НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Документы на недвижимость, которые подтверждают право на имущество, должно иметь каждое юридическое или физическое лицо. Без этих документов невозможно совершать любые сделки, получить лицензию или банковский кредит, вести судебные разбирательства.
Согласно статье 117 Гражданского кодекса к объектам недвижимого имущества относятся земельные участки, здания, сооружения, мно- голетние насаждения и иное имущество, проч- но связанное с землей, то есть объекты, переме- щение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Квартиры и иные жилые помещения, а так- же нежилые помещения, находящиеся в соста- ве объекта кондоминиума, признаются самосто- ятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздель- ной) собственности.
К недвижимым вещам приравниваются так- же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река – мо- ре», космические объекты, линейная часть ма- гистральных трубопроводов. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отне- сено и иное имущество.
По своему статусу объект недвижимости мо- жет быть первичным и вторичным. К первично- му объекту недвижимости относят здания и со- оружения различного функционального назна- чения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации. Вторич-
ный объект недвижимости – это жилые и нежи- лые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номе- ра как объектам индивидуального (раздельно- го) права собственности.
ВИДЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ
Законодатель устанавливает особый право- вой режим недвижимого имущества, определя- ющий порядок распоряжения и владения. Соб- ственником может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Документы, на осно- вании которых лицо является собственником, называются правоустанавливающими. К право- устанавливающим документам относятся:
– договор купли-продажи;
– договор мены;
– договор дарения;
– договор отчуждения с условием пожизнен- ного содержания;
– договор о приватизации;
– акт о приемке в эксплуатацию (в случае, ес- ли регистрируется вновь построенный или реконструированный/перепланированный объект);
– акт о приобретении с публичных торгов;
– свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (в данном случае совладельцы нотариально определили доли владения);
– копия вступившего в законную силу реше- ния суда, подтверждающего право собствен- ности (в том числе при разделе имущества, признании права собственности в судебном порядке);
– постановление судебного исполнителя о пе- редаче имущества должника в натуре (в слу- чаях обращения взыскания на имущество);
– договор о разделе имущества (если собствен- ники произвели добровольный раздел);
– брачный договор (когда супруги определяют в нем права на недвижимость);
– свидетельство о праве на наследство (при переходе права собственности на недвижи- мость по наследству);
– учредительный договор и акт приема-пере- дачи при внесении в качестве вклада в устав- ный капитал юридического лица;
– решение собственника имущества юридиче- ского лица или уполномоченного собствен- ником органа либо учредителей (участников), либо органа, уполномоченного учредитель- ными документами юридического лица, ли- бо решение судебного органа (при реоргани- зации юридического лица), а также утверж- денный таким решением разделительный ба- ланс или передаточный акт;
– протокол результатов торгов, конкурсов, аук- ционов, договор прямой адресной продажи государственного имущества и т. п., а также договор купли-продажи имущества или иной договор, заключаемый на основании любого из указанных протоколов;
– решение акима;
– договор купли-продажи земельного участка.
Данный список не является исчерпывающим.
При этом на один объект недвижимости может быть два правоустанавливающих документа.
Например, часть недвижимости была куплена (составляется договор купли-продажи), а часть была обменена (составляется договор мены).
Из данного списка более подробно хотелось бы выделить определенные правоустанавлива- ющие документы. И если такие документы, как договоры купли-продажи, мены, дарения, до- вольно распространены при изменении право- собственности на недвижимое имущество, то договор отчуждения с условием пожизненно- го содержания (договор ренты), договор при- ватизации и акт о приобретении с публичных
торгов встречаются гораздо реже и регулиру- ются главой 28 Гражданского кодекса.
Согласно статье 535 Гражданского кодекса по договору пожизненного содержания с ижди- вением получатель ренты – гражданин переда- ет принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содер- жание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица. При этом важно обратить внимание, что, в соответствии со ста- тьей 518 Гражданского кодекса, договор ренты подлежит обязательному нотариальному удо- стоверению.
