KHOANG TRONG CUA PHAP LUAT VE MUA BAN NQ
Le Trgng Dung Tdm tdt: Bdi viit chi ra mdt sd hgn chi, bdt cap cua phdp ludt vi mua bdn ng tgi Viet Nam. ddng thai lam ro bdn chdt phdp ly ciia hogt dgng mua bdn na; qua dd dexuk lain nghi hodn thien cdc quy dinh ciia phdp lugt ve vdn di ndy.Abstract: The article points out some shortcomings and flaws of laws and regulations regarding debt sale and purchase in Vietnam and sheds light on the /ego/
nature of such sale and purchase. It then makes proposals to improve relevant laws ani regulations.
l.Ddtvande
Ng xlu dang Id mot ttong nhung nguyen nhdn han chd khd ndng md rdng tin dyng, gdy mIt an toan hogt dgng ngan hang, han chi qua trinh gidm ldi suat va dnh hudng din hoat ddng sdn xudt kinh doanh.
Xii ly ng xlu da thye su ttd thdnh vdn dd d p bdch, Idu ddi va khdng chi cua rieng ngdnh ngan hang ma Id van dd kirih td vT md phiic tgp, ddi hdi phai c6 thdi gian, ngudn tai chinh can thidt, gidi phdp tdng the, can CO va sy hau thuan manh me ciia he thdng chinh tri, sy tham gia ciia eae nganh, cdc dp, td chvtc, ea nhan cd lidn quan'. Dd xu ly ng xau mdt cdch hieu qua vd bdn viing, ben cgnh viec trien khai quylt liet cac gidi phap cua hd thdng ngan hdng, Chinh phii dua ra gidi phap phdi day manh xii ly ng xdu, phdt ttidn thi trudng mua ban ng^.
ThS., NgSn hing Thuong mai C6 phSn Ngoai thirong Vi?t Nam.
' NgSn hing N h i nuoc (2013), Bdo cao 56/BC- NHNN cua Ngdn hdng Nfid nu&c Viet Nam vi Kit qud lh\fc ftien N^hi quyit dia Qudc hpi vi chdt vdn vd trd lai chdt vdn lgi ky hop the 3. thu 4 ngdy 06/6/
2013. Ha NOi.
^ Thu tiKing Chinh phii (2014), Bdo cao tinfi fiinh kinh te - xd hqi ndm 2014 vd nhiem v^ ndm 2015 lai ky hqp thu 8 Qudc hoi khoa XIII ngdy 20/10/2014 HaN^i.
56
Ddng thdi, Qude hdi yeu cau phdi 'T^
trung ddy nhanh tien dd xu ly ng xdu gin vdi ca cdu lgi cdc to chuc tin dung theo huang sdm hodn thiin khudn khd phdp /j) cho thi truang mua bdn na..."^.
Trong ndn kinh tl thi trudng, d§c bi?[
khi thi trudng mua bdn ng phdt trien, pMp Iuat ve mua ban ng ttd thdnh hdnh lang phdp Iy quan trgng giiip luu thong, mua ban, chuyin giao ede khodn ng tir ben bin ng sang bdn mua ng. Mdt h^ thing cdc quy dinh phap lugt vd mua bdn ng vdn hdnh c6 hidu qud se gdp phan thiic day thj truong mua bdn ng phdt trien, qua dd giiip giii quydt dugc vdn de ng xdu eua nin kinh t^, dgc bidt Id ng xlu cua ngdnh ngan h^g.
Thye te da co mdt sd quy dinh cda phip Iuat vd mua ban ng, tgo co sd phdp ly cho eac ben thyc hidn cdc giao djeh mua ban ng. Tuy nhidn, cdc quy dinh ciia phdp luit vd mua ban ng d Vidt Nam hien dang nam tan man, rai rdc d nhidu vdn ban quy ph^m phap Iuat khdc nhau va chua dyng npi du^S mau thuln, khong th6ng nhlt, th|im chi c6 nhung quy dinh chua Idm ro y tudng, gij
^ Quoc hOi (2014), Nghi qnyi' vi ki hogch phdtjribi kinh ti-xa hgi ndm 2015 t(ii Jfcj> hQp thii 8 Quoc W khoa XIII. UiNQl
KHOANG TRONG CUA PHAPLU^T..
ra khdng it sy vudng mdc, lung tiing trong qud trinh thyc hidn hogt dpng mua bdn ng.
Ngodi ra, cdc quy dinh cua phap ludt vl mua ban ng chua ddm bdo sy binh ding cho chu thd tham gia giao dich mua ban ng, dan den tinh ttang cae bdn khdng thyc hidn dugc cae quyen eiia minh, khdng khuyin khich cae chu thi ttong xd hgi tham gia vdo thi trudng mua ban ng, khiln thi trudng mua ban ng chua thuc sy phdt triln.
2. Khai quat phap luat ve mua ban ny
Mot he thdng cac quy dinh eua phap luat vd mua ban ng van hanh cd hidu qud se tao hdnh lang phap Iy dl bao ve quyln lgi hgp phap ciia cdc ben ttong giao dich mua ban ng. Phap ludt vd mua ban ng giiip ddm bdo quydn vd Igi ich ciia ben mua ng va bdn bdn ng khi tham gia vao giao dich mua ban ng. H? thdng cdc quy dinh eiia phap ludt vd mua bdn ng hieu qud ciing la co sd phdp Iy dd gidi quyet thod dang quyen lgi ciia cae bdn, ddm bdo sy binh ddng ttong quan he giua cac ben khi tham gia vdo giao dich mua bdn ng.
