KEABSAHAN JUAL BELI YANG TANDA TANGANNYA DISANGKAL OLEH PENJUAL
(STUDI KASUS: PUTUSAN NO.48/PDT.G/2014/PMS)
TESIS
Oleh
FENDI WILIAM 167011081 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2019
KEABSAHAN JUAL BELI YANG TANDA TANGANNYA DISANGKAL OLEH PENJUAL
(STUDI KASUS: PUTUSAN NO.48/PDT.G/2014/PMS)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
FENDI WILIAM 167011081 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2019
Telah diuji pada :
Tanggal : 06 Februari 2019
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., M.Hum Anggota : 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN
2. Dr. Edy Ikhsan, SH., MA 3. Prof. Dr. Suhaidi, SH., MH
4. Dr. T. Keizerina Devi Azwar SH.,CN.,MHum
PERNYATAAN ORISINALITAS
Saya, Fendi Wiliam dengan ini menyatakan bahwa tesis saya :
KEABSAHAN JUAL BELI YANG TANDA TANGANNYA DISANGKAL OLEH PENJUAL (Studi Kasus: Putusan No.48/Pdt.g/2014/PMS)
Adalah karya orisinal saya dan setiap serta seluruh sumber acuan telah ditulis sesuai dengan kaidah penulisan ilmiah yang berlaku di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu Perguruan Tinggi dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh orang lain, kecuali yang secara tertulis diacu dalam naskah ini dan disebut dalam daftar pustaka.
Medan, 6 Februari 2019 Yang menyatakan
Fendi Wiliam
ABSTRAK
Pelaksanaan jual beli tanah ditujukan bagi masyarakat menengah ke bawah yang dilakukan melalui jual beli, baik secara tunai maupun secara kredit. disimpulkan akta jual beli yang dibuat oleh para pihak dikantor notaris/PPAT merupakan akta yang telah memiliki kekuatan hukum sebagai pembuktian yang sah, karena dibuat sesuai dengan ketentuan Undang-undang. Terhadap Akta yang dibuatnya seorang Notaris/PPAT bertanggungjawab terhadap para pihak yang berkepentingan pada akta yang dibuatnya.
Akta otentik sebagai alat bukti terkuat dan terpenuh mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan masyarakat. Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban, menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat dihindari terjadinya sengketa.
Penulis menggunakan metode penelitian adalah yuridis normatif yang merupakan penelitian kepustakaan dengan pendekatan historis dan Perundang- Undangan mengenai tanggungjawab para pihak dalam akta, tanggungjawab PPAT pembuat akta, serta gugatan para pihak tentang akta yang telah dibuat di kantor PPAT oleh para pihak dan para saksi yang mana telah menyetujui dan menandatangani akta tersebut.
Berdasarkan penelitian yang dilakukan, penulis mendapatkan pengetahuan tentang kekuatan akta sebagai alat bukti, bagaimana pentingnya cap jari dibubuhi di samping tanda tangan, serta bagaimana PPAT yang telah menyerahkan protokol akta dan penerima protokol akta ikut didalam pelaksanaan akta menjadi alat bukti ketika para pihak melakukan gugatan terhadap akta PPAT.
Kata Kunci: Akta PPAT, Alat Bukti, Gugatan Para Pihak
ABSTRACT
The implementation of land transaction among the middle and lower class of people, either by cash or credit, is through buying and selling. Sales deed made in the office of Notary/PPAT has legal force as evidence since it is made according to law. However, the Notary takes liability for the persons appearing whose deeds are made. An authentic deed as strong evidence plays an important role in every legal case. Right and obligation which are clearly found in an authentic deed guarantees legal certainty and can avoid any dispute.
The research used juridical normative which was library research with historical and legal provision approach about the liability of the persons appearing involved in making deeds in the PPAT office with witnesses who sign them.
Based on the research done by the writer, he get knowledge about the power of a deed as evidence and how a PPAT who had submitted deed protocol for which the receiver of the deed protocol was involved in making the deed as evidence when the parties file complaint on PPAT’s deeds.
Keywords: PPAT Deed, Evidence, the Parties’ Complaint
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala kasih dan penyertaan-Nya sehingga penulis diberi kekuatan dan kemampuann untuk dapat menyelesaikan tesis ini.
Tesis Yang Penulis Selesaikan Ini Berjudul “Analisis Yuridis Penyelesaian Kredit Macet Antara Bank Dengan Ahli Waris Akibat Indikasi Cacat Hukum Terhadap Akta Yang Dibuat Oleh Notaris”
Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, penulis berharap agar semua pihak dapat memberikan saran, pendapat dan kritikan yang sifatnya membangun demi menghasilkan sebuah karya ilmiah yang lebih baik lagi.
Tesis ini dapat terselesaikan tidak terlepas dari banyak pihak yang telah memberikan bantuan, dukungan, ataupun semangat kepada penulis. Untuk itu, penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :
1. Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan selaku Ketua Komisi Pembimbing.
3. Dr. T. Keizerina Devi A., S.H., C.N., M.Hum., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan selaku Anggota Komisi Pembimbing.
4. Dr. Edy Ikhsan, S.H., M.A., selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan selaku Anggota Komisi Pembimbing.
5. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Anggota Komisi Pembimbing.
6. Prof. Dr. Suhaidi, SH., MH, selaku Dosen Penguji.
7. Seluruh Dosen dan Pegawai Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universita Sumatera Utara.
8. Orang tua penulis Ayahanda Ahok dan Ibunda Pun Ai Min, terimakasih atas dukungan dan semangat yang selalu diberikan kepada penulis.
9. Teman-teman Stambuk 2016 di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang tidak dapat diucapkan satu per satu.
10. Dan kepada seluruh pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.
Akhir kata, semoga penulisan tesis ini dapat bermanfaat bagi kita semua yang membaca.
Medan, 6 Februari 2019 Penulis
Fendi Wiliam
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama : Fendi Wiliam
Tempat/Tanggal Lahir : Pematangsiantar/ 23 September 1991
Alamat : Jl. Cokro Aminoto No.50A
Pematangsiantar
Jenis Kelamin : Laki Laki
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar : Perguruan Kristen Kalam Kudus (1998-2003) Sekolah Menengah Pertama : Perguruan Kristen Kalam Kudus (2003-2006) Sekolah Menengah Atas : Perguruan Kristen Kalam Kudus (2006-2009) Pendidikan Strata-1 : Fakultas Hukum USI (2010-2014)
Pendidikan Strata-2 : Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (2015-2019)
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP... v
DAFTAR ISI... vi
BAB I PENDAHULUAN... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 16
C. Tujuan Penelitian ... 17
D. Manfaat Penelitian ... 17
E. Keaslian Penelitian... 17
F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 18
1. Kerangka Teori ... 18
2. Kerangka Konsepsi ... 23
G. Metode Penelitian... 25
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 25
2. Sumber Data... 26
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data ... 27
4. Analisis Data ... 28
BAB II KEABSAHAN JUAL BELI YANG DISANGKAL TANDA TANGANNYA OLEH PIHAK PENJUAL... 30
A. Tinjauan Umum Terhadap Jual Beli Tanah ... 30
B. Tinjauan Terhadap Pelaksanaan Jual Beli Tanah... 34
C. Sahnya Jual Beli Tanah Menurut Hukum Positif Dan Tinjauan Terhadap Penyangkalan Tanda Tangannya Oleh Pihak Penjual... 48
BAB III PENGATURAN TATA CARA PENANDATANGANAN AKTA MENURUT KETENTUAN YANG BERLAKU... 61
A. Pengaturan Tentang Tanda Tangan Akta Menurut Ketentuan Berlaku... 61
B. Kekuatan Akta Jual Beli Yang Dibuat PPAT Sebagai Alat
Bukti... 67
C. Tanggung jawab PPAT Terhadap Akta Jual Beli Yang Dibuatnya ... 75
BAB IV DALIL HUKUM SERTA NORMA YANG DIGUNAKAN PIHAK PENGGUGAT DAN TERGUGAT PADA PUTUSAN NO.48/Pdt.g/2014/PMS ... 84
A. Norma Dan Dalil Yang Digunakan Penggugat ... 84
B. Norma Dan Dalil Yang Digunakan Terggugat ... 86
C. Tanggung Jawab PPAT/Pemegang Protokol Terhadap Akta Yang Dibuat Jika Terjadi Penyangkalan... 90
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 95
A. Kesimpulan ... 95
B. Saran... 96
DAFTAR PUSTAKA ... 97
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Tanah merupakan sumber daya alam yang terpenting dalam kehidupan manusia. Manusia dengan tanah merupakan dua hal yang saling berhubungan cukup kuat. Tanah merupakan sumber kehidupan manusia, namun demikian tanah dan manusia memiliki aturan yang saling terkait, memiliki norma tertentu dalam hal penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah untuk hidupnya. Sebab menurut Anshari bahwa “setiap orang membutuhkan tanah karena tidak ada aktivitas atau kegiatan orang yang tidak membutuhkan tanah.”1
Pentingnya sebuah tanah dapat dilihat dalam Pasal 33 ayat (3) UUD Negara RI 1945 yang menyatakan “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.” Jelaslah bahwa tanah sebagai tempat berusaha, yang merupakan bagian dari permukaan bumi harus dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
Hal yang paling jelas terhadap pentingnya tanah adalah ketika penduduk yang semakin bertambah, sehingga berkembang pulalah sistem dan tata cara manusia menentukan sikapnya terhadap tanah.
