B. Hasil Penelitian
I. Bagan Proses Jual Beli Tanah di Desa Popongan
2. Gambaran Desa Tanjung
Proses Jual Beli di desa Popongan bermula ketika terjadi kesepakatan harga, beliau menemui kepala dusun untuk menentukan waktu dan tanggal proses jual beli tanah tersebut. Setelah waktu dan tanggal di tentukan kedua belah pihak datang berserta para saksi untuk menandatangani surat pernyataan jual beli tanah tersebut. Kemudian pembeli membawa uang untuk di serahkan di hadapan kepala dusun kepada penjual dan pada saat itu jual beli telah terjadi dan hak milik tanah tersebut telah berganti.
2. Gambaran Desa Tanjung
a. Letak Desa Tanjung
Tanjung merupakan sebuah desa di kecamatan Bringin, kabupaten
Semarang. Jawa tengah, Indonesia. Desa Tanjung terdiri dari 4 dusun yaitu dusun Dusun Kranjan Tanjung, dusun Kuwang, dusun Cendini dan dusun Naligunung. Sebagian masyarakat desa Tanjung bermatapencaharian sebagai petani tetapi banyak juga yang bekerja sebagai buruh pabrik dan karyawan swasta. Desa Tanjung terletak di antara pohon karet, hutan karet yang sangat luas dan dataranya sendiri terdiri dari dataran rendah,datarang tinggi dan jurang. Ketinggian daerah desa Tanjung berda pada kisaran 14 meter diatas permukaan laut(mdpl) dengan
Pembeli dan Penjual Bersepakat mengenai
harga
Pembeli dan Penjual Menghadap Kepala Dusun Untuk menentukan waktu
dan Tanggal
Pembeli,Penjual dan Para Saksi bertemu di rumah kepala Dusun seuai waktu
yang di tentukan Penjual, Pembeli beserta
para saksi menandatangani surat pernyataan jual beli
Proses jual beli selesai, pembeli membayar sejumlah yang di perjanjikan
36
suhu antara 27-30„C dan curah hujan 2000 mm/tahun. aLuas desa Tanjung hanya 160.99 Hektare.47
b. Jumlah Penduduk Desa Tanjung
Penduduk desa Tanjung berjumlah dari 844 jiwa. Yang terdiri dari 420 laki laki dan 424 perempuan. :
Tabel 14
Jumlah Penduduk Desa Tanjung 2018
Sumber: Data Monografis Desa Tanjung tahun 2018
Tabel 15
Jumlah Penduduk Desa Tanjung Menurut Umur
Sumber: Data Monografis desa Tanjung tahun 2018
47Data monogrofis desa Tanjung, kabupaten Semarang.
Laki-Laki Perempuan Jumlah
508 490 998
Umur Laki-Laki Perempuan Jumlah
0 - 4 34 20 54 5 – 9 51 41 92 10 – 14 36 30 66 15 – 19 38 36 74 20 – 24 40 24 64 25 – 29 37 49 86 30 – 39 75 84 159 40 – 49 78 82 160 50 – 59 52 56 108 60 + 92 62 154 Jumlah 508 490 998
37
Berdasarkan keterangan tabel di atas, maka dapat dilihat bahwa pada jumlah penduduk di Desa Popongan ini jika dilihat dari umur maka kelompok umur 0 – 4 tahun yaitu jumlah penduduk masih tergolong balita (dibawah umur lima tahun) jumlah anak laki-laki lebih banyak daripada jumlah anak perempuan. Begitu pula pada kelompok umur 5 – 9 tahun jumlah penduduk laki-laki dan perempuan sama dan pada kelompok umur 10 - 14 tahun jumlah penduduk laki-laki lebih banyak dari perempuan begitu juga dengan jumlah penduduk pada kelompok umur 15 – 19 tahun jumlah penduduk perempuan lebih banyak. Pada kelompok umur 20-24 tahun jumlah penduduk perempuan lebih banyak dari laki laki. Pada kelompok umur 25 – 29 tahun jumlah penduduk perempuan lebih banyak daripada jumlah penduduk laki laki. Kelompok umur 30 – 39 penduduk yang berjenis kelamin laki laki dan perempuan sama. Pada kelompok 50 – 59 penduduk berjenis kelamin laki laki lebih banyak dari pada perempuan.Dan pada kelompok umur 60 lebih jumlah perempuan lebih banyak daripada jumlah penduduk laki laki. Jumlah penduduk laki-laki di Desa Tanjung Kecamatan Bringin ini berjumlah 508 jiwa dan jumlah penduduk perempuan 490 jiwa. Jadi total dari jumlah penduduk Desa Tanjung Kecamatan Bringin ini berjumlah 998 jiwa.
