CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÉ QUẢN LỴ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CỐNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ,
KHU CHÊ XUẤT, KHU CỐNG NGHỆ CAO:
THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ
Vũ Quang
TS. GVCC. ViệnKinhtế &Quản lý, Đại Học BáchKhoaHàNội
Thông tin bài viết:
Từ khóa: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quản lý và sử dụng đất.
Lịch sử bài viết:
Nhận bài : 10/6/2021 Biên tập : 16/8/2021 Duyệt bài : 18/8/2021
Article Iníbmation:
Keywords: Industrial park, economic zones, export processing zones, and high-tech park; Law on Land; land use right; land administration and utilization.
Article History:
Received : 10 Jun. 2021 Edited : 18 Aug. 2021 Approved : 19 Aug. 2021
Tóm tắt:
Trong tổng thể các vấn đề về xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư, vấn đề quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã và đang đặt ra hết sức cấp bách do tầm quan trọng của chúng trong phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hệ thống chính sách và các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã được xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện khá đầy đủ và hiệu quả. Tuy vậy, trong quá trình phát triển của đất nưđc, sự thay đổi, phát triển không ngừng của nền kinh tế và của xã hội, các chính sách và các quy định đó bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập, hạn chế khi thực thi trong đời sống thực tiễn. Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các quy định về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhận diện những điểm còn hạn chế có thể gây khó khăn cho việc thành lập, hoạt động và phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao; và đưa ra một số ý kiến đóng góp cho việc hoàn thiện Luật Đất đai 2013 trong thời gian tđi.
Abstract:
The element of land administration and utilization in industrial parks, economic zones, export processing zones and high-tech zones, of the elements of infrastructure construction, investment attraction, has been considered and dealt with in a prompt manner due to their important role to the socio-economic development, which is known as solid ground for target of the industrialization and modernization of the country. The policies and legal regulations on the land administration and utilization in industrial zones, economic zones, export processing zones and high-tech parks have been fully developed, promulgated and implemented with efficient results.
However, in the development process of the country, the constant change and development of the economy and society, those policies and regulations have revealed a number of obstacles, inadequacies and shortcomings. Within the scope of this article, the author focuses on analyzing the legal regulations on land administration and utilization in industrial zones, economic zones, export processing zones, and high-tech parks, giving out shortcomings that may be causing the obstacles for the establishment, operation and development of industrial parks, economic zones, export processing zones and high-tech parks; and also providing related recommendations for the improvement of the Law on Land of 2013.
---ỵ NGHIÊN CỨU Số 04 (452)- T2/2022\ LẬP PHÁP
31
BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT
1. Đặt vấn đề
Do có tầm quan trọng rất lớn trong phát triểnkinhtế - xã hội nên khucông nghiệp, khu kinhtế, khu che xuất,khu côngnghệcao được quan tâm phát triển cả về số lượng và chất lượng1 ngay từthời kỳđầu của quá trinh đổi mới ở nước ta và luôn luôn gắn liền với vấn đề đấtđai nói chung.
1 Tính đến hết tháng 6/2020, cả nước có khoảng 400 Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu chế xuất, Khu công nghệ cao với tổng diện tích đất xấp xỉ 01 triệu ha ưong tổng diện tích đất tự nhiên là 33.123.577 ha (chiếm horn 3,3%). http://www.mpi.gov. vn/Pages/tinbai.aspx?idTin=43533&idcm=207.
2 Tài liệu Hội nghị Câu lạc bộ Ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế các tỉnh, thành phố phía Bắc lần thứ 17 tại Hà Nam, 11/2019.
3 Báo cáo của Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc, Tlđd.
4 Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hóa) và các khu công nghiệp, Tlđd.
Cho đến nay, có thể thấy rằng, việc quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao (KCN, KKT, KCX, KCNC) là vấn đề được LuậtĐấtđai năm2013 và các vănbản hướng dẫnthi hành quy định tương đối đầy đủ và chi tiết nếu nhìn trên phươngdiện tổng thể. Khung khổpháp lý khá hoàn chỉnh là một trong những nguyên nhâncơ bản tạođiều kiện chocác khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao pháttriển và đónggóp có hiệu quả cho nền kinh tế đất nước, tạocông ăn việc làm cho hàng triệungười lao động, góp phần khôngnhỏ vào công cuộc xóa đói giảm nghèo, nâng cao thunhập và mức sống của nhân dân.
