Keputusan investasi pada dasamya adalah sebuah pilihan antara konsumsi saat ini ( consumption in the present ) dan konsumsi di masa yang akan datang ( consumption at the future time X Jaffe & Siimans, 1989: 2 ).
Investasi pada pokoknya adalah pengorbanan saat ini untuk keuntungan yang diharapkan pada masa yang akan datang. Karena masa kini ( the present ) relatif lebih pasti dan masa yang akan datang ( the future ) penuh ketidakpastian, maka keputusan investasi menunjukan pengorbanan yang pasti ( certain sacrifice ) untuk keuntungan yang tidak pasti ( uncertain benefits ) ( Jaffe & Sirmans, 1989. 2 ). •
Pada kasus income-producing real estate, keuntungan-keuntungan ini berbentuk future cash flow s atau kenaikan nilai properti atau bisa keduanya ( Jaffe & Sirmans, 1989; 2 ).
Keputusan invesiasi berdasarkan perkiraan yang berkenaan dengan ;
1. Perkiraan pemilihan waktu ( timing ) dari pemasukan dan pengeluaran uang
2. Perkiraan besarnya pemasukan dan pengeluaran uang 3. Perkiraan resiko dari pemasukan dan pengeluaran uang.
( Jaffe & Sirmans, 1989: 2 )
Pemilihan waktu ( timing ) adalah penting karena pemasukan dan pengeluaran uang yang teijadi akan mempengaruhi nilai investasi dan juga posisi kekayaan dari pemilik ( owner ) yang mempertukarkan uang saat ini untxik uang masa yang akan datang ( Jaffe & Sirmans, 1989; 2 ).
Untuk "mengakali" pertukaran ini, bagaimanapun hams ada penggantian untuk nilai waktu dari uang ( time value o f money ).
b. Cash Flow
h C ashflow mungkin merupakan pertimbangan keuangan terpenting bagi sebuah perusahaan. Cash flo w yang positif memungkinkan sebuah perusahaan membiayai investasi baru tanpa meminjam uang dari para bankir dan investor. Jika demikian, ini merupakan kekuatan karena perusahaan terhindar dari kewajiban membayar bunga dan deviden.
Univemitas Kristen Petra Landasan Teori - 33
UnivenUas Kriaen Petra Landasan Teori - 34
Tetapi jika perusahaan tidak dapat menghasilkan cash flo w |X)sitif, maka perusahaan dapat dikatakan berada pada posisi keuangan yang iemah.
c. Posisi Kxedit
Meskipun cash flo w dikatakan lemah, sebuah perusahaan tetap dapat membangun kedudukan keuangan jika memiliki posisi kredit yang baik. Posisi kredit yang baik memungkinkan sebuah perusahaan berkembang menggunakan uang pinjaman.
Untuk membangun posisi kredit yang baik, hutang perusahaan
I.
harus rendah dan perusahaan tersebut dipandang oleh para bankir dafi investor karena memiliki prospek masa depan yang baik.
Tabel 2.3. Atribut Faktor Keuangan
ATRIBUT S U M B E R
Faktor Keuangan Nama Jabatan Referensi
• Struktiir permodalan perusahaan Aditiawan Chandra Ir.NandaWidya
• Hubunjjan dengan para kreditor Eddie Tong Kosmian Pudjiadi
• Kemanipuan pengaturan cash flow
• Resiko pengembalian investasi Dr Amos Koh Stephen A. Pyhrr
2 3 .6 . Faktor Organisasi dan Sumber Daya Manusia a. Penielasan
Pelaksanaan strategi yang sukses sepenuhnya tergantung kondisi internal organisasi yang baik dan sumber daya manusianya yang cakap.
Membahgun organisasi yang handai seialu menjadi prioritas utama dalam mengimplementasikan strategi.
Secara garis besar ada tiga masalah yang berhubungan dengan organisasi yaitu :
• Membangun struktur internal organisasi yang tanggap terhadap ke- butuhan strategi.
• Membangun dan memelihara keahlian serta distinctive competence di mana strategi diletakkan dan mengusahakan organisasi memiliki bakat manajerial, ketrampilan teknik dan kemampuan bersaing yang diperiukan.
• Menyeleksi sumber daya manusia untuk posisi-posisi kunci.
( Thompson & Strickland, 1990 : 220 ).