c. Pendidikan Penduduk Desa Tanjung Tabel 16
Pendidikan Penduduk Desa Tanjung
Pendidikan Laki-Laki Perempuan Jumlah Tidak Bersekolah 135 121 256 Tidak/ Belum Tamat SD 5 3 8 Tamat SD 240 227 467 Tamat SLTP 66 92 158 Tamat SLTA 59 43 102 Tamat SMK - - - Tamat DI/DII - - - Tamat DIII / Akademi 1 - 1 Sarjana / S1 2 4 6
38
S II/S3 - - -
Jumlah 508 490 998
Sumber: Data Srategis kecamatan bringin 2016
Tabel di atas menunjukan bahwa tingkat pendidikan penduduk desa Popongan di dominasi oleh Tamas SD dengan jumlah 467 penduduk. Di susul oleh tamatan SLTP sebesar 158 dan tamatan SLTA 102 jiwa. Tamatan SMK tidak ada dan hanya 1 orang warga yg berijazah Diploma II I dan S1 berjumlah 6 orang.
d. Mata Pencaharian Penduduk Desa Tanjung
Mata Pencaharian Penduduk Desa Popongan Tabel 17
Jenis
Mata Pencaharian Jumlah
Belum / tidak bekerja 383 Mengurus rumah tangga 84 Pelajar /Mahasiswa 7 Peternak 5 Petani / Pekebun 168 Pensiunan 2 Pedagang 2 Honorer 2 Buruh Lepas 134 Wiraswasta 53 Pegawai Swasta 156 PNS 6 Perangkat Desa 10 Jumlah Total 998
Sumber: Data Monografis Desa Tanjung
Tabel di atas menunjukan jumlah penduduk berdasarkan matapencaharian penduduk desa Popongan mayoritas penduduknya bermatapencaharian sebagai Petani mengingat sebagian wilayahnya berisi persawahan dan ladang di susul oleh Buruh industri, karena di sekitar desa Tanjung terdapat Pabrik Karet Nusantara. Sedangkan matapencaharian paling sedikit adalah perawat atau dokter yang berkerja di Puskesmas setempat.
39
e. Luas tata guna lahan desa Tanjung Tabel 18
Luas penggunaan Lahan ( Ha) Penggunaan Lahan
Pertanian
Bukan Pertanian Sawah Bukan Sawah
65,52 Ha 59,54 Ha 35,93 Ha
Total 160,99 Ha
Sumber: Data Monografis desa Tanjung
Dari tabel di atas menunjukan bahwa penggunaan lahan pertanian Sawah sebanyak 65,52 Ha dan lahan pertanian bukan sawah sebanyak 59,54 Ha. Sedangkan lahan bukan pertanian sebanyak 35,93 Ha dan total keseluruhanya sebanyak 160,99 Ha. Lahan pertanian, Lahan Pertanian bukan Sawah dan Lahan bukan pertanian terbagi menjadi beberapa bagian yang akan di jelaskan pada tabel di bawah ini :
Tabel 19
Lahan Pertanian Bukan Sawah Desa Tanjung
Jenis Lahan
Lahan Pertanian Bukan Sawah Tegalan /Kebun 27,25 Ha Padang 0 Ladang/ Huma 0 Perkebunan 29,92 Ha Tambak 0 Hutan Rakyat 2,37 Ha Total 59,54 Ha
40
Pada tabel di atas jenis lahan Tegalan atau kebun merupakan lahan pertanian bukan sawah terbesar dengan luas 27,25Ha. Perkebunan dengan luas 29,92 Ha dan luas terkecil yaitu lahan Hutan Rakyat dengan luas lahan 2,37 Ha. Dengan total luas lahan pertanian bukan sawah desa Tanjung sebesar 59,54
Tabel 20
Lahan Pertanian Sawah
Jenis Lahan
Lahan Pertanian Bukan Sawah Irigasi 57,84 Ha Tadah Hujan 7,68 Ha Pasang Surut 0 Lebak 0 Lainya 0 Total 65,52 Ha
Sumber: Data Monografis desa Tanjung
Pada tabel di atas jenis lahan pertanian Irigiasi merupakan lahan pertanian terbesar dengan luas 57,84 Ha dan luas terkecil yaitu lahan pertanian tadah hujan dengan luas lahan 7,68 Ha dan total keseluruhan lahan pertanian sawah 65,52 Ha.
