TAI chính -Tháng 6/1022 $
GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT, PHÒNG NGỪA
RỦI RO TÍN DỤNG LĨNH vực BẤT ĐỘNG SẢN
HOÀNG NGUYÊN KHAI
Vốn đầu tư phát triển nển kinh tế Việt Nam được thực hiện qua rất nhiều kênh khác nhau nhưng đến nay vốn tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò chủ lực... Tăng trưởng dư nợ vốn tín dụng ngân hàng có tác động rất quan trọng đến phát triển bền vững nền kinh tế. Trong thời gian qua, vay vốn lĩnh vực bất động sản thu hút được sự quan tám lớn của dư luận. Do đó, phán tích thực trạng vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung, lĩnh vực bất động sởn nói riêng sẽ giúp đưa ra các đánh giá về vấn đề này, từ đó có các giải pháp đê’ tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quà và bền vững.
Từ khóa: Tăng trưởng tín dụng cho vay, bất động sàn, an toàn, bén vững
SOLUTIONS TO CONTROL AND PREVENT CREDIT RISKS IN THE REAL ESTATE SECTOR
Hoang Nguyen Khai
Capital for the economic development of Vietnam has been mobilized through different channels, but so far, bank credit has been a key factor... Growth in bank credit balances has a very important impact on sustainable development of the economy.
In recent years, loans in real estate sector have attracted great attention from the public. Therefore, analyzing the current situation of credit capital for the economy in general and the real estate sector will help make assessments on this issue, thereby proposing solutions for safe'credit growth, efficient and sustainable.
Keywords: Credit growth, realestate, safety, sustainability
T
Ngày nhận bài: 9/5/2022
Ngày hoàn thiện biên tập: 23/5/2022 Ngày duyệt đăng: 31/5/2022
Thưc trạng diễn biến dư nợ tín dụng nền kinh tê'
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam, tính đến hết tháng5/2022, dư nợ tíndụng ngânhàng tăng 8,04% sovới cuối năm 2021 và tăng 16,94%so với cùngkỳ năm 2021; tỷ lệ nợ xấunội bảng của hệthốngtôchứctín dụng (TCTD) là 1,62%. Mức
tăngtrưởng dư nợ nhưtrênlàkhá cao, gấp gần2 lần mức tăng cùngkỳ 2 năm gần đây và cao hơn bình quâncùng kỳ từ năm 2010 đên nay. Trong số đó, có mộtsố ngânhàng thương mại (NHTM) đã đạt mức tăng trưởng dư nợ trên 10% trong 5 tháng đầu năm và đạt gần2/3 chi tiêutăng trưởng tín dụng đã được NHNN giao cho từ đầunăm. Với mức độtăngtrưởng tín dụng như trên, dư luận và giới nghiên cứu đặtra câuhỏi, tín dụng có tăng trưởng "nóng" không, có tiềm ẩnrủi ro cho nềnkinh tế hay không? Các rủiro cho vaybấtđộngsản như thế nào?
Thực tế cho thấy, tăng trưởng tín dụng thời gian qua cóthê’giảithích phần nhiềulà donhu cầu vốn của nền kinh tế phụchồisau2 năm bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh COVID-19, do tác động tích cực củaviệc thực hiện các Hiệp định thương mại tự do của Việt Nam với cáckhối và các nước trên thế giới.Còn về lạmphát, chi số giátiêudùng(CPI)tăng khá so với cùng kỳchủ yếu do giá cảcác mặt hàng quan trọng trênthịtrường quốc tế tăng,tácđộngđếnthị trường trong nước, chứ không phải dovấnđề tiền tệ, do tín dụngngânhàng.
Bên cạnh đó, chất lượngtíndụng được đảm bảo, tỷ lệ nợ xấu của các NHTMđược kiểm soát chặt chẽ, các khoản nợ xấu cũ được quyếtliệtxửlý bằng tổng hợp cácbiện pháp, nhấtlà bán tài sản đảm bảo tiền vay, thu hồinợ.
