CHUYEN MUC
KINH T t HOC - XA HOI HOC
DAU TU' Nu'de NGOAI TRONG LINH VyC B A T DONG SAN TAI THANH PHp H 6 CHI MINH -
THyC TRANG VA MOT S6 V A N Ot P H A P LY
NGO HOANG OANH'
Sai viet tim hieu thu-c trang dau tu nuac ngoai trong linh virc bat dong san trong nhu'ng nam gan day tai TPHCM, dong thai phan tich nguyen nhan eiia nhirng mat tieh cue va han che dw&i goc do thuc tien va phap iy. Tren co sa do, bai viet dwa ra cac de xuat trong viec ap dung quy dinh phap iuat nham thuc day viec thu hut va phat buy hieu qua nguon von dau tu nuac ngoai vao TPHCM trong linh vuc bat dong san thai gian tdi.
Tir khoa: dau t u nuac ngoai, bat dong san TPHCM, phap ly
Nhan bai ngay: 23/7/2019; dira vao bien tap: 29/7/2019; phan bi$n: 21/8/2019;
duyet dang 7/11/2019
L D A N N H A P
Nhieu nam liln, TPHCM duac danh gia la mot trong nhirng diem sang v l thu hut von d l u t u true tilp nuac ngoai (FDI) cua ca nuac va khu vyc Dong Nam A. Thing ke cac d y an Ian dyac e l p phep trong nhirng nam g i n day cho t h l y da sa cac d u an c6 von d l u t u nyac ngoai tap trung a cac nganh eong nghiep c h i biln, che tao va kinh doanh bat dpng san. Day la cac ITnh vyc ma Thanh p h i day manh eong tae xuc t i l n dau tu. Tir so lieu
Vien Khoa hpe xa hpi vung Nam B6.
thing ke cua Tong cue Thing ke va Ciic Thong ke TPHCM, k i t hap phong v i n sau mot so chuyen gia ve dat dai, bai v i l t danh gia thyc trang d l u ty nuac ngoai trong ITnh vuc bat dpng san tai TPHCM, tren ca so' d6 phan tich cac mat tich cue va han che eua hoat dpng d l u t u nay tu' goc dp chinh sach va Iuat phap.
2. KHAI Q U A T TJNH HJNH D A U TU"
NLPOC NGOAI VAO B A T DONG S A N d VIET NAM VA TAI THANH PHO HdCHilVIINH
Phan tieh s i lieu dau t u nuac ngoai theo nganh kinh t l chc t h l y hai linh
TAP CHl KHOA HOC XA HOI so 11 (255) 2019
Bi§u do 1. Dau tu nu6c ngoai phan theo nganh kinh te tinh din 2017
Ban vu tinh: tripu USD
200,000.00 — 150,000.00 — 50,000.00—
__
z
1
1"
1
^
2"
1
I
1 1
\
s
l l It
£.5"
3-a
5?
ll l l
f i 1
1
3 £
a J
3
1
1 r
1 i
i
^- f
3
a
ft
f 1
3
1 1
.
1 1
9:
t
^ .. . -
s.
1 1
1
Nguon: Tong cue Thong kS, 2018.
Bieu d6 2. V6n FDI cap mai va tang them giai doan 2010 - 2018
2 0 1 0 2 0 1 1 2012 2013 2014 201S 2 0 1 5 2 0 1 7
H M T d n Q FDI c^p mdi v& IjSng Ihem (tr<^ USD) c r ^ FDI c i p m*i vA Wng Ihfim nginh BBS {Iri^u USD)
Tl irong FDI nglnh BOS
Ngudn: Sacombank, 2018.
vyc duac cac nha d l u t y nuac ngoai quan tam dac biet doi vai thj truang Viet Nam la nganh eong nghiep c h i b i l n , c h i tao va nganh kinh doanh bat dpng san (Bieu do 1).
Tuy nhien qua Bieu d l 2 cho thly, sau nam 201 o'^', nguIn FDI do vao b i t dpng san tai Viet Nam thyc sy khai sac. Dac biet nam 2014 Viet Nam ban
hanh 2 bp Iuat mai la Luat Doanh nghiep va Luat D l u tu, theo do cac nha dau t u nuac ngoai duac phap luat cho phep tham gia vao thj truang b i t dpng san Viet Nam dyai nhilu hinh thirc, d i n g thai quy trinh d l u t u ] cung th6ng thoang
han so vai luat cu.
Nam 2017 thj truo'ng b i t dpng san phat trien manh me, dat mire tang truc'ng I n tuang la 4,07%, cao nhlt ke tir nam 2011, dong gop 0.21 diem phan tram trpng tong mire tang truang 6,81% GDP ca nuac.
Nam 2018, heat dpng kinh doanh b i t dpng san v i n t i l p tiic tang tryang.
Quy II nam 2018 kinh dcanh bat dpng san dat tang tryang 4,21%, cao nhlt
NGO HOANG OANH - KHUNGPHAPLt CHO HOAT SONG BAUTLf..
