2.4. FAKTOR EKSTERNAL 1. Penjelasan
2.4.7. Faktor Politik
Perencanaan strategi yang efektif juga menelaah lingWungan politik iintuk melihat kesempatan dan ancaman yang tinabul akibat perubahan situasi politik.
Tabel 2.9. Atribut Faktor Politik
ATRIBUT S U M B E R
Faktor Politik Nama Jabatan Referensi
• StabOicas Nasional Sanyoto Saslrowar- doyo
» Stabilitas Regional (Jawa Timur) Sanyoto Sastrowar- doyo
• Pqabat Tinggi Daerah A Manan Chamid Ketua DPD REl Jatim
Properti.Nopember 1995 : 56
2 .4 .8 .1'aktor Pesaing a. Penielasan
Pesaing potensial adalah perusahaan yang secara langsung tidak bersaing dalam industri tetapi memiliki kemampuan melakukan jika mereka mau. Perusahaan yang telah ada mencoba memperkecil masuknya pesaing potensial, sebab semakin banyak perusahaan yang masuk pada suatu industri, akan lebih banyak kesulitan bagi perusahaan yang ada untuk meraih pangsa pasar dan menghasilkan laba. Jadi resiko masuknya pesaing potensial yang tinggi merupakan ancaman bagi keuntungan perusahaan yang telah ada. Sebaliknya jika resiko kecil.
perusahaan yang ada dapat mengambil keuntungan dari kesempatan ini untuk meraih pengembalian yang lebih besar^ Hill & Jones, 1989 : 64 ).
Dasar dari kekuatan persaingan akibat pesaing potensial adalah seberapa tinggi halangan untuk masuk. Konsep halangan untuk masuk {barriers to entry) menyatakan bahwa terdapat resiko yang harus dipertimbangkan untuk masuk dalam suatu industri. Semakin besar resiko yang harus ditanggung, semakin besar halangan untuk masuk.
Halangan masuk yang tinggi mencegah pesaing potensial masuk meskipun pengembalian investasi dalam industri tersebut tinggi.
Menurut Joe Bain ada tiga faktor halangan masuk yaitu :
• Brand Loyalty
Brand Loyalty menunjukkan pilihaii pembeli terhadap produk perusahaan yang ada. Jadi brand loyalty mengurangi ancaman masuknya pesaing potensial sebab mereka memandang untuk merebij^t pilihan-konsumen memeriukan biaya yang besar.
• Keunggulan Biaya secara mutlak
Biaya rendah secara mutlak membuat perusahaan yang ada memiliki keunggulan yang sulit ditiru oleh para pesaing. Keunggulem ini dapat dicapai melalui teknik produksi yang merupakan hasil dari pengalaman sebelumnya dan juga manajemen yang efisien.
• Economic o f Scale
Economic of Scale menunjukkan keunggulan biaya yang dihubungkan dengan ukuran perusahaan yang besar. Sumber dari skala ekonomi
Univer.iitas Kristen Petra Landasan Teori - 53
termasuk pengurangan biaya melalui produksi massal yang standar dan potongan harga yang diperoleh dari pembelian bahan material.
b. Persaingan di antara perusahaan yang ada
Jika tingkat persaingan di antara perusahaan yang ada dalam suatu industri melemah, maka sebuah perusahaan memiliki kesempatan untuk meraih laba yang lebih besar. Tetapi jika tingkat persaingalh meng\iat, persaingan harga menjadi penting termasuk perang harga akan teijadi akibat persaingan antar perusahaan ( Hill & Jones, 1989 ; 66).
Tingkat persaingan di antara perusahaan yang ada dalam suatu industri secara garis besar di sebabkan tiga fak to r:
• Struktur Persaingan Industri
Struktur Persaingan menyatakan distribusi jumlah dan ukuran perusahaan dalam suatu industri. Struktur persaingan yang berbeda memiliki akibat yang berbeda dalam persaingan. Struktur persaingan ada dua yaitu fragm ented dan consolidated. Industri fragmented terdin dari sejumlah besar perusahaan berukuran kecil atau sedang. Tidak satu pun memiliki posisi dominan dalam industri. Industri apartemen termasuk dalam industri fagmented. Industri consolidated didominasi oleh sejumlah kecil perusahaan besar atau dalam keadaan tertentu oleh satu perusahaan saja ( monopoli ).