Song nếu nhìn trên phương diện chi tiết,cụ thể và cóxemxét tớicác quyđịnh có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đấttrongkhu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệcao ở nhữnglĩnh vực pháp luật khácnhư pháp luậtđầu tư, pháp luật quy hoạch, pháp luật bảo vệmôi trường, pháp luậtnăng lượng, pháp luậtkinhdoanh bất độngsản... thì các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn có rấtnhiều nội dung cần được phân tích, nghiên cứu, đánh giá mức độ phù hợp với quá trình phát triển cũng như hiệu quảhoạtđộng của các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khucôngnghệ cao.
Đây là công việc thường xuyên, liên tục nhằm xây dựngvà ban hành các quy định về quản lývà sử dụng đấttrongkhu công nghiệp, khu kinhtế,khu chế xuất, khu công nghệ cao ngày một hoàn thiện hơn. Cụ thể làvề quản lý đất đainhưvấn đề quyhoạch và quản lýquyhoạch đấtđai xây dựng khucông nghiệp, khu kinh tế, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của Ban quản lý khucông nghiệp,khu kinh tế, vềsử dụng đất như vấn đề sử dụng hiệu quả và tiết kiệmđất,cácquy định riêng về sử dụng đất phụcvụkhu côngnghiệp,khukinhtế.
2. Những ý kiến đóng góp thời gian qua về quản lý và sử dụng đất trong các KCN, KKT, KCX, KCNC và những vấn đề cần giải quyết
Ngay từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và đi vào cuộc sống, đã có nhiều ý kiến đóng góp về các nội dung cụ thể có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao từ các nhà nghiên cứu, các chuyên gia và đại diện cộng đồng doanh nghiệpcũng như đạidiệnBanQuản lý cáckhu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao12. Nội dung các ý kiến tập trung vàocác khía cạnh sau:
Một là, sửa đổi các quy định về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất như xác định thutiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu ché xuất, khu công nghệ cao theo hướng ưu đãi hơn về mức thu, thời gian thu và địa bàn được hưởng ưu đãi làcác địabàn, địa phương cần khuyến khích đàu tư3,4.
Hai là, xem xét sự bất cập trong các quy địnhvềnghĩavụtài chính liên quan đếnthẩm
nn NGHIÊN CVU ,--- Wfc LẬP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022
quyền của Ban quản lýkhukinh tế, khu công nghiệp thực hiện5.
5 Báo cáo của Ban quàn lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
6 Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
7 Báo cáo của Ban quàn lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
8 Báo cáo của Ban quản lý khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Tp Đà Năng, Tlđd.
Ba là, sửa đổi các quy định về việc xếp các dự án xây dựng khu kinh tế vào trường hợp Nhànước thuhồi đất để phát triểnkinhte - xã hộivì lợi ích quốc gia, côngcộng (cụ thể: Điều 62 Luật Đấtđai năm2013)6.
Bốn là,sừa đổicác quy định về trách nhiệm phối hợptrongcôngtácbồi thường, giải phóng mặt bằng của Ban quản lý khu kinh tế đối với diện tích đất được Nhànước giao cho Ban (cụ thể: Điều 151 Luật Đất đai năm 2013)7;
Năm là, sửa đổi bất cập, không thống nhất giữa lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật đất đai vềgiao đất, cho thuê đất, cụ thể: quy định về việc chấm dứt hoạtđộng của dự án vàthu hồi đất. Luật Đầutư quy định sau 12 tháng mà Nhà đầu tư không thực hiện hoặckhông có khả năng thực hiện dự án theo tiếnđộ đăng kývới cơ quan đăng ký đầu tư... Luật Đất đai cho phép gia hạn sự dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mứctiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án...8;
Quacác ý kiếntrên là những đóng góp hết sức đúng đắn, quý giá, quan trọngvà rất hữu ích của nhũng người làm côngtác thực tiễn tại các Banquản lýkhu công nghiệp, khu kinh tế tại các địa phương mà trên địa bàn có nhiều khu công nghiệp, khu kinh tếđã và đang xây dựng, thành lập và hoạt độnghiệu quả nhưTp.