trong 6 nam. Bat dpng san chiem gan 30%, tong nguIn v i n d l u t y nuac ngoai (FDI) vao Viet Nam trong 9 thang nam 2018 (Tong cue Thing ke, 2018). Trong 9 thang dau nam 2019, ITnh vyc kinh doanh b i t dpng san dirng thir hai trong so cac ITnh vyc d l u t u nuac ngoai vai tong v i n dau t u 2,77 ty USD, chilm 10,6% tong v i n d l u t u dang ky (Cije Dau t u nuac ngoai, 2019). Vai sy quay tro' lai ciJa thj truang b i t dpng san, dong t i l n do vao b i t dpng san giai doan nay lien tuc tang len, nhieu du an mai vai quy mo Ian da duac triln khai tren toan quIc, dac biet la tai cac thanh p h i Ian nhu Ha Npi, TPHCM, Da N i n g . Han b i t cir khu vyc nap tren ca nyae, TPHCM the hien r i t re sy khai sac cua thi truo'ng bat dpng san. B i t dpng san tai TPHCM tir nam 2014 d i n nay phai k l d i n cac d y an FDI tieu bieu nhu: Du an chung c u tai phuang 22, quan Binh Thanh do Cong ty TNHH Sun Wah Vietnam Real Estate Limited
- Hong KBng dau t u 200 trieu USD (nam 2014); D y an Thanh p h i D l vuang (Empire City) tai khu do thj Thu Thiem, quan 2 eo v i n d l u t u la 1,2 ty USD, chu dau t u la Cong ty TNHH Thanh pho O l vuang, mot s i nha d l u t u nuac ngoai gop v i n lien doanh:
Keppel Land (40%), Capital Partner (30%i) va 2 nha d l u t u trong nuac khae la T i l n Phyac (15%) va T r l n Thai (15%.); D y an Thu Thiem Eco Smart City tai khu do thi mai Thu Thiem quan 2 do Tap doan Lotte - Han QuIe lam chij d l u ty, v6i tong chi phi thyc hien 20.100 ty d i n g . Ngoai ra, d y an c6 gia tri d l u t u han 400 trieu USD mang ten Thu Thiem River Park cung dang duac triln khai do Hong Kong Land va Cong ty Co phan D l u t u ha t i n g ky thuat TPHCM hap tae phat triln... Tir nam 2014 - 2018, b i t dpng san luon la nganh dirng thir nhlt hoac thir hai trong cac nganh eo von d l u t u FDI tai TPHCM (Bieu d l 3).
3. THU'C TRANG B A U TU" NLfOC
Bilu eb 3. FDI mot s6 nganh tieu bilu tai TPHCM (2014 - 2018)
Dan vj tinh: trieu USD
• B^I^OngsSn
STh^ong nghi#p
gCong nghiep ch4 bien, chS lao
NguSn: Cue Thong ke TPHCIVI, 2014 - 2018.
TAP CHl KHOA HOC XA HOI so 11 (255)2019 NGOAI VAO LTNH v y c B A T DONG S A N CUA TPHCM
3.1. Ddi tu'p'ng dau tu*
cac d l i tuang d l u t u trong ITnh vyc bat dpng san bao g i m nhieu hang muc khae nhau nhu d l u t u xay dyng ca ban, d l u t y xay dung nha hang, khach san, d l u t u xay dyng dyang sa, nha a xa hpi... Ngoai trCr cac eong trinh xay dyng duang sa, cang, e l u la cae d y an d l u t y duac thyc hien theo hinh thirc BOT, BTO hoac BT va sir dung nguIn v i n ODA, d l i tuang d l u t y trong Tnh vyc d l u t y b i t dpng san c6 v i n FDI 6' TPHCM chu y l u tap trung vao cae d y an xay dung khu do thj Ian, khu can ho cao e l p va van phong, trung tam thuang mai, cae loai hinh can hp van ph6ng nhu office-tel, shophouse, va khu cang nghiep, kho van. Ly do d l u tien cac nha d l u t u nuac ngoai chpn cac Ipai d y an nay la nganh du Ijch Viet Nam dang tang truo'ng manh, dat ky luc vai 15,5 trieu luat khach q u I e t l va 80 trieu luat khach npi dja trong nam 2018. D i n g thai nhan lye nuac ngoai d i n Viet Nam lam viec ngay cang nhilu nen phan khuc chung cu cao d p , van phong cho thue tilp tiiC la mot trong nhO'ng phan khuc b i t dpng san h i p d i n . Cac loai hinh dau t u b i t dpng san khae nhu nha a xa hpi, chung cu tai dinh c u khang phai la hang muc d l u t u h i p d i n cac nha dau t u nuac ngoai.
Viec lya chpn hang muc dau t u eua cac nha d l u t u nuac ngoai trong ITnh vyc b i t dpng san cc sy uu tien d l u tien d i n lai nhuan va tinh thanh khoan.
3.2. Hinh thCpc d l u t y
Cac d y an dau t u nuac ngoai vao b i t dpng san a TPHCM chu y l u duac thyc hien dual cac hinh thirc sau:
Gop von, mua c6 phan
Luat D l u t u nam 2014 quy djnh nha dau t u nuac ngoai c6 the duac d l u tu vao Viet Nam thang qua 4 hinh thirc:
1) dau t u thanh lap to chire kinh te (Dieu 22 Luat D l u t u 2014, huang d i n chi t i l t tai D i l u 44 Nghj djnh s i 118/2015/ND-CP ngay 12/11/2015); 2) d l u t u theo hinh thu'c gop v i n , mua CO p h l n , phan von gop vao to chire kinh te (Dilu 24, 25, 26 Luat D l u t u 2014, huang d i n chi tilt tai D i l u 46 Nghj djnh so 118/2015/ND-CP); 3) d l u t u theo hinh thirc hap d i n g d l i tae eong t u (PPP) (Dilu 27 Luat Dau t u 2014, huang d i n cu the tai Nghj djnh s i 15/2015/NO-CP ngay 14/02/2015)'^';
4) d l u t u theo hinh thirc hap d i n g hap tae kinh doanh (BCC) (Khoan 9 Dieu 3, D i l u 29 Luat D l u t u 2014).
Tren ca so" luat djnh, hinh thire d l u t u dupe cae nha d l u t u nuac ngpai d l u t u vao ITnh vuc bat dpng san ua chupng la gpp v i n , mua co phln.
Theo quy djnh cua Luat D l u t y 2014 va cae nghj djnh huang d i n , nha dau t u nuac ngoai d l u t u theo hinh thire gop v i n , mua eo p h l n khong phai thuc hien viec xin e l p Gily chirng nhan d l u t u ngay tir d l u d y an. D i l u nay da lam giam thilu dang ke thu tiiC hanh chinh khi cac nha d l u t y tham gia vao cac d y an da d y a c phe duyet.
