BAB I PENDAHULUAN
G. Metode Penelitian
4. Analisis Data
Dalam suatu penelitian diperlukan adanya analisis terhadap data yang ditemukan yang gunanya akan memberikan jawaban terhadap permasalahan dari penelitian yang dilakukan. Analisis data yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah analisis data kualitatif, yaitu analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan-pandangan informan hingga dapat menjawab permasalahan dari penelitian ini.
Semua data yang diperoleh kemudian dikelompokkan atas data yang sejenis untuk kepentingan analisis, dan disusun secara logis sistematis untuk selanjutnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode pendekatan deduktif. Kesimpulan adalah merupakan jawaban khusus atas permasalahan yang diteliti, sehingga diharapkan akan memberikan solusi atas permasalahan dalam penelitian ini.
BAB II
KEABSAHAN JUAL BELI YANG DISANGKAL TANDA TANGANNYA OLEH PIHAK PENJUAL
A. Tinjauan Umum Terhadap Jual Beli Tanah
Pada penelitian ini, yang menjadi tinjauan adalah keabsahan dari jual beli tanah. Tanah merupakan sebuah benda tidak bergerak yang memiliki nilai ekonomi tinggi. Tanah dapat dijadikan tempat pendirian bangunan seperti rumah atau properti, juga dapat dijadikan sebagai perkebunan atau pertanian. Jadi wajar saja tanah saat ini menjadi incaran semua orang yang mampu dibeli untuk menjadi aset ekonomi bernilai tinggi. Perlu diketahui bahwa tanah saat ini sering dilakukan perpindahan kepemilikan melalui sistem jual beli. Oleh sebab itu perlu dipahami dulu bagaimana jual beli tanah menurut hukum yang berlaku saat ini.
Jual beli merupakan suatu perjanjian yang lazim atau sering dilakukan.
jual beli adalah perjanjian dengan mana penjual memindahkan atau setuju memindahkan hak milik atas barang kepada pembeli sebagai imbalan sejumlah uang yang disebut harga. Berikut dibawah ini beberapa pengertian para ahli tentang jual beli.
Jual beli menurut M. Yahya Harahap adalah suatu persetujuan yang mengikat pihak penjual berjanji menyerahkan suatu barang/benda (zaak), dan pihak yang lain yang bertindak sebagai pembeli mengikatkan dirinya berjanji untuk membayar barang”.46
46M. Yahya Harahap., Segi- Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986. hal. 181.
R. M Suryodiningrat, membuat pengertian jual beli artinya:47 “jual beli adalah perjanjian/persetujuan/kontrak di mana satu pihak (penjual) mengikat dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu benda/barang kepada pihak lainya (pembeli), yang mengikat dirinya untuk membayar harganya berupa uang kepada penjual”.
Menurut R. Subekti48“jual beli adalah suatu perjanjian yang timbal - balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang sedangkan pihak yang lainnya (si pembeli) untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut”. Menurut H.S. Salim Perjanjian jual beli adalah Suatu Perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan pihak pembeli.49
Berdasarkan pengertian jual beli yang telah dikemukakan di atas, perkataan jual beli menunjukan adanya keterlibatan kedua dua pihak, yaitu pihak penjual dan pihak pembeli, yang melakukan perbuatan menjual dan membeli.
Didalam melakukan jual beli, pihak penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak menerima objek tersebut.
Setelah itu terlaksana maka sah lah mereka telah melakukan jual beli.
Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berbunyi, jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk
47R. M. Suryodinigrat., Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian, Tarsito, Bandung, 1978, hal. 14.
48R. Subekti., Aneka Perjanjian, Alumni, Bandung, 1984, hal. 1.
49H.S. Salim, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hal 49.
menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar yang telah dijanjikan. Unsur yang terkandung dalam defenisi tersebut adalah:
a. Adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli
b. Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga c. Adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli
Pengertian yang diberikan pasal 1457 diatas, persetujuan jual beli sekaligus membebankan dua kewajiban yaitu:50
1. Kewajiban pihak penjual menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli.
2. Kewajiban pihak pembeli membayar harga barang yang dibeli kepada penjual.
Unsur pokok dalam perjanjian jual beli adalah barang dan harga, dimana antara penjual dan pembeli harus ada kata sepakat tentang harga dan benda yang menjadi objek jual beli. Suatu perjanjian jual beli yang sah lahir apabila kedua belah pihak telah setuju tentang harga dan barang. Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli adalah barang dan harga sesuai dengan asas konsensualisme yang menjiwai hukum perjanjian yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan pada detik tercapainya “sepakat”
mengenai barang dan harga. Begitu pada kedua belah pihak sudah setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah.
