BAB IV DASAR PERTIMBANGAN HAKIM TERHADAP
A. Duduk Perkara Dalam Kasus Putusan Pengadilan Negeri
Kasus ini terjadi bermula ketika Tuan JJ hendak membeli satu unit apartemen/rumah susun dari PT. ABS tetapi dalam tempo 20 bulan PT. ABS tidak dapat menyelesaikan dan menyerahkan apartemen/rumah susun tersebut kepada Tuan JJ, kemudian Tuan JJ menuntut PT. ABS atas wanprestasi yang dilakukan PT. ABS tersebut ke Pengadilan Negeri Medan dengan surat gugatannya tertanggal 29 Februari 2008 yang telah didaftarkan kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan telah mengemukakan hal-hal sebagai berikut :
1. Tuan JJ dan PT. ABS telah melakukan Perikatan diri untuk melakukan jual beli sesuai dengan Legalisasi No. 1521/III/Leg/2005 tertanggal 09 Maret 2005 yang kesepakatannya dituangkan dalam akta perjanjian jual beli yang dibuat dihadapan Notaris SW, Notaris di Medan
2. Dalam Perjanjian Jual Beli yang telah diterangkan pada Pasal 1 yaitu PT. ABS berjanji untuk menjual dan menyerahkan kepada Tuan JJ, satu pintu rumah susun, luasnya lebih kurang 79,18 M2 (tujuh puluh sembilan koma delapan belas meter persegi) dengan type Emerald Nomor 1809 di dalam gedung dengan diberi nama TRR.
3. Dalam Pasal 2 perjanjian tesebut di atas menerangkan harga penjualan dan pembelian rumah susun tersebut sebesar Rp 772.005.000 (tujuh ratus tujuh puluh dua juta lima ribu rupiah) dengan potongan harga (diskon) 20 % (dua puluh persen) sehingga sisanya menjadi sebesar Rp. 617.604.000 (enam ratus tujuh belas juta enam ratus empat ribu rupiah) yang dibayar oleh Tuan JJ kepada PT. ABS dengan cara sebagai berikut :
a. Down Payment I (DP I) sebesar Rp 61.760.000,- (enam puluh satu juta
tujuh ratus enam puluh ribu rupiah) pada saat penandatanganan perjanjian jual beli tersebut.
b. Down Payment II (DP II) sebesar Rp 61.760.000,- (enam puluh satu juta tujuh ratus enam puluh ribu rupiah) dalam tempo 1 (satu) bulan terhitung dari tanggal perjanjian jual beli tersebut atau selambat-lambatnya pada tanggal 11 Maret 2005.
c. Sisanya sebesar Rp. 494.084.000,- (empat ratus sembilan puluh empat juta delapan puluh empat ribu rupiah) lagi akan dibayar oleh pihak kedua kepada pihak pertama dengan 18 kali cicilan bulanan, yakni setiap tanggal 11 dengan masing-masing cicilan sebesar Rp 27.450.000 (dua puluh tujuh juta empat ratus lima puluh ribu rupiah), kecuali cicilan terakhir sebesar Rp 27.433.200,- (dua puluh tujuh juta empat ratus tiga puluh tiga ribu dua ratus rupiah).
4. Sesuai dengan isi Surat perjanjian jual beli tersebut berdasarkan Pasal 4 yang tertera didalamnya adalah :
Tuan JJ berjanji untuk menyelesaikan dan menyerahkan rumah susun tersebut dalam tempo 20 bulan terhitung sejak tanggal penandatanganan perjanjian jual beli dihadapan Pejabat yang berwenang dan Apabila PT. ABS lalai, maka untuk tiap-tiap hari lalai dikenakan denda uang sebesar Rp. 200.000,- (dua ratus ribu rupiah) yang harus dibayar kepada Tuan JJ. 5. Bahwa sebagai pelaksanaan dari isi akta perjanjian jual beli yang mana
telah diterangkan dalam Pasal 1 dan 2 maka Tuan JJ telah melakukan kewajiban-kewajiban selaku pembeli atas perjanjian jual beli tersebut dengan mengadakan pembayaran-pembayaran atau mencicil pembelian rumah susun tersebut. Dengan demikian Tuan JJ dengan adanya cicilan pembayaran sejumlah Rp 517.818.934, (lima ratus tujuh belas juta delapan ratus delapan belas ribu sembilan ratus tiga puluh empat rupiah) telah memenuhi kewajiban dan melakukan itikad baik sebagai pembeli.
6. Kemudian pada tanggal 10 April 2007, Tuan JJ telah megajukan somasi atas tindakan PT. ABS untuk menyatakan penjelasan yang pasti tentang tidak selesainya pembangunan rumah susun dan bagaimana PT. ABS tersebut sampai saat ini tidak dapat untuk melakukan kewajibannya atau lalai.
7. Bahwa PT. ABS berdasarkan surat pemberitahuan penundaan pembayaran cicilan tertanggal 05 Septempber 2006 dan diperkuat dalam surat jawaban atas somasi tanggal 18 April 2007, PT. ABS telah memberhentikan sementara waktu penagihan pembayaran, sehingga tidak melakukan kewajibannya membayar cicilan sesuai dengan akta perjanjian jual beli. 8. Kemudian Berdasarkan pengakuan tuan TS selaku Direktur Utama PT.