Tabel 21
Lahan Bukan Persawahan
Jenis Lahan Lahan Bukan Persawahan Rumah / Bangunan 32,96Ha
Sungai, Kuburan, dll 3,03Ha
Hutan Negara 0
Rawa 0
Total 35,93 Ha
Sumber: Data Monografis desa Tanjung
Pada tabel di atas jenis lahan bukan pertanian rumah atau bangunan merupakan lahan bukan persawahan terbesar dengan luas 32,96 Ha dan luas terkecil yaitu
41
Sungai, Kuburan ,dll dengan luas lahan 3,03 Ha dan total keseluruhan lahan bukan persawahan 35,93 Ha.
f. Pemilikan Sertipikat Desa Tanjung Tabel 22 Tabel Pemilikan Sertitifkat
Buat spt contoku di atas!!!
Jumlah Tanah yang Belum Bersertipikat Bidang
Tanah Sawah 80,36 Ha
Tanah Kering 24,1 Ha
Jumlah Tanah yang bersertipikat
Tanah Sawah 8,96 Ha
Tanah Kering 11,64 Ha
g. Responden Penjual dan Pembelu di desa Tanjung
1. Responden bernama Mujian selaku penjual ini beralamat di Jalan Mangga besar XIII RT.002/R2.003 Mangga Dua Selatan Kecamatan Sawah Besar Jakarta Pusat ( Alamat Ktp) dengan alamat asli di desa Tanjung RT.01/RW.02 dengan bermata pencaharian sebagai wirausaha ia menjual tanah pekarangan kepada Ngatmi yang beralamat di Dusun Cendini. RT.07/RW.01, desa Tanjung, kabupaten Semarang yang bekerja sebagai wiraswasta.
2. Responden kedua bernama Nyamini B Muksin ini yang beralamat di dusun Tanjung, RT.003/RW.001, Desa Tanjung, Kabupaten Semarang ia bekerja sebagai wiraswasta ia menjual sebidang tanah tegalan kepada Mochamad Rofikum/Puji Lestari
3. Yusmanto-Kumiyati yang beralamat di dusun Tanjung, RT.001/RW.001, Desa Tanjung, Kabupaten Semarang. Dengan bermatapencaharian sebagai pejabat perangkat desa ia menjual sebidang tanah sawah kepada Poniyem yang beralamat di Dusun Tanjung RT.02/RW.001, desa Tanjung, kabupaten Semarang yang bekerja sebagai petani.
42
h. Praktik Jual Beli Tanah di Bawah Tangan di desa Tanjung
1. Wawancara dengan Penjual
a. Menurut Mujian beliau mengatakan bahwa tanah yang beliau jual merupakan tanah pekarangan di Dusun Cendini dengan luas ukuran tanah 914m2 , luas bangunan 48m2. Tanah ini merupakan rumah milik Ibu Mujian yang di wariskan kepadanya. Kemudian Mujian Berniat untuk menjualnya tanah ini di jual kepada Ngatmi. Setelah terjadi kesepakatan harga yaitu Rp. 40.000.000. kemudian Mujian dan Ngatmi datang ke kantor kepala Desa Tanjung untuk melaporkan telah terjadi jual beli, setelah kepala desa menentukan tanggal dan waktu, lalu mereka dengan saksi- saksi Yahya,Suprapto dan Sumardi ( Ketua RT.2/RW.2) datang pada waktu yang di tentukan untuk melakukan tanda tangan surat pernyataan jual beli tersebut yang telah di bubuhi materai, kemudian Ngatmi membayarkan kewajibanya sesuai harga yang di sepakati kepada Mujiaan, kemudian surat pernyataan jual beli aslinya di pegang oleh Ngatmi selaku pembelinya.48 Dan perangkat desa hanya di berikan arsipnya sebagai alat bukti bahwa telah terjadi jual beli tanah tersebut dan mengganti nama pemilik lama dengan pemilik baru sesuai dengan surat pernyataan tersebut di buku C.
