BAB IV DASAR PERTIMBANGAN HAKIM TERHADAP
B. Dasar Pertimbangan Hakim Pengadilan Negeri Medan
Majelis Hakim menimbang bahwa materi Eksepsi dari PT ABS tidak beralasan, maka materi Eksepsi dari PT ABS harusnya dinyatakan ditolak.
b. Dalam Provisi
Majelis Hakim menimbang bahwa materi yang dimohonkan oleh Tuan JJ dalam tuntutan Provisinya merupakan materi pokok perkara yang mana mengenai permohonan sita jaminan telah dimohonkan dalam materi pokok perkara, sehingga tuntutan Provisi dari Tuan JJ harus dinyatakan ditolak.
c. Dalam Pokok Perkara
Majelis Hakim mempertimbangkan untuk menyatakan Perjanjian Jual Beli antara PT. ABS dan Tuan JJ yang dibuat dihadapan Notaris SW adalah sah menurut hukum, dan oleh karenanya menjadi Undang-Undang yang harus dilaksanakan oleh para pihak. Majelis Hakim berdasarkan pertimbangan-pertimbangan menyatakan bahwa PT. ABS terbukti melakukan perbuatan wanprestasi dan petitum Tuan JJ patut dikabulkan.
Majelis hakim juga menyatakan bahwa petitum gugatan Tuan JJ yang menyangkut tuntutan untuk menghukum PT. ABS untuk membayar kerugian materiil dan kerugian immateriil patut dikabulkan untuk sebagian yaitu untuk membayar uang muka dan cicilan yang telah dibayar oleh Tuan JJ kepada PT. ABS yang kseluruhannya berjumlah Rp. 517.818.934,- (lima ratus tujuh belas juta delapan ratus delapan belas ribu sembilan ratus tiga puluh empat rupiah) ditambah dengan bunga 2% (dua persen) patut dikabulkan, sedangkan untuk tuntutan ganti kerugian menyangkut pembayaran pengganti biaya operasioal Pengacara, menurut Majelis
Hakim dinyatakan ditolak karena untuk beracara di Pengadilan tidak ada keharusan untuk menguasakan kepada Advokat atau Pengacara.
Tuntutan kerugian immateriil yang dituntut Tuan JJ sebesar Rp 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah). Majelis memandang adil apabila tuntutan Tuan JJ tersebut dikabulkan seperlimanya yaitu sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah).
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan di atas maka menurut majelis Hakim gugatan Tuan JJ patut dikabulkan untuk sebahagian dan menolak selebihnya, karena gugatan Tuan JJ dikabulkan untuk sebagaian dan menolak sebagian lagi, maka PT ABS sepantasnya pula dibebani membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini yang besarnya akan disebutkan dalam amar putusan.
Setelah memperhatikan akan Pasal-Pasal dari R.Bg serta Undang-Undang dan ketentuan yang berkenaan dengan perkara ini, maka Majelis Hakim Mengadili : a. Dalam Eksepsi, menolak eksepsi PT ABS untuk seluruhnya
b. Dalam Provisi menolak tuntutan Provisi Tergugat c. Dalam Pokok Perkara :
1. Mengabulkan gugatan Tuan JJ untuk sebagian.
2. Menyatakan bahwa akta perjanjian jual beli antara PT. ABS dengan Tuan JJ yang dibuat dihadapan Notaris SW Sarjana Hukum adalah sah menurut hukum dan oleh karenanya menjadi Undang-Undang yang harus dilaksanakan pleh para pihak.
4. Menghukum PT. ABS untuk membayar denda kelalaian dengan perincian 476 (empat ratus tujuh puluh enam) hari dikali Rp.200.000,- (dua ratus ribu rupiah) yakni sebesar Rp 95.200.000,- (sembilan puluh lima juta dua ratus ribu rupiah).
5. Menghukum PT. ABS untuk membayar ganti rugi materiil maupun immateriil kepada Tuan JJ secara tunai dan sekaligus dengan rincian sebagai berikut :
A. Kerugian Materiil
a. Mengembalikan keseluruhan biaya yang telah dikeluarkan oleh Tuan JJ dari awal pembayaran sampai dengan cicilan terakhir yang diterima oleh PT. ABS ditambah denda 2 % (dua persen) perbulan sejak pertama kali Tuan JJ melakukan pembayaran kepada PT. ABS dengan jumlah Rp. 809.201.091. (delapan ratus sembilan juta dua ratus seribu sembilan puluh satu rupiah).
B. Kerugian Immateriil
a. Menghukum PT. ABS untuk membayar kerugian immateriil kepada Tuan JJ sebesar Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah).
b. Menghukum PT. ABS untuk membayar biaya perkara ini sebesar Rp.149.000,- (seratus empat puluh sembilan ribu rupiah).
c. Menolak gugatan Tuan JJ untuk selebihnya.