Doi vai cac d u an c6 sir diing flat, cac d y an trong ITnh vuc bat dpng san thi
NGO HOANG OANH - KHUNG PHAP LY CHO HOAT DONG OAU TU..
ngpai thu tuc xin e l p phep d l u t u , cac nha d l u t u ccn phai thyc hien them quy trinh xin chu tryang d l u t u . Theo Sa K l hoach va D l u tu TPHCM, ke tir thai d i l m Luat D l u t u nam 2014 eo hieu lye, hinh thirc gop von, mua eo p h l n , mua lai p h l n von gop eua doanh nghiep trong nuac b i t d l u x u l t hien. D i n nam 2016, hinh thire nay tang vpt, d i n d i n chilm ty trpng cao trong tong v i n d l u t u (nam 2015 chilm 5,4%; nam 2016 chilm 48,6%o;
nam 2017 chilm 49%; nam 2018 chilm khoang 55%), tra thanh xu huang mai eua dong v i n FDI eua Thanh p h i (Anh T u i n - T i l n Lye - Xuan Anh, 2018).
Dau tw dirm hinh thirc mua lai (M&A)
Ben canh hinh thire lien doanh, lien k i t vai doanh nghiep trong nuac, v i n FDI vao b i t dpng san thpng qua M&A cung CO xu t h i tang d i n qua cac nam.
Chi trong 10 thang d l u nam 2018 Uy ban Nhan dan TPHCM da chip thuan cho chuyen nhupng 15/23 d y an b i t dpng san, tang 27% so vai ciing ky nam trupc. Dien hinh co the ke d i n tap doan Creed eua Nhat da d l u t u vao d y an City Gate Towers han 1 nghin can hp tai quan 8 eiia Cang ty CO p h l n d l u t u Nam Bay Bay thang qua viec mua trai phieu cua eong ty nay vai gia trj 600 ty d i n g vao euli nam 2014. Viec mua lai 100% v i n cua cac doanh nghiep hoat dpng b i t dpng san trpng nuac la mot hinh thirc giiip nha d l u t u nuac ngoai giam dupe mot khau dang ke trong quy trinh thu
tuc d l u t u , hp se khong phai lap d u an d l u t u va lam cae thu tuc e l p phep vai cae ca quan nha nuac.
Nguyen nhan cac nha Sau tw lira chon hinh thu'c dau tw bang gop von, mua co phan hay mua lai Nhu da phan tich tren, e6 nhilu nguyen nhan d i n d i n sy tang truo'ng manh nguBn v6n nuac ngoai vao thj truang b i t dpng san Thanh p h i . Trong do, yeu t l quan trpng nhat la viec thay doi chinh sach, phap luat thu hut dau t u nuac ngpai vao ITnh vuc b i t dpng san. Tuy nhien cac hinh thu'c dau t u chu y l u dupe cac nha d l u t u nuac ngoai ua chupng la g6p v i n , mua CO p h l n hoac mua lai. Mpt trpng nhirng nguyen nhan ca ban cua dilu nay theo g6c dp phap ly la it rui ro n h l t Khoan 2 Dieu 22 Luat Nha 6' quy djnh viec lya chpn chii d l u tu d y an nha a thuang mai duac thyc hien thong qua 3 hinh thire: a) d l u gia quyIn sir dijng d l t , hoac b) d l u thiu d y an CO sis' dung d l t , hoac c) chi djnh chu d l u t y trong truang hap nha d l u t u CO du d i l u kien (da c6 quy d l t phii hap vai quy hoach). Ben canh do, qua thyc trang triln khai cac d y an cho t h l y d l i vai viec d l u t h l u , d l u gia cae d y an co sir dung nguIn quy d l L cae nha d l u t u gap mpt s i khp khan trpng qua trinh thuc hien d y an n l u trung t h l u hcac d l u gia. D6 la cac ca quan CO tham quyen co the cham t r i trong viec giao d l t thyc hien d y an; hoac viec tinh gia d l t de thu t i l n sir dung dat va k h i u trir chi phi b l i thuang giai phong mat bang cung chua c6 mot ca
TAP CHl KHOA HOC XA HQl s o i l (255)2019 13 che ro rang. NhO'ng dieu nay khien
chp cac nha d l u t u khang luang truo'c dupe cac kh6 khan hp gap phai trong qua trinh thyc hien d u an, dong thai khong tinh duac chi phi eij the cho d y an.
v l d i l u kien d l u ty, tai Muc e, Khoan 3 D i l u 22 cua Luat Nha a: "cac d u an nha d l u t u dupe chi dinh bo'i ca quan quan ly d l u t u " bao gom: a) dupe thanh lap va boat dpng theo quy djnh cua phap luat Viet Nam, eo von phap djnh va ky quy, eo chire nang kinh doanh b i t dpng san (Dilu 21 Luat Nha a) va b) nha dau t u sir dung dien tich d l t a thupc quyen sir dung hap phap de xay nha a thuang mai va da nhan chuyen quyen sir dung d l t 6' theo quy djnh cua phap luat ve d l t dai de xay dung nha 6' thuang mai (Khoan 1 va Khoan 3 D i l u 23 Luat Nha 6'). Cae doanh nghiep FDI khang dap irng d y a c cae d i l u kien quy djnh tai Khoan b tren day vi theo quy djnh tai Diem b Khoan 1 D i l u 169 Luat D l t dai 2013 quy djnh: "Doanh nghiep co v i n d l u t y n y a c ngoai d y a c nhan chuyen nhyang v i n d l u t u la gia trj quyIn sir dung d l t theo quy djnh cua Chinh phu" (quy djnh cu the tai D i l u 39 eua Nghj djnh 43/2014/NO-CP).
