서울시 구릉지 주거지의 도시조직 특성에 관한 연구 *
- 도심주변 자생적 주거지역을 중심으로 -
정재용**
1)
A Study on the Characteristics of Urban Tissue of Hillside Residential Area in Seoul*
- Focusing on Spontaneous Residential Areas around Downtown -
Jae-Yong Chung**
요약：다양한 도시재개발사업으로 인해 전통적으로 가지고 있는 구릉지 도시조직이 소실되고 지형적 특 성이 반영되지 못하는 개발양상은 도시공간을 단편적이고 획일적으로 변화하게 하는 주요 요인으로 작용 하고 있으며, 도심 구릉지 주거지역 또한 이와 같은 문제의 가능성을 가지고 있어 이를 개선하여 도시설 계적 가치를 제고하기 위한 노력이 필요하다. 이에 본 연구에서 대상지로 하고 있는 3개 구릉지 주거지역 의 가로, 블록, 필지 및 건축물 등 형태학적 측면에서 가치특성을 분석할 수 있는 도시조직을 중심으로 건축 및 도시적 차원의 분석을 실시하여 구릉지 주거의 보전방안을 제안하기 위한 기초연구를 목적으로 하며, 본 연구를 통해 도출한 결론은 다음과 같다. 대상지역은 근대화 과정에서 자생적으로 형성된 주거 지로서 특성을 가지고 있으며, 구릉지형의 환경적 특성은 가로, 블록, 필지 및 건축유형 등 도시조직과 관계를 갖고 경관을 형성해 왔다. 대상지역은 이와 같은 특성을 바탕으로 지속적인 발전을 거듭해 왔으며, 지역만의 고유한 특성이 가시적으로 나타나고 있다. 이에 본 연구에서 분석한 바와 같이 다양한 가치특성 요소에 부합할 수 있도록 가치를 차등화하고, 지역의 환경적 특성을 보전 및 활용할 수 있는 접근 방안이 필요하다. 그리고 구릉지 주거지를 효율적으로 보전 및 관리하여 지역의 경관을 확보하고, 도시조직을 보전하기 위한 다양한 접근방안이 필요하다.
주제어：구릉지 주거지, 가치, 자연발생적 도시조직
ABSTRACT：Due to various city redevelopment projects, traditional urban fabrics on the hills have disappeared and development aspects have evolved in a way which does not to reflect the topographic features, tus transforming the city space uniformly and fragmentarily. In particular, it became necessary to study the downtown hillside residential areas, which was first formed during the industrialisation period and evolved together with the society, in this metropolitan city where various types of residences have been developed and disappeared as well. City organizations that have played essential roles in determining values of residential areas on hills include streets, blocks, lots and buildings.
Such city environmental factors convey the phases of the times and together form the visual aspects of city landscape today. Three residential areas on hills, the subjects of this study, were formed in
* 이 논문은 2008학년도 홍익대학교 학술연구진흥비 지원에 의해 작성되었습니다.
** 홍익대학교 건축학과 부교수(Associate Professor, School of Architecture, College of Architecture, Hongik University), E-mail: [email protected], Tel: 02-320-3057
the course of modernization of Seoul and are considered to be sufficient potential of preservation and worth preservation from social, environmental and historical aspects. Following conclusions were deduced through examination on old maps and land registration map of the times, photos and literatures as well as field trips on the target areas. Case study areas were formed naturally in the course of modernization. Environmental features of hilly districts have continuously changed and developed in relation to city organizations such as streets, blocks, lots and building types and show unique feature of each area. As analyzed in this study, it is required to have approaches to differentiate the value in accordance with various elements of value features, to preserve and utilize environmental features of the region. In addition, various approaches should be prepared to effectively preserve and manage the residential areas on the hills.
Key Words：Hillside residential Area, Value, Spontaneous Urban
I. 서론
1. 연구의 배경 및 목적
급격하게 변화하는 현대사회에서 주거지 또한 시대상을 반영하며 많은 변화를 겪어왔다. 특히 국내와 같이 구릉지형이 상당수 존재하는 환경에 서 자연발생적 주거지역의 가치를 제고하고 보전 을 통해 구릉지주거의 다양성을 확보하는 접근이 필요한 시점이다. 도시는 대부분이 주거지로 구성 되어 있으며 이러한 주거지에 대한 개발과 관리는 도시의 형태 및 이미지를 결정한다. 그리고 서울 시의 경우 행정구역 면적의 약 삼분의 일에 해당 하는 곳이 구릉지 형태의 주거지로 이는 서울시 전체 경관을 형성하는 데 중요한 요소이다. 하지 만 지금까지 구릉지(고지대, 산동네) 주거지역에 대한 개발은 자연환경 및 사회적 요소를 고려해야 하는 필요성보다 경제적 효율성과 물리적 기능 개 선이라는 기본적인 욕구가 우선시되어왔다. 결과 적으로 고층·고밀의 개발, 생활기반시설의 부족, 지형과 경관특성을 고려한 계획기준의 부재, 지형 의 훼손, 녹지침식, 조망의 차폐, 스카이라인 파괴
등 많은 문제점을 나타냈다.
한편 서울시는 노후화된 주거지역의 주거환경 개선을 위해서 다양한 정비사업을 통한 재개발사 업을 시행하고 있으며, 각 지역마다 서로 다른 유 형의 정비사업이 시행되고 있지만 기존 지형이나 도시조직에 대한 세심한 연구나 고려 없이 전체를 모두 허물고 개발하는 방식으로 도시의 발전과정 과 전통성이라는 관점에서 기성 주거지역의 특성 은 무시된 획일적 성장위주의 도시개발이었다고 할 수 있다. 특히 구릉지 주거지역에서는 그 지역 이 간직했던 경관과 고유의 지역성 및 공동체라는 특징들이 사라질 위기에 처해 있으며, 도시의 역 사를 단절하는 문제점을 만들어내고 있다.
이에 본 연구는 도심 구릉지에 형성된 주거지 역으로서 현재 재개발사업의 대상지에 속하여 있 는 지역을 대상으로 분석을 진행하여, 역사적 발 전과정에서 하나의 독특한 도시상을 구현하고 있 는 구릉지 주거지의 물리적 특성을 중심으로 하는 가치 양상을 도출해 내며, 이를 통해 향후 구릉지 주거의 보전방안을 제안하기 위한 기초연구를 목 적으로 한다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구의 공간적 범위는 현재 서울시에 위치 한 구릉지 주거지역 중 재개발대상지에 포함되며, 20세기 초부터 현 상태의 주거지가 형성되기까지 축적된 고유의 역사성과 전통 또는 지역적 공동체 를 가지고 있는 지역을 대상으로 한다. 그리고 대 상지역 모두 오늘날 제1종 일반주거지역으로 이 에 부합하는 환경적 특성을 지닌다.1) 한편 연구의 시간적 범위는 대상지역의 도시형성과 변화양상 을 구체적으로 분석가능한 1900년대부터 오늘에 이르기까지의 변화양상을 중심으로 연구를 수행 하였다.
그리고 연구의 방법은 구릉지 주거에 대한 선 행연구의 검토를 통해 전반적인 연구경향을 살펴 보고, 이론적 고찰을 통해 구릉지 주거지에 대한 개념을 고찰한다. 다음으로 구릉지 주거지에 대 한 가치의미를 파악하여 현대사회에서 다양한 개 발사업으로 소멸되어가고 있는 구릉지주거지역 보전의 당위성을 사고한다. 그리고 본 연구의 대 상지를 가로, 블록, 필지 및 건축물 등을 포함하 는 도시조직2)을 중심으로 한 물리적 분석 중심 의 연구를 수행하여 상호간의 변화특성을 도출하 고 지역만이 가지는 독특한 변화양상을 바탕으로 향후 도심 내 구릉지 주거지의 보전방안 수립 등 추가적인 연구를 진행할 수 있도록 가능성을 제 안한다.