Dengan meningkatnya kebutuhan masyarakat akan tanah, bahkan mendorong meningkatnya kegiatan jual beli tanah sebagai salah satu bentuk proses peralihan hak atas tanah. Sejak tahun tujuh puluhan sejumlah orang
1Tampil Anshari Siregar, Mempertahankan Hak Atas Tanah, Multi Grafik Medan, 2005, Hal 2.
menangkap peluang usaha baru dengan memilih berusaha dalam bidang jual beli tanah dan rumah, hingga tumbuh dan berkembang perusahaan yang kegiatan utamanya sebagai pengembang perumahan dan pemukiman, dikenal oleh masyarakat sebagai perusahaan developer atau real estate.2
Pendaftaran tanah merupakan hal yang penting untuk dilakukan oleh setiap pemilik tanah. Pada awalnya, tanah-tanah milik masyarakat tersebut tidak memiliki dokumen apapun sama sekali. Pelaksanaan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 meliputi kadaster dan pendaftaran hak. Pendaftaran hak-hak atas tanah dalam daftar-daftar umum harus dilakukan apabila bidang-bidang tanah yang menjadi objek hak-hak diukur dan dipetakan.
Selama lebih dari 37 tahun dalam pelaksanaan UUPA pendaftaran tanah dengan landasan kerja dan landasan hukum Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dianggap tidak berhasil, karena hanya sedikit tanah yang terdaftar selama jenjang waktu tersebut. Akibat dari Peraturan Pemerintah yang dinilai tidak memadai lagi dalam mendukung tercapainya hasil yang lebih nyata dalam memenuhi kebutuhan masyarakat dan tuntutan pembangunan, maka peraturan tersebut dilakukan perubahan yaitu dengan membuat aturan yang lebih lengkap dari sebelumnya. Untuk itulah terbitnya revisi Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang dituangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
2Sahat H.M.T. Sinaga, Jual Beli Tanah dan Pencatatan Peralihan Hak, Pustaka Sutra, Bandung, 2007, Hal1.
Didalam pengaturan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, untuk menunjukkan dan menentukan bahwa seseorang itu adalah pemilik tanah, maka ditandai dengan benda-benda tertentu sebagai batas, seperti pacak, batu, kayu ataupun pohon. Batas-batas seperti itu tentunya akan mudah bergeser, berpindah, dipindahkan atau musnah.
Menurut penjelasan dari UUPA, pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah merupakan kewajiban dari Pemerintah bertujuan menjamin kepastian hukum yang bersifat rechtscadaster. Rechtscadaster artinya untuk kepentingan pendaftaran tanah saja dan hanya mempermasalahkan haknya apa dan siapa pemiliknya, bukan untuk kepentingan lain seperti perpajakan.3
Pelaksanaan jual beli tanah ditujukan bagi masyarakat menengah ke bawah yang dilakukan melalui jual beli, baik secara tunai maupun secara kredit.
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak yang pada saat mereka mencapai kata sepakat mengenai benda yang dijualbelikan itu serta harganya, meskipun benda tersebut belum diserahkan dan harganya juga belum dibayar.4
Bagi para pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli, untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah, yang menjadi obyek perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi pemerintah untuk melaksanakan kebijaksanaan pertanahannya.
Pelaksanaan jual beli tidak lepas dari pelaksanaan perjanjian. Sebab pengikatan jual beli terjadi karena kesepakan yang merupakan salah satu syarat
3Mhd. Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2008, Hal 167.
4Effendi Peranginangin, Hukum Agraria di Indonesia, Rajawali Pers, Jakarta, 1991, Hal 14.
perjanjian. Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan, memang perikatan itu paling banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian, tetapi sebagaimana sudah dikatakan tadi, ada juga sumber-sumber lain yang melahirkan perikatan. Sumber-sumber lain ini tercakup dengan nama undang-undang. Jadi ada perikatan yang lahir dari "perjanjian" dan ada perikatan yang lahir dari
"undang-undang". Perjanjian adalah bagian dari hukum perikatan yang diatur dalam Buku III KUH Perdata. Kata “perjanjian” sering disebut juga dengan persetujuan, yang berasal dari terjemahan istilah Belanda yang disebut
“overeenkomst”.5
Menurut Subekti: “Suatu perjanjian dinamakan juga persetujuan karena kedua pihak itu bersetuju untuk melakukan sesuatu, dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya”.6 Terhadap pengertian perjanjian dalam Pasal 1313 KUH Perdata dikatakan: “Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. 7 R. Setiawan, menyebutkan bahwa perjanjian ialah suatu perbuatan hukum di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.8
Perjanjian itu merupakan sumber perikatan yang terpenting. Dari apa yang diterangkan disitu dapat dilihat bahwa perikatan adalah suatu pengertian abstrak,
5 Salim H.S., Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia, Jakarta, Sinar Grafika, 2003, Hal 15.
6 R. Subekti., Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Intermasa, 1987, Hal. 1.
7R. Subekti dan Tjitrosudibio., Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW), Jakarta, Pradnya Pramita, 1981, Hal 304.
8R. Setiawan, Hukum Perikatan-Perikatan Pada Umumnya, Bina Cipta, Bandung, 1987, hal. 49
sedangkan perjanjian adalah suatu hal yang konkrit atau suatu peristiwa. Kita tidak dapat melihat dengan mata kepala kita suatu perikatan. Kita hanya dapat membayangkannya dalam alam pikiran kita, tetapi kita dapat melihat atau membaca suatu perjanjian ataupun mendengarkan perkataan-perkataannya.
Perikatan adalah “Suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu”.9Dari defenisi ini, kita dapat mengerti, bahwa pihak yang berhak menuntut sesuatu, dinamakan kreditur atau si berpiutang, sedangkan pihak yang berkewajiban memenuhi tuntutan dinamakan debitur atau si berhutang.
Pengertian perjanjian (persetujuan) itu terdapat pada KUH Perdata Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan, suatu persetujuan adalah “Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Isi pasal ini, beberapa sarjana kurang sependapat.
Rumusan Pasal 1313 KUH Perdata di atas menurut Abdul Kadir muhammad mengandung kelemahan-kelemahan, mengatakan:
1. Hanya menyangkut sepihak saja. Hal ini diketahui dari rumusan ‘satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih’. Kata kerja
‘mengikatkan’ sifatnya datang dari sepihak saja. tidak dari kedua belah pihak.
Seharusnya perumusan itu ‘saling mengikatkan diri’, jadi ada konsensus antara pihak-pihak.