Sifat konsensualisne dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi: ”Jual beli dianggap sudah
50M. Yahya Harahap , Op.Cit., 181
terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”.
Konsensualisme berasal dari perkataan “konsensus” yang berarti kesepakatan. Maksudnya bahwa di antara pihak yang bersangkutan tercapai suatu persesuaian kehendak, dalam arti apa yang dikehendaki oleh pihak yang lainnya.
Oleh R. Subekti, memberi pendapatnya mengenai jual beli ini bahwa, Apa yang dikehendaki oleh yang lain atau bahwa kehendak mereka adalah “sama”, sebenarnya tidak tepat. Yang tepat adalah bahwa yang mereka kehendaki “sama dalam kebalikannya”. Misalnya: yang satu ingin melepaskan hak miliknya atas suatu barang asal diberi sejumlah uang tertentu sebagai gantinya, sedangkan yang lain ingin memperoleh hak milik atas barang tersebut dan bersedia memberikan sejumlah uang yang disebut itu sebagai gantinya kepada si pemilik barang.51 Konsensus atau kesepakatan dimaksud merupakan kehendak bersama yang bersifat timbal-balik, dalam arti kehendak pihak lain telah disetujui oleh pihak lain dan demikian juga sebaliknya, sehingga tercapai suatu persesuaian yang saling menyetujui.
Penjelasan diatas menjawab bahwa ketentuan utama dalam jual beli adalah bahwa para pihak sepakat terhadap keinginan masing masing untuk melakukan jual beli. Seperti pada jual beli tanah, para pihak sepakat mengenai harga hingga proses kepemilikan tanah tersebut berubah hak milik maka jual beli itu telah memenuhi konsensus.
51Ibid, hal. 3.
B. Tinjauan Terhadap Pelaksanaan Jual Beli Tanah
Berbicara tentang prosedur pelaksanaan jual beli tanah maka berbicara tentang pelaksanaan perikatan yang dilakukan mulai dari kesepakatan hingga pelaksanaan pembuatan akta jual beli oleh PPAT. Setelah proses tersebut maka barulah dapat melakukan perubahan hak milik oleh pembeli atas tanah tersebut.
Berbicara perikatan, maka harus dipahami terlebih dahulu apa, dan bagaimana perikatan itu. Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Sedangkan perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.52
Hubungan perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan, di sampingnya sumber-sumber lain. Suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak itu setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya. Perikatan kontrak lebih sempit karena ditujukan kepada perjanjian atau persetujuan tertulis.53
Perikatan yang lahir dari perjanjian, memang dikehendaki oleh dua orang atau dua pihak yang membuat suatu perjanjian, sedangkan perikatan yang lahir dari Undang-Undang diadakan oleh Undang-Undang di luar kemauan para pihak yang bersangkutan. Apabila dua orang mengadakan suatu perjanjian, maka mereka bermaksud supaya antara mereka berlaku suatu perikatan hukum.
52 R. Subekti, Hukum Perjanjian, cet. 12, PT Intermasa, Jakarta, 1990, Hal. 1
53Ibid, Hal.1
Perjanjian menganut sistem terbuka. Artinya macam-macam hak atas benda adalah terbatas dan aturan-aturan yang mengenai hak-hak atas benda itu bersifat memaksa, sedangkan hukum perjanjian memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak melanggar ketertiban umum dan kesusilaan.54Sistem terbuka yang mengandung asas kebebasan membuat perjanjian, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata lazimnya disimpulkan dalam Pasal 1338 ayat (1).4 Pasal 1338,
“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan Undang-Undang berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya”.55
Pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya kesepakatan, itulah yang tersebut diatas sebelumnya yaitu asas konsesualisme. perjanjian itu sudah sah apabila sudah sepakat mengenai hal-hal yang pokok dan tidaklah diperlukan formalitas.
Adakalanya Undang-Undang menetapkan, bahwa untuk sahnya suatu perjanjian diharuskan perjanjian itu diadakan secara tertulis yang saat ini dikenal akta yg dibuat di kantor Notaris. Namun lazimnya, bahwa perjanjian itu sudah sah dalam arti mengikat, apabila sudah tercapai kesepakatan mengenai hal-hal pokok dari perjanjian itu.