b. Menurut Nyamini B proses jual beli tanah bermula saat Mochamad Rofikum/Puji Lestari meghubungi Nyamini kemudian mereka bernegoisasi. Setelah terjadi kesepakatan harga yaitu 20.000.000 rupiah. Kemudian mereka pergi melapor ke RT dan RW kemudian melapor ke kantor kepala desa agar di buatkan surat pernyataan telah terjadi jual beli tanah. kemudian bertemu kepala desa dan mengatakan ingin membuat surat pernyataan jual beli. Setelah kepala desa menentukan tanggal dan waktu. 21 Juni 2017, pada hari tersebut kemudian kepala desa Tanjung membacakan dan menandatangani surat pernyataan jual beli dan bukti kwitansi pembayaran. Beserta para saksi dan para pihak juga menandatangani surat pernyataan jual beli terebut. Lalu kepala
43
desa menginstruksikan bahwa bukti pernyataan jual beli dan kwitansi di pegang oleh M.Rofikum/Puji Lestari selaku pembelinya.49
c. Pada awalnya Yusmanto dan Poniyem bersepakat dan bertemu di tempat objek jual beli dengan luas tanah dan harga yang telah di sepakati yaitu 6.500.000 rupiah dengan luas tanah 422 m2. Kemudian Poniyem mengecek tanah tersebut..Setelah pengecekan selesai kemudian mereka bersepakat dengan harga beli 6.500.000 rupiah.Setelah bersepekat kemudian mereka menghubungi kantor desa Tanjung, melanjutkan proses jual beli. Kemudian terjadi kesepakatan waktu dan tanggal untuk menandatangani surat pernyataan tersebut.Setelah menentukan tempat dan waktu yaitu 11 April 2014 kemudian mereka berkumpul di kantor kepala Desa Tanjung.Kemudian wakil kepala desa Tanjung membacakan dan hanya para pihak yang menandatangani surat pernyataan jual beli dan bukti kwitansi pembayaran. pada Kepala desa Tanjung tidak membacakanya Karena Yusmanto yang sebagai penjual merupakankan kepala Desa Tanjung jadi di wakilkan oleh wakilnya.Lalu bukti pernyataan jual beli dan kwitansi di pegang oleh Poniyem50
2.Hasil wawancara dengan Pembeli
a. Wawancara dengan Ngatmi
Berdasarkan wawancra dengan bapak Ngatmi, beliau mengatakan bahwa proses jual beli tanah yang di lakukanya dengan Mujian tidak begitu rumit, ketika terjadi kesepakatan harga yang di capai oleh beliau dengan penjual kemudian ngatmi diminta membayar sejumlah uang tanda jadi kepada Mujian. Setelah memberikan DP kemudian mereka pergi ke kantor lurah desa Tanjung untuk menandatangani surat pernyataan jual beli yang telah di sediakan perangkat desa di kantor kepala desa. Setelah menandatangani bukti asli surat tersebut ia simpan dan beliau membayar sisa pembayaran yang belum terbayar di hadapan kepala desa dan Kaur Desa Tanjung.51
49
Waancara dengan Nyamini pada tanggal 21 maret 2018. 50Waancara dengan Yusmanto pada tanggal 21 maret 2018. 51Wawancara dengan istri Ngatmi pada tanggal 23 maret 2018
44
b. Wawancara dengan Puji Lestari:
Proses jual beli yang di lakukan dengan Nyamini bermula terjadi kesepakatan harga lalu beliau membayar sejumlah uang muka sebesar 10.000.000 kepada Nyamini yang merupakan tetangganya sendiri. Lalu merka pergi ke kantor kepala desa dengan membawa saksi saksi yang merupakan tetangga mereka semua. Setelah surat di tanda tangani, pembeli membayar sisa uang yang belum terbayarkan kepada Nyamini. Kemudian surat perjanjian jual beli tanah di simpan oleh pembeli dan kantor kepala desa hanya mempunyai copyanya saja sebagai arsip.52
Berdasarkan wawancra dengan responden pembeli dan penjual di dapatkan hasil yang akan di uraiakan di dalam tabel sebagai berikut :
Tabel 23
Uraian Proses Jual Beli Tanah di Desa Tanjung
Responden Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3
Mujuan ( Penjual) dan Ngatmi ( Pembeli). Sepakat menjual tanahnya dengan harga 40.000.000 rupiah dan luas tanah 914m2, luas bangunan 48m2
Datang ke kantor kepala Desa Tanjung untuk melaporkan telah terjadi jual beli, setelah kepala desa menentukan tanggal dan waktu, lalu mereka dengan saksi- saksi melakukan
Penguasaan Tanah Objek jual beli Sejak Penandatanganan surat pernyataan jual beli
yaitu 24 Juni 2017
45 tanda tangan surat beserta pembayaran tunai dari pembeli ke penjual.
