Nilai Tanah
3. Uji Signifikansi Parameter Individual (Uji t)
5.2. Pembahasan Hasil Penelitian
5.2.1 Luas Tanah berpengaruh positif namun tidak signifikan Terhadap Nilai Tanah
Variabel luas tanah mempunyai koefisien regresi sebesar .030 dengan Sig. sebesar 0.219 dan thitung 1.249, Berdasarkan Hasil uji t luas tanah berpengaruh positif namun tidak signifikan terhadap nilai tanah di wilayah desa sampali
Pengaruh luas tanah tidak signifikan terhadap nilai tanah di desa sampali, dikarenakan luas tanah sampel-sampel yang diteliti adalah berupa luas tanah yang efektif untuk tapak rumah dan perumahan, dengan kisaran luas antara masing-masing sampel penelitian yang tidak berbeda jauh. Luas tanah dari sampel penelitian ini adalah luas kavling efektif untuk tapak rumah tinggal, tapak ruko
dan tapak bangunan hunian, kisaran luas antara masing-masing sampel penelitian yang tidak berbeda jauh antara 80 m2 sampai dengan 759. m2 luas tanah dan masih berada di wilayah Desa Sampali dari sampel penelitian. Berdasarkan Gambar 5.2. terlihat bahwa luas tanah dari sampel-sampel penelitian terdiri dari luas tanah di bawah 200 m2 sebanyak 21 sampel, tanah dengan luas 201 - 300 m2
sebanyak 8 sampel, tanah dengan luas 301 - 400 m2 sebanyak 7 sampel, tanah dengan luas 401 - 600 m2 sebanyak 4 sampel, dan tanah seluas lebih besar dari 600 m2 sebanyak 9 sampel penggunaaan lahan kosong dengan luas tersebut didominasi adalah tanah untuk lokasi tapak rumah dan toko.
Sebagai ilustrasi luas tanah tapak perumahan untuk yang luasnya 120 m2
dengan tapak perumahan luas 400 m2, relatif harga tanah permeternya sama karena sama-sama masih merupakan luas tanah yang ideal untuk type rumah menengah. Demikian juga untuk properti gudang luas tanah rata-rata yang dipergunakan untuk pergudangan umumnya berkisar antara 500 m2 sampai dengan 700 m2, yang nilai atau harga tanah per meternya relatif sama.
Penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Fitriyanto (2011), menunjukkan hasil yang sama dengan penelitian ini, bahwa variabel luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah. Penelitian tersebut juga meneliti sampel berupa bidang tanah untuk peruntukan properti residensial, dan properti komersial seperti ruko di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.
Menurut Prawoto (2014) utility dan keinginan untuk membeli suatu lahan tergantung kepada jenis penggunaaan lahan itu. Lahan yang memiliki ukuran dan bentuk yang proporsional berpengaruh terhadap pemanfaatan tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut (Highest and Best Use). Perbedaan ukuran luas bidang tanah
akan berpengaruh terhadap nilai tanah. Secara umum ukuran tanah yang lebih luas nilai tanah permetermya lebih kecil dibandingkan dengan ukuran tanah yang lebih kecil dan efektif.
Hasil uji peneliti bahwa luas tanah tidak berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah dengan peneliti Taslim (2014) menerangkan hasil uji yang sama, kecenderungan tanah di lokasi penelitian hampir sama jarak luasnya dan pemampaatannya lebih kepada tapak rumah dan pertokoan.
Bahwa luas tanah pada ukuran dan pemanfaatan tertentu tidak berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah, misalnya luasan tanah untuk kepentingan rumah tinggal. Tetapi pada tanah-tanah yang lebih luas, misalnya untuk pemanfaatan kegiatan pertanian, ada kecenderungan bahwa tanah yang semakin luas akan menyebabkan nilai tanah permeter perseginya turun, hal ini dikarenakan jika terlalu luas maka akan semakin banyak masalah dalam pengurusannya (Hidayati dan Harjanto, 2003).
5.2.2 Legalitas Tanah berpengaruh positif dan signifikan Terhadap Nilai Tanah
Berdasarakn hasil uji t Variabel legalitas tanah mempunyai koefisien regresi sebesar 0.836 dengan Sig. sebesar 0,000 dan thitung 18.506. Hasil analisis regresi variabel legalitas tanah berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah dalam wilayah desa sampali. Besarnya kontribusi legalitas tanah yang bersertifikat tersebut terhadap nilai tanah per meternya dapat mencerminkan biaya perolehan tanah tersebut ditambah dengan intengible dari kepastian hak yang telah diperoleh atas tanah tersebut. Karena tidak semua tanah yang belum bersertifikat
dapat secara serta merta permohonan hak yang diajukan oleh masyarakat atas tanah tersebut disetujui oleh Negara.