9Ibid. hal. 49
2. Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus. Dalam pengertian
‘perbuatan’ termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa (zaakwaarneming), tindakan melawan hukum (onrechtmatige daad) yang tidak mengandung suatu konsensus. Seharusnya dipakai kata ‘persetujuan’.
3. Pengertian perjanjian itu terlalu luas. Pengertian perjanjian dalam Pasal tersebut diatas terlalu luas, karena mencakup juga pelangsungan perkawinan, janji kawin, yang diatur dalam lapangan hukum keluarga, Padahal yang dimaksud adalah hubungan antara debitur dan kreditur dalam lapangan harta kekayaan saja. Perjanjian yang dikehendaki oleh buku ketiga KUHPdt sebenarnya hanyalah perjanjian yang bersifat ke-bendaan, bukan perjanjian yang bersifat personal.
4. Tanpa menyebut tujuan. Dalam perumusan Pasal itu tidak disebutkan tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri itu tidak jelas untuk apa.10
Pendapat Mariam Darus Badrulzaman tentang defenisi dari KUHPerdata itu, mengatakan bahwa, Para sarjana hukum perdata pada umumnya berpendapat bahwa defenisi perjanjian yang terdapat didalam ketentuan diatas adalah tidak lengkap karena yang dirumuskan itu hanya mengenai perjanjian sepihak saja.
Defenisi itu dikatakan terlalu luas karena dapat mencakup hal-hal yang mengenai janji kawin, yaitu perbuatan didalam lapangan hukum keluarga yang menimbulkan perjanjian juga, namun istimewa sifatnya karena dikuasai oleh ketentuan-ketentuan tersendiri sehingga Buku III KUHPerdata secara langsung
10Abdulkadir Muhammad., Op. Cit, Hal. 78.
tidak berlaku terhadapnya. Juga mencakup perbuatan melawan hukum, sedangkan didalam perbuatan melawan hukum ini tidak ada unsur persetujuan.11
Bertitik tolak dari adanya kelemahan-kelemahan Rumusan Pasal 1313 KUH Perdata itulah para Sarjana Hukum memberikan rumusan perjanjian sebagaimana tersebut dibawah ini.
Menurut Wirjono Prodjodikoro, “Perjanjian adalah suatu hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan perjanjian itu”12. Pendapat yang dapat dikatakan sama dengan rumusan di atas dikemukakan oleh Achmad Ichsan dengan memberi pengertian, mengatakan:
“Perjanjian itu adalah suatu hubungan atas dasar hukum kekayaan (Vermogens rechtelijk betrekking) antara dua pihak atau lebih dalam mana pihak yang satu
berkewajiban memberikan sesuatu prestasi, atas mana pihak lain mempunyai hak terhadap prestasi itu”.13
Pendapat Rutten ini diikuti oleh Syaiful Anwar M. Adnani dengan memberikan rumusan: Perjanjian adalah suatu perbuatan hukum yang timbul karena pernyataan kehendak yang sesuai dan saling tergantung satu sama lain dari dua orang atau lebih persona yang mandiri, yang bertujuan untuk menciptakan akibat hukum untuk kepentingan salah satu pihak dan atas beban dari kedua belah
11 Mariam Darus Badrulzaman., KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, Alumni, Bandung, Tahun 1983, hal. 89.
12Wirjono Prodjodikoro., Azas-Azas Hukum Perjanjian, Jakarta, Sumur Bandung, 1981, Hal 9.
13Achmad Ichsan., Hukum Perdata I B, PT.Pembimbingmasa, Jakarta, 1967, Hal 15.
pihak atau semua pihak secara timbal balik dengan mengindahkan syarat formal yang bersifat undang-undang yang berlaku.14
Berdasarkan pendapat diatas, diketahui bahwa perjanjian itu adalah suatu hubungan hukum yang terletak dalam lapangan hukum kekayaan, mengenai harta benda, antara dua orang atau lebih yang saling mengi-katkan dirinya untuk melakukan suatu hal (prestasi dan kontra prestasi).
Istilah Perikatan yang terdapat pada Buku III KUH Perdata atau BW (Burgerlijk Wetboek) disebut ‘Verbintenis’ merupakan salinan istilah ‘obligation’
dalam Code Civil Perancis, istilah mana diambil dari hukum Romawi yang terkenal dengan istilah obligation”.15 Istilah Verbintenis dalam BW ternyata diterjemahkan berbeda-beda dalam kepustakaan hukum Indonesia. Ada yang menterjemahkan dengan istilah ‘perutangan’,16ada yang menterjemahkan dengan
‘perjanjian’,17dan ada yang menterjemahkan dengan “perikatan’.18” Penggunaan istilah ‘perikatan’ untuk verbintenis nampaknya lebih umum dipergunakan dalam kepustakaan hukum Indonesia”.19
Definisi perikatan tidak ada dirumuskan dalam Undang-undang, tapi dirumuskan sedemikian rupa dalam ilmu pengetahuan hukum. Riduan Syahrani mengatakan: Perikatan adalah “hubungan hukum antara dua pihak di dalam
14Syaiful Anwar M. Adnani., Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, Padang, Fak. Hukum Universitas Andalas, 1987, Hal54.
15R. Soetojo Prawirohamidjojo., Hukum Perikatan, Surabaya, Bina Ilmu, 1979, Hal. 10.
16Ny. Sri Soedewi M. Sofwan., Hukum Perutangan, Yogyakarta, Seksi Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada, 1980, Hal 1.
17Achmad Ichsan., Op. Cit, Hal14.
18Mariam Darus Badrulzaman., Kitab Undang-undang Hukum Perdata Buku III tentang Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, Bandung, Alumni, 1983, Hal. 1.
19Riduan Syahrani., Seluk-Beluk Dan Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung, Alumni, 1989, Hal203.
lapangan harta kekayaan, dimana pihak yang satu penegembang (Developer) berhak atas prestasi dan pihak yang lain konsumen (pembeli) berkewajiban memenuhi prestasi”.20
Mariam Darus memberikan suatu rumus dari perikatan. Menurut Ilmu Pengetahuan Hukum, dianut rumus bahwa “perikatan adalah hubungan yang terjadi diantara dua orang atau lebih, yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan, dimana pihak yang satu berhak atas prestasi dan pihak lainnya wajib memenuhi prestasi itu”.21
Menurut Charles L. Knapp dan Narhan M. Crystal, perjanjian adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih, tidak hanya memberikan kepercayaan tetapi secara bersama-sama saling pengertian untuk melakukan sesuatu pada masa mendatang oleh seseorang atau keduanya dari mereka.22
Hubungan kedua orang yang bersangkutan mengakibatkan timbulnya suatu ikatan yang berupa hak dan kewajiban kedua belah pihak atas suatu prestasi.
Pendapat ini tidak hanya mengkaji defenisi perjanjian, tetapi menentukan unsur- unsur yang harus dipenuhi supaya suatu transaksi dapat disebut perjanjian. Ada tiga unsur perjanjian, yaitu sebagai berikut :
a. The aggreement fact between the parties (adanya kesepakatan tentang fakta antara kedua belah pihak).
b. The agreement as writen (persetujuan dibuat secara tertulis)
20Ibid.
21Mariam Darus Badrulzaman (II)., Ibid, Hal1.
22Salim H.S. Loc.Cit
c. The set of rights and duties created by (1) and (2) (adanya orang yang berhak dan berkewajiban untuk membuat : (1) kesepatan dan (2) persetujuan tertulis).
Menurut Salim H.S. memberikan pengertiannya bahwa, Perjanjian adalah:
hubungan hukum antara subjek hukum yang satu dengan subjek hukum yang lain dalam bidang harta kekayaan. Perlu diketahui bahwa subjek hukum yang satu berhak atas prestasi dan begitu juga subjek hukum yang lain berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya sesuai dengan telah disepakatinya.
Perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang lahir akibat adanya sifat terbuka dari Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), yang memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada subyek hukum untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja dan berbentuk apa saja, asalkan tidak melanggar peraturan perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan.
Perjanjian pengikatan jual beli lahir sebagai akibat terdapatnya beberapa persyaratan yang ditentukan oleh Undang-Undang yang berkaitan dengan jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas tanah.
Persyaratan tersebut ada yang lahir dari peraturan perundang-undangan yang ada dan ada pula yang timbul sebagai kesepakatan para pihak yang akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari Undang-Undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli (AJB) dapat ditandatangani.
Pada umumnya persyaratan yang sering timbul adalah persyaratan yang lahir kesepakatan para pihak yang akan melakukan jual beli, misalnya pada waktu
akan melakukan jual beli, pihak pembeli menginginkan adanya sertipikat hak atas tanah yang akan dibelinya sedangkan hak atas tanah yang akan dijual belum mempunyai sertipikat.
Akta perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat dihadapan notaris adalah suatu perjanjian pengikatan jual beli atas objek tanah yang dibuat antara calon penjual dan calon pembeli yang dibuat sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB). Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah yang bersertifikat hak milik dapat dilaksanakan dihadapan notaris sedangkan pembuatan akta jual beli wajib dilaksanakan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Karena objek yang diperjualbelikan yakni tanah merupakan benda yang tidak bergerak yang pengalihan haknya melalui suatu perbuatan hukum jual beli harus dibuat melalui suatu akta PPAT maka sebelum dibuat, akta jual beli tersebut pada umumnya perlu dilakukan pemenuhan sejumlah persyaratan baik oleh penjual maupun oleh pembeli.23
Namun perlu diingat, dilaksanakannya jual beli tanah oleh para pihak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan tanahnya sudah didaftarkan secar fisik dan harganya sudah dibayar, tetapi kemudian tidak diperoleh izin oleh Menteri Kehakiman, tanah yang bersngkutan kembali kepada penjual dan uang yang sudah dibayar sesuai dengan harga yang disepakati oleh kedua pihak kembali kepada pembeli.
Sudikno Mertokusumo menyampaikan pada Konferda IPPAT (Konferensi Daerah Ikatan PPAT) yang diadakan di Jawa Tengah pada tanggal 15 Februari
23Aditya Sudarnanto, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Antara Kewenangan Dan Kewajiban, Pelita Ilmu, Semarang, 2009, Hal. 21.
2004, Notaris mempunyai wewenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penerapan yang diperintahkan oleh peraturan umum atau diminta oleh yang bersangkutan.24
Hal yang dikatakan Sudikno senada dengan Pasal 1868 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata bahwa untuk akta otentik bentuk dari aktanya ditentukan oleh Undang-undang dan harus dibuat oleh atau dihadapan Pegawai yang berwenang. Pegawai yang berwenang yang dimaksud disini antara lain adalah Notaris, hal ini didasarkan pada ketentuan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris yang menyatakan bahwa Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.
Sehingga dapatlah disimpulkan akta jual beli yang dibuat oleh para pihak dikantor notaris/PPAT merupakan akta yang telah memiliki kekuatan hukum sebagai pembuktian yang sah, karena dibuat sesuai dengan ketentuan Undang- undang.
Terlepas dari keterangan diatas, yang mana ada juga para pihak yang tidak mengakui hal yang telah diperbuatnya dalam perjanjian. Hal ini telah terjadi pada kasus yang telah memiliki kekuatan hukum tetap di Pengadilan Pematangsiantar (Putusan nomor 48/Pdt.G/2014/PN.Pms). Dimana pemilik tanah yang telah menjual tanahnya dan telah membuat akta perjanjian jual belinya dikantor Notaris, tidak mengakui bahwa tanah tersebut telah di jualnya kepada pembeli.
24Sudikno Mertokusumo, artikel Arti Penemuan Hukum”, Majalah Renvoi, edisi tahun I, No. 12, Bulan Mei 2004, Hal. 48.
Hal yang tersebut diatas diterangkan sebagai berikut:
1. Sukariawani selaku penggugat adalah pemilik sah sebidang tanah yang terletak di Desa/Kelurahan Bantan Kecamatan Siantar Barat Kota Pematangsiantar sebagaimana tercatat dalam sertifikat hak milik Nomor 396 seluas 1.528 M2 teratas nama Sukariawani25, Di dapatkan berdasarkan pemberian orang tua.
2. Dalam eksepsi tergugat yaitu Karmin Sutan menyatakan pada tanggal 24 Juli 1986 tanah obyek perkara seluas 1.528 m2 (seribu lima ratus dupapuluh delapan meter persegi) telah dijual oleh Penggugat kepada Tergugat I di hadapan pejabat pembuat akte tanah (PPAT) Adlin, SH (almarhum), sesuai Akta Jual Beli Nomor : 22/A/ HM/1986 tertanggal 24 Juli 1986 disaksikan oleh bapak kandung Penggugat bernama Astipan (almarhum).26
3. Tanah obyek perkara seluas 1.528 M2 sudah beralih hak menjadi milik Tergugat I berdasarkan jual beli sesuai Akta Jual Beli Nomor 22/A/HM/1986 tertanggal 24 Juli 1986 yang dibuat di hadapan PPAT Adlin, SH.
4. Sebelum terjadi jual beli tanah obyek perkara antara Penggugat dengan Tergugat I, alas hak tanah tersebut masih SuratKeterangan yang dikeluarkan oleh Lurah dan Camat setempat, sehingga Tergugat I tidak mau membeli tanah Penggugat karena belum Sertifikat Hak Milik, dan ketika itu Tergugat I menganjurkan kepada Penggugat dan Bapak
25Putusan Nomor 48/Pdt.G/2014/PN.Pms Hal 2
26Ibid, Hal 7-8
Penggugat Astipan (almarhum) agar tanah obyek perkara disertifikatkan terlebih dahulu baru dilakukan transaksi jual beli.
Kemudian tanah obyek perkara disertifikatkan atas nama Penggugat barulah Tergugat I mau membelinya dan terjadilah jual beli di hadapan PPAT Adlin, SH.
Munculnya kasus seperti ini, masyarakat mulai mempertanyakan kekuatan akta yang dibuat dihadapan Notaris. Padahal kekuatan pembuktian yang melekat pada akta otentik adalah kekuatan yang sempurna dan artinya pembuktianya cukup dengan akta itu sendiri kecuali adanya bukti lawan (tegen bewijs) yang membuktikan lain atau membuktikan sebaliknya dari akta tersebut.
Tanggung Jawab Notaris/PPAT27terhadap Akta yang dibuatnya seorang Notaris/PPAT bertanggunggugat terhadap para pihak yang berkepentingan pada akta yang dibuatnya (pada klien), sesuai dengan ketentuan Pasal 84 Undang- undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN) yakni:
1. Di dalam akta, mengenai hal-hal yang secara tegas ditentukan dalam Undang- undang Jabatan Notaris;
2. Jika suatu akta karena tidak memenuhi syarat-syarat mengenai bentuk (gebrek in de vorm) mengakibatkan suatu akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan;
27I Made Erwan Kemara, A. A. Gede Agung Dharma Kusuma, I Ketut Westra., Tanggung Jawab Hukum Notaris Terhadap Akta Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Dibuatnya Ditinjau Dari Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Kertha Semaya, Vol. 01, No. 09, September 2013, Hal 66-67
3. Dalam segala hal, dimana menurut ketentuan-ketentuan dalam Pasal 1365, 1366 dan 1376 KUHPerdata terdapat kewajiban untuk membayar ganti kerugian terhadap pihak yang dirugikan.
Masyarakat yang tidak terlalu mengerti tentang hukum, selalu merasa ketakutan apabila datang sebuah gugatan atas dirinya. Padahal dia telah memiliki alat bukti atas riwayat terjadinya perbuatan hukum itu seperti dalam kasus ini, tergugat sudah memiliki kelengkapan bukti terhadap pelaksanaan jual beli tersebut, yaitu dokumen yang melengkapi isi dari akta perjanjian jual beli di kantor Notaris tersebut. Sebab Jabatan Notaris28 diadakan atau kehadirannya dikehendaki oleh aturan hukum dengan maksud untuk membantu dan melayani masyarakat yang membutuhkan alat bukti tertulis yang bersifat otentik mengenai keadaan, peristiwa atau perbuatan hukum.
Pelaksanaan tanggung jawab notaris, yang mana kedudukan hukum Akta Notaris sebagai alat bukti yang sempurna selama prosedur dan tata cara pembuatan sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia No. 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris. Tetapi bila tidak sesuai Prosedur dan tata cara dalam pengaturan undang-undang maka akta tersebut hanya dapat digunakan sebagai pembuktian di bawah tangan sesuai dengan pasal 41 UUJN. Menurut Hukum acara Perdata, Akta Notaris memiliki nilai pembuktian yang sempurna dan mengikat artinya bila aktanya sesuai dengan syarat Formil dan Materill dan tidak ada terbukti sebaliknya maka oleh Hakim dinyatakan sempurna dan mengikat,
28Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Admirtistritif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, PT. Refilca Aditama, Bandung, 2008, Hal 32.
sehingga isi akta tersebut dianggap benar dengan nilai pembuktian sempurna maka akta Notaris tidak perlu alat bukti lain (dapat berdiri sendiri).29
Fungsi akta otentik adalah sebagai alat bukti yang sempurna pada Pasal 1868 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat. Dikatakan sebagai alat bukti yang sempurna adalah karena kekuatan pembuktian lahir, kekuatan pembuktian formil dimana memberikan kepastian tentang peristiwa bahwa pejabat dan para pihak menyatakan dan melakukan apa yag dimuat dalam akta, kekuatan pembuktian materiiil yaitu memberikan kepastian tentang materi suatu akta.
Berdasarkan latar belakang yang telah dikembangkan diatas, penulis sangat tertarik untuk membahas “Keabsahan Jual Beli Yang Tanda Tangannya Disangkal Oleh Penjual (Studi Kasus: Putusan No.48/Pdt.g/2014/PMS)”. Melalui pembahasan ini penulis sudah dapat mengerti dan menyelesaikan permasalahan tentang kekuatan akta Jual Beli.
B. Perumusan Masalah
1. Bagaimana keabsahan jual beli yang disangkal tanda tangannya oleh pihak penjual dalam akta/perjanjian?
2. Bagaimana pengaturan tata cara penandatanganan akta menurut ketentuan yang berlaku?
29Valentine Phebe Mowoka., Pelaksanaan Tanggung Jawab Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya., Lex Et Societatis Vol 2, No 4/2014, hal 65
3. Bagaimana norma dan dalil yang digunakan pihak penggugat dan tergugat didalam Putusan No.48/Pdt.g/2014/PMS)?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian dalam tesis ini adalah untuk:
1. Untuk mengetahui keabsahan jual beli yang disangkal tanda tangannya oleh pihak penjual dalam akta/perjanjian.
2. Untuk mengetahui pengaturan tata cara penandatanganan akta menurut ketentuan yang berlaku.
3. Untuk mengetahui norma dan dalil yang digunakan pihak penggugat dan tergugat didalam Putusan No.48/Pdt.g/2014/PMS)
D. Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian dalam hal ini adalah:
a. Secara teoritis untuk menambah literatur tentang perkembangan hukum itu sendiri khususnya dalam bidang hukum perdata dalam kaitannya dengan akta perjanjian jual beli.
b. Secara praktis ini juga diharapkan kepada masyarakat dapat mengambil manfaatnya terutama dalam hal mengetahui tentang hal-hal yang dapat dilakukan masyarakat apabila terjadi masalah terhadap akta jual beli sebagai kepentingan umum.
E. Keaslian Penelitian
Adapun penulisan tesis yang berjudul “Keabsahan Jual Beli Yang Tanda Tangannya Disangkal Oleh Penjual (Studi Kasus: Putusan
No.48/Pdt.g/2014/PMS)”, dan penulisan Tesis ini tidak sama dengan judul penulisan tesis lainnya serta pembahasan yang berbeda dari para penulis sebelum- sebelumnya. Adapun penulisan tesis terdahulu yaitu “Keabsahan Jual Beli Tanah Hak Tanpa Melalui PPAT (Studi Kasus Di Pengadilan Negeri Medan) dari USU serta “Keabsahan Jual beli Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dengan Akta Dibawah Tangan Serta Upaya Hukum Pembeli Untuk Melakukan Peralihan Hak/Balik Nama Atas Tanah” dari USU, tidaklah memiliki kesamaan dengan judul serta pembahasan milik penulis. Sehingga penulisan tesis ini masih asli serta dapat dipertanggungjawabkan secara moral dan akademik.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori adalah serangkaian asumsi, defenisi, dan proposisi untuk menerangkan suatu fenomena sosial secara sistematis dengan cara merumuskan hubungan antar konsep.30Menurut Soerjono Soekanto, kontinuitas perkembangan ilmu hukum selain bergantung pada metodologi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial, juga sangat ditentukan oleh teori.31
Sebuah penelitian bertujuan untuk mencari jawaban atas permasalahan- permasalahan dan menjelaskan gejala spesifik atau proses yang terjadi, namun harus diuji dengan menghadapkan pada fakta-fakta yang mampu menunjukkan kebenaran melalui teori-teori.
30Burhan Ashshofa, Metode Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 1996, Hal 19.
31Soerjono Soekanto ,Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986, Hal 6.
Teori dipergunakan sebagai landasan atau alasan mengapa suatu variable bebas tertentu dimasukkan dalam penelitian, karena berdasarkan teori variable bersangkutan memang dapat mempengaruhi variable tak bebas atau merupakan salah satu penyebab.32Fungsi teori dalam penelitian tesis ini adalah untuk memberikan arahan/petunjuk serta menjelaskan gejala yang diamati. 33 Dikarenakan penelitian ini merupakan penelitian hukum, maka kerangka teori diarahkan secara ilmu hukum dan mengarahkan diri kepada unsur hukum.
Menurut Sudikno Mertokusumo, kepastian hukum adalah jaminan hukum yang harus dijalankan, yang berhak menurut hukum dapat memperoleh haknya dan putusan harus dapat dilaksanakan.34
Hans Kelsen melalui teori hukum murninya juga menekankan kepastian hukum. Kepastian ini penting karena hukum menjadi satusatunya alat untuk menilai dan mengontrol secara tegas perilaku setiap anggota masyarakat. Tanpa ketegasan hak dan kepentingan warga negara dipertaruhkan.35
Profesi seorang Notaris harus berpedoman dan tunduk kepada Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang perubahan atas Undang Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Landasan filosofis dibentuknya Undang Undang Jabatan Notaris dan Undang-Undang perubahan atas Undang Undang Jabatan Notaris adalah untuk terwujudnya jaminan kepastian hukum, ketertiban
32J. Supranto, Metode Penelitian Hukum dan Statistik, Rineka Cipta, Jakarta, 2003, Hal 192-193.
33Snelberck dalam Lexy J.Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, Remaja Rosdakarya, Bandung, 2006, Hal 35.
34Sulaiman Jajuli, Kepastian Hukum Gadai Tanah Dalam Islam, Deepublish, Yogyakarta, 2015, Hal 53
35Andre Ata Ujan, Filsafat Hukum-Membangun Hukum, Membela Keadilan, Kanisius, Yogyakarta, 2009, Hal 90
dan perlindungan hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan. Melalui akta yang dibuatnya, maka Notaris harus dapat memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada masyarakat yang menggunakan jasa Notaris.
Peranan Notaris dalam membantu menciptakan kepastian hukum serta perlindungan hukum bagi masyarakat lebih bersifat preventif yaitu bersifat pencegahan terjadinya masalah hukum, dengan cara menerbitkan akta otentik yang dibuat dihadapannya terkait dengan status hukum, hak, dan kewajiban seseorang dalam hukum yang berfungsi sebagai alat bukti yang paling sempurna di pengadilan apabila terjadi sengketa atas hak dan kewajiban terkait.36Akta yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris dapat menjadi bukti otentik dalam memberikan perlindungan hukum kepada para pihak manapun yang berkepentingan terhadap akta tersebut.
Notaris dalam menjalankan tugas kewenangannya sebagai pejabat umum memiliki ciri utama, yaitu pada kedudukannya (posisinya) yang tidak memihak dan mandiri (independen), bahkan dengan tegas dikatakan “bukan sebagai salah satu pihak.” Notaris selaku pejabat umum di dalam menjalankan fungsinya memberikan pelayanan kepada masyarakat menyangkut antara lain di dalam pembuatan akta otentik sama sekali bukan pihak dari yang berkepentingan.
Notaris sekalipun ia adalah aparat hukum bukanlah sebagai “penegak hukum”, notaris sungguh netral tidak memihak kepada salah satu dari mereka yang berkepentingan.37
36Sjaifurrachman dan Habib Adjie, Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta, Mandar Maju, Bandung, 2011, Hal 7.
37Ibid., hal 65.
Wewenang dan tugas notaris yang menjalankan sebagian tugas publik khususnya untuk pembuatan akta otentik, maka semua peraturan yang berhubungan dengan baik mengenai pejabatnya maupun produknya seharusnya mengacu pada tujuan yang dilandasi untuk kepentingan umum. Penjabaran dan pelaksanaan tersebut harus ditunjang pula dengan fungsi Notaris yang menjaga adanya kebebasan berkontrak dan menjamin akan kepastian hukum.38
Menurut PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Peraturan tentang jabatan PPAT, menjelaskan bila kewenangan untuk membuat akta otentik yang berhubungan dengan tanah merupakan kewenangan penuh dari PPAT. PPAT merupakan pejabat umum yang diangkat oleh pemerintah yang mempunyai tugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta otentik.
Sebagai bagian dari tugas PPAT menurut pasal 35 PP 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau di tempat lain yang ditetapkan oleh Menteri, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum.
Selaku pelaksana pendaftaran tanah, PPAT wajib segera menyampaikan akta yang
38Ibid.,
dibuatnya kepada Kantor Pertanahan agar Kepala Kantor Pertanahan dapat segara melaksanakan proses pendaftaran peralihan haknya khususnya karena jual beli.
Fungsi akta PPAT yang dibuat ialah:
1. Sebagai bukti bahwa benar telah dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan.
2. Sebagai salah satu syarat mutlak untuk proses peralihan hak.
Dengan demikian adanya pemeliharaan data pendaftaran tanah merupakan salah satu faktor untuk dapat tercapainya tujuan pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu tertib administrasi pertanahan.
Ketika terjadi masalah hukum terhadap terbitnya sertifikat tanah atau perubahan atas hak milik atas tanah, maka seharusnya dilihat kembali di BPN, apakah ketika diterbitkan atau mengalami perubahan hak, bukti dokumen terjadi pensertifikatan atau perubahan hak para PPAT telah menyampaikan akta dan dokumen yang berkaitan ke pihak BPN. Hal ini sebagai wujud tanggung jawab pihak PPAT selaku pejabat yang berwenang untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Jelaslah bahwa teori kepastian hukum dan teori tanggung jawab hukum diperlukan untuk dapat menjelaskan antara tanggung jawab notaris/ PPAT yang berkaitan dengan kewenangan berdasarkan Undang Undang yang berada dalam bidang hukum perdata. Kepastian hukum yang merupakan diwujudkan melalui kewajiban untuk menyerahkan bukti perbuatan hukum di kantor BPN guna mewujudkan kepastian hukum terbitnya sertifikat tanah, serta kewenangan dari
PPAT menciptakan alat bukti yang dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak, kemudian menjadi suatu sanksi atau perbuatan yang harus dipertanggungjawabkan secara perdata, pidana atau administratif sesuai dengan akibat hukum yang ditimbulkannya.
2. Kerangka Konsepsi
Menurut Samadi Suryabrata konsepsi merupakan salah satu bagian terpenting dari teori, karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran atau ide.
Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi antara abstraksi dan realitas.39Samadi Suryabrata juga memberikan arti khusus apa yang dimaksud dengan konsep, yang mana sebuah berkaitan dengan defenisi operasional. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasi dari hal-hal yang khusus yang disebut dengan defenisi operasional.40
Adapun uraian dari pada konsep yang dipakai dalam penelitian ini adalah:
a. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang- undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.41
b. PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
39 Samadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1998, Halaman.38.
40Ibid., Hal 3
41Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.
c. Akta adalah suatu tulisan yang dibuat dengan sengaja untuk dijadikan bukti tentang sesuatu peristiwa dan ditandatangani oleh pembuatnya.42 Akta yang dibuat oleh/dihadapan pejabat yang diberi wewenang untuk itu oleh penguasa, menurut ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan, baik dengan atau tanpa bantuan yang berkepentingan untuk dicatat didalamnya.43
d. Kekuatan pembuktian akta otentik itu adalah sebagai berikut:
1. Kekuatan pembuktian lahir. Bahwa suatu akta yang lahirnya tampak sebagai akta otentik serta memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan, maka akta itu berlaku atau dapat diangap sebagai akta otentik, sampai terbukti sebaliknya. Hal ini berarti bahwa tanda tangan pejabat dianggap sebagai aslinya, sampai ada pembuktian sebaliknya.
2. Kekuatan pembuktian formil. Dalam arti formil akta otentik membuktikan kebenaran dari pada apa yang dilihat, didengar dan dilakukan pejabat. Ini adalah pembuktian tentang kebenaran daripada keterangan pejabat sepanjang mengenai apa yang dilakukan dan dilihatnya. Dalam hal ini yang pasti adalah tanggal dan tempat akta otentik itu dibuat serta keaslian tanda tangannya.
3. Kekuatan pembuktian materiil. Pada umumnya akta pejabat tidak mempunyai kekuatan materiil, karena akta pejabat tidak lain hanyalah untuk membuktikan kebenaran apa yang dilihat dan dilakukan oleh
42Rocky Marbun, CS, Kamus Hukum Lengkap, Visimedia, Jakarta, 2012, Hal 12.
43Ibid.,
pejabat. Akta pejabat yang mempunyai kekuatan pembuktian materil adalah akta yang dilakukan atau dikeluarkan kantor pencatatan sipil.
G. Metode Penelitian
Meneliti pada hakekatnya berarti mencari, yang dicari dalam penelitian hukum adalah kaedah, norma atau das sollen, bukan peristiwa, perilaku dalam arti fakta atau das sein.44 Sebagai suatu penelitian yang ilmiah, maka rangkaian kegiatan penelitian diawali dengan pengumpulan data hingga analisis data yang dilakukan dengan memperhatikan kaidah-kaidah penelitian sebagai berikut:
1. Sifat dan Jenis Penelitian
Penelitian yang dilakukan menggunakan metode pendekatan deskriptif analitis, yaitu memaparkan dan menganalisis data secara sistematis dengan maksud untuk memberikan data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan dan gejala-gejala lainnya. Deskriptif mengandung arti, bahwa penulis ingin menggambarkan dan memberikan data yang seteliti mungkin, sistematis dan menyeluruh. Analisis mengandung makna, mengelompokkan, menghubungkan dan membandingkan aspek yang berkaitan dengan masalah secara teori dan praktek.
Jenis penelitian yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif yang merupakan penelitian kepustakaan dengan pendekatan historis dan perundang-undangan (statute approach) serta sinkronisasi vertical dan horizontal
44Soedikno Mertokusumo, Penemuan Hukum Sebuah Pengantar, Liberty, Yogyakarta, 2001, Hal 29.
dalam hukum positif di Indonesia. Penelitian hukum normatif atau kepustakaan menurut Soerjono Soekamto mencakup:45
a. penelitian terhadap asas-asas hukum;
b. penelitian terhadap sistematik hukum;
c. penelitian terhadap sinkronisasi vertical dan horizontal;
d. perbandingan hukum;
e. sejarah hukum.
2. Sumber Data
Pengumpulan data diperoleh dari penelitian kepustakaan yang didukung penelitian lapangan, sebagai berikut:
a. Penelitian Kepustakaan (library research) yaitu menghimpun data dengan melakukan penelaahan bahan kepustakaan atau data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier.
1. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat, yakni:
a) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
b) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN).
c) PP 24 tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
d) PP 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
e) Putusan Nomor 48/Pdt.G/2014/PN.Pms
45 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, Hal 7.
2. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti hasil-hasil penelitian dan karya ilmiah dari kalangan hukum yang berkaitan dengan Akta Jual Beli oleh PPAT.
3. Bahan Hukum Tertier adalah bahan pendukung di luar bidang hukum seperti kamus ensiklopedia atau majalah yang terkait dengan Akta- perjanjian oleh Notaris.
b. Penelitian Lapangan (field research) untuk mendapatkan data yang terkait dengan penelitian ini, yaitu melakukan wawancara kepada 2 (dua) orang dari praktisi Pejabat Notaris, dan Hakim Pengadilan Pematangsiantar
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data
Penelitian ini menggunakan bahan dari hasil penelitian kepustakaan yakni dengan pengumpulan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier.
Bahan Hukum primer berupa dokumen-dokumen maupun peraturan- peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berkaitan dengan akta otentik yang mengandung konflik. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, yaitu pandangan para ahli hukum. Selanjutnya bahan hukum tertier adalah bahan hukum yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap bahan dokumen yang terkait selanjutnya digunakan untuk kerangka teoritis pada penelitian lapangan hukum primer dan sekunder.
Penelitian ini dilakukan dengan menggabungkan dua metode pengumpulan data, yaitu studi pustaka/studi dokumen (documentary study) dan penelitian lapangan (field research).
Studi kepustakaan/studi dokumen (documentary study) ini dimaksudkan untuk memperoleh data, berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, maupun bahan hukum tertier, dengan memperhatikan beberapa karakteristik, yaitu mempunyai relevansi dengan penelitian yang akan dilakukan, akurasi datanya serta aktualitas.
Penelitian ini menggunakan 2 (dua) alat pengumpulan data yaitu:
a. Studi Dokumen untuk mengumpulkan data sekunder yang terkait dengan permasalahan yang diajukan, dengan cara mempelajari buku-buku, hasil penelitian dan dokumen-dokumen perundang-undangan yang terkait selanjutnya digunakan untuk kerangka teoritis pada penelitian lapangan.
b. Wawancara, yang dilakukan dengan pedoman wawancara yang terstruktur kepada informasi yang telah ditetapkan yang terkait dengan Akta PPAT.
4. Analisis Data
Dalam suatu penelitian diperlukan adanya analisis terhadap data yang ditemukan yang gunanya akan memberikan jawaban terhadap permasalahan dari penelitian yang dilakukan. Analisis data yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah analisis data kualitatif, yaitu analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan- pandangan informan hingga dapat menjawab permasalahan dari penelitian ini.
Semua data yang diperoleh kemudian dikelompokkan atas data yang sejenis untuk kepentingan analisis, dan disusun secara logis sistematis untuk selanjutnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode pendekatan deduktif. Kesimpulan adalah merupakan jawaban khusus atas permasalahan yang diteliti, sehingga diharapkan akan memberikan solusi atas permasalahan dalam penelitian ini.
BAB II
KEABSAHAN JUAL BELI YANG DISANGKAL TANDA TANGANNYA OLEH PIHAK PENJUAL
A. Tinjauan Umum Terhadap Jual Beli Tanah
Pada penelitian ini, yang menjadi tinjauan adalah keabsahan dari jual beli tanah. Tanah merupakan sebuah benda tidak bergerak yang memiliki nilai ekonomi tinggi. Tanah dapat dijadikan tempat pendirian bangunan seperti rumah atau properti, juga dapat dijadikan sebagai perkebunan atau pertanian. Jadi wajar saja tanah saat ini menjadi incaran semua orang yang mampu dibeli untuk menjadi aset ekonomi bernilai tinggi. Perlu diketahui bahwa tanah saat ini sering dilakukan perpindahan kepemilikan melalui sistem jual beli. Oleh sebab itu perlu dipahami dulu bagaimana jual beli tanah menurut hukum yang berlaku saat ini.
Jual beli merupakan suatu perjanjian yang lazim atau sering dilakukan.
jual beli adalah perjanjian dengan mana penjual memindahkan atau setuju memindahkan hak milik atas barang kepada pembeli sebagai imbalan sejumlah uang yang disebut harga. Berikut dibawah ini beberapa pengertian para ahli tentang jual beli.
Jual beli menurut M. Yahya Harahap adalah suatu persetujuan yang mengikat pihak penjual berjanji menyerahkan suatu barang/benda (zaak), dan pihak yang lain yang bertindak sebagai pembeli mengikatkan dirinya berjanji untuk membayar barang”.46
46M. Yahya Harahap., Segi- Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986. hal. 181.
R. M Suryodiningrat, membuat pengertian jual beli artinya:47 “jual beli adalah perjanjian/persetujuan/kontrak di mana satu pihak (penjual) mengikat dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu benda/barang kepada pihak lainya (pembeli), yang mengikat dirinya untuk membayar harganya berupa uang kepada penjual”.
Menurut R. Subekti48“jual beli adalah suatu perjanjian yang timbal - balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang sedangkan pihak yang lainnya (si pembeli) untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut”. Menurut H.S. Salim Perjanjian jual beli adalah Suatu Perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan pihak pembeli.49
Berdasarkan pengertian jual beli yang telah dikemukakan di atas, perkataan jual beli menunjukan adanya keterlibatan kedua dua pihak, yaitu pihak penjual dan pihak pembeli, yang melakukan perbuatan menjual dan membeli.
Didalam melakukan jual beli, pihak penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak menerima objek tersebut.
Setelah itu terlaksana maka sah lah mereka telah melakukan jual beli.
Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berbunyi, jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk
47R. M. Suryodinigrat., Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian, Tarsito, Bandung, 1978, hal. 14.
48R. Subekti., Aneka Perjanjian, Alumni, Bandung, 1984, hal. 1.
49H.S. Salim, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hal 49.
menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar yang telah dijanjikan. Unsur yang terkandung dalam defenisi tersebut adalah:
a. Adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli
b. Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga c. Adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli
Pengertian yang diberikan pasal 1457 diatas, persetujuan jual beli sekaligus membebankan dua kewajiban yaitu:50
1. Kewajiban pihak penjual menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli.
2. Kewajiban pihak pembeli membayar harga barang yang dibeli kepada penjual.
Unsur pokok dalam perjanjian jual beli adalah barang dan harga, dimana antara penjual dan pembeli harus ada kata sepakat tentang harga dan benda yang menjadi objek jual beli. Suatu perjanjian jual beli yang sah lahir apabila kedua belah pihak telah setuju tentang harga dan barang. Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli adalah barang dan harga sesuai dengan asas konsensualisme yang menjiwai hukum perjanjian yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan pada detik tercapainya “sepakat”
mengenai barang dan harga. Begitu pada kedua belah pihak sudah setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah.
Sifat konsensualisne dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi: ”Jual beli dianggap sudah
50M. Yahya Harahap , Op.Cit., 181
terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”.
Konsensualisme berasal dari perkataan “konsensus” yang berarti kesepakatan. Maksudnya bahwa di antara pihak yang bersangkutan tercapai suatu persesuaian kehendak, dalam arti apa yang dikehendaki oleh pihak yang lainnya.
Oleh R. Subekti, memberi pendapatnya mengenai jual beli ini bahwa, Apa yang dikehendaki oleh yang lain atau bahwa kehendak mereka adalah “sama”, sebenarnya tidak tepat. Yang tepat adalah bahwa yang mereka kehendaki “sama dalam kebalikannya”. Misalnya: yang satu ingin melepaskan hak miliknya atas suatu barang asal diberi sejumlah uang tertentu sebagai gantinya, sedangkan yang lain ingin memperoleh hak milik atas barang tersebut dan bersedia memberikan sejumlah uang yang disebut itu sebagai gantinya kepada si pemilik barang.51 Konsensus atau kesepakatan dimaksud merupakan kehendak bersama yang bersifat timbal-balik, dalam arti kehendak pihak lain telah disetujui oleh pihak lain dan demikian juga sebaliknya, sehingga tercapai suatu persesuaian yang saling menyetujui.