Pada pasal 1320 KUHP tidak disebutkan suatu formalitas tertentu di samping kesepakatan yang telah tercapai itu, maka disimpulkan bahwa setiap
54Ibid., Hal.3-13
55Soedharyo Soimin, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2013, Hal. 332
perjanjian itu sudahlah sah (dalam arti “mengikat”) apabila sudah tercapai kesepakatan mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian itu.56
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan syarat-syarat perjanjian, yang dibedakan menjadi dua, yaitu:
a. Syarat subjektif, yang meliputi:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian.
b. Syarat objektif, yang meliputi:
1. Mengenai suatu hal tertentu;
2. Suatu sebab yang halal.57
Apabila dalam perjanjian jual beli tersebut tidak dipenuhi syarat-syarat umum untuk sahnya suatu perjanjian, maka dapat berakibat perjanjian jual beli itu dapat dimintakan pembatalan atau batal demi hukum. Dalam jual beli ada dua subyek, yaitu si penjual dan si pembeli, yang masing-masing mempunyai hak merupakan pihak yang berhak. Ini berhubungan dengan sifat timbal-balik dari perjanjian jual beli.
Subyek yang merupakan orang manusia, harus memenuhi syarat umum untuk dapat melakukan suatu perbuatan hukum secara sah, yaitu harus setelah dewasa, sehat pikirannya dan tidak oleh peraturan hukum dilarang atau dibatasi dalam hal melakukan perbuatan hukum yang sah, seperti misalnya peraturan di bawah pengampunan, dan sebagainya. Untuk orang-orang yang belum dewasa, harus bertindak orang tua atau walinya, untuk orang-orang yang tidak sehat
56 R.Subekti., Op.Cit, Hal 13
57Ibid., Hal. 17
pikirannya, harus bertindak seorang pengawasnya, dalam hal ‘curatele’ seorang curator, untuk orang berada dalam pailit, harus bertindak pengampunannya, yaitu Dewan Harta Peninggalan.”58
Asas Pacta Sunt Servanda, berhubungan dengan akibat dari perjanjian.
Pasal 1338 KUH Perdata menyebutkan: Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Dari ketentuan tersebut terkandung beberapa istilah.
a. Pertama, istilah ‘semua perjanjian’ berarti bahwa pembentuk Undang-undang menunjukkan bahwa perjanjian yang dimaksud bukanlah semata-mata perjanjian bernama, tetapi juga perjanjian yang tidak bernama. Selain itu juga mengandung suatu asas partij autonomie.
b. Kedua, istilah ‘secara sah’, artinya bahwa Pembentuk Undang-undang menunjukkan bahwa pembuatan perjanjian harus memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dan bersifat mengikat sebagai Undang-undang terhadap para pihak sehingga terealisasi asas kepastian hukum.
c. Ketiga, istilah ‘itikad baik’ hal ini berarti memberi perlindungan hukum kepada konsumen (Pembeli) dan kedudukan antara pengembang (Developer) dan konsumen (Pembeli) menjadi seimbang. Ini merupakan realisasi dari asas keseimbangan.
58Wirjono Prodjodikoro., Azas-Azas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung, Jakarta, 1981, Hal. 20
Kebebasan berkontrak (freedom of making contract), adalah salah satu asas yang sangat penting di dalam hukum perjanjian, memberikan kebebasan kepada para pihak untuk: membuat atau tidak membuat suatu perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapapun, menentukan isi perjanjian pelaksanaan, dan persyaratannya, dan menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan. Namun kebebasan berkontrak tersebut tetap dibatasi oleh tiga hal, yaitu:
tidak dilarang oleh Undang-undang, tidak bertentangan dengan kesusilaan; dan tidak bertentangan dengan ketertiban umum.
