BAB II PENGATURAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN,
A. Gambaran Lokasi Penelitian
2. Akibat Hukum Bagi Pihak Pengembang Yang
Langkah-langkah yang dapat diambil oleh konsumen dalam upaya menegakan hak mereka bisa secara pidana maupun perdata. Secara pidana, konsumen dapat membuat :
a. Laporan tentang kekecewaan yang, mereka alami yaitu berupa pemberitahuan yang disampaikan oleh seseorang karena hak dan kewajibannya berdasarkan undang-undang kepada pejabat yang berwenang tentang telah atau sedang diduga akan terjadinya peristiwa pidana.160 Disini konsumen atau lembaga konsumen yang mengetahui adanya dugaan terjadinya tindak pidana dibidang pembangunan perumahan dapat memberikan laporan kepada pihak kepolisian tentang telah atau sedang diduga akan terjadinya pelanggaran ketentuan pidana dibidang pembangun/ pemasaran perumahan.
b. Melalui pengaduan yaitu pemberitahuan yang disampaikan oleh seorang karena hak dan kewajiban berdasarkan undang-undang kepada pejabat yang berwenang untuk menindak menurut hukum seorang yang telah melakukan tindak pidana aduan yang merugikannya.161 Disini, konsumen dan lembaga konsumen dalam posisi sebagai korban dari praktek pembangunan
160
Undang-undang nomor 8 tahun 1981 tentang Kitab Undang-undang hukum Acara pidana pasal 1 (24)
161Undang-undang nomor 8 tahun 1981 tentang Kitab Undang-undang hukum Acara pidana
perumahan sebagai akibat telah terjadinya tindak pidana dibidang perumahan, membuat pengaduan kepada kepolisian untuk diambil langkah-langkah hukum untuk melindungi kepentingan publik yang lebih luas.
c. Pra peradilan yaitu dalam hal menindaklanjuti laporan/pengaduan konsumen perumahan pihak penyidik atau penuntut umum apabila pada akhirnya memutuskan untuk menghentikan penyidikan atau penuntutan sementara menurut pelapor atau pengadu dalam kapasitas sebagai pihak ketiga yang berkepentingan yaitu dapat mengajukan ke pengadilan negeri dengan permintaan agar keputusan penghentian penyidikan dan penuntutan oleh penyidik dan penuntut umum dinyatakan tidak sah162
Dalam melindungi kepentingan konsumen perumahan selain instrumen hukum administrasi dan hukum perdata ada juga hukum pidana. Namun penggunaan instrumen hukum pidana ini belum optimal, sementara potensi terjadinya tindak kejahatan dibidang perumahan cukup tinggi mengingat dalam pembangunan perumahan terlibat berbagai pihak maka banyak pihak yang berpotensi melakukan kejahatan. Pertama adalah pihak pengembang sebagai pihak yang berinisiatif membangun perumahan, kedua adalah pihak perbankan yang menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), ketiga adalah notaris selaku penyedia jasa profesional dalam pembuatan berbagai dokumen transaksi hukum dalam proses jual beli perumahan. Orientasi utama dalam penegakan hukum pidana dibidang perumahan adalah melindungi kepentingan publik dari praktek-praktek pemasaran/pembangunan perumahan yang merugikan masyarakat luas yang secara normatif praktek-praktek tersebut merupakan tindak pidana.163
162Undang-undang nomor 8 tahun 1981 tentang Kitab undang-undang Hukum Acara
Pidana(KUHAP), Pasal 77 jo 80
Sejak undang-undang perlindungan konsumen berlaku, konsumen memiliki satu sarana ialah Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen. Sekurang- kurangnya ada empat pihak yang selama ini menjadi sasaran konsumen perumahan yaitu Departemen Pemukiman dan Pengembangan Prasarana Wilayah (kimpraswil), rubrik surat pembaca yang hampir ditemukan disetiap media cetak perumahan, Bidang Pengaduan Lembaga Konsumen, Dewan Pengurus Pusat Real Estate Indonesia (DPP REI). Namun dari keempat saluran tersebut ditemukan beberapa kelebihan dan kelemahan, yaitu sebagai berikut :164
a. Departemen Kimpraswil
Kelebihan: institusi formal yang punya kompetensi dibidang perumahan, ada kotak pos khusus pengaduan konsumen perumahan.