Phdp ludt ve mua bdn ng khdng chi eo tdc dyng bao vd quydn lgi cho cac bdn khi tham gia vdo giao dich mua bdn ng, ma eon cd vai ttd quan ttpng ddi vdi ndn kinh tl qudc dan. Theo dd, nhd sy ddm bao an todn phap ly cho cdc giao djch mua ban ng, ngan hang se yen tdm d p vdn cho ndn kinh tl, gidm chi phi d p tin dyng, qua do khuyin khich doanh nghi?p dlu ttr md rpng sdn xudt kinh doanh. Co chi phdp ly bdo dam giao dich mua bdn ng minh bach vd tin cay ciing gdp phdn gidm thidu nii ro cho cae nhd dlu tu ttong nude vd nude ngodi, dilu ndy sd kich thich Ian sdng ddu tu trong va ngodi nude vdo thi trudng mua, bdn ng.
He thdng p h ^ ludt vd mua bdn ng hiru hieu giiip luan chuydn nhanh ngudn vdn cho vay, ciing nhu giai phdng nguon vdn vay ra khdi khu vyc ydu kem va tai phan bd den cdc khu vuc sii dyng co hidu qua hon. Ddng thdi, vide xOr ly cac khoan ng giiip tdng cudng khd ndng umg phd cua nen kinh td trude nhihig eii sdc kinh te vT md do trdo luu toan edu hod va tu do hod tdi chinh mang lai; giiip cho cdc td chiie tin dyng va doanh nghidp Idnh mgnh hod tinh hinh tdi ehinh vd phdt tridn bdn vung.
Trdn thuc td, sau khi Viet Nam tidn hanh cai cdch todn dien nen kinh td, mgt sd vdn bdn tryc ttdp didu chinh hoat dpng mua bdn ng ciia ngan hdng da ra ddi, tao ra hdnh lang phdp ly quan ttpng cho hoat dgng mua, ban ng. Cu the, Quy chd mua bdn ng ciia cac td chiic tin dyng ban hdnh kem theo Quylt dinh sd I40/I999/QD-NHNN ngdy 19/4/1999 cua Ngdn hang Nhd nudc ra ddi dugc eoi la vdn bdn dau tidn cd npi dung quy dinh tryc tidp hoat dpng mua, bdn ng eiia cac ngdn hdng. Dd ddp irng ydu cau thyc ttdn ttong bdi cdnh hdi nhap kinh tl, hudng tdi phdt trien thi tnrdng mua ban ng, Ngdn hang Nhd nudc tidp tyc ban hdnh (Juy chd mua ban ng eiia cdc td chiic tin dung kem theo Quydt dinh sd 59/2006/QD- NHNN ngay 21/12 /2006 thay thi cho (Juy ehe mua bdn ng ciia cac td chiic tin dung ban hanh kem theo Quylt dinh sd I40/I999/(^-NHNN ngay I9/4/I999 ciia Ngdn hdng Nhd nuoc.
Gdn day, ng xdu cua he thdng ngan hang da trd thanh tam didm quan tdm, lo Idng cua cac co quan qudn ly nha nude va cdc chu the tham gia thi trudng. Ng xlu ngan hang da dugc vi nhu "cue mdu ddng", 1dm xdi mdn siic khde cua h? thdng ngan
57
NHA Nl/CfC VA PHAP LUAT SO 8/2015
hang va gay tdc nghen ddng vdn ttong he thdng ngan hang, khiln vide luan chuydn vdn giira cdc khu vuc ciia nin kinh te bi dinh ttd, dac biet la dong vdn chay vao khu vuc san xult, kinh doanh cua nin kinh td . Nghi dinh s6 53/2013/ND-CP ngay 18/05/2013 cua Chinh phii va Thdng tu so 19/2013/TT-NHNN ngdy 06/09/2013 cua Ngan hang Nha nudc da tao co sd phdp Iy dl Cdng ty Qudn ly tai sdn cua cac td chiic tin dung Viet Nam (VAMC) thyc hien mua, ban ng xdu eiia cac ngan hang, ciing nhu khuyin khich ngdn hang ban ng xdu cho VAMC. Ben canh vdn ban ed quy phgm phap luat dilu chinh true tidp hoat ddng mua, ban ng ciia td chiic tin dung, cdn ed nhiing van bdn phdp lugt khac dieu chinh hoat dong mua bdn ng cua nhiing chu the tham gia khac. Theo do, ddi vdi hoat dgng mua, ban ng cua Cdng ty mua ban ng Viet Nam (DATC) cd mdt sd van ban didu chinh nhu; Quylt dinh sd I09/2003/QD-TTg ngdy 5/6/2003 cua Thu tudng Chinh phu ve vide thdnh lap DATC, Thong ttr sd 79/20n/TT- BTC ciia Bd Tdi chinh ban hdnh Dieu Id td chiic va hogt ddng cua DATC vd Thong tu sd 38/2006/TT-BTC cua Bd Tdi ehinh v l vide hudng dan ttinh tu, thii tyc vd xii ly tai chinh ddi vdi hoat dpng mua, ban, ban giao, tiep nhan, xu Iy ng va tdi sdn tdn dgng eua doanh nghiep. Ddi vdi hogt dpng mua, ban ng cua Cdng ty qudn ly ng va khai thdc tai san true thudc ngdn hang (AMC) cd mgt sd van bdn dieu chinh nhu: Quylt dinh sd 150/2001/QD-TTg ngdy 5/10/2001 v l vide
" D^o Quae Tinh, Phi Trong Hian (2013), Cong ty qudn ly ldi sdn cud cdc to chuc tin dung Vi^t Nam - Bu&c di ldi yiu trong qud trinh hodn thien cdu true he thong qudn ly, gidm sdt na xdu cdc 16 chuc tin dung Viet Nam, Website NHNN (http://www.sbv.gov.vn), ngay 10/11/2013.
