Gittinger (1986) menyatakan bahwa ada enam aspek dalam mengevaluasi atau menilai suatu proyek/usaha, yaitu aspek teknis, aspek institusional-oganisasi-manajerial, aspek pasar, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi. Menurut Husnan dan Suwarsono (2000), aspek studi kelayakan terdiri dari aspek pasar, aspek teknis, aspek keuangan, aspek manajemen, dan aspek ekonomi. Semua aspek tersebut harus dipertimbangkan untuk menentukan manfaat-manfaat yang diperoleh dari suatu investasi. Secara umum aspek-aspek tersebut adalah :
1. Aspek Pasar
Menurut Husnan dan Suwarsono (2000), analisis terhadap aspek pasar ditujukan untuk mendapat gambaran mengenai jumlah pasar potensial yang tersedia dan jumlah pangsa pasar yang dapat diserap proyek tersebut di masa yang akan datang dan strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai pangsa pasar yang telah ditetapkan.
Analisis aspek pasar terdiri dari rencana pemasaran output yang dihasilkan oleh proyek dan rencana penyediaan input yang dibutuhkan untuk kelangsungan dan pelaksanaan proyek (Gittinger, 1986).
2. Aspek Teknis
Aspek teknis merupakan aspek yang berhubungan dengan proses pembangunan proyek secara teknis dan operasi setelah proyek tersebut selesai dibangun (Husnan dan Suwarsono, 2000). Aspek tersebut menyangkut kaitan antara faktor produksi input dan hasil produksi (output) yang akan menguji hubungan teknis dalam suatu proyek sehingga dapat diidentifikasi perbedaan-perbedaan yang ada dalam informasi yang harus dipenuhi baik sebelum maupun sesudah perencanaan proyek atau pada tahap awal pelaksanaan proyek.
3. Aspek Institusional-Organisasi-Manajerial
Analisis terhadap aspek manajemen dilakukan untuk memperoleh gambaran mengenai kemampuan staf dalam melaksanakan proyek. Dalam aspek manajemen perlu dikaji struktur organisasi yang sesuai dengan proyek yang direncanakan sehingga diketahui jumlah kebutuhan, kualifikasi, dan deskripsi tugas individu untuk mengelola proyek (Kadariah et al, 1999).
4. Aspek Sosial
Aspek sosial yaitu aspek yang berkenaan dengan implikasi sosial yang lebih luas dari investasi yang diusulkan, seperti penyediaan, pengaruh terhadap lingkungan, tenaga kerja, dan pemerataan pendapatan.
5. Aspek Ekonomi
Aspek ekonomi berkenaan dengan kontribusi proyek terhadap pembangunan ekonomi secara keseluruhan dan apakah kontribusi tersebut cukup besar dalam menentukan pembangunan sumberdaya yang diperlukan.
6. Aspek Finansial
Analisis terhadap aspek finansial dilakukan untuk melihat apakah proyek tersebut mampu memenuhi kewajiban finansial ke dalam dan ke luar perusahaan serta dapat mendatangkan keuntungan yang layak bagi perusahaan atau pemiliknya (Husnan dan Suwarsono, 2000). Dalam aspek finansial ditentukan jumlah dan modal tetap serta modal awal kerja yang dibutuhkan, struktur permodalan, sumber pinjaman yang diharapkan, dan persyaratan serta kemampuan proyek memenuhi kewajiban finansial.
Analisis finansial dilakukan dengan tujuan untuk melihat suatu hasil kegiatan investasi. Analisis finansial merupakan analisis manfaat dan biaya yang berpusat pada hasil dari modal yang ditanamkan dalam proyek dan merupakan penerimaan langsung bagi pihak-pihak yang terlibat dalam pengelolaannya. Analisis finansial penting artinya dalam memperhitungkan insentif bagi orang-orang yang terlibat langsung dalam mensukseskan proyek atau usaha tersebut (Kadariah et al, 1999). Dalam analisis finansial yang perlu diperhatikan adalah hasil dari modal saham (equity capital) yang ditanam dalam proyek/usaha.
Analisis finansial didasarkan pada keadaan sebenarnya dengan menggunakan data harga yang ditemuan di lapangan. Dengan mengetahui hasil analisis finansial, para pembuat keputusan dapat melihat apa yang terjadi pada proyek dalam keadaan sebenarnya dan para pembuat keputusan juga dapat segera melakukan penyesuaian apabila proyek berjalan menyimpang dari rencana semula. Salah satu cara untuk melihat kelayakan dari analisis finansial adalah dengan menggunakan metode cash flow analysis (Gittinger, 1986). Cash flow analysis dilakukan setelah komponen-komponennya ditentukan dan diperoleh nilainya. Komponen tersebut dapat dikelompokan dalam dua bagian yaitu pengeluaran/biaya dan penghasilan/ manfaat.
a. Teori Biaya dan Manfaat
Biaya adalah segala sesuatu yang mengurangi suatu tujuan, sedangkan manfaat adalah segala sesuatu yang dapat membantu tujuan (Gittinger, 1986). Dalam suatu analisis finansial, biaya yang umumnya digunakan adalah biaya
langsung yaitu biaya operasional, biaya investasi, dan biaya lainnya. Manfaat lebih berupa nilai produksi total, pinjaman, nilai sisa, dan pendapatan lainnya.
Analisis biaya dan manfaat menurut Gittinger (1986) adalah suatu analisis yang ditujukan untuk melihat besarnya biaya yang harus dikeluarkan dan manfaat yang akan diterima pada suatu kegiatan ekonomi. Analisis ini dapat membantu dalam pengambilan keputusan mengenai pengalokasian sumberdaya yang langka.
