BAB II BENTUK-BENTUK KEGAGALAN PENGEMBANG
C. Bentuk-Bentuk Kegagalan Pengembang Dalam Jual Beli
Perjanjian jual beli yang dibuat antara Tuan JJ dan PT. ABS berdasarkan Perikatan Diri Untuk Melakukan Jual Beli Nomor 1521/III/Leg/2005 tanggal 9 Maret 2005 yang dibuat dihadapan Notaris SW menyatakan bahwa Tuan JJ membeli satu pintu Rumah Susun, yang terletak dilantai 18 dengan type Emerald nomor 1809 dalam gedung yang diberi nama TRR. Dalam Pasal 4 perjanjian tersebut tercantum klausula yang menyebutkan bahwa apabila PT. ABS tersebut tidak dapat menyelesaikan dan menyerahkan Rumah Susun tersebut dalam tempo 20 bulan sejak tanggal penandatanganan perjanjian tersebut, maka dikenakan denda uang sebesar Rp 200.000,- (dua ratus ribu rupiah).
Tuan JJ telah melaksanakan kewajibannya untuk membayar rumah susun tersebut, tapi PT. ABS tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk menyerahkan Rumah Susun tersebut dalam tempo 20 bulan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 di atas, hal ini membuat PT. ABS telah gagal memenuhi klausula dalam perjanjian jual beli yang dibuatnya dengan Tuan JJ.
Bentuk-bentuk kegagalan Pengembang dalam Jual Beli Apartemen adalah : 1. Pihak pengembang terlambat menyerahkan apartemen kepada pembeli atau
tidak dapat membangun sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam perjanjian jual beli.
2. Pihak pengembang tidak dapat menyelesaikan pembangunan apartemen dikarenakan pihak pengembang tidak mempunyai kelengkapan izin-izin. Dalam Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik
Indonesia (SK Menpera) Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah Susun, telah diatur bahwa sebelum pengembang melaksanakan kegiatan pemasaran perdana kepada konsumen, pengembang berkewajiban melaporkan kepada Bupati/Walikota setempat dengan tembusan kepada Menpera di mana laporannya dilampiri dengan izin prinsip, keputusan pemberian izin lokasi, bukti pengadaan dan pelunasan tanah, izin mendirikan bangunan, serta gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari pemerintah daerah setempat.
Dalam beberapa kasus tidak sedikit pengembang yang seolah-olah sudah memegang kelengkapan izin-izin dari pemerintah daerah padahal belum, namun pengembang tersebut sudah melakukan pemasaran bahkan penjualan, hal ini bisa mengakibatkan permasalahan fatal di kemudian hari yang harus ditanggung konsumen dan juga pengembang itu sendiri.63
3. Spesifikasi bangunan tidak sesuai dengan janji yang telah dicantumkan dalam perjanjian perikatan jual beli.
4. Mutu atau kualitas bangunan tidak baik.
5. Fasilitas-fasilitas tidak direalisasikan atau tidak sesuai dengan konsep awal yang telah diperjanjikan.
Penyebab kegagalan pengembang dalam jual beli apartemen antara Tuan JJ dan PT ABS adalah PT ABS tidak dapat menyelesaikan dan menyerahkan bangunan apartemen tersebut dalam tempo 20 bulan. Kegagalan PT ABS untuk memenuhi
63
klausula yang tercantum dalam perjanjian jual beli yang di buat PT ABS dan Tuan JJ di karenakan PT ABS tidak mempunyai izin ketinggian sampai dengan 20 lantai hanya 14 lantai saja, apartemen yang di beli Tuan JJ berada di lantai 18.