Theo cac quy djnh cua Luat Dat dai tren day thi doanh nghiep eo v i n dau t u nuac ngoai chi dupe nhan chuyen nhyang v i n la gia trj quyIn si> dung d l t , khong duac nhan chuyen nhupng gia trj quyen sir dung d l t , nhu vay hp khang dii d i l u kien de duac chi dinh la nha d l u t y eua d y an cu t h i . Ngoai
ra, Khoan 1, Khoan 3, D i l u 11 Luat Kinh doanh b i t dpng san nam 2014 quy djnh r I t ro pham vi kinh doanh b i t dpng san doi vai doanh nghiep eo v i n dau t u nuo'c ngoai. Theo do, doanh nghiep eo v i n dau t u nuac ngoai kinh doanh b i t dpng san diyac: a) thue nha, eong trinh xay dyng de cho thue lai; b) d l i vai dat duac Nha nuac cho thue thi dupe d l u t u xay dyng nha a de cho thue; dau t u xay dyng nha, eong trinh xay dung khang phai la nha a d l ban, cho thue, cho thue mua; e) nhan chuyen nhuang toan bp hoac mpt p h l n d y an b i t dpng san eiia chii d l u t u de xay dyng nha, eong trinh xay dung de ban, cho thue, cho thue mua. Cac doanh nghiep co v i n d l u t u nuac ngoai khong dupe chuyin nhuang quyIn sir dung d l t dual hinh thirc phan la, ban nen theo quy djnh eiia phap luat v l d l t dai.
Nhung phan tich tren cho t h l y tren ca sa khung phap ly hien hanh, de cae nha d l u t u nuac ngoai co the tham gia vao thj truang d l u t u b i t dpng san xay dyng khu dp thj, pan hp cap e l p , van phong, trung tam thuang mai... thi hinh thirc d l u t u gop v i n , mua co p h l n va mua lai d y an h l u nhu la nhirng phuang thire d l u t u duy nhat d l hp thyc hien d y an tai Viet Nam.
Day la su khae biet can ban giira cac doanh nghiep b i t dpng san eo v i n d l u t u trong nuac va cae doanh nghiep b i t dpng san co v i n d l u t y nuac ngoai. Xet tong t h i , Luat D l t dai nam 2013 co buac t i l n de giam d i n sy khae biet giCra d l u t u co v i n trong
NGO HOANG OANH - KHUNG PHAP L t CHO HOAT DONG DAU TU..
va ngoai nuac, tao su binh dang giira cac doanh nghiep va md' rpng ca hpi cho cac nha d l u t u nuac ngoai.
4. iMOT S 6 V y O N G M A C TRONG QUA TRJNH THLfC HiEN CAC DLf A N D A U TLf B A T DONG S A N CO V 6 N D A U TLf NU'O'C NGOAI VA KHUY^N NGH!
4.1. Van de tinh t i l n s u dijng d l t Hien nay viec djnh gia t i l n sir dung d l t duac quy djnh tai Muc 2 Chuang VIII Luat D l t dai va Nghj djnh 44/2014/ND-CP ngay 15/5/2014 cua Chinh phu Quy djnh v l gia dat. Theo d6, Chinh phii ban hanh khung gia d l t djnh ky 5 nam 1 l l n d l i vai tirng loai d l t , theo tirng vung. Can cir vao khung gia d l t nay, Oy ban Nhan dan e l p tinh xay dyng va trinh Hpi d i n g Nhan dan cung cap thong qua bang gia d l t . Bang gia d l t nay dype xay dyng djnh ky 5 nam 1 l l n va cang bo eong khai vao ngay 1 thang 1 cua nam d l u ky. Viec djnh gia cua Oy ban Nhan dan cap tinh dupe thyc hien theo 5 phuang phap djnh gia quy djnh tai Nghj djnh 44/2014/NO-CP. Tuy nhien, viec thyc hien nhCrng quy djnh nay trong thyc t l rat kh6 khan khi xac djnh gia thyc t l va khach quan bo'i Uy ban Nhan dan e l p tinh.
Quy djnh "Chinh phu ban hanh khung gia d l t djnh ky 5 nam mpt l l n " tai D i l u 113 Luat D l t dai cung la mpt vuang m i e . Bai le m l i dia phuang eo mot dac d i l m khae nhau v l kinh t l , xa hpi nen each xac djnh khung gia d l t theo quy djnh tai D i l u 114 Luat D l t dai e i n dupe sira theo huang giao trach nhiem
va toan quyen cho cap tinh ban hanh bang gia d l t de dam bao thue hien nguyen tae "gia d l t phii hap vai gia d l t pho b i l n tren thj truang" theo D i l u 112 Luat O l f dai 2013 va de phti hap vai thuc te tinh hinh cua dja phuang.
Viec tinh t i l n sir dung d l t d l i vai eac d y an xay dyng nha a thyang mai la mpt trong nhirng vuang m i c d l i vai cac d y an sir dung v i n trong va ngoai nyac. Theo quy djnh, sau khi d y an dupe c h i p thuan chu truang, duac giao d l t hoac thue d l t thi cac ca quan chire nang se tinh t i l n sir diJng dat va thu t i l n sir dung d l t theo mpt trong hai hinh thirc: thu mpt l l n hoac thu hang nam trong qua trinh thyc hien d y an (50 nam). Hien nay quy trinh djnh gia tien sir dijng d l t va ca so' de tinh gia t i l n sir dung dat ma cac nha d l u t y c i n npp cho nha nuac khong dupe quy djnh ro rang, d i l u nay d i n d i n viec m i l tinh/thanh p h i lam theo each rieng. Viec khong ro rang, minh bach trong phuang phap tinh t i l n sir dung d l t d l i vai cao d u an la mpt diem han ehe trong viec thu hut cae nha d l u t u nuac ngoai vao ITnh vyc b i t dpng san. Ben canh do quy trinh djnh gia c6n vyang mac, thai gian keo dai la nguyen nhan dan den viec cac nha dau t u tir bo y djnh dau t u . Trong Sao cao s6 196/BC-UBND ngay 8/11/2013, Oy ban Nhan dan TPHCM da d l x u l t nhirng giai phap phii hap vai viec cai tien phuang thire thu t i l n sir dung d l t , d i n g thai dya ra phyang an mo'i chp viec thu t h u l sir dijng d l t , do la e I n thay doi triet de
TAP CHl KHOA HQC XA HQl so 11 (255) 2019 quan diem ve tien SCP dung dat, can coi day la mpt sac thue:"... V^ lau dai d ^ nghj nghien cCru bo han khai niem 'ti§n si> dung d i t ' ma thay th^ b^ng s§c thu§ su* dung dlit a v&i thu4 s u i t nhat dinh, d§ xuat khoang 10% hoac 15% bang gia d l t . Nhu- vay, vCfa minh bach, vi>a d§ tinh toan va loai trii"
du'p'c ca che xin - cho. Han ch4 viec thu tien sO dung d l t l l n d l u qua Ian ma duy tri nguon thu ben vCrng, lau dai cho Nha nu'ac". Viec ap dung thu§
SU' dung dat se giup cho doanh nghiep va ngu'ai tieu dung khong phai chju ganh nang tidn SUP dung dat nhu' hien nay; doanh nghiep co the tien lugng chi phi tao lap quy d l t khi d l u t u d y an; Nha nu'ac co nguon thu thue SCP dung d l t on dinh, lau dai. Thyc hien each tinh nay tru-dc mat co the lam sut giam nguon thu ngan sach nha nu'de, nhu'ng ve lau dai se tao nguon thu ngan sach on djnh, ben vOng. Va day cung la ca sd de xem xet ban . Hinh 1. Quy trinh x^c dinh tien s& dung dlt
hanh "Luat Thu^ tai san - b i t dpng san" (se khong d i n den tinh trang thu4 chdng thu4), de bo sung ngu6n thu ngan sach. Thue tai san - bat dpng san se giup cho thj truang b i t dpng san phat trien minh bach han.
