Status Pasar Ciputat
Pasar Ciputat dibangun pada tahun 1992 oleh PD Pasar Niaga Kerta Raharja Pemerintah Daerah Kabupaten Tangerang di atas lahan seluas 5.670 m2. Pembangunan Pasar Ciputat didasarkan pada kebutuhan akan pusat perdagangan di Ciputat yang telah menjadi suatu kawasan strategis dan menjadi salah satu
28
pusat lalu lintas menuju Jakarta. Di tahun yang sama, Pemerintah Daerah Kabupaten Tangerang melakukan Perjanjian Kerjasama dengan PT. Betania Multi Sarana dalam pembangunan pusat perbelanjaan dan peremajaan pasar, serta terminal Ciputat (Perjanjian Kerjasama Bersyarat Nomor 551.221755-Um/1992 dan Nomor 004/BMS/VI/1992).
Pada tahun 2004, ditetapkan klasifikasi Pasar Ciputat, berdasarkanSurat Keputusan (SK) Bupati Tangerang Nomor 511.2/Kep.249-Huk/2004 tentang Penetapan Klasifikasi Pasar Daerah Kabupaten Tangerang. Berdasarkan SK tersebut Pasar Ciputat dikategorikan sebagai Pasar Kelas I. Hal ini didasarkan pada corak berdagangnya yang berupa eceran dan waktu kegiatan yang dilakukan pada siang/ malam hari.
Daya Tampung dan Daya Dukung Pasar Ciputat
Pada dasarnya, Pasar Ciputat telah memenuhi fungsi suatu pasar dengan kemampuannya menampung dan mendukung kegiatan jual beli antara pedagang dan masyarakat. Daya tampung Pasar Ciputat menjelaskan kemampuannya dalam menyediakan fasilitas dan menampung sejumlah masyarakat yang memanfaatkannya. Daya dukung Pasar Ciputat merupakan bentuk pemanfaatan masyarakat akan daya tampung dan fasilitas yang tersedia.
Dari lahan seluas 5.670 m2, sebanyak 85 persen lahan dibangun bagunan pasar dan 25 persen lahan dibiarkan terbuka. Bangunan pasar terdiri atas tiga lantai seluas 14.516 m2. Tiap lantai dihubungkan dengan tangga yang curam dan sempit. Pembagian lantai adalah sebagai berikut:
1. Lantai basement (berada di bawah permukaan tanah) seluas 4.839 m2, terdiri dari:
- Blok AK yang berisi kios-kios (terletak di bagian timur) - Blok BK yang berisi kios-kios (terletak di bagian barat) - Blok BL yang berisi los-los (terletak di bagian barat) 2. Lantai dasar seluas 4.839 m2, yang terdiri dari:
- Blok CK yang berisi kios-kios (terletak di bagian timur) - Blok DK yang berisi kios-kios (terletak di bagian barat) 3. Lantai atas seluas 4.839 m2, yang terdiri dari:
- Blok EK yang berisi kios-kios (terletak di bagian timur) - Blok FK yang berisi kios-kios (terletak di bagian timur) - Blok GK yang berisi kios-kios (terletak di bagian barat)
Di dalam bangunan, terdapat fasilitas MCK sebanyak lima unit di lantai paling atas. Area terbuka dimanfaatkan untuk kebutuhan parkir kendaraan, ruang terbuka hijau dan non hijau, sirkulasi pengunjung dan barang, gudang, dan tempat pembuangan sampah sementara (TPS).
Pembuatan gedung tiga lantai Pasar Ciputat telah didasarkan pada sistem zonanisasi produk. Lantai basement Pasar Ciputat diperuntukkan barang dagangan berupa sembako dan produk agribisnis segar seperti daging dan sayuran. Lantai dasar dan atas diperuntukkan pedagang dengan barang dagangan non pangan, seperti sepatu, kosmetik, baju, celana, kerudung, dan lain-lain. Seiring berjalannya waktu, terjadi percampuran para pedagang beda jenis produk di tiap lantainya. Hal ini menimbulkan ketidaknyamanan berbelanja pada konsumen. Konsumen menjadi kesulitan dalam menemukan letak barang yang dijual.
Permasalahan Utama Pasar Ciputat Permasalahan Hukum
Sumber dari segala sumber permasalahan Pasar Ciputat adalah ketidakjelasan kepemilikan Pasar Ciputat. Pokok masalah dalam hal status kepemilikan adalah belum diserahterimakan pengelolaan Pasar Ciputat oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Tangerang kepada Pemerintah Daerah Kota Tangerang Selatan. Aset Pasar Ciputat harus dipindahtangankan dari Pemerintah Daerah Kabupaten Tangerang dengan adanya pembentukan Kota Tangerang Selatan pada 2008 (Undang-Undang No. 51 Tahun 2008). Kegiatan dan lokasi pasar Ciputat secara hukum tidak lagi berada di Kabupaten Tangerang, tetapi berada di wilayah Kota Tangerang Selatan, tepatnya di Kecamatan Ciputat Timur. Hal ini mendasari bahwa pengelolan dan aset dikuasai Pemda Kota Tangerang Selatan. Penyerahan aset dan dokumen kepada Pemda Kota Tangerang Selatan harus dilakukan paling lambat lima tahun sejak pelantikan Pejabat Walikota.