3. 선행연구 검토
구릉지 주거에 대한 관련 선행연구를 살펴보면, 개발정책에 대한 분석을 통하여 그에 따른 개선방 안을 도출해내는 연구유형과 구릉지의 경사를 활 용하여 양호한 경관과 주거환경을 형성하는 방안 에 대한 연구유형으로 나뉜다(<표 1> 참조).
분 류 저자와 제목
정책 관련
장문준, 1999, 서울시 구릉지 개발정책에 관한 연구
박재현, 2001, 환경친화적인 산지․구릉지의 주 거단지 계획에 관한 연구
조기연, 2008, 밀도관리를 통한 구릉지 주거지 정비 방안 연구
경관 및 주거 환경 관련
이정일, 2000, 구릉지 공동주택 계획의 도시경 관 향상을 위한 연구
황인성, 2005, 구릉지를 활용한 테라스하우스 설계방안 연구
윤용석, 2006, 구릉지 활용을 위한 테라스하우 스의 계획과 적용 방안
<표 1> 구릉지 주거에 대한 관련 선행연구의 분류
하지만 이 2가지 연구유형은 단순히 구릉지에 대한 물리적 분석을 토대로 진행하였을 뿐 해당지 역이나 대상지가 기존에 지니고 있는 특성 및 가 치에 대한 분석은 미미하였으며, 특히 구릉지 주거 지의 특성에 대해서는 1988년 한국토지개발공사 기술연구소에서 발표한 구릉지 택지 개발에 관한 연구3)를 끝으로 관련 연구가 이어지지 않고 있다.
또한 구릉지 주거지의 가치분석을 통해 보전방안 을 제안하기 위한 연구는 이루어지지 않았기에 본
1) 도심지의 난개발을 막기 위해 2000년 일반주거지역 세분화가 시행되었으며, 서울의 경우 제1종 일반주거지역은 극경사지, 구릉지, 4층 이하 주택가 등으로 용적률 150%, 건폐율 60% 이하로 규정하고 있다.
2) 본 연구에서 도시조직은 전통적으로 도시공간의 물리적 변화양상을 분석하는 틀로서 가로, 블록, 필지 그리고 개별건축물의 물리적 변화양상 을 바탕으로 하며, 이에 대한 가치양상은 이론고찰에서 상세히 설명하였다.
3) 우리나라 전체 국토의 약 70%가 산지 및 구릉지로 이루어진 것에 집중하여 구릉지의 특성 및 구릉지 주거단지 계획기법에 대해 서술하였으며 현재까지도 여러 연구에 인용되고 있다.
연구를 통해 보전방안을 제안하기 위한 기틀을 제 시한다는 측면에서 의미를 둘 수 있겠다.
Ⅱ. 이론적 고찰
1. 구릉지의 개념과 도시환경으로서의 특성
일반적으로 평지보다 우뚝하게 솟아있는 땅을 의미하는 구릉지 개념은 여러 연구에서 언급되었 으나 주로 해발 300m 이하 산지의 능선이 침식, 삭마(削磨)됨에 따라서 산지의 면적이 축소되어 경사가 완만하고 기복이 낮아진 산지로 정의된다.
사전적으로는 해발고도 200~600m의 완만한 기 복의 지형을 말하며, 1988년 건설교통부의 2000년 대 공영개발을 위한 구릉지개발 적지조사에 따르 면 기복량4)(2×2㎞) 100m 이하이고, 경사가 5~10°로서 표고 200m 이내 지역이라 정의하고 있다(한국토지개발공사, 1988). 그리고 가장 최근 인 1995년 서울시정개발연구원의 구릉지 재개발 아파트의 대안적 형태개발을 보게 되면 해발 40~200m에 해당하는 지역이라고 정의하고 있다 (정석, 1995)(<표 2> 참조).
구릉지는 일반 도시지역 내의 평탄지와 구별되 는 독특한 자연환경적 특성과 입지적 특성으로 인 하여 이용 및 개발에 따른 이점을 지니고 있는 동 시에 여러 가지 문제점도 내포하고 있다. 장점으 로는 환경과의 조화와 양호한 일조 및 전망, 넓은 사적 외부공간의 형성, 공간적 다양성 및 도시의 토지이용효율 제고 등이 있으며, 문제점으로는 자 연파괴와 주거환경의 악화에 대한 우려와 경사 등 과 관련한 안전성 문제, 그리고 과도한 개발비로 인한 개발의 효율성 저하 등을 들 수 있다(송영
달·윤정중, 1998).
구 분 정 의
일반 사전 언덕으로서 해발 300m 이하로 비교적 경사 면으로 되어 있는 저산성 산지
지리학 지학 사전
산지보다는 규모가 작고 단순하며 대지보 다는 침식으로 인하여 더 많이 개척된 지형 건설교통부 기복량(2×2㎞) 100m 이하이고, 경사가
5~10°로서 표고 200m 이내인 지역 서울시정
개발연구원 해발 40~200m에 해당하는 지역
<표 2> 구릉지의 개념 정리
2. 서울시의 구릉지 분포현황과 개발특성
<그림 1> 서울시 음영기복도
우리나라는 전형적인 동고서저형의 지형으로 산림이 전 국토의 65.4%를 차지하고 있다. 최근 국토해양부의 조사에 의하면 표고 400m 이하의 산지 및 구릉지가 전 국토의 75.6%로 분석되고 있 으며, 지역별로 차이는 있지만 30° 이하의 산지 및 구릉지가 전체 산지의 37.5%로 분석되고 있다
4) 땅의 높낮이 차
(<그림 1> 참조). 수도권의 경우, 주거지로 개발 가능한 해발 40~200m 사이의 토지가 전체 지형 의 50.69%를 차지하며, 그 범위 내에서 10~30°
사이의 경사를 이루는 지형은 수도권 전체 토지의 62.89%를 차지하고 있다. 따라서 지형적 특성으 로만 놓고 봤을 때, 수도권 대부분의 산지․구릉 지는 가용택지로의 개발가능 범위에 포함된다고 할 수 있다5)(<표 3> 참조).
지역 구분
행정구역 면적
40m 미만
40m 이상 200m 미만
200m 이상 서울시 605.3㎢
(100%) 60.2% 31.9% 7.9%
경기도 10,866.5㎢
(100%) 24.49% 52.11% 23.4%
수도권 전체
11,745㎢
(100%) 27.10% 50.69% 22.21%
출처: 서울시, 2008, 구릉지에 적합한 재개발 정비모델 연 구, p. 20
<표 3> 수도권 지형의 표고 분포현황
서울시는 주거지역 정비를 위하여 1990년대까 지 ‘도시재개발법’에 의한 주택개량재개발사업과
‘도시 저소득층을 위한 임시조치법’에 의한 주거 환경개선사업, ‘주택건설촉진법’에 의한 재건축사
업을 추진하여 왔다. 이는 특성이 유사한 사업들 이 개별법에 의해 운영되어 정비정책의 일관성 결 여 및 사업지역간의 연계부족 등의 문제점이 발생 함에 따라 2000년대에 이르러서는 개별법으로 운 영되던 주거환경개선사업과 주택개량재개발사업, 주거환경개선사업, 재건축사업의 통합을 통해 주 거환경사업을 종합적으로 관리하고, 정비정책의 일관성을 확보하며, 선계획-후개발에 입각한 도시 관리를 도모한다는 배경 하에 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 도입되었고, 사업방식으로는 주택재개 발사업, 주거환경개선사업, 주택재건축사업으로 나누어 시행되었으며, 오늘에 이르고 있다.6) 또한 이와 같은 사업들을 통해 재개발되고 있는 구릉지 주거지의 문제점을 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다. 지역적 특성을 무시한 개발, 도시경관의 악화, 지역적․역사적 특성의 배제 및 간과, 대규 모 단지화에 따른 주변과의 단절, 주거유형의 획 일화, 공공규제의 부재, 사업방식의 한계, 건축법 규의 문제7) 등을 들 수 있다.
