculnya permasalahan mengenai permukiman di daerah pinggiran kota semakin menjamur dan semakin padat.
3. Perlunya penelitian untuk mencari dan mendapatkan gambaran tentang preferensi masyarakat dalam memilih dan menentukan perumahan yang mereka inginkan. Disamping itu, penelitian ini juga bertujuan untuk mencari dan menggali faktor-faktor apa saja yang dominan berpengaruh terhadap preferensi masyarakat tersebut, bagaimana pengaruhnya tersebut terhadap penggunaan lahan secara umum.
4. Kajian teori yang berhubungan erat dengan permasalahan perumahan dan permukiman, preferensi masyarakat akan pemilihan perumahan dan permukiman, serta kajian psiko-sosial tentang masyarakat secara umum dapat membantu memberikan solusi terhadap permasalahan yang ada.
5. Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini mencakup pendekatan penelitian survei (wawancara berstruktur), teknik penarikan contoh (teknik sampling), serta teknik pengumpulan data.
6. Analisis Faktor dan Analisis regresi, merupakan pilihan alternatif dari berbagai analisis statistika yang digunakan dalam penelitian
36 ini, disamping analisis-analisis deskriptif - kuantitatif (distribusi frekuensi dan lain-lain)
7. Dari analisis data ini, diharapkan akan memberikan solusi kasuistik yang nantinya akan direkomendasikan kepada pihak yang berkepentingan, khususnya dinas perumahan dan permukiman.
Dari uraian kerangka pikir di atas, apabila disajikan dalam bentuk skema dapat dilihat pada gambar berikut ini:
Masalah
1. Meningkatnya jumlah penduduk perkotaan (alami, migrasi, dan urbanisasi) yang cepat.
2. Permukiman di daerah pinggiran kota menjamur dan semakin padat.
Pertanyaan Penelitian
1. Faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi preferensi penghuni perumahan di kecamatan pallangga memilih lokasi
perumahannya ?
2. Bagaimana pengaruh faktor-faktor tersebut terhadap penggunaan lahan di kecamatan pallangga?
Kajian Teori
1. Teori Penentuan Lokasi 2. Teori Persepsi Individu
Metode Analisis 1. Skala Likert 2. Analisis Faktor 3. Analisis Regresi Variabel Preferensi
1. Aksesibilitas 2. Harga
3. Ketersediaan Sarana dan Prasarana 4. Keamanan
5. Kenyamanan
Variabel Perubahan Penggunaan Lahan
1. Perubahan Penggunaan Lahan
KESIMPULAN
37 BAB III
METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah deskriptif dan kuantitatif. Adapun alasan pemilihan metode ini adalah untuk menggali data dan fakta yang ada di lapangan dan mendapatkan keterangan faktual di lokasi penelitian, serta pendapat para pakar dalam menilai Preferensi penghuni perumahan di kecamatan Pallangga.
Metode penelitian kuantitatif dapat diartikan sebagai metode penelitian yang berlandaskan pada filsafat positivisme, digunakan untuk meneliti pada populasi atau sampel tertentu, teknik pengambilan sampel pada umumnya dilakukan secara random, pengumpulan data menggunakan instrumen penelitian, analisis data bersifat kuantitatif / deskriptif dengan tujuan untuk menguji hipotesis yang telah ditetapkan (Sugiyono, 2013).
Pendekatan deskriptif berfungsi untuk mendeskripsikan atau memberikan gambaran terhadap objek yang diteliti melalui data atau sampel yang terkumpul sebagaimana adanya, tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang berlaku umum (Sugiyono, 2012)
B. Lokasi dan Waktu Penelitan
Pemilihan lokasi penelitian dilakukan dengan analisis cluster. Analisis cluster merupakan teknik multivariat yang mempunyai tujuan utama untuk mengelompokkan objek-objek berdasarkan karakteristik yang dimilikinya.
Analisis cluster mengklasifikasi objek sehingga setiap objek yang paling dekat kesamaannya dengan objek lain berada dalam cluster yang sama.
Pengelompokan lokasi penelitian sebagai obyek berdasarkan karakteristik wilayah desa dan kota. Kecamatan Pallangga terpilih dengan pertimbangan mewakili karakteristik wilayah desa dan kota (BPS 2017).
38 Waktu penelitian meliputi tahap persiapan, pengumpulan data primer serta entri dan cleaning data dilaksanakan bulan Desember 2017. Pengolahan, analisis data serta penulisan laporan pada bulan Januari 2018.
C. Populasi dan Sampel 1. Populasi
Populasi adalah kelompok elemen yang lengkap, yang biasanya berupa orang, objek, transaksi atau kejadian dimana kita tertarik untuk mempelajarinya atau menjadi objek penelitian. Populasi memiliki arti kumpulan dari objek yang diteliti dan sampel adalah sebagian dari populasi.
Populasi yang menjadi sasaran dan penelitian adalah seluruh Kepala Keluarga dalam perumahan yang terdapat di Kecamatan Pallangga sebanyak 4902 KK. Penghuni perumahan yang menjadi populasi tersebut tidak mungkin seluruhnya diamati dalam penelitian ini karena waktu dan biaya penelitian yang terbatas. Oleh karena itu, akan diambil beberapa sampel yang diharapkan dapat merepresentasikan populasi yang sesungguhnya. Dalam mengarnbil dan menetapkan banyaknya sampel digunakan teknik sampling.