Đà Nằng, tỉnh Thanh Hóa, tinh Vĩnh Phúc, tỉnh Quảng Ninh,tỉnh Thái Nguyên...
Tuy vậy, chúng tôi nhận thấy, còn nhiều vấn đề tồn tạitrongcác quy định của Luật Đất đai năm 2013 về việc quản lý và sửdụngđấttrong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khucông nghệ cao mà nhữngngười làmcông tácthựctiễn chưađề cập đến. Có thể kểra các vấn đề còn cónhiều bất cập nhưquy hoạch và
quản lý quy hoạchđất đai xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, thẩmquyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của Banquảnlý khu công nghiệp,khu kinh tế, vấnđề sử dụng hiệu quảvà tiết kiệmđất, các quyđịnh về đất phục vụ khu công nghiệp, khu kinh tế, những chồng chéo, mâuthuẫngiữa các lĩnhvực pháp luật khác so với Luật Đất đai có liên quan đến việc quản lý vàsử dụng đấttrongkhu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu côngnghệ cao...
3. Thực trạng các quyđịnh của Luật Đất đai 2013 về quản lý và sửdụng đất trong khu côngnghiệp, khu kinh tế, khuchế xuất, khu côngnghệ cao
Trong quá trình nghiên cứuthực trạngcác quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướngdẫn thi hành, đặc biệt là xem xét các quy định về quản lý và sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chếxuất, khu công nghệ cao, chúng tôi nhận thấy có rất nhiều vấnđề có liên quan cần phải đượcxemxét càng thấuđáo càng tốt trên nhiều phương diện.
Tuy nhiên, có thể thấy, Ban Quản lý cáckhu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao làmộttrong các chủ thể được Nhà nướcgiao đất và traoquyền sử dụng đất, có các quyền và nghĩa vụ được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bảnhướng dẫn thi hành ghi nhận, nên đã lựa chọn cáchthức xem xét thực trạng các quy định theo tuần tự logic của nội dung đạo luật trên.
Cụ thể là, chúng tôi sẽ xem xét theo từng nhóm nội dung của Luật Đất đainăm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về chủ thể được Nhà nước giaoquyền sử dụngđất làcác khucông nghiệp, khu kinhtế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, vềvấnđề quản lý và sử dụng đất, vấn đề hợp đồng trong quản lý và sử dụngđất vàcuối cùng là vấnđềquản lývà sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNCliên
---1 NGHIÊN Cứu Số 04(452) -T2/2022 LẬP PHÁP
33
BÀN VỀ Dự ÁN
LUẬTquan đến cácquyđịnh trong các lĩnh vực pháp luật khác như pháp luật đầu tư (trong đó có nhóm quy định vềkhucôngnghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao), pháp luật về kinhdoanh bấtđộng sản,pháp luậtvề môitrường vàphát triển bền vững.
Thứ nhất, về chủ thể đượcNhànước trao quyền sử dụng đất là Ban Quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Luật Đất đai năm 2013 quyđịnh về người sử dụng đất là tổchức trong nước (tổ chức sự nghiệp công lập cung cấp dịch vụ công) mà theo đó (có thể suy luận), Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuộc nhóm này9 và quy định vềchế độ sử dụng các loại đất trong đó cóquy định về đấtKCN, KKT,KCX, KCNC10 11.Đây là quy địnhchưarõ ràng về chủ thể sửdụngđất là KCN, KKT, KCX, KCNC. Theo Nghị định số 18/2018/NĐ-CP quy định Khu Kinh tế, Khu công nghiệp được quản lý bởi Ban Quản lý, được định nghĩa nhưmột cơ quan hànhchính nhànước11 nhưng chế độ pháp lý của nó còn nhiều điềuphải hoàn chỉnh. Một điểm nữa là thời gian gần đây xuất hiện một số loại hình tổ chức trong nước mới, ví dụ: Khunôngnghiệp công nghệ cao, có chức năng tương tự KCN, KKT nhưng cũng chưa được ghi nhận trong LuậtĐấtđai năm 2013.
