Menurut Cholis (1995), dalam Luky (1997) nilai tanah terbentuk oleh faktor-faktor yang mempunyai hubungan, pengaruh serta daya tarik yang kuat terhadapnya yang diklasifikasikan menjadi dua faktor, yaitu :
1. Faktor-faktor terukur (tangible factors), faktor terukur adalah faktor pembentuk harga tanah yang bisa diolah secara ilmiah menggunakan logika-logika akademik. Faktor ini kemunculannya terencana dan bentuk fisiknya ada di lapangan, misalnya aksesibilitas (jarak dan transportasi) dan jaringan infrrastruktur (sarana dan prasarana kota seperti jalan, listrik, perkantoran dan perumahan).
2. Faktor-faktor tak terukur (intangible factors), faktor tak terukur adalah faktor pembentuk harga tanah yang muncul tiba-tiba (dengan sendirinya) dan tidak bisa dikendalikan di lapangan. faktor tak terukur ini dibagi menjadi tiga, yaitu: a. Faktor adat kebiasaan (custom) dan pengaruh kelembagaan
b. Faktor estetika, kenikmatan dan kesenangan (esthetic amenity factors) seperti tipe tetangga dan kesenangan.
c. Faktor spekulasi (speculation motives), seperti antisipasi perubahan penggunaan lahan, pertimbangan pada perubahan moneter.
Menurut Dale dan Mc Laughlin (1988), faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah terbagi atas 2 (dua) yaitu faktor internal dan faktor eksternal. faktor internal antara lain meliputi topografi dari tanah, sifat dasar dari tanah, serta desain dan kondisi dari bangunan. Adapun faktor-faktor yang disebabkan oleh pengaruh luar meliputi lingkungan dimana barang milik ditempatkan, tersedianya sarana transportasi serta berdirinya pusat-pusat kegiatan masyarakat yang baru seperti berdirinya pabrik, pusat-pusat perbelanjaan, terminal dan lain-lain.
Hidayati dan Harjanto (2003) menerangkan bahwa, faktor yang mempengaruhi nilai tanah secara garis besar dapat dibedakan menjadi faktor permintaan dan faktor penawaran. Faktor permintaan dan faktor penawaran sangat terkait dengan jumlah persediaan tanah dan kebutuhan tanah. Persediaan tanah atau penawaran atas tanah cenderung bersifat tetap (tidak bertambah) sedangkan jumlah permintaan atau kebutuhan atas tanah cenderung meningkat terus seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk yang terus meningkat. Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang menyebabkan bertambahnya permintaan atas tanah, akan tetapi karena jumlah penawaran atas tanah cenderung tetap, sehingga menyebabkan harga tanah meningkat.
Berbagai penelitian terdahulu juga menunjukkan bahwa harga tanah dipengaruhi oleh faktor lokasi yang ditunjang dengan fasilitas dan infrastruktur kota. Selain daripada itu, dengan menyadari bahwa harga tanah menyebar
mengikuti pola keruangan tertentu, maka penataan ruang memberikan kontribusi yang cukup berarti dalam membentuk harga tanah. Penataan ruang yang tercermin dalam pola penggunaan tanahnya akan memberikan kontribusi yang cukup besar dalam pembentukan nilai tanah.
Teori lokasi yang dikemukakan oleh model Von Thunen maupun model Christaller, keduanya melandasinya pada substansi “ruang” penentuan nilai atau harga tanah sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor tertentu yang memberikan gambaran tinggi rendahnya nilai tanah. Faktor yang menentukan tinggi rendahnya harga tanah adalah kondisi lingkungan yaitu apakah tanah itu bebas genangan atau sebaliknya, apakah kawasan itu sudah ada jaringan air minum, adasistem drainase, sanitasi lingkungan yang baik, ada jaringan telepon yang cukup, lingkungan yang sehat dan nyaman, kelengkapan fasilitas dan infrastruktur, dan lain sebagainya.