Hingga tahun 2015, Pasar Ciputat masih menghadapi permasalahan hukum. Enam tahun berselang terhitung sejak pelantikan pejabat walikota pada tahun 2009, status hukum aset dan pengelolaan Pasar Ciputat belum secara resmi dimiliki Pemda Kota Tangerang Selatan. Pemda Kabupaten Tangerang belum rela kehilangan pendapatan daerah yang berasal dari Pasar Ciputat. Status hukum yang mengambang memberi dampak terhadap kepentingan ekonomi Kota Tangerang Selatan dan menjadikan kebijakan pengelolaan pasar tidak fokus.
Selain konflik antar pemerintah daerah, terdapat pula sengketa atau konflik hukum dengan PT. Betania Multi Sarana. Berdasarkan perjanjian Kerjasama Bersyarat No. 551.22/1755-Um/1992 dan No. 004/BMS/VI/ 1992 tentang Kerjasama Pembangunan Pusat Perbelanjaan dan Peremajaan Pasar serta Terminal Ciputat antara Pemda Kabupaten Tangerang dengan PT. Betania Multi Sarana. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Bersyarat tersebut, hak pengelolaan pasar dan bangunan menjadi milik Pemda Kabupaten Tangerang sedangkan PT. Betania Multi Sarana hanya memiliki hak pemakaian/ pemanfaatan/ penggunaan bangunan selama masa perjanjian (30 tahun). Pungutan pajak dan retribusi tetap masuk ke kas Pemda Kabupaten Tangerang. Yang terjadi adalah, pungutan pajak dan retribusi dikuasai oleh PT. Betania Multi Sarana akibat adanya perbedaan penafsiran antara kedua belah pihak mengenai hak-hak yang telah diatur dalam perjanjian. Berdasarkan Surat Peringatan I PD. Pasar Niaga Kerta Raharja tertanggal 26 Agustus 2010, kerugian Pemda Kabupaten Tangerang dari kehilangan retribusi pasar dan parkir selama 12 tahun (1997-2009) adalah sebesar Rp 6.480.432.000.
Permasalahan Sosial Ekonomi
Dunia bisnis dari waktu ke waktu semakin dinamis dan kreatif. Pasar Ciputat menghadapi gempuran eksternal dengan keberadaan pasar modern yang memiliki fungsi dasar sama seperti pasar tradisional, namun mampu memberikan kenyamanan dan kemudahan lebih bagi konsumen. Di Ciputat, telah berdiri pasar- pasar modern baik berukuran besar (hypermarket) maupun kecil (minimarket), seperti Tip Top, Giant, Carrefour, Ramayana, Makro, Alfamart, Indomaret, dan lain-lain. Dari sisi konsumen, terjadi pergeseran tuntutan gaya hidup. Dengan semakin membaiknya kondisi keuangan, maka pola hidup cenderung akan
30
semakin meningkat. Konsekuensinya adalah terjadi perubahan standard konsumen akan kenyamanan berbelanja, keamanan, kualitas, dan lain-lain. Terdapat pula permasalahan yang bersumber dari pihak luar yang mengintervensi hubungan pengelola pasar dengan para pedagang.
Permasalahan Kebersihan
Dalam masalah kebersihan, belum ada kerjasama dan kesadaran yang baik dari semua stakeholder Pasar Ciputat. Pedagang tidak memiliki kesadaran untuk membuang sampah pada tempat yang disediakan. Sampah cenderung diletakkan dimana saja. Dari sisi pengelola, tidak ada keteraturan jadwal pengangkutan dan ketegasan penegakan peraturan dan penindakaan pelanggaran pembuangan sampah. Tempat penampungan sampah sementara pun tidak dibagi berdasarkan jenis sampah organik dan non organik. Menumpuknya sampah menyebabkan turunnya sanitasi lingkungan dan menimbulkan bau tidak sedap.
Permasalahan Pedagang Kaki Lima (PKL)
Menjamurnya PKL di luar gedung Pasar Ciputat bersumber pada beberapa hal. Pertama, tingginya harga sewa kios di dalam gedung. Sebagian besar kios- kios tersebut tidak dimiliki secara langsung oleh pedagang, namun dimiliki oleh investor yang membeli untuk kemudian disewakan kembali dengan harga yang lebih tinggi. Banyak pedagang mengakui tidak sanggup untup membayar harga sewa kios atau lapak di dalam gedung yang bernilai belasan juta per tahun. Para pedagang banyak yang lebih memilih berdagang sebagai PKL dengan pungutan harian berjualan yang murah. Kedua, sedikitnya jumlah konsumen yang masuk ke dalam gedung pasar. Banyak pedagang tidak mau ambil risiko merugi dengan mengeluarkan uang sewa yang tinggi namun tidak mampu menjual barang karena ketiadaan pengunjung/ konsumen.