ABS melalui surat jawaban somasi dengan nomor : 125/Dir/ABS/IV/07 pada poin III angka 4 tertanggal 18 April 2007, bahwa bangunan rumah susun tersebut tidak mempunyai izin ketinggian dari Menteri Perhubungan untuk sampai dengan 20 lantai, hanya 14 lantai sesuai dengan izin mendirikan bangunan, padahal rumah susun yang dijual oleh PT. ABS kepada Tuan JJ berdasarkan rencana pembangunan berada di lantai 18. 9. Sampai saat gugatan ini dibuat, PT. ABS tidak dapat memenuhi
kewajibannya sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 dalam perjanjian jual beli yaitu dalam waktu 20 bulan sejak tanggal penandatanganan perjanjian jual beli (9 Maret 2005), PT. ABS harus menyerahkan rumah susun yang dimaksud kepada Tuan JJ dimana bila dihitung 20 bulan sejak penandatanganan akta perjanjian jual beli, PT. ABS harus sudah menyerahkan rumah susun tersebut pada tanggal 9 November 2006. 10.Sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Pasal 4 perjanjian
jual beli yang menyebutkan apabila pihak pertama lalai, pihak pertama dikenakan denda uang sebesar Rp 200.000.- (dua ratus ribu rupiah) maka
terhitung sejak tanggal 10 November 2006 hingga gugatan ini didaftarkan di Kantor Kepaniteraan Muda Perdata Pengadilan Negeri Medan, PT. ABS telah lalai 476 (empat ratus tujuh puluh enam) hari.
11.Bahwa apa yang telah diuraikan di atas jelas bahwa PT. ABS telah terbukti beritikad tidak baik dan melakukan cidera janji (wanprestasi) karena :
a. Sampai gugatan Kepengadilan Negeri Medan dibuat, PT. ABS tidak dapat melakukan kewajibannya untuk menyerahkan atas 1 (satu) unit Rumah susun/Apartemen luas lebih kurang 79,18 M2, Nomor 1809 dalam gedung TRR.
b. PT. ABS tidak dapat mempertanggungjawabkan kewajibannya sebagai penjual yang mana telah dijelaskan dalam akta perjanjian jual beli yang telah ditandatangani oleh PT. ABS dan Tuan JJ.
c. PT. ABS tidak jujur saat penandatanganan akta perjanjian jual beli karena PT. ABS dengan sengaja menyembunyikan fakta dari Tuan JJ bahwa PT. ABS tidak mempunyai izin ketinggian dari Menteri Perhubungan untuk pembangunan Rumah susun 20 lantai hanya mempunyai izin Mendirikan 14 lantai.
12.Bahwa oleh karena gugatan Tuan JJ didasari dengan bukti-bukti yang sah dan otentik yang tidak dapat disangkal lagi keberadaannya oleh PT. ABS, sehingga putusannya telah memenuhi syarat hukum untuk dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada banding, kasasi maupun verzet.
Bahwa karena jalan musyawarah tidak dapat diselesaikan dengan baik, maka Tuan JJ mengajukan gugatan ini melalui Pengadilan Negeri Medan. Dalam kasus tersebut di atas Tuan JJ sudah melakukan kewajibannya untuk membayar Booking Fee, DP I dan DP II dan cicilan rumah susun tersebut sampai dengan 14 kali sesuai dengan perjanjian jual beli yang telah dibuat dan ditandatangani oleh Tuan JJ dan PT. ABS, sedangkan PT. ABS tidak dapat menyerahkan rumah susun tersebut kepad Tuan JJ sampai dengan 476 (empat ratus tujuh puluh enam) hari setelah jatuh temponya penyerahan rumah susun tersebut, hal ini membuat PT. ABS telah ingkar janji dan telah gagal untuk memenuhi klausula yang tercantum dalam perjanjian yang telah di buat.
Kemudian Tuan JJ meminta kepada Ketua Pengadilan Negeri Medan atau Majelis yang mengadili perkara tersebut untuk memberikan putusan sebagai berikut :
1. Untuk mengabulkan gugatan Tuan JJ.
2. Menyatakan bahwa Perjanjian Jual Beli antara Tuan JJ dan PT. ABS yang dibuat dihadapan Notaris SW adalah sah menurut hukum, dan dapat menjadi Undang-Undang yang harus dilaksanakan oleh para pihak.
3. Menyatakan PT. ABS telah melakukan cidera janji (wanprestasi) 4. Menyatakan bahwa PT. ABS sebagai pihak yang tidak beritikad baik. 5. Menghukum PT. ABS untuk membayar kelalaian yang dilakukannya
selama 476 (empat ratus tujuh puluh enam) hari dikali Rp 200.000,- (dua ratus ribu rupiah) yakni sebesar Rp 95.200.000,- (sembilan puluh lima juta dua ratus ribu rupiah)
6. Menghukum PT. ABS untuk dapat dengan waktu secepatnya atau paling lambat Maret 2008, untuk segera membangun dan menyelesaikan serta menyerahkan apartemen/rumah susun tersebut.
