ANALISIS KONDISI KAWASAN PERMUKIMAN
5.2 Aspek Bangunan .1 Kepadatan bangunan .1 Kepadatan bangunan
Menurut Siahaan, N (2012), pengaturan jarak antara rumah menentukan tingkat kesehatan, keamanan, dan kenyamanan penghuni. Kepadatan bangunan dihitung dari jumlah keseluruhan bangunan melalui pemetaan GIS. Total keseluruhan bangunan di kawasan penelitian sebanyak 278 unit dari luas lahan 5.5 ha, sehingga jumlah bangunan didapatkan sebanyak 50 unit/ha dengan nilai analisis = 30 (tiga puluh) kategoti sedang. Perhitungan kepadatan bangunan dilakukan dengan menggunakan rumus sebagai berikut :
………(5.2)
5.2.2 Bangunan permanen dan non permanen
Secara fisik bangunan di kawasan permukiman diibagi atas 2 (dua) kategeri, yakni bangunan permanen dan non permanen. Ciri bangunan permanen di kawasan penelitian yakni, dinding bangunannya dari tembok, berlantai semen atau keramik, dan atapnya berbahan genteng, sedangkan bangunan non permanen yakni berdinding kayu, bambu atau gedek, tidak berlantai (lantai tanah) atau berlantai semen, atap rumah dari seng maupun asbes. Ditinjau dari fungsinya bangunan permanen di kawasan penelitaian pada umumnya berfungsi sebagai bangunan perdagangan dan jasa sekaligus tempat tinggal, sedangkan bangunan non permanen pada umumnya berfungsi sebagai hunian murni penduduk kawasan tepi laut. Kondisi bangunan dengan menggunakan konstruksi terlihat tidak kokoh, dengan penutup atap dan lantai yang rapuh, serta penggunan material dinding yang tidak tahan terhadap cuaca dapat mempengaruhi kualitas permukiman tersebut dan cenderung berpotensi menjadi kawasan kumuh. Hal tersebut dapat diartikan semakin banyak ditemui bangunan non permanen pada suatu kawasan permukiman menjadikan kualitas lingkungan kawasan permukiman buruk.
Sebelum berkembang seperti saat ini, kawasan tepi laut di Jalan Kelapa Kelurahaan ilir didominasi oleh bangunan hunian non permanen. Adanya bantuan pembangunan rumah tingga pasca gempa tahun 2005, mendorong perkembangan kawasan permukiman di kawasan tepi laut. Bangunan permanen lebih banyak ditemui di area jalan utama sedangkan bangunan non permanen banyak dijumpai di area yang
Gambar 5.2 Bangunan Permanan dan Non Permanen di kawasan penelitian di bagian dalam kawasan dan bagian yang dekat dengan pantai yang terlihat pada Gambar 5.2.
Untuk mengetahui nilai persentase bangunan permanen dan non permanen cukup dilakukan dengan menghitung salah satu nilai dari kondisi bangunan tersebut.
Dalam penelitian ini, nilai persentase bangunan non permanen yang akan dihitung berdasarkan jumlah bangunan yang ada di kawasan penelitian. Jumlah bangunan non permanen yang dihitung, menggunakan program GIS dari hasil pengamatan di lapangan sebanyak 108 unit dari total keseluruhan bangunan 278 unit, sehingga didapatkan nilai persentase bangunan non permanen 38 % (persen) dari total keseluruhan unit bangunan dan termasuk dalam kategori sedang. Rumus yang digunakan untuk menghitung nilai persentasi bangunan non permanen, dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
………(5.3)
62%
38%
Permanen Non Permanen
Gambar 5.4 Peta Sebaran Bangunan Permanen dan Non Permanen
Dari hasil perhitungan tersebut maka dapat diketahui perbandingan persentase bangunan permanen dan non permanen, dapat dilihat pada Gambar 5.3
Sedangkan sebaranan bangunan permanen dan non permanen di kawasan penelitian dapat dilihat pada Gambar 5.4.
Gambar 5.3 Persentase Jumlah Bangunan Permanen dan Non Permanen
5.2.3 Tapak bangunan
Luasan dari sebuah tapak bangunan merupakan luas lahan yang telah terbangun dimana erat kaitannya dengan luas dari ruang terbuka dalam suatu kawasan. Ruang terbuka dalam suatu kawasan berfungsi sebagai area resapan air yang menjaga keseimbangan ekosistim dalam suatu kawasan. Dalam Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dijelaskan minimal 10 % (persen) ruang terbuka hijau privat dalam hal ini ruang terbuka di pekarangan rumah. Dari hasil pengamatan dilapangan kondisi tersebut di atas masih belum terwujud, ruang terbuka di kawasan penelitian lebih kepada area sempadan pantai.