58
thanh lap AMC vd Quydt dinh s6 1390/200I/QD-NHNN ngay 7/11/2001 ciia Ngdn hang Nhd nudc ban hanh Didu le mau vd td chiic va hoat dgng eua AMC. Ngoai ra, hogt dpng mua ban ng cdn chiu su diiu chinh cua cac quy dinh chung, mang tinli nguydn tdc vd hgp dong, quy dinh vl mua bdn quydn tai san (quydn ddi ng), quy dinh ve chuydn giao quydn yeu can, chuyen giao nghia vu tai Bg ludt Dan su (BLDS) 2005 va Lugt Thuang mgi 2005.
3. Mot so bat cap ciia phap luat ve
mua ban ngr j 3,1. Ve khdi niem mua bdn na T
Mua ban hang hod Id hoat dpng thuong mgi, theo dd bdn ban cd nghia vy giao hang, ehuyen quydn sd huu hang hda eho ben mua vd nhdn thanh todn; ben mua cd nghia vu thanh todn cho ben bdn, nhan hang va quyen sd hiiu hang hod theo thda thugn^. Dudi goc do phap ludt, dua vao dac trung timg loai ma hang hod duge phan thanh bit dpng sin (dat dai, nha d, cdng trinh xdy dyng, tid sin gan lidn vdi ddt dai) va dpng san, tai saa huu hinh vd tdi sdn vd hinh hoac cac quyen tai san. Hdng hod cd thd la vat, la siic lao dgng ciia eon ngudi, la cdc quydn tai sin mang tinh vd hinh^. Ciing vdi sy phdt trieD ciia kinh te - xa hpi va ndn kinh te thj trudng, ng ngay cdng ttd thdnh mgt quyen vd tdi san ed gia tri, ndn tt'nh ehuyen giao cua nd dugc thua nhan'. Vdi cac dac trung phap ly cua minh, ng mang ddn eho chii so hiiu khodn ng mpt quyln ddi ng - mpt dang
^ Khoan 8 Dilu 3 Luat Thucmg m?i 2005.
* Pham Duy NghTa (2004), Chuyen khdo lugt Kai ti, Nxb. Dai hpc qu6c gia Ha Noi, Uh N§i, tr.4t6.
' H o ^ g T h i Lien, Nguyin Diic Giao, Luu Tia Dung (1995), Binh lugn khoa hpc Bg lugt Ddn 9 Nhdt Bdn, Nxb. Chinh tri quSc gia. Ha NOi, tr.439.
KHOANG TRONG CUA PHAP IUAT...
quydn tdi san dugc quy dinh tai EHIU 322 vd Dilu 449 Bp Iuat Ddn su (BLDS), cd thi tti gia dugc bang tien va duge luu thdng ttong cdc giao dich dan sy, kinh doanh, thuong mgi. Trdn thuc td, cac vdn ban quy pham phdp Iuat Cling coi khodn ng nhu mpt loai hdng hod dgc biet^. Ciing gidng nhu bit ky iogi hang hda ndo khac, cac khodn ng - vdi vai ttd la mpt loai hang hda dgc biet ciing dugc thue hidn cdc hoat ddng mua ban, trao ddi . Do dd, xet vd bdn chdt phap ly, vide mua bdn ng chinh la mua bdn quyen ddi ng va duge coi la mdt trudng hgp dac bidt cua vide chuyen giao quydn ydu cau, ttong dd ddi tugng mua ban la quyen ddi ng vd vif c chuyen giao mang ddy du tinh chdt eua mpt hgp ddng mua ban, nghia la ben ban ehuyen giao quydn sd hiru doi vdi quydn ddi ng, cdn bdn mua tta cho ben ban mdt sd tidn'" Tir dd ed the thdy, dudi goc dp phdp ly, khdi nidm mua bdn ng phai thd hi?n ro duge ban chat phap Iy Id chuydn quydn sd hiiu ddi vdi quydn ddi ng (tai san) tir bdn ban ng sang bdn mua ng theo nguydn tdc cd ddn bu. Theo dd, mua bdn ng Id viec bin bdn na chuyen quyen sd hihi ddi vai quyin ddi na cho bin mua na de nhdn tiin, con ben mua na thanh todn cho bin bdn na di nhdn quyin sa hiru ddi vol quyin ddi na theo thda thudn.
• Dilra 2.1 rauc I Thong tu so 38/2006/TT-BTC ciia B9 Tai chinh hu<5ng din trinh ty, ihu tuc vk xit ly tai chinh doi vdi hoat dong mua, bin, ban giao, tiep nhan xu ty n? va tai san ton dpng ciia doanh nghi?p.
' Le Trpng Diing (2014), Wpp dong mua l>dn na iheo phdp ludt I'lel Nam. Luan van Thac sy, Khoa Luat mrc thuoc Dai hpc qu6c gia Hk N0i, Hi Npi, tr.I3.