7. Apabila PT. ABS tidak dapat membangun serta menyerahkan pada waktu yang telah ditentukan maka PT. ABS harus membayar ganti rugi materiil maupun immateril kepada Tuan JJ secara tunai yaitu:
a. Kerugian materiil, PT. ABS harus mengembalikan keseluruhan biaya yang telah dikeluarkan oleh Tuan JJ dari awal pembayaran sampai dengan cicilan terakhir ditambah dengan denda 2% (dua persen) per bulan sejak pertama kali Tuan JJ melakukan pembayaran kepada PT. ABS (s/d Februari 2008) dengan jumlah Rp 809.147.091,- (delapan ratus sembilan juta seratus empat puluh tujuh ribu sembilan puluh satu rupiah).
b. Kerugian immateriil yaitu dalam bentuk uang tunai sebesar Rp 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah).
Kemudian pada hari persidangan yang telah ditentukan untuk memeriksa dan mengadili perkara di atas, Majelis hakim telah memberikan kesempatan bagi kedua belah pihak untuk mengadakan perdamaian, tetapi karena waktu yang diberikan Majelis Hakim kepada para pihak untuk melakukan mediasi tidak berhasil mencapai perdamaian oleh karena Tuan JJ tetap mempertahankan tuntutannya. Oleh karena itu PT. ABS mengajukan jawaban tertanggal 10 Juli 2008 yaitu :
1. Menyatakan bahwa gugatan Tuan JJ tidak dapat diterima dan menyatakan bahwa PT. ABS menolak dan memungkiri dengan tegas telah melakukan
perbuatan cidera janji (wanprestasi), telah melanggar isi dari Perjanjian Perikatan Diri Untuk Melakukan Jual Beli tertanggal 9 Maret 2005 yang telah dilegalisasi oleh SW, Notaris di Medan dengan Nomor 1521/III/Leg/2005.
2. PT. ABS menyatakan bahwa dalam perjanjian jual beli yang dibuat dengan Tuan JJ pada Pasal 4 alinea 3 telah disebutkan bahwa apabila dalam tempo 1 bulan sejak tanggal serah terima bangunan, PT. ABS belum juga memenuhi kewajibannya untuk menyelesaikan dan menyerahkan bangunan apartemen tersebut kepada Tuan JJ, maka PT. ABS memberikan kuasa kepada Tuan JJ untuk meneruskan atau menyuruh orang lain untuk menyelesaikan rumah susun tersebut dengan ongkos dari PT. ABS.
3. Kemudian PT. ABS menyatakan bahwa apabila dicermati dengan seksama bunyi Pasal 4 alinea 3 dari perjanjiaan di atas, sudah jelas bahwa PT. ABS sama sekali tidak pernah melakukan cidera janji (wanprestasi) karena dalam Pasal tersebut disebutkan bahwa PT. ABS memberikan kuasa kepada Tuan JJ untuk meneruskan atau menyuruh orang lain untuk menyelesaikan rumah susun tersebut, akan tetapi niat baik PT. ABS tidak dilaksanakan oleh Tuan JJ sebagaimana mestinya.
4. PT. ABS menyatakan bahwa gugatan Tuan JJ yang menyatakan bahwa PT. ABS dikenakan denda uang sebesar Rp 200.000,- (dua ratus ribu rupiah) dikali 476 (empat ratus tujuh puluh enam) hari = Rp 95.000.000,- (sembilan puluh lima juta rupiah) sangat bertentangan dengan bunyi Pasal 4 alinea 2
dan 3 dari perjanjian di atas dan sama sekali tidak berdasarkan hukum dan oleh karenanya harus ditolak.
5. PT. ABS juga menyatakan bahwa sebelum Tuan JJ mengajukan gugatannya ke Pengadilan, PT. ABS telah berulang-ulang menghubungi Tuan JJ agar menerima/mengambil kembali Booking Fee, uang muka dan cicilan sebesar Rp 517.818.934,- (lima ratus tujuh belas juta delapan ratus delapan belas ribu sembilan ratus tiga puluh empat rupiah), namun niat baik PT. ABS tidak digubris oleh Tuan JJ.
6. PT. ABS memohon kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan agar kiranya PT. ABS hanya membayar denda uang sebesar Rp 6.000.000,- (enam juta) saja dengan perincian Rp. 200.000 (dua ratus ribu rupiah) x 30 (tiga puluh) hari, sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 4 alinea 2 dan 3 perjanjian di atas dan ditambah lagi kewajiban PT. ABS untuk mengembalikan seluruh uang Tuan JJ sebesar Rp 517.818.934,- (lima ratus tujuh belas juta delapan ratus delapan belas ribu sembilan ratus tiga puluh empat rupiah).
Setelah PT. ABS menyampaikan jawabannya atas gugatan Tuan JJ, kemudian Tuan JJ menyampaikan Replik tertanggal 4 Agustus 2008 dan PT. ABS juga menyampaikan Dupliknya tertanggal 15 Agustus 2008.
B. Dasar Pertimbangan Hakim Pengadilan Negeri Medan