9 Khoản 26, 27, Điều 3 và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
10 Xem Điều 149, 150 và Điềul51 Luật Đất đai năm 2013.
11 Xem Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN, KKT.
12 Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN, KKT.
13 Xem Điều 36 Luật Đất đai năm 2013.
14 Tôn Gia Huyên, Quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ưong thời kỳ công nghiệp hóa và hội nhập, http://land.
hcmunre.edu.vn.
15 Điều 6 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP về quản lý KCN, KKT quy định, Ban Quản lý KCN, KKT có nhiệm vụ: g) Quản lý và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, mặt nước chuyên dùng đã được giao theo đúng mục đích sử dụng và phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế, Quy hoạch xây dựng các khu chức năng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; h) Giao lại đất có thu tiền sừ dụng đất,
Riêngvới KKT,đã được quy định bao gồm các loại KKT cửa khẩu và KKT ven biển12 nhưng còn loại hình KKTmở(ví dụ: KKTmở Chu Lai) lại chưa được kểtới như một trong
cácchủ thểsử dụng đấttrong các quy định.
Thứ hai, Vấnđề quản lý đất đai trong KCN, KKTKCX, KCNC
Quyhoạch sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC cóvaitrò rất quan trọng trongviệcphát triển bềnvững khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Xây dựng, ban hành và thực hiện tốt Quy hoạch sử dụng đất KCN,KKT, KCX, KCNC làmnền tảngcho việc tiếp cậnnguồn lực đất đainói chung vàtạo điều kiện vềcơ sởhạtầngnói riêng cho KCN, KKT,KCX, KCNC. Tiếc rằng vấn đề này chưa được Luật Đất đai 2013 quantâmghi nhận13cụ thể hơn, đặc biệt là xác định căn cứ lập quy hoạchsử dụng đất dựa vàoquyhoạch tổng thể phát triển kinh tếxã hội cấp quốcgia, cấp vùng và cấp tỉnh trong đó có quy hoạch phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC. Thực tế có rất nhiều KCN, KKT, KCX, KCNCbỏ trống hoặc tỷ lệ lấp đầyrất thấp thời gian qua đã chứng minh điềuđó14.
Thẩm quyền quản lýđấtđai trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao cũng là vấn đề rất đáng bàn. Thực tế hiện nay, Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC được giao quản lý đất trong phạm vi KCN, KKT, KCX, KCNC15 Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất trong khu KCN, KKT, KCX, KCNC cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệpở mộtsốđịa phương cấptỉnhđược ủy quyền cho Ban Quản lýkhuKCN, KKT, KCX, KCNC, một số địa phương cấp tỉnh khác thì chưathực hiện được. Theo quy định tại Điều 24 Luật Đất đai năm 2013 và các quyđịnh của
AI. NGHIÊN CỨU ,---
■W LẬP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022
Nghị địnhsố 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành luật Luật Đất đainăm 2013, Ban Quản lý khu KCN, KKT, KCX, KCNC không nằm trong số các cơ quan này. Điều nàyđang gây khó khănrấtlớn chohoạt độngcủa các KCN, KKT, KCX, KCNC16.
giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và thực hiện các thẩm quyền khác về quản lý đất đai ưong khu kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.
16 Ban Chủ nhiệm Câu lạc bộ các Ban Quản lý KCN, KKT các tỉnh phía Bắc. Báo cáo hoạt động giữa 2 nhiệm kỳ. Hà Nam, 11/2019.
17 Khoản 3 Điều 151 Luật Đất đai năm 2013:“... Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất ưong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này”.
18 Khoản 2 Điều 150 Luật Đất đai năm 2013: “.. .Ban quản lý khu công nghệ cao được cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao theo quy định của Luật này”.
19 Xem nội dung Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 quy định chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề.
về quy định giao đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC vàgiao lại đất cho các chủđầu tư dự án vào KCN, KKT, KCX, KCNC:
Vấn đề giao đất (trong cả2 hình thức: cóthu tiền sừ dụng đất và không thutiềnsử dụng đất) được Luật Đất đainăm 2013 quyđịnh với các trường hợp nhưngtrường hợp giao đất đểphát triển dự ánKCN, KKT, KCX,KCNC thì chưa thực sự rõ ràng. Khoản 3 Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tàichính sửdụngđấtxây dựng công trình sự nghiệp”, liệu đây có phải là trườnghợp Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNChay không, cần được xem xét làm rõ.