5) 서울시의 자치구별로 살펴보면 서대문구의 구릉지 비율이 64.6%로 가장 많고, 관악구․성북구․은평구․종로구가 50%를 넘으며, 서초구․
중구․동작구․도봉구․노원구․용산구가 서울의 구릉지 평균인 31.9%보다 높게 나타난다.(국토개발연구원, 2005, ｢수도권지형지세｣).
6) 이상 관련법제의 특성은 다음의 표와 같으며, 특히 대표적 개발방식인 합동개발방식(1983년 도입)은 토지의 고도이용을 통한 주택의 물량확 보면에서 성과를 거두었으나 용적률의 과다한 증가로 고층․고밀개발이 진행되어 일조권 확보, 사생활 침해, 교통량 증가 등의 여러 문제점을 드러냈고, 산지와 구릉지를 훼손하고 조망을 차폐함으로써 서울의 도시경관을 악화시키는 결과를 초래하였다. 또한 이와 같은 보편적 사업 방식은 모두 아파트 일색의 건설사업으로 진행되고 있으며, 자력재개발과 현지개량방식 그리고 재건축사업은 대부분 다세대 및 다가구주택 일색으로 건설되고 있는 특징을 지니고 있다.
구분 주거환경개선사업 재개발사업 재건축사업 도시환경정비사업
대상 저소득자, 집단 거주 단독주택 밀집 공동주택 상업, 공업지역
시행자 현지개량: 시청·군수·구청장·LH 등, 지자체:
정비기반시설 정비, 주민: 주택 개량 조합(단독), LH 등(단독): 토지 등 소유자 2/3 이상 요구 시 공급대상 토지 등 소유자, 세입자: 임대주택, 잔여분: 일반분양 조합원(건물 및 부속토지), 잔여분: 일반분양 토지 등 소유자 공공지원 국가, 지자체 보조, 국공유지 무상양여 국공유지, 처분혜택 없음 국공유지, 처분혜택 용지확보 전면 수용에 의한 매수(공동주택) 주민이 토지 및 건축물을 제공한 후 환지 또는 관리처분으로 토지 및 건축물을 받음
<표 4> 주거지역 개발방식에 따른 세부특성
7) 구릉지 지역은 지형 조건에 따라 인동간격과 높이 산정, 일조권, 기준층 설정, 지하층 활용 및 대지 내 공지 산정 등이 다르게 적용되어야 하나 평지에서의 법적 기준과 차별성을 갖지 못하고 있다.
3. 구릉지 주거지와 도시조직 그리고 가치특성
도시공간에서 주거지역의 형성은 시대적, 환경 적, 그리고 지형적 특성에 따라 각기 다른 양상으 로 조성되어 왔으며, 구릉지 주거지는 특히 지형 적 영향을 받으며, 평지에 조성된 주거지역과는 차별적인 도시조직의 양상으로 발전하게 된다. 도 시조직은 도시의 물리적 측면에 해당하는 대상을 구분하거나 구성하는 원리를 나타낸다. 그 대상은 일반적으로 가로와 필지, 건축물로 구성된다.8)
즉 도시조직이란 이 세 가지 요소간의 복합적 구성방식을 통해 집합체로 나타나는 형태적 결과 물을 의미한다. 이러한 도시조직은 장소에 내재된 고유의 시간성을 간직하고, 지역성은 그것이 만들 어 내는 형태를 통해 직접적으로 전달해 줌으로써 그 도시(지역)의 정체성을 담고 있기 때문에 해당 지역만의 고유한 환경적 특성으로서 가치가 있다 특히 현대사회에서 점차 소실되어가고 있는 전통 적 주거지 양상의 일면인 구릉지 주거지역은 그 자체의 환경적 특성으로 가치를 더한다고 볼 수 있다.
또한 자연환경을 바탕으로 시간의 경과에 따라 형성되는 물리적, 인문적 상황이 질서화된 것으로 그 속에서 살아온 도시민의 삶을 바탕으로 서로 유기적인 관계를 가지고 성장한다. 현재의 도시환 경은 과거도시의 역사의 누적에 의하여 만들어지 며, 이렇게 만들어진 도시환경은 도시조직으로 그 구체적인 모습을 보이게 되고, 이 도시조직은 지 난 역사의 흔적을 담은 채로 현재 도시민의 삶의
바탕이 되는 역사환경으로 작용하게 된다. 따라서 도시조직에 관한 연구는 도시가 가지고 있는 역사 의 지층을 밝혀내고, 도시조직의 가치판단과 평가 를 통하여, 현재의 도시환경의 보존 혹은 계승ㆍ 발전의 방향이 설정될 수 있도록 이루어져야 할 것이다. 이는 특정 역사의 발전사를 통해 발전해 온 지역에서 특히 중요하며, 이 또한 역사환경으 로서 가치판단의 기준이 필요한 이유가 된다.
그러나 오래된 주거지역의 도시조직이라고 하 여 모두 다 가치가 있는 대상은 아니다. 도시조직 의 생성과 발전 과정에서 지역주민의 삶이 녹아 있는 역사적 가치를 간직하고 있어야 하며, 이를 바탕으로 현재 도시민의 삶에서 미래의 도시 발전 의 잠재력을 찾을 수 있을 때, 그 도시조직은 의미 가 있을 것이다. 구릉지 주거지역의 도시조직에 대한 연구는 현재의 도시조직 연구를 통해 그 속 에 녹아 있는 과거 도시의 역사성과 장소적 특성 을 새롭게 밝혀낼 수 있다는 점과 도시조직에 대 한 역사적 고찰과 가치평가에 의해서 앞으로 도시 주거지로서의 발전방향을 제시할 수 있다는 점에 서 의의를 갖는다. 도심 주거지로서 구릉지 도시 조직의 가치는 결국 도시조직의 가치판단과 평가 를 통하여 현재 도시환경의 보전 혹은 계승․발전 의 방향을 설정하는 데 의의가 있다. 특히 오늘날 도심지에서 점차 소실되어가고 있는 구릉지 주거 지역에서의 가치특성은 도시의 발달과정에서 특 성을 연구하고 가치특성을 반영하는 도시계획방 안이 지속적으로 이루어질 수 있는 환경을 조성하 는 것이 중요한 책무로 다가오고 있다.
8) 박훈․정재용(2009)의 역사도시의 도시조직 특성과 가치에 관한 연구에 의하면 도시조직은 현재를 기준으로 과거의 형태변화양상을 추적하 여 구성원리를 연구할 수 있으며, 현재의 도시환경을 우선 고려한 연구가 필요하다. 그리고 궁극적으로는 과거의 변화양상을 추적한다는 개념 으로 역사환경 요소로 볼 수 있다. 형태학에서 도시조직은 도로의 패턴, 필지형상, 건물들로 이루어진다고 정의하고 있으며, 시간이 경과함에 따라 형성되어지는 것이라고 설명하고 있다. 한편 무라토리(Saverio Muratiori)의 경우에는 건축, 필지, 가구형태, 가로, 오픈스페이스를 기초 단위로 보고 있으며, 카니지아(Caniggia)는 집합된 건물, 공간 그리고 접근로가 통합된 개념으로 사용하고 있다. 한편 콘젠(M.R.G Conzen)은 가로, 필지, 건물을 도시조직의 기본요소로 보고 세부요소는 도로, 가구, 필지, 필지패턴, 필지열, 건물평면 등으로 구분하여 설명하고 있다.