Selanjutnya dengan adanya perubahan atau peningkatan faktor - faktor penentu nilai tanah tersebut akan menyebabkan adanya kecenderungan kenaikan harga tanah. Selain faktor penentu tersebut, pada tanah juga melekat adanya pengaruh dari tanah sebagai barang komoditi, tinjauan tanah sebagai barang komoditi muncul sehubungan dengan adanya nilai lebih yang dipunyai oleh tanah, yang menyebabkan tanah mempunyai potensi untuk diinvestasikan sebagai modal Sarah, (1990).
Hermit, (2009) mengintisarikan teori lokasi yang dikemukan oleh Johann Heinrich Von Thunen salah seorang ekonom Jerman pertama yang tertarik meneliti fenomena harga tanah. Hasil penelitian Von Thunen ini dikenal oleh banyak orang sebagai “teori lokasi’, yang secara perinsip mengungkapkan bahwa variabel jarak-geaografi tempat lokasi suatu bidang tanah ke lokasi CBD (Central
Business District) mencerminkan biaya transportasi hasil produksi (hasil
pertanian) ke pasar. Dengan mengasumsikan tata guna tanah dan faktor-faktor lainnya homogen dan hanya terdapat pasar tunggal yaitu pusat kegiatan kota dan pusat kegiatan ekonomi. Von Thunen berpendapat bahwa penggunaan tanah oleh produsem barang menyesuaikan diri dengan jarak ke pusat kota agar memperoleh keuntungan. Teori Von Thunen ini menegaskan bahwa harga tanah berbanding terbalik dengan panjang jarak ke pusat kota.
Segala aktivitas manusia memerlukan ruang sekalipun harus dibayar mahal. Kebutuhan ruang yang berada di atas tanahtersebut menjadi kebutuhan dasar sehingga tanah menjadi komoditas ekonomi yang dapat dipertukarkan melalui mekanisme tertentu. Hal ini menunjukkan bahwa tanah mempunyai nilai.
Konsep ekonomi tidak melekat pada komoditas, barang atau jasa nilai melainkan dibuat dalam pikiran individu yang membentuk pasar tersebut. The
Appraisal Real Estate. (2013), mengemukakan empat faktor yang dapat
mempengaruhi nilai tanah antara lain: 1. Faktor ekonomi
Faktor ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global/internasional, nasional, regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand) yang mempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya keuangan, tingkat suku bunga dan biaya transaksi.
2. Faktor Sosial
Faktor sosial membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Kepadatan penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan
memiliki (daerah bergengsi) serta pola perilaku dan budaya (sosiologis) adalah faktor-faktor sosial yang mempengaruhi nilai tanah.
3. Faktor Pemerintah
Kebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah, tingkat nasional, keadaan ekonomi, kebijakan moneter dan perpajakan dapat mempercepat atau memperlambat pertumbuhan ekonomi dan mempengaruhi permintaan akan tanah. Beberapa contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasi penggunaan tanah yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antara lain; kebijakan pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan ruang dengan penentuan zoning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan (IMB, SIPPT, NJOP dan lain-lain) ataupun penentuan tempat pelayanan umum (pasar, sekolah, perkantoran, rumah sakit, mall, dan lain-lain).
4. Faktor fisik
Faktor-faktor fisik, lingkungan dan lokasi memberikan pengaruh yag kuat terhadap nilai tanah. Faktor situs/fisik adalah faktor endogen karena bersifat melekat pada suatu bidang tanah.Ada dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site adalah semua sifat atau karakter internal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk didalamnya adalah ukuran (size), bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil tanah. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi (situation) ialah yang berkenaan dengan sifat-sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengan tempat-tempat di sekitarnya pada suatu ruang geografi yang sama. Termasuk dalam
pengertian situasi adalah ukuran, topografi, aksesibilitas, jarak ke Central
Busines Disrtic (CBD), jarak ke sekolah jarak ke rumah sakit, dan lain-lain,
tersedianya sarana dan prasarana (Utilitas kota) seperti jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, dan sebagainya.