Kelemahan : belum ada dokumen perijinan yang dikeluarkan oleh Kimpraswil, belum ada petugas yang secara khusus menangani pengaduan perumahan, belum ada standar baku mekanisme penyelesaian pengaduan perumahan.
b. Rubrik surat pembaca
Kelebihan : akses ke surat pembaca lebih mudah, efektif untuk pembelajaran setiap konsumen dan peringatan bagi setiap pengembang.
Kelemahan : tingkat penyelesaian pengaduan lebih rendah, dimuat tidaknya surat pembaca tergantung kebijakan redaksi.
c. Lembaga Konsumen
Kelebihan : tidak di pungut biaya, metode penyelesaian pengaduan dengan mengutamakan penyelesaian secaranon litigasi.
Kelemahan: tidak semua daerah sudah ada lembaga konsumen, lebih prioritaskan penanganan pengaduan konsumen perumahan dengan korban masal dari masyarakat menengah kebawah.
d. DPP REI
Kelebihan : mempunyai akses langsung ke pengembang, mempunyai wewenang menjatuhkan sanksi organisasi bagi pengembang yang nakal. Kelemahan : tidak semua pengembang anggota REI, pengurus DPP REI juga adalah pengembang sehingga ada konflik kepentingan ketika ada pengaduan, independensinya diragukan karena lebih dominan membela kepentingan pengembang.
Pada Undang-Undang Perumahan, larangan-larangan yang di tegaskan bagi pengembang adalah:165
Pasal 134
Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Pasal 144
Badan hukum yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar fungsinya.
Dan Larangan bagi pejabat di tegaskan sebagai berikut:166 Pasal 141
Setiap pejabat dilarang mengeluarkan izin pembangunan rumah, perumahan, dan/atau permukiman yang tidak sesuai dengan fungsi dan pemanfaatan ruang.
Ketentuan pidana yang sesuai dengan tindakan pengembang yang tidak mengikuti aturan adalah dalam membangun lingkungan siap bangun badan usaha di bidang pembangunan perumahan wajib :167
a. melakukan pematangan tanah ,penataan penggunaan tanah ,penataan penguasaan tanah ,penataan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan kavling tanah matang
b. Membangun jaringan prasarana lingkungan mendahului kegiatan membangun rumah
c. Mengkoordinasikan penyelenggaraan penyediaan utilitas umum
d. Membantu masyarakat pemilik tanah yang tidak berkeinginan melepaskan hak atas tanah di dalam atau sekitarnya dalam melakukan konsolidasi tanah e. Melakukan penghijauan lingkungan
f. Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan
165Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentangPerumahan dan Kawasan Pemukiman, Pasal
134 dan 144
166
Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentangPerumahan dan Kawasan Pemukiman, Pasal 141
g. Membangun rumah
Sanksinya adalah setiap orang atau badan hukum yang dengan sengaja dikenakan pidana penjara maksimal 10 tahun dan atau pidana denda maksimal Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah). Setiap orang atau badan hukum yang karena kelalaian dikenakan pidana kurungan maksimal satu tahun dan/atau denda maksimal Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah).
Ketentuan pidana lainnya adalah mengenai penawaran atau pengiklanan seolah-olah ataupun juga penawaran atau pengiklanan menyesatkan yaitu dikenakan sanksi pidana maksimal 2 (dua) tahun penjara atau denda maksimal Rp.500.000.000,-(limaratus juta rupiah).168
Untuk penyelesaian sengketa pada Undang-Undang Perumahan diatur sebagai berikut :169
Pasal 147
Penyelesaian sengketa di bidang perumahan terlebih dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mufakat.
Pasal 148
1. Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada dilingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa.
2. Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, konsilisiasi, dan/atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.
168Undang-undang nomor 8 tahun 1999 tentangPerlindungan konsumen, Pasal 9 dan 10 169Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
3. Penyelesaian sengketa diluar pengadilan tidak menghilangkan tanggungjawab pidana.
Ketentuan Pidana yang ditegaskan pada Undang-Undang Perumahan di tegaskan sebagai berikut:170
Pasal 151
1. Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana,sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00(lima miliar rupiah).
2. Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1)pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Pasal 162
1. Dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp.5.000.000.000,- (lima miliar rupiah), badan hukum yang :
a. mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum diluar fungsinya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 144;
b. menjual satuan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 145 ayat (1); atau
c. membangun lisiba yang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 146 ayat (1).
2. Selain pidana bagi badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pengurus badan hukum dapat dijatuhi pidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun.