Ⅲ. 대상지 선정 및 변천사 1. 대상지 선정
<그림 2> 연구의 대상지
현재 서울시는 재개발사업이 활발히 진행되고 있으며, 뉴타운과 같은 규모가 큰 사업이 주를 이 루고 있다. 이 사업들은 여러 지형을 포함하고 있 으며, 구릉지 주거지역 역시 포함하고 있다. 이에 서울시 내의 재개발지역에 있어서 구릉지 주거지 역9)은 서울의 중심지역 인근에 위치10)하여 도시 적 맥락의 성격이 강하며, 구릉지 주거지로서 역 사성과 함께 사회적 논의가 지속적으로 이루어져 왔다. 또한 현재 다양한 논의의 중심에 있는 용산 구11)의 용산동2가 및 한남동, 성동구12) 금호2가 동을 대상지로 선정하였으며, 대상지의 분석을 통 하여 구릉지 주거지에 대한 특성 및 가치를 도출 하고자 한다(<그림 2> 참조).
2. 대상지역의 형성
대상지역의 역사적 발전사는 근대적 지적작업 이 시작된 1910년대부터 지적(원)도 및 사진자료 를 통해 확인할 수 있다.
1) 용산동2가
해방촌으로 불리는 본 연구의 대상지, 용산동2 가는 일제시대 때 용산에 일본군 기지가 건설되고 후암동과 이태원동에 일본인 거류지가 형성되면 서 ‘이태원’이 있던 자리에 용산중고가 세워졌고 해방촌 구릉지 중턱에 일본 신사(神祠)가 들어섰 다. 해방과 6.25전쟁 이후 1946년 월남인들은 도심, 남대문시장과 가까우면서도 당시까지 비어 있었 던 해방촌으로 이주해 일본신사가 있던 자리와 보 성여고 주변을 시작으로 무허가판자촌을 형성하 기 시작했다. 특히 기독교인들이 많이 이주해 보성 교회라는 종교시설을 중심으로 성장하였으며 북 한에서 설립됐던 보성여고, 숭실여고 등의 학교들 이 남한 해방촌에 자리를 잡았다. 주요 시설들이 서서히 입지하고 도시조직이 형성되면서 해방촌 은 점차 주거지로서의 면모를 갖추게 되었고 해방 촌오거리가 중심이 되어 골격을 형성하였다. 1962 년 도시계획법과 건축법이 제정ㆍ공포되면서 1960년대 중반, 무허가 판자촌이었던 해방촌에서 토지불하가 이루어져 자연발생적으로 형성된 무 허가의 도시조직이 필지로 구획되었다. 남산순환
9) 2010년 현재 서울시 자치구별 재개발 지정현황을 살펴보면 종로구 15개 구역, 중구 7개 구역, 용산구 14개 구역, 성동구 23개 구역, 동대문구 50개 구역 등 전체 308개 지구가 지정되어 있으며, 이중 구릉지 재개발 예정지구는 145개 지구에 이른다(서울시, 2008, 구릉지에 적합한 재개 발 정비모델 연구).
10) 대상지역 세 곳은 모두 서울 중심부에서 반경 5km 이내에 위치하며, 지리적, 환경적 측면에서 도시성을 반영하고 있다.
11) 용산구에서 일반 재개발 예정구역으로 선정된 구역은 7개 구역, 구릉지 재개발 예정구역은 7개 구역이고, 일반 재개발 예정구역의 면적은 24.3ha, 구릉지 재개발구역의 면적은 79.9ha에 이른다(서울시, 2008, 구릉지에 적합한 재개발 정비모델 연구).
12) 성동구에서 일반 재개발 예정구역으로 선정된 구역은 15개 구역, 구릉지 재개발 예정구역은 8개 구역이고, 일반 재개발 예정구역의 면적은 80.3ha, 구릉지 재개발 예정구역의 면적은 38.3ha에 이른다(서울시, 2008, 구릉지에 적합한 재개발 정비모델 연구).
도로(1963년)의 건설, 남산 제2호터널(1970년)과 제3호터널(1978년)의 건설로 인해 해방촌의 물리 적인 경계가 형성되었고, 인구가 집중되면서 용암 초등학교, 용산2가동사무소가 설립되는 등 어엿한 도시주거지가 되기 시작하였다. 한편, 불량주거지 에 대한 정부의 정책으로 1973년 ‘주택개량촉진에 관한 임시조치법’이 제정되면서 해방촌에 처음으 로 공공에 의해 재개발이 시작되었다. 이후 불규칙 적이었던 블록은 일부가 정형화되었고 유기적인 가로망은 가로확폭 및 가로개설 등을 통해 연결성 을 높이면서 변형된 격자망 형상으로 변화되었다.
블록과 가로망은 기존 가로망을 활용하여 형성된 것으로 일정 부분 불규칙한 패턴이 남아있게 되었 지만 부정형의 필지 형태와 그 구조는 계획에 의 해 새롭게 구획되면서 규칙적인 2, 3열의 구조로 정리되었다. 이처럼 해방촌의 도시조직은 자연발 생적으로 형성되어 재개발사업에 의한 변화를 겪 어왔지만 해방촌 오거리라는 기본 골격, 주요기능 ㆍ시설들, 유기적 가로망과 블록ㆍ필지패턴들, 스 케일 등이 지금까지 지속되어 오면서 도시주거지 로 발전하였다. 하지만 지금까지의 현지개량 사업 에서는 단순한 필지정리, 가로확폭정비사업이 전 부였으며 오픈스페이스나 녹지공간, 주차장 확보 등이 고려되지 않고 각 필지별 재건축이 일어나 기존 문제점이 개선되지 않은 채 지속되어 오고
1950년대 대상지역 가로 1980년대 대상지역 전경
<그림 3> 역사적 발전과정에서의 용산동2가
구분 내 용
1910년대 지적원도
특성
․1910년대 지적원도를 통해 대상지역을 분석하 면 주요가로만이 존재했음을 확인할 수 있음.
․현재까지 이어져오는 동서방향의 이태원로, 및 서측 남북방향의 한강로가 형성되어 있음 을 확인할 수 있음.
<표 5> 1910년대 지적원도 및 특성
있어 현대적인 도시주거지로서의 수준을 달성하 지 못하고 있다(<그림 3>, <표 5> 참조).
2) 한남동
대상지역은 1950년대 들어서 피난민과 농촌에 서 이주한 지방민이 모여 살기 시작하면서 주거 지화되었다. 특히 1950년대 중반에 이촌동 주민이 집단으로 이주하여 정착하게 되면서 구체적인 주 거지로서의 형태적 발전을 이루었으며, 이는 1960 년대를 거치며 발전하게 된다. 이후 서울의 산업 화와 도시화로 인한 서울로의 인구유입이 증가하 고, 이에 정부에서는 한남동 일대의 국유지를 시 민들에게 불하하기 시작하였다. 이로 인해 많은 시민이 한남동의 구릉지 일대에 주택을 짓고 주 거지역을 형성하였으며, 자연발생적 주거지를 형 성하였다고 할 수 있다. 특히 한남동은 강남지역 에서 강북으로 진입하는 입구에 위치하며, 남산의 남쪽 부분에 위치하여 도심부의 진입부 경관 이 미지를 형성하는 중요한 역할을 하며, 한편으로는 한강변에 입지하여 이를 통한 개발의 유용성을 높일 수 있는 입지 특성을 지니고 있다. 현재 대 상 주거지역은 생활 및 도시기반시설의 노후화로
인해 한남 뉴타운사업에 포함되어 재개발이 추진 중이며, 전면철거형의 정비유형을 가지고 있다.
