X
สารบาญ
บทคัดย่อภาษาไทย………...I บทคัดย่อภาษาอังกฤษ……….V กิตติกรรมประกาศ……… .IX สารบาญ………..……X
บทที่
1. บทน า………..1
1. ความเป็นมาและความส าคัญของปัญหา……….1
2. วัตถุประสงค์ของการวิจัย………..………….4
3. สมมุติฐานในการวิจัย……….4
4. ขอบเขตของการวิจัย………..5
5. วิธีด าเนินการวิจัย………...5
6. ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการวิจัย……….5
2. ความเป็นมาและความหมายของการจัดสรรที่ดิน………....7
1. ความเป็นมาของการจัดสรรที่ดินในประเทศสหรัฐอเมริกา………...7
2. ความเป็นมาของการจัดสรรที่ดินในประเทศไทย……….10
3. ความหมายของการจัดสรรที่ดินของเอกชนและการค้าที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543……….13
3.1 ความหมายของการจัดสรรที่ดิน……….. 13 3.2 ความหมายของการค้าที่ดิน……….16
3.3 ความสัมพันธ์ระหว่างการจัดสรรที่ดินและการค้าที่ดิน………..17 4. หน่วยงานราชการและกฎหมายที่ส าคัญซึ่งเกี่ยวข้องกับ
การจัดสรรที่ดิน ในการก ากับ ควบคุม ดูแล ตรวจสอบ
XI
ให้เป็นไปตามกฎหมาย………...………..19
บทที่ หน้า
5. ค าแนะน าในการซื้อที่ดินและบ้านจัดสรร………23 5.1 ผู้ด าเนินการ………...…....23 5.2 ที่ตั้งโครงการ……….23 5.3 การขออนุญาตท าการจัดสรรที่ดินและการโฆษณาแผนผัง……..……….…….24 5.4 การตรวจดูใบอนุญาต……….. ……….23 5.5 ต้องตรวจสอบแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน…...…………24 5.6 เรื่องการท าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และบ้านจัดสรร………...……25
5.7 ตรวจสอบว่าทางราชการมีโครงการที่จะด าเนินการใด
ในบริเวณที่ดินนั้น………..………..….26
3. มาตรการทางกฎหมายในการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน………27 1. มาตรการทางกฎหมายในการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
ในต่างประเทศ………....27 1.1 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรรที่ดินใน
ระบบเอสโครว์ในประเทศสหรัฐอเมริกา………...27
1.2 การจัดสรรที่ดินในประเทศออสเตรเลีย………….……….
33
1.2.1 ขั้นตอนการจัดสรรที่ดินโดยมีทรัพย์
ส่วนกลาง………33
1.2.2 ทรัพย์ส่วนกลาง (Association
Property)……….35
1.2.3 ข้อก าหนดการจัดการนิติบุคคลจัดสรร……….36 1.2.4 นิติบุคคลบ้านจัดสรร ( The Association )………..37
1.2.5 องค์กรในการควบคุมดูแลและไกล่เกลี่ยข้อพิพาท
XII
ของชุมชนบ้านจัดสรร………..37 1.2.6 การละเมิดสัญญาฯ ( Development Contract )………..………...41
2. มาตรการทางกฎหมายในการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ.2543………41
2.1 การจัดสรรที่ดินที่ไม่อยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติ
การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543………..42 บทที่ หน้า
2.2 คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน……….43 2.3 การอนุญาตจัดสรรที่ดิน……….48 2.3.1 การขออนุญาตจัดสรร
ที่ดิน………..………..……48
2.3.2 การยื่นค าขออนุญาตจัดสรร ที่ดิน………50
2.3.3 การจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินค้ าประกันการจัดท า
สาธารณูปโภคในโครงการ………..51 2.3.4 การพิจารณาค าขออนุญาตจัดสรรที่ดิน…….……….52
2.3.5 การโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน…………..………
54
2.3.6 การยกเลิกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน………...………...……….57 2.3.7 ที่ดินจัดสรรมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือ
การจ านองติดอยู่……….………...58 2.4 การด าเนินการจัดสรรที่ดิน……….….59
2.4.1 การแสดงใบอนุญาต แผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดิน…...59 2.4.2 การแก้ไขเปลี่ยนแปลง แผนผัง โครงการหรือวิธีการจัดสรรที่ดิน….59 2.4.3 ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินท านิติกรรมกับบุคคลใดเพื่อก่อให้เกิด
XIII
ภาระผูกพันแก่สาธารณูโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ……
61
2.4.4 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร……….63