Ketentuan Pidana bagi pejabat di tegaskan sebagai berikut:171 Pasal 158
Setiap pejabat yang dengan sengaja mengeluarkan izin pembangunan rumah, perumahan, dan/atau permukiman yang tidak sesuai dengan fungsi dan pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 141 dipidana dengan pidana penjara paling
170
Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman,Pasal 151dan 162
171 Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman,Pasal
lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp.5.000.000.000,- (lima miliar rupiah).
Dibidang hukum perdata kejadian yang cukup sering muncul pada pengembangan perumahan adalah :
a. Perbuatan melawan hukum (Onrechtmatige daad)172
Tiap perbuatan yang melanggar hukum yang membawa kerugian kepada orang lain mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kesalahannya menerbitkan kerugian itu mengganti kerugian tersebut. Dengan demikian ada empat unsur yang harus di penuhi dalam konstruksi hukum perbuatan melawan hukum yaitu adanya perbuatan melawan hukum, menimbulkan kerugian, adanya unsur kesalahan dan adanya hubungan kausalitas antara perbuatan hukum dan kerugian yang timbul.Pemberian Ganti rugi terhadap hal-hal Semua perbuatan melawan hukum (1365 KUHPerdata), Perbuatan yang dilakukan oleh orang lain(1367 KUHPerdata), Pemilik binatang(1368 KUHPerdata), Pemilik Gedung yang ambruk(1369 KUHPerdata), Keluarga yang di tinggalkan oleh orang yang di bunuh(1370 KUHPerdata), Telah luka cacat anggota badan(1371 KUHPerdata) dan Penghinaan (1372 KUHPerdata)173
b. Wanprestasi atau cidera janji.
172Kitab Undang-undang Hukum Perdata pasal 1365 -1380
173
Handri Raharjo,Hukum Perjanjian Di Indonesia, (Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2009) , Hal 71
Wanprestasi dapat berupa tidak melaksanakan apa yang sudah di perjanjikan, melaksanakan apa yang diperjanjikan tidak sebagaimana mestinya, melaksanakan apa yang diperjanjikan tapi terlambat, melaksanakan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh di lakukan.174 Tuntutan dalam sengketa konsumen dibidang perumahan dengan konstruksi hukum wanprestasi berangkat dari adanya perjanjian tertulis antara konsumen dan pengembang. Bentuknya dapat berupa surat pemesanan atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli rumah (PPJB), tuntutannya dapat berupa pembatalan perjanjian, meminta ganti rugi pada pengembang. Komponen ganti rugi dapat berupa cost/biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul akibat wanprestasi, bunga dalam pengertian hilangnya keuntungan yang sudah diperkirakan atau dibayangkan seandainya tidak ada wanprestasi. Dalam konteks perlindungan konsumen perumahan sudah cukup alasan bagi konsumen untuk menuntut ganti rugi kepada pengembang manakala sebagai pelaku usaha pengembang melakukan wanprestasi yang menimbulkan kerugian pihak konsumen. Persoalan dilapangan adalah pengertian perjanjian dalam wanprestasi terbatas kepada perjanjian yang di tandatangani kedua belah pihak, tidak termasuk korespondensi, brosur,Leafletyang kadang juga berisi janji-janji pelaku usaha kepada konsumen.175
174Handri Raharjo,Ibid, Hal 79
175Joko Salim,108 Tanya jawab investasi dan bisnis Properti, (Jakarta: Visimedia ,2011),Hal
Sanksi administratif yang di tegaskan pada undang-undang perumahan adalah sebagai berikut:
Pasal 150
1. Setiap orang yang menyelenggarakan perumahan dan kawasan permukiman yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dikenai sanksi administratif.
2. Sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa: a. peringatan tertulis;
b. pembatasan kegiatan pembangunan;
c. penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;
d. penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaanperumahan;
e. penguasaan sementara oleh pemerintah (disegel);
f. kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu tertentu; g. pembatasan kegiatan usaha;
h. pembekuan izin mendirikan bangunan; i. pencabutan izin mendirikan bangunan;
j. pembekuan/pencabutan surat bukti kepemilikan rumah; k. perintah pembongkaran bangunan rumah;
l. pembekuan izin usaha; m. pencabutan izin usaha; n. pengawasan;
o. pembatalan izin;
p. kewajiban pemulihan fungsi lahan dalam jangka waktu tertentu; q. pencabutan insentif;
r. pengenaan denda administratif; dan/atau s. penutupan lokasi.
Selain secara pidana dan perdata hukum administrasi, Keputusan Badan atau Tata Usaha Negara memiliki potensi untuk merugikan konsumen. Seperti dalam contoh kasus peralihan peruntukan lahan dari fasilitas umum menjadi lahan efektif komersial konsumen selaku pihak yang berkepentingan dapat mengajukan gugatan ke Peradilan Tata Usaha Negara dengan tuntutan agar keputusan pejabat TUN tentang peralihan peruntukan lahan prasarana lingkungan, utilitas umum, dan fasilitas sosial
tersebut di batalkan. Dengan demikian Peradilan Tata Usaha Negara dapat dipakai sebagai instrumen dalam advokasi konsumen. Sengketa Tata Usaha Negara adalah sengketa yang timbul dibidang tata usaha negara antara orang atau badan hukum perdata berhadapan dengan badan atau pejabat tata usaha negara baik di pusat atau di daerah sebagai akibat dikeluarkannya keputusan tata usaha negara.176 Suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat di jadikan objek apabila memenuhi syarat yaitu bersifat tertulis, kongkrit, individual, final dan menimbulkan akibat hukum bagi seorang atau badan hukum perdata.
Dari hasil wawancara dengan Agus Setyadi , dikatakan bahwa pihak ketiga dalam penelitian ini atau pihak pengembang yang telah melakukan perubahan fatwa yang tadinya row jalan menjadi peruntukan perumahan dan telah di somasi warga karena wanprestasi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan sebelumnya seharusnya dapat mengajukan pembatalan fatwa ke Otorita Batam. Pembatalan Fatwa ini hanya dapat dilakukan oleh orang yang bersangkutan (pemohon lahan tersebut). Apabila telah terjadi pembatalan maka yang berlaku adalah fatwa yang telah diterbitkan sebelumnya.177
176
Undang-undang nomor 5 tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara, pasal 1 butir 4
177Wawancara dengan Agus Setyadi Hadi Susilo, Notaris di Batam, tanggal 03 April 2012
Pengembangan perumahan tidak lepas dari kebijakan pemerintah artinya terdapat peluang atau adanya kesempatan untuk terjadinya pelanggaran hukum oleh pihak pengembang yang melibatkan pemerintah, khususnya di bidang pengawasan.178 Dari hasil wawancara dengan Bapak Gempar Soekarnoputra dikatakan bahwa Sebelum Pihak pengembang memperoleh ijin , pemerintah kota melalui Dinas Tata Kota Batam mengadakan verifikasi apakah perusahaan tersebut telah memenuhi persyaratan untuk legalitas pemilikan dan riwayat tanah tersebut. Pemerintah Kota melihat dari tata ruang Kota Batam. Dinas Tata Kota Batam meminta agar pengembang menyerahkansite plan, dan pihak pengembang di minta untuk membuat Berita Acara. Perjanjian antara Pihak pengembang dan penghuni sebelum Akta Jual beli seharusnya di buat di notaris agar sesuai dengan site plan perumahan tersebut, tidak hanya pihak penghuni di iming-imingkan dengan brosur.dengan demikian pihak pengembang akan lebih hati-hati dan akan menepati janjinya. Pihak penghuni seharusnya lebih tanggap karena memiliki hak untuk menggugat ganti rugi atau diberikan lahan pengganti jika lahan tersebut dipergunakan pihak pengembang untuk kepentingan lain karena fasilitas umum adalah untuk kepentingan bersama, jika pejabatnya yang mengeluarkan surat dengan merevisi fatwa planologi yang ada juga seharusnya di gugat, dengan Sanksi yang ada pada Undang-undang agar tidak terjadi lagi.179
178 Rarahadjo Adisasmita, Pembangunan Kota Optimum dan Mandiri, (Jakarta:Ghraha
Ilmu,2008), Hal 22
Dengan demikian hasil analisa untuk pihak pengembang yang telah wanprestasi dengan perbuatan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan di perumahan Taman Harapan Indah yang telah di somasi oleh warga jika ingin permasalahan tersebut selesai pihak pengembang seharusnya mengajukan pembatalan fatwa ke Otorita Batam dan melakukan pembongkaran fondasi perumahan yang akan di bangun hingga sesuai dengan row jalan sebelumnya dengan demikian permasalahan tidak akan berlarut-larut dan sampai ke Pengadilan.