또한 1980년대 들어서 대부분의 1, 2층 규모의 주 거가 다가구․다세대 주택으로 개축되면서 현재 와 같은 경관을 형성하게 되었다(<그림 4>, <표 6> 참조).
1958년 대상지 전경 1970년 대상지 전경
<그림 4> 역사적 발전과정에서의 한남동
구분 내 용
1910년대 지적원도
특성
․한강으로 연계된 하천 주변을 중심으로 좌측 에 소형필지가 형성되었으며, 우측의 경우 구 릉지 정상부 지역을 중심으로 소형필지가 형 성됨.
․대부분이 부정형의 필지 패턴을 보이며, 소규 모 필지의 경우 200㎡ 내외가 중심을 이루며, 대규모 필지의 경우 1,000㎡ 내외로 이루어짐.
<표 6> 1910년대 지적원도 및 특성
3) 금호2가동
1960년대 대상지 1980년대 대상지 전경
<그림 5> 역사적 발전과정에서의 금호2가동
구분 내 용
1910년대 지적원도
특성
․오늘날의 금호동 길을 따라 선형의 가로체계 를 통해 공간구조가 형성됨.
․구릉지역으로 계곡부의 완만한 경사를 따라 주거지역이 형성됨.
․주거지역이 명확히 형성되어 있지 않으며, 이에 따라 필지 및 블록체계의 확인이 분명하지 않음.
<표 7> 1910년대 지적원도 및 특성
대상지역은 자연발생적으로 형성된 전형적인 주거지로서 구릉지를 따라 곡선모양으로 주거지가 형성된 특성을 보인다. 성동구13) 금호동 지역은 주거 형성 시기가 6ㆍ25 동란 직후로 현재에 이르 기까지 60년 이상의 긴 정주성을 나타내고 있다.
대상지의 평균 경사도가 약 38° 정도로 주거지로서 는 적합하지 못한 급한 경사를 이루고 있다. 금호2 가동은 서울의 타 구릉지 주거지역과 비교하여도 상대적으로 지형이 가파르고 기복이 심해 인구가 많지 않았으나 1960년대 들어 서울로의 인구유입
13) 성동구의 면적은 16.84㎢로 서울시 전체 면적의 2.8%에 해당한다. 토지이용현황을 보면 대지가 6.4㎢로 성동구의 38.3%를 차지하고 있으며, 하천이 3.8㎢로 전체의 22.5%를 차지하고 있다.
이 급증하면서 자연발생적으로 주거지가 형성되기 시작하였다. 대상지역을 중심으로 주변지역이 급 하게 변화하게 된 것은 1983년 조합이 토지를 제공 하고 건설회사가 건물들을 철거ㆍ완공하는 합동재 개발방식14)이 재개발사업에 적용되면서 급격히 변하게 되었으며, 이처럼 재개발사업은 현재까지 지속되고 있다(<그림 5>, <표 7> 참조).
3. 대상지의 발전
1) 용산동2가
대상지는 제1종 일반주거지역으로서 단독 및 다가구, 다세대 주택과 여기에 주거용도를 포함하 는 복합용도의 건축물까지 포함하면 대상지 내에 서 주거용도가 차지하는 비율은 더 높아지며, 이 를 통해 대상지는 임시거처로서의 무허가 판자촌 에서 시작하여 지금까지도 주거의 기능이 크게 우 세한 지역이라 할 수 있다.
대상지 항공사진 대상지 전경
지형 단면
<그림 6> 용산동2가 대상지역 현황
한편 대상지역의 필지 및 블록, 그리고 가로의 개발패턴은 1980년대부터 시작된 가로확폭과 1996년부터 시행된 블록 정형화 사업으로 인해 비 교적 양호한 필지의 형태를 갖추고 있다. 한편 대 상지역의 지형단면 검토를 통해 살펴본 경도를 보 면 남산에서 남서쪽으로 뻗어나오는 지형구조로 북서사면과 남동사면의 경사지로 나누어져 주거 지가 펼쳐져 있으며 전반적으로 <그림 6>과 같은 경사도를 보이고 있다. 현재 용산동2가 지역은 서 울시의 녹지축 조성사업과 후암동과의 결합개발 방식의 재개발로 인하여 전면철거형 정비방식의 재개발이 추진 중이다(<그림 7> 참조).
<그림 7> 서울시의 녹지축 조성사업
2) 한남동
한남동은 강남에서 강북으로 진입하는 입구이 며, 남산의 남쪽 부분에 위치하고 있어 도심부의 이미지를 형성하는 중요한 역할을 한다.
대상지의 현재와 같은 주거지역 형성은 1960년 대부터 시작되었다. 서울의 산업화와 도시화로 인 해 서울로의 인구유입이 증가하였고, 이에 정부에 서는 한남동 일대의 국유지를 시민들에게 불하하 기 시작하였다. 이로 인해 많은 시민들이 한남동 의 구릉지 일대에 주택을 짓고 주거지역을 형성하
14) 합동재개발방식은 구역경계 내에 단지형의 아파트를 건립하는 방식으로 토지의 고도이용을 통한 주택의 물량확보 면에서는 큰 성과를 거두 었지만 용적률의 과다한 증가로 고층․고밀개발이 진행되어 일조권 확보, 사생활 침해, 교통량 증가 등의 여러 문제점을 드러내게 되었으며, 산지와 구릉지를 훼손하고, 조망을 차폐함으로써 서울의 도시경관을 악화시키는 결과를 초래했다.
대상지 항공사진 대상지 전경
지형 단면
<그림 8> 한남동 대상지역 현황
<그림 9> 한남뉴타운 3구역 현상설계 당선안
였으며, 이에 주거지역이 자연발생적으로 형성되 었다고 할 수 있다. 반면에 대상지의 북동쪽에 있 는 주거지역은 1970년대에 계획적으로 형성되어 격자형의 구조를 보인다. 대상지는 제1종 일반주
거지역으로서 순수 주거건축물들이 주를 이루고 있으나, 도깨비시장길과 제천정길 주변은 주거와 상업의 용도혼합이 나타나며, 남계천길 주변으로 는 상업시설들이 위치하여 있다. 한편 지형단면 검토를 통해 살펴본 경사현황은 전반적으로 동쪽 에서 서쪽으로 경사를 이루는 구조를 보여주고 있 다(<그림 8>). 그리고 현재 대상지역은 한남뉴타 운사업에 포함되어 재개발이 추진 중이며, 전면철 거를 통한 정비유형을 가지고 있다(<그림 9>). 이 와 같은 정비유형은 현재 대상지가 가지는 구릉지 형의 환경적 특성을 반영하지 못하는 계획으로 재 고 필요성이 제기된다.
3) 금호2가동
대상지 항공사진 대상지 전경
지형 단면
<그림 10> 대상지역 현황
금호동 지역은 서울지역의 타 구릉지 주거지역 과 비교하여 상대적으로 가파르고 기복이 심해 (<그림 10>) 1947년 말에는 주민 수가 5,926명에 불과했으나, 이후 근대화 과정에서 지속적인 재개 발로 인해 아파트유형의 공동주택이 들어서면서
기존에 가지고 있던 주거지의 모습에서 많은 부분 이 변화하였다. 현재 금호2가동은 금호 제13구역 주택재개발대상지로서 주변과 같은 전면철거형의 재개발방안이 나와 있다(<그림 11>). 본래 금호2 가동은 다른 지역보다 지형이 가파르고 기복이 심 해 인구가 많지 않았다. 하지만 1960년대 들어 서 울로의 인구유입이 급증하면서 자연발생적으로 주거지가 형성되기 시작하였다.