Điểmthứ hai làsau khi khucông nghiệp,khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã được hình thành, Ban Quản lý các khu này (mặc dù chưađược quy định trong Luật Đất đai năm 2013 là cơ quan có thẩmquyềnquản lý đất đai như trên đã nêu) có chứcnăng giao lại,cho thuê đất chocác nhàđầutư,các doanh nghiệp KKT17, KCNC18. Không có quy định tương tự đối với khu công nghiệpvà khu chế xuất19. Trên thực tế, Ban Quản lý KCN, KCX được ủy quyền thực hiện việc này như trên đã nêu (cùng với việc được ủy quyền thực hiện một
số công việc khác nhưđánh giátác động môi trường, quản lý chất thải, quản lý lao động...).
Những vấn đề vừa nêu đã gây khó khăn rấtlớn choviệc thành lập và hoạtđộng củacácKCN, KKT, KCX, KCNC.
về
thu hồi đất KCN, KKT, KCX, KCNC, có hai khía: Khía cạnh thứ nhất là thu hồi đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC. Thu hồi đất để thực hiện các dự án KCN, KKT, KCX, KCNC thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia,côngcộng theo điểma khoản 2 Điều62 Luật Đất đai năm2013 song căn cứ để thuhồi đất theo khoản3 Điều63: “Tiến độ sửdụng đất thực hiện dự án” là chưa cụ thể.Đây là nguyên nhân dẫn tới tình trạng KCN mọc lênrấtnhanh để đảm bảo tiến độ sử dụng đất (đã hình thành KCN, đã đưa đất vào sử dụng) nhưng KCNlạitrốnghoặcthưa thớt các dự ánđầu tư (là sự đảm bảo tiến độ sửdụng đất thực sự).
Khía cạnhthứ hailà thuhồi đấtđối vớicác KCN, KKT, KCX, KCNC. vấn đề này chưa được dự liệu cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013. Một phần là chủ trương, chính sách phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC đã và đang được thực hiện thời gian chưa được nhiều (so vớisự phát triển của đất nước), phát triển KCN, KKT, KCX, KCNCđược ưutiên hàng đầu và quan trọnghơn là thực tiễn chưa xuất hiện các trường hợp thu hồi đấtđốivới các KCN, KKT, KCX, KCNC hoặc có xuất hiện nhưng chưa
---ỵ NGHIÊN Cứu AJJ SỐ04 (452)- T2/2022 LẬP PHÁP WW
BÀN
VÊ Dự ÁN
LUẬTđược đề cập do tính chất quan trọng của các KCN, KKT, KCX, KCNC đốivới sựphát triển kinhtế. Tuy vậy, trong thời giantới, khi màsự phát triển của các KCN, KKT, KCX, KCNC đi vàochiều sâu, sẽ xuấthiện cácvấn đềvừa nêu và việcdự liệu trong cácquy địnhcủa Luật Đất đai sauLuật Đất đai năm 2013 là việclàm cần thiết.
Giải quyếttranh chấp và xử lý viphạmpháp luật đấtđai nói chungđược quy định khá đầy đủ tại Chương XIII, Luật Đất đai năm 2013 (tất nhiên là quy định chung cho mọi trường hợp, không cóngoại lệ đối với việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đấtđai trong các KCN, KKT, KCX, KCNC), nhưng theo chúngtôi, có 2 vấn đềcần được xem xét vìthấy rằng cònthiếucác quy địnhcụ thể, đặc biệt đổi vơi các KCN, KKT, KCX, KCNC.