Setiap organisasi internal perusahaan memiliki keunikan tersendin, yang merupakan hasil dari banyak keputusan organisasi sebelumnya dan nwayatnya. Kebanyakan setiap strategi diletakkan pada seperangkat faktor-faktor sukses kunci-nya dan tugas-tugas yang kritis. Adalah mutlak untuk mendesain struktur internal organisasi di sekitar
«
faktor-faktor sukses kunci dan tugas-tugas yang kritis yang menjadi
Vrdvemtas Kristen Petra Landasan Teori - 35
bagian penting dari strategi perusahaan ( Thompson Strickland, 1990;
220 ).
b. Definisi Oreanisasi
Organisasi adalah sebuah sistem yang dengan sengaja mengkoordinasikan aktivitas dari dua orang atau lebih, Organisasi menetapkan tujuan, jaringan komunikasi dan sistem koordinasi yang lain. Dalam organisasi terdapat orang yang sudi bekeija sama satu sama lain pada pekerjaan yang diperlukan untuk mencapai tujuan organisasi (Steers, dkk., 1985 : 53).
c. Struktur Organisasi
Struktur menunjukkan hubungan yang stabil dan relatif tetap yang ada di antara pekeijaan-pekeijaan dalam sebuah organisasi. Struktur merupakan kerangka dari sebuah sistem organisasi. Struktur juga meliputi cara bagaimana pekeijaan-pekeijaan yang berbeda dikoordinasikan dan dikontrol ( Steers, dkk., 1985 : 133 ).
Struktur organisasi pada dasamya melibatkan pilihan teniat%
bagaimana mengalokasikan tugas-tugas dan tanggung jawab agar lebih efisien sehingga segaris dengan tujuan organisasi dan strategi, dan aspirasi serta kebutuhan individu. Struktur organisasi didesain untuk menyokong atau mengakomodasikan strategi agar lebih efektif ( Steers, dkk., 1985 : 140 ).
Universitas Kristen Petra Landasan Teori - 36
d. Komunikasi
Kegagalan komunikasi dapat membuat tugas-tugas dalam sebuah organisasi menjadi lebih sulit. Kemampuan komunikasi yang efektifr sering merupakan penentu utama pengelolaan manajemen yang efektif (Steers, dkk., 1985 : 377).
Komunikasi dalam organisasi dimaksudkan mengontrol kebiasaan dalam organisasi, mempeijelas tugas, dan membangun serta memperkuat hubungan dalam sebuah organisasi. Komunikasi juga dapat memberikan informasi apa yang menjadi dasar keputusan-keputusan penting.
Komunikasi dapat dipergunakan memotivasi dan membangkitkan keijasama serta komitmem para karyawan. Selain itu juga digunaka^^
untuk mengekspresikan emosi atau perasaan tentang keputusan atau tindakan baik di dalam maupun di luar organisasi (Steers,dkk., 1985 : 397),
Salah satu cara untuk membangun komunikasi yang efektif dengan menggunakan public relations dan sistem informasi.
• Public relatiom
Public relations tidak mudah didefinisikan karena mencakup banyak aspek aktivitas sebuah perusahaan. Kegunaannya menciptakan dan memelihara suasana yang menguntungkan bagi suatu perusahaan.
Public relations menyangkut penciptaan public image yang baik, dan ini memerlukan upaya yang tekun dan berkelanjutan dalam
Vniversitas Kristen Petra Landasan Teori - 37
membenahi komunikasi kepada masyarakat secara luas dan khusus menyangkut dasar, kegunaan, tujuan dan prestasi dari perusahaan.
Image yang baik dari sebuah perusahaan pada dasamya ditujukan kepada pelanggan dan calon pelanggan serta kontraktor termasuk konsultan. Juga ditujukan kepada pemerintah, anggota DPR, pemegang saham, sub kontraktor, supplier, para karyawan dan masyarakat umum.
Jika semua lapisan masyarakat tersebut dapat diyakinkan bahwa perusahaan tersebut efisien dalam manajemen, sukses dalam operasinya, sadar terhadap tanggung jawab kepada masyarakat dan memiliki kepedulian sosial, maka kedudukan perusahaan dalam mdustri maupun di iuamya akan meningkat.
• Sistem Informasi
Faktor kunci pada manajemen real estate yang efektif adalah informasi yang dapat diandalkan yang dengan mudah dapat diakses dan diperoleh kembali dalam bentuk laporan yang fleksibel ( Richard, dkk., 1989 ; 97 ).
Banyak sistem informasi altem atif yang ada sekarang mampu menghasilkan informasi bagi pengambil keputusan. Namun sukses sebuah perusahaan dengan teknologi informasi terbaru tetap tergantung pada seberapa luas sistem manajemen yang ada menyertainya (Richard, dkk., 1989 : 98).
Aliran informasi yang efisien sama pentingnya bagi sukses sebuah perusahaan seperti fungsi manajemen yang lam. Meletakkan mformasi
Univer.utas Kristen Petra Landasan Teori - 38
yang akurat dan tepal waktu pada tangan pengambil keputusan merupakan masalah penting dalam bisnis ( Richard, dkk., 1989 : 99 ) Informasi membuat manajer mampu memusatkan perhatian hanya pada aktivitas kunci yang harus dilakukan dengan baik agar sukses dalam manajemen perusahaan real estate ( Richard, dkk., 1989 111).
e. Sumber Dava Manusia
Salah satu cara memperoleh keunggulan bersaing adalah mengelola sumber daya manusia dengan lebih efektif. Mengembangkan dan mengimplementasikan strategi sumber daya manusia akan memastikan tindakan dalam mengelola sumber daya manusia sesuai dengan tuntutan persaingan yang tercermin dalam strategi bisnis.