Ngu'di tieu dung cc ca hpi hudng lo'i vi gia nha d cc dieu kien giam han so vdi trudc. Bdi vi hien nay, Whn SLr dung d l t dang c h i l m khoang 10% gia can hp chung cu", khoang 30% gia nha ph6 va khoang 50% gia biet thy trpng d y an.
4.2. Quy trinh xac dinh tiln su' dung d l t
Nghj djnh 01/2017/ND-CP ngay 6/1/2017 cua Chinh phu da quy dinh cu the thdi gian thyc hien thu tuc hanh chinh ve dat dai chi con tCf 5 d i n 30 ngay; nhu'ng trong thyc t§ quy trinh lap va tham djnh phuang an gia d l t d y an thong thudng c I n thdi gian kha dai. Dieu nay lam chc cac nha d l u t u khcng chu dpng duac ve mat
Doanh nghiep Dl/an phai linh b^n
si> dijng dSt Npp
So Tai nguyen MT Chi ngan sach ch pn Son v
tir vkn xac djnh gia SM D4U thSu qua mang
Dan VI ttf van L#p phu'ong an gia flaf.
cap chi>ng chi gia dat
Kiem tra phvrong Sn xa 3inh gia dat don vJ tif v.
Sa T^i nguyen M6i tn/cmg Tra h6 sc cho doanh
nghiep
Thong bao cho doanh nghiep nop tien si> dgng
Oy ban Nhan dan TPHCM a quyet djnh giao dSt, $6 In si> dgng ^at phai nop
Scr Tai nguyen Ma tnpong Tnnh Uy ban Nhan dan TP ra quyet djnh giao ak. s6 tien sir dgng dat phai nop. |.
HOI dong thim dinh gia dat thanh pho Tham dinh phirong ai dinh gia dat don vjtiJ
Xac djnh chi phi GPMB duv?c khau tri> vao lien
si> dgng dlt
UmlailhCitgctLrdSu hoac tra ho so cho
doanh nghiep
Ngu6n: Hi^p hpi Bat dpng san TPHCM, 2019.
NGO HOANG OANH - KHUNG PHAP L t CHO HOAT BONG DAU TLT , thai gian cung nhu' nguon von, hay noi
each l^hac la "va k l hoach", dac biet d l i vai cac quy d l u tu' tai chinh, he qua la la ca hpi d l u ty, Idnh dpanh.
Co nhirng d y an da khong t i l p tuc thyc hien vi viec djnh gia d l t cung nhu' quy trinh xac djnh tien air dung d l t khong du'ac d y lieu mpt each chinh xac. Mpt he qua Ian han la cac bat lai nay d l u tinh vao gia thanh euoi ciing cua san pham va ngrrai sO dung d l t la ngu'ai tieu diing phai chju. Hien nay, theo Thpng t y Lien tjch s i 87/2016n-T-TTLT-BTC-BTNMT va so 88/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT cua Bp Tai chinh va Bp Tai nguyen Moi tru'ang thi quy trinh thyc hien xac djnh t i l n sir diing d l t eiia d y an kha nhieu thu trie. Doi vai TPHCM, tru'ac day Sa Tai chinh chu tri toan bp eong tae xac djnh, tham dinh gia dat d y an; hien nay lai chia thanh 2 eong doan do hai sa quan ly, nhu'ng tren thyc t l chu'a CO s y p h i i hap an y, d i n g bp: (1) eong doan xac djnh phyang an gia d l t do Sa Tai nguyen va Moi tru'ang chu tri; (2) eong doan tham djnh gia d l t do Sa Tai chinh chii tri, theo sa d l quy trinh a Hinh 1.
De khae phue thyc trang tren, quy trinh xac djnh gia dat nen giac cho Sa Tai chinh la d l u m i l chu tri toan bp eong tae thue dan vj t y van xac djnh gia d l t ; chuan bj npi dung trinh Hpi dong tham djnh gia d l t thanh p h i xem xet quyet djnh gia d l t cu the d l xac djnh t i l n sir dung d l t d y an.
Ngay ca viec lya chpn dan vj t y van xac djnh gia d l t hien nay cung can
du'ac d i l u ehmh. Hien nay ca c h i d l u t h l u chpn dan vj t y v i n xac djnh gia dat chi chpn dan vj chap t h l u vai gia t h l p nhat du'ac trung t h l u (do quy djnh chi phi xac djnh gia dat, tham djnh gia d l t do ngan sach chi), d l nghj thay the b l n g ca c h i dau t h l u rpng rai nhu'ng vai tieu chi chpn dan vj tu' v i n xac djnh gia dat cc nang lye, cc phu'ang an xac djnh gia d l t t l i u-u, chu" khcng phai chpn dan vj CO gia t h l p n h l t .