Untuk memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang melakukan transaksi jual beli tetapi belum memenuhi syarat untuk dibuatnya Akta Jual Beli
diperlukan suatu perjanjian tertulis yang isinya disetujui oleh para pihak yaitu pihak penjual dan pihak pembeli. Perjanjian yang dimaksud adalah Perjanjian Perikatan jual beli yang biasanya berbentuk perjanjian dibawah tangan yang dibuat oleh para pihak dihadapan Notaris.
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik sejauh pembuatan akta otentik tidak dikhususkan kepada pejabat lainnya. Pembuatan akta otentik ada yang diharuskan oleh Peraturan Perundang-Undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Selain itu, akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris, bukan saja karena diharuskan oleh Peraturan Perundang-Undangan, tetapi juga dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan.87
Mengenai pengertian akta itu sendiri Sudikno Mertokusumo menyatakan bahwa akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar dari suatu perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian.88
Sehubungan dengan tugas pokok Notaris yaitu dalam hal membuat akta otentik, yang menurut Pasal 1870 KUHPerdata akta otentik itu memberikan kepada
87
Lihat penjelasan Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
88
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, Tahun 1980, hal 10.
pihak-pihak yang membuatnya suatu pembuktian yang mutlak, maka Soegondo Notodisoerjo menyatakan sebagai berikut :
”Di sinilah letak arti penting dari profesi Notaris, ialah bahwa ia karena Undang-undang diberi wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak, dalam pengertian bahwa apa yang tersebut dalam akta otentik itu pada pokoknya dianggap benar. Hal ini sangat penting untuk mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk keperluan, baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk kepentingan suatu usaha.”89
Dengan dilangsungkannya Perjanjian Perikatan jual beli oleh para pihak, penjual dan pembeli menyatakan kehendaknya untuk melangsungkan jual beli yang sesungguhnya, yaitu jual beli yang dilangsungkan menurut ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria, yang bersifat terang dan tunai, dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Perjanjian Perikatan Jual Beli merupakan perjanjian yang diangkat dan dibuat dari konsepsi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata untuk memberikan kepastian hukum serta perlindungan hukum bagi masyarakat.
Sebagai suatu perjanjian yang tidak diatur oleh Undang-Undang yang terdapat di Indonesia, untuk perjanjain perikatan jual beli tersebut berlaku sistem hukum perikatan dan dalam praktiknya masuk kedalam hukum perjanjian dalam perkembangan yang menganut sistem terbuka berdasarkan asas kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata90.
89
Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat di Indonesia suatu Penjelasan, Rajawali Pres, Jakarta, 1982, hal 9.
90
Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata menyebutkan bahwa : Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Bentuk dari perjanjian perikatan jual beli yang dibuat dihadapan seorang Notaris sehubungan dengan perbuatan hukum peralihan hak yang pada umumnya merupakan perjanjian yang dibuat sebagai Akta Notariil dan merupakan suatu akta otentik. Suatu akta disebut otentik menurut Komar Andarsasmita, apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut : 91
1. Jika dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang (wettelijke vorm)
2. Jika dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum (openbaar ambtenaar)
3. Pagawai itu memang berkuasa/berwenang (bevoegd) untuk membuatnya di tempat dimana akta itu dibuat.
Dan suatu akta otentik memberikan bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya kepada :
1. Para pihak beserta ahli waris mereka atau
2. Orang-orang yang mendapat hak dari mereka tersebut di atas.
Berkenaan dengan transaksi jual beli yang dilakukan para pihak dengan menggunakan instrumen Akta Perjanjian perikatan jual beli, salah satu pihak dapat saja tidak memenuhi apa yang menjadi kewajibannya yang disebut juga dengan prestasi seperti yang tercantum sebagai klausula didalam perjanjian perikatan jual beli. Sebagai pihak didalam perjanjian dapat melanggar apa yang telah diperjanjikan dan dituangkan dalam perjanjian perikatan jual beli atau pihak tersebut melakukan sesuatu yang sebenarnya merupakan hal yang tidak boleh dilakukan, maka seseorang
91
itu dikatakan wanprestasi. Suatu keadaan dikatakan sebagai wanprestasi apabila keadaan tersebut terjadi atau dilakukan bukan karena keadaan memaksa, melainkan disengaja oleh para pihak.
Menurut Subekti, wanprestasi tersebut dapat berupa :
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya
2. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaiman dijanjikan 3. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Mengenai wanprestasi ini, berdasarkan Pasal 1267 KUHPerdata92 oleh pihak terhadap siapa perikatan itu tidak dipenuhi dapat melakukan penuntutan berupa :
1. Pemenuhan perjanjian
2. Pemenuhan perjanjian dengan ganti kerugian 3. Ganti kerugian
4. Pembatalan perjanjian
5. Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian dan bunga.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, dalam kenyataannya pertanggungjawaban para pihak atas terjadinya suatu wanprestasi hanya sebatas pada apa yang diperjanjikan dalam perjanjian perikatan jual beli, dan sanksi yang dikenakan tidak akan melebihi dari apa yang diperjanjikan diantara para pihak.