Untuk menang dalam persaingan pasar, perusahaan mencoba memberikan pelayanan pelanggan yang lebih memuaskan, mengembangkan kemampuan karyawan, mengejar inovasi dan kreativitas, serta menghadapi perubahan melalui tim keija dan keija sama tim yang baik ( Walker, James W., 1992 ; 1 ),
Tantangan dalam mengelola sumber daya manusia adalah memastikan bahwa semua aktivitas difokuskan pada kepentingan-kepentingan bisnis. Semua aktivitas sumber daya manusia harus sesuai h satu sama lain sebagai suatu sistem dan segaris dengan strategi sumber daya manusia. Strategi ini juga harus segaris dengan gtrategi bisnis (Walker, James W., 1992 . 2).
Llniversitas Kristen Petra Landasan Teori - 39
• Membangun Strategi Sumber Daya Manusia
"Orang - orang kami adalah sumber daya yang terbesar" ini merupakan pemyaiaan yang sering dijumpai. Karena tanpa orang yang benar pada posisi yang benar, tidak ada strategi, meskipun disusun dengan baik akan sukses. Oleh karena itu, diperlukan pengembangan strategi sumber daya manusia ( Hill & Jones, 1989 ; 112).
Masalah sumber daya manusia sangat penting bagi suatu bisnis. Ini memerlukan penilaian dari kesempatan dan ancaman yang ditimbulkan oleh perubahan yang tetjadi pada lingkungan dan juga kekuatan dan kelemahan perusahaan itu sendiri. Penilaian perubahan lingkungan tersebut meliputi perubahan tujuan dan strategi bisnis, teknologi baru, perxibahan harapan dan kebutuhan pelanggan, dan lain-Iain ( Walker, James W., 1992 ; 2 ).
Tujuan strategi sumber daya manusia adalah membangun sebuaB rencana yang menempatkan karyawan sesuai dengan tuntutan strategi perusahaan. Tetapi bukan hanya sekedar rencana, strategi sumber daya manusia juga menyadari bahwa karyawan dapat menjadi sumber dari distinctive competence.
Aspek yang perlu dipertimbangkan di sini adalah motivasi, keahlian dan pengalaman ( Hill & Jones, 1989 ; 112 ).
• Motivasi
Motivasi adalah kekuatan yang penuh semangat yang mendorong seseorang atau menyebabkan mereka bereaksi dalam cara tertentu.
Univerxitas Kristen Petra Landasan Teori - 40
Dorongan ini menggerakkan menuju sesuatu (Steers, dkk., 1985 275). Pada dasamya, karyawan menginginkan suaranya diperhatikan dalam pengambilan keputusan menyangkut pekeijaannya dan sudi meningkatkan peran dan produktivitasnya jika diberi kesempatan berpartisipasi. Inilah konsep d ^ r untuk memotivasi karyawan (Steers, dkk., 1985 ; 291).
• Keahlian
Ada tiga tipe keahlian yaitu ;
* Keahlian teknik
Keahlian ini menyangkut kemampuan menggunakan peralatan, prosedur, dan teknik dalam bidang yang digelutinya.
* Keahlian humanisme
Keahlian ini meliputi kemampuan bekerjasama dengan orang lain
* Keahlian konseptual
Keahlian ini meliputi kemampuan mengatur informasi agar lebih mudah dipahami atau meningkatkan kemampuan dirinya dalam pekerjaan yang ditekuninya.
VnivetsUas Kristen Petra Landasan Teori - 41
Vniversitas Kristen Petra Landasan Teori - 42
Tabel 2.4, Atribut Faktor Organisasi dan SDM ATW 3UT
Faktor Organisiisi dan SDM
S U M B E R
Nama Jabatan Referensi
• Tenagit man^emen pemsahaan yang profesiona!
• Struktiir organisasi pemsahaan Aditiawan Chandra Direktur lembaga manajemen FEUI
Properti.September 1995:45
• Sistem informasi manajemen Victor Sanvido Associate Member ASCE
Lingkungan ekstemal sebuah perusahaan dapat dibagi menjadi dua bagian yaitu ; lingkungan ekstemal mikro dan lingkungan ekstemal makro.
Lingkungan ekstemal mikro terdiri dari faktor-faktor yang secara liingsung mempengamhi perusahaan seperti pesaing potensial, pelanggan, pemasok, produk pengganti dan perusahaan baru yang akan inemasuki pasar. Lingkungan ekstemal makro terdiri dari faktor ekonomi, sosial, demografi, politik, dan pemerintah.
Agar sebuah perusahaan sukses, strateginya hams sesuai dengan lingkungan ekstemal Untuk mencapai kesesuaian ini, para m anaj^