Đầu tiênlà các quy định liên quanđến thông tin, cung cấp thôngtinvề tranhchấp, vi phạm pháp luật đất đai cũng như việc giải quyết, xử lý chúng, thứ nữa là các quy định vềhòa giảikhi có tranh chấp đất đai trong các KCN, KKT, KCX,KCNC. Ở trườnghợpthứ nhất,do tính chất độc lập,có ranhgiới về địa lývà tính chất quan trọng trong phát triển đất nước của các KCN, KKT, KCX, KCNC (thường được hiểu là củaNhà nước)nênthôngtin về tranh chấp,viphạm phápluật đấtđai cũng như việc giải quyết, xử lýchúng không/chưa được quy địnhphải côngkhaivàcông khainhư thế nào.
Bởi vậy, trên thực tế, các tranh chấp, viphạm pháp luật đấtđai trong các KCN, KKT,KCX, KCNC chưađược ngăn chặn kịpthời,chỉđược biếttới khi những người có trách nhiệm quàn lý các KCN,KKT, KCX, KCNCbị kỷluật do vi phạm màthôi. Ở trường hợp thứhai,khi có tranhchấpđấtđaitrongcác KCN,KKT, KCX, KCNC thi có tiến hànhthủ tục hòa giải theo quy định tại Điều 202 LuậtĐấtđai năm 2013 được không.
Thứ ba, Vấn đề vềquyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNC
qc NGHIÊN cứu ỵ--- W0 LẬP PHÁPSỐ 04(452) - T2/2022
Mặc dù Chương XI, LuậtĐấtđainăm2013 đã quy định khá đầy đủ và chặt chẽvề quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất nói chung nhưng do đặcthù trong thành lập và hoạt động của các KCN, KKT, KCX,KCNC nên quaquá trình nghiên cứu, chúng tôinhận thấy một số điểm cần lưu ý: (i) Chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trongKCN, KKT,KCX,KCNC chưa đượcquyđịnh cụ thể.
Trong khi thực tế tại các KCN, KKT, KCX, KCNC đang diễn ra hoạt động này, thậm chí chuyển nhượng, cho thuê lại nhiều lần vàvới mục đích kiếmlời,cóthểgâykhó khăn, cản trở hoạt độngcũngnhư việcđạtmục tiêucủa các KCN, KKT, KCX, KCNC; (ii) Các quyền và nghĩavụ khác liên quan đến quyền sử dụng đất tại KCN, KKT, KCX, KCNC như quyền góp vốn bằng quyền sừ dụng đất cũng chưađược quan tâm quy định cụ thể và chuyên biệt. Sự trốngvắng các quyđịnh cụ thể và chuyên biệt làm ảnh hưởng đến hiệuquảhoạt động của các KCN, KKT, KCX, KCNC khi không tạo được các điều kiệntối ưu cho các nhà đầutư, các doanh nghiệphoạt động tại đây.
Thứ tư, Vấnđề Hợp đồng trong quản lývà sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC
Là công cụ không thể thiếu trongcác giao dịch liên quanđếnquảnlývà sử dụng đất nói chung và trong quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT,KCX,KCNC nênvấn đề hợpđồng được quy định LuậtĐất đai năm 2013 có rất nhiều điểm cần bàn. Nhưng chúng tôi chỉ lưu ý quy định về việc chứng thực các họp đồng có liênquan đến quản lývà sử dụng đấttại các KCN, KKT, KCX, KCNC. Điểm d, Khoản 3, Điều 167, LuậtĐấtđai năm2013 quy định: “ Việccông chứng thực hiệntạicác tổ chứchành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủybannhân dân cấp xã”. Nhằm tạo thuận lợi hơn cho hoạt động quản lý và sử dụng đất tại cácKCN, KKT, KCX, KCNC, qua đó tạođiếu kiện cho các KCN, KKT, KCX, KCNC phát triểnhơn, đóng góp vào việc phát triển kinh tế
-xã hộicủa đất nước,nên xem xétquy định cụ thể hơn vềcác nộidung này.
Thứ năm, vấn đềquản lý và sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNC liênquan đến các quy địnhtrong các lĩnh vực pháp luật khác
Đây là chủđề cóphạm vi rất rộng.Việcxem xét, nghiên cứu, phân tích nội dung các quy định vềquản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC trong mốitươngquan với các lĩnh vực pháp luật lấy các quy định của pháp luậtđất đainóichung, LuậtĐất đai năm 2013 nói riêng làm trung tâm, là một công việc đòi hỏi thời gian, công phu, nghiêm túc và nhiềucông sức.