"* Nguyen Ngpc Di|n (2004), Giao trinh Lugi ddn su Vipt Nam, Tnrcmg Dai hpc Can Tho, Cin Tha, tr.I23.
Tuy n h i ^ ddi vdi hogt ddng mua ban ng cua cae td ehiic tin dyng, khodn 1 EHdu 3 eua Qay chd mua ban ng ciia cae td chiic tin dyng kem theo Quyk dinh sd 59/2006/QD- NHNN ngay 21/12/2006 ciia Ngdn hang Nhd nudc quy dinh: Mua ban ng la vide chuydn nhugng khodn ng, theo do, ben ban ng chuydn giao quydn ehii ng ciia khodn ng cho bdn mua ng vd nhan thanh toan tu bdn mua ng. C^n doi vdi vide mua bdn ng eiia DATC, phdp ludt hien hanh quy dinh: Mua ban ng dugc hieu Id viec chu ng cd ng phai thu ban cho DATC. DATC ttd thdnh chii ng mdi ciia khach ng". Dac bidt, cac quy dinh eiia phdp Iuat hidn hanh vd khai nidm mua bdn ng khdng he de cap tdi nghia vy chuyen giao quydn sd hiiu ddi vdi quyen ddi ng (tai san) ciia ben bdn ng sang cho ben mua ng, trong khi day lgi la ddc tnmg quan ttpng nhdt eiia hoat dgng mua bdn tdi san. Cae quy dinh ciia phdp luat hidn hdnh mdi ehi de cap den vide chuydn giao quydn nhu: i) Vide ehuyen giao khodn ng duge mua, ban tidn hdnh ddng thdi vdi vide chuydn giao cac nghia vy ciia ben ng vd ede ben cd lien quan den khoan ng (ke ea cac quyen gdn lidn vdi cdc bao ddm cho khodn ng) tii ben bdn ng sang ben mua ng'^; ii) Toan bd quydn \'a nghia vu cua chii ng (bdn bdn ng) dugc chuyen giao cho bdn mua ng, ben mua ng dugc kd thua ddy du ede quyen va ngtiia vu ciia ehu ng ddi vdi khodn ng da mua".
Diem 3.6 rauc 3 ciia Thong tu s6 38/2006/TT-BTC cua Bp Tdi chfnh huong dan trinh tir, thu tuc va xii ly lai chinh doi voi faoat dpng mua, bin, ban giao, tiep nhan, xii ly ng va t^i san ton dpng ciia doanh ngfaigp, '^ Khoan 3 DiSu 5 Quy cbi mua bin ng cua cac t6 chiic tin dyng kem theo Quylt dinh si 59/2006/QD- NHNN ngay 21/12 /2006 cua Ngan hing Nhd nudc.
" Muc S i ^ I cua Thong tu s6 38/2006VTr-BTC ciia 30 Tii chinh hu(5ng dan trinh tu, thii tyc va xu IJ
59
NHA Side VA PHAPLl.^TSO 8/2015
Nhu \dy. \di cac quy dinh ndy cd thd thdy, khdi nidm mua ban ng theo quy dinh eua phap luat hidn hanh dd khdng Idm rd bdn chdt phdp ly cua hoat ddng mua ban ng Id chuyin quyln sd hiru ddi vdi quydn ddi ng (mgt dgng tdi san theo quy dinh cua BLDS) tir bdn bdn ng sang bdn mua ng theo nguyen tic cd den bii.
3.2. vi ddi tuang cua giao dich mua ban ngf
Theo quy dinh ciia phap Iuat hidn hdnh, doi tugng eiia giao dich mua bdn ng Id cdc khoan ng, nhung khi xem xet bdn chdt phdp ly vd thyc td xet xii tai tda dn ddi vdi cdc vu an lien quan ddn tranh chap hgp ddng mua bdn ng cd thd thdy, thyc chat ddi tugng cua giao dich mua bdn ng Id quyen ddi ng - mpt dang quyen tdi sdn theo quy dinh tai Dieu 322 va Didu 449 BLDS 2005. Vi dy, Bdn dn phiic thim s6 55/20I0/DSPT ngdy 15/1/2010 eiia Tda an nhan dan Tp. Hd Chi Minh da tuydn; "5wpc bd Ngoan phdi co trdch nhiem trd cho Cdng ty P sd tiin 1.069.647.600d (Mdt ty khdng tram sdu muai chin trieu sdu tram bdn mudi bay nghin sdu tram ddng). Trong do, tiin vdn gSc la 900.000.000d (Chin tram trieu ddng): ldi trong hgn Id 10 576.8000d (Muai trieu ndm tram bay muai sdu nghin tdm tram ddng) vd ldi chgm thanh todn Id 159.070.800d (Mdt tram ndm chin trieu khong tram bay muoi nghin tdm trdm ddng). Ddy la sd tien bd Ngoan ng Ngdn hdng N vd ngdn hdng dd chuyin giao quyin yeu cdu cho Cdng ty P theo hgp ddng mua bdn ng ngdy 24/l/200T^^. 6 day, Tda an
tii chfnh d6i v6i hoat dpng mua, bin, bin giao, tilp nhan, xii ly np vi tii sin tin dpng ciia doanh nghi?p.