Vniversitas Kristen Petra Landasan Teori - 54
• Kondisi Permintaan
Tutnbuhnya permintaan cenderung memperlunak persaingan karena tersedia ruang yang lebih luas untuk ekspansi. Permintaan tumbuh jika pasar secara keselunihan tumbuh karena bertambahnya konsumen baru atau konsumen yang ada membeli lebih banyak produk suatu industri.
Ketika permintaan sedang tumbuh perusahaan dapat meningkatkan pendapatannya tanpa mengambil p>angsa pasar perusahaan lain. Jadi tumbuhnya permintaan memberikan kesempatan besar bagi perusahaan untuk memperluas operasinya.
• Halangan Keluar ( Exit Barriers )
Halangan keluar merupakan ancaman persaingan yang serius ketika permintaan dalam suatu industri menurun. Halangan keluar yang tinggi menyebabkan suatu perusahaan tetap bersaing dalam suatu industri meskipun tingkat pengembalian rendah,
Beberapa halangan keluar yang umum adalah :
1 Investasi dalam bentuk gedung dan peralatan yang tidak ada altema- tif p>enggunaan lain dan tidak dapat dijual begitu saja.
2. Biaya yang tinggi untuk keluar seperti uang pesangon bagi karyawan yang di PHK.
3. Alasan emosional
Universitas Kristen Petra Landasan Teori - 55
c, Kekuatan tawar menawar pembeli
Pembeli dapat dipandang sebagai ancaman persaingan jika mereka memaksa menurunkan harga atau pelayanan yang lebih baik ( niemperbesar biaya operasi ). Sebaliknya pembeli yang lemah memberikan sebuah kesempatan bagi perusahaan menaikkan harga dan meraih laba yang lebih besar. Seberapa besar kekuatan pembeli tergantung kekuatannya relatif terhadap perusahaan ( Hill & Jones,
1989 : 69 ).
Menurut Porter, pembeli akan lebih kuat jika :
* industri pemasok terdiri dan banyak perusahaan kecil dan jumlah pembeli sedikit.
* pembeli membeli dalam jumlah besar.
* f)embeli dapat mengalihkan permintaan di antara pemasok pada harga yang rendah.
d. Kekuatan tawar menawar pemasok
Pemasok dapat dipandang sebagai ancaman jika mereka dapat memaksa menaikkan harga yang harus dibayarkan perusahaan bagi pasokan yang diberikaan atau mengurangi kualitas barang yang dipasok.
Sebaliknya pemasok yang lemah memberikan kesempatan bagi perusahaan untuk memaksa menurunkan harga dan memmta kualitas yang lebih tinggi. Seperti yang terjadi pada pembeli, kemampuan dari i ’niverxitas Kristen Petra Laiulasan Teori - 56
Univemitas Kristen Petra Landasan Teori - 57
pemasok tergantung dan kekuatannya relalif terhadap pcrusahaan ( Hill
& Jones, 1989 : 70 ),
Menurut Porter, pemasok akan lebih kuat jika :
♦ Produk yang dijualnya memiliki sedikit pengganti dan penting bagi perusahaan.
* Industri perusahaan tersebut bukan pelanggan penting bagi pemasok.
e. Produk Pengganti
Produk pengganti adalah produk perusahaan dalam industn yang berbeda yang melayani kebutuhan yang sama dari konsumen suatu industri perusahaan. Keberadaan produk pengganti, membuat ancainan persaingan kuat. Oleh karena itu jika produk perusahaan memiliki sedjkit produk pengganti, maka perusahaan memiliki kescmpatan untuk menambah laba. sebagai contoh perusahaan dalam industri apartemen secara tidak langsung bersaing dengan perusahaan-p>erusahaan dalam industri perumahan horisontal.
Tabel 2.10. Atribut Faktor Pesaing ATRIBUT
Faktor Pesaing
S U M B E R
Nama Jabatan Referensi
• Pesaing dari Luar Negeri Edwin Kawilarang Ketua Umum DPP REl
Properti.Pebaiari 1996 : 85
• Pesaing dari kota lain Gatut Prasetiyo Wakil Ketua I V DPD REl Jatim
Properti.Nopember 1995 . 59
• Tersedian>-a perumahanhorisontal sebaga. ganti apartemen
Kosmian Pudjiadi Ka Bidang Rumah Susun DPP REl
Properti. September 1995 37
2.5. APARTEMEN