Penjelasan diatas menjawab bahwa ketentuan utama dalam jual beli adalah bahwa para pihak sepakat terhadap keinginan masing masing untuk melakukan jual beli. Seperti pada jual beli tanah, para pihak sepakat mengenai harga hingga proses kepemilikan tanah tersebut berubah hak milik maka jual beli itu telah memenuhi konsensus.
51Ibid, hal. 3.
B. Tinjauan Terhadap Pelaksanaan Jual Beli Tanah
Berbicara tentang prosedur pelaksanaan jual beli tanah maka berbicara tentang pelaksanaan perikatan yang dilakukan mulai dari kesepakatan hingga pelaksanaan pembuatan akta jual beli oleh PPAT. Setelah proses tersebut maka barulah dapat melakukan perubahan hak milik oleh pembeli atas tanah tersebut.
Berbicara perikatan, maka harus dipahami terlebih dahulu apa, dan bagaimana perikatan itu. Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Sedangkan perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.52
Hubungan perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan, di sampingnya sumber-sumber lain. Suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak itu setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya. Perikatan kontrak lebih sempit karena ditujukan kepada perjanjian atau persetujuan tertulis.53
Perikatan yang lahir dari perjanjian, memang dikehendaki oleh dua orang atau dua pihak yang membuat suatu perjanjian, sedangkan perikatan yang lahir dari Undang-Undang diadakan oleh Undang-Undang di luar kemauan para pihak yang bersangkutan. Apabila dua orang mengadakan suatu perjanjian, maka mereka bermaksud supaya antara mereka berlaku suatu perikatan hukum.
52 R. Subekti, Hukum Perjanjian, cet. 12, PT Intermasa, Jakarta, 1990, Hal. 1
53Ibid, Hal.1
Perjanjian menganut sistem terbuka. Artinya macam-macam hak atas benda adalah terbatas dan aturan-aturan yang mengenai hak-hak atas benda itu bersifat memaksa, sedangkan hukum perjanjian memberikan kebebasan yang seluas- luasnya kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak melanggar ketertiban umum dan kesusilaan.54Sistem terbuka yang mengandung asas kebebasan membuat perjanjian, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata lazimnya disimpulkan dalam Pasal 1338 ayat (1).4 Pasal 1338,
“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan Undang-Undang berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya”.55
Pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya kesepakatan, itulah yang tersebut diatas sebelumnya yaitu asas konsesualisme. perjanjian itu sudah sah apabila sudah sepakat mengenai hal-hal yang pokok dan tidaklah diperlukan formalitas.
Adakalanya Undang-Undang menetapkan, bahwa untuk sahnya suatu perjanjian diharuskan perjanjian itu diadakan secara tertulis yang saat ini dikenal akta yg dibuat di kantor Notaris. Namun lazimnya, bahwa perjanjian itu sudah sah dalam arti mengikat, apabila sudah tercapai kesepakatan mengenai hal-hal pokok dari perjanjian itu.
Pada pasal 1320 KUHP tidak disebutkan suatu formalitas tertentu di samping kesepakatan yang telah tercapai itu, maka disimpulkan bahwa setiap
54Ibid., Hal.3-13
55Soedharyo Soimin, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2013, Hal. 332
perjanjian itu sudahlah sah (dalam arti “mengikat”) apabila sudah tercapai kesepakatan mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian itu.56
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan syarat-syarat perjanjian, yang dibedakan menjadi dua, yaitu:
a. Syarat subjektif, yang meliputi:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian.
b. Syarat objektif, yang meliputi:
1. Mengenai suatu hal tertentu;
2. Suatu sebab yang halal.57
Apabila dalam perjanjian jual beli tersebut tidak dipenuhi syarat-syarat umum untuk sahnya suatu perjanjian, maka dapat berakibat perjanjian jual beli itu dapat dimintakan pembatalan atau batal demi hukum. Dalam jual beli ada dua subyek, yaitu si penjual dan si pembeli, yang masing-masing mempunyai hak merupakan pihak yang berhak. Ini berhubungan dengan sifat timbal-balik dari perjanjian jual beli.
Subyek yang merupakan orang manusia, harus memenuhi syarat umum untuk dapat melakukan suatu perbuatan hukum secara sah, yaitu harus setelah dewasa, sehat pikirannya dan tidak oleh peraturan hukum dilarang atau dibatasi dalam hal melakukan perbuatan hukum yang sah, seperti misalnya peraturan di bawah pengampunan, dan sebagainya. Untuk orang-orang yang belum dewasa, harus bertindak orang tua atau walinya, untuk orang-orang yang tidak sehat
56 R.Subekti., Op.Cit, Hal 13
57Ibid., Hal. 17
pikirannya, harus bertindak seorang pengawasnya, dalam hal ‘curatele’ seorang curator, untuk orang berada dalam pailit, harus bertindak pengampunannya, yaitu Dewan Harta Peninggalan.”58
Asas Pacta Sunt Servanda, berhubungan dengan akibat dari perjanjian.
Pasal 1338 KUH Perdata menyebutkan: Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan- persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Dari ketentuan tersebut terkandung beberapa istilah.
a. Pertama, istilah ‘semua perjanjian’ berarti bahwa pembentuk Undang- undang menunjukkan bahwa perjanjian yang dimaksud bukanlah semata- mata perjanjian bernama, tetapi juga perjanjian yang tidak bernama. Selain itu juga mengandung suatu asas partij autonomie.
b. Kedua, istilah ‘secara sah’, artinya bahwa Pembentuk Undang-undang menunjukkan bahwa pembuatan perjanjian harus memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dan bersifat mengikat sebagai Undang-undang terhadap para pihak sehingga terealisasi asas kepastian hukum.
c. Ketiga, istilah ‘itikad baik’ hal ini berarti memberi perlindungan hukum kepada konsumen (Pembeli) dan kedudukan antara pengembang (Developer) dan konsumen (Pembeli) menjadi seimbang. Ini merupakan realisasi dari asas keseimbangan.
58Wirjono Prodjodikoro., Azas-Azas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung, Jakarta, 1981, Hal. 20
Kebebasan berkontrak (freedom of making contract), adalah salah satu asas yang sangat penting di dalam hukum perjanjian, memberikan kebebasan kepada para pihak untuk: membuat atau tidak membuat suatu perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapapun, menentukan isi perjanjian pelaksanaan, dan persyaratannya, dan menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan. Namun kebebasan berkontrak tersebut tetap dibatasi oleh tiga hal, yaitu:
tidak dilarang oleh Undang-undang, tidak bertentangan dengan kesusilaan; dan tidak bertentangan dengan ketertiban umum.
Pelaksanaan jual beli merupakan hukum perjanjian yang mengandung suatu asas kebebasan berkontrak membuat perjanjian. Asas kebebasan berkontrak berhubungan dengan isi perjanjian, yaitu kebebasan menentukan apa dan dengan siapa perjanjian itu diadakan. Perjanjian yang dibuat sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata ini mempunyai kekuatan mengikat.59
Sutan Remy Sjahdeini menyatakan bahwa asas kebebasan berkontrak menurut hukum perjanjian Indonesia meliputi ruang lingkup sebagai berikut :60
a. Kebebasan untuk membuat atau tidak membuat perjanjian;
b. Kebebasan untuk memilih pihak, dengan siapa ingin membuat perjanjian;
c. Kebebasan untuk menentukan atau memilih causa dari perjanjian yang dibuatnya;
d. Kebebasan untuk menentukan objek perjanjian;
e. Kebebasan untuk menentukan bentuk suatu perjanjian;
59Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, Hal. 10.
60Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993, Hal. 47.