<그림 11> 금호 제13구역 주택재개발안
그리고 제1종 일반주거지역인 대상지는 순수 주거건축물들이 주를 이루고 있으나, 대상지와 인 접한 대로와 학교로 진입하는 길 부분은 상업시설 및 업무시설이 위치하여 있다. 한편 필지 유형을 살펴보면 비정형적인 형태를 가지고 있으며, 경사 도가 앞서 분석한 두 대상지보다 심하여 그 정도 가 더 큰 것을 알 수 있다.
4) 소결
이상 살펴본 바와 같이 본 연구에서 대상으로 하는 연구의 대상지역은 주거지역 형성 초기부터 유사한 환경적 특성을 가지고 조성되었으며, 이에 대한 내용을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 서울지역의 근대적 발전과정에서 대표적 구릉지 서민주거지역으로 개발된 대상지역은 대
상지가 갖는 물리적 환경특성과 함께 지역이 갖는 사회적, 역사적 가치 또한 중요한 요소로 언급될 수 있으며, 이들 요소가 상호 조화될 수 있도록 지 역을 관리하는 접근 방안이 필요하다.
둘째, 대상지역에 형성되어 있는 물리적 환경특 성이 구릉지형과 조화되어 수려한 경관특성을 보 이고 있다. 대상지역의 각기 다른 경사 정도로 인 해 용산동2가, 한남동, 그리고 금호2가동의 가시 적으로 나타나는 특성이 다소의 차이를 보이나 전 반적으로 구릉지 주거지가 갖는 경관적 측면에서 의 가치특성을 보이고 있음을 확인할 수 있다.
셋째, 대상지역을 범주로 주거환경을 개선하기 위해 공공이 다양하게 노력하고 있다. 자연발생적 으로 형성된 환경적 특성으로 인해 체계화된 공공 시설 계획의 도입이 상대적으로 불리했으며, 또한 한계로 작용해왔다. 이로 인하여 거주환경 개선의 필요성이 지속적으로 제기되어 왔으나 거주민과 공공의 이해관계 견해 차로 가시적인 성과를 이루 지 못하고 있다.
Ⅳ. 대상지의 물리적 분석
이상 역사적 환경에 따라 도시조직을 중심으로 도시적 특성이 나타나게 된 원인을 1960년대 이후 의 변화양상을 중심으로 살펴보면 다음과 같다.
1. 도시가로의 측면
사례 대상지 세 곳의 가로체계를 살펴보면 <표 8>과 같다. 자생적 주거지가 형성되는 초기 1960 년대의 경우 3개 대상지는 소수의 접근도로에 의 해 접근이 가능한 공간구조를 보여주고 있으나 1980년대, 그리고 2000년대 들어서면서 점차적으 로 세분화된 가로체계와 구릉지 주거지역에 유연
구분 1960년대 1980년대 2000년대 특성
용산동 2가
․대상지역은 1960년대 소수의 가 로에 의해 지역이 형성되었으나 점차 세부 가로가 형성되어 조밀 한 가로체계를 형성함.
․일부 정형화된 가로체계 또한 형 성됨.
․주된 가로의 폭은 5~6m에 이르 며, 세부가로의 폭은 2~3m 규모 를 보임.
한남동
․능선을 통한 남북 방향의 가로가 형성된 이후 점차 동서방향의 가 로가 세분화되어 형성됨.
․구릉지형에 조화되며, 주요 가로 에서 분기되는 가지형의 가로체 계가 형성됨.
․주요 가로의 폭은 4~5m, 세부 가로의 폭은 2~3m로 규모가 변 화함.
금호2 가동
․1960년대 가로체계는 대상지 외 곽으로 정비가 이루어져 있으나 내부는 이에 미치지 못함.
․점차 가지형의 가로가 다양하게 형성됨.
․주된 가로의 폭은 4~5m, 세부가 로는 1~2m의 규모를 보임.
주: 대상지역의 가로체계는 1/5,000로 분석하였음.
<표 8> 대상지 가로체계의 변화양상
하게 대처할 수 있는 가지형의 가로 등이 자연스 럽게 형성되어 왔음을 확인할 수 있다.
한편 가로의 폭이 최소 1m에서 최대 8m의 가 로 확폭을 보이고 있으며, 이는 3개 지역에서 다소 의 차이는 보이고 있으나 시대별 변화양상은 유사 한 변화를 보이고 있다. 또한 이와 같은 다양한 가 로의 개발 양상은 오늘날 대상지역의 가치를 판단 하는 중요한 요소로 작용하고 있으며, 구릉지의 지형과 평행하게 형성된 가로, 구릉지의 경사와 직각으로 형성된 가로 등 경사지형과 조화된 특성
에 따라 다양한 양상으로 나타나고 있다.
2. 필지 및 블록의 특성
1) 필지 특성
연구 대상지의 필지규모를 살펴보면 다양한 규 모의 필지가 개발되었음을 알 수 있다. 대상지별 필지의 규모는 51~100㎡의 필지가 가장 많이 분 포하고 있고, 0~50㎡의 필지가 다음을 차지하고 있으며, 이외에도 다양한 규모의 필지가 개발되어
있음을 알 수 있다.15) 대상지별 필지의 평균 규모 는 각각 105㎡, 108㎡, 89㎡에 이른다.16) 또한 각 지역의 필지 세장비는 가로변과 블록 내부 필지간 다소간의 차이는 있으나 평균적으로 1.2~1.4, 1.1~1.4, 1.2~1.5 정도의 규모를 보이고 있으며, 오 늘날 주거지역을 개발함에 있어 환경성을 고려한 세장비 계획과는 차이를 보인다(<표 9> 참조).17)
구분
용산동2가 한남동 금호2가동
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%) 0~50(㎡) 944 39.7 443 28.7 134 29.8 51~100 523 22.0 462 30.0 162 36.1 101~150 540 22.7 321 20.8 96 21.4 151~200 211 8.9 145 9.4 40 8.9 201~250 78 3.3 74 4.8 8 1.8 251~300 25 1.1 36 2.3 3 0.7 301~350 13 0.5 26 1.7 3 0.7 351~400 8 0.3 13 0.8 0 0 401~450 3 0.1 4 0.3 0 0 451 이상 31 1.3 18 1.2 3 0.7
계 2,376 100 1,542 100 449 100
<표 9> 대상지 필지 면적 비율
한편 대상지역의 대표적 필지유형을 살펴보면
<표 10>과 같이 설명 가능하다. 1960년대 이후 대 상지역 필지 체계는 가로체계와 함께 유기적으로 변화하였으며, 1990년경에는 주거환경개선사업의
영향으로 사업지구에서는 기존 도로를 최대한 활 용하여 가로 폭이 4~6m로 확폭되었고 불규칙적 인 블록과 유기적인 가로망이 정형화, 세분화되면 서 변형된 격자망을 이루게 되었다. 필지의 합필, 또는 분필의 과정을 통해 오늘날의 도시조직 형태 를 갖추어 가고 있다.
2) 블록 특성
현재 대상지역 3곳의 블록 특성을 살펴보면 용 산동2가의 경우 1,001~2,000㎡ 규모의 블록이 45.3%로 가장 높은 비율로 조사, 분석되었으며, 한남동과 금호2가동의 경우 0~1,000㎡ 규모의 블 록유형이 각각 34.7%, 46.2%로 상호 차이를 보이 며 개발되는 것으로 조사되었다. 이는 상대적으로 적은 규모의 블록개발을 통해 경사지형의 구릉지 에 유연하게 적용될 수 있는 블록 규모로 설명할 수 있다. 또한 대상지역의 블록 유형은 부정형의 유형이 다수를 차지하고 있으며, 사례 대상지 각 각의 지형적 특성에 따라 유형 및 규모에 있어 다 소의 차이를 보이나 전반적으로 구릉지형의 지형 적 특성에 따른 연관성을 갖는 형태특성으로 볼 수 있다(<표 11>). 한편 대상지 내에는 용산동2가 의 일부지역과 같이 공공의 개입을 통해 필지, 블 록 및 가로의 정형화 사업이 진행되어 이웃하고 있는 블록 간 지역에 따라 상이한 양상을 보이는 곳이 동시에 존재하고 있다.