4.3. Quy d|nh ky quy d l i vo'i cac d y an CO su* dung d l t
Viec dam bao thyc hien dy an d l u ty d y a i hinh thire ky quy du'ac quy djnh cu the tai D i l u 32 Nghj djnh 118/2015/ND-CP hydng d i n thi hanh Luat Dau tu". Theo do, cac d y an eo sir dung d l t (do trung d l u t h l u , trung d l u gia quyen sir dung dat, du'ac Nha nu'ac giao d l t , cho thue dlt) d l u phai ky quy d l bao dam thyc hien dy an.
S i t i l n ky quy phai dype thyc hien sau khi d y an d l u t y du'ac quylt djnh chii truang d l u tu' nhu'ng phai tru'ac thai diem giao d l t , cho thue d l t , cho phep chuyen mijc dich sir dung dat ( d l i vai d y an phai quylt djnh chu tryang d l u ty) va vao thai diem giao d l t , thus dat, cho phep chuyen muc dich sir dijng dat ( d l i vai cac dy an dau tu' khong thupc dien quyet djnh chu tru'ang d l u tu'). S i tien ky quy doi vai p h l n v i n d i n 300 ty d i n g , mire ky quy la 3%; doi vai p h l n v i n tren 300 ty d i n g den 1.000 ty d i n g , mire ky quy la 2%; d l i vai p h l n von tren 1.000 ty dong, mire ky quy la 1 % .
TAP CHl KHOA HOC XA HOI so 11 (255)2019 Khao sat thyc t l viec thyc hien ky quy cho t h l y quy djnh nay kha kho khan cho viec d l u ty. Ly do la cac nha dau t y se dya nguIn von vao Viet Nam theo t i l n dp d y an, nay ngoai viec npp t i l n sir dung d l t vai ca che va trinh t y thu tuc khcng rp rang, thai han keo dai, viec ky quy se lam nguIn t i l n bj ket tai ngan hang ma khong du'ac tinh lai. Trong khi do, nhieu truang hap cac nha d l u tu' sir dung v i n huy dpng tai cac to chire tin diing va eac quy d l u tu' tai chinh. Viec nop t i l n sir dung d l t da la s y khang djnh nha d l u t y se t i l n hanh d l u tu'. Trong tru'ang hap hp khpng t i l n hanh d l u tu' theo tien dp thi nha nyac se thu h i i quyIn sir dung d l t theo cac quy djnh hien hanh (2 nam k l tir khi dirpc d p Giay chirng nhan quyIn sir dung dlt), thay vi quy dinh ky quy nhir hien nay.
4.4. Cong tae b l i thipang giai phong mat bang
Cong tae b l i thyang giai phong mat bang luon la v i n d l r I t nhay cam va phat sinh tranh c h i p giira ngu'ai dan vai chinh quyen do gia d i n bu khong thoa dang. Luat D l t dai da djnh ra ca c h i d l u gia quyIn sir dung d l t rIt ro rang. Tuy nhien tren thyc te khong thyc hien dung quy djnh nay nen d i n den tinh trang d l t dai duac b l i thu'ang khong hpp ly va he qua la cac tranh c h i p khilu kien v l d l t dai d i l n ra r l t pho b i l n , dac biet doi vai cac d y an CO d l u tu' nu'ac ngoai.
Mat khae, Nghj djnh 43/2014/ND-CP da CO cac ca c h i cho phep thyc hien viec d l u gia quyIn sir dung dat va b l i
thu'ang giai phong mat bang co hieu qua va co Ipi nhlt cho ngyai dan hien nay. Theo dp Nha nuac eo the giao chp "To chire phat trien quy dat" thyc hien giai phong mat bang theo quylt djnh thu h I i d l t d l thyc hien ke hoach sir dung d l t theo quy hoach da du'ac duyet, sau do t i l n hanh d l u gia dlt, hoac d l u t h l u d y an eo su' dung d l t de lya chpn nha d l u ty. Nhu' vay, ngu'ai eo d l t co d i l u kien dyac b l i thu'ang thoa dang, eong bang thi se han c h i t l i da viec khilu kien nhlt la tinh trang khilu kien dong ngu'ai v l d l t dai; cac nha d l u tir, dac biet cac nha d l u tu' nu'ac ngoai co ca hpi tilp can quy d l t mpt each minh bach, binh d i n g ; va tao dirac nguIn thu ngan sach r l t Ian.
Tuy nhien, c h i djnh "Dau t h l u dy an CO su" dung dat" d l i vai cae d y an xen cai quy d l t eong va quy d l t dan cu"
chu'a giai phong mat b l n g da du'ac quy djnh trong Luat O l t dai 2003 nhirng khong con quy djnh trong Luat D l t dai 2013. Vi vay c I n bo sung c h i djnh "Olu t h l u d y an co sir dung dlt"
doi vai cac d y an chu'a giai phong mat bang, khi xem xet, sira doi Luat Dat dai 2013. D i l u nay hap ly d l i vai eong tae giai phong mat bang va phu hap vai eac che dinh dype quy dinh tai Luat Nha a 2014 va Luat Dau t h l u 2014.