Keputusan Menteri Perhubungan Nomor KM 18 Tahun 1991 tentang Batas-batas Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) di sekitar Bandar Udara Polonia, bahwa dalam radius empat kilometer, setiap bangunan tidak melebihi ketinggian 45 meter dari elevasi Bandara, atau tidak melebihi 51 meter dari ground zero Bandara. KKOP di Bandara Polonia Medan sedikitnya meliputi lima wilayah yakni Medan Kota, Medan Area, Medan Baru, Medan Maimumun, dan Medan Selayang. Di lima wilayah itu setiap bangunan bertingkat termasuk tower pemancar tidak boleh melebihi ketinggian 51 meter, sebab hal tersebut akan membahayakan keselamatan penerbangan.64
Salah satu proyek pembangunan gedung yang berada di dalam Kawasan Horizontal Dalam Bandara Polonia yang disinyalir melanggar aturan KKOP adalah proyek pembangunan Apartemen TRR milik PT ABS di Jalan Palang Merah Medan. Diperoleh informasi, sedianya jika selesai nanti, ketinggian bangunan apartemen itu akan mencapai sekitar 80 meter.
Saat ini, telah berhasil membangun 12 lantai dari 22 lantai apartemen yang direncanakan. Meski ketinggian bangunan saat ini masih berkisar 43 meter, bukan
64
berarti belum ada pelanggaran yang terjadi. Ketinggian alat bantu tower crane yang digunakan untuk pembangunan gedung itu telah lebih dari 60 meter.65
Pada dasarnya setiap perjanjian harus bersifat wajar terhadap kedua belah pihak, dan tidak bermaksud untuk mengambil keuntungan sepihak dengan cara merugikan pihak lain. Jadi wajarlah bila pembeli/konsumen menginginkan bangunan rumah sesuai dengan yang diharapkan pada saat penyerahan, sedangkan pengembang disamping mendapatkan laba juga menghendaki agar pembayaran dari konsumen pun sesuai dengan waktu yang diperjanjikan. Keduanya menginginkan perlindungan terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak. Oleh karena itu perjanjian perikatan jual beli apartemen harus mengandung hal-hal yaitu adanya Pasal yang melindungi kepentingan konsumen terhadap kemungkinan tidak tercapainya sasaran pembangunan yang disebabkan oleh sesuatu hal yang merugikannya dan adanya Pasal yang memperhatikan hak-hak pembeli/konsumen.
Perbuatan yang merugikan dalam perjanjian dapat lahir karena :
a. Tidak ditepatinya suatu perjanjian atau kesepakatan yang telah dibuat (wanprestasi)
b. Semata-mata lahir karena perbuatan tersebut (perbuatan melawan hukum) Kedua hal diatas mempunyai konsekuensi hukum cukup signifikan perbedaannya. Pada tindakan yang pertama sudah terdapat hubungan hukum antara
65
http://www.rakyatmerdeka.co.id/nusan...q=news&id=4072, diakses pada tanggal 2 Desember 2010.
para pihak, dimana salah satu pihak dalam hubungan hukum tersebut telah melakukan suatu perbuatan yang merugikan pihak lain, dengan cara tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana yang harus ia lakukan berdasarkan kesepakatan yang telah mereka capai. Tindakan yang merugikan ini memberikan hak kepada pihak yang dirugikan untuk meminta pembatalan atas perjanjian yang telah dibuat, beserta penggantian atas segala biaya kerugian.
Apabila seseorang tidak dapat memenuhi kewajibannya, menurut bahasa hukum ia melakukan ”wanprestasi” yang menyebabkan ia dapat digugat didepan hakim. Dalam Hukum berlaku suatu asas bahwa orang tidak boleh menjadi hakim sendiri.
Setiap perikatan baik yang berwujud dalam prestasi untuk memberikan sesuatu, melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu, membawa pada kewajiban untuk mengganti dalam bentuk biaya, rugi dan bunga, jika perikatan tersebut tidak dipenuhi salah satu pihak dalam perjanjian. Penggantian dalam bentuk biaya, rugi dan bunga ini adalah suatu bentuk prestasi yang merupakan kuantifikasi dalam jumlah tertentu yang dapat dinilai dengan uang. Ini berarti pada prinsipnya setiap perikatan membawa kita kepada suatu prestasi yang selalu dapat diukur dengan uang, jenis dan macam apa pun prestasi yang semula mendasarinya. Hal ini adalah konsekuensi logis
dari ketentuan Pasal 1131 KUHPerdata.66 Ini berarti pada dasarnya seluruh kewajiban atau prestasi adalah juga utang yang harus dipenuhi.67
Beberapa cara yang dapat dipilih pihak yang merasa dirugikan dalam suatu perjanjian adalah Ia dapat memilih pelaksanaan perjanjian, meskipun pelaksanaan ini sudah terlambat.