'* DS van Dai (2012/ Ludt nghTa vu ddn su va bdo ddm ihuc hien nghia vu ddn su, Bdn dn vd binh ludn 60
nhdn ddn Tp. Hd Chi Minh da dp dyng Di^
309 BLDS dk cho r i n g Ngdn hdng N da chuyin quyln ydu cdu, cy t h i la chuydn quydn sd hiiu ddi vdi quyln ddi ng cua minh sang cho Cdng ty P, ndn ba Ngoan phdi cd nghia vy tra ng cho Cdng ty P (ben mua ng eua Ngan hdng N). Do vgy, khj Ngdn hang N va Cdng ty P ky hgp d6ng mua bdn ng, ddi tugng md cac ben hudng toi Id chuyin giao quydn ddi ng tii Ngan hang N sang cho Cdng ty P.
Xet vd bdn chat, thuat ngii "quyln doi ng" ty nd da the hidri nhiing ddc didm rieng bidt dd nhdn bidt. Trudc tien, nd la quy^
nang dan sy ciia chii thd dugc phdp luSt ghi nhan va bdo vd, giiip bdn cd quyln dugc ydu clu ngudi khdc phai thuc hi§n mgt nghia vy tai san ddi vdi minh. Quydn d6i ng Id mpt dang quydn tai san nen khong th£
ndm giir tryc tilp vd cd tinh chdt hon hpp, vi nd phdn anh ro nhdt ng viia Id m^t mli quan he v l mat phdp Iuat, ddng thdi lai Id mgi loai quydn tai san'^. Quydn ddi ng cho phqi chu ng duge ydu cdu ben ng phdi tta mgi khodn tidn cung vdi Igi tuc, hoa lgi phat sinh (hodn tta sd tiln ng bao gdm cd khoin lai phdt sinh). Ngoai ra, quyln ddi ng cdn c6 y nghia rdng hon, phan anh mpt logt cic quyen phat sinh nhu: dugc quydn khdi kign, quydn xu ly tai sdn bdo ddm, kidm tta mgc dich vay vdn (ttong hoat dgng tin dyng) vi ede quydn khdc cd lien quan do viec b£n ng khdng thuc hidn nghia vy trd ng. Do v|y, dudi gde dp phap Iy, quyen ddi ng la mgi quyin tdi sdn cua cd nhdn, to chirc su dfB^
de yeu cdu cd nhdn, td chuc khdc phdi tra tdi sdn phdt sinh tu hgp ddng hodc theo q^
ban an, t$p 1, (Sich chuyfin khao), tr. 359-363, Nxb.
Chfnh tri qudc gia. Hi N$i.
'* Dilu 449 Bp luat Din sy 2005.
KHOANG TRONG CUA PHAPLU^T...
^inh cua phdp ludt.
Tuy nhien, cdc van bdn quy phgm phdp luat hien hanh chua dua ra mgt dinh nghia cu the ve quydn ddi ng. Trudc day, Thdng ttr sd 04/2007/TT-BTP ngdy 17/5/2007 ciia Bd Tu phdp cd dinh nghia mang tinh liet kd danh sdch cdc giao dich lam phdt sinh quyln ddi ng. Song quy dinh ndy da hi hiiy bd bdi Thdng ttr sd 05/2011/TT-BTP ngay 16/02/2011 ciia Bg Tu phdp. Trong khi cdc quy dinh tai Dilu 449 BLDS 2005 va Nghi dinh sd I63/2006/ND-CP ngay 29/12/2006 ciia Chinh phii sii dyng thuat ngii "quyln ddi ng", thi tai Quy ehe mua bdn ng eua cdc td chiic tin dyng ban hanh kem theo Quylt dinh sd 59/2006/QD-NHNN ngay 21/12/2006 cua Ngdn hdng Nhd nudc, Thdng tu sd 19/2013/TT-NHNN ngdy 06/09/2013 cua Ngan hdng Nhd nudc, Nghi dinh s6 53/20I3/ND-CP ngdy 18/05/2013 cua Chinh phii dlu khdng su dyng thuat ngii
"quyln ddi ng", ma lgi sii dung thuat ngii
"quyln ehu ng". Tuy cdc van bdn quy phgm phdp Iuat hidn hdnh chua dua ra mpt dinh nghia cu thi vl quyln chu ng, nhung thdng qua mdt sd quy dinh cy thi vl hogt dgng mua bdn ng cd thd tiidy, thuat ngu "quyln ehii ng" thyc chit cd ngi hdm gdm "quyln ddi ng" va cae quyln lidn quan phdt sinh tii quydn ddi ng.
3.3. vi chu the bdn na
Xet vl nguyen tdc, ca nhdn, td chiic cd quyln sd huu ddi vdi quydn ddi ng vd cd nhu cdu ban quyln ddi ng eho cd nhan, td eh^c khdc dlu cd till trd thdnh bdn ban ng trong giao dich mua bdn ng. Trdn thyc tl, cac quy dinh ciia phap Iuat hidn hanh mdi chi quy dinh mgt sd td chiie tiiam gia vao giao dich mua bdn ng vdi ttr cdch la bdn ban ng nhu: to chiic tin dyng, DATC,
VAMC va AMC.