15) 이와 같은 필지 규모의 특성은 자연발생적으로 생성된 지역으로 계획에 의해 개발된 주거지역의 필지 세장비가 점차 세장형으로 변화하고 있는 양상과는 차이를 보이며, 실제 구릉지 주거에서는 상대적으로 세장형이 갖는 의미가 적으며, 경사도와 가로, 그리고 필지 상호간 관계성 에 대한 고려가 중요하다.
16) 정재용ㆍ박훈(2006a)의 연구에 의하면 평지 주거지역의 경우 필지의 규모가 1950년대는 50~66㎡, 1960년대는 200~250㎡, 1970년대 들어서 는 165~230㎡ 등의 규모로 변화하고 있음을 확인하였으며, 본 연구에서 분석하는 구릉지 주거지역과의 차이를 확인할 수 있다.
17) 정재용, 박훈(2006b)의 연구에 의하면 평지에서의 도심지 주거지역 필지의 세장비는 20세기 들어서 개발 초기 0.9~1.0에서 1960년대 들어서 1.2~1.3 정도로 개발되었으며, 이후 점차 세장형의 필지로 변해가고 있는 추세로 분석된 바 있다. 이와 같은 형태 특성은 본 연구에서 분석하 고 있는 구릉지 주거지역의 필지 세장비와 차이를 보이며, 상이한 특성으로 설명할 수 있다.
구분 1960년대 1980년대 2000년대 특성
용산 동
2 가
․오늘날의 신흥로 34길과 신흥로 36길을 경 계로 하여 구성된 획지는 가로변을 따라 정형화된 획지가 형성됨.
․내부필지의 경우 건축유형의 변화와 함께 합필되어 대응 가능한 유형으로 변화하고 있음.
․비정형의 블록패턴이 지형과 조화되어 형성됨.
한남 동
․대사관로를 중심으로 가로변 획지가 형성됨.
․주변의 공지가 점차 주거지역으로 개발되 어 획지를 형성함.
․주거의 유형과 규모에 부합하는 필지규모 로 점차 세분화되는 특성을 보임.
금호 2 가동
․오늘날의 금호 11길을 중심으로 대상지가 형성되었으며, 일정한 규모 이상의 필지가 주로 형성됨.
․대상지 외곽으로 정비가 이루어졌으나 내 부는 이에 미치지 못함.
․점차 필지가 세분화되며, 일부 필지에서는 세장형의 필지유형이 나타남.
․지형적 특성에 유기적으로 조화되어 블록 패턴을 형성함.
주: 필지 유형분석은 대상지역의 지형적, 건축적 특성을 중심으로 하여 대표성을 가진 지역을 대상으로 하였으며, 1960년 대, 1980년대 그리고 2000년대 지적도를 바탕으로 분석하였음.
<표 10> 사례대상지별 필지 및 블록의 특성
구분
용산동2가 한남동 금호2가동 동수
(동) 비율 (%)
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%) 0~1,000(㎡) 15 15.8 26 34.7 12 46.2 1,001~2,000 43 45.3 22 29.3 5 19.2 2,001~3,000 17 17.9 9 12.0 3 11.5 3,001~4,000 8 8.4 6 8.0 1 3.8 4,001~5,000 5 5.3 5 6.7 1 3.8 5,001~ 7 7.4 7 9.3 4 15.4 계 95 100 75 100 26 100 주: 대상지역 지적도를 통해 분석
<표 11> 대상지 블록 면적 비율
3. 건축적 특성
1) 건축유형
시대별 건축유형의 변화양상에 관한 분석의 중
요성은 지역의 장소성을 담고 있는 건축물의 가치 와 함께 도시 전반에 경관적으로 영향을 미치고 있는 가치 특성의 설정과 방향 제시를 위해 면밀 한 분석이 필요하다. 본 연구의 대상지역 건축물 용도는 세 곳 모두에서 주로 다세대, 다가구를 포 함하고 저층 주거를 중심으로 하는 주거시설과 상 업시설 그리고 교육시설, 종교시설 등 주거지의 커뮤니티 형성에 요구되는 다양한 용도의 건축물 이 복합적으로 위치하고 있음을 확인할 수 있었으 며(<표 12> 참조), 건축물의 유형 및 세부특성 등 의 내용을 살펴보면 <표 13>과 같다.
구분 도면 건축유형 특성
용산동 2가
․주로 가로변을 중심으로 상업시설이 입지함.
․블록 내부는 주로 저층유 형의 주거지가 형성됨.
․자생적으로 형성된 지역 적 특성으로 종교시설이 지역문화를 형성하는 데 중요한 역할을 함.
주거시설 (24-20번지 주변)
가로변 상가시설 (1-532번지 주변)
종교시설 (1-1118번지 주변)
한남동
․대상지의 외곽지역을 중 심으로 상업시설 등이 분 포함.
․블록은 주로 저층유형의 주 거시설이 분포하고 있음.
․서측 가로변을 중심으로 근생 및 업무 시설 등이 일부 분포하고 있음.
주거시설 (568-386번지 주변)
가로변 상가시설 (620-114번지 주변)
종교시설 (620-171번지 주변)
금호 2가동
․대상지 북측면의 외곽지 에 상업시설이 분포함.
․블록내부에는 주로 저층 유형의 주거시설이 분포 하고 있음.
․종교시설이 대상지 주거 지의 문화를 형성하는 데 중요한 역할을 함.
주거시설 (311번지 주변)
가로변 상가시설 (10-2번지 주변)
종교시설 (421-2번지 주변) 주: 사례 대상지역의 지적도 분석 및 답사를 통해 분석
<표 13> 대상지의 건축물 배치현황 및 건축유형과 특성 구분
용산동2가 한남동 금호2가동
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%) 주 거 1,223 82.1 1,061 87.4 439 93.6 아파트 3 0.2 0 0.0 0 0.0 근생시설 194 13.0 139 11.4 20 4.3 업무시설 11 0.7 0 0.0 2 0.4 공공시설 35 2.4 3 0.2 4 0.9 문화시설 21 1.1 12 0.9 9 0.9 기 타 6 0.4 0 0.0 0 0.0 합 계 1,489 100 1,214 100 469 100 주: 본 연구의 건축물 유형분석 중 주거와 관련한 자료는
단독주택과 다가구, 다세대 주택을 주거로, 그리고 이 와 별도로 아파트로 유형을 분류하였음.
<표 12> 사례 대상지의 건축물 용도현황
2) 건축규모
한편 대상지역 건축물의 층수현황을 살펴보면 다음의 <표 14>와 같다. 대상지역 세 곳은 제1종 일반주거지역으로 전체적으로 5층 이하의 중‧소 형 저층의 건축유형을 보여주고 있으며, 특히, 1~2층의 경우 용산동2가는 전체의 67.7%, 한남 동은 79.7%, 그리고 금호2가동은 82.3%의 분포를 보이고 있으며, 이외에는 3~4층 규모로 조사․분 석되었다. 이와 같은 대다수의 유형으로 조사된 1~2층의 건축유형은 현대 구릉지 주거를 형성하 는 중요한 요소로 역할을 하고 있으며, 이와 같은
밀도를 유지하면서 지역의 환경을 개선할 수 있는 사고의 필요성이 요구된다.
