BAB II PELAKSANAAN SERTIFIKASI HAK MILIK ATAS TANAH
B. Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah
Asas-asas pendaftaran tanah diatur dalam pasal 2 PP No.24 tahun 1997, di mana ditentukan pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.
a. Asas sederhana dimaksudkan:
Mengandung pengertian bahwa dalam pendaftaran tanah agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang tidak berkepentingan, terutama pemegang hak atas tanah. b. Asas aman menunjukkan, bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan
secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberi jaminan kepastian hukum sesuai tujuan hukum pendaftaran tanah itu sendiri.
c. Asas terjangkau, maksudnya bahwa keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah hams bisa terjangkau oleh pihak-pihak yang memerlukannya.
d. Asas Mutakhir dimaksudkan adalah kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan Yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari.
Menurut A.P. Perlindungan di Indonesia dalam pendaftaran tanah digunakan sistem Torrens.32Keuntungan dan sistem ini adalah:
1. Menetapkan biaya-biaya yang tidak terduga sebelumnya. 2. Meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang.
3. Meniadakan kebanyakan rekaman. 4. Secara tegas menyatakan dasar haknya.
5. Melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak tersebut dalam sertifikat. 6. Meniadakan (hamper tidak mungkin) pemalsuan.
7. Tetap memelihara sistem tersebut tanpa menambah saksi yang menjengkelkan, oleh karena yang memperoleh keuntungan dan pada sistem tersebut yang membayar biaya.
8. Dia memberikan hak pribadi, oleh karena negara menjamin tanpa batas. Sedangkan asas-asas dalam pendaftaran tanah secara umum yang berasal dan aliran-aliran atau sistem hukum yang berbeda terdapat beberapa macam asas yang dianut oleh negara-negara di dunia dalam sistem pendaftaran tanah. Di antara asas hukum yang dianut oleh negara-negara di dunia dalam sistem pendaftaran tanah tersebut belum jelas Indonesia mengikuti hukum mana atau meniru asas dan negara
32
mana, karena asas yang dianggap sesuai dengan kepribadian bangsa Indonesia maka asas tersebut akan digunakan dalam pendaftaran tanah.
Adapun asas-asas hukum yang dianut karena dianggap sesuai dengan kepribadian bangsa Indonesia adalah:
a. AsasTorrens System
System ini bersifat sederhana, efisien, murah dan selalu dapat diteliti pada akta siapa yang bertanda tangan (penanggung jawab) dan setiap mutasi hak diketahui. Oleh karena Pada sertifikat tanah bila terjadi mutasi, maka nama yang sebelumnya dicoret dengan tinta halus sehingga masih terbaca dan pemilik baru tertulis nama serta dasar hukum peralihan haknya.
b. Asas Negatif
Asas ini merupakan hak atas tanah seseorang/kelompok yang sudah terdaftar dan mendapat/memperoleh sertifikat hak milik atas tanah. Apabila pihak lain yang dapat membuktikan hak tersebut secara sah dengan alasan dan bukti-bukti yang lebih kuat atas hak tanah tersebut di depan pengadilan dan ternyata dimenangkan ,maka pihak yang dimenangkan tersebut dapat meminta kepada kantor badan Pertanahan Nasional untuk membalik nama hak atas tanah tersebut untuk dan atas namanya.
Sifat dari sistem ini adalah bahwa pendaftaran tanah/pendataran hak atas tanah tidaklah menjamin bahwa nama-nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat untuk dibantah, jika nama yang terdaftar dalam buku tanah bukanlah pemilik yang sebenarnya.
Sistem ini menganggap nama yang tercantum dalam sertifikat tanah dianggap benar, sampai dapat dibuktikan suatu keadaan sebaliknya. Adapun asas peralihan hak atas tanah menurut sistem negatif adalah nemo pluis yuris yakni melindungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dan tindakan orang/badan hukum yang mengalihkan dan mendaftarkan hak tanpa diketahui oleh pemegang hak yang sebenarnya.
c. Asas Publisitas
Asas ini menganggap bahwa pendaftar tanah itu bersifat umum dan terbuka. Artinya, setiap orang dapat meminta informasi dan Kantor Pertanahan atas setiap hak dan pemilikan yang terdaftar dan setiap syarat-syarat dalam suatu mutasi hak, ataupun dalam pengikatan jaminan atas pendirian hak barn serta berlaku pada pihak ketiga jika tercatat di Kantor Pertanahan.