Trongpháp luật về đầu tư, cácquy địnhvề KCN, KKT, KCX, KCNC đã và đang được xây dựng và ban hành ngày càng đầy đủ, dần trởthành một lĩnhvựcpháp luật chuyên ngành mới. Mặc dù vậy, giữa pháp luật vềđầu tưvà pháp luật đất đai còn thiếu sự đồng bộ cần thiết khi quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN,KKT, KCX, KCNC. Như trênđã nêu, quy chế pháp lý về Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC chưa được quy định đầy đủ trong Luật Đầu tư năm 2014 dẫn đếnviệc thựchiện quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC còngặp khó khăn. Ở chiều ngược lại, quy định về chủ thể sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC là Ban Quàn lý KCN, KKT, KCX, KCNC chưa được rõ ràng (như đã nhận diện ở phần trên) cũng là một trong các bất cậpcủaLuật Đất đai năm2013.
Vấn đề liên quan đến các quy định vềkinh doanh bất động sản. Thời gian gần đây, thị trường kinh doanh bất động sản có phần sôi động lên nhờ sản phẩm mới là bất động sản khu công nghiệp. Trong khi đó, cả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đều thiếu vắng các quy định có liên quan đến vấn đề này. Ket quả là thị trường kinh doanh bất động sản mất đi xung
lực cần thiết khi sản phẩm mới còn ẩnchứa những rủi ro pháp lý khi được traođổi, giao dịch trênthịtrường.
Các vấn đề về pháp luật môi trường và phát triển bền vững. Tương tự như trên, giữa Luật Đấtđai năm2013 và LuậtBảo vệ môi trường (BVMT) năm 2014 cũng thiếu sự đồng bộ trongcácquyđịnh cóliên quan đến quản lý và sử dụng đat tại các KCN, KKT, KCX,KCNC.
Các quy định về sửdụngtiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất, bảo vệ tài nguyên đất chưa được quantâmtrong Luật Đất đainăm 2013.
Tất nhiên, đảm bảo đồng bộ hóa các quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC trong nhiều lĩnh vựcpháp luật chuyên ngành làcông việc thực sự không dễdàng khi mà các quanhệ xã hội có liên quan (là đối tượng điềuchỉnh của pháp luật) liên tục phát sinh và thay đổi không ngừng. Xem xét, nghiên cứu để hạn chế tối đa “độ vênh” giữa các quy định về lĩnh vực kể trên với hiệu quả tương đốilà cầnthiết và khả thi.
4. Một sốđánh giá,nhận xét
Dù kết quảxem xét,nghiêncứu ở trêncòn thực sự khiêmtổn vàcònnhiều điểm cần phải được thảo luận, song chúng tôi thấy rằng:
Một là, các quy định của Luật Đất đainăm 2013 về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT,KCX,KCNC còn chưathực sự đầy đủ và còn mộtsố bất cậpvềquyềnvànghĩa vụ của Ban Quản lý KCN,KKT,KCX, KCNC có liên quan đến đất đai, về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sau khi được Nhà nướcgiao đất trongcác KCN, KKT, KCX, KCNC...
Hai là, do đặc thù và tầm quan trọng của các KCN, KCX, KKT, KCNC đối với sự phát triển của đất nước nên việc nhận diện các bất cậpđóvà có nhữnggiải pháp sửađổi, bổ sung phù hợp, đủ căn cứ khoa học và thực tiễn là hoàn toàn cần thiết,hữu ích.
Balà, các quy địnhvề quản lývà sử dụng đấttại cácKCN, KCX,KKT, KCNC của Luật
---ỵ NGHIẺN Cứu tyj SỐ 04(452) - T2/2022\_LẠP pháp W ■
BÀN VỀ Dự ÁN
LUẬTĐất đai năm 2013 cần phải được quan tâm nghiên cứu một cách toàn diện, công phuvà sâu sắc hơn mới có thể đáp ứng được các yêu cầu hoàn thiệnđạo luật quan trọngnày.