2.4.5 การโฆษณาโครงการ……… 73 2.4.6 การบ ารุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ……… 73 2.5 การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร………..78
2.5.1 การด าเนินงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร………78
2.5.2 สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร………...…79
2.5.3 อ านาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร………...80
2.5.4 การยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรให้แก่นิติบุคคล………81
4. วิเคราะห์มาตรการในการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน……..……… .82
1. วิเคราะห์มาตรการในการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ในต่างประเทศ……….. …82
บทที่ หน้า 1.1 วิเคราะห์มาตรการในการใช้ระบบเอสโครว์กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศสหรัฐอเมริกา……… ……..………. ……… …82
1.2 วิเคราะห์มาตรการในการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ในประเทศออสเตรเลีย………..……84
1.2.1 วิเคราะห์มาตรการในเรื่องการดูแลบ ารุงรักษาทรัพย์ ส่วนกลาง… ..84
1.2.2 วิเคราะห์มาตรการในเรื่องกระบวนการไกล่เกลี่ยและระงับ ข้อพิพาท ในการควบคุมดูแลชุมชนบ้าน จัดสรร………..85
2. วิเคราะห์มาตรการในการบังคับใช้กฎหมายการจัดสรรที่ดินในประเทศไทย
XIV
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.
2543………...87
2.1 วิเคราะห์มาตรการในการควบคุมการจัดสรรที่ดินของเอกชน
โดยรัฐ………87 2.1.1 กรณีการหลีกเลี่ยงไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.
2543………87
2.1.2 กรณีการไม่ใช้แบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการ
………...…93
2.1.3 กรณีค าว่า “สาธารณูปโภค”มีความหมายว่า อย่างไร………...96
2.1.4 กรณีการไม่น าพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ไปใช้
บังคับแก่หน่วยงานของรัฐที่มีอ านาจหน้าที่ท าการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายหรือการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตาม
กฎหมายอื่น…97
2.1.5 กรณีองค์ประกอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน……..……….99 2.1.6 กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรุกล้ าพื้นที่ส่วนกลาง………
101
2.1.7 กรณีผู้จัดสรรที่ดินกระท าผิดไปจากที่
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอนุญาต.. ……….103
2.1.8 กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถติดตามตัวผู้จัดสรรที่ดินให้โอน สาธารณูปโภคในโครงการให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นได้………..105
บทที่ หน้า
2.2 วิเคราะห์มาตรการในการด าเนินการจัดสรรที่ดิน
XV
ของผู้ประกอบการ ………108 2.2.1 กรณีผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินหลีกเลี่ยงการบ ารุงรักษา สาธารณูปโภค
ในโครงการที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินตามมาตรา 44
………..108
2.2.2 กรณีผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินไม่ด าเนินการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้
รับอนุญาตภายในเวลาอันสมควร………
111
2.3 วิเคราะห์มาตรการในการคุ้มครองประโยชน์ของ
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร………113 2.3.1 กรณีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน
จัดสรร………..…. 113
2.3.2 กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ในที่ดิน
ผิดวัตถุประสงค์จากโครงการที่ได้รับ อนุญาต……….. 116
2.3.3 กรณีที่ดินสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน ถูกอายัด หรือถูกบังคับคดี ก่อนการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล ตามมาตรา 44(1) หรือก่อนการโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์
ตามมาตรา
44(3)………117
5. บทสรุปและข้อเสนอแนะ……….121 1. บทสรุป………121 2. ข้อเสนอแนะ………122
XVI
บรรณานุกรม………130 ภาคผนวก……….134.
ประวัติผู้วิจัย……….157