Xemxét chi tiếthơnvềtăng trường dư nợ tíndụng ngân hàng trong5thángđầu năm 2022 chothấy, có 4/5lĩnh vực uutiêncủanềnkinhtếnhư: nông nghiệp nông thôn, doanhnghiệp nhỏ vàvừa, công nghiệp phụtrợ,ling dụng công nghệ caotrongsảnxuất nông sản sạch có mức tăng cao hơn cùng kỳ. Tăng trưởng tín dụng ngân hàngtrong những tháng đầunăm2022
35
NGHIÊN cứu-TRAOĐỔI
cũngphùhợp với diễn biến phụchồi củanền kinh tế và tập trungvào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, sản xuất các mặt hàng xuất khẩu. Căn cứ mục tiêu kinhtế - xã hội như tăng trưởngGDP,lạmphátđược Quốchộivà Chính phủ đề ra, NHNN xây dựngchỉ tiêutăngtrưởngtín dụng địnhhướng cho cảnămcủa các hệ thống TCTD; đồng thời, có điều chỉnh phù hợp vớinhu cầu, khả năng hấp thụ vốn của nền kinhtế, bảo đảmcung cấp vốncho phát triển kinh tế nhưng cũng thận trọng vớirủi ro lạm phát và rủi ro nợ xấu phátsinh.
NHNN cũng chỉ đạo các TCTD kiểm soát tăng trưởng tíndụng an toàn, hiệu quả, tập trung vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, tạo điềukiệnthuậnlợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào cáclĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư,kinh doanh bất động sản (BĐS), chứng khoán, các dựán BOT, BT giao thông; đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp.
Phân tích rủi ro tín dụng bất động sản
Tính đến cuối tháng 4/2022,tổngdư nợ đốivớilĩnh vựcBĐS của TCTDđạt2.288.278tỷđồng, tăng 10,19%
so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đốivớinềnkinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.
Đến hết tháng 5/2022dư nợ lĩnh vựcbất độngsản về co bảnkhôngthay đổi so với cuốitháng 4/2022 docác TCTD thận trọnghơntrong cho vay lĩnh vực này,giao dịch bất động sản trong tháng 5 trầmlắngvà NHNN liên tục đưaracác cảnh báovề cho vayBĐS.
Tính đến hết tháng 5/2022, khoảng 94% dư nợ tín dụngBĐS của các TCTD là cho vay trung, dài hạn,vói thời hạn 10 - 25 năm, trongkhinguồn huyđộng của ngân hàngchủ yếu làngắn hạn. Chênh lệch kỳ hạnvà lãi suất giữavốn, chovay lĩnh vực này đem lại rủi ro lớncho các NHTM.
Khảo sát cụ thê’ về tín dụng BĐS của các TCTD có thể thấy, tính đến cuối năm 2021, Techcombank là NHTM cho vay kinh doanhBĐS nhiều nhất với dưnợ 95.913 tỷ đồng, chiếm 27,6% tổng dưnợ cho vay kháchhàng. Dư nợcho vay kinh doanhBĐS của Techcombank cũng đã tăng 4.500tỷ đồng sovới năm 2020 nhưng tỷ trọng trong tổng dưnợ lạigiảm hơn 5,3 điếm%. Thực tế, việc số dư cho vay kinh doanh BĐS tăng lên mà tỷ trọnglại giảm xuống xuất hiện ở hầu hết các NHTM chứ không riêng Techcombank. Cuối tháng3/2022, Techcombankđã ban hành vănbảnnội bộ siết chặthơn việcgiải ngân các khoản vay mua BĐS, với lýgiảiđể đảm bảotuânthủ quy định củaNHNN về tỷ lệtăng trưởng tín dụng. Do đó, trong5 tháng đầu năm2022,dư nợ tín dụng BĐScủaTechcombank
hâunhư không tăng.
Tính đến hết năm 2021, dư nợ cho vay BĐScủa Sacombank chiếm khoảng 22% tổng dư nợ, tương đương hơn85.000 tỳ đồng. Trong đó, cho vayngười dânxây, sửanhà chiếm đến60% dư nợchovayBĐS của ngân hàng này. Cho vay phát triển dự án chỉ chiếmtỷ lệ nhỏ.
Eximbank cho vay BĐSgần 28.700 tỷ đồng trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này là 114.700 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25%. VPBank có quymô dư nợ cho vay BĐS là 42.567 tỷ đồng, chiếm 12% tổng dư nợ. Trongkhi đó, tỷtrọng dưnợ chovay BĐS trên tổng dư nợ cho vaykhách hàng tại Vietcapital Bank là 15,7%, tương đương 7.300 tỷ đồng; tạiMSB là 11,95%, tươngđương12.100tỳđồng; tại SHB là6,75%,tương đương 24.400 tỷ đồng; tại MB là 3,5%, tương đương 12.632 tỷđồng.