구분
용산동2가 한남동 금호2가동
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%) 1~2층 1,008 67.7 969 79.7 386 82.3 3~4층 473 31.8 231 19.0 79 16.8 5층 이상 8 0.5 15 1.2 4 0.9 합계 1,489 100 1,214 100 469 100
<표 14> 사례 대상지의 건축물 층수 현황
또한 건축물의 층수현황과 함께 대상지의 건축 물 용적률현황을 통해 전체적인 건축 밀도를 확인 할 수 있다. 3개 대상지의 건축물 용적률을 살펴보 면 다음 <표 15>와 같으며, 용산동2가와 한남동의 경우 100~200% 미만의 비율이 높게 조사되었으 나, 이를 세분화하여 보면 0~100%, 100~ 200%
의 비율이 상호 차이가 있음을 확인할 수 있다. 한 편 금호2가동의 경우 확인이 되지 않는 건축물의 비율이 34.8%로 용산동2가와 한남동과 비교하여 상대적으로 높은 비율을 보이고 있으며, 이는 지 역의 개발특성상 건축법이 제도화되기 이전에 개 발된 상당수 지역의 특성이 반영되어 나타난 결과 라고 볼 수 있다.18) 이와 같이 건축물의 층수와 함께 용적률의 비교 검토를 통해 대상지역의 밀도 를 면밀히 검토할 수 있으며, 이와 같은 자료는 대 상지역의 효율적이며 합리적인 관리방안의 수립 과 재개발 계획 시 중요하게 고려해야 할 지표로 서 의미를 갖는다.
구분
용산동2가 한남동 금호2가동 동수
(동) 비율 (%)
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%) 0~100%
미만 284 19.1 416 34.3 154 32.8 100~200%
미만 896 60.2 401 33.0 137 29.2 200~300%
미만 117 7.9 73 6.0 8 1.7 300% 이상 28 1.9 10 0.8 7 1.5 기타 164 11.0 314 25.9 163 34.8 계 1,489 100 1,214 100 469 100 주: 용산동2가의 경우 164동(11.0%), 한남동의 경우 314
동(25.9%) 그리고 금호 2가동의 경우 163동(34.8%) 의 정보를 확인할 수 없음.
<표 15> 사례 대상지의 건축물 용적률
3) 건축연도
또한 대상지 건축물의 건축연도를 조사ㆍ분석 한 결과 <표 16>과 같은 결과를 도출하였다. 전체 대상지 건축물 중 건축연도가 1960년 이전인 경우 는 용산동2가 1.5%(23동), 한남동 2.2%(27동), 금호2가동 6.4%(30동)의 비율분포를 보이고 있 다. 한편 가장 높은 비율의 분포를 보이고 있는 건 축연도는 1980년대 계획된 주거로 용산동2가 63.5%(946동), 한남동의 경우 45.7%(555동) 그리 고 금호2가동 50.3%(236동)의 비율로 개발되었음 을 확인할 수 있다. 이와 같은 건축적 특성은 세 지역 모두에서 유사한 양상으로 나타나고 있으며, 상당수의 건축물이 노후화되어 지역의 거주환경 을 해치는 것으로 분석되었다. 한편 이와 같은 건 축연도 현황을 보전의 기준으로 살펴보았을 때 일 본과 미국에서는 역사적 건축물의 보존 시점을 50 년 단위를 기준으로 하고 있으며, 국내에서도 전 통건축물보존법에 의하면 건립된 지 50년 이상 된
18) 본 연구에서 대상으로 하고 있는 용산동2가, 한남동, 금호2가동 지역은 건축법(1962년) 등이 제도화되기 이전에 형성된 지역으로 허가를 통해 개발된 지역보다 상당수의 획지가 개발 후 신고를 통해 형성된 지역으로 볼 수 있다. 이와 같은 지역은 현재 기록 구축이 미흡한 상태이 며, 본 연구를 수행함에 있어 한계로 지적할 수 있는 부분이다.
구분
용산동2가 한남동 금호2가동
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%) -1960 23 1.5 27 2.2 30 6.4
1961
-1979 158 10.6 259 21.3 58 12.4 1981
-1999 946 63.5 555 45.7 236 50.3 2000- 188 12.6 38 3.1 6 1.3 기타 174 11.7 335 27.6 139 29.6 계 1,489 100 1,214 100 469 100 주: 용산동2가의 경우 174동(11.7%), 한남동의 경우 335
동(27.6%) 그리고 금호2가동의 경우 139동(29.6%)의 정보를 확인할 수 없음.
<표 16> 사례 대상지의 건축물 건축연도
민가, 사찰, 향교, 서원 등의 건축물을 대상으로 할 수 있는 근거법이 있으나 실질적인 보전을 위한 행정적 조치와의 연계성이 부족한 것이 현실이다.
4) 건축구조
대상지역 세 곳의 건축물 구조현황을 살펴보면
<표 17>과 같으며, 다수의 건축물이 벽돌조의 건 축재료로 구성되어 있음을 확인할 수 있으며, 이 는 저층 주거건축의 계획 양상과 연관지어 볼 수 있으며, 또한 과거 각 지역의 개발초기에 조성된 주거의 경우 아직까지도 일반 목구조의 건축유형 이 상당수 존치되고 있음을 확인할 수 있다. 그리 고 가장 높은 비율의 벽돌조의 건축물은 대상지내 건축물 중 1980년대 건축된 건축물의 비율과 상관 성을 가지며, 이와 같은 구조를 통해 개축 및 신축 된 건축물로 판단할 수 있다. 그러나 지역내 <표 17>과 같은 건축물 구조의 특성분석 내용을 바탕 으로 대상 건축물의 공간구조특성 분석을 통한 추 가적 가치분석의 필요성이 제기된다.
구분
용산동2가 한남동 금호2가동
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%)
동수 (동)
비율 (%) 벽돌조 798 53.6 658 54.2 194 41.4 블록조 60 4.0 71 5.8 42 9.0 철근콘크
리트조 422 28.3 123 10.1 40 8.5 일반 목구조 40 2.7 44 3.6 60 12.8 기타 조적조 1 0.1 3 0.2 1 0.2 기타 168 11.3 315 25.9 132 28.1 계 1,489 100 1,214 100 469 100 주: 용산동2가의 경우 168동(11.3%), 한남동은 315동
(26.0%) 그리고 금호2가동의 경우 132동(28.1%)의 정보를 확인할 수 없음.
<표 17> 사례 대상지의 건축물 구조
4. 소결
이상과 같이 살펴본 용산동2가, 한남동, 금호2가 동 지역의 도시조직 특성을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 세 지역의 도시형성은 사회적, 환경적 영 향을 받으며 근대화 과정에서 주거지로 조성되었 으며, 건축과 필지, 가로 등을 포함하는 도시조직 을 시계열적 분석을 실시한 바 자연지형의 특성에 부합하는 형태특성을 갖추며 발전하게 되었다. 주 거지역 조성에 있어 금호2가동의 경우 상대적으 로 저층(1, 2층) 규모의 건축물과 1960년대 이전 건축물이 다수 존재하며, 급격한 경사로 인해 가 로, 필지 등 도시조직이 제한적인 관계성을 갖고 있는 반면, 용산동2가와 한남동의 경우 조성시기 에 따른 분석내용 등이 상대적으로 유사하며, 특 히 주요가로와 세부가로의 형성에 따른 필지의 형 태특성 변화 양상을 확인할 수 있다. 이와 같이 대 상지역 형성에 있어 시대적, 환경적으로 나타나는 다소의 차이는 물리적 특성을 판단할 수 있는 도 시조직의 형성에 영향을 미쳐왔다.
둘째, 주거용 필지의 변화양상을 살펴보면 근대