1. Ia dapat meminta penggantian kerugian saja, yaitu kerugian yang dideritannya, karena perjanjian tidak atau terlambat dilaksanakan, atau dilaksanakan tetapi tidak sebagaimana mestinya.
2. Ia dapat menuntut pelaksanaan perjanjian disertai dengan penggantian kerugian yang diderita olehnya sebagai akibat terlambatnya pelaksanaan perjanjian.
3. Dalam hal suatu perjanjian yang meletakkan kewajiban timbal balik, kelalaian satu pihak memberikan hak kepada pihak yang lain untuk meminta pada hakim supaya perjanjian dibatalkan, disertai dengan permintaan penggantian kerugian.68
Tindakan yang dilakukan oleh pihak tergugat di atas menurut Black’s Law
Dictionary termasuk ke dalam tindakan melawan hukum atau Fraudulent
misrepresentation69 yaitu tindakan yang meliputi hal tersebut adalah kecurangan, rasa
intregritas yang rendah atau penyimpangan moral yang diistilahkan dengan tindakan melawan hukum; penyimpangan dalam tindakan. Jual beli yang dilakukan pihak pengembang terhadap pembeli dilakukan dengan itikad tidak baik di mana pihak penggembang telah menyembunyikan fakta bahwa izin untuk mendirikan bangunan
66
Pasal 1131 KUHPerdata menyebutkan bahwa : Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.
67
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Penanggungan Utang dan Perikatan Tanggung
Menanggung, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta,Tahun 2003, hal 90.
68
R. Djatmiko D, Pengetahuan Hukum Perdata dan Hukum Dagang, Angkasa, Bandung, Tahun 1996, hal 21.
69
Bryan A. Garner, Black’s Law Dictionary Seventh Edition, West Group ST. Paul. Minn, United States of America, Tahun 1999, hal 672.
apartemen tersebut tidak mendapat izin untuk dibangun sampai dengan 20 lantai, hanya 14 lantai saja sementara apartemen yang dibeli oleh pihak penggugat/pembeli adalah di lantai 18.
Jika satu pihak telah melanggar kewajibannya, biasanya tidak akan ada pembelaan baginya baginya bahwa pelanggaran itu bukanlah kesalahannya. Ia telah berjanji untuk melaksanakan perjanjiannya, dan ia akan bertanggung jawab jika tidak melaksanakan. Jika pelanggaran itu adalah pelanggaran yang ringan yang berupa pelanggaran syarat pelengkap, perjanjian itu tidak akan dihentikan. Kedua belah pihak harus meneruskan perjanjian itu, tetapi pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi. Jika terjadi pelanggaran yang lebih berat yang berupa syarat pokok, pihak yang dirugikan memperoleh hak menghentikan perjanjian itu dan mengakhirinya.
Melanggar perjanjian dapat terjadi dalam beberapa cara, misalnya satu pihak dengan tegas melepaskan tanggung jawabnya dan menolak melaksanakan kewajiban di pihaknya. Hal ini dapat terjadi baik pada waktu maupun sebelum waktu pelaksanaan itu tiba.
Akibat melanggar perjanjian adalah :
1. Setiap pelanggaran perjanjian akan memberikan hak kepada pihak yang dirugikan untuk memperoleh ganti rugi
2. Jika pelanggaran itu cukup berat, juga akan memberikan hak kepada pihak yang dirugikan untuk menghentikan perjanjian dan mengakhirinya. Hak ini akan timbul jika perjanjian itu ditolak, atau jika telah terjadi pelanggaran syarat pokok. Hak ini tidak akan timbul jika pelanggaran itu hanya pada syarat pelengkap saja.70
70