Pengumpulan data dilakukan dengan cara membagi kelas atau jenis dari penggunaan lahan terbangun eksisting di kawasan penelitian, dengan fungsi lahan sebagai area permukiman, perdagangan dan jasa (rumah toko), kantor dan rumah ibadah (masjid). Dari data penggunahan lahan tersebut diketahui bahwa luas tapak bangunan di kawasan penelitian sebesar 35.630 m2 dari total luas lahan kawasan penelitian sebesar 55.000 m2. Luasan dari tapak bangunan tersebut sebelumnya dihitung dengan menggunakan program ArcGIS. Maka secara sederhana luas tapak bangunan dihitung dengan membandingkan luas lahan terbangun dengan luas kawasan penelitan dan diperoleh nilai persetase tapak bangunan sebesar 64.78 % yang termasuk dalam kategori sedang. Perhitungan persentase tapak bangunan dilakukan dengan menggunakan rumus, sebagai berikut :
………(5.4)
Gambar 5.5 Peta Jarak Antara Bangunan 5.2.4 Jarak antara bangunan
Dari hasil pengamatan di lapangan ditemukan bahwa jarak antara bangunan dan garis sempadan belakang bangunan di kawasan penelitian rata-rata 0 meter.
Dimana keadaan itu terjadi untuk memaksimalkan pemanfaatan tanah yang cukup sempit sebagai tempat tinggal, akan tetapi dampak dari pola pemanfaatan tanah tersebut menciptakan kawasan dengan kepadatan bangunan yang cukup tinggi sehingga dilihat dari sisi keamanan sangat rentan oleh bahaya kebakaran. Untuk memperjelas jarak massa bangunan yang memiliki jarak yang sangat dekat antara bangunan yang satu dengan yang lainnya dapat dilihat pada Gambar 5.5.
Gambar 5.6 Situasi Jarak Antara Bangunan di Kawasan Penelitian
Bangunan yang sangat berdekatan berdampak pada kurangnya sumber pencahayaan dan sirkulasi udara yang akhirnya mempengaruhi kualitas dari bangunan tersebut. Permukiman di kawasan penelitian sendiri memanfaatkan koridor-koridor dari jalan lingkungan sebagai sumber pencahayaan dan sirkulasi udara. Pemanfaatan koridor tersebut kurang efektif mengingat koridor jalan lingkungan di kawasan penelitian sangat sempit yang diapit oleh bangunan rumah tinggal penduduk (Gambar 5.6). Dari keadaan tersebut maka jarak antar bangunan kurang dari 1.5 meter dan termasuk dalam kategori buruk dengan nilai 50 (lima puluh).
Maka dari hasil analisis, diketahui nilai dari variabel kondisi bangunan sebesar 35 dan termasuk dalam kategori sedang, dimana hasil perhitungan menggunakan rumus sebagai berikut:
………(5.5)
Kebijakan pemanfaatan lahan di kawasan tepi laut di Kelurahan Ilir dalam RTRW Kota Gunungsitoli di Pasal 48 dan Pasal 55, diperuntukan sebagai kawasan
4
budidaya untuk peruntukan kawasan wisata dan peruntukan kawasan perikanan tangkap.
Adapun ketentuan zonasi peruntukan kawasan wisata dalam RTRW Kota Gunungsitoli, menyebutkan………...”
a. Kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi kegiatan perdagangan dan jasa, serta kegiatan industri kecil;
b. Kegiatan yang tidak diperbolehkan yaitu kegiatan yang mengakibatkan terganggunya kegiatan pariwisata;
c. Ketentuan umum intensitas pemanfaatan ruang meliputi: (1) Koefisien dasar bangunan pada kawasan usaha jasa pariwisata paling tinggi 60 (enam puluh) persen dan koefisien dasar hijau paling sedikit 20 (dua puluh) persen; (2) Koefisien lantai bangunan pada kawasan objek dan daya tarik wisata paling tinggi 20 (dua puluh) persen dan koefisien dasar hijau 40 (empat puluh) persen; (3) Koefisien lantai bangunan pada kawasan usaha sarana pariwisata paling tinggi sebesar 60 (enam puluh) persen dan koefisien dasar hijau 20 (dua puluh) persen;
d. Penyediaan prasarana dan sarana minimum meliputi: (1) Prasaran dan sarana telekomunikasi, listrik, air bersih, drainase, pembuangan limbah dan persampahan; WC umum, parkir, lapangan terbuka, pusat perbelanjaan skala lokal; (2) Sarana peribadatan; (3) Sarana kesehatan;
dan (4) Memiliki akses yang terintegrasi dengan terminal.”…..(RTRW Kota Gunungsitoli 2012, Gambar 5.7)
Gambar 5.7 Peta Rencana Peruntukan Kawasan Sebagai Zona Wisata Sumber : RTRW Kota Gunungsitoli
Kawasan penelitian memiliki potensi untuk dikembangkan sebagai kawasan wisata, akan tetapi dari hasil analisis penggunaaan lahan eksisting sebagai kawasan permukiman dengan kondisi bangunan termasuk kategori buruk. Dari hasil pengamatan di lapangan, ditemukan hampir secara keseluruhan bangunan di area tepi laut difungsikan sebagai hunian murni masyarakat. Keadaan tersebut tentu saja menjadi kendala pengembangan kawasan, selain dari beberapa ketentuan zonasi peruntukan kawasan wisata yang belum terwujud samapai saat ini. Dalam arahan RTRW Pasal 76, juga menyebutkan ….“Pembangunan bangunan hunian dan/atau sarana pelayanan umum yang didirikan di luar batas garis sempadan sumber air, harus mempunyai penampang muka atau bagian muka yang menghadap ke sumber air.”….(RTRW Kota Gunungsitoli 2012).
Dilihat dari kondisi eksisting saat ini, hampir secara keseluruhan bangunan tidak berorientasi ke arah laut, sehingga keadaan tersebut mempengaruhi rencana
Rencana Kawasan Wisata
perwujudan kawasan sebagai zona wisata. Maka pengendalian pembangunan sangat perlu dilakukan, baik berupa penataan sempadan pantai seperti menciptakan jalur promenade atau jalur-jalur hijau, sehingga orientasi banguan tidak lagi membelakangi laut. Sehingga kualitas bangunan dan lingkungan dapat terjaga sehingga mendukung arah kebijakan pemerintah setempat.
Sedangkan pemanfaatan lahan yang direncakan sebagai kawasan perikanan tangkap dalam RTRW Kota Gunungsitoli, memiliki ketentuan sebagai berikut:…….”
a. Kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan penunjang perikanan tangkap dan pangkalan pendaratan perikanan tangkap;
b. Kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi pemanfaatan ruang pada kawasan pesisir dan pulau-pulau kecil di sekitar badan air di sepanjang alur pelayaran dilakukan dengan tidak mengganggu aktivitas pelayaran;
c. Kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan yang berpotensi menurunkan produksi perikanan tangkap, dan kegiatan yang berpotensi merusak lingkungan, serta kegiatan di ruang udara bebas di atas badan air yang berdampak pada keberadaan jalur pelayaran transportasi laut;
d. Intensitas pemanfaatan ruang pangkalan pendaratan ikan meliputi: (1) Koefisien dasar bangunan paling tinggi 40 (empat puluh) persen; (2) Koefisien lantai bangunan paling tinggi 0,6 (nol koma empat); dan (3) Koefisien dasar hijau paling rendah 25 (dua puluh) persen, dan;
e. Penyediaan prasarana dan sarana minimum pangkalan pendaratan ikan
Gambar 5.8 Peta Rencana Peruntukan Kawasan Sebagai Zona Perikanan Tangkap Sumber : RTRW Kota Gunungsitoli
meliputi: (1) Penyediaan sarana pengolahan limbah cair dan limbah padat; (2) Fasilitas kebersihan; (3) Sarana peribadatan; dan (4) Sarana parkir”…..(RTRW Kota Gunungsitoli 2012, Gambar 5.8)
Rencana perwujudan kawasan sebagai zona perikanan tangkap, apabila melihat kondisi eksisting saat ini, akan banyak mengalami kendala. Kebutuhan lahan untuk Pangkalan Penangkaran Ikan (PPI) yang cukup luas, minimum 2 (dua) hektar sesuai ketentuan Kementrian Kelautan dan Perikanan Nomor 56 Tahun 2017, sulit untuk diwujudkan akibat keterbatasan lahan, yang sebagaian besar telah dimanfaatkan masyarakat sebagai kawasan permukiman. Kegiatan bermukim tersebut juga dikhawatirkan dapat menggangu aktifitas pelayaran dan berpotensi menurunkan produksi perikanan tangkap, dan kegiatan yang berpotensi merusak lingkungan.
Rencana Kawasan Perikanan Tangkap
5.3 Aspek Ekonomi