5. Kết luận và một sốkhuyếnnghị
Qua nghiên cứuphân tích nội dung các quy định của Luật Đấtđainăm 2013vềquản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC, chúng tôi nhận diện đượcmộtsố vấnđề bất cập trongcác quyđịnhnày. Đó là:
Một là, chưa xác lập được chế độpháp lý rõ ràng cụ thể và đầy đủ về chủ thể quản lývà sửdụngđất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC làBan Quản lý các KCN, KKT,KCX, KCNC.
Điều này phải được quy định bổ sungkhi sửa đổi Luật Đất đainăm2013.
Hailà, quy định về quảnlývàsửdụng đất
tại các KCN, KKT, KCX, KCNC còn nhiều bất cập cần phải đượcnghiêncứu sửa đổi.
Balà, quy định vềhợp đồngcó liên quan đến quản lý và sử dụng đấttại các KCN, KKT, KCX, KCNC cần được bổ sung.
Bốn là, có sự thiếuđồng bộ trong các quy định có liên quan đến quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNCtrong các lĩnh vựcpháp luật khácnhư Luật Đầu tư năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS, Luật BVMT và Luật Đấtđai năm 2013. Khắcphục sự thiếu đồng bộ này bằngviệc bổ sung, sửa đổi các quy định nêu trên là không thể chậm trễ.
Năm là,cần gấp rútxây dựngvà ban hành Luật riêng về KCN, KKT, KCX, KCNC đáp ứng yêucầu phát triển các KCN, KKT, KCX, KCNC nói riêng và yêucầu pháttriển của nền kinhtếđất nước nói chung ■
(tiếp theotrang15)
BÃO CÁO CỦA BAN...
3. Khuyến nghịđối vớiViệtNam
Thứ nhất,việc xemxét các báocáo của BHT vàCQPTđược DSB thông qua là một thủ tục không được bỏ qua trong quá trình giải quyết franh chấp tại Hiệp định CPTPP, EVFTA, UKVFTA và Hiệp định RCEP. Theo bốn hiệp địnhnày, Hộiđồng Trọng tài/BHT sẽ ghi nhận, lưu ý, nhắc lạibáo cáo của BHT và CQPT được DSB thông qua để bổ trợ,tăngtínhthuyếtphục cho lập luận và quyết định của mình, nhưng không bắtbuộc phải áp dụng theo. Hội đồng Trọngtài/BHT cóthể bác bỏ báocáo củaBHT và CQPT được DSB thôngquakhi có những lý do chính đáng và rõ ràng, rằng họ nêngiải thích theo cách khác, trong bối cảnh cụ thể của vụ tranh chấp và RTA. Đồng thời, việcsửdụngbáo cáo của BHT và CQPT được DSB thông qua trong giải quyết ttanh chấpkhôngđược làm tăng thêmhoặcgiảm bớt quyền và nghĩa vụ của các
NGHIÊN cứu !--- vO LẠP PHÁPSố 04(452) -T2/2022
thành viên trong khuônkhổ Hiệp định CPTPP, EVFTA,UKVFTA và Hiệpđịnh RCEP.
Thứ hai, khi Việt Nam tham giagiải quyết tranh chấp với tư cách là nguyên đơn hoặc bị đơn trong các Hiệp định CPTPP, EVFTA, UKVFTAvà Hiệp định RCEP, Việt Nam không nên thụ động, phụ thuộc những báo cáo mà Hội đồng Trọng tài/Ban Hội thẩm lựa chọn;
ngược lại, Việt Nam có thể chủ động lựa chọn báocáonàocủaBHT vàCQPT WT0phùhợp với nội dung khiếu kiện, nếu là nguyên đơn, hoặc lựa chọn báo cáo nào có giátrị làm tăng tính thuyết phục cho các lập luận nhằm chống lại các cáo buộc,nếu là bịđơn.
Các báo cáo mà ViệtNam có thể lựachọn là nhữngbáo cáo có các giải thích liên quan tới nghĩavụ của bất kỳ hiệp địnhWT0 nào đã được dẫn chiếu vào bốnHiệp định này. Riêng Hiệp định RCEP, có thể viện dẫn thêm những báo cảo cócácgiải thích liên quan đối với một điều khoản của Hiệp định WT0 mà không được hợpnhấttrong Hiệp định này ■