Договор приватизации – это бесплатная пе- редача недвижимого имущества государством гражданам занимаемых ими жилых помеще- ний. Оформляется данный акт путем заключе- ния простой письменной сделки между местной администрацией и нанимателем. Приобретать- ся жилье, на основании вышеуказанного доку- мента, может по остаточной стоимости. Прива- тизированное жилье переходит в совместную собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих.
Акт о приобретении с публичных торгов – для приобретения недвижимости по вышеука- занному методу необходимо соблюдать опреде- ленный регламент проведения аукциона. Элек- тронный аукцион – форма торгов на веб-портале реестра, при которой участники заявляют свои предложения публично. Аукцион проводится двумя методами торгов: на повышение и пони- жение цены.
РЕГИСТРАЦИЯ
ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ
Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в уполномоченных орга- нах. Согласно подпункту 6 статьи 1 Закона РК
«О государственной регистрации прав на не- движимое имущество» от 26 июля 2007 года
№ 310-III (далее – Закон) государственная ре- гистрация прав на недвижимое имущество – это обязательная процедура признания и под- тверждения государством возникновения, из- менения или прекращения прав (обременения прав) на недвижимое имущество и иных объ- ектов государственной регистрации в право- вом кадастре в порядке и сроки, установлен- ные Законом. Права на недвижимое имуще-
ФБ
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО ство возникают, изменяются и прекращаются
с момента государственной регистрации. Осу- ществляется данная процедура согласно Зако- ну. Порядок регистрации, а также перечень не- обходимых документов продиктованы в ста- тьях 20, 21 Закона.
Государственная регистрация прав на не- движимое имущество осуществляется на ос- новании заявления правообладателя, сторон (участников) сделки, государственного органа (его уполномоченного представителя) или иных уполномоченных лиц, поданного в регистриру- ющий орган.
Для государственной регистрации заяви- тель (уполномоченный представитель заяви- теля) должен предъявить документ, удостове- ряющий его личность, и представить следую- щие документы:
1) заявление о государственной регистрации установленного образца;
2) правоустанавливающий документ, под- тверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок. При уступке прав (требований) по договорам залога недви- жимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновре- менной передаче активов и обязательств);
3) документ, подтверждающий оплату за го- сударственную регистрацию прав на недвижи- мое имущество.
Помимо вышеуказанных документов юриди- ческие лица представляют учредительные доку- менты. Заявителем представляются протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участ- ников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов не- движимости, в случаях, предусмотренных за- конодательными актами РК либо учредитель- ными документами.
Иностранные юридические лица представ- ляют легализованную выписку из торгового ре естра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законо- дательству иностранного государства, с нота- риально засвидетельствованным переводом на государственный и русский языки.
При наличии нескольких заявлений на го- сударственную регистрацию одного и того же права (обременения права) в отношении одно- го и того же объекта недвижимости приоритет заявления определяется в соответствии с Зако- ном и законодательными актами РК.
Кроме обязательной регистрации отдельно необходимо уделить внимание судебному раз- бирательству, где предметом спора выступают объекты недвижимости. Руководствуясь ста- тьей 31 «Исключительная подсудность» Граж- данского процессуального кодекса, иски о пра- вах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество), об освобож- дении недвижимого имущества от ареста, об об- ращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, о прекращении либо признании до- говора залога недвижимого имущества недей- ствительным предъявляются по месту нахож- дения этих объектов.
Если объекты недвижимого имущества нахо- дятся в разных населенных пунктах, иск предъ- является в суд по месту нахождения одного из объектов.
Если объекты недвижимого имущества на- ходятся на территории одного населенного пун- кта, иск предъявляется в суд по месту нахожде- ния одного из объектов.
Надлежащее оформление и наличие право- устанавливающих документов гарантирует ис- ключение судебных разбирательств и иных не- благоприятных факторов.
Р. ЮСУПОВ, эксперт по ВЭД и международному сотрудничеству