Nyamini B dan Mochamad Rofikum/Puji
Sepakat dengan objek dan harga yaitu 20.000.000
rupiah
Datang ke kantor kepala Desa Tanjung
untuk melaporkan telah terjadi jual beli,
dan menandatangani surat pernyataan jual
beli berserta penyerahan pembayaran dari penjual ke pembeli
Penguasaan Tanah Objek jual beli Sejak Penandatanganan surat
pernyataan jual beli
Yusmanto dan Poniyem Sepakat dengan harga 6.500.000 untuk tanah tersebut objekyang di perjualbelikan dengan luas tanah
422 m2
Datang ke kantor kepala desa untuk menandatangani surat
pernyataan jualbeli berserta menyerahkan
sejumlah uang tunai yang sudah di
perjanjikan.
Penguasaan Tanah Objek jual beli Sejak Penandatanganan surat
pernyataan jual beli
Berdasarkan tabel uraian proses jual beli di atas dapat di ketahui bahwa proses
jual beli yang di lakukan di desa Tanjung, dari ketiga responden di atas dengan tahap yang sama yaitu dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli lalu bertemu di kantor kepala desa Tanjung untuk menandatangani surat pernyataan jual beli beserta penyerahan uang tunai kepada penjual yang di sertai para saksi saksi dari kedua belah pihak.
I. Bagan Proses Jual Beli Tanah di Desa Tanjung
Pembeli dan Penjual Bersepakat Mengenai
Harga
Pembeli dan Penjual Datang ke kantor Kepala
46 3. Analisis
a. Analisis Proses Jual Beli Tanah Secara Bawah Tangan di Kecamatan Bringin Kabupaten Semarang
1. Hubungan antara pendidikan dengan jual beli di bawah tangan
Responden di desa Popongan yang melakukan jual beli berpendidikan sebagai berikut: Aji Setiawan : SLTP, Sarmin: SLTP, Taufik: SD, Karsih : SLTA, Sugiarto : SD , Mbah Parmin : SD. Lainhalnya dengan desa tanjung para pihak yang melakukan jual beli berpendidikan sebagai berikut: Yusmanto : SLTA , Poniyem SLTP, Nyamini B Muksin ; SD, Mochhamad Rofikum : SLTP, Mujian SLTP dan Ngatmi: SLTP. Tingkat pendidikan mempengaruhi adanya jual beli tanah secara bawah tangan karena masyarakat tidak mempunyai pengetahuan hukum untuk mensertipikatkan tanahnya.
Pembeli dan Penjual Bersepakat Mengenai
Waktu untuk menandatangani surat
pernyataan Pembeli dan Penjual
beserta para saksi menandatangani surat pernyataan di hadapan
kepala Desa
Pembeli menyerahkan uang yang di perjanjikan
kepada penjual dan menandatangani kwitansi
pembayaran
Proses Jual beli telah selesai, kemudian hak
47
2. Hubungan Matapencaharian dengan jual beli di bawah tangan.
Berdasarkan data yang di peroleh sebagian besar masyarakat di kedua desa tersebut bermatapencharian sebagai petani. Hal ini tentunya berakibat dengan jual beli di bawah tangan di desa Popongan dan desa Tanjung karena matapencaharian para responden tidak memberikan edukasi dan informasi mengenai jual beli di bawah tangan. Responden di desa Popongan yang melakukan jual beli tanah di bawah tangan bermatapencharian sebagai berikut Aji Setiawan : Wiraswasta, Sarmin: Petani, Taufik: Petani, Karsih : Buruh, Sugiarto : Petani , Mbah Parmin : pensiunan. Lainhalnya dengan desa tanjung para pihak yang melakukan jual beli berpendidikan sebagai berikut: Yusmanto : Kepala desa, Poniyem petani, Nyamini B Muksin ; SD, Mochhamad Rofikum : petani, Mujian petani dan Ngatmi: buruh pabrik. Walaupun di desa Tanjung Yusmanto berprofesi sebagai perangkat desa ( kepala Desa) hal ini tentunya tidak berhubungan/ berkaitan dengan proses jual beli tanah yang ada di desa Tanjung..