Pada dasarnya analisis biaya dan manfaat merupakan suatu cara untuk menghitung manfaat-manfaat yang akan diperlukan dan kerugian-kerugian yang harus ditanggung akibat suatu kegiatan ekonomi. Dalam analisis biaya dan manfaat juga dilakukan perhitungan terhadap biaya dan manfaat yang akan diterima oleh masyarakat dan juga individu. Analisis biaya dan manfaat yang ditunjukan untuk melihat suatu proyek dari sudut pandang kelembagaan atau badan-badan yang mempunyai kepentingan langsung dalam proyek tersebut disebut analisis finansial.
Menurut Gittinger (1986), manfaat (benefit) adalah sesuatu yang dihasilkan dari suatu kegiatan yang menggunakan sejumlah biaya. Menurut Kadariah (1999), manfaat dapat dibagi menjadi tiga bagian, yaitu :
1. Manfaat langsung (direct benefit) yang diperoleh dari adanya kenaikan nilai output, fisik, dan penurunan biaya.
2. Manfaat tidak langsung (indirect benefit) yang disebabkan oleh adanya proyek tersebut biasanya dirasakan oleh orang tertentu serta masyarakat berupa adanya efek ganda, skala ekonomi yang lebih besar, dan adanya dynamic secondary effect misalnya perubahan dalam produktivitas tenaga kerja.
3. Manfaat yang tidak dapat dilihat dan sulit dinilai dengan uang (intangible effect), misalnya perbaikan lingkungan atau pemandangan lingkungan.
b. Konsep Nilai Waktu Terhadap Uang (Time Value of Money)
Investasi suatu unit usaha berkaitan dengan usaha dalam jangka waktu yang panjang. Uang memiliki nilai waktu, yaitu uang dihargai secara berbeda
dalam waktu yang berbeda. Konsep nilai waktu uang (time value of money) menyatakan bahwa uang yang diterima sekarang lebih berharga dari pada uang yang diterima dikemudian waktu atau nilai sekarang adalah lebih baik dari pada nilai yang sama pada masa yang akan datang (Gittinger, 1986).
Waktu mempengaruhi nilai uang, sehingga untuk membandingkan nilai uang yang berbeda pada waktu penerimaan dan pengeluarannya perlu dilakukan penyamaan nilai tersebut dengan menggunakan tingkat diskonto (discount rate) yang bertujuan untuk melihat nilai uang di masa yang akan datang (future value) dan pada saat sekarang (present value)
.
c. Umur Proyek atau Usaha
Menurut Kadariah et al (1999), dalam menentukan panjangnya umur proyek, terdapat beberapa pedoman yang dapat menjadi acuan, antara lain : 1. Sebagai ukuran umum dapat diambil suatu periode (jangka waktu) yang
kira-kira sama dengan umur ekonomis dari suatu aset. Umur ekonomis suatu aset adalah jumlah tahun selama pemakaian aset tersebut dapat meminimumkan biaya tahunannya.
2. Penentuan umur proyek yang mempunyai nilai investasi yang sangat besar dapat menggunakan umur teknis. Dalam hal ini, untuk proyek-proyek tertentu, umur teknis dari unsur-unsur pokok investasi adalah lama, tetapi umur ekonomisnya dapat jauh lebih pendek karena obsolascene (ketinggalan zaman karena penemuan teknologi baru yang lebih efisien). 3. Proyek yang umurnya lebih lama dari 25 tahun dihitung hanya 25 tahun,
karena nilai-nilai setelah 25 tahun, jika di-discount dengan discount rate sebesar 10% ke atas maka nilai present value-nya sudah sangat kecil. d. Kriteria Investasi
Dalam kegiatan investasi keputusan untuk menanam modal adalah suatu tindakan yang mengandung konsekuensi yang sangat besar. Oleh karena itu untuk melihat besarnya biaya yang harus dikeluarkan untuk kegiatan investasi perlu dilakukan analisis investasi.
Studi kelayakan investasi adalah penelitian tentang dapat atau tidaknya suatu proyek investasi dilaksanakan dengan berhasil (Husnan dan Suwarsono, 2000). Studi kelayakan investasi diharapkan dapat bermanfaat bagi pemerintah, terutama bagi perekonomian nasional sehingga dapat menambah devisa dan perluasan kesempatan kerja.
Kriteria yang biasanya digunakan sebagai dasar persetujuan atau penolakan suatu proyek adalah perbandingan antara jumlah nilai yang diterima sebagai manfaat dari investasi tersebut dengan manfaat-manfaat dalam situasi tanpa proyek. Nilai perbedaan adalah berupa tambahan manfaat bersih yang akan muncul dari investasi dengan adanya proyek (Gittinger, 1986). Kriteria pertama adalah NPV (Net Present Value). Proyek atau kebijakan layak dilaksanakan jika NPV > 0, jika NPV = 0 pengembalian proyek hanya untuk biaya social opportunity dari modal dan tingkat suku bunga, sedangkan jika NPV < 0 proyek atau kebijakan tidak layak dilaksanakan. Kriteria kedua adalah BCR (Benefit Cost Ratio). Jika nilai B/C lebih dari satu maka kebijakan atau proyek layak untuk dilaksanakan. Namun, apabila nilai B/C kurang dari satu maka proyek atau kebijakan tidak layak untuk dilaksanakan (Kadariah, 1999). Kriteria ketiga adalah Internal Rate of Return (IRR). Jika hasil yang didapat IRR > i (tingkat suku bunga) maka proyek atau kebijakan layak untuk dilaksanakan. IRR < i maka proyek atau kebijakan tidak layak untuk dilaksanakan. Kriteria yang terakhir adalah Payback Period merupakan penilaian kelayakan investasi dengan mengukur jangka waktu pengembalian investasi. Semakin cepat waktu pengembalian investasi, maka semakin baik proyek tersebut untuk dilaksanakan.