92
Pasal 1267 KUHPerdata menyebutkan bahwa : Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia, jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perjanjian, ataukah ia akan menuntut pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga.
Wanprestasi itu tidak terjadi dengan sendirinya, maka untuk menentukan seseorang itu wanprestasi tergantung pada waktu yang diperjanjikan.93
Wanprestasi dapat terjadi dengan dua cara, yaitu sebagai berikut :
1. Pemberitahuan atau somasi, yaitu apabila perjanjian tidak menentukan waktu tertentu kapan seseorang dinyatakan wanprestasi atau perjanjian tidak menentukan batas waktu tertentu yang dijadikan patokan tentang wanprestasi, harus ada pemberitahuan dulu kepada pihak yang wanprestasi tersebut tentang kelalaiannya atau wanprestasinya. Jadi pada intinya ada pemberitahuan agar pihak yang wanprestasi tersebut mengetahui bahwa dirinya dalam keadaan wanprestasi.
2. Sesuai dengan perjanjian, yaitu jika dalam perjanjian itu ditentukan jangka waktu pemenuhan perjanjian dan salah satu pihak dalam perjanjian tersebut tidak memenuhinya pada waktu tersebut, dia telah wanprestasi.94 Di dalam perjanjian jual beli apartemen di atas pihak pengembang berjanji kepada pihak pembeli akan menyerahkan apartemen yang menjadi objek dalam perjanjian yang dibuat oleh pengembang dan pembeli, namun pada kenyataannya sampai dengan waktu yang telah ditentukan pihak pengembang tidak dapat menyerahkan bangunan apartemen tersebut sesuai dengan yang telah diperjanjikan, hal tersebut dikarenakan pihak pengembang tidak mendapat izin untuk mendirikan bangunan sampai 20 lantai hanya 14 lantai saja, sementara apartemen yang menjadi objek dalam perjanjian tersebut berada di lantai 18.
Tidak dipenuhinya objek yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian atau objek yang dijanjikan tidak sesuai dengan yang diperjanjikan, menyebabkan pihak
93
Wan Sadjaruddin Baros, Beberapa Sendi Hukum Perikatan, USU Press, Medan, Tahun 1992, hal 7
94
Ahmadi Miru dan Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai
pengembang dinyatakan wanprestasi dan dapat dituntut ke Pengadilan karena telah merugikan pihak pembeli.
Perikatan yang bersifat timbal balik senantiasa menimbulkan hak dan kewajiban bagi para pihak yang mengadakan perjanjian, dalam perjanjian jual beli apartemen di atas menimbulkan hak bagi pihak pembeli untuk menuntut pemenuhan prestasi, sedangkan bagi pihak pengembang berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya.
Apabila ingin membuat perjanjian jual beli rumah susun/apartemen seharusnya berpedoman pada Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun karena pada sekarang ini telah berkembang kebiasaan pemasaran properti khususnya rumah susun, sebelum rumah-rumah yang dipasarkan tersebut selesai dibangun, bahkan tidak jarang terjadi pada saat masih direncanakan dan pematangan tanah.
Dengan semakin banyaknya permintaan terhadap para Notaris untuk melakukan perikatan jual beli satuan rumah susun, maka diperlukan tanggung jawab yang besar dari para Notaris untuk menepati semua ketentuan dan kebijakan yang berlaku berkaitan dengan tanah, dengan antara lain melakukan penelitian terhadap keabsahan surat-surat tanah serta ditepatinya semua perizinan yang diperlukan dalam pembangunan rumah susun, sehingga dengan demikian kelak pada saatnya, jual beli
terhadap rumah susun tersebut dapat benar-benar dilaksanakan sesuai ketentuan yang berlaku.95
Perbuatan kejahatan ataupun pelanggaran apa saja yang memperoleh ganjaran hukuman penjara ataupun kurungan menurut Undang-Undang Rumah Susun adalah : a. Pembangunan rumah susun yang tidak memenuhi persyaratan
administratif dan persyaratan teknis
b. Melakukan penjualan satuan rumah susun dalam rangka pelaksanaan eksekusi hipotik (hak tanggungan) pada waktu sebelum sebulan penuh terhitung sejak tenggal pemberitahuan secara tertulis kepada para pihak yang berkepentingan dengan hipotik dimaksud
c. Menjual satuan-satuan rumah susun sebelum rumah susun tersebut memperoleh izin kelayakan huni.96
Ketentuan dasar dalam perjanjian adalah bahwa masing-masing pihak harus melaksanakan perjanjian dengan sempurna dan dengan tepat apa yang telah disetujui untuk dilakukan. Ketentuan ini tidak selalu demikian ketatnya sebagaimana tampaknya. Kadang-kadang persoalan interpretasi yang sulit muncul mengenai kepastian yang bagaimana yang dikehendaki oleh pihak-pihak, dan Pengadilan akan mencoba memberikan arti berdasarkan pikiran sehat mengenai syarat-syarat yang disetujui itu.