Hidn nay, ngoai cdc quy dmh chung ve viec chuydn giao quydn ydu cdu, chuydn giao nghTa vy dan su quy dinh tai BLDS 2005, ehua cd mgt quy dinh ehi tilt, cu the khdng dinh ca nhdn, td chiie cd thd thyc hidn ban ng va tham gia vao giao dich mua ban ng vdi tu each la ben bdn ng. Cd thd thdy, cac quy dinh cua phdp ludt hien hdnh chua tgo ra CO chd phdp Iy rd rdng dd cac cd nhan, td chiic, doanh nghi|p tham gia vao mua ban ng vdi tu each Id ben bdn ng. Trdn thyc te, nhu cau (cung) hidn nay kha nhidu, vi sd tdng cdng ty, doanh nghidp nha nudc cd ng xdu dang tdng Idn, nhu: cac tong cdng ty xdy dung giao thdng thugc Bp Giao thdng - Van tai, cac tdng cdng ty xay dung thupc Bd Xdy dung, mgt sd tdng cdng ty thudc Bd Ndng nghiep vd Phdt trien ndng thdn, cac don vi thanh vidn thudc Vinashin..., chua ke den ede doanh nghiep tu nhdn, cd phin, thdm chi cd lien doanh.
Cung vdi su phdt ttidn nhanh cua kinh td thi trudng toan cdu hda, cgnh tranh ngdy cang gay gat, vdi nang lyc dilu hdnh khdng theo kip thi ng cua cac doanh nghiep se tdng Idn.
Nhu cdu bdn tai sdn va khoan ng sd ngdy edng tdng vd sd lugng, quy md vd tinh da dgng'* Vi vgy, cdc khodn ng cua doanh nghiep hodc khdng dugc gidi quylt gay thiet hgi cho ede ben lidn quan vd keo ndn kinh tl di xudng, hoac chuydn nhugng Idng vdng lan nhau khdng cd dudng ra ttdn cac co sd phap ludt chua ro rang. Bdn than cdc doanh nghidp cd nhiing thdi dilm vi dp lyc tai chinh qua Idn nen can tam ban ng di, sau dd
Hi Huy Tuin (2013), "Hien trgng thf truang mua bdn ngVift Nam vd chinh sdch phdt triih". Tap chi Phit triln va H6i nh^p, (8), tr. 22.
61
NHA Nt/dC VA PHAP LUAT sd 8/2015
CO thd mua lgi khoan ng da ban va thyc hien nghia vy ng ciia minh. Thi thudng mua ban ng tap trung neu cd, ciing se ddng vai ttd chide binh thdng nhau de didu tidt cdc tdi san chay vd noi hgp l y "
3.4. vi viec chuyin quyin sd hitu doi v&i quyin d&/ na
Cdc quy dinh eiia phdp lugt didu chinh tryc tidp hogt ddng mua ban ng khdng sii dyng cum tir "chuyen quydn sd hiiu ddi vdi quyen tai san" quy dinh tgi Didu 449 BLDS 2005, md su dyng cym tir "chuydn quyen chii ng", "chuyen giao toan bp quyen va lgi ich" va "chuyen giao todn bd quydn vd nghTa vy". Cy the, khi mua ban ng, ben mua ng vd ben ban ng thyc Men vide chuyin giao quyen ddi ng nhu sau: i) Viec chuyin giao khodn ng mua, bdn duge tidn hdnh ddng thdi vdi vi?c chuyin giao cdc nghia vi^
ciia ben ng va cdc ben cd lidn quan din khodn ng (kd ca cdc quydn gdn lien vdi cdc bdo ddm cho khodn ng) tir bdn ban ng sang ben mua ng ; ii) Todn bg quyen vd lai ich gdn llin vol cdc bdo ddm cho khodn ng dugc mua, bdn nhu thi chip, elm ed, bdo Idnh dugc gift nguyen hidn trgng vd AVKJC bdn bdn ng chuyen giao cho bdn mua ng theo hgp dong mua, ban ng'^. Ngoai ra, ben ng vd ben bdo ddm cd nghia vy chip nhan vd dilu ki?n vide chuyin quyin chit ng tic
ben ban ng sang bin mua ng^'*. Dii vol ttudng hgp bdn mua n g la VAMC, thi toan bg cdc quyin vd lai ich g i n liln vdi khoan ng xau, tdi sdn bao dam vd bidn phap bio dam khac cho khoan ng xdu dugc ben bin ng giG nguyen hien trgng va chuyin giao cho bdn mua ng theo hgp ddng mua, ban ng^'. Ddi vdi vide mua ban ng ciia DATC, todn bg quyen vd nghia vu ciia chu ng (ben bdn ng) dugc chuydn giao cho bdn mua ng;
bdn mua ng dugc ke thira ddy dii cdc quy^n vd nghTa vy cua chii ng ddi vdi khoan np da mua^^
Vide cdc quy dinh eua phap lugt vl mua bdn ng sii dung cdc cym tu "chuyin quyen chii ng", "chuydn giao todn b^ quyln vd Igii ich" vd "chuydn giao toan bp quyln vi nghia vy" Id mau thuln, khdng thing nhit vdi nhau. Dac bidt, vide sir dung cdc cum tCr nay khdng phii hgp vdi quy dinh tai DiSu 449 BLDS 2005 va khdng lam rd dugc myc dich, ban chdt phap Iy cua v i | c chuyin giao quyln sd hiiu ddi vdi quyln ddi ng tii ben ban ng sang ben mua ng - mOt ddc tnmg quan trgng till hien tinh chit ciia m§t giao dich mua bdn.