4.5. Bo sung cac quy djnh d l i vai cac loai b i t dpng san mai hinh thanh tren thj tru'ang
Hien nay, tren thj tryang bat dpng san Viet Nam, nhlt la a TPHCM xult hien va phat trien manh mpt s i loai b i t
NGO HOANG OANH - KHUNG PHAP LtCHO HOAT BONG BAU TLf..
dpng san mai nhy eondotel, shophouse, hometel, offieetel. Day la cac loai hinh bat dpng san chya dype quy djnh trong Luat Nha a hay Luat Kinh doanh b i t dpng san. Chinh vi vay Viet Nam chu'a CO eac ca c h i quan ly hap ly d l i vai cae loai b i t dpng san nay. Cu the nhir sau:
- Thir nhlt chu'a phan biet giira nha a hay office. Quy djnh tai Khoan 11 D i l u 6 Luat Nha a 2014 (eo hieu lye tir ngay 1/7/2015), nghiem e l m "Sir dung can hp Chung cy vap muc dich khong phai de a". Thyc hien quy djnh nay cua Luat Nha a, Chinh phO da ban hanh Nghj djnh s i 99/2015/ND-CP ngay 20/10/2015 cua Chinh phii (co hieu lye tir ngay 10/12/2015) quy djnh chi tilt va hyang d i n thi hanh mpt s i d i l u eua Luat Nha a. Theo quy djnh tai Khoan 7 Dieu 80, trirang hpp trong giay li> dang ky kinh doanh do ca quan c6 tham quyIn cap eo ghi sir dung can hp chung eir lam dja d i l m kinh dpanh trirae ngay Luat Nha a co hieu lye thi hanh thi to chire, hp gia dinh, ca nhan du'ac e l p giay ta dang ky kinh doanh nay phai chuyen hoat dpng kinh doanh sang dja diem khae khong phai la can hp chung c y trong thai h?n 6 thang, ke tir ngay Nghj djnh nay co hieu lye thi hanh (1/7/2016);
ca quan eo tham quyIn cap giay ta dang ky kinh doanh phai lam thu tuc d i l u chinh lai dja d i l m kinh doanh ghi trong g i l y ta dang ky kinh dpanh da d p cho to chire, hp gia dinh, ea nhan sang dja diem khae trong thai han quy djnh tai khoan nay; "qua thai han" quy
djnh tai khoan nay thi to chire, ho gia dinh, ca nhan khong dirpc kinh doanh tai can hp chung cy. De nang cao hieu lye thi hanh eiia quy djnh nay, ngay 27/11/2017, Chinh phu da ban hanh Nghj djnh s i 139/2017/ND-CP, trong do quy djnh cii t h i eac c h i tai xir phat d l i vai vi pham quy djnh v l quan ly sir dung nha chung cy. Nhy vay ro rang viec cac can hp chung cir duac sir dung nhu' offieetel, eondotel trong cac chung cy dype dang ky la can hp, khong phai toa nha phirc hpp, la vi pham cae quy djnh hien hanh v l quan ly nha a. Cae can hp chi du'pc dang ky la office n l u tpa lac trong cac khu rieng biet danh cho office trong cac toa nha phCre hpp. Tren thyc t l nhieu nha chung c y dang ky xay dyng la nha a thirang mai nhu'ng da danh nhieu can hp de ban du'6i dang pfficetel hoac eondotel. Ro rang day la mpt l6 hong d n du'pc lap day trong eac quy djnh v i quan ly nha a.
- Thir hai, viee xay dyng va rao ban eac can hp loai mai nay cDng lam Nha nu'ac that thu nguon ngan sach Ian.
Tren thyc t l nhieu chu d y an da nop t i l n sir dung d l t t h l p khi dang k^ d y an xay chung cu' de a, nhyng khi xay dyng cae eondotel, hp ban gia cao tu'Png du'ang vai cae can hp hoac cac office trong cae d y an nha phirc hpp (bao g I m ca khu van phong va khu can hp, nha hang).
Thir ba, kho xac djnh loai hinh b i t dpng san de d p G i l y chirng nhan sa hOu. Hien nay Bp Tai nguyen va Moi tryang da dya ra giai phap, cae eong
TAP CHl KHOA HOC XA HOi s6 11 (255) 2019 trinh CO eondotel va offieetel ngu la de d thi xac djnh la d l t d , thdi han s u dung d l t cua chu d y an theo cac quy djnh chung la t u 50 nam den 70 nam tuy theo d y an. Ngudi mua dupe d p G i l y chung nhan quyen sd huu nha d va quy§n s u dung d l t d va tai san khae g i n lidn vdi d l t on djnh, lau dai.
Tuy nhien day chi la giai phap x u ly trudc mat. Viec dua ra cac quy djnh phap luat v§ quan ly nha d e I n cc tinh tien lieu cao hen trpng tucng lai.
5. K^T LUAN
Dau t u nude ngoai trcng ITnh vyc b i t dpng san noi rieng va trcng cac ITnh vyc kinh t§ noi chung dang dong gop Idn chp sy phat then kinh t§ - xa hpi cua TPHCM. Xet v^ quy mo vpn trung binh cua d u an thi nganh eong nghiep
eh§ bi§n, che tao co quy mo Idn nhlt (3,8 trieu USD/dy an) va dung thu hai la cac d y an thupc kinh doanh bat dpng san (3,5 trieu USD/dy an). Cac d y an ngoai viec dong gop vao ngan sach nha nude con gop phan chuyen djch cc e l u kinh t l - xa hpi cua Thanh php, tap eong an viec lam cho hang trieu ngudi lao dpng cua Thanh ph6.
Tuy nhien, ITnh vyc d l u t u nude ngoai vac b i t dpng san tai TPHCM cung dat ra nhieu v i n d^ kinh t l xa hpi va khung phap luat nhu da phan tich d tren. Viec thao g d cac vudng mac vk mat luat phap c I n phai duo-c thyc hien kjp thdi de ITnh vuc dau t u nay phat trien va mang lai nhOng dong gop Idn han chc nen kinh te cua Thanh pho noi rieng, Viet Nam noi chung. •
CHU THICH
'•^^ NSm 2010 cung vdi vi$c BO XSy dyng trinh Chinh phu xem x6t Do ^n quy hogch chung thu d6 H^ NOi den nam 2030 tam nhin 2050 IS vi$c thj tru'P'ng bat dpng sSn H^ NOi chi>ng kien m$t can sot flat chua tij'ng thly trong 10 nam Ira lai, hang loat cac du' an bat d^ng san va cac t6a nha cao tang dS mpc I6n cung vdi quy hoach hang iogt cac tuyen dub'ng 66 thj tai HS NOi. B&n cgnh d6, cac khu nha nghi, resort dlt ti^n cQng bit dlu dup-c dlu tu" va du'a vao sd dung tgi cac thanh pho kh^c nhu" Da Nang, Nha Trang.