Asas in tercermin dengan adanya data yuridis tentang hak atas tanah, seperti obyek dan subyek. Dengan adanya data ini maka siapa saja yang ingin mengetahui data atas tanah itu, tidak perlu mengadakan penyelidikan langsung ke lokasi tanah yang bersangkutan, karena segala data tersebut dapat diketahui dengan mudah di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Karenanya setiap peralihan hak atas tanah tersebut dapat berjalan dengan lancar dan tertib serta tidak memakan waktu yang lama.
d. Asas Spesialitas
ini merupakan asas pendaftaran hak atas tanah itu harus jelas dan tertentu/khusus diketahui lokasinya, sehingga peran dan surat ukur adalah menjelaskan lokasi dari
tanah tersebut. Asas ini memberi suatu keterangan yang jelas kedudukan dan hak tersebut yang didaftarkan, sehingga tanah tersebut diketahui masuk wilayah hukum mana, sehingga memudahkan untuk menentukan kelompok daftar buku tanah. Dalam asas ini tergambar antara lain:
a). Tanah tersebut terletak di desa/kelurahan mana,
b). Masuk wilayah kecamatan mana hak atas tanah tersebut, dan
c) Hak atas tanah termasuk wilayah hukum kabupaten/kota dan provinsi mana. Asas ini memiliki kelemahan, yakni apabila terjadi pemecahan/ pemekaran wilayah desa/kelurahan dan kecamatan, maka data dalam sertifikat yang berhubungan dengan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan keadaan wilayah hak atas tanah tersebut.
Asas ini bertujuan untuk memberikan kejelasan letak hak atas tanah secara konkrit sehingga tidak sulit untuk mendata atau mengetahui informasi hak atas tanah tersebut. Kemudian terhadap asas kepastian hukum yang sesuai dengan Pasal 19 ayat (1) UUPA, untuk menjamin kepastian hukum hak atas tanah pemerintah mengadakan pendaftaran tanah dan hak atas tanah seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang berlaku yakni Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Dengan demikian akan terdapat suatu perlindungan yang jelas terhadap hak atas tanah yang didaftarkan oleh pemiliknya. Terwujudnya kepastian hukum hak atas tanah sesuai dengan tujuan UUPA, dilakukan melalui sarana pendaftaran tanah pendaftaran hak-hak atas tanah yang dilaksanakan sesuai dengan peraturan
pendaftaran tanah yang berlaku, hingga sekarang telah banyak membawa basil yang positif dalam rangka usaha penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah di samping adanya hal-hal yang bersifat negatif. Pendaftaran tanah di Indonesia dikatakan menggunakan System Torrens, hanya tidak jelas dan mana kita meniru sistem tersebut.33
Dengan keutamaan-keutamaan di atas maka ada baiknya dalam pendaftaran tanah menganut System Torrens, karena sistem ini dianggap sesuai dengan keadaan masyarakat Indonesia, balk secara filosofis, politis dan sosiologis. Sehingga dengan sistem ini, maka pendaftaran tanah lebih terlaksana secara sistematis dan teratur yang bertujuan untuk mendapatkan kepastian hukum bagi pemilik tersebut.
Bagi masyarakat dengan pendaftaran tanah berarti telah mendapat jaminan kepastian hukum dalam memiliki hak atas tanah sedangkan bagi negara adanya ketertiban dalam administrasi tentang pertanahan yang sangat membantu dalam mengarahkan rencana pembangunan yang berkesinambungan. ini semua dalam upaya mewujudkan suatu kesejahteraan di mana masyarakat dapat secara aman melaksanakan hak dan kewajiban yang diperoleh dan tanah.34
Pendaftaran tanah adalah tanggung jawab negara dan perlu untuk diatur masalah proses pendaftaran tanah tersebut dan perlu aturan yang menerangkan tentang tata cara yang berkaitan dengan pendaftaran tanah. Selanjutnya dikeluarkan peraturan pelaksananya.
Di dalam Pasal 9, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, obyek pendaftaran tanah meliputi:
33
A.P. Perlindungan,Op cit.,HaL 18
34
Bakhtiar Efendi,Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-peraturan Pelaksananya, Alumni, Bandung, 1993, hal.7.
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
b. Tanah hak pngeIo1aan; c. Tanah wakaf,
d. Hak milik atas satuan rumah susun; e. Hak tanggungan;
f. Tanah negara.
Bila UUPA merupakan aturan yang mengatur tentang pendaftaran tanah merupakan tanggung jawab pemerintah dan lebih menitik beratkan peran pemerintah, akan tetapi dalam PP No. 24 Tahun 1997 merupakan suatu pengaturan pendaftaran tanah yang menitikberatkan Pada kewajiban masyarakat untuk mendaftarkan tanah yang dikuasainya dengan segala hak-haknya.
2. Tujuan Pendaftaran Tanah
Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk mewujudkan suatu kepastian ukuran (recht zeekerheld). Dengan pendaftaran tanah maka akan didapatkan suatu kepastian hak atas tanah yang dimiliki tersebut. Dengan demikian status kepemilikan atas tanah tersebut menjadi jelas, sempurna dan tidak dapat diganggu gugat oleh pihak lain, Jika ada sengketa di kemudian hari, maka yang paling menentukan berhasil tidaknya mempertahankan hak tersebut adalah melalui bukti pendaftaran tanah yang disebut sertifikat.