Site mempengaruhi nilai tanah karena “sumberdaya”-nya, sedangkan
situasi mempengaruhi nilai tanah karena kemudahan atau jaraknya (aksesibilitas) dengan “sumber daya” yang lain di sekitarnya.
Selain 4 (Empat) faktor yang mempengaruhi nilai tanah, terdapat juga cirri-ciri pembentuk nilai, beberapa ciri tertentu haruslah dimiliki oleh suatu barang agar barang tersebut mempunyai nilai. The Appraisal Real Estat, (2013) terciptanya nilai suatu properti apabila mempunyai 4 (empat) komponen:
1. Suply and Demand
Analisis demand merupakan orang/pembeli ; apa yang mereka inginkan, kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar. Analisis Demand meliputi pertumbuhan kota (sumber-sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan, kekayaan yang mempengaruhi market area), jumlah pembeli potensial, bagaimana kemampuan untuk meminjam dana, bagaimana kondisi dan kualifikasi dalam memperoleh dana.
2. Utility
Utility merujuk pada keuntungan (benefit) dari sebuah properti, dan sejauh
mana sebuah properti dapat memenuhi semua kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial.
3. Scarcity
Analisis kelangkaan atau scarcity adalah konsep yang merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti (supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial. Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti cenderung relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity dengan asumsi memiliki derajat kesamaa dengan property lain maka semakin besar nilai properti tersebut.
4. Transferability
Konsep ini adalah proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak yang lain. Proses ini terdiri dari marketing, negotiating dan closing transaksi properti. Alasan mengapa proses transfer dianggap penting karena antara pembeli dengan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi dimana pihak pembeli sulit untuk mengidentifikasi nilai properti tersebut, demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang sesungguhnya.
2.1.2 Legalitas
Seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk di Indonesia terhadap pengakuan norma dan hukum tentang hak kepemilikan tanah, yang pada awalnya cenderung pengakuan hak atas tanah tersebut hanya kepada pengakuan fungsi sosial saja namun saat ini telah berubah lebih kepada fungsi ekonomi dengan
values yang dibentuk akibat kebutuhan akan tanah itu sendiri. Meningkatnya
kebutuhan tanah untuk pembangunan khususnya pengembangan kota dan pengembangan wilayah, baik yang dikelola oleh pemerintah atau pemilik modal
(swasta), ditujukan bagi kepentingan dan pemberdayaan ekonomi masyarakat. Namun pada kenyataannya banyak memunculkan persoalan tentang kepastian hukum atas hak milik tanah yang kompleks dan strategis, yang juga selalu berkaitan dengan masalah ekonomi, politik dan keamanan secara nasional.
Pengertian legalitas tanah adalah pengakuan hak atas tanah sebagian tertentu dari permukaan bumi, Dasar kepastian hukum dalam peraturan-peraturan hukum tertulis sebagai pelaksana Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, memungkinkan para pihak-pihak yang berkepentingan dengan mudah mengetahui hukum yang berlaku dan wewenang serta kewajiban yang ada di atas tanah yang dimilikinya, Karena kebutuhan manusia terhadap tanah dewasa ini semakin meningkat. Hal ini disebabkan semakin bertambahnya jumlah penduduk, sementara disisi lain luas tanah tidak bertambah.
Kepemilikan tanah merupakan sebuah hak asasi manusia yang dilindungi oleh hukum internasional maupun hukum nasional (Limbong, 2011). Pemilikan atas tanah diatur dalam undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) juga menyatakan dengan tegas tentang kepemilikan hak atas tanah yang terdiri atas: Hak milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
Undang-Undang Pokok Agraria yang merupakan hukum tanah positif yang berlaku di Indonesia hingga saat ini. Dalam hukum positif Indonesia, adapun tujuan dari UUPA itu sendiri sebagaimana yang dicantumkan dalam Penjelasan Umumnya adalah :
1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum Agraria Nasional, yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan
keadilan bagi negara dan rakyat tani, dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur;
2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan;
3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Berdasarkan tujuan pokok Undang Undang Pokok Agraria (UUPA) tersebut di atas diatur macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh setiap orang, baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain ataupun badan hukum. Menurut Pasal 16 UUPA, hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai dan diberikan kepada setiap orang dan atau badan hukum adalah Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP) dan lain-lain sebagainya.Yang dimaksud dengan hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan kewenangan menguasai yang luas bagi pemilik tersebut untuk menguasai, mengolah dan memilikinya, dengan batasan ketentuan fungsi sosial dari kepemilikan tanah tersebut.