Pelaksanaan jual beli merupakan hukum perjanjian yang mengandung suatu asas kebebasan berkontrak membuat perjanjian. Asas kebebasan berkontrak berhubungan dengan isi perjanjian, yaitu kebebasan menentukan apa dan dengan siapa perjanjian itu diadakan. Perjanjian yang dibuat sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata ini mempunyai kekuatan mengikat.59
Sutan Remy Sjahdeini menyatakan bahwa asas kebebasan berkontrak menurut hukum perjanjian Indonesia meliputi ruang lingkup sebagai berikut :60
a. Kebebasan untuk membuat atau tidak membuat perjanjian;
b. Kebebasan untuk memilih pihak, dengan siapa ingin membuat perjanjian;
c. Kebebasan untuk menentukan atau memilih causa dari perjanjian yang dibuatnya;
d. Kebebasan untuk menentukan objek perjanjian;
e. Kebebasan untuk menentukan bentuk suatu perjanjian;
59Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, Hal. 10.
60Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993, Hal. 47.
f. Kebebasan untuk menerima atau menyimpangi ketentuan Undang-Undang yang bersifat opsional (aanvullend optional).
Munir Fuady menyatakan bahwa asas kebebasan berkontrak (freedom of contract) merupakan konsekuensi dari berlakunya asas kontrak sebagai hukum mengatur. Dalam hal ini yang dimaksudkan dengan asas kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang mengajarkan bahwa para pihak dalam suatu kontrak pada prinsipnya bebas untuk membuat atau tidak membuat kontrak, dengan demikian juga kebebasannya untuk mengatur sendiri isi kontrak tersebut. Asas kebebasan berkontrak ini dibatasi oleh rambu-rambu hukum sebagai berikut:
a. Harus memenuhi syarat sebagai suatu kontrak.
b. Tidak dilarang oleh undang-undang.
c. Tidak bertentangan dengan kebiasaan yang berlaku.
d. Harus dilaksanakan dengan itikad baik.61
Menurut Ridwan Khairandy, bahwa kebebasan berkontrak dalam hukum kontrak memiliki makna kebebasan berkontrak yang positif, artinya bahwa para pihak memiliki kebebasan untuk membuat kontrak yang mengikat yang menceminkan kehendak bebas para pihak. Dengan perkataan lain, kontrak adalah kehendak bebas para pihak. Dengan prinsip tersebut maka pembentukan suatu kontrak dan pemilihan isi kontrak adalah hasil kehendak bebas para pihak.
Kebebasan berkontrak negatif bermakna bahwa para pihak bebas dari suatu kewajiban sepanjang kontrak yang mengikat itu tidak mengaturnya.62
61Munir Fuady, Pengantar Hukum Bisnis, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2005, Hal. 12.
62 Ridwan Khairandy, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, Fakultas Hukum Pascasarjana Universitas Indonesia, Jakarta, 2003, Hal. 42-43
Pembuatan dan pelaksanaan perjanjian tidak boleh melanggar kepentingan umum (openbaar orde), karena sesuai dengan prinsip hukum yang universal dan sangat mendasar bahwa kepentingan umum tidak boleh dikalahkan oleh kepentingan pribadi atau golongan. Oleh karena itu pembuatan suatu perjanjian harus memperhatikan tidak hanya kepentingan para pihak yang membuat perjanjian tetapi juga dan terutama adalah kepentingan masyarakat umum.
Di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada memberi larangan jual beli terhadap beberapa subyek, hal ini diatur dalam Pasal 1467 sampai dengan Pasal 1470. Pasal 1467 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata melarang jual beli antara suami-istri. Tujuan pelarangan ini untuk menjaga terjadinya pencampuran harta dalam perkawinan bagi suami istri yang harta perkawinannya terpisah atas dasar pemisahan harta perkawinan. Larangan jual beli antara suami istri sama halnya dengan larangan hibah menghibah di antara suami istri. Larangan ini dianggap perlu berhubungan dengan Pasal 149 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menentukan, bahwa perhubungan mengenai harta benda yang sejak semula berupa pisah harta kekayaan, tidak boleh dijadikan campur.
Pasal 1468 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan para Hakim, Jaksa, Panitera, Pengacara, Jurusita dan Notaris, sebagai orang-orang yang tidak diperbolehkan menjadi pemilik dari hak-hak dan piutang-piutang, yang menjadi perkara di muka pengadilan, di mana mereka bekerja.
Pasal 1470 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan seorang kuasa, yang diwajibkan menjual barang untuk orang lain, dan seorang pengurus barang milik negara atau milik badan-badan pemerintah, sebagai orang - orang
yang dilarang membeli barang itu. pengurus barang-barang yang tersebut belakangan ini, dimungkinkan mendapat izin istimewa dari pemerintah pusat untuk membeli barang-barang itu.