Ởnhóm NHTMnhà nước, tính đếnhết năm 2021, Agribank códư nợ cho vayBĐSkhoảng 17.900 tỷ đồng, chiếm tỷlệ 1,36% tổng dư nợ. BIDVlà gần 31.900 tỷ đồng, chiếmtỷlệ 2,35%. Trong khi đó, Vietcombank, VietinBankkhông thuyết minh tỷtrọng chovayBĐS trên báo cáotài chính, nhưng ước tínhchiếm khoảng dưới2%tổng dư nợ củamỗi ngân hàng.
Thực tiễn tại các NHTM cho thấy, hầu hết các nguồnvốn cho vay BĐS đều đivàonhu cầu mua nhà thật, chovay khách hàngđâu cơ khôngnhiều, thủtục pháp lý đảm bảonên rủi ro nợ xấukhông cao. Chất lượngtín dụng đối với lĩnh vựcBĐSngày càng được cải thiện tỷ lệ nợ xấuđối với lĩnhvực BĐS đã giảm dần. Cụ thê/ năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018là 3,66%; năm2019, tỷ lệ nợ xấu giảm còn 1,87%.
Đếnnăm 2020, con số này là 1,69% và của năm 2021 là1,92%.
Vấn đề đặtra về tíndụngđối với nển kinhtế
Năm 2022 và tiếp đó là năm 2023, sức ép tăng trưởng tín dụng ngân hàng rất lớn do cộng hưởng nhiềuyếu tố, đặc biệt là sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phục hồi nhanh sau đại dịchCOVID-19;các hợp đồng xuất khẩu liên tục gia tăng. Bên cạnh đó, tiến độ giảingânvốnđầu tưcông còn chậm, khiến nguồn vốn phục hồi kinh tếphụ thuộc lớn vào tíndụngngân hàng. Đồng thời, việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồngtheo Nghị quyết của Quốc hội trong năm 2022-2023 trướcbối cảnh áp lực lạm phát ngày càng tăng và tỷ lệ tín dụng/GDP đã ởmứccao khiến công tác điềuhành tín dụng của NHNN gặp nhiều thách thức.
Lãi suấtcho vay vẫn còn cao mặc dù Chínhphủ nhiều lần có chi đạo điều chinh. Các công cụ điều hànhlãi suất nói riêng và điều hành chính sách tiền 36
TÀI CHÍNH -
tệnói chung của NHNN ít tác động đến lãi suất trên thịtrường.
Nhiều NHTM hiện nay đã hếthạnmứctín dụng hoặc gần hếthạn mức tín dụng. Trong khi đó,nhiêu doanhnghiệp có dự án tốt, được đánh giá là có hiệu quả nhưng không vay được vốn do NHTM hết chỉ tiêutăng trưởng tíndụng.Thực trạng này gây áp lực gia tăng lãi suất cho vay, thiếuvốn chophục hồi sản xuất kinh doanh và xuất khẩu.
Nợxấu đang tiềm ẩn ởmứccao. Công cụ xử lýnợ xấu qua VAMC chưa thực sự hiệuquả. Bêncạnh đó, các tổ chức hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa chưa pháthuy đượchiệu quả như mongđợi, bởi quy mô hoạt độngthấp, trong khi đó bộ máy cồng kềnh, thiếunăngđộng.Trongkhi đó, Ngân hàngPháttriển ViệtNamhoạtđộng khó khăn.
Một số khuyên nghị giải pháp
Từthực tiễn diễnbiến dư nợ đối vói nền kinh tế nói chungvà lĩnh vực BĐS nóichungcũng nhưnhững vâh đềđặtra,để góp phầnđảm bảo tăng trưởng cho vayổnđịnh,bềnvững, kiểm soát rủi ro cho vay BĐS, bài viết đề xuấtmột sốgiảipháp gồm:
Một là, NHNNcần quyếtliệt trong kiểmsoát chặt chẽ tín dụng vói các lĩnh vực tiềm ẩnrủi ro, trong đó có đầu tư, kinhdoanh BĐS. Thựctế cho thấy, thị trường BĐSbiến động mạnh, tình trạng thổi giágây sốt ảoBĐS, đấu giá đấtvới giá cao bấtthường... ảnh ĩưởng đến việc cấp tín dụng, định giá tài sản đảm )ảo của các TCTD. Do đó, cả NHNNvà chính bản thân cácNHTM cầntăng cường giámsát chặttốcđộ tăngtrưởng dư nợvà chất lượngtíndụngvớilĩnhvực chứng khoán,BĐSđê’ kịpthời pháthiện dấu hiệutiềm ẩn rủi ro vàcó biện phápxử lýphù hợp, đảm bảo an toàn hệ thống.