Sedangkan menurut UUPA hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (Pasal 20 UUPA). Sedangkan hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu (paling lama enam puluh tahun), guna perusahaan pertanian (Perkebunan), perikanan atau peternakan (Pasal 28), sedangkan Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun (Pasal 35 UUPA). Kalau diperhatikan, maka hak milik atas tanah memberikan kewenangan untuk menggunakannya bagi segala macam keperluan dengan jangka waktu yang tidak terbatas, sepanjang tidak ada larangan khusus untuk itu, sedangkan hak guna usaha hanya untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk keperluan pertanian (perkebunan), perikanan atau peternakan. Demikian pula dengan hak guna bangunan hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah milik orang lain atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Di dalam UUPA juga mengatur tentang Tanah hak ulayat, dimana tanah hak ulayat tersebut adalah tanah yang di atasnya terdapat hak ulayat dari suatu masyarakat hukum adat tertentu yang menurut hukum adat, dimiliki oleh masyarakat hukum adat atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan warganya, di mana kewenangan ini memperbolehkan masyarakat untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah tersebut bagi kelangsungan hidupnya. Masyarakat dan sumber daya yang dimaksud memiliki hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.
Secara ketentuan hukum, pengakuan dan pengaturan mengenai hak ulayat terdapat di dalam Pasal 3 UUPA, sedangkan di dalam Pasal 5 disebutkan bahwa UUPA dibuat berdasarkan atas hukum adat, yang mengandung pengertian bahwa negara memberikan pengakuan dan perlindungan terhadap masyarakat hukum adat dan hak ulayatnya. Berdasarkan dari kedua pasal tersebut dapat dipahami
bahwa keberadaan hak ulayat dan hak yang serupa dari kesatuan masyarakat hukum adat diakui secara yuridis oleh Negara.
Disamping hal tersebut Permen ATR No 9 Tahun 2015 yang telah di rubah ke Permen ATR No 10 Tahun 2016 tentang tata Cara Penetapan Hak Komunal Atas Tanah Masyarakat Hukum Adat dan Masyarakat yang Berada Dalam Kawasan Tertentu diberlakukan untuk sebagai bentuk pengakuan terhadap hak komunal atas tanah sebagai hak milik masyarakat hukum adat, serta penegasan bahwa terhadap hak-hak menguasai tanah yang dimiliki oleh masyarakat harus dilindungi agar dapat mewujudkan kemakmuran bagi rakyat Indonesia. Dari dasar pertimbangan tersebut seharusnya dapat dijadikan sebagai sebuah terobosan hukum yang segera dapat dilaksanakan untuk kepentingan perlindungan hukum bagi hak-hak masyarakat hukum adat terhadap penguasaan atas tanah atau wilayah adatnya.
Legalisasi aset menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia mempunyai arti pengesahan berdasarkan undang-undang atau hukum, sedangkan aset artinya sesuatu yang mempunyai nilai tukar atau modal. Jadi legalisasi aset mempunyai nilai tukar atau kekayaan/ modal (menurut undang-undang atau hukum).
Hak atau kepemilikan atas tanah secara hukum disebut dengan properti, MAPPI (2013) mengungkapkan “Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or ni corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan”. KPUP
Appraisal Institute (2008) mendefenisikan bahwa riil properti merupakanpenguasaaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah, semua kepentingan dan manfaat yang berhubungan dengan kepemilikan riel estat.