Kalau subjek dari jual beli adalah si penjual dan si pembeli, maka objek dari jual beli adalah “harta benda” atau “harta kekayaan”. Kalau begitu, yang dapat dijadikan objek jual beli ialah segala sesuatu yang bernilai harta kekayaan, termasuk juga perusahaan dagang, porsi warisan dan sebagainya. Bukan hanya benda yang dapat dilihat wujudnya, tetapi semua benda yang bernilai harta kekayaan, baik yang nyata maupun tidak berwujud. Hal ini sesuai dengan yang dimaksud dalam Pasal 1332 Kitab Undang-Undang Perdata menyebutkan : Hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja yang dapat dijadikan objek persetujuan, termasuk tentunya persetujuan jual beli.
Benda-benda yang dipergunakan guna kepentingan umum. Harus dianggap barang-barang diluar perdagangan, misalnya barang-barang tak bergerak milik negara yang dimaksudkan dalam Pasal 521 dan 523 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu jalan raya, pantai-pantai, sungai-sungai, pulau-pulau dan berbagai bangunan yang diperlukan untuk Pertanahan negara.
Pasal 1333 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan satu syarat lagi benda agar dapat menjadi objek dari suatu persetujuan, yaitu benda itu harus tertentu, paling sedikit tentang jenisnya. Menurut Pasal 1334 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, barang-barang yang baru akan ada di kemudian hari dapat menjadi objek dari suatu persetujuan. Misalnya seorang penjual padi yang akan ditanam tahun depan.
Mengingat syarat tertentu dari objek jual beli, maka Pasal 1472 KUH Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatakan, bahwa kalau pada waktu jual beli terjadi, barangnya sudah musnah sama sekali, maka jual beli adalah batal, sedangkan kalau barang yang sebagian saja yang musnah, maka si pembeli dapat memilih antara pembatalan jual beli atau menerima bagian barang yang masih ada dengan pembayaran sebagian dari harga yang sudah dijanjikan.
Syarat-syarat dalam perbuatan hukum terhadap pengalihan hak atas tanah terbagi atas 2 (dua) macam, yaitu:
a. Syarat Materiil
Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut:
1. Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya.
a. Harus jelas calon penjual, ia harus berhak menjual tanah yang hendak dijualnya, dalam hal ini tentunya si pemegang yang sah dari hak atas tanah itu yang disebut pemilik.
b. Dalam hal penjual sudah berkeluarga, maka suami isteri harus hadir dan bertindak sebagai penjual, seandainya suami atau isteri tidak dapat hadir maka harus dibuat surat bukti secara tertulis dan sah yang menyatakan bahwa suami atau isteri menyetujui menjual tanah.
c. Jual beli tanah yang dilakukan oleh yang tidak berhak mengakibatkan jual beli tersebut batal demi hukum. Artinya sejak semula hukum menganggap tidak pernah terjadi jual beli. Dalam hal yang demikian kepentingan pembeli sangat dirugikan, karena pembeli telah
membayar harga tanah sedang hak atas tanah yang dibelinya tidak pernah beralih kepadanya. Walaupun penjual masih menguasai tanah tersebut,namun sewaktu-waktu orang yang berhak atas tanah tersebut dapat menuntut melalui pengadilan.
2. Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang dibelinya. Hal ini bergantung pada subyek hukum dan obyek hukumnya.
Subyek hukumadalah status hukum orang yang akan membelinya, sedangkan obyek hukumadalah hak apa yang ada pada tanahnya.
Misalnya menurut UUPA yang dapatmempunyai hak milik atas tanah hanya warga Negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. Apabila hal ini dilanggar maka jual beli batal demi hukum dan tanah jatuh kepada Negara, denganketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
3. Tanah yang bersangkutan boleh diperjual belikan atau tidak dalam sengketa. Menurut UUPA hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan obyek peralihan hak adalah:
a. Hak Milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai
b. Syarat Formil
Setelah semua persyaratan materiil tersebut terpenuhi, maka dilakukan jual beli dihadapan PPAT. Dalam pelaksanaan jual beli yang dibuat oleh PPAT, hal-hal yang harus diperhatikan adalah:
1. Pembuatan akta tersebut harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan jual beli atau kuasa yang sah dari penjual dan pembeli serta disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi-saksi yang memenuhi syarat sebagai saksi.
2. Akta dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu lembar pertama
2. Akta dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu lembar pertama