4. Ket luan va kien nghi Trdn thyc t l , eac quy djnh ciia phdp luit ve mua bdn ng dang n l m rdi rdc d nhilu van bdn quy phgm phdp Iuat khdc nhau. Ngoii
Hong Phiic (2014), Can "ch?" mua bdn ng giua doanh nghi4p, Thiri bio kinh t l Sii G6n online (http://www.thesaigontimes.vn), ngiy 25/08/2014 Hi NOL
'* Khoin 3 Dilu 5 Quy ch6 mua, bin ng ciia cic t6 chiic tfn dyng ban hinh k6m theo Quyit dinh s6 59/2006/QD-NHNN cua Ngin hing N h i mdc'.
" Khoin 1 Dieu 12 Quy che mua. bin ng ciia cic t6 chiic tfn dyng ban hinh k^m theo Quygt dinh s6 59/2006/QE)-NHNN cQa Ngan hing Nhi nudc'
62
Diiu 16 Quy c h i mua, b i n n p ciia cic t l chiic tfn dyng ban hanh kem theo Quyet dinh s i 59/2006/QD- NHNN cua Ngin hang N h i nudc.
" Khoan 1 D i k 7 Thong tu s6 19/2013/TT-NHNN Quy dinh v l mua, bin v i xii Iy ng xiu ciSa C6ng ly Quin Iy tai sin cua t l chuc tfn dyng Vift Nam do Thong d i e Ngin hing N h i nudc Vi|t Nam ban hinh.
Muc 5 ph^n I Thong tu s6 38/2006/TT-BTC cua B9 Tii chinh hudng d i n trinh ty, thii tyc v i xil ly tii chinh doi vdi hoEit dpng mua, bin, bin giao, ti^
nhan, xii Iy ng v i tii s i n t i n dgng cua doanh n^i?p.
KHOANG TRONG CUA PHAPLUAT..
nhiing quy dinh chung, mang tinh nguyen tdc vd hgp ddng, quy dinh ve mua ban quyen tai sdn (quydn ddi ng), quy dinh vd chuydn giao quyen ydu cdu, chuydn giao nghia vy tgi BLDS, Luat Thuang mai 2005, thi tuong ling vdi timg chu thi tham gia vide ky ket vd thyc hidn hgp ddng mua bdn ng Igi cd nhftng van bdn dudi Iuat vdi nh&ng hinh thiic khde nhau.
Thye trang neu ttdn ddn din bit cap cdc quy dinh vd mua bdn ng ndm tan mgn d nhidu vdn ban quy pham phdp lugt khdc nhau vd chiia dung ndi dung mau thuan, khdng thdng nhat, tham chi cd nhiing quy dinh chua lam ro y tudng, gdy ra khdng it vudng mdc, liing tiing khi dp dung ttong qua trinh mua bdn ng. Ngoai ra, mdt sd quy dinh eiia phdp luat ve mua bdn ng ehua phii hgp vdi CO chd thi trudng, thdng Id qude te vd dang bi coi la cae rao edn eho vide thye hidn hoat ddng mua bdn ng; cdc quy dinh ciia phap ludt vd mua bdn ng chua dam bdo sy binh ddng cho chu thd tham gia giao dich mua bdn ng dan den tinh trgng cac bdn khdng thue hidn dugc cae quydn cua minh, khdng khuyin khich cac ben tham gia vao giao dich mua ban ng.
Do vay, dl thudn tidn cho cac bdn tham gia giao dich mua ban ng, thiie day thi trudng mua bdn ng phdt tridn, dap ling cdc ydu clu phat sinh ngay mdt da dang, phiic tgp thi viec thdng nhlt didu chinh cdc quy dinh cua phdp ludt vd mua ban ng bdng mdt vdn bdn phdp luat ridng Id didu hit sue can thilt. Theo dd, Chinh phii cdn xay dung Nghj djnh dl hudng dan ehi tidt, cy the vl hogt ddng mua ban ng thdng nhlt, tao thuan loi cho phdt triln tiii tnrdng mua ban ng, trdnh nhung bdt tidn, khd khan khi tim hilu
• cdc quy dinh eua phdp Iuat ve mua ban ng
ttong qua trinh thuc hidn giao dich mua ban ng. Nghi dinh cua Chinh phii didu chinh vd hogt dpng mua bdn ng phdi trd thanh mgt van bdn quy pham phdp ludt chung ciia he thdng phdp Iuat dilu ehinh true tiep, true dien giao dich mua ban ng ttdn co sd nguyen tdc ty do, ty nguyen, binh ddng vd tu chiu traeh nhidm giua cdc bdn tham gia.
Qua dd, gdp phdn ghi nhan vd bao vd tdt hon cdc quydn ciia td chiic, ca nhdn ttong qua trinh mua bdn ng, khuyen khich cae ehii thd ttong xa hgi tham gia vao giao dich mua ban ng. Nghi dinh ciia Chinh phu dieu chinh ve mua ban ng dugc ban hdnh se la van bdn quy phgm phdp luat cd y nghTa Idn gdp phan hoan thien va phdt trien thi trudng mua ban ng, giiip gidi quydt vdn dd ng xau tgi Viet Nam. Trdn tinh thdn dd, Nghi dinh ndy can quan tdm ddn mdt sd vdn de sau:
TTJU nhdt, the chd hda ddy du vd kip thdi eac quan didm vd vide xu ly ng xdu, phat tridn thi trudng mua bdn ng tai Viet Nam.
Ddng thdi, ey the hod nhiing tu tudng, nguydn tie eo ban ciia thi trudng mua ban ng ttdn CO sd quyen ty do kinh doanh, ty do hgp ddng, quydn binh ddng gjira cac chii thi ttong xa hdi khi tham gia vdo giao dich mua bdn ng; tdn trgng vd bdo ddm thyc hidn eac quydn cua ehu the ttong qua trinh mua ban ng.