Sejalan dengan teori yang menerangkan bahwa faktor legalitas sebidang tanah sangat besar pengaruhnya dengan nilai tanah. Tanah bisa diidentifikasi melalui suatu kepemilikan. Suatu deskripsi legal suatu properti tidak boleh membingungkan properti lain, deskripsi legal harus dimasukkan dalam penilaian (Prawoto, 2003) dan selanjutnya diterangkan bahwa riil properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estate, hubungan ini biasanya tercatat dalam suatu dokumen, misalnya sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa (MAPPI, 2013).
Luasan Tanah kosong yang memiliki sertifikat berupa Sertifikat Hak Milik (SHM), hak kepemilikannnya diakui dan dilindungi oleh negara serta dicatatkan dalam Buku Tanah Nasional yang berada di Badan Pertanahan Nasional (BPN) Sedangkan tanah-tanah yang status kepemilikannya masih berupa Akta Jual Beli, SK Camat dan SKT Lurah/Kepala hak kepemilikannya juga diakui oleh Negara berdasarkan yurispudiensi-yurispudiensi hukum, akan tetapi untuk kapasitas level legalitas tanah tersebut masihlah rendah sehingga rawan akan terjadinya sengketa hak kepemilikan. Akibat dari nilai ekonomis tanah yang cukup tinggi dan tanah merupakan simbol eksistensi dalam status sosial di lokasi penelitian sehingga mengakibatkan timbulnya konflik pertanahan yang vertikal dan horizontal itu, tanah yang memiliki sertifikat akan lebih tinggi nilainya karena legalitas tanah melindungi pemiliknya terhadap kemungkinan terjadinya sengketa tanah. Sengketa tanah banyak terjadi karena adanya benturan kepentingan seseorang dengan seseorang lainnya. Faktor utama sengketa tanah disebabkan karena luas
tanah yang tersedia terbatas, di sisi lain kebutuhan akan tanah yang semakin besar sehingga harga tanah meningkat.
Hasil uji penelitian ini memiliki kesamaan dengan penelitian terdahulu Bogie (2015), yang menerangkan bahwa faktor level legalitas tanah adalah faktor yang memiliki pengaruh yang positif dan signifikan terhadap nilai tanah di Kecamatan Medan Timur Kota Medan.
Menurut Hidayati dan Harjanto (2003) legalitas kepemilikan menyatakan hak-hak tertentu atas kepemilikan lahan. Penilaian suatu properti juga harus menginvestigasi semua hak kepemilikan, batasan terhadap jenis bangunan dan bisnis yang dapat dijalankan atas properti tersebut.
Secara logika hukum dapat di terangkan bahwa di lokasi penelitian menunjukkan bahwa tanah-tanah yang bersertifikat adalah tanah yang memilki level yang sangat tingi jika di hubungkan dengan nilai tanah yang masih memiliki surat hak atas tanah di bawah level sertifikat hak milik nilai tanahnya masih di katagorikan rendah.
5.2.3 Jarak dengan komplek Rumah Mewah berpengaruh negatif dan signifikan Terhadap Nilai Tanah
Berdasarkan hasil uji t bahwa jarak dengan komplek rumah mewah mempunyai koefisien regresi sebesar -.173 dengan Sig. sebesar 0,000 dan thitung -4.795 yang artinya berdasarkan Hasil analisis regresi bahwa variabel jarak dengan komplek rumah mewah berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai tanah di desa sampali kecamatan percut sei tuan.
Berdasarkan hasil penelitian ini yang dapat di lihat pada gambar 5.4, nilai tanah tertinggi berada pada jarak <600M dari jarak jarak dengan Rumah Mewah. Dari hasil pengamatan di lapangan terlihat bahwa pemanfaatan tanah pada jarak kurang dari <600 Meter dari komplek rumah mewah banyak dimanfaatkan untuk pembangunan rumah dan ruko dengan kelas menengah ke atas, kenyataan tersebut menunjukkan bahwa jarak tanah-tanah yang terdekat dengan komplek rumah mewah yang berada di komplek perumahan cemara asri diapresiasi oleh masyarakat sangat tinggi, karena timbulnya keyakinan dimasyarakat bahwa lokasi tanah yang semakin dekat dengan komplek rumah mewah akan memberikan banyak keuntungan diantaranya, kemudahan aksesibiltas dan kecenderungan pemanfaatan tanah untuk kepentingan komersial. Disamping itu, kenaikan nilai tanah per tahunnya khususnya yang berada disekitar komplek rumah mewah ini diyakini sangat tinggi. Tingginya tingkat kenaikan nilai tanah ini memacu para pemodal untuk membeli tanah dengan motif investasi, ketinggian nilai tanah tersebut juga berbeda jauh dengan kenaikan harga properti secara nasional yang dilaporkan dalam Laporan Survey Harga Properti Residensial yang dilakukan oleh Bank Indonesia, dari tahun 2015 – 2017 yang berkisar antara 12% sampai dengan 16% per tahun (Bank Indonesia 2017).