'^' Theo quy djnh tai Bieu 27 LuSt Dau tu 2014 va hu'6'ng din cy the tgi Ngh| dinh s6 15/2015/ND-CP ngay 14/2/2015 cua Chinh phu, c6 7 loai hpp dong theo hinh thuc doi tae c6ng tu', bao gom: Hpp dong Xay du-ng - Kinh doanh - Chuyen giao (BOT), Hpp dong xay dyng - Chuyen giao - Kinh doanh (BTO), Hop dong Xay dyng - Chuyen giao (BT), Hpp d6ng xay dyng - Sd hu-u - Kinh doanh (BOO), Hpp dong xay dung - Chuyen giao - ThuS dich vy (BTL), Hpp dong X^y dung - ThuS dich vu - Chuyen giao (BTL) vS Hpp d6ng Kinh doanh - Quan ly(0&M).
TAI LIEU TRfCH D A N
1. Anh TuIn -Tien Lye - Xuan Anh. 2018. "30 nam thu hut FDI - Bai 1: TPHCM vdi vj the dan dau", https://baotintuc.vn/hoi-nhap/30-nam-thu-hut-fdi-bai-1-tp-ho-chi-minh-voi- vi-the-dan-dau-20180908094321868.htm, truy cap ngay 8/9/2018.
2. Ban chap hanh Trung uong Dang. 2002, Nghj quy^t so 20-NQ/TW cua Bp Chinh trj ngay 18/11/2002 ve'Phu'O'ng hudng, nhiem vu phat triln TPHCM Minh den nSm 2010".
20 NGO HOANG OANH - KHUNG PHAP Lt CHO HOAT BQNG BAU Ty..
3. Bo Tai chinh - Bo Tai nguyen va Moi tru'crng. 2016. Thong bi Lien tjch s6 87/2016/
TTLT/BTC-BTNMT va Thong tU' Lien tich so 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngSy 22/6/2016. Ha Npi.
4. Bo Xay dyng. 2016. Van ban so 805/BXD-QLN ngay 05/5/2016 cua Bo X§y dyng phiic dap cac van ban s6 1422/UBND-eTMT ngay 01/4/2016 va s6 2678/UBND-DTMT ngay 06/04/2016 cua Dy ban Nhan dan TPHCM,
5. Chinh phii nu'de Cong hoa Xa hoi Chii nghTa Viet Nam. 2014. Nghj dinh 43/2014/NB- CP. Ha Noi.
6. Chinh phu nirdc Cong hoa Xa hpi Chu nghTa Viet Nam. 2015. Nghi dinh 76/2015/NB- CP ngay 10/9/2015 quy djnh chi tilt thi hanh mot so dilu cua Luat Kinh doanh bat dpng san. Ha Npi.
7. Chinh phu nu'ac Cong hoa Xa hoi Chii nghTa Viet Nam. 2015. Nghi dinh 118/2015/ND-CP ban hanh ngSy 12/11/2015 hu'ang dSn thi hanh Luat Dau tu'. Ha Noi.
8. Chinh phii nuac Cpng hoa Xa hpi Chu nghTa Viet Nam. 2015. Nghj djnh so 99/2016/NO-CP ngay 20/10/2015 (co hipu lye tir ngay 10/12/2015) quy dinh chi tilt va hu'ang d i n thi hanh mpt s6 dilu cua Luat Nha a. Ha Npi.
9. Chinh phu nuac Cong hoa Xa hoi Chii nghia Viet Nam. 2017. Nghi dinh 01/2017/ND- CP ngay 06/01/2017. Ha Noi.
10. Chinh phu nu'ac Cong hoa Xa hpi Chu nghTa Viet Nam. 2017. Nghj djnh so 139/2017/ND-CP quy djnh xir phat vi pham hanh chinh trong hoat dgng dlu tu xay dyng; khai thac, che bi^n. I<inh doanh Ichoang san lam vat lieu xay dyng, san xuat, l<inh doanh v|t lieu xay dyng; quan ly eong trinh ha ting ky thuat. Ha Noi.
11. Cue Thong ke TPHCM va T6ng cue Thdng ke Viet Nam, dCr lieu 2014 - 2018 https://www.gso.gov.vn/ va http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn, truy cap thang 9/2019.
12. Hiep hoi Bit dong san TPHCM. 2019. Cong van sa 22/CV-HoREA "V/v OS xuat sua doi, bo sung mpt s6 diSu cua Luat Dat dai 2013", http://www.horea.org.vn/, truy cap ngSy 12/3/2019.
13. Quoc hpi nuac Cong hoa Xa hpi Chu nghTa Viet Nam. 2013. Luat D l t dai nam 2013.
H4 NOi.
14. Quoc hgi nude Cong hba Xa hpi Chii nghTa Vipt Nam. 2014. Lugt Kinh doanh bit dpng san nam 2014. Ha Npi.
15. Quoc hpi nude C6ng hoa Xa hgi Chu nghTa Viet Nam. 2014. Lu|t Nha p nam 2014.
Ha Npi.
16. Quoc hOi nudcCpng hpa Xa hpi Chu nghTa Vipt Nam. 2015. Luat Dau tu n§m 2015.
Ha Npi.
17. Quoc hpi nupc Cpng hoa Xa hpi Chu nghTa Vipt Nam. 2015. Luat Doanh nghiep. Ha Noi.
18. Sacombank. 2018. "Bao cao thuirng nien", http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn, truy cap ngay 12/3/2019.
19. Sty Ke hoach va D l u tu TPHCM. "Tinh hinh thu hut dau tu nude ngoai 9 thang nam 2019", https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/6231/Tinh-hinh-thu-hut-dau-tu-nuoc-ngoai- 9-thang-nam-2019, truy cap ngay 14/10/2019.
20. Uy ban Nhan dan TPHCM. 2013. Bao cao s6 196/BC-UBND ngay 8/11/2013. TPHCM.