Nilai atas suatu properti ditentukan oleh beberapa faktor diantaranya adalah Faktor hukum, faktor hukum adalah faktor yang memiliki potensi ekonomi atas suatu properti. Faktor hukum dapat digunakan untuk mentransfer kekuasaan atas faktor fisik suatu properti.
Konsepsi tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Pasal 4 adalah permukaan bumi yang kewenangan penggunaannya meliputi tubuh bumi air dan ruang yang ada diatasnya. Dalam pengertian ini tanah meliputi tanah yang sudah ada sesuatu hak yang ada diatasnya maupun yang dilekati sesuatu hak menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, Petunjuk teknis Direktorat Survei dan Potensi Daerah, Deputi Survei, Pengukuran dan Pemetaan BPN RI, (2007).
Tanah dalam arti land mempunyai aspek ruang dan aspek hukum. Aspek ruang berkaitan tempat pemukiman dan kegiatan manusia di atasnya maupun di bawahnya, sedangkan aspek hukum berkaitan dengan hak memiliki dan menggunakan. Aspek-aspek itulah yang terbawa dan melekat menjadi hak bagi pemilik sebidang tanah sebagai subyek hak dan tanah sebagai obyek hak. Hubungan saling terkait itu dikenal dengan istilah pertanahan. Pertanahan merujuk pada sistem yang saling terkait antara suatu subjek hak atas tanah
(perorangan/individu, kelompok masyarakat atau badan hukum pemerintah dan swasta) dengan suatu objek hak atas tanah pada lokasi, luas dan batas-batas tertentu melalui hubungan penguasaan pemilikan dan penggunaan pemanfaatan. Kekuatan hubungan itu, diindikasi dari tingkat hubungan secara juridis dalam bentuk jenis hak atas tanah yang dipunyai maupun hubungan secara fisik dalam bentuk penggunaan dan pengambilan manfaat. Kekuatan hubungan itulah yang menjadikan tanah mempunyai nilai hak kepemilikan (property right), disamping pembentuk nilai tanah yang lain, seperti accessibility, transferability, utility dan
amenity (Risnarto, 2007).
Menurut Peraturan Pemerintah No.16 Tahun 2004 pada tanggal 10 Mei 2004 tentang Penatagunaan Tanah. Diberlakukannya Peraturan Pemerintah No.16 Tahun 2004 berarti menjawab perintah sebagaimana termaktub pada Pasal 14
juncto 15 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 bahwa pengaturan tentang kewajiban
pemerintah untuk menyusun perencanaan penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah dalam suatu peraturan pemerintah terjawab setelah melewati kurun waktu 44 tahun. Merujuk pada peraturan pemerintah tersebut, yang dimaksud dengan tata guna tanah diatur dalam Pasal 1 angka 1, yakni: “sama dengan pola pengelolaan tata guna tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil,
Berdasarkan pengertian legalitas tanah yang dikemukakan di atas dapat memberi pemahaman bahwa tanah mempunyai nilai ekonomis yang sangat tinggi sehingga menjadi kewajiban setiap orang untuk memelihara dan mempertahankan
eksistensi sebagai benda yang bernilai ekonomis karena tanah selain itu bermanfaat pula bagi pelaksanaan pembangunan namun tanah juga sering menimbulkan berbagai macam persoalan bagi manusia sehingga dalam penggunaannya perlu dikendalikan dengan sebaik-baiknya agar tidak menimbulkan masalah dalam kehidupan masyarakat.
Pemilihan pembelian suatu lokasi tanah tidak terlepas terhadap bukti kepemilikan tanah itu sendiri, kebanyakan masyarakat pada saat melakukan proses jual beli tanah untuk melakukan Nilai tanah selalu mempertanyakan legalitas tanah, apakah tanah tersebut memiliki Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai Atau hanya memiliki bukti penguasaan fisik atas tanah, diantara spefikasi tanah yang di maksud memiliki parian harga nilai masing masing, akan tetapi di suatu daerah di temukan bahwa tidak adanya spefikasi harga nilai tanah terhadap yang memiliki Sertifikat maupun tidak memiliki Sertifikat.