2. Sampel
Menurut Sugiono (2008, hlm. 81), sampel adalah bagian dari jumlah dan karakteristik yang dimiliki oleh populasi tersebut. Dalam penelitian ini teknik penentuan sampel melalui metode cluster sampling, yaitu pengambilan sampel secara acak sederhana, ialah sebuah sampel yang diambil dengan dibagi atas kelompok berdasarkan area atau cluster, beberapa cluster dipilih sebagai sample. sedemikian rupa sehingga tiap unit penelitian atau satu elemen dari populasi mempunyai kesempatan yang sama untuk dipilih menjadi sample.
Banyaknya sampel yang akan diambil dapat ditentukan dengan metode alokasi yang dikembangkan dari Isaac dan Michael. Rumus untuk menghitung ukuran sampel dari populasi adalah sebagai berikut :
39 Keterangan :
s = Jumlah sample N = Jumlah populasi
λ2 = Chi Kuadrat (taraf kesalahan 1% atau 5% atau 10%) d = 0,05
P = Q = 0,5
Sehingga menghasilkan 326 KK sebagai sampel dari 4902 KK penghuni perumahan.
3. Teknik Penarikan Sampel
Cluster Sampling adalah teknik memilih sampel dari kelompok- kelompok unit-unit yang kecil atau cluster. Populasi dari cluster merupakan sub populasi dari total populasi. Unsur-unsur dalam cluster sifatnya tidak homogen, yang berbeda dengan unit-unit elementer dalam strata. Tiap cluster mempunyai anggota yang heterogen mempunyai populasi sendiri. (M. Nazir, 1998:311)
Berdasarkan observasi lapangan pada perumahan yang akan menjadi obyek penelitian, maka teknik sampling yang digunakan untuk memilih responden adalah teknik Sampling Fraction Per Cluster kepada seluruh perumahan yang ada di 7 kelurahan dan desa yang terdapat pada Kecamatan Pallangga. Dengan menggunakan Rumus :
Kemudian dihitung besarnya sampel per cluster dengan rumus :
ni = fi X n Keterangan :
fi = sampling fraction cluster
( )
40 Ni = banyaknya individu yang ada dalam cluster
N = banyaknya populasi seluruhnya
n = banyaknya anggota yang dimasukkan sampel
ni = banyaknya anggota yang dimasukkan menjadi sub sampel
Menurut Sugiyono pada perhitungan yang menghasilkan pecahan (terdapat koma) sebaiknya dibulatkan ke atas.
Tabel 3.1.
Sampel penelitian
No Nama Perumahan Jumlah KK Jumlah Sampel
Kelurahan Mangalli
1 Perumahan Istana Mangalli 15 1
2 Perumahan Dirgantara Regency 27 2
3 Perumahan Bumi Pallangga Mas 3 20 1
4 BTN Pesona Mutiara Permai 40 3
5 Puri Pallangga Mas 114 8
6 Perumahan Graha Kalegowa 218 14
Desa Taeng
7 BTN Azzahra 56 4
8 Kaledupaya Residence 21 1
9 BTN Gowa Pelita Mas 342 23
10 Delta 1 15 1
11 Delta 2 36 3
12 Taeng Residence 77 5
13 Distrik Gusung 64 4
14 Green Cakra Residence 102 7
15 Cakra Hidayat Regency 180 13
16 Perumahan Azzehwa 25 2
17 Bumi Taeng Permai 84 6
18 Griya Permata Zahrani 35 2
19 Griya Permata Pallangga 45 3
20 Graha Mutiara Asri 25 2
21 Graha Sultan 20 1
22 Green Safaras 10 1
23 Griya Alauddin Permai 52 4
24 Graha Alhabsy 43 3
25 Graha Alhabsy 2 2 0
26 Taeng City 7 0
27 Perumahan Area Citra Mandiri 8 1
41
No Nama Perumahan Jumlah KK Jumlah Sampel
28 BTN Azzahra 56 4
Kelurahan Tetebatu
29 Perumahan BTN Restika Indah 210 15
30 Perumahan Pesona 10 1
31 Perumahan Tata Persada 31 2
32 BTN Pesona Mutiara Permai 82 6
Desa Je’netallasa
33 BTN Pelita Asri 79 5
34 Amaliah Mutiara Residence 110 8
35 BTN Je'netallasa 90 6
36 Bumi Jenetallasa 89 6
37 Griya Sejahtera 50 3
38 Berlian Indah 119 8
39 BTN Je'neci'nong 144 10
40 Griya Tirta Abadi 18 1
41 Taman Tirta PDAM 115 8
42 BTN Griya Puspita Indah 42 3
43 Perumahan Ta'bute'nena Sanrangang 70 5
44 Bumi Sanrangan Permai 58 4
45 Mutiara Hati Salsabila Residence 58 4
46 Bumi Pallangga Mas 2 107 7
47 Puri Pallangga Mas 2 144 10
Desa Bontoala
48 BTN Nusa Indah 341 24
49 Bumi Pallangga Mas 79 5
50 Aura Permai 237 16
51 Griya Jannah 15 1
52 Taborong Permai 39 3
53 Taman Asri Jeneberang 44 3
54 Bumi Rezky 32 2
55 Taman Kalimata 27 2
56 BTN Ana Gowa 107 7
57 Bontomajannang Residence 32 2
58 Kampung Kalimata 87 6
59 Graha Matahari 21 1
60 Grand Gowa Property 37 3
61 Griya Citra Lestari 12 1
62 Bontoala Indah 6 0
63 Maulana Town House 9 1
64 Bukit Citra Lestari 4 0
65 Griya Majannang Permai 48 3