Thif hai, ghi nhan mgt each nhdt qudn nguydn t ^ binh ding, ty nguydn, ty thda thuan va ty chiu ttdch nhidm eua cac ehu thi ttong c ^ giao dich mua ban ng; bao ve quydn, Igi ich chinh dang ciia bdn ylu thi;
hgn chd den muc tdi da sy can thiep cua eo quan nha nudc vao vide xdc lap, thay ddi, chIm diit cdc giao dich mua ban ng; ddp ling tdt hon ydu cdu hdi nhgp qudc td ciia Viet Nam.
63
NHA NUOC VA PHAP LUAT SO SaOiS
Thu ba, cd tinh khdi qudt va tinh dy bdo cao de mdt mdt bdo ddm tinh dn dinh, mat khac ddp ling kip thdi sy phdt tridn thudng xuydn, lien tyc eiia hogt dpng mua ban ng vdn da dang, phiic tgp.
Thir tu, dam bdo tinh kl thira vd phdt tridn cdc quy dinh phii hgp vdi thyc tien ciia phdp luat hidn hdnh vl mua bdn ng, ddng thdi tham khdo kinh nghidm xdy dung phap ludt ciia nudc ngodi.
Nhu vdy, Nghi dinh cua Chinh phii dieu ehinh vd mua bdn ng cd thd Id sy kdt ndi tdt cd quy dinh vd mua bdn ng dang ndm rdi rdc ttong cac vdn bdn quy phgm phdp ludt hien hdnh cimg vdi vi?e sua ddi, bd sung, khde phye mdt sd bat cap, cy thd nhu sau:
i) Sua ddi, bd sung khdi nidm mua bdn ng theo hudng khdc phuc tmh trang cac quy djnh hi?n hdnh vd khdi ni?m mua ban ng khdng de cap tdi nghTa vy cua ben ban ng chuyen giao quyen sd hiiu ddi vdi quyln ddi ng (tdi sdn) cho ben mua ng, ttong khi day Id ddc trung quan ttpng nhdt ciia hoat dgng mua bdn ng. Ddng thdi, siia doi, bd sung Idm rd bdn chat phdp Iy ciia hogt dpng mua ban ng Id chuydn quydn sd hihi ddi vdi quyln ddi ng (tai sdn) tii bdn ban ng sang bdn mua ng theo nguyen tie cd din bti.
Theo dd, ghi nhan khdi nidm: Mua bdn ng Id viec bin bdn ng chuyen quyin sd hihi ddi vdi quyen ddi ng cho ben mua ng di nhdn tien. cdn ben mua ng thanh todn cho ben bdn na de nhdn quyin sa hiru ddi vol quyin ddi ng theo thda thudn.
ii) Quy dinh rd ddi tugng eiia giao dich mua bdn ng la quyen ddi ng - mgt dang quyln tdi sdn duge luu tiidng, ttao ddi theo quy djnh tgi BLDS 2005 (khdng djnh quyln ddi ng luu thdng, trao ddi, mua bdn vdi tinh chat Id mpt tai sdn quy dinh tai BLDS
2005). Quydn ddi ng tham gia mua bdn phai thudc quyln sd huu eiia ben bdn ng hodc bdn ban ng cd quydn ban quydn ddi ng.
Thdng nhdt sur dung thuat ngii "quydn doi ng" ttong cae vdn ban quy phgm phdp luiii dilu chinh vd mua bdn ng vd quy dinh dly dii CO chd chuyen quyen sd hfiu ddi vdi quyln ddi ng phu hgp vdi cac quy dinh ciia BLDS 2005. Quy dinh rd rang vd gidi thich khai nidm "quyen ddi ng" dd tao thuan loi eho cdc bdn ttong vi?c van dyng ttong qua trinh ky kdt thuc hidn mua ban ng theo hudng: Quyin ddi ng Id mgt quyin tdi sdn cua cd nhdn. td chirc sic dung diyeu cdu ca nhdn, td chuc khdc phdi trd tdi sdn phdi sinh tic hgp ddng hogc theo quy dinh cua phdp ludt.
iii) Tao ra co ehe phap ly ro rang dl cac ca nhdn, td chiic, doanh nghidp cd the tham gia vdo giao dich mua ban ng vdi tu cdch Id ben bdn ng, bdn trung gian, ben mdi gidi...
iv) Siia ddi, bd sung quy dinh vl vi6c chuyen giao quydn sd hiiu ddi vdi quyln ddi ng theo hudng: Quy dinh ro ben ban ng phai cd nghTa vy chuydn quyln sd hiiu ddi vdi quydn ddi ng cho bdn mua ng; ben bdn ng cd nghTa vy chuyin gidy td va lam thu tyc chuyen quydn sd hiru ddi vdi quyln ddi ng cho ben mua ng theo thda thuan ciia eac bdn tai hgp ddng mua ban ng. Viec chuyen giao quydn sd huu ddi vdi quyln ddi ng bao gdm cd vide chuyin cdc quyln khac phat sinh tu quyln ddi ng phu hop vdi quy dinh eiia phap lugt. Thdi dilm ehuyen quydn sd hiiu ddi vdi quyln ddi ng Id thdi didm bdn mua ng nhan dugc gidy Ms xac nhdn vd quydn sd him ddi vdi quyln ddi ng.