3.Sahnya jual beli secara adat
Peralihan hak atas tanah secara hukum adat dengan berdasarkan pada Pasal 5 Undangundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, yang menyatakan bahwa hukum agraria berdasarkan pada hukum adat. Dalam hal jual beli tanah menurut hukum adat bersifat kontan atau “tunai”. Pembayaran harga dan penyerahan haknya dilakukan pada saat yang bersamaan. Pada saat itu jual beli tersebut menurut hukum telah selesai.53 Biasanya jual beli tanah itu dilakukan di muka Kepala Adat (Desa), yang bukan hanya bertindak sebagai saksi tetapi dalam kedudukannya sebagai Kepala Adat (Desa) menanggung bahwa jual beli tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku.54
Effendi Perangin berpendapat, bahwa dengan dilakukannya jual beli di muka Kepala Adat (Desa), jual beli itu menjadi “terang”, bukan perbuatan hukum yang “gelap”. Dengan demikian maka pembeli mendapat pengakuan dari
53
Effendi Perangin, Hukum Agraria Di Indonesia : Suatu Telaah Dari Sudut pandang Praktisi Hukum, Edisi 1, Cetakan 1, Rajawali, Jakarta, 1986, hlm. 16
54
48
masyarakat yang bersangkutan sebagai pemilik yang baru dan akan mendapat perlindungan hukum jika dikemudian hari ada gugatan terhadapnya dari pihak yang menganggap jual-beli tersebut tidak sah.55
Menurut Effendi Perangin bahwa UUPA tidak memberikan penjelasan mengenai apa yang dimaksudkan dengan jual beli tanah. Tetapi biarpun demikian mengingat bahwa hukum agrarian kita sekarang ini memakai system dan asa-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang harus pula diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik (penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga menyerahkan harganya kepada penjual. Yaitu menurut pengertian Hukum Adat.56
Dalam masyarakat Hukum Adat jual beli tanah dilaksanakan secara terang dan tunai. Terang berarti perbuatan hukum jual beli tersebut benar-benar dilaksanakan di hadapan Kepala Adat atau Kepala Desa. Tunai, berarti adanya dua perbuatan yang dilaksanakan secara bersamaan, yaitu pemindahan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli dari penjual kepada pembeli dan pembayaran harga dari pembeli kepada penjual terjadi serentak dan secara bersamaan.57
Jual beli menurut hukum tanah nasional yang bersumber pada hukum adat, dimana apa yang dimaksud dengan jual beli bukan merupakan perbuatan hukum yang merupakan perjanjian obligatoir. Jual beli (tanah) dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang harus memenuhi tiga (3) sifat yaitu :58
1. Harus bersifat tunai, artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan.
55 Ibid 56 Ibid, hlm. 13 57 Ibid, hlm. 15 58
Boedi Harsono (II), Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2007, hlm. 317
49
2. Harus bersifat terang, artinya pemindahan hak tersebut dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang atas obyek perbuatan hukum.
3. Bersifat riil atau nyata, artinya dengan ditandatangani akta pemindahan hak tersebut, maka akta tersebut menunjukkan secara nyata dan sebagai bukti dilakukan perbuatan hukum tersebut.
Akibat hukum peralihan hak atas karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan adalah sah menurut hukum apabila peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan tersebut sudah memenuhi syarat materiil jual beli yaitu “terang dan “Tunai”, dengan berdasarkan pada Putusan Pengadilan Negeri Nomor : 19 /Pdt.G/2015/PN.Mgg tanggal 27 Agustus 2015, yang memutuskan bahwa : “Surat Pernyataan Jual Beli tanah pekarangan tertanggal 24 Juni 1968 antara Ngadijono – Martosarno di hadapan Kepala Desa Tidar adalah Sah dan Berharga. Akan tetapi peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan juga menimbulkan akibat hukum lainnya yaitu kerugian bagi pihak pemegang hak atas tanah karena tidak adanya jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah yaitu untuk menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, yang mana hanya dapat menguasai secara fisik, akan tetapi tidak membuktikan kepemilikan tersebut secara yuridis sebagaimana yang diamanatkan dalam ketentuan Pasal 19 UUPA serta sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
4. Sahnya jual beli dilihat dari PP 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah
Terkait dengan peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang tanah hak yang tidak bersertifikat dalam ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tidak ditemukan pasal yang mengatur secara khusus mengenai peralihan hak atas tanah khususnya terhadap tanah yang belum didaftarkan. Melainkan dari ketentuan peralihan hak atas tanah dari Pasal 37 sampai dengan Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dimana hanya dalamPasal 39 ayat (1)
50
huruf b yang menyinggung mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, akan tetapi dalam ketentuan Pasal 39 ayat (1) huruf b tersebut hanya saja mengatur tentang penolakan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal untuk membuat akta, yang menegaskan apabila mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan :
1. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang