BAB I PENDAHULUAN
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi.Suatu teori harus di uji dengan menghadapkannya pada fakta–fakta yang menunjukan ketidakbenarannya.41
Teori hukum juga bertujuan untuk menjelaskan kejadian-kejadian dalam bidang hukum dan mencoba untuk memberikan penilaian. Menurut Radburch tugas dari teori hukum adalah membikin jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada dasar-dasar filsafat yang paling dalam. Teori hukum merupakan kelanjutan dari usaha untuk mempelajari hukum positif. Teori hukum menggunakan hukum positif sebagai bahan kajian dengan telaah filosofis sebagai salah satu sarana bantuan untuk menjelaskan tentang hukum.42 Teori yang tepat untuk karya tulis ini adalah teori kemanfaatan atau utilitarian theory, disebut juga teori kebahagiaan terbesar. Teori ini dipelopori oleh Jeremy Bentham yang terkenal sebagai salah
41
DJJ M Wuisman,Penelitian Ilmu–Ilmu Sosial jilid I, Penyunting M Hisyam (Jakarta :UI Press 1996) hlm 203
42Allan Banjarnahor, Teori Hukum,http://tubiwityu.typepad.com/blog/2010/02/teori-hukum. html, di publikasikan tanggal 16 Februari 2010, diakses tanggal 21 juni 2011
seorang tokoh positivisme hukum, dilahirkan di London pada 15 Februari 1748. Dalam bukunya yang berjudul “introduction to the morals and legislation”, berpendapat bahwa hukum bertujuan untuk mewujudkan semata-mata apa yang berfaedah/ manfaat bagi orang. Menurut teori ini, tujuan hukum ialah menjamin adanya kemanfaatan atau kebahagiaan sebanyak-banyaknya pada orang sebanyak-banyaknya (The greatest happiness for the greatest number)43.
Asas manfaat hukum nyaris tidak pernah kita lupakan. Dalam proses pembentukan, hukum yang akan dibuat dan diberlakukan selalu dengan pertimbangan kemanfaatan dari hukum itu sendiri. Menurut Bentham, hukum juga mesti berperan sebagai penjaga keseimbangan dari berbagai macam kepentingan (balance of interests)44.
Dalam konteks inilah fasilitas umum harus memberikan manfaat (utility) kepada masyarakat sehingga pihak pengembang wajib untuk memberikan apa yang menjadi kewajibannya dalam pembangunan perumahan. Kesenangan individu atau asas manfaat bagi individu merupakan hal pokok yang terlebih dahulu harus diwujudkan hukum. Sementara masyarakat baginya hanyalah lembaga fiktif yang terdiri dari individu-individu yang menjadi anggotanya. Oleh karena itu, kepentingan masyarakat tidak lebih dari jumlah kepentingan beberapa orang yang membentuknya.
43 Scribd, Teori Tujuan Hukum, http://www.scribd.com/doc/56939542/TEORI-TUJUAN-HUKUM, di publikasikan tanggal 11 juli 2010 , diakses tanggal 21 juni 2011
44
Khairul, Kritik atas kekaburan Filsafat Jermy Bentham, http://www.facebook.com/ topic.php?uid=87059425184&topic=8849, di publikasikan tanggal 14 April 2009, di akses tanggal 21 juni 2011
Dalam hal ini berarti kepentingan pihak pengembang tidak boleh lebih besar dari jumlah masyarakat yang bermukim di perumahan. Sudah sewajarnya mereka mendapatkan perumahan yang layak untuk tinggal bukan hanya tidak tercemar, nyaman, asri saja tapi dengan dilengkapi fasilitas umum yang merupakan fasilitas dari perumahan itu sendiri. Tentu akan sangat berguna bagi masyarakat. Contohnya jika di perumahan tersebut akan di bangun fasilitas umum sekolah TK-SD tentu akan memudahkan penghuni perumahan tersebut untuk menyekolahkan anaknya di lokasi terdekat dari rumahnya, jika di bangun tempat ibadah akan mempermudah untuk masyarakat penghuni perumahan tersebut untuk beribadah dan lebih aktif menjalankan aktifitas keagamaan, dan jika akan di bangun suatu tempat untuk olah raga (club house) akan mempermudah masyarakat untuk berolah raga dalam komplek tempat tinggal mereka.
Hal ini adalah untuk pihak pengembang yang tidak memberikan kewajibannya kepada warga masyarakat. Dalam artian lahan yang seharusnya menjadi fasilitas umum tetapi di jadikan beberapa rumah lagi bahkan kemungkinan pada saat pemasaran pihak pengembang menawarkan brosur terindah dengan sejumlah fasilitas umum yang menjadi daya tarik pembeli untuk memiliki rumah di perumahan tersebut dan kenyataannya waktu telah terjadi jual beli dan tinggal di lokasi tersebut ternyata tidak sesuai dengan yang di perjanjikan pada brosur. Menurut teori klasik hukum kontrak tidak dapat di tuntut pertanggungjawabannya karena janji–janji tersebut adalah janji-janji pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual beli, sehingga konsumen tidak dapat menuntut ganti rugi.namun bertentangan dengan
teori kontrak modern dimana janji-janji pra kontrak dalam brosur iklan perumahan mempunyai akibat hukum jika janji-janji ini diingkari.45
Fasilitas yang di perjanjikan di bangun beberapa rumah lagi oleh pihak pengembang. Di samping kepentingan individu, ada kepentingan masyarakat yang juga mesti diperhatikan.Kepentingan individu dengan kepentingan masyarakat bisa diselaraskan, maka dibutuhkan “simpati”. Bentham meyakini bahwa dengan adanya “simpati”, jika setiap orang mementingkan kepentingan orang lain, maka kebahagiaan umum dengan sendirinya akan terwujud. Dalam penyelarasan kepentingan individu dengan masyarakat tersebut, titik berat perhatian mesti tetap pada individu. Sebab apabila setiap individu telah memperoleh kebahagiaannya, dengan sendirinya kebahagiaan masyarakat akan dapat diwujudkan secara simultan. Bentham mengatakan bahwa tujuan hukum adalah untuk melengkapi penghidupan, mengendalikan kelebihan, memajukan persamaan dan menjaga kepastian. Hukum baginya harus ditujukan untuk mencapai kebahagiaan tertinggi dengan cara melengkapi kehidupan, mengendalikan kelebihan, mengedepankan persamaan dan menjaga kepastian. Dengan demikian, hukum itu pada prinsipnya ditujukan untuk menciptakan ketertiban masyarakat, disamping untuk memberikan manfaat yang sebesar-besarnya kepada jumlah orang yang terbanyak.46
45Suharnoko,Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, (Jakarta:Kencana Prenada Media Group,2009),hal 2
46
Scribd, Pembangunan Hukum di Indonesia, http://www.scribd.com/doc/25009936/ Mengapa-Pembangunan-Hukum-Di-Indonesia-Menghadapi-Berbagai kendala dalam mewujudkan tatanan hukum sebagai supremasi dalam memecahkan persoalan bangsa dan negara, di publikasikan tanggal 19 Mei 2010, diakses tanggal 21 juni 2011
Pihak pengembang seharusnya memperhatikan peraturan mengenai kepastian berapa persentasi dari perumahan yang dimilikinya yang menjadi prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial demi tercapainya kepentingan umum. 2. Kerangka Konsepsi
Dalam kerangka konsepsional diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.47 Konsepsi di terjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang konkrit. Konsepsi merupakan definisi operasional dari intisari objek penelitian yang dilaksanakan. Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian dan penafsiran dari suatu istilah yang di pakai. Selain itu dipergunakan juga untuk memberikan pegangan pada proses penelitian ini. Dalam penelitian ini dirumuskan serangkaian kerangka konsepsi atau definisi operasional sebagai berikut :
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, kewenangan tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang hak pengelolaan dan atau pihak ketiga.48
47
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,Edisi I ,Cetakan 7,( Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003), hal 7
48Pasal 1 Angka 2 Peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri negara Agraria
Bonded warehouse zone adalah kawasan berikat (KB) yaitu suatu bangunan, tempat atau kawasan dengan batas–batas tertentu yang di dalamnya dilakukan industri pengolahan barang dan bahan kegiatan rancang bangun perekayasaan, penyortiran, pemeriksaan awal, pemeriksaan akhir dan pengepakan atas barang dan bahan asal impor atau barang atau bahan dalam negeri yang hasilnya terutama untuk tujuan ekspor. Tujuan utama pembentukan kawasan berikat adalah mendorong peningkatan ekspor sehingga perlu di berikan insentif diantaranya fasilitas di bidang perpajakan termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN)49.
Properti (property) adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan. Beberapa artikel dan buku mungkin juga medefinisikan properti sebagai hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya sehingga menjadi sebuah aset. secara ekonomis, sebuah asset dapat menguntungkan atau merugikan, tergantung cara pemilik mengelolanya50.
Site plan adalah rencana tapak yaitu gambaran/peta rencana peletakan bangunan/kavling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu.51
/ Peraturan Kepala BadanPertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan hak atas tanah negara Dan Hak Pengelolaan, Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah
49Artikel Rahmanto Surahmat, PPNJasa Kena Pajak di kawasan Berikat, Bisnis Indonesia, senin 09 februari 2004
50
Bicara Properti.com, http://bicaraproperti.com/2010/pengertian-properti.di publikasikan tahun 2010, di akses tanggal 22 juni 2011
51 Hassan Shadily,Ensiklopedia Indonesia,Ichtiar Baru Van Hoeve dan Elsevier Publising Projects, 2001, hal 4055
Fasilitas umum adalah fasilitas yg disediakan untuk kepentingan umum, seperti jalan dan alat penerangan umum52
Fasilitas sosial adalah fasilitas yg disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti sekolah, klinik, dan tempat ibadah.53Fasilitas sosial adalah fasilitas yang di butuhkan masyarakat dalam lingkungan pemukiman yang meliputi antara lain:
a. Pendidikan b. Kesehatan
c. Perbelanjaan / niaga
d. pemerintahan dan pelayanan umum e. Peribadatan
f. Rekreasi dan kebudayaan g. Olahraga lapangan terbuka h. Pemakaman umum54
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman.55Prasarana lingkungan adalah kelengkapan lingkungan yang meliputi:
a. Jalan
b. Saluran pembuangan air limbah c. Saluran Pembuangan air hujan56.
52 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka,2005,hal 314
53ibid
54 Peraturan mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab I Ketentuan Umum,Pasal 1
55Undang –undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman, pasal 1(2,21 dan 22)
56
Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab I Ketentuan umum
Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi.57
Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian yaitu bangunan-bangunan yang di butuhkan dalam sistem pelayanan lingkungan yang diselenggarakan oleh instansi pemerintah dan antara lain :
a. Jaringan air bersih b. Jaringan listrik c. Jaringan gas d. Jaringan telepon
e. Terminal angkutan umum/bus shelter f. Kebersihan/ pembuangan sampah g. Pemadam kebakaran.58
Pihak pengembang (developer) adalah orang yang mengembangkan atau perusahaan yang melakukan kegiatan pengadaan dan pengolahan tanah serta pengadaan bangunan dan/atau sarana dan prasarana dengan maksud dijual atau disewakan.59
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang di lengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.60
57ibid
58 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Pasal 1
59
Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka,2005,hal 538