Dapat di jelaskan bahwa faktor non-manusia juga berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat
dengan sampah, kuburan, persimpangan maka tanah akan bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negatif (Turner, 1990).
Kenyataan tersebut di atas juga terdapat pada tanah-tanah disekitar daerah Komplek perumahan mewah Cemara Asri dan tanah di sekitarnya di wilayah Desa Sampali, di temukan di lokasi penelitian bahwa tanah kosong yang berada dekat dengan Komplek Perumahan Cemara Asri yaitu tanah-tanah yang ada di sebelah Barat dan Timur, nilai tanahnya juga mengalami kenaikan harga dengan nilai tanah yang berada di komplek rumah mewah Cemara Asri tersebut.
Secara tioritis hasil uji penelitian ini menerangkan bahwa faktor jarak dengan rumah mewah dianggap sebagai faktor yang mempengaruhi nilai tanah di lokasi penelitian tersebut, dua buah real properti yang mempunyai fisik yang sama, tetapi bila lokasinya berbeda akan memiliki nilai yang berbeda pula. Pengaruh jarak yang signifikan ini menunjukkan bahwa jarak dengan komplek perurumahan mewah memiliki daya tarik bagi masyarakat untuk melakukan pembelian atrau investasi tanah, apalagi di daerah tersebut banyak digunakan sebagai tempat kegiatan ekonomi dan kegiatan komersial lainnya sehinggga menambah tingginya nilai tanah.
5.2.4 jarak CBD berpengaruh positif namun tidak siknifikan Terhadap Nilai Tanah
berdasarkan hasil uji t menunjukkan bahwa jarak dengan Central business
district berpengaruh positif namun tidak signifikan terhadap nilai tanah dalam
Hasil uji di dalam penelitian ini berbeda dengan hasil uji yang di lakukan penelitian oleh Hans dan Basuki, (2000) yang mengatakan bahwa jarak ke pusat komersial berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah. Hal yang sama juga berbeda hasil penelitian ini dengan teori Von Thunen yang mengatakan bahwa harga tanah didasarkan atas jarak metrik ke pusat kegiatan sosial ekonomi. Teori nilai hedonis yang diungkapkan oleh Muth, Lancaster dan Rosen menyatakan bahwa harga tanah ditentukan oleh faktor lokasi jarak ke pusat kegiatan ekonomi atau fasilitas sosial ekonomi. Sesuatu yang harus difahami dari teori Von Thunen ini bahwa jarak tanah dengan central business district yang dimaksud dalam teori tersebut adalah jarak tanah-tanah yang berada ditepi jalan-jalan menuju akses central business district tersebut, bukan jarak absolut ke
central business district di atas peta atau jarak yang ditarik dengan garis lurus
menuju central business district. Di karenakan perbedaanya adalah bahwa central
business district di dalam penelitian peneliti ini adalah Pasar Tradisional sebagi Central business district, seperti di ketahui secara bersama bahwa Pasar
Tradisional cenderung dengan kurang Higenis dan menimbulkan polusi udara serta polusi suara, Adapun sampel penelitian peneliti ini adalah tanah kosong yang peruntukannya untuk perumahan sehingga pasar tradisional berdampak kepada preferensi untuk memiliki tanah di sekitar Central business district tersebut. Sehingga nilai tanah di daerah tersebut cenderung lebih murah di bandingkan daerah yang lain.
Dapat dijelaskan bahwa tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah
tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert, 1990).
Variabel faktor jarak dengan central business district sebagai pusat perekonomian masih terkait dalam prinsip keinginan (willing) dan kemampuan (ability). Hasil uji penelitian ini menerangkan bahwa Pengaruh jarak jarak dengan CBD yang yang memiliki hasil berpengaruh secara positif dan signifikan menunjukkan bahwa CBD kurang memiliki daya tarik bagi masyarakat di wilayah Desa Sampali. Apalagi di daerah tersebut banyak digunakan sebagai pusat-pusat kegiatan ekonomi yang membuat lokasi tersebut tidak hegenis.