Pada zaman pemerintahan Hindia Belanda, tujuan dan pendaftaran tanah adalah untuk memudahkan pemerintah untuk memungut pajak (fiscal kadaster). Dengan adanya masyarakat yang mendaftarkan tanahnya, maka negara mendapat kompensasi dan pendaftaran tanah tersebut yang berupa pajak, Kegiatan ini berlaku
pada masa colonial Belanda. Akan tetapi setelah Indonesia membuat hukum agraria tersendiri, maka tujuan pendaftaran tanah tersebut selainfiskal kadaster, maka tujuan lain adalah rechtkadaster maksudnya adalah mengadakan pendaftaran tanah untuk kepentingan kepastian hak-hak atas tanah sebagai bukti yang kuat yaitu sertifikat tanah.
Dengan adanya pembuktian berupa sertifikat tanah, akan sangat bermanfaat bagi pemilik hak tersebut, karena dengan mudah pemilik hak dapat mengetahui status yang melekat pada tanah tersebut, batas-batas, serta sifat-sifat yang dimilikinya.
Sedangkan tujuan pendaftaran tanah, sesuai dengan Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997, adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas sesuatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
c. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Untuk diketahui bahwa pendaftaran tanah itu bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dan kepastian hak-hak atas tanah. Dengan adanya pendaftaran tanah tersebut, terdapatlah jaminan tertib hukum dan kepastian hak dan tanah. Inilah yang disebutRechts kadaster.35
Sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah, maka UUPA menghendaki agar untuk pendaftaran itu, diwajibkan kepada para pemegang hak. Apabila hal itu tidak
diwajibkan, maka banyak tenaga, alat dan biaya pada kantor pertanahan tidak ada artinya sama sekali.36
Di dalam Memori Penjelasan atas Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, khususnya dalam pasal 3-nya. maka tujuan pendaftaran tanah sebagaimana tercantum dalam pasal 3 merupakan tujuan utama dan pendaftaran tanah sebagaimana diperintah oleh Pasal 19 UUPA.
Di samping itu juga, dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksud terciptanya suatu reformasi bidang tanah, sehingga pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai tanah dan rumah susun yang sudah didaftarkan dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan.
Kemudian dalam Pasal 4 PP Nomor 24 Tahun 1997, dje1askan bahwa:
1. Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf a, kepada Si pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, diberikan sertifikat hak atas tanah.
2. Untuk melaksanakan fungsi informasi, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf b, data fisik dan yuridis dan bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.
3. Untuk mencapai tertib administrasi, sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 huruf c, , setiap bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.
Tujuan dan pendaftaran tanah untuk kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah menghendaki adanya peraturan hukum bidang pertanahan yang tertulis dan
dilaksanakan dengan baik. Diselenggarakan pendaftaran tanah dengan se-efektif dan se-efisien mungkin.37
Menurut Bakhtiar Effendi, tujuan pendaftaran tanah/hak alas tanah ini sesuai dengan tugas-tugas pokok lembaga pendaftaran tanah yaitu:
1. Melaksanakan inventarisasi pertanahan lengkap di seluruh wilayah Republik Indonesia dengan melaksanakan pengukuran, dan pemetaan tanah desa demi desa;
2. Menyelenggarakan pemberian tanda bukti hak sebagai jaminan kepastian hukum hak atas tanah dengan melaksanakan pendaftaran tanah/hak atas tanah meliputi setiap adanya peralihan, penghapusannya dan pembebanan jika ada dengan pemberian tanda bukti sertifikat tanah.
3. pemasukan penghasilan keuangan negara dengan memungut biaya pendaftaran tanah/hak atas tanah.38
Menurut Benyamin Asri, et.aI, bahwa upaya pemerintah dalam mewujudkan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, merupakan langkah awal dan pemerintah untuk mengkodifikasikan dan mengkodifikasikan hukum agraria dan pendaftarannya. Dengan demikian maka akan terwujud kepastian hukum sebagai tujuan dari pendaftaran tanah tersebut.39
Pentingnya pendaftaran tanah ini digunakan juga untuk memonitor tentang keberadaan tanah, dan aspek status, hak yang melekat pada tanah tersebut dan kepentingan lain yang menyangkut informasi terhadap tanah, sebagaimana diungkapkan oleh Chadidjah Dahlimunthe, yaitu:
“……jika informasi mengenai tanah belum jelas, yaitu dengan pendaftaran tanah yang merupakan pemberian informasi tentang status tanah (land
37
Abdurrahman,Tebaran Pikiran Mengenai Hukum Agraria, Alumni, Bandung, 1993, hal 199. 38
Bachtiar Effendi,Op-cit, hal26. 39 Benyamin Asri, et, al,
Tanya Jawab Pokok-pokok Hukum Perdata dan Hukum Agraria, Armico, Bandung, 1987, hal.167.
information system and geographic information system) maka penguasaan tanah (present land tenure) dan penguasaan tanah tidak akan diketahui secara jelas.40
Dengan demikian bahwa pendaftaran tanah bertujuan untuk mendapatkan kepastian hukum dan mengatur hubungan antara subyek hak atas tanah dengan obyek haknya (tanah) dengan demikian akan terdapat hak dan kewajiban, ini akan menunjang tertib administrasi dan terjaminnya informasi tentang keberadaan tanah se-Indonesia.