NHNN cần quyết liệt trong kiểm soát chặt chẽtín 4ụng BĐS. Tuynhiên, đối với người mua nhàởtựsử dụng, tiêu dùng, hay nhu câuvay mua nhàở xã hội, nhàở cho côngnhân hay nhà ởthươngmại giá rẻ... thì cân được tạo điều kiện thuận lợi về cả biện phápquản lýlẫncôngcụ điều hành.
Hai là, căn cứ mục tiêu kinh tế - xãhội về tăng trưởng GDP,lạm phát, hàng năm cũng nhưnăm 2022, NHNNxâydựngchỉ tiêu tăngtrưởng tín dụng định hướngcho cả nămcủacả hệthống TCTD, tuynhiên, cần chủ độngđiều chỉnh phù hợp với nhu cầu, khả năng hấp thụvốncủa hền kinh tế.
Trong điềuhành chính sách tiền tệ, NHNNcầnbảo đảm cung cấp vốn hiệu quả, kịp thời cho phát triển kinh tế nhưng cũngthận trong với rủi ro lạm phátvà rủi ro nợxấu phát sinh, tác động giảm lãi suất cho vaytheo chỉ đạo của Chính phủ. NHNN xem xét giảm
0,5% tỷ lệdự trữ bắt buộc, sẽgiải phóng trên50.000 tỷ đồngvốnđể các NHTM cho vaycác nhu cầu của nền kinhtế,tác động giảm lãi suất trênthịtrường.
NHNNcần thực hiệnđồng bộ một số giải pháp và cáccôngcụđiều hànhchínhsách. Cụ thênhư, việc xác định và thông báo chi tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng TCTDcần được dựatrên cơ sở phân tíchsátthực tếhơn tình hình hoạt động,năng lực tàichính,quản trị điều hànhvàkhảnăng mở rộng tíndụng lànhmạnh củatùngTCTD.
Ba là, NHNN cần chi đạo các TCTD tăng trưởng tín dụng antoàn,hiệuquả, tập trung vào cáclĩnhvực sản xuấtkinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, tạo thuận lợi cho người dân, doanhnghiệp tiếp cậnvốn tín dụng ngânhàng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩnrủi ro như đầu tư, kinh doanh bấtđộng sản, chứng khoán, cácdự án BOT, BTgiao thông, trái phiếu doanhnghiệp.
Bôn là, nhằm tiếp tụctạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanhnghiệptrongviệctiếpcậntíndụng, đáp ứng nhu cầu họpphápcủa người dân,góp phần hạn chế "tíndụng đen", ngànhNgân hàng cần tiếp tục quyết liệt triển khai nhiều giải pháp như đẩy mạnh ling dụng khoa học, côngnghệ, phát triển các dịch vụ trực tuyến; mởrộng mạng lưới, đa dạng sản phẩm dịch vụ, giảm lãi suất, đơn giảnhóa thủ tụccho vay đáp ứng nhu cầuvay vốn củadoanhnghiệpvà mọi tầng lóp dâncư.
Năm là, Bộ Tài chính, NHNN cần phối họp phân tích,đánhgiáthực chấthiệuquả hoạt động,vaitròcủa Côngty Quản lý tài sản của các TCTD VAMC trongxử lý nợ xấu hiện nay, kiến nghị Chính phủcó biện pháp phù hợp, tiết kiệmnguồnlựccủangânsách nhà nước.
Bêncạnhđó,BộTàichính,NHNNvàBộ Kếhoạch và Đầu tư cầnphối họp đánhgiáthực trạng cho vay, bảo lãnh,hỗtrợ doanh nghiệp nhỏ và vừacủacác tô chức, cácquỹhỗtrợ đêcó kiến nghịkịpthời,điều chinh phù họp, sử dụng có hiệu quảnguồntài chính công, tinh
giản bộ máy và biênchế. £
Tài liệu tham khảo:
1. Quốc hội, Nghi quyết số42/2017/QH14 vé thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng;
2. Ngân hàng Nhà nước (2021), ĩhôngtưsố11/2021/ĨT-NHNNvéphánloợitàisàn có, mứctrích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việcsửdụngdựphòngđểxử lý rủi ro của tồ chức tín dụng (TCĨD), chi nhánh ngán hàng nước ngoài;
3. Các website: www.gso.gov. vnl; www.sbv.gov. vn; www.chinhphu. vn
Thông tin tác giả:
TS. Hoàng Nguyên Khai
Trường Đại học Công nghệ TR Hổ Chí Minh Email: [email protected]
37
